淺談住宅設(shè)計與開發(fā)的效益的關(guān)系

淺談住宅設(shè)計與開發(fā)

的效益的關(guān)系

邁入新世紀(jì)以來，中國的房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入一個新的高潮。在目前的房地產(chǎn)建設(shè)中，住宅建設(shè)占有相當(dāng)高的比重，住宅建設(shè)由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。對此，國家建設(shè)部將構(gòu)建住宅技術(shù)保障體系：住宅建筑體系；住宅部品體系；住宅質(zhì)量控制體系和住宅性能認(rèn)定體系等五大體系。有效保證住宅質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。我省住宅建設(shè)的發(fā)展也和全國一樣，住宅建設(shè)也開創(chuàng)出旺盛的局面，新興的樓蓋一個接一個、一個賽一個大量涌現(xiàn)，并向全省相當(dāng)?shù)牡丶壥锌h輻射延伸。對拉動云南的經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。盡管如此，目前還存在諸多的問題和矛盾，需要在不斷的開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、頭腦清醒的一一加以克服和解決。由于我是設(shè)計出身的，并且所學(xué)和從事的是工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計，對建筑經(jīng)濟(jì)設(shè)計的優(yōu)缺點(diǎn)，好與不好的觀點(diǎn)，絕對不如建筑師們的評論，但是干這個行業(yè)50多年，多少得到一些體會，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，今天和大家坐談的內(nèi)容就只能是工程結(jié)構(gòu)和住宅結(jié)構(gòu)方面的內(nèi)容，談?wù)効捶ê腕w會。不當(dāng)之處請包含指正。一、規(guī)劃理念與開發(fā)效應(yīng)的關(guān)系借用“勁酒”的廣告詞，“80年代喝味道，90年代喝品質(zhì)，現(xiàn)在喝健康”。房地產(chǎn)開發(fā)、住宅小區(qū)的建設(shè)也一樣“70年代講有無，80年代將面積，90年代講品質(zhì)，進(jìn)入新世紀(jì)后講環(huán)境講健康”。一切落腳于規(guī)劃。也就是首先要從規(guī)劃上來體現(xiàn)。規(guī)劃理念的發(fā)展和更新決定了住宅小區(qū)的環(huán)境與品質(zhì)?！暗腿莘e率高密度”的路子是必造成以犧牲環(huán)境達(dá)到效益目的?！案呷莘e率低密度”的路子才可能創(chuàng)造出環(huán)境宜人和健康。人與自然和諧的規(guī)劃，才可能達(dá)到適宜人居的住宅小區(qū)。容積率直接關(guān)系著開發(fā)效益。高密度的路子是走不通的，只有走低密度的路子才能創(chuàng)造理想環(huán)境，人與自然和諧的適宜最佳人居環(huán)境的住宅小區(qū)。二、常見的不規(guī)則住宅平面類型（見圖1及圖2）1、單體內(nèi)房型面向景觀設(shè)計，設(shè)置轉(zhuǎn)角窗。由于景觀要好，單體設(shè)計中經(jīng)常存在著轉(zhuǎn)角窗，或較大的外墻開窗面積。轉(zhuǎn)角窗，由于水平抗側(cè)力構(gòu)件（轉(zhuǎn)角柱或剪力墻）的不連續(xù)，導(dǎo)致扭轉(zhuǎn)不規(guī)則，該處的一些節(jié)點(diǎn)樓層的最大彈性水平位移大于該樓層兩端彈性水平位移平均值的1.2倍，即樓層位移比不滿足。2、居室的直直接采光及及自然通風(fēng)風(fēng)要求，平平面形成凹凹槽。高層住宅建建筑中一般般為一梯3戶或兩梯3戶以上，由由于房間有有直接采光光、自然通通風(fēng)的要求求，經(jīng)常帶帶來單體設(shè)設(shè)計存在著著較大凹槽槽或凸出。。