物業(yè)管理師資格考試經營管理精煉版

精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)物業(yè)經營管理復習資料第一章物業(yè)經營管理概述第一節(jié)物業(yè)經營管理的概念一、物業(yè)經營管理的內涵（掌握）eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理又稱物業(yè)資產管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。物業(yè)經營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動。二、物業(yè)經營管理活動的管理對象（掌握）eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。eq\o\ac(○,考)寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。eq\o\ac(○,考)收益性物業(yè)是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產投資的主要物資載體。eq\o\ac(○,考)我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。eq\o\ac(○,考)甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。eq\o\ac(○,考)乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。3．丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。eq\o\ac(○,考)寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。eq\o\ac(○,考)零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據其建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店、特色商店eq\o\ac(○,考)區(qū)域購物中心集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬平方米以上，有效商業(yè)服務半徑可達到200km。eq\o\ac(○,考)市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶；eq\o\ac(○,考)地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10—30萬人，年營業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。eq\o\ac(○,考)居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。5．鄰里服務性商店：這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，服務人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3000萬元人民幣以下。6．特色商店：主要表現在其所經營的商品或服務的特殊性，以及經營方式的靈活性零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式：一是只經營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內的一部分。綜合用途物業(yè)內零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。(三)出租型別墅或公寓eq\o\ac(○,考)別墅(Villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層數較少，并帶有一定規(guī)模的院落。eq\o\ac(○,考)公寓(Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復式公寓、花園公寓和單間公寓。eq\o\ac(○,考)工業(yè)物業(yè)是指為人類生產活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。(五)酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。eq\o\ac(○,考)酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在：1．服務對象不同。酒店的服務對象主要是商務和觀光客人，而旅游度假村的服務對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓人員或會議客人。2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。3．服務內容不同。酒店的服務以住宿、餐飲和商務功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務服務。4．建筑設計和裝潢風格不同。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調與都市風格相匹配，而旅游度假村的設計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。三、物業(yè)經營管理服務的目標eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。四、物業(yè)經營管理企業(yè)eq\o\ac(○,考)作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經濟組織。eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等，在物業(yè)管理活動中處于總包的位置。eq\o\ac(○,考)從管理層次上可以分為公司管理、現場管理、現場作業(yè)三個層次。第二節(jié)物業(yè)經營管理的層次與工作內容一、物業(yè)經營管理的層次（掌握）eq\o\ac(○,考)通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經營管理的全部內容。eq\o\ac(○,考)設施管理是一種新型的房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。對象主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業(yè)或機構。eq\o\ac(○,考)房地產資產管理從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產資產管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產子市場內實現價值最大化的目標，滿足房地產組合投資管理者的要求。eq\o\ac(○,考)房地產組合投資管理包括：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維護物業(yè)資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產。eq\o\ac(○,考)房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。二、物業(yè)經營管理不同層次之間的關系（掌握）eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現金流。eq\o\ac(○,考)資產管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。資產管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來的分類原則來管理物業(yè)。eq\o\ac(○,考)房地產組合投資管理公司則以投資者的目標和風險／回報參數特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現金的管理并向其服務的客戶定期匯報。eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作（熟悉）：(1)確定戰(zhàn)略、(2)確定標準、(3)構建信息基礎、(4)決策分析、(5)進行資產組合eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理的常規(guī)工作（熟悉）(1)常規(guī)工作內容（租賃業(yè)務）、(2現金流和成本管理、(3)日常維修和維護、(4)未來維修和維護、(5)設施設備管理、(6)物業(yè)保險管理現金流和成本管理：支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。eq\o\ac(○,考)當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收費納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。第二章：房地產投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產投資一、房地產投資的概念（掌握）eq\o\ac(○,考)房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為。eq\o\ac(○,考)投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。eq\o\ac(○,考)通過進行房地產投資，投資者可以：獲得作為房地產業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。二、房地產投資的形式（熟悉）eq\o\ac(○,考)房地產投資分為直接投資和間接投資。eq\o\ac(○,考)直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。eq\o\ac(○,考)直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。eq\o\ac(○,考)開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。eq\o\ac(○,考)間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。eq\o\ac(○,考)房地產間接投資的具體形式是購買：房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，房地產投資信托基金(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。(一)房地產直接投資eq\o\ac(○,考)房地產開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，修建、銷售等一系列的過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。eq\o\ac(○,考)房地產置業(yè)投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。eq\o\ac(○,考)房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。(二)房地產間接投資：1．房地產企業(yè)債券和股票投資、2．投資于房地產投資信托基金、3．購買住房抵押支持證券投資者將資金投入房地產投資信托基金REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，投資的流動性較好。eq\o\ac(○,考)按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。由于有專業(yè)投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。三、房地產投資的特性（熟悉）(1)位置固定性或不可移動性、(2)壽命周期長、(3)適應性、(4)各異性、(5)政策影響性、(6)專業(yè)管理依賴性、(7)相互影響性壽命周期長：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。房地產壽命可以區(qū)分為經濟壽命和自然壽命。eq\o\ac(○,考)一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是25年。適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。專業(yè)管理依賴性是指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。相互影響性是指房地產價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。eq\o\ac(○,考)房地產投資的利弊（熟悉）1．房地產投資之利：(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處。(3)易于獲得金融機構的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。2．房地產投資之弊：(1)流動性差。(2)投資數額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經驗。第二節(jié)房地產投資的風險一、房地產投資風險的基本概念eq\o\ac(○,考)風險的定義：從房地產投資的角度來說，風險可以定義為獲得預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力，較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”；而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。(二)風險與不確定性eq\o\ac(○,考)風險涉及到變動和可能性，一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。(三)風險分析的目的：是要幫助投資者回答下述問題：1．預期收益率是多少，出現的可能性有多大?2．相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?3．預期收益的變動性和離散性如何?eq\o\ac(○,考)房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。eq\o\ac(○,考)通常情況下，人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。二、系統(tǒng)風險eq\o\ac(○,考)房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險、政治風險等。eq\o\ac(○,考)通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。eq\o\ac(○,考)周期風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。eq\o\ac(○,考)政治風險是房地產投資中危害最大的一種風險。或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。eq\o\ac(○,考)個別風險包括：(1)收益現金流風險、(2)未來經營費用風險、(3)資本價值風險、(4)比較風險、(5)時間風險、(6)持有期風險比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。eq\o\ac(○,考)四、風險對房地產投資決策的影響，主要體現在如下幾個方面：1．根據項目風險大小確定相應的投資收益水平2．根據風險管理的能力選擇投資方向3．根據風險周期變化特點把握投資時機第三節(jié)房地產投資區(qū)位的選擇（熟悉）一、區(qū)位的含義eq\o\ac(○,考)房地產投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。eq\o\ac(○,考)狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。eq\o\ac(○,考)對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。