登記技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)(云南)課件

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》之

申請材料、登記程序和申請業(yè)務(wù)表二○一二年六月第一部分總則：幾項登記基本規(guī)則第二部分附錄B、C相關(guān)問題分析第三部分登記程序相關(guān)問題分析第四部分登記業(yè)務(wù)表概述（一）房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程的標準定性行業(yè)標準（二）訂立過程（三）制定的基礎(chǔ)1、國內(nèi)外登記實踐和理論研究成果2、參考國、內(nèi)外登記相關(guān)標準3、充分征求意見

一、登記機構(gòu)的設(shè)置規(guī)則1、屬地登記規(guī)則2、登記機構(gòu)的設(shè)置規(guī)則具體條文：房地產(chǎn)登記應(yīng)由房地產(chǎn)所在地直轄市、市、縣人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)登記機構(gòu)負責，并應(yīng)按本規(guī)程進行登記；第一部分總則：幾項登記基本規(guī)則二、登記審核人員專業(yè)化規(guī)則審核、登簿、質(zhì)量檢查的崗位實施登記官執(zhí)業(yè)。三、登記依申請啟動為原則，依職權(quán)啟動為例外房屋登記在《物權(quán)法》實施后，其承擔的角色是一種公示公信的法定路徑，登記行為不是行政確權(quán)，不是行政確認，也不是行政許可。四、房地權(quán)利主體一致規(guī)則我國實行二元結(jié)構(gòu)的土地公有制(集體土地屬集體經(jīng)濟組織所有，國有土地的所有權(quán)歸國家)，因此我國立法確立的房地權(quán)利主體一致的規(guī)則是建立在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一致的基礎(chǔ)上的。由于房地登記機構(gòu)分立，在實踐中房地權(quán)利主體一致時常會出現(xiàn)難以調(diào)和二者一致性的難題。【例一】甲取得土地使用權(quán)證書，并依規(guī)劃部門的規(guī)劃許可材料進行建設(shè)，在竣工驗收之前，甲將項目整體轉(zhuǎn)移給乙，并到國土部門辦理了相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。后乙向房屋登記部門申請辦理房屋初始登記。【例二】甲取得土地使用權(quán)證書，并依規(guī)劃部門的規(guī)劃許可進行建設(shè)，竣工驗收后，甲將項目整體轉(zhuǎn)移給乙，并到國土部門辦理了相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。后乙向房屋登記部門申請辦理房屋初始登記?！纠客恋鼗蛟诮üこ剔k理了抵押登記的項目能否進行預(yù)售？【例四】土地或在建工程辦理抵押登記的項目，能否直接辦理初始登記？【例五】購房人利益、建設(shè)工程價款和抵押權(quán)人利益的競合？【例六】土地、或在建工程辦理了抵押登記的項目，能否直接辦理轉(zhuǎn)移登記？第二部分登記申請材料要求和材料清單一、附錄B:房地產(chǎn)登記申請材料要求本附錄共18條，對條文適用應(yīng)注意區(qū)分的問題：1、本章節(jié)中無強制性條文2、應(yīng)區(qū)分條文中關(guān)于“應(yīng)”、“宜”、“可”等標準用語的適用程度。一、附錄B相關(guān)條文具體問題分析B.0.1申請材料紙張和尺寸本條以強制性標準術(shù)語“應(yīng)”規(guī)范申請材料紙張要求，以引導(dǎo)性標準術(shù)語“宜”對申請材料的幅面尺寸進行了規(guī)定。主要訂立的原因在于房產(chǎn)檔案的歸檔保護要求B.0.3申請材料所使用文字。本條中涉及的三個問題：1、中文與規(guī)范漢字在立法用語中的區(qū)分2、少數(shù)民族語言文字的使用問題3、外國語言文字的使用問題B.0.4申請人（代理人）姓名或名稱。本條涉及的問題有：1、姓名（名稱）的使用2、少數(shù)民族語言姓名（名稱）的使用3、外國語言姓名（名稱）的使用B.0.5申請材料中涉及數(shù)量、日期、編號的數(shù)字使用。實踐案例：同時使用拼音、大寫漢字數(shù)字表示模式和阿拉伯數(shù)字表示方式創(chuàng)建樓盤表產(chǎn)生的登記問題。★某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用1-1號和1-一號或者1-A號對相同房源進行銷售，在房屋登記機構(gòu)未實現(xiàn)房屋以圖管理之前導(dǎo)致房源數(shù)據(jù)監(jiān)管困難。B.0.6、B.0.7：采用的是引導(dǎo)性用語，不是強制性條款，目的在于引導(dǎo)性建立申請材料傳遞的規(guī)范性和安全性。B.0.8申請材料原件和復(fù)印件的使用。1、原件與復(fù)制件的證明效力；幾類實踐中常見的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文書。正本，是指照原本全文抄錄或印制并與原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范圍不同。原本一般保存在制作者手中或存檔備查，正本則發(fā)送給行政相對人。2、登記機構(gòu)比對：（1）由登記機構(gòu)直接履行比對職責（2）通過簽署比對一致的印章來表現(xiàn)審慎、合理審查責任實施。3、確認：遵循誰作出誰證明為一般要求，存檔機構(gòu)和公證機構(gòu)為補充的證明規(guī)則。

