最新北京土地一級開發(fā)項目成本測算圖文精講（圖表豐富46P）

土地一級開發(fā)項目成本測算

****土地項目管理咨詢股份有限公司

二零XX年五月

前言《北京市土地一級開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》作為對當(dāng)前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序，進(jìn)而推動北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)成本測算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。土地一級開發(fā)項目的成本測算一、土地一級開發(fā)項目成本的概念二、土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制一、土地一級開發(fā)項目成本的概念

◆土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補(bǔ)償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。

二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用

（六）工程建設(shè)其他費用

（七）管理費

（八）財務(wù)費用

（九）銷售費用

（十）應(yīng)納稅費

（十一）不可預(yù)見費

三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)

（一）項目前期費用包括：項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪等費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標(biāo)代理服務(wù)費工程保險費（一）項目前期費用項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費→

測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格［1999］1283號《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》及北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字［1999］第487號文《關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。

◆項目建議書、可研報告的編制費◆土地一級開發(fā)實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費（一）項目前期費用委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用→

2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。

（一）項目前期費用3.

工程勘察、測繪等費用→

2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費用。（一）項目前期費用

4.環(huán)境影響評價分析費用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》計價格[2002]125號文。該通知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進(jìn)行技術(shù)評估的費用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。（一）項目前前期費用5.交通影響評價價分析費用→北京市規(guī)劃建建設(shè)委員會早早在2001年就發(fā)布了了《關(guān)于對部分分新建項目進(jìn)進(jìn)行交通影響響評價的通知知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號號。規(guī)定需要進(jìn)進(jìn)行交通影響響評價的項目目需由項目業(yè)業(yè)主方委托符符合資質(zhì)的設(shè)設(shè)計或咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通通影響評價，，并按照《北北京市建設(shè)項項目交通影響響評價準(zhǔn)則和和要求》編制制咨詢報告。。進(jìn)行建設(shè)項項目交通影響響評價咨詢工工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)具有城市規(guī)規(guī)劃和交通咨咨詢甲級資質(zhì)質(zhì)。但對委托托編制交通影影響評價報告告的取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)沒有明確規(guī)規(guī)定，實踐中中可以參照委委托規(guī)劃設(shè)計計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及市場行情情協(xié)商（目前前收費標(biāo)準(zhǔn)通通常在0.5～2元/平米不不等）。（一））項目目前期期費用用6.地震影影響評評價分分析費費用→2002年1月1日起施行行、中中華人人民共共和國國國務(wù)務(wù)院令令第323號公布布的《地震安安全性性評價價管理理條例例》規(guī)定：：新建建、擴(kuò)擴(kuò)建、、改建建建設(shè)設(shè)工程程，依依照《中華人人民共共和國國防震震減災(zāi)災(zāi)法》和本條條例的的規(guī)定定，需需要進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評價價的，，必須須嚴(yán)格格執(zhí)行行國家家地震震安全全性評評價的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范，確確保地地震安安全性性評價價的質(zhì)質(zhì)量。。