項(xiàng)目定位報(bào)告課件

項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告1四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘報(bào)告提綱五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地2四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議■目標(biāo)定位■報(bào)告解決問題四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地3900080007000600010000價(jià)格（元）500040003000200025珠海市西區(qū)主要在售樓盤價(jià)格/銷售速度坐標(biāo)軸低速快西區(qū)樓市四類競(jìng)爭(zhēng)格局“高低”指價(jià)格高低，“速緩”指銷售速度，“快慢”指回款速度東方潤(rùn)園恒基曦城高層平均月銷售速度（套）40455055電力家和城高層珠光新城保利香檳國(guó)際時(shí)代山湖海萬科城市花園京華假日灣高速快里維埃拉萬科魅力之城鑫海國(guó)際公寓中航通飛項(xiàng)目鴻泰海半山30誠(chéng)豐新園35中珠上郡2015510西江月寧海世紀(jì)城嶺峰國(guó)際佳兆業(yè)御金山新世界康橋高緩慢低緩慢山海新城電力家和城別墅恒基曦城別墅本項(xiàng)目市場(chǎng)占位：月均銷售80套以上？？本項(xiàng)目3年周期內(nèi)目標(biāo)達(dá)到當(dāng)前西區(qū)樓市最高消化水平900080007000600010000價(jià)格（元）50004區(qū)域金地項(xiàng)目銷售周期2013年10月2014年1月2014年5月2014年10月2015年1月2015年5月2015年10月2016年1月2016年5月2016年10月金灣保利香檳國(guó)際5.05.05.00000000中航通飛項(xiàng)目5.03.05.05.05.000000萬科城市花園3.02.03.00000000山海新城3.02.02.02.0202.02.02.000東方潤(rùn)園3.03.03.03.03.03.03.03.03.03.0鴻泰海半山4.0004.04.04.04.04.04.04.0珠光新城3.03.03.03.03.03.03.03.03.03.0斗門恒基曦城3.02.03.03.03.03.03.03.03.03.0電力家和城3.03.03.03.03.03.03.03.03.03.0江南岸2.02.02.00000000德昌盛景3.03.03.03.0000000中邦城市美墅2.03.03.03.03.03.03.0000寧海世紀(jì)城3期2.02.03.0003.03.02.02.02.0嶺峰國(guó)際3.03.03.00000000里維埃拉5.05.05.05.05.05.05.05.05.05.0佳兆業(yè)御金山3.03.03.03.03.000000萬科魅力之城3.03.03.03.03.03.00000合計(jì)554752405532292523233年內(nèi)380萬㎡體量將達(dá)到面市條件，整體競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域金地項(xiàng)目銷售周期2013年10月2014年1月2014年5當(dāng)前西區(qū)市場(chǎng)速銷項(xiàng)目平均銷售速度僅為70套/月銷售速度代表項(xiàng)目規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品暢/滯銷戶型月銷售速度賣點(diǎn)快時(shí)代山湖海40多層電梯洋房；小高層、高層80-90㎡兩房熱銷100-130㎡三房熱銷85/月會(huì)所、橫琴、海景保利香檳國(guó)際3325-38層的板樓、塔樓高層洋房91-93㎡2+1房熱銷125-130㎡3+1房熱銷55/月8萬㎡的法式水景園林、品牌里維埃拉三期19高層洋房79-90㎡兩房熱銷98-140㎡三房熱銷70/月濕地公園、規(guī)模大中中珠上郡25高層60-80㎡兩房熱銷120-130㎡三房熱銷40/月產(chǎn)品、服務(wù)誠(chéng)豐新園12高層80-90㎡2+1房熱銷33/月低價(jià)格慢恒基曦城68類雙拼、高層410-560㎡類雙拼2/月白藤湖資源、類雙拼嶺峰國(guó)際20多層疊拼、高層126-170㎡疊拼8/月微墅佳兆業(yè)御金山36多層、小高層、高層疊拼、聯(lián)排別墅53㎡1房滯銷16/月金臺(tái)寺、黃楊山當(dāng)前西區(qū)市場(chǎng)速銷項(xiàng)目平均銷售速度僅為70套/月銷售速度代表項(xiàng)6基于戰(zhàn)略目標(biāo)下，本項(xiàng)目三大思考與挑戰(zhàn)1、如何建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，在大盤林立的西區(qū)樓市中實(shí)現(xiàn)速銷？2、如何解決區(qū)域不夠成熟，客戶認(rèn)知度不高的問題？3、如何在1.0容積率，70/90限制下探尋最優(yōu)的產(chǎn)品開發(fā)策略？