B.0.9：1、申請材料的核心：合法、有效2、本條選擇放棄“真實性”作為基本原則的構(gòu)成要素3、關(guān)于登記申請材料合法性的把握（1）物權(quán)變動原因證明材料的制作主體合法；（2）物權(quán)變動原因證明材料記載的內(nèi)容與相關(guān)立法無直接沖突4、關(guān)于登記申請材料有效性的把握（1）在有效期內(nèi)使用（2）在法定的使用范圍內(nèi)使用（3）在效力上應(yīng)為產(chǎn)生了終局性結(jié)果（4）幾個實踐問題B.0.10申請人（代理人）的身份證明材料具體類型。1境內(nèi)自然人居民身份證和戶口簿的使用；幾個居民身份證的實踐問題：①關(guān)于申請人和其身份證照片不符的處理②關(guān)于居民身份證有效期已過的身份證有效性問題③關(guān)于外觀破損，內(nèi)容不可辨認的身份證有效性問題④關(guān)于機動車駕駛證能不能代替身份證使用問題⑤關(guān)于人口信息查詢單、身份證領(lǐng)取通知單能否代替身份證使用問題⑥關(guān)于護照和身份證是否具有同等法律效力問題⑦關(guān)于臨時身份證能否用于辦理房屋登記問題

2軍人居民身份證和軍官證等證件的使用；對軍人證明身份的材料以2004年1月1日作為分界點，在此時間之前，其身份證明材料不涵括居民身份證，在此之后則包括了居民身份證或軍隊出具的其他身份證明材料。實踐中應(yīng)優(yōu)先要求其提供居民身份證申請登記。樣本：中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人應(yīng)提交臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證；

⑴臺灣地區(qū)居民身份證為什么不能用的問題（2）臺灣居民來往大陸通行證由證件持有人終身號、簽發(fā)次數(shù)、簽發(fā)機關(guān)代碼3部分組成，證件號碼前8位阿拉伯數(shù)字為證件持有人終身號，后2位為簽發(fā)證件的次數(shù)，括號內(nèi)的英文字母或阿拉伯數(shù)字為簽發(fā)機關(guān)代碼。自2006年6月起，福建、江蘇和上海省、市公安機關(guān)簽發(fā)的5年有效臺胞證，取消了簽發(fā)機關(guān)代碼、2008年9月25日起，臺胞證號碼實行“一人一號、終身不變”。樣本：8境內(nèi)機關(guān)法人、事業(yè)單位法人和社團法人應(yīng)提交組織機構(gòu)代碼證、事業(yè)單位法人證書或社會團體法人登記證書；①機關(guān)法人可以直接持編辦文件或組織機構(gòu)代碼證申請辦理登記②事業(yè)單位則必須持《事業(yè)單位法人證書》作為要件③軍隊作為一類特殊主體不在組織機構(gòu)證明頒發(fā)的范疇內(nèi)9境外企業(yè)法人：①境外與國外概念的區(qū)分②境外企業(yè)法人是否可以直接在境內(nèi)以自己名義直接申請辦理房地產(chǎn)登記10、11、12其他組織①關(guān)于其他組織②境外其他組織的房地產(chǎn)登記問題③關(guān)于實踐中的幾類特殊主體的房地產(chǎn)登記問題其他組織：主要見于擔保法和民事訴訟法的司法解釋中。1依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)；2依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；3依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)；4經(jīng)民政部門核準登記的社會團體；5經(jīng)核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；6法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)；7中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)；8中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)等