建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)將建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評評價業(yè)業(yè)務(wù)委委托給給具有有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的地地震安安全性性評價價單位位。地地震安安全性性評價價單位位對建建設(shè)工工程進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評價價后，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)編制制該建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評評價報報告。。目前前，全全國各各省市市對地地震安安全性性評價價收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)都有有不同同的規(guī)規(guī)定，，北京京市的的工程程可依依據(jù)原原北京市市物價價局2002年9月18日京價價(收)字[2002]361號文件件《關(guān)于地地震安安全性性評價價收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的函函》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定進(jìn)行行核算算。（一））項目目前期期費用用7.地價評評估費費用→1994年12月12日，國國家計計委和和國家家土地地管理理局聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布了了“關(guān)關(guān)于土土地價價格評評估收收費的的通知知”，，通知知規(guī)定定：““土地地價格格評估估收費費是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場重要要的經(jīng)經(jīng)營性性中介介服務(wù)務(wù)收費費行為為，評評估機(jī)機(jī)構(gòu)要要按照照‘自自愿委委托、、有償償服務(wù)務(wù)’的的原則則與委委托方方簽訂訂合同同，開開展評評估服服務(wù)工工作，，收取取合理理費用用。凡凡具備備土地地估價價資格格并經(jīng)經(jīng)土地地、物物價部部門確確認(rèn)的的單位位，可可接受受土地地所有有者或或使用用者的的委托托，對對土地地價格格進(jìn)行行評估估，并并按本本通知知的規(guī)規(guī)定收收取土土地評評估費費?！薄?997年12月1日北京京市物物價局局發(fā)布布了京價(房)字[1997]第398號文件件《關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)收費費的通通知》，對我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)收費費的有有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行了了修訂訂，規(guī)規(guī)定““房地地產(chǎn)價價格評評估收收費、、土地地價格格評估估收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實行行政府府定價價，其其收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按照照標(biāo)的的總額額采取取差額額定率率分檔檔累進(jìn)進(jìn)制。。（一））項目目前期期費用用8.工程設(shè)設(shè)計費費及施施工圖圖審查查費→工程設(shè)設(shè)計費費的測測算可可依據(jù)據(jù)2002年1月7日國家家計委委、建建設(shè)部部以計價格格[2002]10號文發(fā)發(fā)布的的《工程勘勘察設(shè)設(shè)計收收費管管理規(guī)規(guī)定》中的有有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)結(jié)合項項目實實際情情況測測定。?！┕D圖審查查是目目前基基本建建設(shè)程程序中中必須須的環(huán)環(huán)節(jié)。。2004年8月23日，建建設(shè)部部134號令發(fā)發(fā)布的的《房屋建建筑和和市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施工程程施工工圖設(shè)設(shè)計文文件審審查管管理辦辦法》中再次次明確確規(guī)定定“施施工圖圖未經(jīng)經(jīng)審查查合格格的不不得使使用””。但但相應(yīng)應(yīng)的圖圖紙審審查收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，國家家沒有有統(tǒng)一一規(guī)定定。北北京市市可執(zhí)執(zhí)行市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]761號《關(guān)于開開展施施工圖圖設(shè)計計文件件審查查工作作的通通知》中第五五條““審查查收費費：在在國家家正式式下達(dá)達(dá)施工工圖審審查收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)前前，北北京市市的施施工圖圖審查查單位位暫按按國家家發(fā)展展計劃劃委員員會計價格格[1999]1283號文件件中《工程咨咨詢?nèi)巳藛T工工日費費用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。。”