基于戰(zhàn)略目標(biāo)下，本項(xiàng)目三大思考與挑戰(zhàn)1、如何建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，7四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議■宏觀經(jīng)濟(jì)■土地市場(chǎng)■商品房市場(chǎng)■客戶分析■機(jī)會(huì)分析四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地8金灣區(qū)近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，全市占比達(dá)25%斗門區(qū)固定資產(chǎn)投資總量較低，但增長(zhǎng)快速數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)2011年金灣區(qū)GDP達(dá)到351.2億元，同比增長(zhǎng)13.2%，高于全市增長(zhǎng)幅度2個(gè)百分點(diǎn)，占全市GDP比重達(dá)到25%，比重近年在增加；斗門區(qū)GDP為188.5億元，同比增長(zhǎng)9%，增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，全市占比有所下滑。2011年金灣區(qū)固定資產(chǎn)投資為160.1億元，同比增長(zhǎng)26%；斗門區(qū)固定資產(chǎn)投資為103億元，增長(zhǎng)30.6%，成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＮ鲄^(qū)持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)是本項(xiàng)目投資開發(fā)的良好外因金灣區(qū)近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，全市占比達(dá)25%斗門區(qū)固定資產(chǎn)投資總9社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)2011年斗門區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為65.5億元，金灣區(qū)為29.8億元，均表現(xiàn)較為平穩(wěn)的增長(zhǎng)。單位：元2011年斗門區(qū)年人均可支配收入約為2.1萬元人民幣，同比增長(zhǎng)10%，低于全市2.9萬元的平均水平。金灣區(qū)職工年工資性收入平均約為3.2萬元，略高于全市平均水平（30504元）.西區(qū)人均收入略低于全市平均水平不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)力為本項(xiàng)目構(gòu)筑了較高的開發(fā)平臺(tái)社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：區(qū)政府網(wǎng)201110大力實(shí)施東部大轉(zhuǎn)型、西部大開發(fā)戰(zhàn)略，打造“香洲服務(wù)”品牌和“西部制造”品牌。整合園區(qū)資源，打造特色產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)建設(shè)“四大園區(qū)”（高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)園、富山工業(yè)區(qū)），做精做強(qiáng)“四個(gè)特色園區(qū)”（南屏工業(yè)園、三灶工業(yè)園、新青工業(yè)園、平沙游艇與休閑旅游區(qū)），充分發(fā)揮“一個(gè)特殊功能區(qū)”（珠海保稅區(qū)——跨境工業(yè)區(qū)）及蓮洲生態(tài)保育區(qū)的作用，構(gòu)筑“4+4+1+1”的園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)格局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與生態(tài)的雙贏。遞增式的產(chǎn)業(yè)人口擴(kuò)張為本項(xiàng)目提供了本地購(gòu)買力支持大力實(shí)施東部大轉(zhuǎn)型、西部大開發(fā)戰(zhàn)略，打造“香洲服務(wù)”品牌和“11西部中心城規(guī)劃珠海西部的中心城區(qū)定位是珠江西岸核心城市的重要組成部分，國(guó)際一流的生態(tài)示范城。規(guī)劃目標(biāo)為具備市級(jí)配套功能（特別是空間需求較大的集會(huì)型文化設(shè)施）的服務(wù)中心，生態(tài)化的人口聚集中心，香洲城區(qū)產(chǎn)業(yè)疏散的容納地，西部沿海產(chǎn)業(yè)帶的專業(yè)服務(wù)中心。西湖片區(qū)分區(qū)城規(guī)劃西湖片區(qū)作為珠海市未來西城中心之一的核心板塊，成為珠海近期城市建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)。作為西部中心城區(qū)行政文化功能板塊及西城中心門戶要塞，西湖片區(qū)占得優(yōu)先發(fā)展建設(shè)的先機(jī)。優(yōu)越的自然生態(tài)資源及規(guī)劃建設(shè)的行政、文化、科研、體育、休閑、商業(yè)功能配套為西湖片區(qū)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃升級(jí)為本項(xiàng)目確立中軸價(jià)值提供了信心保障西部中心城規(guī)劃珠海西部的中心城區(qū)定位是珠江西岸核心城市的重要12高速公路軌道站點(diǎn)香海路蓮州站金港高速井岸站金琴高速珠海西客站港珠澳大橋金灣城際站港珠澳大橋西線延長(zhǎng)線客運(yùn)樞紐橫琴二線橫琴口岸客運(yùn)站金海大橋機(jī)場(chǎng)客運(yùn)站機(jī)場(chǎng)高速西部中心城區(qū)換乘樞紐高欄港高速機(jī)場(chǎng)快速路三灶機(jī)場(chǎng)珠海大道港口設(shè)施機(jī)場(chǎng)北路高欄港區(qū)軌道