幾類特殊主體的房地產(chǎn)登記問題：其一破產(chǎn)中的破產(chǎn)管理人自2007年6月1日實施《企業(yè)破產(chǎn)法》后，我國立法將原《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》中使用的清算組概念放棄，而選擇了破產(chǎn)管理人的概念。

其二業(yè)主委員會13外國駐華使館、領(lǐng)館和外國駐華辦事機構(gòu)、國際組織駐華代表機構(gòu)應(yīng)提交該使館、領(lǐng)館、辦事機構(gòu)、代表機構(gòu)出具的身份證明。B.0.11身份證明類型和證件號碼發(fā)生變動的處理方法。1、本條主要規(guī)定了主體身份證明信息發(fā)生變動的處理方法，主體同一性證明不能等同變更登記情形。2、誰作出誰證明的規(guī)則。B.0.12測繪成果用于房地產(chǎn)。尊重登記結(jié)果，符合登記要求的應(yīng)用規(guī)則①在各環(huán)節(jié)重復(fù)要求出具房產(chǎn)測繪成果②各歷史發(fā)展環(huán)節(jié)中測繪成果的適用B.0.13共有房地產(chǎn)的登記申請共同共有與按份共有的區(qū)分①兩者的區(qū)分二者成立的原因不同；享有的權(quán)利不同；分割的限制不同；對共有物的管理不同；對應(yīng)有部分的處分不同；共有關(guān)系的存續(xù)期間不同。②具體的處理方式共有性質(zhì)表述；份額表述。B.0.14建筑物涉及區(qū)分所有情形，申請材料應(yīng)符合下列規(guī)定：１申請人（代理人）應(yīng)在申請房屋所有權(quán)初始登記時提交說明建筑物區(qū)分所有情況的書面材料；２建筑物區(qū)分所有情況的材料應(yīng)包括標示專有、共有及公用具體位置的情況說明書；３建筑物區(qū)分所有情況的材料應(yīng)由規(guī)劃部門確認或由建筑物區(qū)分所有權(quán)人書面約定。解析：實踐中常見的問題：1、法律明文規(guī)定的業(yè)主共有部分范圍較狹窄，且內(nèi)涵、外延不清，不能跟上實踐中日趨多樣化的建筑形態(tài)，例如室內(nèi)游泳池，又如室內(nèi)消防栓屬于公共設(shè)施，但卻不能滿足房屋登記的要求，其不屬于一種房屋建筑。2、房屋預(yù)銷售時，開發(fā)企業(yè)與購房人對相關(guān)涉及建筑物區(qū)分所有部分未作約定，但申請登記時雙方發(fā)生爭議。例如小區(qū)架空層。3、立法僅規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記時應(yīng)對共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，實踐中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他房屋登記申請主體是否也應(yīng)當承擔與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同的建筑物區(qū)分所有登記申請義務(wù)？B.0.15生效法律文書的使用。1、民事調(diào)解書2、仲裁裁決書3、民事判決書4、生效確認證明材料5、協(xié)助執(zhí)行通知書

