房地產(chǎn)估價師考試培訓講義

房地產(chǎn)評估培訓房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性1、位置固定性2、使用長期性3、投資大量性4、保值增值性5、受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則1、合法原則2、最佳使用原則3、房地綜合考慮原則4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項1、明確評估對象2、明確評估目的3、明確評估基準日4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。土地價格的特性主要有：1、地價是地租的資本化2、地價主要由需求方?jīng)Q定3、地價呈不斷增長趨勢4、地價與土地用途相關（受政策影響）5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權屬類型與土地使用權價格體系（一）我國土地權屬類型在我國實行國有土地所有權與使用權相分離的制度，土地使用權可擁有和轉讓，土地二級市場交易的是使用權而非所有權。1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權，需由國家征用后，再出讓。土地使用權屬無形資（對物產(chǎn)權），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權。其權益與后者不同，主要有：無使用權年限規(guī)定；不可單獨轉讓、出租、抵押。2.土地使用權出出讓土地使用權出出讓是指國家家以土地所有有者的身份將將土地使用權權在一定年限限內(nèi)讓與土地地使用者，并并由土地使用用者向國家支支付土地使用用權出讓金的的行為。土地使用權出出讓可以采取取協(xié)議、招標標和拍賣三種種方式。有最最高年限規(guī)定定：居住七十十年，工業(yè)五五十年，文、、教、科、衛(wèi)衛(wèi)、體五十年年，商業(yè)等四四十年，綜合合或其他五十十年。出讓土地使用用權權益：可可轉讓、出租租、抵押。土地使用權使使用期限屆滿滿，土地使用用者可申請續(xù)續(xù)期，否則國國家將無償收收回土地使用用權。（二）我國土土地使用權價價格體系1、基準地價城鎮(zhèn)大面積土土地的平均地地價2、標定地價在基準地價基基礎上，確定定的具體宗地地在一定使用用年期內(nèi)的價價格。3、出讓底價是政府在出讓讓土地使用權權時，根據(jù)土土地出讓年限限、用途、地地產(chǎn)市場行情情等因素確定定的待出讓宗宗地在某個時時點的最低價價。4、轉讓價格土地使用權擁擁有者將土地地使用權出售售或租賃。5、其他價格上述1～3屬土地一級市市場價格，由由政府壟斷定定價。4～5屬土地二級市市場價格，由由市場競爭決決定價格。二、房地產(chǎn)價價格分類（一）土地價價格、建筑物物價格、房地地產(chǎn)價格（二）總價格格、單位價格格、樓面地價價樓面地價＝土土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土土地單價÷容積率例題7、投資者面對對甲、乙兩幅幅土地。甲地地的容積率為為5，單價為1000元/平方米；乙地地的容積率為為3，單價為800元/平方米。假使使兩幅土地的的其他條件相相同，問投資資者應該選擇擇哪一幅土地地進行投資更更為經(jīng)濟？三、影響房地地產(chǎn)價格的因因素（一）一般因因素1、社會因素2、經(jīng)濟因素3、政策因素（二）區(qū)域因因素1、商業(yè)繁華度度2、道路通達度度3、交通便捷度度4、設施完善度度5、環(huán)境質(zhì)量狀狀況對于不同性質(zhì)質(zhì)的區(qū)域，以以上因素的影影響程度會略略有區(qū)別。（三）個別因因素指影響具體一一宗房地產(chǎn)價價格的因素，，具體可分為為影響土地的的個別因素與與影響建筑物物的個別因素素。1、影響土地價價格的個別因因素2、影響建筑物物價格的個別別因素第三節(jié)房房地產(chǎn)評評估的成本法法一、基本思路路及基本公式式評估值＝重新新購建價格－－損耗因為是從成本本耗費的角度度評估房地產(chǎn)產(chǎn)價值，因此此，首先需了了解房地產(chǎn)的的價格構成。。二、適用范圍圍主要適用于既既不產(chǎn)生現(xiàn)金金流（收益）），又很少有有交易案例的的公益性房地地產(chǎn)；以及無無需計算損耗耗的新建房地地產(chǎn)。