上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告市公開課一等獎省賽課獲獎?wù)n件

整體策劃匯報1月盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第1頁項目篇周圍市場研究篇定位KeyPoint篇業(yè)態(tài)策劃篇招商執(zhí)行篇商業(yè)運行Idea篇經(jīng)營管理職能概述上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第2頁項目篇上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第3頁項目概況產(chǎn)品概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第4頁項目概況產(chǎn)品示意上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第5頁產(chǎn)品示意項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第6頁項目概況現(xiàn)場實景上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第7頁項目概況現(xiàn)場實景上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第8頁項目概況現(xiàn)場實景上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第9頁鋪號位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功效系數(shù)均價建筑面積總價備注579116.1898.8107.96110.3294.423863875.62292.18

581101.6598.8107.96110.3294.423842162.69240.86

583101.6598.8107.96110.32104.913665572.13264.39

585101.6598.8107.96110.32104.913665570.86259.74

587101.6598.8107.96110.32104.913665578.46287.59

589101.6588.92107.96110.3294.4235229117.14412.67

59199.6798.8107.96110.3294.423578260.01214.73

59397.07108.69107.96110.3294.423629250.62183.71

59595.09108.69107.96110.3299.663652050.62184.87

59793.1108.69107.96110.3299.663667050.62185.62可設(shè)置餐飲59991.11108.69107.96110.3299.663647050.62184.61可設(shè)置餐飲60189.12108.69107.96110.3299.663610348.72175.89可設(shè)置餐飲60389.12108.69107.96110.32104.913647048.72177.68可設(shè)置餐飲60589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可設(shè)置餐飲項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第10頁鋪號位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功效系數(shù)均價建筑面積總價備注60787.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可設(shè)置餐飲60987.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可設(shè)置餐飲61187.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可設(shè)置餐飲61387.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可設(shè)置餐飲61589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可設(shè)置餐飲61789.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可設(shè)置餐飲61989.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可設(shè)置餐飲62191.97108.69107.96110.32104.913667050.62185.62可設(shè)置餐飲62391.9798.895.92110.3294.423440066.15227.56

62591.9798.8107.96110.3294.423524374.07261.04

627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842162.94469.95627為住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842153.57442.93有夾層63396.8179.0475.5766.1994.4228842152.94441.11有夾層63596.8174.175.5766.1994.4228496235.72671.71

項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第11頁鋪號位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功效系數(shù)均價建筑面積總價備注63796.8198.8107.96110.3299.663594988.22317.14

63996.8198.8107.96110.32104.913631690.97330.37

64191.5798.8107.96110.32104.913594982.48296.51

64391.5798.8107.96110.32104.913594962.74225.55

64591.5798.895.92110.32104.913810679.67303.59

64791.5788.92107.96110.32104.9138256132.49506.85

64987.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.75

65187.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.75

65387.1398.8107.96110.3299.663527168.82242.73

65587.13108.69107.96110.3299.663596348.54174.57可設(shè)置餐飲65791.57108.69107.96110.3299.663627450.7183.91可設(shè)置餐飲65991.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可設(shè)置餐飲66191.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可設(shè)置餐飲66391.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可設(shè)置餐飲項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第12頁鋪號位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功效系數(shù)均價建筑面積總價備注66596.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可設(shè)置餐飲66796.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可設(shè)置餐飲669106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可設(shè)置餐飲671106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可設(shè)置餐飲673106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可設(shè)置餐飲675106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可設(shè)置餐飲677106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可設(shè)置餐飲679121.0288.92107.96110.32104.9138319121.39465.15

681121.0298.8107.96110.3294.423727669.62259.52

683121.0288.9275.5766.1994.4231228129.78405.28有夾層685121.0298.875.57110.3294.423500953.97188.94

687122.0298.875.57110.3294.423507953.97189.32

689123.0288.9275.5766.1994.4231368134.24421.09有夾層691125.8669.1691.76132.38104.9136685302.521109.79有夾層項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第13頁鋪號位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功效系數(shù)均價建筑面積總價備注1號101116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夾層1號102116.1898.875.5744.1394.423003764.88194.88有夾層2號101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夾層2號102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夾層3號101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夾層3號102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夾層項目概況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第14頁●50-80平米小面積分割

●盛世新江灣一、二期小區(qū)，新江灣成熟小區(qū)常住人口消費勁旺盛五角場城市副中心輻射商業(yè)區(qū)

●緊鄰新江灣城高檔大型生活區(qū)，未來消費勁及消費檔次樂觀

●整個楊浦區(qū)已擺脫“下只角”形象，對于投資與商家都有較大吸引力項目賣點上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第15頁●常住人群處生活日常消費外，其它消費需前往距離較遠五角場