★關(guān)于協(xié)助執(zhí)行的實踐問題（一）接收協(xié)助執(zhí)行類法律文書時的要件：1、執(zhí)行人員的身份證明：工作證；執(zhí)行公務(wù)證2、執(zhí)行生效法律文書查封、預(yù)查封裁定書和執(zhí)行通知書（二）房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的職責：1、及時辦理查封或預(yù)查封等執(zhí)行事項2、不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書實體審查3、可以提出審查建議，但不停止執(zhí)行事項（三）土地和房屋的查封事項處理：1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當同時查封；2、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。提示：房屋、土地登記機構(gòu)合一時，查封土地或房屋的效力及于土地使用權(quán)和地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。房屋、土地登記機構(gòu)分設(shè)時，應(yīng)當分別送達查封協(xié)助執(zhí)行通知。未送達協(xié)助執(zhí)行通知辦理查封登記的，應(yīng)當保護善意第三人的權(quán)益。（四）登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時，須經(jīng)當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。提示：登記機構(gòu)在辦理登記時應(yīng)審查登記房屋有無查封或其他限制登記情形，已查封房屋不得辦理轉(zhuǎn)移登記，未履行審查責任可能會導(dǎo)致登記被注銷或撤銷。在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》實施期間，登記機構(gòu)可以啟動行政注銷將存在登記瑕疵的查封房屋轉(zhuǎn)移登記注銷，但《房屋登記辦法》實施后，登記機構(gòu)在沒有司法機關(guān)、仲裁委員會或行政機關(guān)生效法律文書證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記為前提，不能自行啟動行政職權(quán)將查封房屋轉(zhuǎn)移登記直接撤銷或注銷。五、對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。（六）對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。（七）人民法院對可以分割處分的房屋應(yīng)當在執(zhí)行標的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。分割查封的，應(yīng)當在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。（八）查封期限人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。提示：區(qū)分民事、刑事訴訟的查封期限（九）預(yù)查封情形：1、作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；2、被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；3、被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。①預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。②預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。③預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。（十）輪候查封輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪侯查封自動轉(zhuǎn)為查封。預(yù)查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。（十一）抵押財產(chǎn)和查封措施的競合已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力?！币虼?，拍賣、變賣所得價款，必須首先清償銀行已經(jīng)設(shè)定了抵押的債權(quán)，其余額部分再用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。（十二）拍賣處分房產(chǎn)與查封措施的競合通過拍賣方式處分存在抵押權(quán)的房產(chǎn)，按照拍賣法的規(guī)定，應(yīng)提前5日通知抵押權(quán)人等有優(yōu)先權(quán)益的人到場參與競拍，一經(jīng)拍賣處分房產(chǎn)后，其承擔的擔保物權(quán)自動消失。（十三）出租和查封的競合1、查封前出租，承租人對該房享有優(yōu)先購買權(quán)，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十二條:“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的從物和天然孽息?！倍饨饝?yīng)該是屬于法定孽息,所以在查封的時候效力不能及于租金。2、查封后出租。最高人民法院[1997]經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出：“執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。”《城市房屋租賃管理辦法》第六條第二款的規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的不得出租”