二、不同類型房地產投資對區(qū)位的特殊要求eq\o\ac(○,考)居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括：1．市政公用和公建配套設施完備的程度。2．公共交通便捷程度、3．環(huán)境因素。4．居民人口與收入。eq\o\ac(○,考)影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1．與其他商業(yè)設施接近的程度。2．周圍土地利用情況和環(huán)境。3．易接近性。eq\o\ac(○,考)零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。eq\o\ac(○,考)商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。eq\o\ac(○,考)工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章：房地產投資分析技術考試的基本要求：掌握：現金流量、資金的時間價值、單利計息和復利計息的計算方法、設備更新的經濟分析方法熟悉：現金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態(tài)盈利指標計算方法了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產投資動態(tài)盈利指標和清償能力指標的計算方法第一節(jié)投資分析的基本概念一、現金流量(掌握)eq\o\ac(○,考)房地產投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。eq\o\ac(○,考)在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現金流入。現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。eq\o\ac(○,考)對于房地產開發(fā)投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。eq\o\ac(○,考)房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。三、房地產置業(yè)投資eq\o\ac(○,考)房地產置業(yè)投資，包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分。四、房地產置業(yè)投資的現金流量(一)現金流分析中的常用術語1．潛在毛租金收入：等于物業(yè)內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。2．空置和收租損失3．其他收入物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。eq\o\ac(○,考)4．有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。5．運營費用eq\o\ac(○,考)6．凈運營收益＝有效毛收入-運營費用。凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題。7．抵押貸款還本付息：物業(yè)抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。業(yè)主非常關心的問題是，物業(yè)所產生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。8．準備金eq\o\ac(○,考)9．稅金：經營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、企業(yè)所得稅。分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％。eq\o\ac(○,考)10．經營現金流：稅前現金流＝凈運營收益-抵押貸款還本付息稅后現金流＝稅前現金流-準備金-所得稅(二)收益性物業(yè)的現金流eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務管理一般到產生凈運營收益為止。房地產投資分析工作，通常要分析項目投資稅前和稅后的投資經濟效果。第二節(jié)現值與現值計算一、資金的時間價值（掌握）在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。eq\o\ac(○,考)對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：1．隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。2．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。eq\o\ac(○,考)資金時間價值的大小，取決于多方面的因素，主要有：投資利潤率；通貨膨脹率；風險因素。eq\o\ac(○,考)利率是資金時間價值的一種標志。二、利息與利率eq\o\ac(○,考)利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。eq\o\ac(○,考)利率（i）是指單位時間內（一個計息周期）所得到的利息額（I）與借貸金額（本金P）之比。利息的計算有單利計息和復利計息兩種。eq\o\ac(○,考)我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。四、名義利率與實際利率eq\o\ac(○,考)名義利率與實際利率的概念當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區(qū)別。名義利率r是指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數的乘積。實際利率i是指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。i＝（1+r/m）m-11．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；3．當每年計息周期數m＝1時，名義利率與實際利率相等；4．當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率；5．當每年計息周期數m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i＝er-1。eq\o\ac(○,考)例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o．5％，通常稱為“年利率6％，每月計息一次”。這里的年利率6％稱為“名義利率”。當按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的；但當按復利計息時，上述“年利率6％，每月計息一次”的實際利率則不等于名義利率(6％)。五、復利計算公式與系數(一)常用符號在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括P、F、A、G、S、n和i等，各符號的具體含義是：P——現值；F——終值(未來值)；A——連續(xù)出現在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數；i——每個計息周期的利率、也可以是折現率。在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項。比較不同投資方案的經濟效果時，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進行比較。①終值F為：F=P(1+i)n，2、等額序列支付的現值系數和資金回收系數eq\o\ac(○,考)是指未來在每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A，經過n計息周期。求其現值（終值），可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復利公式求其現值，然后相加，可得到所求的現值。②P=〔1-〕（等額還本付息支付）公式①②可以相互推導，在已知P、F、A其中任意兩個，可求剩余一個。例題2：投資者以4000元/㎡的價格購買了一套建筑面積為1000㎡的寫字樓單元，銀行為其提供了15年的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60％，該貸款的年利率為9％，按月等額還本付息。