●周圍零星商業(yè)檔次底、形式陳舊，僅勉強滿足生活需求。

●臨近新江灣城生態(tài)濕地，未與之住宅區(qū)域直接接壤．

●項目向北為規(guī)劃八車道道路，極難利用其引發(fā)消費潛在力劣勢研究上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第16頁●中原住宅區(qū)為早年開發(fā)老小區(qū)，小區(qū)內(nèi)人口已形成固有消費習(xí)慣．對于新商業(yè)區(qū)域需時間來接收．

●新江灣作為大型新興生活區(qū)，很多項目都將有本身配套商業(yè)項目，將分流一部分消費勁．

●區(qū)域以檔次低、分布分散商業(yè)為主，中高檔次消費地五角場又有相當(dāng)距離，所以中等生活消費成為市場空缺。

●小面積分割形式，不利于招商，但十分利于產(chǎn)權(quán)銷售其它問題上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第17頁

從上述種種來看，對比現(xiàn)今中國傳統(tǒng)商業(yè)理念對商鋪產(chǎn)品認(rèn)知和考量原因來

說，盛世商業(yè)產(chǎn)品都存在一定優(yōu)勢，但也有著客觀環(huán)境而引發(fā)先天不足，怎樣把

客戶引來，也是我們需要處理問題。產(chǎn)品總匯上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第18頁周圍市場研究篇上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第19頁值得借鑒與深思五角場商業(yè)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第20頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第21頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第22頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第23頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第24頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第25頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第26頁業(yè)態(tài)展示上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第27頁◆五角場北靠約有30多萬人口中原小區(qū)；◆周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城十余所高校黃興路段有長白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老小區(qū)以及文化佳園、黃興綠園、

公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)；◆未來還有規(guī)劃占地近10平方公里當(dāng)代化大型居住區(qū)——新江灣城；◆作為一個四通八達交通樞紐，五角場地域人流量巨大；◆據(jù)統(tǒng)計當(dāng)前平均天天人流量在60萬左右；人流分布上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第28頁◆五角場當(dāng)前有近20幾條公交線路可直達人民廣場、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、

浦東機場，交通線路較多；◆高峰時段公交線路較為擁堵，中環(huán)線五角場附近車輛上下匝道設(shè)置較遠；◆軌道交通較為便利；◆貫通五角場中心10號線至開通；交通情況上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第29頁現(xiàn)在萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場黃金地帶，也是整個五角場商業(yè)中心支柱。五角場零碎型商業(yè)也可圈可點。國賓路、國定路等道路兩旁都密密麻麻充滿了各種零碎型商鋪，囊括了衣飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書等各個方面商業(yè)分布上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第30頁分布圖上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第31頁

萬達商業(yè)廣場是大連萬達集團在上海投資第一個項目，項目總投資30億元，總建筑面積33萬平方米，也是五角場最主要關(guān)鍵建筑。廣場地上劃分為五個大型商業(yè)業(yè)態(tài)和三幢甲級高層辦公樓，地下一層為地下大型商城，地下二層為大型停車場。當(dāng)前，萬達商業(yè)廣場招商沃爾瑪購物廣場、巴黎春天百貨、HOLA家居、上海黃金珠寶城、上海書城、寶大祥青少年兒童購物中心、頤高數(shù)字生活館、萬達國際影城、大歌星量販KTV、上海第一食品等大型著名店鋪基本都已開始營業(yè)。整個商業(yè)廣場將購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，真正表達了“一站式”特點。萬達商業(yè)廣場上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第32頁

1-5F第一食品3F萬達國際城大歌星KTV2F國美電器上海書城1F寶大祥青少年購物中心1-5FHOLA.特力屋1-7F巴黎春天寫字樓B1F黃金珠寶城2-4F沃爾瑪超市寫字樓C寫字樓A萬達平面圖上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第33頁萬達商業(yè)廣場（巴黎春天）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第34頁樓層業(yè)態(tài)1F化裝品、珠寶金飾、流行女鞋、面包新語2F品牌衣飾旗艦店、時尚手表、流行配飾3F流行女裝、女士正裝、女士內(nèi)衣、手袋、傘襪帕帽配件品、王磊形象美發(fā)4F男士正裝、男士休閑衣飾、精品配飾皮件、男士皮鞋、男士內(nèi)衣、真鍋咖啡5F運動衣飾用具、戶外休閑衣飾用具、男女休閑衣飾、味千拉面6F童裝、玩具、床品、居家用具、十元均一小鋪、文具7F品牌折扣店、大型特賣促銷場萬達商業(yè)廣場（巴黎春天）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第35頁萬達商業(yè)廣場（第一食品）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第36頁樓層業(yè)態(tài)1F生活時尚區(qū)精品區(qū)、滋補區(qū)、甜點區(qū)、零食吧、山崎面包、星巴克、港麗甜點、味千拉面、美珍香、宜芝多2F居家美食區(qū)美食區(qū)、生鮮區(qū)和居家商品區(qū)3F休閑餐飲區(qū)薩麗亞匹薩、斗牛士牛排、洋蔥餐廳、新旺茶餐廳4F商務(wù)餐飲區(qū)徐家私房菜5F大型餐飲未開業(yè)萬達商業(yè)廣場（第一食品）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第37頁

