商業(yè)-寰宇天下

簡介1：中海寰宇天下外部概況位于 金融高新區(qū)，雙地鐵上蓋萬達(dá)廣場天河城百貨、招商新凱廣場宜家保利水城家天下廣場萬科廣場城市廣場百花時代廣場順聯(lián)國際已開業(yè)商場待開業(yè)商場簡介2：中海寰宇天下

概況A區(qū)集

業(yè)寰宇天地B區(qū)底商Ｂ區(qū)：B區(qū)合計152間鋪，7210㎡，環(huán)宇城Ａ區(qū)：Ａ區(qū)合計359間鋪，26437㎡;總可售面積3.3萬㎡共511個鋪中海環(huán)宇城：10萬㎡，自持招商運營背景1：片區(qū)

區(qū)商業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重超出人均需求項目所在片區(qū)現(xiàn)已運營13個商場，預(yù)計未來新增9個商場，加上社區(qū)、寫字樓底商，合計商業(yè)體量約145萬㎡區(qū)內(nèi)人均商業(yè)面積約4.14㎡，嚴(yán)重超出國際合理水平*（國際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè)面積1-1.2㎡）項目所在片區(qū)商業(yè)分布

項目所在片區(qū)商業(yè)體量數(shù)據(jù)來源：克爾瑞、周邊商業(yè)最高元/㎡/月平均元/㎡/月出租率備注新交樓商業(yè)萬達(dá)廣場集業(yè)100-400200首層80%空置、二層基本全部空置業(yè)主散租，預(yù)期之下，要求高萬科廣場集業(yè)70-350150首層20%空置、二層三層15%空置萬科

返租依云天匯社區(qū)底商80-15010090%空置已運營舊商業(yè)家天下廣場集業(yè)首層100-150首層120首層35%空置麥德隆、家樂福超市相繼撤場城市廣場集業(yè)80-200130首層40%空置、二層三層基本全空置百花時代廣場集業(yè)首層90-250首層180首層20%空置、夾層二層經(jīng)營較差部分散售空置嚴(yán)重，散租經(jīng)營狀況更差，有價無市區(qū)域內(nèi)新交樓商業(yè)運營艱難，

有價無市；已運營的舊商業(yè)出現(xiàn)商家“退場潮”商業(yè)消費市場疲軟，因地鐵輸送客戶到廣州消費，主城區(qū)消費真空受 沖擊，項目周邊實體商業(yè)運營慘淡，招商難度大以 萬達(dá)廣場為例，散租商鋪經(jīng)營難度凸顯，空置率80%以上數(shù)據(jù)來源：背景2：項目所在主干道沿線商場經(jīng)營慘淡背景3：片區(qū)可售商業(yè)去庫存壓力大、嚴(yán)重供過于求片區(qū)近年來市場供求情況備注：1、數(shù)據(jù)來源為克爾瑞系統(tǒng)及房管局成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2、范圍為項目所在片區(qū)。項目所在片區(qū)2014年2015年新增供應(yīng)（萬㎡）15.0517.88在售貨量（萬㎡）16.3729.86成交量（萬㎡）4.396.05去化率(成交量/在售貨量)26.82%20.26%成交價格(元/㎡)3152227493片區(qū)商鋪市場去庫存壓力巨大，片區(qū)市場供過以求明顯，周邊供應(yīng)總量將在30萬方左右，預(yù)計去化周期5年，競爭激烈。片區(qū)兩大大庫存項目（濱江1號、新凱廣場）商鋪封盤待售，在售典型項目年均成交量在0.1萬方左右；中海寰宇天地A區(qū)銷售大數(shù)據(jù)-兩個月146套3.03億34566元/㎡開盤定乾坤2.18億“破冰之策”經(jīng)營模式致勝價值為王賣場體驗極致客儲價格策劃銷售管理12345宏觀經(jīng)濟(jì)城市宏觀 凈流失社會消費品零售總額下滑金融高新區(qū)輻射力有限片區(qū)人均商業(yè)面積嚴(yán)重片區(qū)商業(yè)銷售市場供大于求，成交量價齊跌小幅降價難促成交尾盤促銷，新盤推遲入市片區(qū)商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀空置嚴(yán)重，散租經(jīng)營更差舊商場現(xiàn)商家“退場潮”新商場租賃有價無市萬達(dá)廣場（已售）散售，萬達(dá)金街首層空置率8成、二層基本空置

