房地產權屬法律制度講解

第一講

房地產權屬法律制度一、房地產法概述（一）房地產的概念與特點1、房地產是指土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的總稱。2、房地產與不動產、房屋、土地的關系？

不動產=土地+地上定著物（房屋+林木等）+海域+礦產資源房地產=土地+土地權益（建設用地使用權）+房屋3、特點：固定性；非損耗性；保值增值性；價值的差異性；有限性。

（二）房地產的種類1、根據(jù)權利主體分：公有和私有2、根據(jù)用途分：經營性和非經營性3、根據(jù)位置分：城市房地產和農村房地產4、根據(jù)流轉是否受限制分：自由流通的房地產和限制流通的房地產5、根據(jù)是否經登記分：登記的房地產和非登記房地產（三）房產和地產的關系房地產=房產+地產=土地上的房屋等建筑物及構筑物+土地+土地權益1、關系：①房屋所有權與土地所有權可以分離；②房屋所有權與建設用地使用權、宅基地使用權可以分離；2、處分原則：一體處分原則①建設用地使用權處分時，附著于該土地上的房屋一并處分；②房屋處分時，其占用范圍內的建設用地使用權一并處分。案例討論：教材18頁（四）房地產法的概念和調整范圍1、房地產法的概念和特點（1）概念：廣義：城市和農村；實質意義上：法典、憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及國家政策、司法解釋中有關調整房地產關系的法律規(guī)范。（2）特點：參與主體的多元性：管理、開發(fā)、權利主體、交易主體、中介規(guī)范內容的綜合性調整范圍的廣泛性調整手段的國家干預性2、房地產法的調整范圍（1）平等主體之間的房地產關系：權屬、相鄰、轉讓、租賃、抵押、中介、物業(yè)（2）非平等主體之間的房地產關系：建設項目管理、建設項目規(guī)劃管理、開發(fā)建設審批、土地征收、市場主體管理、市場秩序管理、稅費、質量與價格管理（五）房地產法的基本原則土地公有原則土地所有權與使用權分離原則市場調節(jié)與宏觀調控相結合原則合理利用土地與保護耕地原則保障房地產權利人合法權益原則（六）房地產法的淵源1、憲法2、法律3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章6、國家政策7、司法解釋8、習慣二、房地產所有權法律制度（一）房地產權利概述1、房地產權利的概念及特點房地產權利：是指以房地產利益為內容，直接體現(xiàn)一定財產利益的民事權利。特點：財產權眾多權利的集合（房地產物權、債權、繼承權）客體：物及行為2、房地產權利利的分類（1）土地權利與與房屋權利（2）城市房地產產權利與農村村房地產權利利（3）房地產物權權、房地產債債權和房地產產繼承權3、房地產權利利的體系見教材21頁（二）土地所所有權1、土地所有權權的概念與特特點概念特點：客體的的特定性；主主體的限定性性；交易的禁禁止性；權能能的分離性。。2、內容：占有有權能；使用用權能；收益益權能；處分分權能3、效力范圍（1）法律的限制制（2）內在的限制制：“行使所所有權有利益益”4、種類：國家家土地所有權權；集體土地地所有權。（三）房屋所所有權1、房屋所有權權的概述（1）概念（2）特點：客體體特定性；主主體廣泛性；；交易的自由由性（3）種類：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與農村；公公有和非公有有；生活用房房、生產用房房和辦公用房房；單獨房屋屋、共有房屋屋和區(qū)分房屋屋（4）取得①原始取得：建建造；善意取取得②繼受取得：買買賣、互易、、贈與；繼承承、接受遺贈贈2、建筑物區(qū)分分所有權（1）概念和特點點概念特點：客體的的特殊性；內內容的復合性性；主體的多多重身份性。。（2）專有權空空間所所有權①在建筑物的的維持、管理理關系上：專專有部分包括括壁、柱、地地板、天花板板等境界部分分表層所有粉粉刷之部分②在外部關系系上：對第三三人（買賣、、稅金、保險險），專有部部分應達壁、、柱、地板及及天花板厚度度之中心線。。（3）共有權：建建筑區(qū)劃內的的道路、綠地地、其他公共共場所、公用用設施和物業(yè)業(yè)服務用房；；占用業(yè)主共共有的道路或或其他場所用用于停放汽車車的車位；電電梯、樓梯、、地基、梁、、柱、樓頂。。按分共有，但不能將自自己的份額分分出或者轉讓讓。（4）管理權：設設立業(yè)主大會會，選舉業(yè)主主委員會；共共同決定有關關重大事項；；決定物業(yè)管管理事宜；遵遵守法律法規(guī)規(guī)及管理規(guī)約約。（四）房地產產共有1、房地產共有有的概念及特特點（1）房地產共有有是指兩個以以上的權利主主體對同一項項房地產共同同享有權利的的法律狀態(tài)。。包括共同享有有房地產所有有權和其他權利（建建設用地使用用權、土地承承包經營權、、宅基地使用用權、地役權權、抵押權等等)-準共有（2）特點：主體體的多樣性；；客體的同一一性；內容的的雙重性；原原因的共同性性。2、房地產按份份共有（1）概念：是指指共有人按照照確定的份額額對共有房地地產分享權利利、分擔義務務的共有。（2）特點：A.按份共有人的的權利義務體體現(xiàn)在一定份份額之上；份額：依照約約定----根據(jù)出資額確確定----視為等額享有有B.