（一））項目目前期期費用用9.招標(biāo)標(biāo)代代理理服服務(wù)務(wù)費費→原國家家計計委委關(guān)關(guān)于于印印發(fā)發(fā)《招標(biāo)標(biāo)代代理理服服務(wù)務(wù)收收費費管管理理暫暫行行辦辦法法》的通通知知計計價價格格[2002]1980號文中中明明確確了了招招標(biāo)標(biāo)代代理理服服務(wù)務(wù)收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。?！覀儌儞?jù)據(jù)此此編編制制了了招標(biāo)標(biāo)代代理理服服務(wù)務(wù)收收費費速速查查表表，可可以以方方便便快快捷捷地地查查取取收收費費金金額額。。（一一））項項目目前前期期費費用用10.工程程保保險險費費→建設(shè)設(shè)部部和和中中國國保保險險監(jiān)監(jiān)督督管管理理委委員員會會于于2005年8月出出臺臺了了《關(guān)于于推推進(jìn)進(jìn)建建設(shè)設(shè)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保險險工工作作的的意意見見》建質(zhì)質(zhì)[2005]133號，，指指出出：：““建建設(shè)設(shè)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保險險是是一一種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移在在工工程程建建設(shè)設(shè)和和使使用用期期間間由由可可能能的的質(zhì)質(zhì)量量缺缺陷陷引引起起的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)責(zé)任任的的方方式式，，它它由由能能夠夠轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移工工程程技技術(shù)術(shù)風(fēng)風(fēng)險險、、落落實實質(zhì)質(zhì)量量責(zé)責(zé)任任的的一一系系列列保保險險產(chǎn)產(chǎn)品品組組成成，，包包括括建建筑筑工工程程一一切切險險、、安安裝裝工工程程一一切切險險、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保證證保保險險和和相相關(guān)關(guān)職職業(yè)業(yè)責(zé)責(zé)任任保保險險等等。。其其中中，，工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保證證保保險險主主要要為為工工程程竣竣工工后后一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)出出現(xiàn)現(xiàn)的的主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)問問題題和和滲滲漏漏問問題題等等提提供供風(fēng)風(fēng)險險保保障障。?！薄薄??？煽梢娨?，，工工程程建建設(shè)設(shè)領(lǐng)領(lǐng)域域涉涉及及到到的的保保險險品品種種主主要要有有職職工工意意外外傷傷害害險險（（雇雇主主責(zé)責(zé)任任險險））、、設(shè)設(shè)計計責(zé)責(zé)任任險險、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保修修保保險險和和建建筑筑（（安安裝裝））工工程程一一切切險險。。但但具具體體費費率率，，市市場場浮浮動動較較大大，，建建設(shè)設(shè)工工程程一一切切險險一一般般為為投投保保金金額額的的1%左右，第第三者責(zé)責(zé)任險按按比例投投保。但但2004年11月中旬進(jìn)進(jìn)行的北北京地鐵鐵4、5、10號線建安安險及第第三者責(zé)責(zé)任險合合同費率率卻是5‰左右。2005年深圳地地鐵項目目中，工工程質(zhì)量量險和運運營初期期的運營營險合計計也低至至投保金金額的5‰，可見目目前保險險業(yè)競爭爭是相當(dāng)當(dāng)激烈的的。因此此在項目目前期階階段，要要準(zhǔn)確估估算工程程質(zhì)量保保險費是是很困難難的，可可以暫按按建安工工程造價價的1%-2%估算。（二）征征地、拆拆遷費用用包括：征地補(bǔ)償償費用拆遷補(bǔ)償償費用房屋拆遷遷評估費費拆除工程程費用古樹保護(hù)護(hù)及文物物古建修修護(hù)、還還建費用用其它（二）征征地、拆拆遷費用用1.征地補(bǔ)償償費用→根據(jù)土地地所屬的的不同區(qū)區(qū)域及其其被征用用前的不不同用地地性質(zhì)相相應(yīng)發(fā)生生不同的的征地費費用?！臼行姓^(qū)域內(nèi)內(nèi)依法征征用農(nóng)民民集體所所有土地地的，根根據(jù)2004年5月21日北京市市人民政政府令第第148號公布的的《北京市建建設(shè)征地地補(bǔ)償安安置辦法法》進(jìn)行補(bǔ)償償安置。。征地補(bǔ)補(bǔ)償費包包括土地地補(bǔ)償費費和安置置補(bǔ)助費費。涉及及青苗和和其他土土地附著著物的，，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)向所有有權(quán)人支支付青苗苗補(bǔ)償費費和其他他土地附附著物補(bǔ)補(bǔ)償費。。青苗是是指尚未未收獲的的農(nóng)作物物。其他他土地附附著物包包括房屋屋、水井井、道路路、管線線、水渠渠等建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以以及林木木和其他他經(jīng)濟(jì)作作物等。?！