萬達商業(yè)廣場（第一食品）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第38頁餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰、大家樂、蕉葉咖喱屋云南美食園、干鍋居、東方既白、三商巧福、晉面3000飯螞蟻食坊、永和豆?jié){、吉野家、克莉絲訂、味之都、思得客路客、糖皇、愛茜茜里、DQ冰淇淋、禾綠壽司服裝衣飾：C&A、優(yōu)衣庫、LEE、麥考林、簡GEN、EV.CODE、美卡拉海瀾之家、申格體育、過路人、卡賓、天使園、怪誕城之夜諸氏方圓、小茜子、東藝鞋業(yè)、HOTWIND、卡斯高、其樂大帝達芙妮、上海故事、海盜船、梵希娜、古今萬達商業(yè)廣場（萬達城中城）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第39頁主力店：寶大祥青少年兒童購物中心、屈臣氏美容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、張霞美甲、匯美會數(shù)碼家電：頤高數(shù)碼電玩：湯姆熊特色店：巴黎三城、睛彩眼鏡、一代眼鏡、明仁眼鏡、艾視迪時間廊、瑞麗攝影、THEDOG、HELLPKITTY萬達商業(yè)廣場（萬達城中城）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第40頁

其位于萬達商業(yè)廣場對面，總建筑面積12.6萬平方米，作為該區(qū)域另一個大型商業(yè)設(shè)施。該購物中心是由上海百聯(lián)集團投資10億元精心打造，分為地上9層和地下3層，吸收精品百貨、迷你電影院及小吃廣場等在這里落戶，在又一城7-8層，將建造一個模仿香港太古廣場真冰溜冰場，成為另一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、展示等各種功效于一體大型城市型購物中心。百聯(lián)又一城上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第41頁cadini意大利男裝夏蒙(sharMoon)中國男裝里奧(LEO)中國男裝,配件康奈(KANGNAI)中國男裝,鞋類溫馨鳥中國女裝斯可飛得(Scofield)韓國女裝,男裝EQ:IQ香港女裝,鞋類,箱包,配件,家居用具銀鎮(zhèn)(GINKGO)臺灣配件,珠寶/手表/飾品瑞恩(RAINRING)中國珠寶/手表/飾品百聯(lián)又一城名品時尚廊1F上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第42頁卡紛(CARVEN)RO'OLAR索菲婭(SAFIYA)迪萊克絲(DILAKS)卡莉詩瑪喜來登(Sheridan)海睞氏(HILASSY)卡文思加圖(STACCATO)DGartemisFED(fedinternational)森達(SENDA)萊思麗斯艾依(cne)密絲羅妮沙馳千baidu愛意(Aee)U.S.POLOASSON佐天奴哈森(HARSON)皮爾卡丹圣伽步星期六(ST&SAT)沙馳GEOX米蘭春天(SpringMilan)森泰斯ecco奧卡索(Walkershop)卡迪娜

百聯(lián)又一城（職場生活廊2F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第43頁澳西奴(AUSSINO)瑪瑞麗婭(MARINIA)舒雅(schiesser)ESPRIT(edc)安莉芳(Embryform)巧帛(chaber)埃斯普利特(ESPRIT)E.LAND古今桑芭絲(SONPASY)堡獅龍(bossini)Chaber25Y莎莎佛羅倫(Fornari)伊華·歐秀(EVAOUXIU)b2臺繡(TGGC)史努比(SNOOPY)合繡KAJA維莎曼(VEROMODA)她(ELLE)fornariZUKKA箱子(EtBoite)ONLYVeeko艾迪米嘉(EDEMEGA)伊華·歐秀(EVAOUXIU)厚木bossinistyle艾衣人(TAKE-IT)中中(J.JONG)浪漫故事拉夏貝爾(LaChapelle)法妮(F.NY)華歌爾(Wacoal)樂印(BRANDR)箱子法韻歐迪芬(Ordifen)維·弗拉士(V.FRAAS)SINO古克(KUGEL)奇麗爾(CHILIER)黛安芬(triumph)VeroModa拉夏貝爾(LaChapelle)ev曼妮芬(maniform)BASICHOUSE百聯(lián)又一城（風(fēng)情麗人廊3F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第44頁ELLEF.NY龍笛維弗拉士仙蹤林KAKO厚木REDEARTH藝之卉莎莎CIRCLE粉紅瑪麗雪絨花柯萊蒂爾詩篇極光邦寶ZIGE法韻XMESPRITFaNal納帕佳雅瑩PIERREGARROUDITeenineWeenine影兒elemiEIN窈窕淑女JONGJONGCOLLECTION精美私衣古今SNOOPY大漁料理伊維斯奇妮愛茜茜里甜品夢特嬌百聯(lián)又一城（風(fēng)情麗人廊3F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第45頁保羅丹尼保羅哈博卡丹狄諾波司登帝爵(DIGAULES)圣大保羅皇冠九牧王(JOE︱ONE)金利歐文日馳尼新秀麗浪吉唯特喬奇阿瑪尼皮爾卡丹外交官瓊道登圣羅馬(ST.ROME)梵高迪尼US.POLO弗洛莎帝伊夫羅蘭USPOLO比華利保羅地牌美國馬球協(xié)會(U.SPOLOASSN)世爵卡爾丹頓曼克頓雅戈爾(youngor)海讕之家森島卡奧斯歡躍(HANGTEN)保羅世家(BAOLUOSHIJIA)黃金熊AMARNI皮爾.卡丹(Pierrecardin)雅戈爾金狐貍保羅丹尼班尼路(baleno)JENY蘇格蘭飛人USPOLOFOX伊夫羅蘭小鯊魚百圣鳥德尊圣羅馬酷