值得注注意的是土地地的價格主要要由其效用決決定，而非成成本，因此成成本法在評估估土地價值時時，其應用范范圍受到限制制，尤其是商商業(yè)用地。但但是單純評估估建筑物價格格時，成本法法較適宜。三、新開發(fā)土土地評估中成成本法的操作作步驟（1）新開發(fā)土地地價格＝取得得待開發(fā)土地地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格＝＝土地取得費費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益益（一）估算取取得待開發(fā)土土地的成本取決于土地使使用權是如何何取得的。是是劃撥還是支支付出讓金；；是從農(nóng)村取取得土地使用用權還是從城城鎮(zhèn)取得土地地使用權。1、從農(nóng)村取得得土地（1）國家征用集集體土地而支支付給農(nóng)村集集體經(jīng)濟組織織的費用，包包括：土地補償償費、地上附附著物和青苗苗補償費及安安置補助費。。（2）支付給政府府的土地使用用權出讓金。。2、從城鎮(zhèn)取得得土地（1）為取得已利利用城市土地地而向原土地地使用者支付付的拆遷費用用。（2）支付給政府府的土地使用用權出讓金。。（二）估算土土地開發(fā)成本本1、基礎設施建建設費2、公共配套設設施建設費（三）估算管管理費用（四）估算投投資利息注意：（1）無論是自有有資金，還是是借入資金均均應計算利息息；（2）計息基礎＝＝土地取得成成本+土地開發(fā)成本本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時時間分別計算算土地取得費費與開發(fā)費的的利息。若開開發(fā)費是均勻勻投入，則按按資金投入時時間的一半計計息。（五）估算稅稅費（六）估算投投資利潤利潤率的基數(shù)數(shù)可以是土地地取得費和土土地開發(fā)費（（包括管理費費用），也可以是開發(fā)發(fā)后土地的地地價。*注意所用利利潤率的內(nèi)涵涵。（七）土地增增值收益的確確定[例題]某地塊面積為為80,000平方米，是通通過城鎮(zhèn)土地地出讓而取得得的，出讓金金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其其他費用（包包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)發(fā)周期為兩年年，第一年投投入開發(fā)費占占總開發(fā)費的的40%，目前市場上上地產(chǎn)開發(fā)的的投資報酬率率為10%，銀行貸款利利率為6%，試評估該土土地經(jīng)開發(fā)后后的價格。1、估算土地取取得成本土地取得成本本＝出讓金＋＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開開發(fā)成本土地開發(fā)成本本＝開發(fā)費＋＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利利息假定土地取得得成本一次性性投入，因計計息期為兩年年，土地開發(fā)發(fā)成本分階段段均勻投入，，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利利潤開發(fā)利潤＝（（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5、計算土地價價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開開發(fā)后的價格格為108,044,000元。四、新建房地地產(chǎn)評估的操操作步驟新建房地產(chǎn)價價格＝土地取取得成本+土地開發(fā)成本本+建筑物建造成成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤新建建筑物價價格＝建筑物物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤（一）估算土土地取得成本本（二）估算土土地開發(fā)成本本與建筑物建建造成本（開開發(fā)成本）1、勘察設計和和前期工程費費2、基礎設施建建設費3、建安工程費費4、公共設施建建設費5、開發(fā)過程的的稅費及其他他間接費（三）估算管管理費（可并并入“（二））”計算）（四）估算投投資利息（五五））估估算算銷銷售售稅稅費費1、銷銷售售費費用用2、銷銷售售稅稅金金及及附附加加3、其其他他銷銷售售稅稅費費（六六））估估算算開開發(fā)發(fā)利利潤潤五、、舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