什么是商業(yè)綜合體課件

商業(yè)綜合體研究什么是商業(yè)綜合體？將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體曼哈頓洛克菲勒中心北京國際貿(mào)易中心商業(yè)綜合體的外部特征功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可

商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一）個人生活成本加大經(jīng)濟運行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。辦公購物住宿休閑商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（二）

在城市中的作用商業(yè)綜合體三維空間開發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產(chǎn)生機會收益降低投資風險滿足多種需求滿足高效率

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體的分類

商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐新開發(fā)區(qū)中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通樞紐4商業(yè)綜合體新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體蘇州新天翔商業(yè)廣場——建設(shè)規(guī)模

新天翔商業(yè)廣場是一座集22層甲級智能化寫字樓、大型SHOPPINGMALL、精裝鉑晶公寓，和2層地下停車場為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。占地面積19354m2商鋪53527m2地下超市4700m2總建筑面積125801m2寫字樓35400m2地下車庫37977m2容積率6.5酒店式公寓37401m2停車位817個技術(shù)指標新天翔商業(yè)廣場項目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。預(yù)計總投資逾8億元。蘇州新天翔商業(yè)廣場——項目定位（一）園區(qū)大型購物中心——蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達60萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長的物質(zhì)和精神消費需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個常規(guī)性的理想去處。蘇州新天翔商業(yè)廣場——項目定位（三）酒店式公寓區(qū)域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖東中央?yún)^(qū)域0111湖西中央?yún)^(qū)域0111現(xiàn)代大道沿線1334機場路沿線1431園區(qū)內(nèi)的酒店“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。世界500強企業(yè)中有66家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個比較好的選擇。

園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對來說供應(yīng)很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。蘇州新天翔廣場——結(jié)論新天翔廣場大型購物中心

園區(qū)內(nèi)缺乏大型購物中心，難以滿足白領(lǐng)的生活需求，項目彌補了不足項目位于園區(qū)中心商務(wù)區(qū)，區(qū)位條件好寫字樓

隨著園區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的興起，寫字樓的需求加大園區(qū)以工業(yè)為主，對于辦公需求總量有限酒店公寓

園區(qū)內(nèi)大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時居住之所園區(qū)內(nèi)類似業(yè)態(tài)幾乎沒有核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體北京·UN中心占地面積4.3萬m2商業(yè)6.8萬m235%總建筑面積19.7萬m2寫字樓2.2萬m211%容積率3.3酒店公寓6.4萬m232%層數(shù)21F地下停車1.2萬m212%技術(shù)指標

酒店式公寓+大型購物廣場+5A級智能化寫字樓

酒店式公寓，760套，40-90平方米，國際化精裝標準。高定位、低總價，面向CBD白領(lǐng)階層北京·華業(yè)國際中心

占地面積1.5萬m2商業(yè)1.5萬m219%總建筑面積8.0萬m2寫字樓3.3萬m241%容積率5.3酒店公寓2.4萬m230%層數(shù)17F地下停車0.8萬m210%技術(shù)指標

酒店公寓+LOFT辦公+5A寫字樓+商業(yè)廣場

東座為5A級寫字樓，800-1600平米整層辦公空間西座為五星級酒店式公寓，共277套，40-130平米精裝商務(wù)公寓，主力戶型40-90平米

華業(yè)國際中心位于北京東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北，地處CBD的東區(qū)，周邊有多個核心商圈城市副中心的概念

社會高速發(fā)展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲，將使城市區(qū)域的功能逐漸細分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區(qū)發(fā)展起城市副中心。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。

上海浦東新區(qū)深圳南山區(qū)財富國際廣場——所在區(qū)位

上海五角場副中心規(guī)劃面積約3.11平方公里，分為南部、中部和北部，計劃開發(fā)總量為309.2萬平方米。功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。五角場城市副中心