臼姓鞯氐匮a(bǔ)償費費實行最最低保護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制制度。征征地補(bǔ)償償費最低低保護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市市土地行行政主管管部門以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為為單位結(jié)結(jié)合被征征地農(nóng)村村村民的的生活水水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值值、土地地區(qū)位以以及本辦辦法規(guī)定定的人員員安置費費用等綜綜合因素素確定，，報市人人民政府府批準(zhǔn)后后公布執(zhí)執(zhí)行。征征地補(bǔ)償償費最低低保護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)社社會、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平適適時調(diào)整整。（二）征征地、拆拆遷費用用2.拆遷補(bǔ)償償費用◆根據(jù)房屋屋所屬的的不同區(qū)區(qū)域及其其不同屬屬性相應(yīng)應(yīng)發(fā)生不不同的拆拆遷補(bǔ)償償費用，，補(bǔ)償原原則及依依據(jù)亦不不同。→集體土地地房屋拆拆遷：根根據(jù)2003年6月6日北京市人人民政府府令第124號公布的的《北京市集集體土地地房屋拆拆遷管理理辦法》的相關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費計計算。→城市房屋屋拆遷：：根據(jù)2001年11月1日北京市政政府令第第87號公布的的《北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法》的相關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費計計算?！凑丈鲜鍪龉芾磙k辦法進(jìn)行行房屋拆拆遷時，，需要對對被拆遷遷房屋重重置成新新價進(jìn)行行評估的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布布《北京市房房屋重置置成新價價評估技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的通知京國國土房管拆拆[2003]808號文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。（二）征地地、拆遷費費用2.拆遷補(bǔ)償費費用◆根據(jù)房屋的的不同用途途相應(yīng)發(fā)生生不同的拆拆遷補(bǔ)償費費用，補(bǔ)償償原則及計計算依據(jù)亦亦不同?！课莶疬w評評估：根據(jù)據(jù)《北京市房屋屋拆遷評估估規(guī)則（暫暫行）》京國土房屋屋拆字[2001]1234號文進(jìn)行房屋拆拆遷補(bǔ)償價價計算?！舸送?，拆遷遷補(bǔ)償費用用還包括搬搬家補(bǔ)償、、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失、設(shè)設(shè)備（家電電）移裝費費補(bǔ)償?shù)龋?，因此需對對被拆遷區(qū)區(qū)域進(jìn)行詳詳實的現(xiàn)況況調(diào)查、費費用評估，，才能最終終確定。在在不具備詳詳實調(diào)查的的前提下，，通過各種種渠道獲取取基礎(chǔ)資料料和對該區(qū)區(qū)域拆遷補(bǔ)補(bǔ)償經(jīng)驗值值也是該部部分費用估估算的重要要依據(jù)之一一。（二）征地地、拆遷費費用2.拆遷補(bǔ)償費費用→住宅房屋：：《北京市房屋屋拆遷評估估規(guī)則（暫暫行）》京國土房屋屋拆字[2001]1234號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費計算算。房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償價=（基準(zhǔn)地價價×Ｋ＋基準(zhǔn)房房價）×被拆遷房屋屋建筑面積積＋被拆遷遷房屋重置置成新價→非住宅房屋屋：根據(jù)1234號文及關(guān)于印發(fā)《北京市非住住宅房屋拆拆遷評估技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知京房房地評字[1999]656號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費計算算。非住宅房屋屋拆遷補(bǔ)償償價=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償償價（二）征地地、拆遷費費用3.房屋拆遷評評估費→1997年年12月1日，北京京市物價局局發(fā)布了《關(guān)于房地地產(chǎn)中介服服務(wù)收費的的通知》京京價(房)字[1997]第第398號號文，對我市房房地產(chǎn)中介介服務(wù)收費費的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)規(guī)定“因征征用拆遷對對房屋進(jìn)行行價格評估估的，按補(bǔ)補(bǔ)償價款金金額的1～1.5%向征用拆拆遷單位收收取評估費費?！保ǘ┱鞯氐?、拆遷費費用4.拆除工程費費用→拆除工程費費用應(yīng)按照照工程實際際需要估算算拆除工程程量，并套套用相關(guān)估估算指標(biāo)或或概算定額額，充分考考慮渣土運運輸、消納納等因素進(jìn)進(jìn)行測算。。（二）征地地、拆遷費費用5.古樹保護(hù)及及文物古建建修護(hù)、還還建費用→根據(jù)古樹保保護(hù)方案和和文物古建建的修護(hù)、、還建方案案，套用相相關(guān)估算指指標(biāo)或概算算定額，充充分考慮修修繕、保護(hù)護(hù)、還原等等因素進(jìn)行行費用測算算。