)運運用用成成本本法法評評估估的的操操作作步步驟驟舊建建筑筑物物價價格格＝＝建建筑筑物物的的重重置置成成本本－－建建筑筑物物損損耗耗與新新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不同同，，舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估首首先先需需估估算算在在評評估估基基準準日日重重新新購購建建與與被被估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)功功能能相相同同的的、、處處于于全全新新狀狀態(tài)態(tài)下下的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的全全部部合合理理成成本本，，即即重重置置成成本本，，然然后后估估算算舊舊有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的損損耗耗。。（一一））估估算算重重置置成成本本1.可采采用用房房地地分分估估的的方方式式土地地的的重重置置成成本本不不一一定定采采用用成成本本法法，，也也可可采采用用市市場場法，，因因為為成成本本法法較較適適合合新新開開發(fā)發(fā)的的土土地地。。這里里主主要要是是估估算算建建筑筑物物的的重重置置成成本本。。2.注意意兩兩種種重重置置成成本本(1)、復復原原（（Reproductioncost）(2)、更新新（（Replacementcost）在實實踐踐中中，，評評估估人人員員較較多多使使用用更更新新重重置置成成本本。3.建筑筑物物重重置置成成本本的的求求取取方方法法一一般般有有兩兩種種：：(1)直接接法法根據(jù)據(jù)待待估估建建筑筑物物各各構構成成部部分分所所使使用用的的材材料料的的種種類類、、品品級級數(shù)數(shù)量量及及所所需需人人工工的的級級別別和和數(shù)數(shù)量量等等，，以以建建筑筑物物所所地地區(qū)區(qū)在在評評估估基基準準日日的的各各種種單單價價為為基基礎礎，，計計算算出出工工程程直直接接費費，，再再加加上上工工程程間間接接費費及及適適當當?shù)牡某谐邪躺汤麧櫇櫤蠛螅?，計計算算出出標標準準建建造造費費，，再再進進一一步步加加上上發(fā)發(fā)包包人人直直接接負負擔擔的的附附加加費費后后算算出出重重新新建建造造價價格格。。（2）間間接接法法指在在近近鄰鄰地地區(qū)區(qū)或或同同一一供供應應范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的類類似似地地區(qū)區(qū)中中，，尋尋找找與與待待估估建建筑筑物物相相類類似似的的新新建建筑筑物物的的實實際際總總造造價價及及各各構構成成部部分分的的明明細細價價，，以以此此為為基基礎礎，，經(jīng)經(jīng)適適當當修修正正后后求求取取重重新新建建造造價價格格。。實實際際估估算算中中，，通通常常經(jīng)經(jīng)過過分分析析、、測測算算和和修修正正，，得得出出新新建建筑筑物物每每平平方方米米建建筑筑面面積積的的標標準準造造價價，，再再乘乘以以待待估估建建筑筑物物的的總總面面積積。。（二二））估估算算損損耗耗1、估估算算土土地地的的損損耗耗土地地損損耗耗率率＝＝已已使使用用年年限限/法定定使使用用年年限限2、估估算算建建筑筑物物的的損損耗耗有形形損損耗耗（（理理化化因因素素））無形形損損耗耗（（社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟因因素素））（1）耐耐用用年年限限法法（（使使用用年年限限法法））如果果在在耐耐用用年年限限內(nèi)內(nèi)每每年年的的折折舊舊額額相相等等，，則則建建筑筑物物每每年年的折折舊舊為為：：例：：某某建建筑筑物物建建筑筑面面積積為為320m2，重置置價價為為2500元/m2，耐用用年年限限為為40年，，已已使使用用7年，，殘殘值值率率為為4％。。試試用用耐耐用用年年限限法法估估算算（（定定額額法法））其其現(xiàn)現(xiàn)值值。。V＝800000－19200××7＝665600（元））非生生產(chǎn)產(chǎn)用用房房的的耐耐用用年年限限和和殘殘值值率率鋼筋筋混混凝凝土土結結構構：：60年，，0％磚混混結結構構一一等等：：50年，，2％磚混混結結構構二二等等：：50年，，2％磚木木結結構構一一等等：：40年，，6％磚木木結結構構二二等等：：40年，，4％磚木木結結構構三三等等：：40年，，3％簡易易結結構構：：10年，0％耐用年限限＝建筑筑物已使使用年限限+尚可使用用年限（2）打分法法（觀察察法）成新率＝＝結構部部分合計計得分×G+裝修部分分合計得得分×S+設備部分分合計得得分×B不同結構構類型房房屋成新新率評分分修正系系數(shù)庫

鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

例題某鋼筋混混凝土5層框架樓樓房，經(jīng)經(jīng)評估人人員現(xiàn)場場打分，，結構部部分80分，裝修修部分70分，設備備部分60分。再經(jīng)經(jīng)查表得得出修正正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝＝（80×0.75+70×0.12+60××0.13）÷100×100％＝76.2％在實踐中中，也往往往將年年限法和和打分法法得出的的結論加加權平均均，得出出成新率率。對于一些些平面布布置不合合時宜、、設備落落后、式式樣過時時的建筑筑物，還還應考慮慮其功能能性貶值值因素。。可以在在成新率率確定的的基礎作作適當減減價修正正。例題某套住宅宅重新建建造價為為300000元，經(jīng)對對其結構構、裝修修和設備備三大部分的的各具體體項目觀觀察，確確定其成成新率為為80％，但該該住宅廳廳小且暗，廚房房和衛(wèi)生生間均小小，光線線亦不足足。經(jīng)分分析和估估測，決決定在成成新率的基礎礎作10％的減價價修正。。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)評估的的收益法法一、基本本思路及及步驟無限期：：房地產(chǎn)產(chǎn)價格＝＝純收益益/資本化率率（（1）有限期：：（（2）a－年純收益益r－折現(xiàn)率二、適用用范圍有收益的的房地產(chǎn)產(chǎn)，不適適宜公益益性房地地產(chǎn)。三、各參參數(shù)的估估算（一）凈凈收益除去各種種費用后后的收益益，必須須是客觀觀收益，，而非實實際收益益。因此此需通過過計算客客觀總收收益和客客觀總費費用來獲獲取。＝＝（二）資資本化率率實質(zhì)：房房地產(chǎn)投投資的報報酬率（（收益率率）。凈收益潛在收入入空置等造造成的收收入損失失營運費用用有效毛收收入營運費用用△求取方法法：1、收益與與售價比比法（市市場法））尋找相類類似的交交易案例例，通過過交易案案例的純純收益與與價格的的比例獲獲取資本本化率，，至少三三個交易易案例。。2、累加法法＝+資本化率率的種類類：綜合合資本化化率、建建筑物資資本化率率、土地地資本化化率。資本化率率無風險報報酬率風險調(diào)整整值（三）收收益期的的確定單獨評房房——建筑物的的經(jīng)濟壽壽命單獨評地地——土地使用用權年限限（1）先據(jù)建建筑物的的經(jīng)濟壽壽命確定定收益期期，然后后計算土土地超出出建筑物物經(jīng)濟壽壽命部分分的價值值。（2）假設未未來收益益無限期期。但是是在計算算凈收益益時應扣扣除建筑筑物的折折舊費和和土地費費用的攤攤銷。四、收益益法的計計算公式式（一）房房地合一一評房地地產(chǎn)價格格[例]某房地產(chǎn)產(chǎn)公司于于1999年5月以出讓讓方式取取得一塊塊土地50年使用權權，并于于2001年5月在此地地塊上建建成一座座鋼混結結構的寫寫字樓，，當時造造價為每每平方米米3,800元，經(jīng)濟濟耐用年年限為60年。目前前，該類類型建筑筑的重置置價格為為每平方方米4,800元。該該大樓樓總建建筑面面積為為12,000平方米米，全全部用用于出出租。。據(jù)調(diào)調(diào)查，，當?shù)氐赝愵愋蛯憣懽謽菢堑淖庾饨鹨灰话銥闉槊刻焯烀科狡椒矫酌?.5元，空空置率率在10%左右，，每年年需支支付的的管理理費用用一般般為年年租金金的3.5%，維修修費為為建筑筑物重重置價價的1.5%，房產(chǎn)產(chǎn)稅為為租金金收入入的12%，其他他稅為為租金金收入入的6%，保險險費為為建筑筑物重重置價價的0.2%，資本本化率率確定定為6%。試根根據(jù)以以上資資料評評估該該寫字字樓在在2004年5月的價價格。。