導(dǎo)致結(jié)構(gòu)構(gòu)平面凹進(jìn)進(jìn)或凸出的的一側(cè)尺寸寸經(jīng)常大于于相應(yīng)投影影方向總尺尺寸的30%，是結(jié)構(gòu)存在在凹凸不規(guī)則則和樓板不連連續(xù)的主要原原因。3、為了達(dá)到直直接采光和自自然通風(fēng)的要要求，又又使同層戶數(shù)數(shù)更多的目的的。設(shè)計經(jīng)常常采用中央樓樓電梯間核心心筒的四個角角延伸4塊（4戶）致使平面面總體為細(xì)腰腰形。同樣使使結(jié)構(gòu)存在凹凹凸不規(guī)則，，樓板不連續(xù)續(xù)，核心筒兩兩個方向典型型剖面有效樓樓板寬度小于于總寬度的50%，結(jié)構(gòu)平面突突出部分超過過連接寬度等等多項(xiàng)平面規(guī)規(guī)則性超限。。隨之經(jīng)常伴伴隨著計算出出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)不規(guī)規(guī)則，對抗震震十分不利。。4、底部大空間間框支剪力墻墻結(jié)構(gòu)。由于底部（1～5層）作為商場場等需要大空空間的要求，，迫使底部設(shè)設(shè)置框支上抬抬剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶來抗側(cè)側(cè)力構(gòu)件豎向向不連續(xù)，成成為復(fù)雜的抗抗震結(jié)構(gòu)。5、躍層建筑的的設(shè)計躍層建筑形式式較多，有的的頂部兩層至至三層是躍層層，有的是多多層躍或高層層躍層：喜歡歡客廳為兩層層空間，甚至至有的起居客客廳下沉450mm。此類建筑對對應(yīng)躍層處存存在樓面尺寸寸或平面剛度度急劇變化，，樓板不連續(xù)續(xù)側(cè)向剛度不不均勻等等問問題。圖2設(shè)轉(zhuǎn)角窗、凹凹凸不規(guī)則細(xì)細(xì)腰形平面圖圖三、建筑規(guī)則則性的規(guī)定1、建筑抗震設(shè)設(shè)防的目標(biāo)“小震不壞，，中震可修，，大震不倒””小震：低于設(shè)設(shè)防烈度1.5度，超越概率率為62%又稱為多遇地地震，發(fā)生時時要求建筑不不破壞，或僅有有微小損壞，，稍加修理或或勿需修理可以以連續(xù)使用，，稱為“小震震不壞”。中震：相當(dāng)于設(shè)防烈烈度，比小震震的地震強(qiáng)度度系數(shù)高2.8倍，超越概率率為10%的地震發(fā)生時，建筑筑結(jié)構(gòu)可能損損壞，但經(jīng)過過修理后仍然可可以使用，稱稱為“中震震可修”。大震：比設(shè)防防烈度高一度度，超越概率率為3%，比設(shè)防烈度度的地震力大大一倍的罕遇地震，或稱稱大震，要要求這樣的地地震發(fā)生時，結(jié)結(jié)構(gòu)破壞，但但要求不倒塌，稱為“大大震不倒”。。2、地震震級與與烈度震級是地震釋釋放的能量一一般≥6＜7級為強(qiáng)震。烈烈度是地震造造成地面的破破壞程度。一一般定為1～8級。震級又因?yàn)榇娲嬖凇吧钽?、、中遠(yuǎn)及淺沅沅”的地震，，也就是震沅沅深度不同，，距震中的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近地面的破破壞程度也不不同，因此烈烈度最終是設(shè)設(shè)計的依據(jù)的的原因。3、為了保證抗抗震設(shè)防目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我我國現(xiàn)行的抗抗震設(shè)計規(guī)范范，包括高層層建筑抗震規(guī)規(guī)范在內(nèi)，作作了相當(dāng)多的的規(guī)定。結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)規(guī)則性規(guī)定，，是保證建筑筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)設(shè)防目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)節(jié)，下面分別別介紹建設(shè)部部的規(guī)定和上上海市在建設(shè)設(shè)部規(guī)定的基基礎(chǔ)上將其細(xì)細(xì)化的規(guī)定。。