百聯(lián)又一城（紳士用具廊4F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第46頁TOMMYJACKJONESFOX皮爾卡丹流行牛仔I.P.ZONE恒適名品匯Y.PAY.NORE安德魯ELLE佐丹奴禾祿壽司DIDIBOY柏化多格OLYMP度文思博高卓凡里諾GALAXYHANGTEN華倫天奴沙馳百世吉薩托尼爵士丹尼美特斯邦威藍豹GentleS.K吉田格風(fēng)尚紳士BALENO雷曼唐獅BALENOURBANESPRIT威鵬SAMUEL百聯(lián)又一城（紳士用具廊4F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第47頁夢特嬌(MONTAGUT)NIKE特力威LACOSTEADIDAS洲克(ZOKE)迪斯尼LEELOTTOUSPOLO依革思兒(EXR)PAWINPAWWRANGLERNEWBALANCEBALAENO浩沙(HAOSHA)小河馬LEVIS好家庭NIKE黃色小鴨OSHKOSHKAPPA麥斯卡F1派克蘭蒂加菲貓RAPIDO威爾勝DIODITE小阿迪達斯(adidasKids)ROBERTANIKE360浩瀚DIADORA哥倫布依戀可愛寶貝日高L'ALPINA多尼克史努比(SNOOPY)姚明－OBC奧索卡格倫堡三和松石巴比豆UNBORNORTHLANDPLAYBOY耐克(NIKE)芭比美津農(nóng)（MIZUNO）哥倫比亞來氏保日達(borida)麗嬰房PUMA李寧賀曼熱浪好孩子ADIDAS喬丹阿迪達斯芙兒優(yōu)小王子REEBOK匡威紅樹林百聯(lián)又一城（陽光活力廊5F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第48頁喜來登芝寶(zippo)明進工房貝塔斯曼松下羅萊畢加索(PICASSO)隆達思妍麗夏普簡愛家俱迪信通OQO知音琴行溫馨家居多樣屋傲勝(OSIM)象印伊萊克斯米枝膳魔師柔嘉居雷澳娜偉嘉文藝復(fù)興朗儷卡諾·馬林瑪格隆特亞都凱盛博而卡特福沁夢潔東芝金數(shù)碼紀(jì)梵喜(G-FANS)LOTUS司派羅親妮思雅書畫佳麗斯(JALICE)寶斯奧莎錦吉德龍約克水星派克、維氏貓貓博朗維科壹朵抽紗DISCOVERESPRIT特福發(fā)艾特拉歌維科恐龍好運達

夢蘭家紡櫻禮波希米亞惠誼飛利浦

斯林百蘭晶盟鱷魚虎松下

百聯(lián)又一城（當(dāng)代家居廊6F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第49頁大誠料理餐飲肯德基餐飲東方既白餐飲冠軍溜冰場娛樂九龍冰室餐飲味千拉面餐飲蜀菜行家餐飲今津咖喱餐飲當(dāng)代廚坊餐飲百聯(lián)又一城（溜冰美食廊7F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第50頁今典世紀(jì)放影院電影一兆韋德健身隨意鳥茶餐廳游藝湯姆熊娛樂百聯(lián)又一城（影視娛樂廊8F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第51頁一兆韋德健身好樂迪量販?zhǔn)終TV紫穎美胸美體專業(yè)機構(gòu)美容健身知音琴行培訓(xùn)中心音樂、培訓(xùn)EF英孚教育英語培訓(xùn)百聯(lián)又一城購物中心有限企業(yè)