房地產(chǎn)產(chǎn)價格格＝房房地產(chǎn)產(chǎn)純收收益/綜合資資本化化率房地純純收益益＝房房地產(chǎn)產(chǎn)總收收益－－房地地產(chǎn)總總費用用房地產(chǎn)產(chǎn)總費費用＝＝管理理費+維修費費+保險費費+稅金+空房損損失費費1、估算算年有有效毛毛收入入年有效效毛收收入＝＝2.5×365×12,000××（1－10%）＝9,855,000元2、估算算年營營運費費用（1）管理理費：：年管理理費＝＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修修費：：年維修修費＝＝4,800×12,000××1.5%＝864,000元（3）保險險費：：年保險險費＝＝4,800×12,000××0.2%＝115,200元（4）稅金金：年稅金金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營營運費費用：：年營運運費用用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算算凈收收益年凈收收益＝＝年有有效毛毛收入入－年年營運運費用用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計算算房地地產(chǎn)價價格房地產(chǎn)產(chǎn)的剩剩余收收益期期為45年，則則：房地產(chǎn)產(chǎn)價格格＝6,756,975÷6%××[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)產(chǎn)單價價＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評估估結果果經(jīng)評估估，該該寫字字樓房房地產(chǎn)產(chǎn)在2004年5月的價價格為為104,434,671元，單單價為為每平平方米米8,703元。例題:某房地地產(chǎn)公公司于于1997年3月以有有償出出讓方方式取取得一一塊土土地50年使用用權，，并于于1999年3月在此此地塊塊上建建成一一座磚磚混結結構的的寫字字樓，，當時時造價價為每每平方方米2000元，經(jīng)經(jīng)濟耐耐用年年限為為55年，殘殘值率率為2％。目目前，，該類類建筑筑重置置價格格為每每平方方米2500元。該該建筑筑物占占地面面積500平方米米，建建筑面面積為為900平方米米，現(xiàn)現(xiàn)用于于出租租，每每月平平均實實收租租金為為3萬元。。另據(jù)據(jù)調(diào)查查，當當?shù)赝悓憣懽謽菢浅鲎庾庾饨鸾鹨话惆銥槊棵吭旅棵拷ㄖ椒椒矫?0元，空空置率率為10％，每每年需需支付付的管管理費費為年年租金金的3.5％，維維修費費為重重置價價的1.5％，土土地使使用稅稅及房房產(chǎn)稅稅為每每建筑筑平方方米20元，保保險費費為重重置價價的0.2％，土土地資資本化化率7％，建建筑物物資本本化率率8％。試試根據(jù)據(jù)以上上資料料評估估該宗宗地2003年3月的土土地使使用權權價格格。1、選定定評估估方法法該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)有經(jīng)經(jīng)濟收收益，，適宜宜采用用收益益法。。2、計算算總收收益總收益益應該該為客客觀收收益而而不是是實際際收益益。年總收收益＝＝50××12×900×（1－10％）＝＝486000（元））3、計算算總費費用（1）年管管理費費＝486000××3.5％＝17010（元））（2）年維維修費費＝2500××900××1.5％＝33750（元））（3）年稅稅金＝＝20××900＝18000（元））（4）年保保險費費＝2500××900××0.2％＝4500（元））年總費費用＝＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計算算房地地產(chǎn)純純收益益年房地地產(chǎn)純純收益益＝年年總收收益－－年總總費用用＝486000－73260＝412740（元））5、計算算房屋屋純收收益（1）計算算年折折舊費費。（2）計算算房屋屋現(xiàn)值值（假假設房房屋收收益年年期為為無限限年期期）：：房屋現(xiàn)現(xiàn)值＝＝房屋屋重置置價－－年折折舊費費×已使用用年數(shù)數(shù)＝2500××900－46875×4＝2062500（元））（3）計算算房屋屋純收收益：：房屋年年純收收益＝＝房屋屋現(xiàn)值值×房屋資資本化化率＝2062500×8％＝165000（元））6、計算算土地地純收收益土地年純收收益＝年房房地產(chǎn)純收收益－房屋屋年純收益益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地地使用權價價格土地使用權權在2003年3月的剩余使使用年期為為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結果果本宗土地使使用權在2003年3月的土地使使用權價格格為3358836.15元，單價為為每平方米米6717.67元。