房產(chǎn)流程與風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)制度流程與

風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)為什么要建立制度和流程體系？

美國(guó)建國(guó)初期，1787年立憲會(huì)議議題：“我們能夠創(chuàng)建什么樣的組織，建立一個(gè)長(zhǎng)治久安的國(guó)家”

齊景公問政于孔子孔子曰：“君君臣臣父父子子”治國(guó)篇來自一個(gè)民營(yíng)企業(yè)的爭(zhēng)論

Q12的忠誠(chéng)度

造價(jià)師的定位企業(yè)篇

人的欲望是無限的，心性的好壞也是隨時(shí)而變的，只有明晰了名份之下的責(zé)權(quán)利，再有一套保證的制度組織，才能夠讓每個(gè)人各盡其能，才會(huì)有一個(gè)和諧的環(huán)境。關(guān)于人性----沒有組織制度的企業(yè)是危險(xiǎn)的，“好的制度可以讓壞人變好，壞的制度可以讓好人變壞”業(yè)界經(jīng)典案例巴林銀行新疆德隆周正毅陳久霖成功企業(yè)一定是傾力于構(gòu)建組織制度的企業(yè)企業(yè)建立制度和流程體系能帶來什么？

百年老店高速擴(kuò)張持續(xù)發(fā)展賺錢

制度建設(shè)是企業(yè)內(nèi)在的需求規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)企業(yè)內(nèi)有章可循，有法可依確保企業(yè)的有序經(jīng)營(yíng)企業(yè)擴(kuò)張需求企業(yè)永續(xù)發(fā)展的需求輸入原料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)線輸出產(chǎn)品土地資金房產(chǎn)物業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作過程管理規(guī)范化透明化制度建設(shè)與系統(tǒng)性偏差基于什么來建立企業(yè)的制度與流程？制度流程建設(shè)與人制度流程與人的關(guān)系？

------企業(yè)文化

案例：制度流程中蘊(yùn)藏著什么？房地產(chǎn)企業(yè)為什么越來越關(guān)注制度與流程的建設(shè)？房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)形勢(shì)----消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際資金涌入冰火兩重天房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場(chǎng)法律資源生存社會(huì)

舉牌案例幾個(gè)典型的例子資本市場(chǎng)提出什么樣的要求？國(guó)際資本對(duì)企業(yè)管理的要求幾個(gè)典型的例子來自市場(chǎng)和客戶的要求：驚心動(dòng)魄的項(xiàng)目群訴驚人相似的一幕幾個(gè)典型的例子來自市場(chǎng)和客戶的要求：銷售承諾與銷售資料怎么管？面積計(jì)算、設(shè)計(jì)變更怎么管？強(qiáng)條？規(guī)劃？驗(yàn)收環(huán)節(jié)怎么把控？財(cái)務(wù)管理如何接軌于實(shí)際？面對(duì)如此的形勢(shì)-----

企業(yè)生存與發(fā)展的需要-----房地產(chǎn)企業(yè)的制度流程建設(shè)是必然的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度流程建設(shè)

我們基于什么？房地產(chǎn)企業(yè)的定位：設(shè)計(jì)管理----管什么?現(xiàn)場(chǎng)管理----管什么？成本管理----管什么？資源整合：對(duì)社會(huì)資源的管理

制度流程建設(shè)的立足點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵詞專業(yè)集成總經(jīng)理致辭制度流程建設(shè)的基本點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈制度流程建設(shè)的核心對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的變更如何管理控制流程？案例：設(shè)計(jì)變更管理流程的優(yōu)化---

基于行業(yè)理解，達(dá)到管理與價(jià)值創(chuàng)造目的！案例：基于價(jià)值鏈的制度流程建設(shè)---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度流程

為什么有這么多不同？背后隱藏的是什么？定義：它是反映對(duì)象活動(dòng)規(guī)律和保證對(duì)象正常運(yùn)行的一系列規(guī)范、原則和限制的總和。特征：1、具有強(qiáng)制性，規(guī)范人們的行為

2、是濃縮的信息載體，它以簡(jiǎn)略形式傳遞著如何分配權(quán)益、如何協(xié)調(diào)分工的知識(shí)關(guān)于制度的定義定義:

流程是采用符號(hào)形式表述的制度。是對(duì)一個(gè)或多個(gè)輸入，轉(zhuǎn)化為對(duì)顧客有價(jià)值輸出活動(dòng)的描述流程的描述：創(chuàng)造價(jià)值活動(dòng)的過程涉及的權(quán)責(zé)對(duì)象

權(quán)責(zé)分配關(guān)于流程的定義制度流程背后是我們的權(quán)責(zé)體系西方：制度流程提高效率中國(guó)：制度流程確定權(quán)責(zé)與規(guī)矩制度流程建設(shè)必須有明晰的架構(gòu)和清晰的授權(quán)之一：清晰的架構(gòu)與授權(quán)體系合理的架構(gòu)、部門設(shè)置、詳細(xì)的部門職責(zé)說明、崗位說明書公司授權(quán)體系說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度流程建設(shè)

我們要關(guān)注什么？制度與流程體系的解讀—POM語言愿景：企業(yè)策略思想的實(shí)施企業(yè)文化建設(shè)的引導(dǎo)者企業(yè)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)最有效的管理工具員工的優(yōu)秀教師制度與流程體系的解讀—POM語言目標(biāo)：規(guī)范、可控：游戲規(guī)則：網(wǎng)絡(luò)資訊化：共享知識(shí)平臺(tái)：

------經(jīng)驗(yàn)沉淀與管理能力體現(xiàn)案例2：制度流程中蘊(yùn)藏著什么？關(guān)于招標(biāo)策劃管理流程是把雙刃劍！請(qǐng)假？比賽？回顧：1、企業(yè)要生存、要發(fā)展需要建立規(guī)范的制度和流程2、企業(yè)制度流程的建設(shè)要基于企業(yè)的文化和企業(yè)的目標(biāo)3、制度流程承載了企業(yè)的管理特性和信息，也成為日常業(yè)務(wù)管理的工具

如何建立企業(yè)的制度流程體系？制度與流程體系制度與流程體系制度與流程執(zhí)行檢查與評(píng)估系統(tǒng)制度與流程建設(shè)（不斷完善，持續(xù)優(yōu)化）1、制度為核心，流程融入其中2、流程為核心，制度為輔助制度與流程的關(guān)系輸入測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)流程建設(shè)負(fù)責(zé)人文件流轉(zhuǎn)清單期望結(jié)果流程執(zhí)行負(fù)責(zé)人輸出流程核心要素的確立追求時(shí)間效率組織的管理彈性流程分級(jí)處理追求知識(shí)管理經(jīng)驗(yàn)沉淀隱性知識(shí)現(xiàn)性化規(guī)范化的語言易用性！“變”是不變的真理---組織的合理設(shè)計(jì)制度與流程體系建設(shè)要點(diǎn)流程設(shè)計(jì)要注意什么？

系統(tǒng)性完整性效率性二八原則

家世界流程結(jié)構(gòu)不完整主體責(zé)任不清流程描述過細(xì)審批繁瑣流程接口與不當(dāng)循環(huán)專業(yè)間缺乏集成推動(dòng)力不足制度與流程體系建設(shè)中常遇到的問題要努力規(guī)避的問題貼在墻上的宣傳畫推諉的借口TQC與ISO900低效之源對(duì)行業(yè)的理解與專業(yè)資源整合關(guān)鍵環(huán)節(jié)誰的錯(cuò)？

流程是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值的！

------國(guó)際化流程企業(yè)的案例

------專業(yè)集成體現(xiàn)流程的價(jià)值！案例：制度流程能創(chuàng)造價(jià)值嗎？房地產(chǎn)企業(yè)建哪些制度和流程體系？房地產(chǎn)企業(yè)的制度與流程案例：制度建多少合適？房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)案例：從監(jiān)督端口看制度流程的健全性！透過現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)問題本質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)隱患從完善管理上提出建議和要求后續(xù)審計(jì)跟蹤直至問題解決房地產(chǎn)專業(yè)管理流程交叉分級(jí)《專業(yè)集成》流程匯編制度流程做多少合理？做多深合適？關(guān)鍵業(yè)務(wù)覆蓋面關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)與企業(yè)規(guī)模及發(fā)展階段相匹配回顧：制度與流程描述的是企業(yè)價(jià)值活動(dòng)過程中的權(quán)責(zé)、分工與必須遵循的規(guī)范企業(yè)制度流程建設(shè)是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)、不斷完善的過程房地產(chǎn)企業(yè)的制度流程建設(shè)重點(diǎn)在于基于價(jià)值鏈的專業(yè)間的集成

