房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分

房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分第一頁(yè)，共146頁(yè)。目錄緣起1、首次置業(yè)2、首次換房3、二次換房4、老年住宅第二頁(yè)，共146頁(yè)。PulteHomes的客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍長(zhǎng)者四大版塊。緣起：萬(wàn)科的標(biāo)桿第三頁(yè)，共146頁(yè)。第四頁(yè)，共146頁(yè)。1、首次置業(yè)第五頁(yè)，共146頁(yè)。1.1邊角料、爛尾樓、城中村1.2專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品第六頁(yè)，共146頁(yè)。原因：中國(guó)社會(huì)由基本居住型向享受居住型過(guò)渡，Y代人取代X代人成為消費(fèi)主力。人口年齡金字塔圖第七頁(yè)，共146頁(yè)。X代人與Y代人比較X代人青少年時(shí)代貧寒經(jīng)受了嚴(yán)格、正規(guī)的教育有深沉的歷史感Y代人獨(dú)生子女青少年時(shí)代相對(duì)富足教育產(chǎn)業(yè)化娛樂(lè)化的歷史觀吃苦，耐勞，為成功、財(cái)富不擇手段父母是負(fù)資產(chǎn)略有品位的暴發(fā)戶生產(chǎn)力極強(qiáng)樂(lè)觀，心胸開(kāi)闊，對(duì)明天有美好的期盼父母是正資產(chǎn)可能是未來(lái)的貴族消費(fèi)力極強(qiáng)出生在多子女家庭Y代人第一次購(gòu)房導(dǎo)致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。發(fā)展中國(guó)家小戶型比較普遍，小戶型保證了人最基本的尊嚴(yán)。第八頁(yè)，共146頁(yè)。1.3廉租房萬(wàn)科中低收入住宅第九頁(yè)，共146頁(yè)。萬(wàn)科中低收入住宅第十頁(yè)，共146頁(yè)。萬(wàn)科中低收入住宅第十一頁(yè)，共146頁(yè)。2.1DINK住宅丁克：DoubleIncomeAndNoKids。

DINK住宅特點(diǎn)：

——居住與工作功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下排列：

電腦網(wǎng)絡(luò)>家具>電視>音響；

——婦女地位提高和兩性關(guān)系重新定位

——住宅空間新的使用情況和安排決策

——書(shū)房功能得以延伸

——客廳功能弱化

——完善的配套服務(wù)

當(dāng)信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了生產(chǎn)職能，產(chǎn)生了DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物。2、首次換房第十二頁(yè)，共146頁(yè)。2.2LOFT住宅

LOFT：指位于工廠、倉(cāng)庫(kù)或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨大而通常未間隔開(kāi)的樓層，或是在建筑屋頂下的巨大空間?！獙痈撸焊叨雀?，不同于公寓的局促感，俯仰間產(chǎn)生

感悟。第十三頁(yè)，共146頁(yè)?！臻g：空間大，不同于普通住宅的尺寸，通過(guò)分隔，產(chǎn)生

巨大而沉靜的空間，找尋個(gè)性的自由。第十四頁(yè)，共146頁(yè)?！饩€：充足，頂天立地，實(shí)現(xiàn)建筑與空間的對(duì)話。第十五頁(yè)，共146頁(yè)。——質(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯(cuò)

的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來(lái)新的

視覺(jué)沖擊。第十六頁(yè)，共146頁(yè)。華僑城LOFT第十七頁(yè)，共146頁(yè)。華僑城LOFT第十八頁(yè)，共146頁(yè)。華僑城LOFT第十九頁(yè)，共146頁(yè)。2.3SOHO住宅律師公寓第二十頁(yè)，共146頁(yè)。律師公寓第二十一頁(yè)，共146頁(yè)。設(shè)計(jì)者私宅第二十二頁(yè)，共146頁(yè)。藝術(shù)家寓所第二十三頁(yè)，共146頁(yè)。藝術(shù)家寓所第二十四頁(yè)，共146頁(yè)。藝術(shù)家寓所第二十五頁(yè)，共146頁(yè)。藝術(shù)家寓所第二十六頁(yè)，共146頁(yè)。音樂(lè)家的房子第二十七頁(yè)，共146頁(yè)。音樂(lè)家的房子第二十八頁(yè)，共146頁(yè)。音樂(lè)家的房子第二十九頁(yè)，共146頁(yè)。殘疾人書(shū)房（庫(kù)哈斯）第三十頁(yè)，共146頁(yè)。殘疾人書(shū)房（庫(kù)哈斯）第三十一頁(yè)，共146頁(yè)。創(chuàng)意人圈層結(jié)構(gòu)2.4創(chuàng)意人群與酷地理創(chuàng)意人群：