（二）房地地合一評土土地（土地地殘余法））由于房地合合一凈收益益中含有折折舊，故在在計算土地地凈收益時時，應扣除除建筑物折折舊。例題：在一一幅3000m2的土地上建建有建筑面面積為2000m2的房屋，根根據(jù)成本法法，建筑物物的現(xiàn)行價價格為2000××1200＝240（萬元），，該建筑物物尚可使用用20年，還原利利率12％，土地的的還原利率率為10％。假定該房地地產(chǎn)以每月月每平方米米100元的租金標標準出租，，使用面積積為建筑面面積的60％，不含折折舊費的年年租賃費用用為72萬元。根據(jù)據(jù)土地殘余余法確定土土地的價格格。（1）計算房地地合一純收收益100×2000××60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑筑物的純收收益240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于于土地的純純收益72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價價格為：31.2÷÷10％＝312（萬元）單方土地價價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（三）房地地合一評房房（建筑物物殘余法））若純收益a不含折舊，，則注：該方法法要求建筑筑物的用途途、使用強強度及使用用狀態(tài)等與與土地的最最佳使用不不能嚴重背背離。例題某磚混結構構二層住宅宅，宅基地地面積200平方米，房房屋建筑面面積240平方米，月月租金4800元，土地還還原利率為為8％，建筑物物還原利率率為10％，建筑物物評估時的的剩余使用用年限為25年，用殘余余法評估該該住宅建筑筑物價格。。年房租總收收入＝4800××12＝57600（元）年總費用：：房租損失準準備費（以以半月租金金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按按年租金的的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅稅（每年按按每平方米米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年年＝576（元）年總費用＝＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場場比較法求求得土地價價格為每平平方米1200元，則土地地總價為：：1200××200＝240000（元）歸屬于土地地的年純收收益為：240000×8％＝19200（元）故歸屬于建建筑物的年年純收益為為：43280－19200＝24080（元）建筑物折舊舊率＝1/25××100％＝4％建筑物價格格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝=172000×0.9622＝165498.4（元）建筑物每平平方米價格格為：165498.4÷÷240＝689.58（元）第五節(jié)房房地地產(chǎn)評估的的市場法一、基本思思路及計算算公式以類似房地地產(chǎn)的交易易實例為基基礎估算被被估房地產(chǎn)產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)產(chǎn)價格＝交交易實例單單價×交易情況修修正系數(shù)×區(qū)域因素修修正系數(shù)×個別因素修修正系數(shù)×時間因素修修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)產(chǎn)面積二、適用對對象及條件件（一）市場場條件：充充分發(fā)育活活躍的房地地產(chǎn)市場能能夠找到至至少3個交易案例例（二）被評評估對象：：具有廣泛泛交易性的的房地產(chǎn)三、市場法法操作步驟驟及因素修修正（一）蹋勘勘被估房地地產(chǎn)（二）收集集與選擇房房地產(chǎn)交易易實例交易實例應應符合的條條件：與被房地產(chǎn)產(chǎn)用途相同同、所處地地區(qū)相同、、結構相同同、價值類類型相同籌籌資條件相相似，接近近評估基準準日，正常常交易（或或可修正））。