假設該寫字樓物業(yè)每年升值2％，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉售，則其在轉售收入中需要償還的貸款本金是多少？投資者剩余的物業(yè)權益價值是多少？解：①初始購買原值：4000*1000＝400萬元②貸款金額為：4000*1000*60％＝240萬元③投資者每月還本付息額：A=Pi(1+)=2.2342萬元（計息周期為15*12＝180、此i為周期利率=9%/12＝0.75％）④第六年初該物業(yè)的價值：400*（1+2％）5＝441.63萬元⑤第六年初尚未償還是抵押貸款的本金余額：P＝〔1-〕＝192.16萬元（ｐ是還剩余期數ｎ’的未償還的本金）（此ｐ現值，即為本金，ｎ為180個計息周期減去已經計息的60個周期，剩下的本金余額）⑥轉售物業(yè)時投資者擁有的權益價值：441.63-192.16＝249.47萬元85、等比序列的現值系數和年費用系數等比序列是一種等比例增加或減少的現金流量序列。如果等比例系數為s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現金收入或支出的流量A1已知，則第n年年初收入或支出的流量為A1（1+s）n-1.其公式為當i不等于s時，⑤，P=；當i＝s時P=nA/(1+i),第三節(jié):設備更新中的經濟分析(掌握)一、設備更新的原因與特點(一)設備更新的原因eq\o\ac(○,考)設備更新源于設備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1．設備有形磨損設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。設備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設備精度降低、勞動生產率下降。第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。閑置或封存的設備也會產生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2．設備無形磨損，是由于社會經濟環(huán)境變化造成的設備貶值。設備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值。第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在術上顯得陳舊、落后造成的。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設備使用，也會導致設備的第二類無形磨損。eq\o\ac(○,考)設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。eq\o\ac(○,考)設備更新的特點分析：1．設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命、2．設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現金流量、3．只比較設備的費用、4．設備更新分析以費用年值法為主。eq\o\ac(○,考)設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經濟壽命。eq\o\ac(○,考)自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。eq\o\ac(○,考)技術壽命其時間長短主要取決于無形磨損的速度。eq\o\ac(○,考)經濟壽命是在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。eq\o\ac(○,考)沉沒成本等于舊設備賬面價值(原值減折舊累計)減去其當前市場價值(殘值)后的差值。二、設備經濟壽命的確定：經濟壽命是在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限。第四節(jié)：房地產投資財務評價指標一、投資回收與投資回報（熟悉）eq\o\ac(○,考)房地產投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。房地產投資經濟效果的表現形式是獲得利潤，股息、利息eq\o\ac(○,考)投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。eq\o\ac(○,考)投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。eq\o\ac(○,考)對房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發(fā)商利潤。二、財務評價指標體系eq\o\ac(○,考)房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。eq\o\ac(○,考)盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。eq\o\ac(○,考)靜態(tài)指標是不考慮資金時間價值因素影響，通常在概略評價時采用；eq\o\ac(○,考)動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素的影響，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。eq\o\ac(○,考)清償能力指標，是指考察項目計算期內償債能力的指標。eq\o\ac(○,考)除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。三、盈利指標計算方法（熟悉）eq\o\ac(○,考)動態(tài)指標：財務凈現值、財務內部收益率、動態(tài)投資回收期eq\o\ac(○,考)財務凈現值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和。eq\o\ac(○,考)基準收益率是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。eq\o\ac(○,考)決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。2．財務內部收益率eq\o\ac(○,考)財務內部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。財務內部收益率的經濟含義是：在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務內部收益率可以通過內插法求得。eq\o\ac(○,考)內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。eq\o\ac(○,考)當i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。3．動態(tài)投資回收期eq\o\ac(○,考)動態(tài)投資回收期(Pb)，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。eq\o\ac(○,考)動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目房地產置業(yè)投資項目和房地產開發(fā)之后進行出租經營或自營的項目，需要計算借款償還期。eq\o\ac(○,考)(二)靜態(tài)指標包括：靜態(tài)投資回收期、現金回報率、投資回報率1．靜態(tài)投資回收期，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。eq\o\ac(○,考)2．現金回報率是指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。其中，稅前現金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資；稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。eq\o\ac(○,考)3．投資回報率指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值)／初始權益投資數額；當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)／初始權益投資數額。