（產(chǎn)業(yè)）

酷地理：充滿生氣的街坊生活（空間）住家附近的戶外休閑最新潮的文化藝術(shù)第三十二頁(yè)，共146頁(yè)。人際關(guān)系社區(qū)配套社區(qū)生活暫時(shí)、松散、半隱居進(jìn)入與參與建設(shè)的門(mén)檻低，容易被認(rèn)同多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書(shū)店、茶室、畫(huà)廊、小劇場(chǎng)，強(qiáng)烈、高品質(zhì)、多元的生活體驗(yàn)移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活社區(qū)定位自我風(fēng)格、地方品質(zhì)社區(qū)參與度創(chuàng)意社區(qū)特征第三十三頁(yè)，共146頁(yè)。深圳大芬村第三十四頁(yè)，共146頁(yè)。第三十五頁(yè)，共146頁(yè)。第三十六頁(yè)，共146頁(yè)。第三十七頁(yè)，共146頁(yè)。第三十八頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠外觀第三十九頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠標(biāo)志及涂鴉第四十頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠商鋪及商品第四十一頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠展覽第四十二頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠作品第四十三頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠室內(nèi)環(huán)境第四十四頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠另類作品1第四十五頁(yè)，共146頁(yè)。北京798工廠另類作品2第四十六頁(yè)，共146頁(yè)。3、二次換房：集合住宅、Townhouse、別墅3.1集合住宅——居者有其屋特征時(shí)間戶型主臥（主人房＋衛(wèi)生間），（主人房＋衛(wèi)生間＋書(shū)房），玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽(yáng)臺(tái)，一步式陽(yáng)臺(tái)，模糊空間97年外觀屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、鮮艷的色彩、新材料98年環(huán)境會(huì)所、健身中心、大型停車場(chǎng)、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計(jì)99年樓型板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶2000年科技戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化2001年居住分異SOHO、DINK、LOFT、SUNCITY2002年生活方式5＋2生活模式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè)2003年二居室、三居室為主，每戶60～70m2，僅有廚、衛(wèi)，小廳大臥室，解決“平方米饑餓”，面積呈逐漸增大之趨勢(shì)面積93～96年體驗(yàn)樣板房、體驗(yàn)式購(gòu)房2004年3.1.1集合住宅的發(fā)展第四十七頁(yè)，共146頁(yè)。第四十八頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.2集合住宅的面積西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，住宅的面積、房型規(guī)模并非與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平呈線性關(guān)系，最終會(huì)在舒適與實(shí)用之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

世界上最多的戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚（3LDKS）第四十九頁(yè)，共146頁(yè)。

對(duì)“三大一小”及住宅面積的思考

三大一?。捍罂蛷d、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。

問(wèn)題：戶型與居住模式相矛盾、客廳面積浪費(fèi)、客廳與臥室比

例失調(diào)。

原因：——客廳的變化客廳看電視時(shí)間減少，電視數(shù)量增加，可以在臥室看。

家庭聚會(huì)減少，聚會(huì)由家居轉(zhuǎn)向社會(huì)，由客廳轉(zhuǎn)向

餐廳。

客廳使用人數(shù)減少。

——臥室的變化臥室里增加了電視、網(wǎng)絡(luò)。臥室里配衛(wèi)生間、儲(chǔ)物間、衣帽間。第五十頁(yè)，共146頁(yè)?！翱罩兴暮显骸睉粜偷谖迨豁?yè)，共146頁(yè)。3.1.3集合住宅的戶型

家庭與住宅的周期：家庭從組合到解體為30年～60年，

住宅適應(yīng)的使用周期為5～8年，

不同的家庭結(jié)構(gòu)，在不同的家庭階段，需要不同的住宅。住宅要有適應(yīng)性，如模糊空間：

水平的模糊空間：

起居型：兒童房、書(shū)房、陽(yáng)光房。

輔助型：衣帽間、工人房、儲(chǔ)藏室。第五十二頁(yè)，共146頁(yè)。

垂直的模糊空間：第五十三頁(yè)，共146頁(yè)。

垂直的模糊空間：第五十四頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.4集合住宅與科技3.1.4.1研究證明：一幢建筑的建造費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之比