南部——市級商業(yè)中心，以五角場環(huán)島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，以商業(yè)、辦公服務(wù)業(yè)和賓館業(yè)為主。中部——知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，由知識創(chuàng)新區(qū)公共活動中心、生活工作區(qū)和科技園區(qū)三部分組成北部——知識創(chuàng)新基地，與新江灣城相接，基地包括技術(shù)研發(fā)試驗室、商務(wù)會所和投資中心等，依托大學集中的智力因素，形成具有特色的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)。到2010年，僅五角場的商業(yè)面積將達到75萬平方米。楊浦區(qū)及周邊常住人口近300萬人，確保了龐大的消費群體，并將直接影響和輻射楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)域。財富國際廣場——市場定位（一）周邊高校支撐政策引導新江灣城成型濱江岸線改造缺乏高端產(chǎn)品新商圈的形成

原先的上海軍用機場將被改建成大型高檔居住區(qū)，即現(xiàn)在的新江灣城，五角場商圈由此直接獲得有力的居住人群支撐

2002年初，五角場的規(guī)劃定位被正式確立為“城市副中心”，成為繼虹橋商圈和陸家嘴商圈后上海要打造的第三極楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對較慢，區(qū)內(nèi)高檔寫字樓較為缺乏，尤其缺少缺乏地標性產(chǎn)品楊浦區(qū)擁有15.5公里的黃浦江岸線，為全市各區(qū)之首。在幾年后一定會獲得大力改造，全面開發(fā)萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城等數(shù)十萬平方米的巨大商業(yè)項目，偕同五角場的空中巨蛋環(huán)路，使得整個五角場商圈氛圍連跳三級，品質(zhì)逼近徐家匯

項目依托復(fù)旦、同濟，財經(jīng)等十余所名校科研所的優(yōu)越人才聚集效應(yīng)，形成了知識型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏財富國際廣場項目背景分析財富國際廣場——市場定位（二）

項目定位：高端商務(wù)綜合體，五角場商圈的標桿型商務(wù)產(chǎn)品高檔寫字樓+商業(yè)街+配套高檔寫字樓生態(tài)辦公面積靈活，滿足中小企業(yè)需求在后期配以少量創(chuàng)新型產(chǎn)品商業(yè)

打造歐式休閑步行街，增強綜合體的休閑娛樂氛圍綜合配套

提升辦公樓檔次，配套高檔會所及充足地下停車等酒店公寓周邊”未來窗IF社區(qū)“、”東上海中心“等項目中有高檔住宅公寓業(yè)態(tài)商圈目前目前對于酒店公寓需求量不大

客戶定位：由于存在區(qū)域價格優(yōu)勢，客戶以創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶為主X財富國際廣場——分期名稱層數(shù)面積（萬m2）功能一期智尊銀座25F3.1小面積辦公為主,營造彈性商務(wù)空間的公寓式辦公樓華貴金座26F4.8酒店式辦公樓風范王座4F2.7集商業(yè)、辦公、泛會所為一體的綜合辦公樓地下車庫-2F3.41000個地下車位二期休閑街3F4.0歐式商業(yè)休閑步行街,上方是專為品牌型總部的設(shè)立而設(shè)計建設(shè)的獨幢別墅式辦公樓項目分期

財富國際廣場是集商業(yè)、辦公、休閑于一體的綜合體項目，共分為兩期，一期包括26F酒店式辦公樓、25F公寓式辦公樓、4F綜合辦公樓，二期為歐式休閑商業(yè)街，其中包括獨幢別墅式辦公樓。分期策略

楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目前相對落后，五角場商圈剛興起，市場尚無法支撐大量的高檔寫字樓，因此在一期針對周邊“知識楊浦”的地域優(yōu)勢，推出小面積辦公空間。二期隨著市場的成熟推出少量較大面積的創(chuàng)新產(chǎn)品別墅式辦公樓財富國際廣場——“一期智尊銀座”O(jiān)xygen（氧氣）生態(tài)辦公，盡情享用62萬平方米黃興綠地造就的私家氧吧Officepark（花園辦公）30%綠化，約4平方米中央綠地，情趣屋頂花園景觀Open（開放而自由）5.55米層高空間開闊，交通便捷，業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)周到Own（獨立私家專署服務(wù)）享受專署直升機及高端物業(yè)服務(wù)超