房地產市場分析－理解上海

房地產市場分析——理解上海上海的實力一、上海的地位正在向現(xiàn)代化國際大都市目標邁進的上海，肩負著面向世界、服務全國的重任，在全國經濟建設和社會發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。人口占全國1%土地面積占全國0.06%全國九分之一的財政收入全國四分之一的口岸進出口商品總額全國十分之一的港口貨物吞吐量同時，上海在改革開放、產業(yè)升級、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動作用

資料來源：上海市政府網站上海的實力二、經濟實力上海地區(qū)的GDP連續(xù)十幾年呈兩位數增長

——經濟的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長是上海房地產市場保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證

數據來源：上海統(tǒng)計局及市政府網站上海的魅力一、城市建設1.1、基礎設施建設投入對城市基礎設施實施高強度投入、大規(guī)模推進和高質量建設，極大地提升了上海的城市功能，改善了投資環(huán)境

1991-2002年，全市用于城市基礎設施建設的投資累計超過4100億元，平均每年增長28.8%數據來源：上海統(tǒng)計上海的魅力1.2、城市建設－交通目標：建設國際大都市一體化交通，創(chuàng)造國際一流的人性化、捷運化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間2004年將投資200億元，大手筆完善道路網絡，爭取大大改善道路狀況數據來源：《上海市城市交通白皮書》1.21持續(xù)建設道路系統(tǒng)——整合道路使用功能中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設，實現(xiàn)主次干道功能互補，提高道路容量；中心城范圍內繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強內外環(huán)之間的道路建設，適應城市發(fā)展；郊區(qū)則建成540公里高速公路網，提高干線公路等級，加強對外輻射能力1.22、軌道交通加快形成軌道網絡——“十五”新建200公里軌道浦江兩岸連為一體——“十五”新建“一橋三隧”1.23、越江工程改善對外交通與市內交通的銜接條件——加強綜合樞紐建設上海的魅力1.24、對外交通建設重點工程：上海南客站：建成鐵路、地鐵、地面公交和長途客運融為一體綜合性樞紐鐵路新客站、鐵路西站：改造，極大改善鐵路與市內交通的換乘條件虹橋機場：對外省市的輻射能力要求增強浦東機場：國際航班主要任務，要求與市區(qū)能夠有更方便的交通聯(lián)系