片區(qū)典型項目

市場表現(xiàn)競爭對手解決之道新凱廣場（待售）5年返租，

經(jīng)營招商

中心（在售）承諾招商地產(chǎn)商管團(tuán)隊帶租代管項目萬科廣場（已售）萬科 返租；萬科商管團(tuán)隊運營經(jīng)營狀況較好，人氣旺強化片區(qū)典型散售不可行經(jīng)營建立投資者信心環(huán)宇城

招商導(dǎo)致投資客信心不足投資客數(shù)量減少招商進(jìn)度慢超市主力店未確定A區(qū)集

業(yè)

經(jīng)營模式勢在必行探討模式一：

招租—帶租散售帶租銷售1、

與招商思路：公司合作，招商公司接洽商家，對Ａ區(qū)部分商業(yè)招商，商鋪帶租約銷售。2、對招到商家的商鋪，

未能達(dá)到投資回報6%，用 費用墊付業(yè)主收益3、

與商業(yè)運營公司顧問合作，并在銷售期與業(yè)主簽訂協(xié)議收樓后3年由該運營管理公司 運營管理該商場。4、

項目對外可宣稱A區(qū)集

業(yè)有運營管理公司后期管理。5、三年以后，由業(yè)主決定是否繼續(xù)聘用該運營管理公司。預(yù)期為95元/㎡/月、按投資回報率6%保底測算：基于相對合適的40%招商范圍，A區(qū)商業(yè)招商面積達(dá)10575㎡，正常簽約計算，

差額用 費用補貼情況下，公司需補貼支出3193萬元。“帶租銷售”招商、運營管理難度大，風(fēng)險高經(jīng)營不太樂觀商家初步溝通反饋：——業(yè)主權(quán)益分散，難以實現(xiàn)實質(zhì)性運營管理——各業(yè)態(tài)難以控制協(xié)同發(fā)展，容易扎堆經(jīng)營，對部分五大行運營溝通反饋：——直接對接各業(yè)主權(quán)益，運營協(xié)調(diào)難度大，不利于商場長期發(fā)展，很少專業(yè)公司接此類項目；——難以維持商場整體形象及定位，商場業(yè)態(tài)商家調(diào)整、宣傳推廣難以實施模式一：“帶租銷售”方式調(diào)研執(zhí)行反饋價格反算給客戶，5年委托方式一：委托五年（

計利）方式，即收益通過價格期，每年6%收益，合計30%收益。收益返算：即在基礎(chǔ)上將30%的收益反算成出街面價，銷售階段將此反算價折回給客戶。方式二：委托五年（3+2）方式，即前三年收益通過價格反算，后兩年收益實際支付前三年按照售價6%的回報業(yè)主，實際的 由運營管理公司收取，但 按照售價的回報對應(yīng)的三年和6%回報的有差額，此收入總額在售價中 扣減；第4、5年由運營管理公司按照售價6%的回報率實際支付給客戶，如實際差額部分由 以銷售服務(wù)費形式支付給運營管理公司。思路：業(yè)5年的意向合作。委托經(jīng)營—散售1、

與運營管理公司達(dá)成運營A區(qū)集2、對外宣傳A區(qū)集

業(yè)

運營管理，即買即穩(wěn)定收益。4、對A區(qū)集

業(yè)，運營管理公司與業(yè)主簽委托合約約定，經(jīng)營管理該商業(yè)5年：5、5年以后，由業(yè)主決定是否繼續(xù)聘用該運營管理公司。模式二：“