按份共有人對對其應有部分分享有相當于房地產產權利的權利；所有權或者他物物權。按份共共有人共同享享有房地產所所有權時，共共有人有權要要求將自己的的份額分出或或予以轉讓，，除非法律或或協(xié)議有所限限制。C.按份共有人的的權利義務及及于共有房地地產的全部按份共有人就就自己的份額額比例對整個個房地產享有有權利、承擔擔義務；權利利的量的分割割，而非房地地產的量的分分割。（3）內部關系（（對內效力））A共有房地產的的使用收益和和處分（物權權法97）共同協(xié)商決定定B應有部分的處處分（物權法法101）C共有房地產的的管理（物權權法97）D共有房地產的的費用負擔（（物權法98）（4）外部關系（（對外效力））連帶關系（（法律另有規(guī)規(guī)定或第三人人知道共有人人不具有連帶帶關系的除外外）（5）共有房地產產的分割A約定不得分割割的按約定，，但有重大理理由的，可以以請求分割；；沒有約定或或約定不明的的，可以隨時時請求分割；；因分割對其其他共有人造造成損害的應應給予賠償。。B協(xié)商分割方式式；實物分割割或價款分割割C分割的房地產產有瑕疵的，，其他共有人人應當分擔損損失。3、房地產共同同共有（1）概念和特點點概念：是指基基于共同關系系，對共有房房地產不分份額地享有權利，，承擔義務的的共有。特點：不分份份額（共同共共有關系存續(xù)續(xù)期間）；發(fā)發(fā)生原因為共共同關系的存存在（夫妻、、家庭）；平平等地享有權權利和承擔義義務。（2）內部關系（（對內效力））A權利：對共有有房地產享有有平等的占有有、使用、收收益和處分的的權利。各共共有人的權利利及于房地產產的全部，不不得對特定部部分主張權利利；處分或作作重大修繕的的，應經全體體共有人同意意。B義務：對共有有房地產承擔擔平等的義務務。個共有人人的義務及于于共有房地產產的全部，費費用有約定的的，按約定；；沒有約定或或約定不明的的，共同負擔擔。共同共有有存續(xù)期間，，不得請求分分割。但有例例外（3）外部部關系系（對對外效效力））：連連帶關關系（五））房地地產相相鄰關關系1、房地地產相相鄰關關系的的概念念和特特點（1）概念念：是是指相相互毗毗鄰的的房地地產所所有權權人或或使用用權人人之間間在行行使權權利時時，因因相互互間給給予便便利或或接受受限制制所發(fā)發(fā)生的的權利利義務務關系系。（2）特點點;A主體的的多數(shù)數(shù)性B標的物物的相相鄰性性C產生的的法定定性D內容的的復雜雜性2、相鄰鄰關系系的處處理原原則（1）有利利生產產、方方便生生活（2）團結結互助助、公公平合合理（3）尊重重歷史史和習習慣3、房地地產相相鄰關關系的的種類類（1）用水水、排排水（2）通行行（3）利用用（4）通風風、采采光、、日照照（5）環(huán)境境保護護（6）損害害防免免4、房地地產相相鄰關關系和和地役役權關關系（1）地役役權的的概念念和特特點概念：：是指指為自自己不不動產產的便便利而而使用用他人人不動動產的的權利利。特點：：A為需役役地的的便利利而設設立的的物權權；B主體的的廣泛泛性；；C內容的的不確確定性性；D從屬性性（不不得與與需役役地分分離））E不可分分性（2）地役役權的的設立立：書書面；；地役役權自自地役役權合合同生生效時時設立立；登登記對對抗主主義。。（3）地役役權的的效力力地役權權人的的權利利與義義務供役地地人的的權利利與義義務（4）地役役權的的消滅滅雙方協(xié)協(xié)議解解除；；供役役地人人單方方解除除；約約定事事由出出現(xiàn)；；存續(xù)續(xù)期間間屆滿滿；標標的物物滅失失；供供役地地被征征收；；目的的是事事不能能。（5）房地地產相相鄰關關系與與地役役權關關系區(qū)別：：A原因；；B前提；；C性質；；D有償償性性；；E期限限性性；；F登記記要要求求；；聯(lián)系系A地役役權權可可彌彌補補相相鄰鄰關關系系的的不不足足；；B地役役權權可可排排除除相相鄰鄰關關系系的的使使用用第二二講講房房地地產產權權屬屬登登記記法法律律制制度度一、、房房地地產產權權屬屬登登記記概概述述★房房地地產產權權屬屬：：是是指指房房地地產產權權利利的的歸歸屬屬，，即即房房地地產產權權利利屬屬于于民民事事主主體體享享有有的的狀狀態(tài)態(tài)。。房地地產產權權利利→→房房地地產產權權屬屬★房房地地產產權權屬屬登登記記：：是是指指房房地地產產登登記記機機關關對對申申請請人人提提出出的的有有關關房房地地產產權權利利的的事事項項記記載載于于房房地地產產登登記記簿簿，，依依法法確確認認房房地地產產歸歸屬屬關關系系的的行行為為。?！锾靥攸c點：：由由專專門門的的登登記記機機關關負負責責；；實實質質審審查查；；登登記記發(fā)發(fā)證證；；實實行行房房產產與與地地產產權權利利主主體體一一致致的的原原則則（（地地隨隨房房走走，，房房隨隨地地走走））注注意意：：一一般般情情況況下下，，房房地地產產登登記記簿簿的的效效力力高高于于房房地地產產權權屬屬證證書書的的效效力力。?！锓糠康氐禺a產權權屬屬登登記記的的性性質質：：民事事行行為為+行政政行行為為★房房地地產產權權屬屬登登記記的的功功能能：：☆權權利利確確認認☆權權利利公公示示☆權權屬屬管管理理★房房地地產產權權屬屬登登記記的的分分類類：：☆所所有有權權與與他他項項權權利利登登記記☆終終局局登登記記與與預預告告登登記記☆初初始始登登記記、、變變更更登登記