（二）征地地、拆遷費費用6.其它→指根據(jù)國家家或地方政政府要求在在征地、拆拆遷過程中中還需發(fā)生生的各種費費用，如：：新增城市市用地費、、耕地開墾墾費、耕地地占用稅、、菜田基金金、防洪費費、提前搬搬家獎勵、、支援重點點工程費等等，根據(jù)相相關(guān)文件或或地方規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。（三）公共共區(qū)域市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費用用包括：場地平整費費用及為各二級級開發(fā)單位位提供施工工臨時供水水、供電設(shè)設(shè)施、臨時時道路的鋪鋪設(shè)及維護(hù)護(hù)費用區(qū)域內(nèi)永久久性道路、、橋梁建設(shè)設(shè)費用市政管線建建設(shè)費用(包括雨水、、污水、中中水、上水水、電力、、天然氣、、電信、熱熱力等)市政場站建建設(shè)費用(包括雨水泵泵房、燃?xì)鈿庹{(diào)壓站、、熱力站、、開閉站、、區(qū)域中水水站、區(qū)域域管理中央央監(jiān)控室及及涉及城市市安全的公公共設(shè)施等等，其建設(shè)設(shè)費用視規(guī)規(guī)劃情況而而定)配套公共設(shè)設(shè)施建設(shè)費費用(區(qū)域內(nèi)的交交通智能化化系統(tǒng)、、公共標(biāo)識識指示系統(tǒng)統(tǒng)、安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、、公共衛(wèi)生生間、垃圾圾收集轉(zhuǎn)運運站、消消防站、派派出所、郵郵局等)（三）公共共區(qū)域市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費用用◆本部分費用用是指在土土地一級開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊塊紅線范圍外外的公共區(qū)區(qū)域的市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費用用。這是土土地一級開發(fā)發(fā)成本中的的另一重要要組成部分分?！鷳?yīng)在不同階階段根據(jù)控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，，或初步設(shè)計計圖紙，或或施工圖紙紙，參考相相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)，或概算算定額，或或預(yù)算定額額測定。（四）區(qū)域域內(nèi)公共環(huán)環(huán)境景觀建建設(shè)費用包括：綠化化（花草、、樹木的種種植）、微微地形、藝藝術(shù)小品、、噴泉、地地下出入口口的處理、、休息座椅椅等?！静糠仲M用用是指在土土地一級開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊塊紅線范圍圍外的公共共區(qū)域的環(huán)環(huán)境景觀建建設(shè)費用。。這是土地地一級開發(fā)發(fā)成本中的的一項重要要組成部分分，應(yīng)在不不同階段根根據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)劃劃，或修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，或初初步設(shè)計圖圖紙，或施施工圖紙，，參考相應(yīng)應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，，或概算定定額，或預(yù)預(yù)算定額測測定。（五）區(qū)域域內(nèi)公共配配套設(shè)施建建設(shè)費用包括：市政政管理用房房建設(shè)費用用；機(jī)動車車停車場（（庫）、非非機(jī)動車停停車設(shè)施建建設(shè)費用；；規(guī)劃中其其它須納入入土地一級級開發(fā)成本本的公共配配套設(shè)施建建設(shè)費用。?！诓煌A段段根據(jù)控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，或修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或或初步設(shè)計計圖紙，或或施工圖紙紙，參考相相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算算定額，或或預(yù)算定額額測定。（六）工程程建設(shè)其他他費用包括：工程監(jiān)理費竣工圖編制費費建設(shè)期區(qū)域管管理費用項目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費用項目后評價費費用其他（六）工程建建設(shè)其他費用用工程監(jiān)理費→1996年1月16日，北京市建建委發(fā)布了《北京市工程建建設(shè)監(jiān)理費收收費標(biāo)準(zhǔn)實施施辦法》(京價收1996第043號)，規(guī)定：實行行監(jiān)理的工程程，監(jiān)理費按按工程的總造造價百分比計計取，用插入入法計算。建建設(shè)前期階段段按工程概預(yù)預(yù)算的0.1-0.2％計取。（六）工程建建設(shè)其他費用用2.