委托經(jīng)營—散售”委托五年，

計利委托五年，（3+2）計利優(yōu)勢財務(wù)處理簡單；不需要額外貼補；公司有五年

收益；反算面價較為合理；后兩年客戶實際收到錢，更利于客戶投資信心建立；公司有三年

收益；劣勢反算面價偏高；客戶對五年收益折扣包裝有抗性；公司

有收益，但不能確保涉及雙重

，稅務(wù)成本較高；公司涉及

補貼；公司財務(wù)流程復(fù)雜；有墊付

收益的風(fēng)險兩種“

委托經(jīng)營—散售”方案對比A區(qū)銷售方式對比分析銷售方式模式一：帶租銷售模式二：

經(jīng)營-散售委托五年（3+2）委托五年

計利運營管理期3年5年5年年投資回報率5%6%6%費用支出約3193萬元成本不可控有墊付

收益風(fēng)險收益收益保障40%商鋪保證收益5%剩余60%商鋪無保障全部商鋪6%年投資回報全部商鋪6%年投資回報運營管理對接對象對接小業(yè)主整體委托經(jīng)營整體委托經(jīng)營運營管理預(yù)期招商、運營管理難度大、風(fēng)險高招商、運營易管控成本難控招商、運營易管控穩(wěn)定收益綜

本控制、運營預(yù)期，選擇“委托五年 計利”的

經(jīng)營模式“委托五年

計利”

運營方式探討執(zhí)行顧問模式中海自建團(tuán)隊+五大行顧問中海自營模式中海自建團(tuán)隊全權(quán)委托模式中海商業(yè)公司五大行運營+物管五大行：仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行同為世界知名五大房地產(chǎn)，簡稱“五大行”區(qū)域重點商業(yè)項目運營模式調(diào)研區(qū)域重點商業(yè)項目運營模式區(qū)域重點商業(yè)項目運營模式數(shù)據(jù)來源：參考的25個重點商業(yè)案例中，其中13個為“自建團(tuán)隊運營”，8個采取自建團(tuán)隊結(jié)合聘請顧問方式運營；另有3個商場全權(quán)委托運營管理近90%有優(yōu)質(zhì)項目管理經(jīng)驗公司不對外承接項目管理五大行運營合作溝通實力商管私企合作溝通區(qū)域代表性商管公司溝通第一太平戴維斯戴德梁行仲量聯(lián)行粵海

旗下管理公司越和智誠商業(yè)經(jīng)營管理公司易高志投資管理公司仲量聯(lián)行高力國際世邦魏理仕商業(yè)體量小區(qū)域商業(yè)環(huán)境惡劣最終有意向合作公司睿洋投資咨詢德馨商業(yè)管理易臻裝飾工程私企承接風(fēng)險大品牌價值不高不建議合作私企承接風(fēng)險高，外部合作方建議選用五大行之一仲量聯(lián)行A區(qū)集 業(yè)運營模式對比分析中海自營模式執(zhí)行顧問模式全權(quán)委托運營模式租賃協(xié)議方中海地產(chǎn)下屬公司招商運營管理自建團(tuán)隊管理商業(yè)公司代管仲量聯(lián)行顧問+自建團(tuán)隊第專業(yè)商管公司（仲量聯(lián)行）物業(yè)管理中海物業(yè)仲量聯(lián)行顧問+中海物業(yè)仲量聯(lián)行法律風(fēng)險合同主體為中海，法律風(fēng)險一致每年成本預(yù)估顧問費—180萬—物業(yè)732萬（中海標(biāo)準(zhǔn)17.05元/㎡/月*建筑面積*12）732萬（中海標(biāo)準(zhǔn)17.05元/㎡/月*建筑面積*12）971萬96萬72萬運營推廣宣傳費80萬80萬80萬5年經(jīng)營費用（按每年6%遞增）5116萬5995萬5927萬5年合計8119萬（按市場平均95元/㎡/月，租賃面積60%，免租期半年計算）5年預(yù)期收益3003萬2124萬2192萬（合計—經(jīng)營費用）品牌價值中海商業(yè)品牌低仲量聯(lián)行顧問品牌支撐五大行背景；專業(yè)商管公司優(yōu)勢中海全程控制運營法律風(fēng)險低中海全程控制運營顧問公司提供運營品牌支撐專業(yè)運營管理公司經(jīng)驗豐富劣勢中海缺乏商業(yè)管理經(jīng)驗運營管理過程不受控制綜合品牌價值、成本控制，選擇“中海自營模式”