OK會員團購服務(wù)部

百聯(lián)又一城（時尚娛樂廊9F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第52頁ENZO珠寶/手表/飾品潮宏基珠寶/手表/飾品美津儂(MIZUNO)女裝,男裝,鞋類,運動,箱包LEE男裝帝豪床上用具米技家居用具NIKEKIDS鞋類,童裝/孕婦/嬰幼東華美鉆珠寶/手表/飾品名勛男裝OQO家居用具鄂爾多斯(ERDOS)女裝,男裝,家居用具,床上用具,內(nèi)衣皮皮狗(PiPiGou)女裝,男裝,家居用具,床上用具OSHKOSH童裝/孕婦/嬰幼海瀾之家男裝千baidu(C.banner)女裝,鞋類POLOCLUB男裝佳樂喜(GALAXY)男裝群工羊絨女裝,男裝RO\'OLAR鞋類健樂士(GEOX)男裝,鞋類,運動田崎配件,珠寶/手表/飾品U.S.POLO男裝金兔女裝,男裝笑咪咪童裝/孕婦/嬰幼Wrangler女裝,男裝酷(KUHLE)女裝,男裝雅多(YADUO)童裝/孕婦/嬰幼百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第53頁樓層租金（元/平方米/天）B1F25.001F25.002F10.003F10.00百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第54頁大型商業(yè)提升五角場整體人氣同時，對周圍零碎商業(yè)起到了很好促進作用；零碎商業(yè)從商業(yè)布局、經(jīng)營業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競爭，與大型商業(yè)項目形成了互補型特色商業(yè)；B.高漲租金使店鋪經(jīng)營成本上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)進入又壓縮了零碎商鋪利潤空間，店鋪盈利空間很小，增大了個體經(jīng)營者風(fēng)險；C.人流量大，多為外區(qū)消費者，商業(yè)檔次中上、屬經(jīng)典市級商業(yè)中心；D.和本案相比，因為今后商業(yè)定位上差異，客源并不存在沖突商圈總結(jié)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第55頁★五角場5條特色主題商業(yè)街建設(shè)滿足普通市民和不一樣層次消費者消費需求。★

五角場形成一個人群相對比較集中商業(yè)綜合區(qū)。★個性化、特色化商業(yè)，相互補充成為城市副中心消費升推進力之一?！飶陌殡S交通開發(fā)，大學(xué)、生態(tài)、當(dāng)代化商業(yè)設(shè)施等優(yōu)勢，五角場這個未來城

市副中心成為上海新“上只角”?！镂褰菆錾啼伣?jīng)歷“無量空漲”：單價、租金飆升，接盤中小投資者、商戶壓力也

日益增加?！锶缃?，五角場已進入暴發(fā)性增加階段，投資價值有質(zhì)提升，所以出現(xiàn)了盲目提升售價、租金價格現(xiàn)象。面對開發(fā)商和前期投資者趁機抬價，一些欲進入五角場投資客只能望鋪興嘆。五角場印象上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第56頁

不論是從市場現(xiàn)實狀況還是發(fā)展趨勢來看本案都存在著巨大機會那么從消費市場現(xiàn)實狀況來說又是否存在著一樣契機呢？上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第57頁研究證實，很多原因和實際人口消費需求決定了以下幾點實際情況：1.新江灣城商業(yè)存在巨大機會2.餐飲娛樂依舊是本區(qū)域輸出消費重點3.區(qū)域內(nèi)并不存在實際意義上競品4.外出消費主要原因是當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足其需求如此我們定位方向也就相繼明確——上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第58頁定位KeyPoint篇上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第59頁那么我們詳細(xì)執(zhí)行思緒是什么？上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第60頁首先，明確了我們消費者在哪里?

————展望新江灣我們地理位置決定了我們消費客源當(dāng)前新江灣稀缺商業(yè)形態(tài)決定了我們潛在客源龐大消費基數(shù)風(fēng)情業(yè)態(tài)可能帶來潛在客源上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第61頁商業(yè)輻射范圍中原區(qū)域、未來新江灣城目性消費人群周圍常住習(xí)慣性消費人群小區(qū)住戶上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第62頁當(dāng)?shù)厝讼M習(xí)慣又怎樣呢？對此，我們進行了詳細(xì)抽樣面談?wù){(diào)查——上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第63頁面談人數(shù)：173人綜合年紀(jì)區(qū)間：20～50歲

問題統(tǒng)計1：節(jié)假日最常去消費地方（可多項選擇）人民廣場：62.2%、徐家匯：60.6%、淮海路：51.5%、五角場：47.2%、

問題統(tǒng)計3：出去主要消費什么？（可多項選擇）衣飾類：89.3%餐飲類：91.4%娛樂類：84.1%體育類：11.3%

問題統(tǒng)計4：外出消費原因？(可多項選擇）當(dāng)?shù)貨]有：93.7%習(xí)慣：54.2%喜歡：67.6%其它:12.1%上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第64頁我們消費者需要什么？