建設(shè)部關(guān)于于印發(fā)《超限高高層建建筑工工程抗抗震設(shè)設(shè)防專專項(xiàng)審審查技技術(shù)要要點(diǎn)》的通知知第七章章附附則則第二十十三條條本技術(shù)術(shù)要點(diǎn)點(diǎn)由全全國超超限高高層建建筑工工程抗抗震設(shè)設(shè)防審審查專專家委委員會會辦公公室負(fù)負(fù)責(zé)解解釋。。附錄一一：超限高高層建建筑工工程主主要范范圍的的參照照簡表表一、房房屋高高度（（m）超過過下表表規(guī)定定的高高層建建筑筑工程程注：平平面和和豎向向均不不規(guī)則則，或或Ⅳ類場地地，按按減少少20%控制；；6度的短短肢墻墻、錯錯層結(jié)結(jié)構(gòu)，，高度度適當(dāng)當(dāng)降低低。二、同同時具具有下下表所所列三三項(xiàng)及及三項(xiàng)項(xiàng)以上上不規(guī)規(guī)則則的的高層層建筑筑工程程三、具具有下下表所所列某某一項(xiàng)項(xiàng)不規(guī)規(guī)則的的高層層建建筑筑工程程四、、其其他他高高層層建建注：：表表中中大大型型建建筑筑工工程程的的范范圍圍，，參參見見《建筑筑工工程程抗抗震震設(shè)設(shè)防防分分類類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》GB50223-2004上海海市市對對超超限限高高層層指指標(biāo)標(biāo)界界定定細(xì)細(xì)化化1、建建筑筑高高度度超超過過高高規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定限限值值的的高高層層建建筑筑為為超超限限建建筑筑。。2、同同時時具具有有下下述述三三項(xiàng)項(xiàng)及及其其以以上上不不規(guī)規(guī)則則的的高高層層建建筑筑為為超超限限建建筑筑：：1）樓樓層層的的最最大大彈彈性性水水平平位位移移大大于于該該層層兩兩端端彈彈性性水水平平位位移移平平均均值值的的1.2倍。。2）建建筑筑平平面面長長寬寬比比、、抗抗震震設(shè)設(shè)防防烈烈度度7度時時大大于于6，8度時時大大于于5。3）結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)平平面面凹凹進(jìn)進(jìn)或或凸凸出出的的一一側(cè)側(cè)尺尺寸寸（（從從抗抗側(cè)側(cè)力力構(gòu)構(gòu)件件截截面面中中心心算算起起））大大于于相相應(yīng)應(yīng)投投影影方方向向總總尺尺寸寸的的30%。4）結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)平平面面突突出出部部分分長長度度超超過過有有效效連連接接寬寬度度。。5）樓樓板板的的尺尺寸寸的的平平面面剛剛度度急急劇劇變變化化。。典典型型剖剖面面有有效效樓樓板板寬寬度度小小于于總總寬寬度度的的50%。樓樓面面開開洞洞面面積積大大于于該該層層樓樓面面面面積積的的30%。6）等等效效剪剪切切剛剛度度小小于于相相鄰鄰上上層層的的70%或小于其上三三層的平均值值的80%。7）除頂層或裙裙房高度小于于主樓20%外，局部收進(jìn)進(jìn)的水平尺寸寸大于相鄰下下層的25%。8）下部部樓層層水平平尺寸寸小于于上部部樓層層水平平尺寸寸的0.9倍，或或整體體外挑挑尺寸寸大于于4m。9）抗側(cè)側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)的的層間間受剪剪承載載力小小于相相鄰上上一層層的80%。10）帶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層層（7度5層以下下，8度3層以下下），，加強(qiáng)強(qiáng)層，，錯層層（錯錯層高高度超超過梁梁高或或600㎜）,連體等等復(fù)雜雜結(jié)構(gòu)構(gòu)的高高層建建筑。。