（十四）已抵押房屋與查封后拍賣、變賣、抵債

1、已設(shè)定抵押權(quán)的房屋，法院可以基于抵押權(quán)人申請進行依法拍賣、變賣或抵債，也可以啟用司法權(quán)對執(zhí)行標的實施強制查封和拍賣,但應(yīng)保護抵押權(quán)人的權(quán)益及考慮是否具備執(zhí)行實益。2、對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。拍賣已抵押登記房屋所得的價款，應(yīng)當在抵押權(quán)人優(yōu)先受償后，余額部分用于清償其他債權(quán)人的債權(quán)。（十五）登記在被執(zhí)行人配偶名下的房產(chǎn)可否查封《物權(quán)法》實施之前，婚姻存續(xù)期間登記在夫或妻一方名下的房產(chǎn)仍應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)，在《物權(quán)法》實施后，登記機構(gòu)按照《房屋登記辦法》建立房屋登記簿，登記簿上記載房屋所有權(quán)人為物權(quán)歸屬情況的內(nèi)容和根據(jù)，因此登記在配偶一方名下的房產(chǎn)可依法推定為其個人財產(chǎn)。法院實施查封時可以查封被執(zhí)行人夫妻法定共有房產(chǎn)，對于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或者抵債。（十六）未辦理初始登記的房屋與查封措施作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可且尚未出售的房屋，以及被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同備案或商品房預(yù)告登記的房屋，即便未經(jīng)初始登記，也可以進行預(yù)查封。被預(yù)查封的房產(chǎn)可以辦理初始登記B.0.16登記材料前置公證。1：本條取消了贈與前置公證情形。2、監(jiān)護權(quán)公證B.0.17公證的材料形式規(guī)定。1、遵循一般以不動產(chǎn)所在地公證為原則，但涉及的單方法律行為公證除外2、境外公證的轉(zhuǎn)遞和認證路徑B.0.18境外形成司法文書應(yīng)用于房屋登記1、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書2、締結(jié)或參加國際司法協(xié)助條約的外國司法文書3、未與中華人民共和國締結(jié)或參加國際司法協(xié)助條約的外國法院司法文書、人民法院不予受理的香港特別行政區(qū)法院涉及房地產(chǎn)權(quán)屬、婚姻關(guān)系等民事裁判類法律文書、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文書第二部分附錄C相關(guān)要件具體問題解析C.1.1國有土地上的房屋所有權(quán)初始登記解析：幾項實踐中的特別要件①建設(shè)工程施工證明的適用房屋已經(jīng)竣工證明的適用②合作（聯(lián)建）協(xié)議和產(chǎn)權(quán)分割清單的法律適用表C.1.2集體土地上的房屋所有權(quán)初始登記申請材料解析：幾項實踐中的特別要件①房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明②房屋測繪報告或村民住房平面圖③區(qū)分集體土地使用權(quán)的不同取得主體的身份證明C.１.3國有土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：幾項實踐中的特別要件①遺贈公證書和接受遺贈公證書注意區(qū)分遺囑繼承和遺贈情形。②約定協(xié)議，主要適用于房屋單獨與共有之間以及按份共有之間的轉(zhuǎn)化。③企業(yè)清算的證明和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的證明④作價入股協(xié)議（應(yīng)注意個體工商戶、個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司與其投資人之間的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)化問題）⑤未將土地使用權(quán)證書列為必收要件C.1.4集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：實踐中應(yīng)注意的兩個問題：①房、地轉(zhuǎn)移順序問題②轉(zhuǎn)讓情形和受讓主體的身份限制問題C.1.5房屋所有權(quán)變更登記申請材料解析：①注意區(qū)分身份證明變動和房屋權(quán)利人姓名（名稱的變化）②注意區(qū)分土地從集體土地變?yōu)閲型恋禺a(chǎn)生的登記事項C.1.6房屋所有權(quán)注銷登記申請材料解析：①注意區(qū)分放棄所有權(quán)與約定共有②注意區(qū)分房屋滅失和房屋因自然災(zāi)害成為危房C.2.1一般抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料①集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明的適用。立法規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押②形式多樣的主債權(quán)合同③抵押合同的表現(xiàn)形式幾個關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立登記的實踐問題：1、超額抵押2、抵押順位3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)禁止抵押4、自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押5、無《金融機構(gòu)法人許可證》或《金融機構(gòu)營業(yè)許可證》能否辦理抵押登記6、企業(yè)之間能否資金借貸，以房地產(chǎn)作抵押7、民間借貸銀行利率超出同期銀行利率4倍8、禁止流抵押條款9、房、地抵押的協(xié)調(diào)和區(qū)分10、債務(wù)履行期限屆滿是否導(dǎo)致抵押權(quán)喪失優(yōu)先受償權(quán)C.2.2一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：本部分應(yīng)關(guān)注對抵押擔保的主債權(quán)已轉(zhuǎn)讓的證明的把握房屋抵押權(quán)只能因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的起因可以是多種多樣，但大致可以分為兩類①協(xié)議轉(zhuǎn)讓②基于客觀原因轉(zhuǎn)讓C.2.3一般抵押權(quán)變更登記申請材料①因客觀原因?qū)е碌淖兏谝虍斒氯艘庠府a(chǎn)生的變更：順位變化、債務(wù)履行期限展期等C.2.4最高額抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料解析：①主債權(quán)合同的特殊性②最高額抵押合同的特殊內(nèi)容：限額和確定期限③已存在債權(quán)的證明和抵押當事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的證明C.2.5最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：注意對最高額抵押權(quán)進行確定的問題。C.2.6最高的抵押權(quán)變更登記申請材料解析：債權(quán)確定時間和最高債權(quán)額，這兩項變更的，如果涉及影響到其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）利益的，還需提交其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）的書面同意證明C.2.7最高額抵押權(quán)確定登記申請材料解析：注意把握最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)已確定的證明的多種表現(xiàn)方式C.2.8在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料解析：①注意申請材料中對用于抵押的工程尚在建設(shè)的證明文件的把握②注意在建工程設(shè)定最高額抵押的問題C.2.9在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：注意申請材料中對項目轉(zhuǎn)讓的立法要求問題C.2.10在建工程抵押權(quán)變更登記申請材料注意：1、在建工程變更與商品房預(yù)售兩種情形競合的處理2、購房人利益、建設(shè)工程價款和在建工程抵押權(quán)的沖突C.2.11一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)注銷登記申請材料解析：注意區(qū)分三種情形所提交的權(quán)利證書，一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)注銷登記需提交房屋他項權(quán)利證書，在建工程抵押權(quán)注銷登記需提交登記證明。C.3地役權(quán)登記申請材料解析：①地役權(quán)合同②房屋所有權(quán)證書（房地產(chǎn)權(quán)證書）。區(qū)分供役地和需役地的不同組合方式而不同。③地役權(quán)轉(zhuǎn)讓證明的適用問題④包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范圍等地役權(quán)內(nèi)容變化的適用C.4預(yù)告登記申請材料解析：①注意把握預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)移證明：繼承、遺贈、婚姻、生效裁判②預(yù)告登記權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明：因撤銷、合并、兼并、分立等原因使預(yù)告登記權(quán)利人滅失，致預(yù)告登記權(quán)利轉(zhuǎn)移C.5其他類型登記申請材料①遺失申明與公告程序的區(qū)分②注意對C.5.3更正登記申請材料中對于是否涉及到對權(quán)利歸屬的情形③注意表C.5.4異議設(shè)立登記申請材料中關(guān)于證明異議事項消滅的證明材料把握第三部分登記程序一、登記程序部分設(shè)立的幾項新制度1、質(zhì)量檢查制度2、疑難業(yè)務(wù)會審制度3、合并辦理制度4、申請材料確認制度5、登記官崗位責任制度二、一般規(guī)定1、一般性程序申請、受理、審核、登簿、發(fā)證。需要注意的幾個問題：（1）申請的重要性和要式要求（2）受理的告知問題（3）審核程序的變化（4）發(fā)證是否是必須程序（5）非經(jīng)申請啟動的程序①關(guān)于第81條撤銷登記的適用問題②非涉及權(quán)利歸屬的更正登記2、登記有關(guān)崗位設(shè)置和人員要求1.房屋登記應(yīng)設(shè)置的崗位受理、審核、登簿、質(zhì)量管理2、應(yīng)由登記官擔任的崗位審核、登簿、質(zhì)量管理應(yīng)為登記官，受理可以為登記人員。3.不同環(huán)節(jié)崗位人員要求審核、登簿、質(zhì)量管理不能由同一人擔任。3、審核委員會制度1.設(shè)立的原因和必要性：登記高風(fēng)險和登記涉及相關(guān)業(yè)務(wù)知識的廣泛性、復(fù)雜性，以及登記人員責任的分解。2.人員構(gòu)成情況：具體人數(shù)宜為3名以上單數(shù)且業(yè)務(wù)能力強和經(jīng)驗豐富的人員組成，至少要有1/2以上登記官，并可邀請法官、房地產(chǎn)行政主管部門人員、專業(yè)律師等參加。