竣工圖編制費費→2002年國家發(fā)展計計劃委員會和和建設(shè)部聯(lián)合合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計計收費標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計收費費標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制制工程施工圖圖預(yù)算的，按按照該建設(shè)項項目基本設(shè)計計收費的10%收取施工圖預(yù)預(yù)算編制費；；編制工程竣竣工圖的，按按照該建設(shè)項項目基本設(shè)計計收費的8%收取竣工圖編編制費。（六）工程建建設(shè)其他費用用3.建設(shè)期區(qū)域管管理費用→包括安保、環(huán)環(huán)境保潔、臨臨時綠化、美美化等費用。。這部分費用用在項目建設(shè)設(shè)初期很難估估算。不同的的土地一級開開發(fā)項目建設(shè)設(shè)區(qū)域的面積積、基本狀況況、區(qū)域周邊邊的環(huán)境一定定后，即基本本明確每年需需要多少保安安、保潔人員員進(jìn)行公共區(qū)區(qū)域的管理，，需要做多少少面積的臨時時綠化，整個個區(qū)域的建設(shè)設(shè)期幾年等，，再據(jù)以測算算相應(yīng)費用。。（六）工程建建設(shè)其他費用用4.項目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費用→這部分費用主主要是由于目目前土地一級級開發(fā)項目完完成后，形成成了大量的資資產(chǎn)，而這些些資產(chǎn)的管理理主體比較復(fù)復(fù)雜，例如：：道路、水、、電、（天然然）氣、熱、、交通設(shè)施、、園林景觀綠綠化設(shè)施等都都分別歸屬不不同的管理單單位，產(chǎn)權(quán)移移交尚未有規(guī)規(guī)范的模式和和程序。這就就造成在土地地一級開發(fā)任任務(wù)基本完成成后，可能還還會對資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行一段時間間的照管，對對有些項目還還要從社會利利益角度出發(fā)發(fā)，進(jìn)行運營營。為此，土土地一級開發(fā)發(fā)主體還要支支出一筆管理理費和運營費費。這筆費用用根據(jù)不同一一級開發(fā)項目目的情況，千千差萬別，不不一而足，須須慎重對待，，認(rèn)真估算。。（六）工程建建設(shè)其他費用用5.項目后評價費費用→指在土地一級級開發(fā)工作完完成后，由土土地一級開發(fā)發(fā)主體組織，，委托專業(yè)咨咨詢公司從經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社社會效益、環(huán)環(huán)境效益出發(fā)發(fā)對整個土地地一級開發(fā)項項目和開發(fā)過過程進(jìn)行公正正、客觀的評評價。該費用用可參考國家家有關(guān)工程咨咨詢的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（計價格格1283號文）進(jìn)行測測算。（六）工程建建設(shè)其他費用用6.其他→指其他和工程程建設(shè)相關(guān)但但未歸屬前述述項目的其他他相關(guān)費用，，按預(yù)計發(fā)生生的項及相關(guān)關(guān)文件估算。。例如：委托托代建的項目目還會發(fā)生““代建工程管管理費”，參參京發(fā)改[2004]298號文關(guān)于印發(fā)發(fā)《北京市政府投投資建設(shè)項目目代建制管理理辦法（試行行）》的通知執(zhí)行。（七）管理費費指土地一級開開發(fā)主體在土土地一級開發(fā)發(fā)全過程中所所發(fā)生的管理理費，包括土土地一級開發(fā)發(fā)的建設(shè)期和和代政府進(jìn)行行土地出讓的的銷售期。該該費用應(yīng)根據(jù)據(jù)項目的具體體情況和土地地一級開企業(yè)業(yè)的管理水平平、資源投入入情況等進(jìn)行行核算?！?005年8月3日，市國土局局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲儲備和一級開開發(fā)暫行辦法法》的通知京國國土市[2005]540號文，其中第十三三條規(guī)定：土土地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土土地開發(fā)的，，由土地儲備備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌籌措資金、辦辦理規(guī)劃、項項目核準(zhǔn)、征征地拆遷及大大市政建設(shè)等等手續(xù)并組織織實施。其中中通過招標(biāo)方方式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土土地開發(fā)具體體管理的，開開發(fā)企業(yè)的管管理費用不高高于土地儲備備開發(fā)成本的的2%。以招標(biāo)方式式確定開發(fā)企企業(yè)后，土地地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開開發(fā)企業(yè)簽訂訂土地一級開開發(fā)管理委托托協(xié)議。（八）財務(wù)費費用指一級開發(fā)過過程中所發(fā)生生的相關(guān)財務(wù)務(wù)費用。→其測算依企業(yè)業(yè)（或項目））的資本結(jié)構(gòu)構(gòu)和融資能力力不同而有不不同的融資方方案，因此融融資渠道、金金額和期限完完全不同，其其融資成本應(yīng)應(yīng)視具體情況況分別測算。。→根據(jù)項目開發(fā)發(fā)實施方案中中開發(fā)進(jìn)度、、時序的安排排，相應(yīng)地做做出投資計劃劃，繪出資金金流入流出的的現(xiàn)金流量圖圖，并據(jù)此相相應(yīng)地計算預(yù)預(yù)計發(fā)生的財財務(wù)費用。（九）銷售費費用包括土地一級級開發(fā)主體為為提升開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地