3、不規(guī)規(guī)則程程度為為下列列情況況之一一的高高層建建筑為為超限限建筑筑：1）結(jié)構(gòu)構(gòu)平面面凹進(jìn)進(jìn)或凸凸出的的一側(cè)側(cè)尺寸寸（從從抗側(cè)側(cè)力構(gòu)構(gòu)件截截面中中心算算起））大于于相應(yīng)應(yīng)投影影方向向總尺尺寸的的40%。2）結(jié)構(gòu)構(gòu)平面面突出出長度度超過過連接接寬度度，抗抗震設(shè)設(shè)防烈烈度7度時為為2倍，8度時為為1.5倍。3）結(jié)構(gòu)構(gòu)平面面為角角部重重疊的的平面面或細(xì)細(xì)腰形形平面面，其其中角角部重重疊面面積小小于較較小圖圖形的的25%。細(xì)腰形形平面中中部兩側(cè)側(cè)收進(jìn)超超過平面面寬度50%。4）樓板開開洞、平平面剛度度急劇變變化。例例如：有有效樓板板寬度小小于該層層樓板典典型寬度度的40%或開洞面面積大于于該層樓樓面面積積的35%。5）等效剪剪切剛度度小于相相鄰上層層的60%，或小于于其上相相鄰三個個樓層等等效剪切切剛度平平均值的的70%。6）局部收收進(jìn)的水水平尺寸寸大于相相鄰下層層的30%（除頂層層或裙房房高度小小于主樓樓20%以外）。。7）下部樓樓層水平平尺寸小小于上部部樓層水水平尺寸寸的0.8倍，或整整體外挑挑大于5m。8）抗側(cè)力力結(jié)構(gòu)的的層間受受剪承載載力小于于相鄰上上層的65%。9）帶轉(zhuǎn)換換層（7度超過5層、8度超過3層）、連連體結(jié)構(gòu)構(gòu)、錯層層結(jié)構(gòu)（（錯層高高差大于于1.2m）、多塔塔不等高高的高層層建筑。。10）厚板轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換、巨巨型結(jié)構(gòu)構(gòu)、單跨跨框架結(jié)結(jié)構(gòu)、塔塔樓明顯顯偏置的的大底盤盤多塔樓樓的高層層建筑。。4、電算輸輸出結(jié)果果指標(biāo)不不滿足的的界限。。1）周期比比大于0.85。有效質(zhì)質(zhì)量系數(shù)數(shù)小于90%。2）考慮偶偶然偏心心影響的的地震作作用下，，樓層的的位移比比大于1.4倍。3）兩種不不同軟件件計算的的結(jié)果相相差大于于10%。印發(fā)上海海市細(xì)化化超限高高層界定定指標(biāo)，，可以作作為主要要參數(shù)，，在審圖圖中執(zhí)行行。四、建筑筑規(guī)劃性性程度與與造價的的關(guān)系1、建筑設(shè)設(shè)計平面面不規(guī)則則較難避避免，特特別是居居住建筑筑，又要要要求通通風(fēng)采光光，又要要要求朝朝向好，，不采取取凹凸的的變化就就很難達(dá)達(dá)到。在在一個設(shè)設(shè)計中平平面和豎豎向少一一點(diǎn)不規(guī)規(guī)則，功功能上又又合理的的設(shè)計實(shí)實(shí)在少見見。2、一般說說來，平平面不規(guī)規(guī)則不是是不可以以設(shè)計，，哪怕是是超過不不規(guī)則項(xiàng)項(xiàng)次數(shù)量量要作抗抗震專向向?qū)彶?，，或作抗抗震超限限審查，，只要不不是?yán)重重不規(guī)則則的都可可以采取取一定的的抗震加加強(qiáng)措施施都是可可以設(shè)計計的，但但是采取取的措施施越多，，就意味味著花錢錢多，造造價越高高。3、一般不不規(guī)則有有三項(xiàng)及及三項(xiàng)以以上（表表1），特別別不規(guī)則則占著一一項(xiàng)及以以上（表表2），要求求要作抗抗震專項(xiàng)項(xiàng)審查。。高層建建筑中存存在超高高超限的的規(guī)定要要作超限限抗震專專項(xiàng)審查查。上述述的審查查并不可可怕，主主要是審審查針對對不規(guī)則則程度，，超限情情況，結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計采取了了那些措措施，通通過所采采取的措措施能否否達(dá)到規(guī)規(guī)范的要要求，確確保建筑筑結(jié)構(gòu)的的安全。?？此刹扇〉拇氪胧┦欠穹裼行?，，是否到到位。建筑設(shè)計計不規(guī)則則的項(xiàng)次次越多，，結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計采取取的措施施也越多多，措施施越多，，成本越越高，每每平米造造價也越越高。