在地鐵2號線延伸至虹橋機場，建成連接浦東機場的磁懸浮之后，機場與城市交通的銜接將變得更加緊密。資料來源：《上海市城市交通白皮書》上海的魅力1.3、城市建設－綠化上海市在2000～2002年共投入340億元資金用于環(huán)境保護，使城市生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內，上海每年將支取同期GDP的3％用于城市環(huán)境保護項目至2002年末，上海城市園林綠地面積1.88萬公頃，其中，公共綠地面積7810公頃。城市人均公共綠地面積達到7.76平方米，綠化覆蓋率達到30%。近年來相繼建成160多塊3000平方米以上的大型開放式生態(tài)景觀綠地，市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。到2005年，上海的總體環(huán)境質量將處于全國大城市先進水平，建成國家園林城市，成為適宜國內外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起與現(xiàn)代化國際大都市相適應的環(huán)境管理體系。資料來源：上海綠化網上海的魅力二、城市的拓展上海將努力構筑特大型國際經濟中心城市的城鎮(zhèn)體系。經濟：重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產業(yè)的集聚，構筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經濟圈。人口：促進人口的有序集中，明確市中心城人口遷入試點城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需要的外省市人員遷入試點城鎮(zhèn)的準入條件。對本市農民實行向試點城鎮(zhèn)集中的導入政策。目標：到2020年，基本完成現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系建設，建成11個新城、22個左右的中心鎮(zhèn)，形成沿江、沿海和沿滬寧、滬杭等高速公路組團式發(fā)展的新興城鎮(zhèn)群，使城鎮(zhèn)化水平達到75%以上。規(guī)劃到2005年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)?；竞侠?，基礎設施和公共設施建設基本完善，特色經濟與特色風貌基本形成，初步建成若干個規(guī)劃科學、結構合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國際大都市相匹配的國內一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。資料來源：上海市建設和管理委員會上海的魅力2.1、一城九鎮(zhèn)的的規(guī)劃上海郊區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平正逐逐年提高，預預計2003年上海郊區(qū)的的城鎮(zhèn)化水平平將達54%以上。到2005年，上海城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平將達達60%；2010年，城鎮(zhèn)化水水平將達70%。資料來源：上上海市建設和和管理委員會會由仲量聯(lián)行及及旗下拉塞爾爾投資管理公公司共同開展展的“全球最具優(yōu)勢勢城市調研”中，上海被評評為最具潛力力的大型城市市。在120個全球新興城城市中，上海海在經濟增長基礎設施建設設外商直接投資資成本優(yōu)勢等傳統(tǒng)評估指指標中均取得得了高分，房房地產發(fā)展的的活躍態(tài)勢引引起國際投資資者的廣泛關關注上海的魅力三、優(yōu)秀的投投資環(huán)境資料來源：上上海市政府網網站上海的魅力三、優(yōu)秀的投投資環(huán)境世界各國的投投資者都認可可上海優(yōu)越的的投資環(huán)境和和未來的良好好發(fā)展空間，，上海魅力正正吸引著越來來越多的目光光和人氣目前，在世界界500強企業(yè)中，已已有近400家在中國大陸陸投資，其中中進入上海的的有300多家。統(tǒng)計數據還顯顯示，現(xiàn)已有有184家跨國公司地地區(qū)總部和中中國總部進駐駐上海，其中中屬于世界500強企業(yè)的有62家，占全國總總數的40%，預計2005年進駐總數可可達250家左右。據《財富》雜志的一項問問卷調查表明明：92％以上的跨國國公司若干年年內將考慮在在中國設立地地區(qū)總部，30％的跨國公司司表示首選地地將會是上海海。資料來源：上上海市政府網網站上海的潛力按2000年價格計算的的國內生產總總值達到7300億元左右，年年均增長9-11%；人均國內生生產總值達到到54000元左右；三、二、一產產業(yè)結構比例例為55：43.8：1.2；外貿進出口總總額850億美元，其中中出口超過400億美元；社會消費品零零售總額達到到2500億元，平均每每年增長7.8%；國際標準集裝裝箱吞吐量1000萬標箱，平均均每年增長9-13%；城市居民和農農村居民家庭庭人均年可支支配收入分別別達到15000元和7100元；新增勞動力平平均受教育年年限達到14年，高等教育育毛入學率達達到55%；城鎮(zhèn)居民住房房人均使用面面積18--20平方米，市區(qū)區(qū)綠化覆蓋率率28--30%。一、上海的近近期目標——到2005年資料來源：上上海市政府網網站面對充滿機遇遇而又富有挑挑戰(zhàn)的21世紀，上海已已經確定了新新的中長期發(fā)發(fā)展目標：把把上?；窘ńǔ蓢H經濟濟、金融、貿貿易、航運中中心之一，初初步確立社會會主義現(xiàn)代化化國際大都市市的地位。二、上海中長期發(fā)發(fā)展目標上海的潛力資料來源：上上海市政府公公報上海的潛力三、世博會效效應舉辦2010年上海世博會會，是上海建建設國際經濟濟、金融、貿貿易、航運中中心進程中的的一件大事，，必將進一步步提高上海城城市綜合競爭爭力，加強與與世界各國及及國內各地區(qū)區(qū)的交流與合合作。據測算，到2010年，預計有：：1.4億人次的國內內外游客到上上海旅游；7000萬人次光臨世世博會場館屆時上海將成成為繼香港、、東京之后亞亞洲又一旅游游中心和國際際會展中心。。