————這些是區(qū)域內(nèi)所沒有品牌大面積集中餐飲業(yè)態(tài)品牌休閑娛樂集中業(yè)態(tài)高品質(zhì)生活類業(yè)態(tài)經(jīng)濟酒店整體規(guī)劃與專業(yè)經(jīng)營管理可行性研究上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第65頁第三、我們發(fā)展商家機會：區(qū)域在發(fā)展對新中心區(qū)域商業(yè)建設(shè)提出了需求業(yè)態(tài)要補充對新中心區(qū)域商業(yè)建設(shè)提出了需求數(shù)量要豐富對新中心區(qū)域商業(yè)建設(shè)提出了需求客群要增加對新中心區(qū)域商業(yè)建設(shè)提出了需求商家要拓展對新中心區(qū)域商業(yè)建設(shè)提出了需求

————商家還是急需分享這塊蛋糕可行性研究上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第66頁

“精品餐飲娛樂商業(yè)風(fēng)情街區(qū)”——

城市商業(yè)副中心我們定位呼之欲出：上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第67頁那么我們該要怎么做？上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第68頁方案1：生活類兼顧方向

大賣場＋主力店＋特色商業(yè)當(dāng)前最流行區(qū)域商業(yè)模式上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第69頁1.周圍已經(jīng)有歐尚、家樂福等生活大賣場

2.車位不足：若賣場占據(jù)地下面積后,車位將嚴(yán)重不足

3.商鋪規(guī)劃與面積不適合此方案由此，綜合考慮我們推出第二方案——面臨難題上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第70頁：服務(wù)于小區(qū)商業(yè)形態(tài)中等商業(yè)定位含有些“城市調(diào)調(diào)”商業(yè)類型我們商業(yè)定位上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第71頁方案2：餐飲娛樂結(jié)合特色零售

餐飲娛樂主力店＋特色商業(yè)拾遺補缺、最適合業(yè)態(tài)組合上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第72頁我們對今后整體定位思緒做了以下總結(jié)：上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第73頁整體思緒

變——上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第74頁在商業(yè)塑造思緒上要改變

——提倡能最大程度發(fā)揮產(chǎn)品本身格調(diào)特色，卻又能符合中國人消費習(xí)慣和好奇心新商業(yè)模式！上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第75頁我們要改變?nèi)ミm應(yīng)市場

——我們要改變一貫大小區(qū)商業(yè)打造思緒，調(diào)整立足點，組合出新大帶小商業(yè)模式。上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第76頁傳統(tǒng)人氣商業(yè)與我案特色商業(yè)產(chǎn)品需要完美結(jié)合，所以我們要變——上海當(dāng)前當(dāng)代傳統(tǒng)商業(yè)模式還是最具人氣和最具接收度商業(yè)模式，那么為了確保整體商業(yè)良性發(fā)展，廣場商業(yè)還是必須要回歸到以當(dāng)代集中性商業(yè)為主打傳統(tǒng)商業(yè)模式上從而最大程度聚集人氣，帶動長街特色商業(yè)發(fā)展。上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第77頁關(guān)鍵點1?上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第78頁豐富、當(dāng)代——廣場上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第79頁五角場業(yè)態(tài)很全有效地理位置，含有足夠可塑性這就是我們機會所在所以我們能夠做到當(dāng)前無可爭議豐富因為以大帶小中心思想需要聚集巨大人氣和人流而當(dāng)代商業(yè)依舊是人氣巨大主流商業(yè)模式所以我們集中商業(yè)、人氣商業(yè)還是要以當(dāng)代商業(yè)為主如此才能確保錯位經(jīng)營，以及今后綜合發(fā)展上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第80頁關(guān)鍵點2?上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第81頁增、補——廣場上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第82頁區(qū)域內(nèi)十分匱乏集中大面積餐飲娛樂業(yè)態(tài)而原有商業(yè)業(yè)態(tài)因商業(yè)量體制約，也急需得到改進這就是我們機會所在增加原有業(yè)態(tài)數(shù)量，補齊原先匱乏業(yè)種外加今后風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)完善做到獨一無二且錯位競爭，也就確保了我案商業(yè)長久良性發(fā)展可能上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第83頁關(guān)鍵點3?上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第84頁風(fēng)情、獨特——街區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第85頁那我們就要最大程度利用產(chǎn)品本身優(yōu)勢結(jié)合建筑本身異國風(fēng)情，配合即符合中國人消費習(xí)慣，又能引發(fā)一定獵奇心理和好奇心特色異國風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)獨此一家業(yè)種形式以特色經(jīng)營管理伎倆普及并推廣在確保生存與發(fā)展同時，又提升了產(chǎn)品本身檔次與價值上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第86頁關(guān)鍵點4?上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第87頁文化、精巧——街區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第88頁為了確保區(qū)分于傳統(tǒng)商業(yè)特色商業(yè)長久生命力同時提升商業(yè)本身檔次與潛在品牌價值賦予其一個全新文化詮釋并以此為基調(diào)，全方面推廣使其成為一個流行如此既能確保本身商業(yè)地位、站穩(wěn)腳跟同時又躲避了經(jīng)營者對這類產(chǎn)品存在較大抗性可能上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第89頁我們將要打造是……上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第90頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第91頁業(yè)態(tài)策劃篇上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第92頁價值創(chuàng)造——在處理了生存和發(fā)展主題之后、商業(yè)第二個主題就在于價值創(chuàng)造。假如產(chǎn)品＝1則產(chǎn)品＋管理＋“概念與創(chuàng)新”＝100上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第93頁一期商業(yè)街業(yè)態(tài)布局精品區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)H區(qū)、G區(qū)E區(qū)、D區(qū)C區(qū)A、B區(qū)F區(qū)、G區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第94頁特色餐飲、休閑娛樂康體健身、特色零售上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第95頁便利生活自給自足Part1:上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第96頁生活區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第97頁生活區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第98頁生活區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第99頁業(yè)態(tài)細(xì)分：