經(jīng)營模式A區(qū)集

業(yè) 經(jīng)營模式成型“委托五年運營—散售方案”綜述：1、集

業(yè)開業(yè)后五年由商管公司2、

公司對外宣傳項目由中海招商運營。運營，簽

合同前提為客戶與商管公司簽訂5年委托經(jīng)營管理協(xié)議，在商鋪面價中反算5年30%收益?；A(chǔ)上將30%的收益反算成出街面價，銷售收益返算：即在階段將此反算價折回給客戶。（備注： 公司，即為不含收益的實收價格）經(jīng)營，“一套機制，三大舉措”建立客戶信心一套

運營機制，保障5年經(jīng)營收益運營機制：地區(qū)公司

牽頭商管公司，共同探究項目 運營機制保障在價5年收益5年30%收益，格中通過折扣處理5年經(jīng)營保障中海商管公司

經(jīng)營管理基礎(chǔ)簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議：簽訂此《商鋪委托經(jīng)營管理

》的客戶，才可以享受5年30%的返利階段公司商管公司業(yè)主簽訂商鋪

合同出售商鋪、評審委托經(jīng)營協(xié)議A區(qū)商業(yè)委托

經(jīng)營合作函委托經(jīng)營協(xié)議乙方委托經(jīng)營協(xié)議甲方經(jīng)營委托期商鋪交樓開業(yè)前前期招商開業(yè)前一個月交接協(xié)助

招商工作租賃協(xié)議甲方——開業(yè)后盡快銷售商鋪余貨商場運營、招商、商家動態(tài)調(diào)整、提高經(jīng)營業(yè)績超出委托期的商家租賃協(xié)商經(jīng)營委托到期協(xié)助商管公司辦理交鋪交鋪給業(yè)主（或協(xié)商繼續(xù)代管）業(yè)主收鋪（或協(xié)商繼續(xù)委托）運營機制流程圖基礎(chǔ)上各階段各主體主要職責(zé)梳理：委托經(jīng)營期內(nèi)A商鋪拆合等結(jié)構(gòu)調(diào)整商管公司

對委托標(biāo)的商鋪的出租行使完全的處置權(quán)，包括但不限于自營、租賃、與他人合作經(jīng)營及對商鋪分割、組合、連通及改變使用用途方式使用,業(yè)主不得

或以所

人

主張在此期間的

損益并不得要求 的補償。注：《委托經(jīng)營管理》---三、乙方的權(quán)利與義務(wù)----第3點同意，并以商家調(diào)整導(dǎo)致租賃期超出委托經(jīng)營期如遇商家續(xù)租、更換商家等導(dǎo)致租賃期超出該受委托期，商管公司須提前征得業(yè)主補充協(xié)議對超出受委托期的租期延長及收益作補充約定。（若未與業(yè)主達(dá)成共識，可繼續(xù)尋找合適商家、也可找能接受短期租賃的商家滿足委托期）注：《委托經(jīng)營管理

》---三、乙方的權(quán)利與義務(wù)----第8點B委托經(jīng)營期內(nèi)重點細(xì)節(jié)梳理委托經(jīng)營期內(nèi)重點細(xì)節(jié)梳理委托經(jīng)營期內(nèi)C品牌店租賃時間超出5年主要出現(xiàn)在1F/2F，出售這類鋪位之前明確品牌店的租賃時間、租賃鋪位，專門定制相對應(yīng)租賃周期的委托經(jīng)營協(xié)議，保證委托時間等于品牌店租賃時間。通過結(jié)構(gòu)性價格調(diào)整，降低品牌鋪價格彌補晚交鋪的損失。備注：公司、商管公司在這類鋪出售之前明確品牌租賃時間、租賃鋪位、等信息。D水平、租賃時間、租賃面積等信息，通主力 位規(guī)劃、租賃、出售主要出現(xiàn)在B1層，主力