（三）建立立價格可比比基礎（四）估算算調(diào)整系數(shù)數(shù)1、定基2、交易日期期修正系數(shù)數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素素修正系數(shù)數(shù)直接比較法法：間接比較法法：4、個別因素素修正（1）容積率修修正：一般般據(jù)地方容容積率修正正系數(shù)表（2）土地使用用年期修正正估價對象估價對象交易案例（五）確定定比準價格格（調(diào)整值值）將交易實例例的價格與與各調(diào)整系系數(shù)連乘。。（六）確定定被估房地地產(chǎn)價格將各調(diào)整值值算術平均均或加權平平均，確定定評估值。。例題待評估宗地地為一塊商商住用途的的空地，面面積為5,000平方米，要要求評估其其2003年12月的市場價價格。評估估人員通過過收集有關關數(shù)據(jù)資料料，選出3個交易實例例作為比較較參照物，，交易實例例的有關情情況如下表表所示。交易實例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易時間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎設施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.551、進行交易易情況修正正評估人員經(jīng)經(jīng)過調(diào)查，，未發(fā)現(xiàn)交交易實例的的交易情況況有什么特特殊情況，，均作為正正常交易看看待，故無無需修正。。2、進行交易易時間修正正根據(jù)調(diào)查，，2002年10月以來，土土地價格平平均每月上上漲1%，則：交易實例A交易時間修修正系數(shù)＝＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修修正系數(shù)＝＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修修正系數(shù)＝＝107/100＝1.073、進行區(qū)域域因素修正正交易實例A與待估對象象處于同一一區(qū)域，無無需作區(qū)域域因素修正正。交易實實例B、C的區(qū)域因素素修正采用用打分法，，可參照下下表的有關關數(shù)據(jù)判斷斷。上述表表中的比較較是以待估估宗地的區(qū)區(qū)域因素為為標準，即即待估宗地地的區(qū)域因因素分值為為100，則：交易實例B區(qū)域因素修修正系數(shù)＝＝100/86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修修正系數(shù)＝＝100/93＝1.0754、進行個別別因素修正正（1）關于面積積因素的修修正:由于待估宗宗地的面積積大于3個交易實例例的面積，，對商業(yè)用用地而言，，面積大些些便于充分分利用，經(jīng)經(jīng)過分析確確定，面積積因素使得得待估宗地地的價格會會比各交易易實例價格格高3%。（2）關于土地地使用權年年限因素的的修正:除交易實例例B與待估宗地地的剩余使使用年限相相同外，交交易實例A和C均需作使用年年限因素修正正，修正計算算如下（假定定折現(xiàn)率為8%）：（3）關于容積率率因素的修正正:交易實例A與待估宗地的的容積率相同同，故不作修修正，交易實實例B、C的容積率與待待估宗地不同同，應進行修修正。經(jīng)收集集有關數(shù)據(jù)資資料進行統(tǒng)計計分析，土地地的價格與容容積率的關系系是：容積率率在4～5之間，容積率率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正正系數(shù)＝110/100＝1.1個別因素修正正系數(shù)計算如如下：交易實例A的個別因素修修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易實例B的個別因素修修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易實例C的個別因素修修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計算比準價格格A＝1,550××1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200××1.0×1.12×1.163××1.133＝1,771（元/M2）C＝1,400××1.0×1.07×1.075××1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術平均均法求得評估估結