（見前例題）eq\o\ac(○,考)四、清償能力指標計算方法（了解）包括：借款償還期、償債備付率、資產負債率eq\o\ac(○,考)房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。(一)利息計算方法按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。還本付息的方式包括以下幾種：1．一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；3．等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息；4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5．“氣球法”，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。(二)借款償還期是指項目開發(fā)經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。房地產開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。eq\o\ac(○,考)(三)償債備付率，是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其計算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費用，利潤等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1．2，當指標小于1．2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務。(四)資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，應變能力較差；資產負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。第四章：收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念eq\o\ac(○,考)收益性物業(yè)是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。eq\o\ac(○,考)影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等eq\o\ac(○,考)收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小；②獲得凈收益期限的長短；③獲得凈收益的可靠性。第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價格的概念和形成條件eq\o\ac(○,考)物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。eq\o\ac(○,考)二、物業(yè)價格的形成條件：物業(yè)要有價格需要具備有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價格的特征（掌握）物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。eq\o\ac(○,考)物業(yè)價格主要有下列五個特征：(1)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(2)物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。(3)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(4)物業(yè)價格形成的時間較長。(5)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類（熟悉）一、使用價值和交換價值：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。二、投資價值和市場價值（熟悉）eq\o\ac(○,考)某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數人的觀點)的價值。eq\o\ac(○,考)市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。eq\o\ac(○,考)同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。eq\o\ac(○,考)評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估——價值是未來凈收益的現值之和，但其中選取參數的立場不同。拿折現率來說，評估市場價值所采用的折現率，應是與該物業(yè)的風險程度相對應的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現率，應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。eq\o\ac(○,考)投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠實現的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。eq\o\ac(○,考)市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。eq\o\ac(○,考)價格單位由貨幣和面積兩方面構成。五、實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。六、現房價格和期房價格物業(yè)的現貨價格是指以現狀物業(yè)為交易標的的價格。eq\o\ac(○,考)期房價格＝現房價格—預期從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值—風險補償經濟適用房的成本包括：征地和拆遷補償安置費，勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施費（含小區(qū)非經營性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項，利潤控制在3％以下。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素（了解）eq\o\ac(○,考)影響收益性物業(yè)價格的因素包括9個方面：人口因素、居民收入因素、物價因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素eq\o\ac(○,考)人口因素：主要從人口數量、人口素質和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。利率因素：物業(yè)價格與利率負相關，利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。交通管制因素：交通方便程度直接影響物業(yè)價格eq\o\ac(○,考)心理因素：影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態(tài)；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法（熟悉）物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。eq\o\ac(○,考)在物業(yè)估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法（了解）eq\o\ac(○,考)市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。eq\o\ac(○,考)市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。eq\o\ac(○,考)市場法適用的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理；④求取比準價格。