干洗店

二十四小時便利店西點面包店

鮮花店煙酒專營店

美容美發(fā)中心銀行診所

郵局

齒科

……生活區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第100頁休閑娛樂時尚先鋒Part2:上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第101頁Nightclub

?——廣場休閑餐飲、量販KTV桌球、電玩、足浴、SPA、桑拿會館上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第102頁——暢快上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第103頁——殊榮上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第104頁——涵養(yǎng)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第105頁——當(dāng)代上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第106頁——滿足上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第107頁酒店健身、桑拿上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第108頁室內(nèi):瑜珈+FITNESS+JACCUZI上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第109頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第110頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第111頁桑拿健身會所——上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第112頁業(yè)態(tài)細(xì)分：

女子沙龍

美容會所

形象設(shè)計健身俱樂部

保健按摩

棋牌室

溜冰館品牌咖啡

茶坊

冷飲吧

水果吧

……

休閑區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第113頁——釋放靈魂潛能，蒸騰生活熱力、品質(zhì)生活永遠趨之若鶩……上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第114頁SpecialRestaurant

?——精品生活主流時尚Part3上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第115頁西點上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第116頁茶坊上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第117頁咖啡上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第118頁西餐上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第119頁煙酒糖果上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第120頁酒吧上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第121頁特色上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第122頁業(yè)態(tài)細(xì)分：休閑類：特色餐飲日本料理工藝品店寵物店數(shù)碼產(chǎn)品店手機專賣陶吧書吧茶藝館進口食品影像店玩具店禮品店等

衣飾類：運動衣飾店內(nèi)衣店香水店化裝品專賣首飾店水晶店箱包鞋帽眼鏡店名品鐘表行家居類：藝術(shù)畫廊文具店名牌餐廚床上用具店

……休閑區(qū)上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第123頁１.三大分區(qū)是功效上劃分，詳細(xì)操作中需結(jié)合經(jīng)營條件綜合考慮。到時為滿足商家經(jīng)營需要，實際情況必將發(fā)生改變。所以，在商業(yè)總體功效定位不變前提下，推廣中須嚴(yán)格把握宣傳尺度。如：現(xiàn)場包裝明確“暫定”標(biāo)注，宣傳資料中加注警示語等，防止日后糾紛。

２.先引進主力店，有限條件下，盡可能吸引目標(biāo)性消費，提升商業(yè)檔次同時，化點成片，動小商業(yè)進駐。主力店引進需依據(jù)商家經(jīng)營需要打破少部分面積分隔。補充說明《房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料無償下Q:69031789上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第124頁肯德基、必勝客、東方既白、麥當(dāng)勞、真功夫、PAPAJOHN’S、德克士炸雞、滿記甜品、漢堡王康師傅私房牛肉面、味千拉面、香港避風(fēng)塘料理、上島咖啡、星巴克咖啡可頌坊、克莉絲汀、A里西餅部分戰(zhàn)略合作搭檔上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第125頁澳門豆撈、廊亦舫、鮮墻坊、小南國、好樂迪、上海歌城、麥迪森、JUSTIN桌球俱樂部、益冠軒英式桌球沙龍綠色動力網(wǎng)吧、自游空間游藝城、天上人間、一兆韋德健身會所首旅建國酒店管理、莫泰酒店管理部分戰(zhàn)略合作搭檔上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第126頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第127頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第128頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第129頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第130頁我們追求塑造一個文化

上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第131頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第132頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第133頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第134頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第135頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第136頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第137頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第138頁上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第139頁——新生活從此處開始……上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第140頁招商執(zhí)行篇上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第141頁商業(yè)運作模式：先租后售（帶租約銷售）招商策略：