為1：5：200。中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)基本上是粗放型，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)50％時(shí)，視為集約內(nèi)涵型發(fā)展，目前科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率不到30％，甚至低于農(nóng)業(yè)的40％。同時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)工業(yè)化程度低，深圳目前混凝土結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)的建設(shè)周期約為12個(gè)月，而發(fā)達(dá)國(guó)家為3個(gè)月，甚至1個(gè)月；深圳建筑工人平均勞動(dòng)生產(chǎn)率約為30m2/人·年，發(fā)達(dá)國(guó)家為150m2/人·年。第五十五頁(yè)，共146頁(yè)。MOMA：紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館（MuseumofModernArt）萬(wàn)國(guó)城MOMA共有三期（MOMA.POPMOMA.DANCEMOMA）前兩期已售罄，第三期正在設(shè)計(jì)中。第五十六頁(yè)，共146頁(yè)。MOMA在居住建筑中采用了十大核心技術(shù)：●恒濕頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)●恒濕全置換新風(fēng)系統(tǒng)●外墻優(yōu)化系統(tǒng)●外遮陽(yáng)及窗優(yōu)化系統(tǒng)●屋面優(yōu)化系統(tǒng)●廚房及排水優(yōu)化系統(tǒng)●防噪聲優(yōu)化系統(tǒng)●中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)●智能化電梯系統(tǒng)●水處理優(yōu)化系統(tǒng)第五十七頁(yè)，共146頁(yè)。醫(yī)學(xué)研究證明：室內(nèi)溫度20～260C是人體最舒適的溫度范圍。建筑中采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占總能耗的2/3?！鈮ο到y(tǒng)：外墻外保溫第五十八頁(yè)，共146頁(yè)?！獯埃和獯耙鸬臒釗p失約占建筑熱損失的50～60％，主要有兩個(gè)途徑：一是窗戶包括窗框和玻璃的傳熱；二是窗戶縫隙的傳熱。解決辦法：一是通過(guò)窗戶加層，采用傳熱系數(shù)較小的框料以及阻斷熱橋等，另一方面通過(guò)窗戶制作安裝精密、加安密封條等。MOMA采用斷橋鋁合金窗＋LOW-E中空鍍膜玻璃。第五十九頁(yè)，共146頁(yè)?！庹陉?yáng)：與內(nèi)遮陽(yáng)相比，外遮陽(yáng)可使能耗降低83～88％。外遮陽(yáng)可以形成豐富的光影變化，豐富了城市立面。第六十頁(yè)，共146頁(yè)。第六十一頁(yè)，共146頁(yè)。

輻射比對(duì)流有效。建筑層高3m，房間凈高2.75m，樓板厚度為250mm，樓板中埋直徑16～20mm的水管，間距在200～300mm之間，冬天在水管中注入28～300C的熱水，夏天注入18～200C的冷水，透過(guò)混凝土樓板散熱和吸熱，再以柔和的輻射方式使室內(nèi)溫度受控，達(dá)到冬天不低于200C，夏天不高于260C。優(yōu)點(diǎn)：（1）系統(tǒng)能自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。（2）輻射采暖和制冷效率高，溫度均勻。（3）不占用室內(nèi)空間。（4）不會(huì)破壞建筑外觀。（5）無(wú)風(fēng)感、無(wú)噪聲。（6）采暖和制冷與換氣分離?！斉锶岷洼椛淅渑到y(tǒng)：第六十二頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.4.3MOMA濕度控制：