對可比實例成交價格進行處理分為價格換算、價格修正和價格調整；eq\o\ac(○,考)在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，②交易雙方的資料，③成交日期；④成交價格，包括計價方式和價款；⑤付款方式，⑥交易情況。eq\o\ac(○,考)選取的可比實例應符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。eq\o\ac(○,考)選取的可比實例數量從理論上講越多越好，但是，一般選取3～10個可比實例即可。eq\o\ac(○,考)建立價格可比基礎包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內涵；⑤統(tǒng)一面積單位。eq\o\ac(○,考)下列交易因素，成交價格往往會偏離正常市場價格：1．利害關系人之間的交易。2．急于出售或急于購買的交易。3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。6．交易稅費非正常負擔的交易。7．相鄰物業(yè)的合并交易。8．受債權債務關系影響的交易。例如，設立了抵押權、典權或有拖欠工程款的物業(yè)交易。eq\o\ac(○,考)交易日期調整實質上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。調整的具體方法，可以采用價格指數或價格變動率，也可以采用時間序列分析。eq\o\ac(○,考)物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。eq\o\ac(○,考)物業(yè)估價在經過交易情況修正、交易日期調整、物業(yè)狀況調整之后，就確定了在估價時點時的客觀合理價格或價值。二、成本法（了解）成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法最基本的公式為：物業(yè)價格＝重新購建價格一折舊。eq\o\ac(○,考)成本法估價對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用。eq\o\ac(○,考)成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取計算價格。(二)物業(yè)價格構成在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。根據下列3類估價對象而具體化：①新開發(fā)的土地；②新建的物業(yè)；③舊的物業(yè)。①新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤②新建物業(yè)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤③舊物業(yè)價格＝物業(yè)的重新購建價格一建筑物的折舊或者舊物業(yè)價格=土地的重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物的折舊(四)物業(yè)的重新購建價格eq\o\ac(○,考)重新購建價格的概念還應特別注意下列3點：①重新購建價格是估價時點時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格。重置價格通常要比重建價格低。(五)建筑物的折舊eq\o\ac(○,考)估價上的建筑物折舊其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額eq\o\ac(○,考)重置價格是采用新材料、新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。重建價格是使用原有的材料和技術，即完全復制原有物業(yè)的價格。eq\o\ac(○,考)根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。eq\o\ac(○,考)建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。直線法折舊假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。三、收益法(一)收益法概述：是以預期原理為基礎的。收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。eq\o\ac(○,考)收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。eq\o\ac(○,考)直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法，稱為收益乘數法。eq\o\ac(○,考)報酬資本化法即現金流量折現法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。eq\o\ac(○,考)收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。eq\o\ac(○,考)求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法的一個細化公式為：報酬率＝無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠市場提取法是利用與估價對象物業(yè)具有類似收益特征的可比實例物業(yè)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。第五章房地產市場與市場分析考試的基本要求：掌握：物業(yè)經營管理計劃及其編制、計劃的主要內容和表現方式熟悉：房地產市場的特性與功能、房地產市場的供求規(guī)律，房地產市場結構、細分方式。了解：反映和描述房地產市場狀況的指標，房地產市場運行環(huán)境和影響因素，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。第一節(jié)房地產市場概述一、房地產市場的概念eq\o\ac(○,考)房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等活動的場所以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金和運行機制等因素構成一個系統(tǒng)二、房地產市場的運行環(huán)境（了解）eq\o\ac(○,考)影響房地產市場的因素，可將其分為八項：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量：eq\o\ac(○,考)影響房地產市場發(fā)展的因素有：社會因素、經濟因素、政策因素社會因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經濟因素包括：經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素包括：房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。(二)影響房地產市場轉變的社會經濟力量eq\o\ac(○,考)影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：1．金融業(yè)的發(fā)展。2．信息、通信技術水平的提高。3．生產和工作方式的轉變。4．人文環(huán)境的變化。5．自然環(huán)境的變化。6．政治制度的變遷。第二節(jié)房地產市場的供求關系eq\o\ac(○,考)影響房地產市場的需求因素：1．收入的變化。2．其他商品的價格變化。3．對未來的預期。4．政府政策的變化。二、房地產市場的供給eq\o\ac(○,考)影響市場供給數量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數量外，其他因素均保持不變。這影響因素包括：開發(fā)成本、建造技術、政府政策、相關產品的價格、對未來的預期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。一種是自由市場經濟，另一種是計劃經濟，還有許多國家的經濟體制均介于兩者之間。房地產市場會通過市場自我調節(jié)機制，在需求、供給與價格的相互制約中形成均衡價格。第三節(jié)房地產市場結構與市場指標（熟悉）eq\o\ac(○,考)從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標。