位，先持有經(jīng)營，后根據(jù)過價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整，低價整售。備注：

公司、商管公司在出售主力 位之前明確品牌 租賃時間、租賃鋪位、 等信息。委托經(jīng)營期滿重點細(xì)節(jié)梳理委托經(jīng)營期滿A業(yè)主（或商管公司）是否繼續(xù)委托（被委托）經(jīng)營委托期限屆滿前60日內(nèi)，業(yè)主如需繼續(xù)委托商管公司對商鋪進(jìn)行經(jīng)營管理的，或商管公司愿意繼續(xù)受托對商鋪進(jìn)行經(jīng)營管理的，雙方均可以方發(fā)出續(xù)約通知，經(jīng)協(xié)商一致的可另行簽訂新的委托經(jīng)營管理協(xié)議。注：《委托經(jīng)營管理》---四、委托期限屆滿----第1點。B同等承租條件下，原商家享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)委托期限屆滿前60日內(nèi)，業(yè)主、商管公司、商家關(guān)于商鋪的出租、續(xù)約等可向主體方發(fā)起溝通通知，如甲方選擇自己出租的，在同等條件下乙方享有優(yōu)先承租權(quán)；如原經(jīng)營戶要求續(xù)租的，同等租賃條件下甲方應(yīng)當(dāng)出租給原經(jīng)營戶。注：《委托經(jīng)營管理》---四、委托期限屆滿----第6點。委托經(jīng)營期滿C商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)商管公司按現(xiàn)狀向業(yè)主交付商鋪,

如需要進(jìn)行恢復(fù)商鋪結(jié)構(gòu)及隔墻的，業(yè)主需提前提出

要求，并給予乙方自委托經(jīng)營期限屆滿之日起45個工作日內(nèi)進(jìn)行恢復(fù)商鋪結(jié)構(gòu)及隔墻。注：《委托經(jīng)營管理

》---四、委托期限屆滿----第3點3.1。D租賃合鋪商家續(xù)租或交付問題如遇租賃合鋪的商家，委托期滿后需求續(xù)租，由商家和各鋪業(yè)主自行談判續(xù)租，同等租賃條件下業(yè)主應(yīng)當(dāng)出租給原經(jīng)營戶。若出現(xiàn)合鋪范圍 分業(yè)主不同意續(xù)租，則無法續(xù)租。E委托期滿交鋪時間業(yè)主收到通知后,未能在通知的期限前來現(xiàn)場辦理交接手續(xù),視為商鋪已經(jīng)完成交付。注：《委托經(jīng)營管理

》---四、委托期限屆滿----第2點2.4。委托經(jīng)營期滿重點細(xì)節(jié)梳理三大舉措：

運營，強化客戶信心舉措一：專業(yè)招商，招商手冊真實呈現(xiàn)聘用專業(yè)招商 ，保證寰宇天地招商進(jìn)度；招商手冊真實呈現(xiàn)，增強項目招商的真實

度舉措二：招商發(fā)布會三大舉措：

運營，強化客戶信心三大舉措：

運營，強化客戶信心舉措三：業(yè)態(tài)規(guī)劃，商家

驗證既是戶型圖，又是業(yè)態(tài)規(guī)劃圖的綜合性圖紙意向商家支持，強化收益信心運營推進(jìn)，不足之處

運營公司確定時間晚：商業(yè) 運營公司收籌期未能確定（直到簽合同才確定），對前期提升客戶信心打折。招商推進(jìn)，給予現(xiàn)場的信心不多：商家來訪量少：開盤前客儲期，商家來訪項目