3.具體解決重大疑難事項的處理。4.會審采用多數(shù)決定制度，會審結(jié)論應(yīng)作為登記機構(gòu)最終審核意見。4、質(zhì)量檢查制度1.各類登記檢查比例初始登記每件必檢，其他類型不低于月登記量3%2.檢查記錄及意見填寫檢查記錄，簽署質(zhì)量檢查意見。3.錯件處理措施計算錯件比例，提出書面糾正意見4.形成檢查報告按月度、年度形成報告5、防偽加密設(shè)備的應(yīng)用1.應(yīng)用防偽設(shè)備的必要性2.身份證讀卡器識別身份證的真假3.其他有條件的可應(yīng)用房產(chǎn)證、申請人的防偽設(shè)施三、申請1.申請人提交申請材料附錄B采用了應(yīng)的立法方式，附錄C和附錄D采用宜的立法方式。2.申請材料的總體要求材料齊全、形式規(guī)范、內(nèi)容合法、有效。⑴申請應(yīng)盡量采用書面形式，固化申請人意思表示。⑵申請不能附條件、附期限⑶申請到達登記機構(gòu)，開始產(chǎn)生程序法上啟動登記程序的效果。3、申請方式（一）雙方申請登記為原則，單方申請為例外。1.雙方申請的法律必要性案例：申請人持離婚協(xié)議申請登記★實踐中涉及到處理夫妻共有房產(chǎn)的幾項法律規(guī)定一、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分二、物權(quán)變動的類型三、關(guān)于婚姻法幾項司法解釋①最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外。”②最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共有財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共有財產(chǎn)?！?/p>

③最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。

2、雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。問題1、婚姻存續(xù)期間，已登記為夫妻共有的房屋，又申請改為單方所有，應(yīng)該如何辦理登記？轉(zhuǎn)移登記問題2、婚姻存續(xù)期間，實際為夫妻共有的房屋，而僅以一方名義辦理了登記，后又申請登記簿上登記為雙方所有，登記機構(gòu)應(yīng)當如何辦理？更正登記問題3、婚前登記在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻約定歸雙方共同所有而申請房屋權(quán)屬登記的。轉(zhuǎn)移登記