二、房地產市場細分eq\o\ac(○,考)我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式、目標市場等標準，對房地產市場進行細分。按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。eq\o\ac(○,考)按存量增量細分：通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。eq\o\ac(○,考)房地產市場指標：反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。(一)供給指標：1．存量、2．新竣工量、3．滅失量、4．空置量、5．空置率、6．可供租售量、7．房屋施工面積、8．房屋新開工面積、9．平均建設周期、10．竣工房屋價值(二)需求指標：1．國內生產總值(GDP)、2．人口數、3．城市家庭人口、4．就業(yè)人員數量、5．就業(yè)分布、6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、7．城市家庭可支配收入、8．城市家庭總支出、9．房屋空間使用數量、10．商品零售價格指數、11．城市居民消費價格指數、(三)市場交易指標：1．銷售量、2．出租量、3．吸納量、4．吸納率、5．吸納周期、6．預售面積、7．房地產價格指、8．房地產價格、9．房地產租金eq\o\ac(○,考)竣工房屋價值：指在報告期內竣工房屋本身的建造價值eq\o\ac(○,考)國內生產總值(GDP)：國內生產總值有三種表現形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產品形態(tài)，在實際核算中，國內生產總值的計算方法有：生產法、收入法、支出法eq\o\ac(○,考)商品零售價格指數，直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入、影響居民購買力和市場共給的平衡、影響到消費與積累的比例關系。第四節(jié)房地產市場的特性與功能一、房地產市場的主要特征（特性）包括以下四個方面：供給、需求、交易、價格eq\o\ac(○,考)市場供給的特點：市場供給缺乏彈性；市場供給具有非同質性；房地產市場具有高度的壟斷性；房地產市場供給主體間的競爭不充分。eq\o\ac(○,考)市場需求的特點：具有廣泛性；需求具有多樣性；需要借助金融信貸機構來進行融資。eq\o\ac(○,考)市場交易的特點：交易是房地產產權的流轉及其再界定；需要經過復雜和嚴密的法律程序；耗費時間比較長；交易費用通常也比較多；需要專業(yè)人員提供服務。eq\o\ac(○,考)市場價格的特點：與地理位置關系極大；總體呈向上波動的趨勢；受個別因素的影響。二、房地產市場的功能（熟悉）eq\o\ac(○,考)房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：1、配置存量房地產資源和利益、2、顯示房地產市場需求變化、3、指導供給以適應需求變化、4、指導政府制定科學的土地供給計劃、5、引導需求適應供給條件變化三、房地產市場的政府干預(一)政府干預房地產市場的目標eq\o\ac(○,考)政府干預房地產市場的政策目標包括：1．實現房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。2．使存量房地產資源得到最有效的使用。3．保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。4．引導新建項目的位置選擇。5．滿足特殊群體的需要。eq\o\ac(○,考)實現房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標志是：市場供求總量基本平衡，供求結構基本合理，市場價格基本穩(wěn)定。(二)政府干預房地產市場的手段eq\o\ac(○,考)宏觀調控房地產市場的手段包括：1．土地供應政策、2．金融政策、3．住房政策、4．城市規(guī)劃、5．地價政策、6．稅收政策、7．租金和價格控制eq\o\ac(○,考)政府調控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收人家庭住房需求能夠得到適當的滿足。第五節(jié)房地產市場分析一、房地產市場分析的概念與作用房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其市場行為。eq\o\ac(○,考)市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。eq\o\ac(○,考)房地產存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。由于數據的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其他各種統(tǒng)計數據。eq\o\ac(○,考)在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。eq\o\ac(○,考)房地產市場分析的內容分為：1、宏觀因素分析、2、市場供求分析、3、相關因素分析eq\o\ac(○,考)市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：1．供給分析；2．需求分析；3．競爭分析；4．市場占有率分析第六節(jié)物業(yè)經營管理計劃（掌握）規(guī)劃的成果稱為計劃，一、物業(yè)經營管理計劃的概念eq\o\ac(○,考)制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。(二)計劃的用途物業(yè)經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業(yè)經營管理過程的文件。eq\o\ac(○,考)物業(yè)經營管理計劃有多種用途，主要體現在以下幾個方面：(1)指導物業(yè)管理的具體行動；(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識；(5)便于明確物業(yè)管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經營管理活動的績效。(三)eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理計劃的表現形式：物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。二、eq\o\ac(○,考)編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作：(1)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、(2)房地產市場分析、(3)鄰里分析、(4)物業(yè)現狀分析、(5)業(yè)主目標eq\o\ac(○,考)制定物業(yè)經營管理計劃的基礎工作包括：(1)要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關物業(yè)類型的市場狀態(tài)；(2)要準確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況；(3)要認真分析領會物業(yè)業(yè)主的相關目標，區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內的經濟、社會、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展狀況與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。eq\o\ac(○,考)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒、各行業(yè)協會正式出版的信息、新聞媒體及網絡發(fā)布的信息等。eq\o\ac(○,考)房地產市場分析的過程是將目標物業(yè)放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業(yè)。eq\o\ac(○,考)物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內容，不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關系，還要考慮其在區(qū)域內的位置。