空氣相對(duì)濕度在40～60％之間，人體感到舒適。

MOMA的濕度控制：夏季，相對(duì)濕度很高的新風(fēng)通過(guò)除濕、除塵后，變成相對(duì)濕度比較低的空氣，進(jìn)入室內(nèi)。冬季，加濕系統(tǒng)會(huì)使空氣的濕度達(dá)到室內(nèi)舒適范圍。新風(fēng)從室外樓面80米高處采集，經(jīng)過(guò)過(guò)濾、加濕或除濕等處理后，以每秒0.3m的低速?gòu)牡孛婢従徤仙?，最后由廚房、衛(wèi)生間頂部的排氣孔排出。全置換式新風(fēng)系統(tǒng)和頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)形成很好的配合。第六十三頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.4.4MOMA的陽(yáng)光：光影空間第六十四頁(yè)，共146頁(yè)。第六十五頁(yè)，共146頁(yè)。第六十六頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.4.5精致的細(xì)部踢腳線與墻體在一個(gè)平面上。門(mén)隔音防塵的特殊處理。后排式潔具，水封式地漏。交樓標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，顏色可以選擇。直飲水，中水系統(tǒng)。綠化防噪音系統(tǒng)。

1m寬的入戶門(mén)。第六十七頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.4.6“MOMA”的故事

“MOMA”的歷史當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城第六十八頁(yè)，共146頁(yè)。POPMOMA第六十九頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA第七十頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA第七十一頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA理念第七十二頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA地面層次第七十三頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA屋面層次第七十四頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA天面層次第七十五頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA夢(mèng)幻影院第七十六頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA藝術(shù)酒店第七十七頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA門(mén)廳第七十八頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA景觀第七十九頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA色彩第八十頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA合頁(yè)空間第八十一頁(yè)，共146頁(yè)。當(dāng)代MOMA燈飾第八十二頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA理念第八十三頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA傳承第八十四頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA景觀第八十五頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA景觀第八十六頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA景觀第八十七頁(yè)，共146頁(yè)。上第MOMA感想

現(xiàn)文巷口遇上的一位豐胸秀容的美人，想著她突然深夜醒來(lái)，想起了擦肩而過(guò)的我，又驀地動(dòng)了那慈悲的心懷，重理了淡雅的妝容，來(lái)到我下榻的這家客棧，輕斂裙裾，拾級(jí)而上，徑直走到我的面前，盈盈淺笑道：“公子，我可以坐在你的邊上，為你翻書(shū)嗎？”第八十八頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.5體驗(yàn)式房地產(chǎn)：

根據(jù)《體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)》一書(shū)的觀點(diǎn)，人類將經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的特征如下：消費(fèi)只是過(guò)程，當(dāng)過(guò)程結(jié)束后，體驗(yàn)試憶會(huì)長(zhǎng)久地保存在消費(fèi)者頭腦中，消費(fèi)者會(huì)愿意為體驗(yàn)付費(fèi)。3.1.5.2教育的體驗(yàn)娛樂(lè)的體驗(yàn)逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)審美的體驗(yàn)被動(dòng)主動(dòng)被動(dòng)主動(dòng)內(nèi)部（個(gè)人）外部（環(huán)境）A.娛樂(lè)的體驗(yàn)：客體通過(guò)感覺(jué)被動(dòng)地吸收，比如看電影，在房地

產(chǎn)中，比如樓盤(pán)推廣活動(dòng)，綜藝晚會(huì)，游戲抽獎(jiǎng)，美食品嘗等。第八十九頁(yè)，共146頁(yè)。B.教育的體驗(yàn)：客體吸收了對(duì)他來(lái)說(shuō)并不是清楚的事件，順馳.鳳凰城（蘇州）、潘石屹現(xiàn)代城的雕塑藝術(shù)第九十頁(yè)，共146頁(yè)。C.逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)：客體完全參與到一種浸入式環(huán)境之中，如旅游，東莞眾多之五星級(jí)酒店，房地產(chǎn)項(xiàng)目如橘郡。第九十一頁(yè)，共146頁(yè)。第九十二頁(yè)，共146頁(yè)。D.審美的體驗(yàn)：環(huán)境與個(gè)人的互動(dòng),如萬(wàn)科第五園。第九十三頁(yè)，共146頁(yè)。我見(jiàn)青山多嫵媚,料青山,見(jiàn)我應(yīng)如是。第九十四頁(yè)，共146頁(yè)。

服務(wù)經(jīng)濟(jì)與體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別：借助信息化技術(shù)，大規(guī)模量身定制。房地產(chǎn)進(jìn)入大規(guī)模量身定制階段，會(huì)產(chǎn)生新的工作模式：工作就是劇場(chǎng)。在這個(gè)劇場(chǎng)上，企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)，以商品為道具，圍繞著消費(fèi)者創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶的體驗(yàn)。企業(yè)為消費(fèi)者創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就是表演。中國(guó)房地產(chǎn)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)處在不同的階段：中國(guó)的房地產(chǎn)在制造階段，以建設(shè)、銷售為主，是增量時(shí)期。西方的房地產(chǎn)在服務(wù)階段，以出租、服務(wù)為主，是存量時(shí)期。第九十五頁(yè)，共146頁(yè)。