的數(shù)量不多；商家互動活動較少：招商執(zhí)行期，無促成積極的商家與現(xiàn)場活動活動，暫無提供商家看好項目的氛圍活動。經(jīng)營模式致勝價值為王賣場體驗極致客儲價格策劃銷售管理12345價值為王：結(jié)合市場競爭與客戶需求，數(shù)據(jù)對標(biāo)最大化價值價值為王千億金融區(qū) ，投資至高點雙地鐵旺鋪，百萬廣佛客流互動水系公園首現(xiàn)華南經(jīng)營，千億央企保障規(guī)避有虛無實：大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對標(biāo)、案例對比客戶需求導(dǎo)向市場競爭導(dǎo)向廣佛黃金線CBD地鐵鋪

體驗式購物公園中海地產(chǎn)商業(yè)為什么要買商鋪為什么要買金融高新區(qū)商鋪為什么要買地鐵商鋪為什么要買中海寰宇天地商鋪以客戶需求出發(fā)：層層推進(jìn)，案例對標(biāo)

價值價值梳理借鑒學(xué)習(xí)公司優(yōu)秀項目

錦城、廣州花灣壹號、哈爾濱寰宇天地等，強邏輯梳理，層層推進(jìn)，廣泛運用數(shù)據(jù)對標(biāo)、案例對比最后落點“為什么要買中海寰宇天地商鋪。經(jīng)營模式致勝價值為王賣場體驗極致客儲價格策劃銷售管理12345賣場體驗：情景包裝，重細(xì)節(jié)呈現(xiàn)體驗式商業(yè)氛圍重細(xì)節(jié)還原：沿圍墻設(shè)包裝小品首層 櫥窗環(huán)繞南側(cè)綠化圍擋氛圍硬質(zhì)掛軸烘托商業(yè)氣氛室內(nèi)公共走道交付展示水的 貫穿始終， 打造體驗感：毗鄰環(huán)宇城，展示購物公園一致性結(jié)合地鐵站，展示地鐵上蓋優(yōu)勢二層展示設(shè)計，呈現(xiàn)動線真實感西立面的 燈光仿經(jīng)營狀態(tài)的logo動態(tài)泛光效果裝置式項目案名小品亮燈營造氛圍幕墻透光效果賣場體驗：情景包裝，整體呈現(xiàn)體驗式商業(yè)氛圍情景體驗重點：首創(chuàng)仿真商業(yè)墻，凸顯與環(huán)宇城互動呈現(xiàn)與環(huán)宇城商業(yè)互動按真實商鋪店面設(shè)計色調(diào)與外立面布置小品增強

感夜景亮燈打造真實感情景體驗重點：首現(xiàn)品牌咖啡店運營，增強體驗氛圍引進(jìn)

咖啡品牌SecondCup，實體運營增加情景樣板鋪展示同時，真實呈現(xiàn)商業(yè)氛圍價值為王賣場體驗極致客儲價格策劃銷售管理經(jīng)營模式致勝12345地推拓客：3個半月時間，掘地三尺，線下多 全面覆蓋，從“廣撒網(wǎng)大”到“精準(zhǔn)打擊重點攻破”的客戶拓展效率提升；活動策略：三大活動環(huán)環(huán)相扣，層層鎖定目標(biāo)客戶客儲節(jié)奏極致客儲：兩大維度全面覆蓋，策劃全員沖刺8月10月11月6日首次開盤9月7月18日啟動10月15日啟動收籌誠意登記第一階段：廣撒網(wǎng)大第二階段：精準(zhǔn)打擊重點攻破海潮沖鋒專業(yè)市場陌拜、周邊酒店食肆拓展、銀行第一輪發(fā)動、競爭樓盤

、周邊社區(qū)巡展、派單、CALL客中海社區(qū)巡展、派單、車掛；物業(yè)管家發(fā)動、銀行第二輪發(fā)動、合作單位發(fā)動、員工全員、泛銷售廣佛所有中海社區(qū)巡展、周邊商場重點小區(qū)巡展、物業(yè)管家發(fā)動活動9月13日亞姐 廣佛賽區(qū)海選10月15日招商發(fā)布會10月16日高端客戶答謝晚宴第一階段：廣撒網(wǎng)大