eq\o\ac(○,考)評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度；②環(huán)境因素；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產安全狀況。eq\o\ac(○,考)商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。eq\o\ac(○,考)寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性。三、構造物業(yè)管理方案(一)eq\o\ac(○,考)探討改進舊有物業(yè)的可能性時，常從以下兩方面給予考慮：1．更新及現代化、2．改變建筑物的用途eq\o\ac(○,考)更新及現代化可以延長建筑物的經濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。(二)eq\o\ac(○,考)物業(yè)管理計劃的主要內容：建筑物管理計劃、租賃計劃、財務收支計劃、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃eq\o\ac(○,考)建筑物管理計劃，包括如下幾個方面的內容：(1)建筑物維護的標準。(2)建筑物管理策略。(3)物業(yè)檢查計劃。(4)公共設施服務的內容。eq\o\ac(○,考)租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎上；出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應該采取的策略。財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現，預算是物業(yè)管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數字構成了物業(yè)管理的量化目標。預算是物業(yè)管理中財務控制和財務計劃的重要工具。eq\o\ac(○,考)最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現報告；定期的管理會議；通過電話通信或現場會議等形式的定期私人接觸。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。eq\o\ac(○,考)預算有許多種類型，在物業(yè)管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。第六章：租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征(一)物業(yè)租賃的概念房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的含義有以下兩點：(1)出租人必須是房屋所有權人。(2)出租人將房屋出租給承租人使用(二)房屋租賃的特點（掌握）eq\o\ac(○,考)房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有以下特征：1．房屋租賃不轉移房屋的所有權2．房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3．房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系4．房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人eq\o\ac(○,考)租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。二、物業(yè)租賃的分類（掌握）eq\o\ac(○,考)依據不同的分類標準，物業(yè)租賃可作如下分類：(一)按房屋所有權的性質劃分：房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。(二)按房屋租賃期限劃分：按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內涵劃分：通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。三、eq\o\ac(○,考)物業(yè)租賃管理模式（了解）：常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。四、eq\o\ac(○,考)房屋租賃的行政管理（了解）房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。程序為申請、審查、頒證三步。第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內容（熟悉）eq\o\ac(○,考)租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內的收益性物業(yè)租賃活動的管理。eq\o\ac(○,考)租賃管理的主要工作內容包括制定租賃方案與策略，租戶選擇，租金確定和租約談判與簽訂管理。租約執(zhí)行中主要工作內容是房屋空間交付、收取租金、租金調整和租戶關系管理。租約期滿時，租賃管理工作則是在租金結算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。二、eq\o\ac(○,考)租賃方案與策略主要涉及到如下內容：（熟悉）1．確定可出租面積和租賃方式2．編制租賃經營預算：預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經營費用3．定位目標市場4．確定租金方案5．明確吸引租戶的策略三、租戶選擇：eq\o\ac(○,考)租戶選擇是租賃管理的核心內容。在租戶選擇中考慮的主要準則：是潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。四、租金確定與調整(一)租金的計算單位和所包含的內容：租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎，通常有毛租金和凈租金之分。(二)基礎租金與附加租金eq\o\ac(○,考)經營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況。在確定租金時，一般應首先根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定一個基礎租金。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎租金，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠將業(yè)主和租戶的利益聯系在一起，使之共同為物業(yè)經營效益最大化而努力。六、租賃管理中的市場營銷（了解）eq\o\ac(○,考)市場營銷的主要目的是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個理想的出租率。市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)：(1)價格優(yōu)勢。(2)物業(yè)本身的素質。(3)良好的聲譽。(4)經濟實用。第三節(jié)房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征(一)房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協議，是一種債權合同。(二)房屋租賃合同的法律特征eq\o\ac(○,考)房屋租賃合同屬于雙務合同、有償合同，諾成合同、實踐合同、要式合同，繼續(xù)性合同eq\o\ac(○,考)雙務合同是指合同當事人都享有權利和負有義務的合同。有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權利時必須付出代價的合同。諾成合同是指當事人意思表示一致即告成立的合同。要式合同要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同。房屋租賃當事人雙方的權利義務，均與合同的存續(xù)期間相關，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。二、房屋租賃合同的基本條款（熟悉）eq\o\ac(○,考)包括八個方面：當事人姓名或者名稱及住所、房屋坐落、面積、裝修及設施狀況、租賃用途、租賃期限、租金及支付方式、房屋的修繕責任、轉租的約