歸歸根到底底應(yīng)追求求一種，，在滿足足功能的的基礎(chǔ)上上，少一一點(diǎn)不規(guī)規(guī)則，就就意味著著越經(jīng)濟(jì)濟(jì)。五、外墻墻面積與與造價的的關(guān)系舉個例說說明：若每層面面積是1000㎡層高是3.0m1、正方形形平面：：邊長31.6m，周長126.5m，立面積：：379.5㎡，立面積/平面積=0.38。2、圓形平平面：直直徑35.68m，周長112.09m，立面積：：336.27㎡㎡,立面積/平面積=0.34。3、矩形20×50：周長140m，立面積：：420㎡㎡立面積/平面積=0.42。從上面三三個幾何何平面可可以看出出，同樣樣面積同同樣層高高，周邊邊圍合面面積園形形最小，，正方形形次之，，矩形最最大，與與同樣面面積的比比值分別別是：0.34；0.38；0.42，說明外外墻面灘灘在每平平米的造造價，外外墻面積積越大，，造價越越高，越越不經(jīng)濟(jì)濟(jì)?；剡^過頭看看看一些老老板喜歡歡七出八八進(jìn)，彎彎彎拐拐拐，凹凸凸較大，，周邊挖挖洞大而而多，圍圍合面積積大，開開發(fā)效益益也就差差。結(jié)論是：：立面積積/平面積（（又稱體體形系數(shù)數(shù)）比值值在0.5左右為較較經(jīng)濟(jì)，，越大效效益越差差。不規(guī)規(guī)則程度度項(xiàng)次越越多，措措施費(fèi)用用越多，，說不定定施工圖圖審查還還通不過過。六、對限限制平米米耗鋼率率設(shè)計的的討論前面我們們從各個個角度分分析了設(shè)設(shè)計與造造價和設(shè)設(shè)計與效效益的關(guān)關(guān)系，請請注意的的是設(shè)計計是指滿滿足功能能與造型型的設(shè)計計，是適適用與美美觀的范范疇，此此階段定定下的方方案給結(jié)結(jié)構(gòu)工程程來作結(jié)結(jié)構(gòu)，是是安全與與經(jīng)濟(jì)的的范疇。。安全是是最最重重要的，，是前提提，所謂謂經(jīng)濟(jì)是是受到建建筑方案案定下來來之后細(xì)細(xì)心的設(shè)設(shè)計和計計算體現(xiàn)現(xiàn)出來的的，如果果建筑方方案合理理超規(guī)的的地方不不多，必必然平米米耗鋼量量不高，，如果建建筑方案案合理性性不足，，必然平平米耗鋼鋼量就高高。誠然結(jié)構(gòu)設(shè)計計存在精心與與否問題和制制定結(jié)構(gòu)方案案合理性問題題，但建筑方方定死后作結(jié)結(jié)構(gòu)，合理的的空間是非常常小的，在這這個意義上說說不限制建筑筑方案的合理理性而限制結(jié)結(jié)構(gòu)的含鋼率率是不公平的的。出現(xiàn)的弊端之之一是，設(shè)計計單位結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計人員對多多處不滿足規(guī)規(guī)范置之不理理。弊端之二是，，明明知道審審圖通不過，，用審圖結(jié)論論反過來把矛矛盾交給建設(shè)設(shè)單位。限制含鋼率的的要求是上不不了桌面的。。七、、對對作作場場地地評評價價的的看看法法汶川川地地震震表表明明，，嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照現(xiàn)現(xiàn)行行規(guī)規(guī)范范進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計計、、施施工工和和使使用用的的建建筑筑，，在在遭遭遇遇比比當(dāng)當(dāng)?shù)氐卦O(shè)設(shè)防防烈烈度度高高一一度度的的地地震震作作用用（（即即地地震震力力比比規(guī)規(guī)定定值值大大一一倍倍）），，沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)倒倒塌塌破破壞壞，，有有效效地地保保護(hù)護(hù)了了人人民民的的生生命命安安全全，，說說明明我我國國在在1976年唐唐山山地地震震后后，，建建設(shè)設(shè)部部作作出出建建筑筑工工程程從