問題4、婚前登記在夫妻一方名下的房屋，婚后夫妻共同歸還貸款，另一方是否當然取得共有權(quán)。共同還款僅為債權(quán)關(guān)系，并不當然取得物權(quán)。2.單方申請的具體類型共12類，條文有詳細的明確。3.各種單方申請的原理及注意點⑴不涉及權(quán)利歸屬的更正登記⑵異議登記⑶預(yù)告登記單方申請的特殊情形4、共有房屋申請規(guī)定1.共有房屋應(yīng)共同申請2.共同共有房屋的申請⑴因婚姻關(guān)系而產(chǎn)生⑵因家庭關(guān)系而產(chǎn)生⑶因約定而產(chǎn)生3.按份共有房屋的申請申請時應(yīng)對按份共有進行明確的表述，或者通過提交約定書的方式實現(xiàn)，或者在申請材料中明確5、業(yè)主共有房屋申請1.如何界定業(yè)主共有房屋范圍《最高人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》進行了明確⑴車庫、車位的登記⑵會所登記⑶業(yè)主共有范圍房屋的確定規(guī)則2.業(yè)主共有房屋申請主體3.業(yè)主共有房屋申請時點6、委托申請登記1.書面委托方式2、委托申請應(yīng)注意的事項委托事項的明晰；委托期限的適用3.登記實踐中對民法理論上出現(xiàn)的雙方代理、自己代理情形應(yīng)如何處理7、未成年人房屋代為申請1.未成年人的監(jiān)護人⑴監(jiān)護人的確定⑵監(jiān)護人身份與監(jiān)護職責的委托⑶處分未成年人房屋應(yīng)注意的問題2.其他限制或無民事行為能力人房產(chǎn)申請登記8、申請材料的確認方式1.申請材料和信息的確認范圍2.自然人確認方式簽名或摁留指紋3.法人或其他組織確認方式加蓋法人印章或其他組織印章四、受理1、幾項登記審核規(guī)則2、合并受理⑴七種情形的不同法律關(guān)系對登記的要求⑵合并受理中應(yīng)注意的實踐操作2、查驗申請主體的內(nèi)容⑴比對身份證明，驗看身份證明的合法、有效⑵根據(jù)材料形成對當事人有無民事行為能力的認知①關(guān)于當事人民事行為能力的確定路徑②結(jié)合登記詢問和無相反證據(jù)推定的規(guī)則進行確定3、查驗申請材料的要求1.申請材料的齊全、完整2.權(quán)屬證書或證明的真實性查驗3.其他材料的合法性、有效性查驗4、核對申請登記事項的要求1.申請材料內(nèi)容與登記事項相符合2.申請材料之間的內(nèi)容相對應(yīng)3.申請登記事項與登記簿不沖突5、詢問的主要內(nèi)容及注意事項1.詢問內(nèi)容2.詢問結(jié)果的留存方式6、受理結(jié)果1.準予受理的,出具受理憑證。2.不予受理的,應(yīng)告知的內(nèi)容和方式,以及申請材料的處理方式注意：不予受理的告知方式未強調(diào)一定是書面。五、審核（一）審慎、合理規(guī)則的貫徹1.各項內(nèi)容大致介紹2.會審程序(二)一致性審核1.主體身份信息與申請材料、登記簿記載一致2.登記客體信息與申請材料、登記簿記載一致3.實地查看結(jié)果與申請材料、登記簿記載一致（三）合法性審核1.材料形式符合立法規(guī)定2.初始登記或在建抵押房屋合法建造3.預(yù)告登記的預(yù)購房屋在可以銷售范圍內(nèi)4.其他登記類型房屋在登記簿范圍內(nèi)5.符合基本單元要求6.申請登記事項與登記簿記載不沖突7、公告無異議(四)實地查看1.實地查看情形2、實地查看的登記風(fēng)險案例：查看房屋錯位導(dǎo)致行政訴訟初始登記實地查看的內(nèi)容1.房屋坐落實地與申請材料是否一致2.基本單元數(shù)量與申請材料是否一致3.房屋建造狀態(tài)在建工程實地查看的內(nèi)容1.坐落是否與申請材料相符2.工程形象進度房屋滅失實地查看內(nèi)容1.所滅失房屋的坐落是否與登記簿一致2.房屋是否已滅失實地查看的工作要求1.實地查看人員2.查看方式和查看資料