１、嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)檔次，大局出發(fā)，追求匹配商街整體定位高檔次；

２、專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。確保商業(yè)氣氛秩序井然。

３、免租期：當(dāng)前項目周圍商業(yè)氣氛不成熟，預(yù)留免租期可用作店面裝修，也可觀察市場培育效果。本案免租期為6個月，特殊鋪面、主力店品牌商家另行協(xié)商考慮，最長不超出12個月。

５、優(yōu)先權(quán)：小區(qū)住戶自營或投資商鋪，在同等條件下享受優(yōu)先權(quán)；

６、招商時機選擇：提議８月中上旬商業(yè)推廣，９月招商工作開啟；上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第142頁租金付款方式設(shè)定：1、一次性繳納1年租金者，第二年起租金遞增5%；第三年起租金遞增6%；第四年租金遞增7%；

2、一次性繳納3年租金者，獎勵“免租期延長3個月”。從第四年起租金遞增5%；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%；

3、一次性繳納5年租金者，獎勵“免租期延長6個月”。從第六年起租金遞增5%；第七年遞增6%；第八年遞增7%；

4、以上方式，總體租金遞增百分比均不超出原租金水平20%。商業(yè)運作模式：先租后售（帶租約銷售）上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第143頁銷售策略標(biāo)準(zhǔn)：

1.購置本案商鋪者，獲贈其所購鋪面租憑協(xié)議，享受未來租金收益

2.銷售時機選擇：在50%以上招商任務(wù)完成后即開始，此階段投資者對經(jīng)營前景具較大想象空間。但商家開業(yè)后經(jīng)營是否穩(wěn)定存在一定不確定性，須在商鋪開業(yè)前完成銷售任務(wù)

3.優(yōu)先權(quán)：主營商家在同等條件下?lián)碛猩啼亙?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購置權(quán)。商業(yè)運作模式：先租后售上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第144頁均價：36938總價：279萬定價原因：轉(zhuǎn)角處商業(yè)，延展面好，5.6米層高，面積適中，不可做餐飲均價：29345總價：346萬均價：30037總價：195萬均價：30037總價：212萬均價：29345總價：346萬均價：30037總價：212萬均價：29345總價：346萬定價原因：住宅下底商房型不規(guī)整，不可做餐飲。但沿翔殷路位置很好均價：35921總價：225萬定價原因：5.6米層高，面積適中，不可做餐飲上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第145頁均價：36655總價：264萬均價：36655總價：260萬均價：36655總價：288萬定價原因：面積適中，房型規(guī)整，層高5.6米，不過不臨馬路和廣場位置較差均價：35229總價：413萬定價原因：面積偏大，房型有尖角均價：35782總價：215萬均價：36292總價：184萬均價：36520總價：185萬均價：36381總價：184萬均價：36241總價：183萬均價：36470總價：178萬均價：36103總價：176萬591-603定價原因：面積小市場接收度高，價差主要是因為使用功效和位置影響有微小浮動上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第146頁均價：36470總價：185萬均價：36331總價：184萬均價：36331總價：184萬均價：36470總價：185萬均價：36470總價：185萬均價：36331總價：184萬均價：36331總價：184萬均價：36470總價：185萬均價：36670總價：186萬均價：34400總價：228萬均價：35243總價：261萬605-621定價原因：面積小市場接收度高，價差主要是因為使用功效和位置影響有微小浮動623-625定價原因：雖臨近廣場，位置很好，不過623房型不方正，若考慮兩個店鋪一起出售，價格受影響上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第147頁均價：28842總價：470萬均價：28842總價：443萬均價：28842總價：441萬均價：28496總價：672萬定價原因：面積偏大，有部分面積位于住宅下使用功效差均價：35949總價：317萬均價：36316總價：330萬627-633定價原因：住宅下底商，房型不規(guī)整，不可做餐飲637-639定價原因：面積適中，位置對著廣場，很好，5.6米層高。上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第148頁均價：35949總價：297萬均價：35949總價：226萬均價：35106總價：280萬均價：35258總價：467萬均價：34904總價：248萬均價：34904總價：248萬均價：35271總價：243萬定價原因：面積適中，643、641位置很好面積適中，645位置最好不過面積偏大，房型不規(guī)整，647-653因面積和位置不一樣，售價略有差異上海盛世新江灣商業(yè)商業(yè)I期部分整體策劃報告第149頁均價：35963總價：175萬均價：36642總價：186萬均價：36642總價：186萬均價：37008總價：188萬均價：37687總價：191萬均價：37319總價：189萬均價：36274總價：184萬均價：36642總價：186萬均價：37008總價：188萬均價：37687總價：191萬均價：37687總價：191萬均價：37319總價：189萬均價：37319總價：453萬均價：37276總價：260萬定價原因：655-677面積小層高5.6米，價差由位置和使用性不一