幾個(gè)觀點(diǎn)的

討論觀點(diǎn)一:

企業(yè)治理靠個(gè)人能力的效果會(huì)高于依賴制度流程建設(shè)

觀點(diǎn)二:

制度流程帶來的是工作效率和效益的下降還是提升

重申我們的愿景:

讓制度流程成為管理有效的工具，同時(shí)為我們帶來管理和經(jīng)濟(jì)效益世界是一面鏡子制度流程建設(shè)的最高境界加強(qiáng)制度與流程建設(shè)構(gòu)筑企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的長(zhǎng)城房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

有哪些風(fēng)險(xiǎn)？企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境目標(biāo)組織結(jié)構(gòu)人力資源客戶關(guān)系產(chǎn)品研發(fā)工程企業(yè)發(fā)展設(shè)計(jì)銷售投資學(xué)習(xí)創(chuàng)新營(yíng)銷政策環(huán)境政府關(guān)系合作業(yè)主企業(yè)內(nèi)部治理

崗位設(shè)置授權(quán)體系用人的風(fēng)險(xiǎn)

KPI考核制度流程中的風(fēng)險(xiǎn)崗位設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)之一：崗位設(shè)置的牽制性崗位牽制房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)崗位設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)之二：關(guān)鍵崗位的輪換采購(gòu)銷售出納童言無忌房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部治理

崗位設(shè)置授權(quán)體系

用人的風(fēng)險(xiǎn)

KPI考核制度流程中的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)------用人的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)=高素質(zhì)人才=高績(jī)效

行業(yè)腐??？

？？企業(yè)內(nèi)部治理

崗位設(shè)置授權(quán)體系用人的風(fēng)險(xiǎn)

KPI考核制度流程中的風(fēng)險(xiǎn)ＫＰＩ考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之一房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的導(dǎo)向性ＫＰＩ考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之一房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

盈利考核帶來什么？績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的導(dǎo)向性ＫＰＩ考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之一房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的導(dǎo)向性ＫＰＩ考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之二房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

考核脫離企業(yè)目標(biāo)？

績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的系統(tǒng)性企業(yè)內(nèi)部治理

崗位設(shè)置授權(quán)體系用人的風(fēng)險(xiǎn)

KPI考核

制度流程中的風(fēng)險(xiǎn)制度流程建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)之一：房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)制度缺漏：

-----不同時(shí)期的不同需求------用制度流程防控風(fēng)險(xiǎn)的案例案例：制度流程中的“畫龍點(diǎn)睛”！制度建設(shè)與操作的匹配：

房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)案例：制度流程與實(shí)際的匹配性！制度控制點(diǎn)缺陷：制度流程建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)之三：房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)合作中的風(fēng)險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境政策法律風(fēng)險(xiǎn)之一：產(chǎn)權(quán)所有的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)之二：房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

政策的持續(xù)調(diào)整政策法律風(fēng)險(xiǎn)之三：證照辦理房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)之三：

證照的辦理房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)與政府對(duì)接端口如何管理？

北京sl的投訴熱銷兩旺

證照的辦理

----日照間距房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)之三：貨不對(duì)板

證照的辦理

----節(jié)能設(shè)計(jì)南昌某項(xiàng)目驗(yàn)收；武漢項(xiàng)目的外保溫砂漿房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)之三：萬科節(jié)能設(shè)計(jì)要求萬科節(jié)能設(shè)計(jì)大檢查客戶風(fēng)險(xiǎn)之一：

紅線外的風(fēng)險(xiǎn)？

1、武漢群訴

2、制勝之招：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)合作中的風(fēng)險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一：銷售成本的預(yù)結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)觸目驚心的案例1：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一：銷售成本的預(yù)結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)觸目驚心的案例2：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表（損益表）項(xiàng)目