資料來源：上上海市政府網網站理解上海結論論：一個城市房地地產的價值很大程度上是這個城市價值值的體現(xiàn)上海的城市價價值提升必然然會導致其物物業(yè)價值的不不斷提升和房房地產市場的的繼續(xù)升溫理解行行業(yè)業(yè)房地產業(yè)增加加值占GDP比重：2000年5.2％2001年6.4％2002年6.9％2003年預計超過過7％據預測，在今今年上海GDP兩位數增長中中，約有一個個百分點是房房地產業(yè)直接接貢獻的。一、行業(yè)地位位資料來源：上上海統(tǒng)計信息息網理解行行業(yè)理解行行業(yè)二、房地產市市場投資力度度不斷加大資料來源：上上海統(tǒng)計信息息網經過近幾年的的投資和培育育，上海房地地產市場得到到了快速的發(fā)發(fā)展，市場已已經形成了一一定的規(guī)模理解解行行業(yè)業(yè)資料來來源：：房地地產時時報、、上海海統(tǒng)計計信息息網三、上上海房房地產產市場場在供供需兩兩旺中中持續(xù)續(xù)升溫溫商品房房的空空置面面積大大幅度度減少少，銷售價價格呈呈持續(xù)續(xù)上升升態(tài)勢勢，整整個房房地產產市場場呈現(xiàn)現(xiàn)出供供求基基本平平衡，，需求求略大大于供供給的的現(xiàn)象象理解解行行業(yè)業(yè)四、上上海房房地產產市場場消費費群體體構成成上海日益展展露的的城市市魅力力，正正吸引引著全全球的的眼光光——上海不不在只只是上上海人人的上上海。。上海海房地地產市市場的的消費費群體體逐漸漸擴展展到國國內外外。海海內外外人士士對上上海的的認同同和對對上海海未來來的信信心支支撐著著上海海房地地產持持續(xù)強強勁發(fā)發(fā)展。。資料來來源：：房地地產時時報理解解行行業(yè)業(yè)四、上上海房房地產產市場場消費費群體體構成成參照全全球經經濟發(fā)發(fā)達城城市經經驗，，房地地產市市場供供應中中必有有10%～15%的比重重是面面向世世界各各地的的客戶戶，上上海自自然也也不會會例外外預計未未來3年，來來滬購購房的的境外外人士士比例例將增增至8%～10%，境外外與外外地人人士在在滬購購房的的比例例將達達到30%高檔樓樓盤的的消費費群體體構成成更加加明顯顯資料來來源：：房地地產時時報理解解行行業(yè)業(yè)五、土土地價價值和和出讓讓方式式由于近近年來來上海海房價價的飛飛速上上漲，，土地地成本本迅速速增加加。隨隨著招招投標標工作作的展展開，，吸引引更多多的外外來開開發(fā)商商，土土地價價值進進一步步提升升。目前，，在上上海住住宅土土地出出讓方方式以以招投投標為為主。。今年年年中之之前，，上海海土地地交易易主要要通過過協(xié)議議進行行，1995年至2002年11月，上上海共共出讓讓土地地面積積14246.46萬平方方米。。從下下半年年開始始，則則基本本上是是招標標，其其中包包括一一些原原來已已經協(xié)協(xié)議好好的土土地。。至10月底，，今年年公開開招標標共推推出164幅、1400公頃土土地，，數量量較前前兩年年大幅幅上升升。競爭爭對對手手上海本本地開開發(fā)商商：1、綠地地成成立于于1992年，一一級資資質，，至2002年底,集團資資產規(guī)規(guī)模已已達71.1億元。。戰(zhàn)略目目標為為““立足足上海海、發(fā)發(fā)展全全國””，先先后進進軍南南昌、、合肥肥、長長春、、天津津等重重點城城市。。2、復地地1993年涉及及房產產，復復地共共有25個獨資資與合合資分分期開開發(fā)項項目同同時運運作，，分布布在上上海八八個行行政區(qū)區(qū)域和和部分分外地地中心心城市市。復復地地的未未來戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃將將以長長三角角都市市群為為核心心，不不斷拓拓展，，分享享長三三角繁繁榮。。3、大華華以以開發(fā)發(fā)大華華社區(qū)區(qū)為基基礎，，是上海房房地產產行業(yè)業(yè)中唯唯一一一家連連續(xù)七七年商商品住住宅銷銷售量量進入入全市市前五五名的的企業(yè)業(yè)。共性：：在上海海經過過多年年發(fā)展展，有有一定定的實實力和和知名名度。。立足足上海海發(fā)展展；戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇要要地以以上海海周邊邊經濟濟中心心城市市（如如：南南京、、蘇州州等））為主主；積積極開開拓內內地市市場。。競爭爭對對手手上海海外外資資（（港港資資））開開發(fā)發(fā)商商：：1、仁仁恒恒（（新新加加坡坡獨獨資資））1992年創(chuàng)創(chuàng)立立于于上上海海浦浦東東，，十十年年來來持持續(xù)續(xù)投投資資累累計計約約幾幾十十億億元元人人民民幣幣，，建建成成“仁仁恒恒廣廣場場””、“仁仁恒恒公公寓寓””、“仁仁恒恒濱濱江江園園””、““仁仁恒恒河河濱濱花花園園””等等高高品品質質住住宅宅區(qū)區(qū)，，累累計計總總建建筑筑面面積積約約200萬平平方方米米。。2、和和記記黃黃埔埔在在上上海海開開發(fā)發(fā)的的高高檔檔住住宅宅““匯匯賢賢居居””大大獲獲成成功功，，在在北北京京、、上上海海、、深深圳圳、、廣廣州州、、重重慶慶、、珠珠海海、、東東莞莞建建立立了了自自己己的的分分公公司司，，且且開開始始開開拓拓二二線線城城市市市市場場。。3、湯湯臣臣1992年投投資資上上海海至至今今，，湯湯臣臣已已從從初初期期的的大大量量投投資資轉轉為為成成長長收收獲獲期期共性性：：擁有有強強大大的的資資金金實實力力和和融融資資渠渠道道，，以以先先進進的的理理念念，，開開發(fā)發(fā)高高檔檔次次的的物物業(yè)業(yè)。。競爭爭對對手手上海海外外來來大大型型開開發(fā)發(fā)商商：：1、萬萬科科1992年確確立立了了以以房房地地產產為為核核心心業(yè)業(yè)務務的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，將將住住宅宅作作為為房房地地產產的的主主導導開開發(fā)發(fā)方方向向。。在在上上海海已已經經開開發(fā)發(fā)了了萬萬科科城城市市花花園園、、萬萬科科假假日日風風景景、、萬萬科科四四季季花花城城、、萬萬科科藍藍山山等等項項目目。。2、金金地地2003年進進入入上上海海，，已已經經在在嘉嘉定定、、三三林林地地區(qū)區(qū)有有近近3000畝的的土土地地儲儲備備，，跟跟林林系系列列樓樓盤盤已已經經面面世世，，供供不不應應求求。。3、珠珠江江戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局遵遵循循點點、、面面、、網網的的步步驟驟，，在在華華東東地地區(qū)區(qū)以以上上海海為為中中心心，，目目前前開開發(fā)發(fā)的的項項目目由由珠