，全面覆蓋，掘地三尺廣撒網(wǎng)大

：36天，40個實習(xí)生+12名銷售，完成對周邊55個小區(qū)，18個商場，82個專業(yè)市場的拓展。平均每天拓展點4.3個。成績：成交10套住宅，登記號碼339臺，商業(yè)入場59臺，平均每天錄入有效號碼9.4個，入場1.6臺。廣撒網(wǎng)：周邊55個小區(qū)，18個商場，82個專業(yè)市場拓展，成交10套住宅，商業(yè)入場59臺小結(jié)：無價格口徑、無 節(jié)點，拓展入場難度大； 無效性較高，團(tuán)隊PK制無效，客儲顯疲態(tài)第二階段：

精準(zhǔn)打擊，重點突破8月2

30日拓客周報

月

報每周動態(tài)

費效比，同時根據(jù)大戶型成交數(shù)據(jù)，選取效率最高的三個

進(jìn)行突破：社區(qū)拓展、專業(yè)市場和call客。選取客戶最集中的三大片區(qū)：城東、

大道、千燈湖周邊。配合活動、適當(dāng)

商業(yè)信息。30天，商業(yè)入場56臺，誠意登記8臺精準(zhǔn) ：社區(qū)拓展、專業(yè)市場和call客

精準(zhǔn)區(qū)域：城東、

大道、千燈湖周邊小結(jié)：主攻效果較好一個月，商業(yè)入場56臺，誠意登記8臺及區(qū)域，配合活動節(jié)點，入場及登記效果呈現(xiàn)；團(tuán)隊流失率高，補招第三階段：海潮沖刺，策劃全員沖刺廣佛重點老社區(qū)信息覆蓋(展板、海報、門掛、電梯貼）群線上線下互動10月25日開始啟動客儲沖刺，10天共拓客入場223臺，認(rèn)籌30臺！海潮發(fā)動：進(jìn)一步鎖定有效，廣佛中海社區(qū)、周邊商場、合作單位、銀行發(fā)動，策劃全員沖刺10天共拓客入場223臺，認(rèn)籌30臺！小結(jié)：價格口徑及開盤節(jié)點明確，有力

定拓展客戶

；商業(yè)團(tuán)隊經(jīng)過磨合期，下籌率提升中海環(huán)宇城招商發(fā)布會10.16蓄勢中海高端客戶答謝晚宴活動造勢：三大活動環(huán)環(huán)相扣，層層鎖定目標(biāo)客戶10.15立勢9.13起勢亞姐 廣佛賽區(qū)海選（項目現(xiàn)場舉辦）16家 ，登上

頭條，覆蓋報紙讀者341萬人，網(wǎng)絡(luò)閱讀量逾10萬人次，

閱讀量逾8萬人次。暨寰宇天地啟動儀式運營政策正式對外

；提升意向客戶對項目信心根據(jù)前期客戶梳理，對中海業(yè)主，精準(zhǔn)鎖定經(jīng)營模式致勝價值為王賣場體驗極致客儲價格策劃銷售管理12345價格策劃：市場及客戶導(dǎo)向；踏實調(diào)研、精確摸底市場導(dǎo)向：前期充分

，為定價提供充分依據(jù)，具體細(xì)化到每個競爭項目的首和租賃價格，并根據(jù)市場對標(biāo)價& 還原層、二層、三層、社區(qū)底商的市場價，得出基礎(chǔ)價格體系。客戶導(dǎo)向：“三維一體”盤客摸底：做到日日盤客，對客戶抗性、關(guān)注因素，價格接受度做到精確梳理和把握。針對性口徑：結(jié)合客戶對價格的敏感度，高價低價結(jié)合，針對性 認(rèn)籌口徑與價格口徑多輪價格論證梳理：根據(jù)價值梳理初步調(diào)整每層每鋪價格，結(jié)合“三維一體”盤客摸底微調(diào)