一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

減：折扣與折讓

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額

減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）

加：其他業(yè)務(wù)收入

減：其他業(yè)務(wù)支出

減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）

加：投資收益

營(yíng)業(yè)外收入

減：營(yíng)業(yè)外支出

四、利潤(rùn)總額（虧損以“-”號(hào)填列）

減：所得稅

五、凈利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）

六、可分配利潤(rùn)

七、可供股東分配的利潤(rùn)

八.、未分配利潤(rùn)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)給我們提出什么樣的要求？資產(chǎn)類貨幣資金結(jié)算中心存款內(nèi)部單位貸款短期投資

減：短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備短期投資凈額應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款

減：壞帳準(zhǔn)備應(yīng)收款項(xiàng)凈額預(yù)付帳款存貨

減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨凈額待攤費(fèi)用一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債權(quán)投資其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長(zhǎng)期投資凈額

固定資產(chǎn)合計(jì)無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)資

產(chǎn)

總

計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？案例：控制成本風(fēng)險(xiǎn)的有效手段以責(zé)任管理的手段分解和降低風(fēng)險(xiǎn)------責(zé)任成本管理體系介紹方法：根據(jù)投資測(cè)算確定成本控制標(biāo)桿---目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本到執(zhí)行部門、責(zé)任人或：將責(zé)任成本分解成合同控制標(biāo)桿，由合同負(fù)責(zé)人直接對(duì)招標(biāo)、簽約、執(zhí)行、結(jié)算進(jìn)行全程控制合同負(fù)責(zé)人對(duì)合同超標(biāo)桿進(jìn)行過程的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警責(zé)任人、責(zé)任部門對(duì)成本控制的結(jié)果負(fù)責(zé)（獎(jiǎng)懲）1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本----土地成本----投資部--------政府收費(fèi)----報(bào)建部門--------設(shè)計(jì)費(fèi)----設(shè)計(jì)部--------營(yíng)銷費(fèi)用----營(yíng)銷部--------財(cái)務(wù)成本----財(cái)務(wù)部--------設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程----建造成本----3、成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量責(zé)任部門的分解示例：責(zé)任成本的落實(shí)方法責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目運(yùn)籌計(jì)劃以及各部門工作計(jì)劃中！（加入時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部###

施工圖設(shè)計(jì)合同

###

園林景觀設(shè)計(jì)合同

###專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測(cè)繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測(cè)合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同

園林景觀工程施工合同

集中采購(gòu)合同外墻裝飾材料采購(gòu)合同

采購(gòu)部

門窗制作安裝合同

電梯采購(gòu)安裝合同

發(fā)電機(jī)采購(gòu)合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購(gòu)合同

成本------合同分類通過責(zé)任分解，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分解通過過程控制，將風(fēng)險(xiǎn)管理落在實(shí)處動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系和預(yù)警體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了前置管理優(yōu)點(diǎn)：基礎(chǔ)：完善的管理體系和健全的組織建設(shè)及時(shí)準(zhǔn)確的信息反饋系統(tǒng)專業(yè)精神、專業(yè)能力與專業(yè)理念強(qiáng)有力的反饋、監(jiān)督、考核機(jī)制萬科的成本管理如何通過制度流程體系落地效果：成本變動(dòng)率逐年下降，確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)避免出現(xiàn)重大成本控制偏差，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)合作中的風(fēng)險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境合作風(fēng)險(xiǎn)之一：

合作方選擇的風(fēng)險(xiǎn)

案例1---打不贏的官司

案例2—低價(jià)進(jìn)入高價(jià)索賠

案例3—從資金支持到打官司+打架

案例4—合作方不見了房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

合同條款的風(fēng)險(xiǎn)

案例1---合同條款失控了？

案例2---賣樓誰賺了？

案例3---甲供料的風(fēng)險(xiǎn)（計(jì)劃/驗(yàn)收[法律]/結(jié)算）

案例4---費(fèi)率合同失控了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)之一用什么來規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)？供應(yīng)商管理制度招投標(biāo)管理制度合同管理制度入圍管理分級(jí)分類管理考察評(píng)估管理招標(biāo)/議標(biāo)管理招標(biāo)策劃管理定標(biāo)權(quán)責(zé)管理合同審批管理合同標(biāo)準(zhǔn)化管理合同交底管理合同履約管理內(nèi)審案例：合同執(zhí)行管理的審計(jì)底稿深