英國(guó)古德伍德（Goodwood）房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：家族農(nóng)場(chǎng)、賽馬比賽、飛行學(xué)校、速度節(jié)日、摩托車賽道、公路賽車俱樂(lè)部、古德伍德宮、高爾夫球場(chǎng)、旅館。賽馬比賽飛行學(xué)校速度節(jié)日摩托車賽道第九十六頁(yè)，共146頁(yè)。家族農(nóng)場(chǎng)第九十七頁(yè)，共146頁(yè)。古德伍德宮第九十八頁(yè)，共146頁(yè)。古德伍德宮第九十九頁(yè)，共146頁(yè)。高爾夫球場(chǎng)旅館第一百頁(yè)，共146頁(yè)。3.1.5.4房地產(chǎn)之中國(guó)因素——中國(guó)人對(duì)土地與房屋有著無(wú)比的熱愛(ài)之情，伴隨著從土生土長(zhǎng)到入土為安的人生全過(guò)程。革命的過(guò)程——房子代表信用體系：房契——房子是養(yǎng)老保障體系。第一百零一頁(yè)，共146頁(yè)。3.2Townhouse——離自然很近，距紅塵不遠(yuǎn)。3.2.1Townhouse簡(jiǎn)介：

Townhouse又叫聯(lián)排住宅、排屋。第一百零二頁(yè)，共146頁(yè)。紐約的豪華Townhouse第一百零三頁(yè)，共146頁(yè)。紐約的豪華Townhouse第一百零四頁(yè)，共146頁(yè)。紐約的豪華Townhouse第一百零五頁(yè)，共146頁(yè)。3.2.2Townhouse物業(yè)形態(tài)：Townhouse的閥值：180m2～360m2之間，不能太?。好娣e太小，交通空間所占比例過(guò)大；不能太大：面積太大，價(jià)格上揚(yáng)，與別墅物業(yè)重疊。面積不能太年輕：太年輕買不起這類物業(yè)。不能太年老：太年老上上下下不方便。業(yè)主區(qū)位離城市不能太近：否則無(wú)法找到足夠大的土地。離城市不能太遠(yuǎn)：需要城市提供配套設(shè)置。價(jià)值比集合住宅高檔（紅塵）比別墅低檔（自然）Townhouse有閥值：第一百零六頁(yè)，共146頁(yè)。Townhouse是一種內(nèi)向性的住宅，是一種中間形態(tài)的住宅。第一百零七頁(yè)，共146頁(yè)。第一百零八頁(yè)，共146頁(yè)。3.2.3Townhouse新形態(tài)：——中國(guó)化的Townhouse——芙蓉古城

芙蓉古城反映了的Townhouse物業(yè)的特點(diǎn)。第一百零九頁(yè)，共146頁(yè)。——芙蓉古城第一百一十頁(yè)，共146頁(yè)?！饺毓懦堑谝话僖皇豁?yè)，共146頁(yè)?！饺毓懦堑谝话僖皇?yè)，共146頁(yè)?！饺毓懦堑谝话僖皇?yè)，共146頁(yè)。川茶文化川菜歷史、川西飲食習(xí)俗，餐具、川西小吃等。川茶起源、茶葉制作過(guò)程展示、茶具、茶藝表演等。飲食文化建筑文化川劇文化展示、曲藝文化展示；萬(wàn)年臺(tái)表演。集川西、云南、蘇州、唐代皇家園林建筑藝術(shù)于一園。戲曲文化川西少數(shù)民族服飾展：黃包車夫、川劇服飾等。服飾文化

芙蓉古城融合了中國(guó)民間特有的川菜、川茶、川劇等傳統(tǒng)文化和生活習(xí)俗。交通習(xí)俗童趣活動(dòng)，如滾鐵環(huán)、抽陀螺等；民間習(xí)俗，如搶鴨子等。黃包車、雞公車、花轎、滑桿等傳統(tǒng)交通習(xí)俗。游藝習(xí)俗起居習(xí)俗通過(guò)各種傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)展示節(jié)慶文化、生活習(xí)俗等。主要通過(guò)客棧多種風(fēng)格的套房展示中國(guó)傳統(tǒng)的起居文化。社會(huì)習(xí)俗在民俗文化博物館中收集大量的手工藝生產(chǎn)等物件。生產(chǎn)習(xí)俗成都?xì)v史上的文學(xué)藝術(shù)家生平、典故、作品等。文學(xué)藝術(shù)第一百一十四頁(yè)，共146頁(yè)。小津安二郎《東京物語(yǔ)》“對(duì)‘地板文化’理解最深的不是建筑師，而是一位電影導(dǎo)演——小津安二郎”

——隈吾研3.2.4住宅的文化內(nèi)涵（以日本為例）第一百一十五頁(yè)，共146頁(yè)。Thisthinmembranetakestheplaceofshojiandsudarescreens,andfusumadoors.“窗簾墻”住宅CurtainWallHouse（坂茂）第一百一十六頁(yè)，共146頁(yè)。住吉的長(zhǎng)屋第一百一十七頁(yè)，共146頁(yè)。住吉的長(zhǎng)屋第一百一十八頁(yè)，共146頁(yè)。住吉的長(zhǎng)屋第一百一十九頁(yè)，共146頁(yè)。層屋第一百二十頁(yè)，共146頁(yè)。層屋第一百二十一頁(yè)，共146頁(yè)。層屋第一百二十二頁(yè)，共146頁(yè)。3.3別墅——公平與效率第一百二十三頁(yè)，共146頁(yè)。

豪宅的價(jià)格應(yīng)是普通家庭年收入的60～80倍左右。中國(guó)普通住宅的價(jià)格與家庭收入之比在6～8倍之間比較合理。

2002年深圳豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是單套面積≥140m2，價(jià)格≥8000元/m2，房均面積為60m2，房均居住人數(shù)<1.2人。

2005年深圳商品房均價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元。紐約第五大道豪宅價(jià)格313萬(wàn)美元與普通家庭年收入之比74倍城市悉尼滾石區(qū)3億日元300萬(wàn)澳元39倍82倍東京灣2000萬(wàn)港幣101倍香港半山3.3.1豪宅的標(biāo)準(zhǔn)：第一百二十四頁(yè)，共146頁(yè)。

紫檀現(xiàn)象——紫園1號(hào)別墅第一百二十五頁(yè)，共146頁(yè)。HouseVilla物業(yè)形態(tài)House第一居所，常住型Villa第二居所，渡假型功能不能有重大缺陷瑣碎的日常生活只要有特別之處無(wú)煙火之氣要求生活在現(xiàn)實(shí)，生活在此處生活在理想，生活在彼處訴求點(diǎn)太太不打算結(jié)婚的女友形象比喻第一百二十六頁(yè)，共146頁(yè)。萬(wàn)科·運(yùn)河?xùn)|1號(hào)常居型物業(yè)第一百二十七頁(yè)，共146頁(yè)。萬(wàn)科·城市高爾夫花園常居+度假型物業(yè)第一百二十八頁(yè)，共146頁(yè)。萬(wàn)科·松山湖1號(hào)度假型物業(yè)第一百二十九頁(yè)，共146頁(yè)。3.3.3住宅產(chǎn)業(yè)鏈：效率與公平的思考效率公平19901995最富的人最窮的人43%仍是最富的人49%仍是最窮的人(RawlsCriterion)第一百三十頁(yè)，共146頁(yè)。4.活躍長(zhǎng)者

4.1老者將至的城市目前，全球每10個(gè)人中，就有一個(gè)60歲以上的老人。到2050年將從1：9增加到1：5。屆時(shí)，西班牙老人占總?cè)丝诒壤秊?4％，意大利為42％，日本為60％。

中國(guó)老齡化速度驚人，國(guó)未富，民先老。60歲2010年12.18％2020年16.23％2030年22.34％2040年25％65歲以上8.12％11.30％15.21％20％第一百三十一頁(yè)，共146頁(yè)。4.2老年人特點(diǎn)

——視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、味覺(jué)和嗅覺(jué)減弱。

——意念形成及反應(yīng)時(shí)間減弱。

——肌肉強(qiáng)度、靈