廣珠輕軌延長(zhǎng)線（珠海機(jī)場(chǎng)城際線）廣佛江珠城軌“十二五”期間與西區(qū)相關(guān)重大交通設(shè)施項(xiàng)目道路的優(yōu)化改革讓本項(xiàng)目對(duì)外客戶輻射力高速擴(kuò)張高速公路軌道站點(diǎn)香海路蓮州站金港高速井岸站金琴高速珠海西客站13逐步邁入3000大關(guān)的西區(qū)樓面地價(jià)讓本項(xiàng)目凸顯出成本優(yōu)勢(shì)從09年至今，珠海西區(qū)推出了20宗土地，其中已成功出讓的有16宗，成功率為80%?？偣?yīng)土地面積為1271387平方米，可建面積達(dá)到2320865平方米。逐步邁入3000大關(guān)的西區(qū)樓面地價(jià)讓本項(xiàng)目凸顯出成本優(yōu)勢(shì)從014西區(qū)需求占珠海全市比重走勢(shì)西區(qū)房?jī)r(jià)格與市區(qū)差距走勢(shì)近年來西區(qū)的需求量在珠海全市的比例不斷上升。需求量的不斷上升，很大的動(dòng)力來源于西區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)。人口的增長(zhǎng)與收入的提高在其中不可忽略。近年來西區(qū)的商品房均價(jià)與時(shí)區(qū)相比，差距不斷縮小。一方面說明了西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，另一方面也證明了，西區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的上升。逐年提升的區(qū)域供應(yīng)比例關(guān)系讓本項(xiàng)目地位更顯突出（萬㎡）（萬㎡）西區(qū)需求占珠海全市比重走勢(shì)西區(qū)房?jī)r(jià)格與市區(qū)差距走勢(shì)近年來西區(qū)152008-2012年西區(qū)供應(yīng)量走勢(shì)2008-2012年西區(qū)需求量走勢(shì)單位：萬㎡單位：萬㎡近年來西區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商品房供應(yīng)量較大。受08年銷售低迷的影響，各項(xiàng)目放慢了工程節(jié)奏，但從09年至今總供應(yīng)量（可供預(yù)售量）開始逐漸回升。依托珠海樓市區(qū)，西區(qū)商品房交易較為活躍，即使在2008年市場(chǎng)低迷的情況下，仍有可觀的成交量，成交面積近50萬平方米。2009年西區(qū)樓市全面回暖，成交面積接近55萬平方米，2010年-2011年期間的需求量更是急速上升。約7成左右的總體供銷比為本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提供了理論依據(jù)2008-2012年西區(qū)供應(yīng)量走勢(shì)2008-2012年西區(qū)需162008-2012年珠海西區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)單位：元/㎡目前西區(qū)在售項(xiàng)目銷售均價(jià)為7500元/㎡左右，在規(guī)劃升級(jí)，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，交通完善下，目前西區(qū)在售住宅量不斷增加，而需求又較為旺盛，輕軌開通以及連接珠海的斷頭路陸續(xù)打通，預(yù)計(jì)西區(qū)商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步看漲。單價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)為本項(xiàng)目塑造品質(zhì)型產(chǎn)品提供了價(jià)格依據(jù)2008-2012年珠海西區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)單位：元/㎡目前西17本項(xiàng)目市場(chǎng)定位大珠海標(biāo)本生活示范社區(qū)規(guī)劃發(fā)展力升級(jí)1、大交通下的板塊融合價(jià)值2、房地產(chǎn)現(xiàn)代都市定位價(jià)值3、板塊純凈居住價(jià)值4、住宅品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展力升級(jí)1、地價(jià)高溢價(jià)空間+2、西區(qū)樓市地位凸顯3、穩(wěn)定供銷比4、高價(jià)格成長(zhǎng)空間本項(xiàng)目市場(chǎng)定位大珠海標(biāo)本生活示范社區(qū)規(guī)劃發(fā)展力升級(jí)1、大交通18客戶來源客戶類型及編號(hào)職業(yè)描述主力需求產(chǎn)品總價(jià)接受能力置業(yè)目的需求距離西區(qū)①中檔技術(shù)以上工人事業(yè)單位人員一般公務(wù)員個(gè)體戶60-80㎡2房80-100㎡3房40-60萬元首次置業(yè)10公里范圍②高檔私營(yíng)業(yè)主高級(jí)公務(wù)員公司高管50-70㎡1-2房120-150㎡3-4房160-200㎡復(fù)式80-150萬元投資改善型15公里范圍市區(qū)③低檔技術(shù)以上工人普通白領(lǐng)一般公務(wù)員個(gè)體戶60-80㎡2房80-100㎡3房100-120㎡3房50-80萬元首次置業(yè)15公里范圍④中檔公司高管高級(jí)白領(lǐng)中等公務(wù)員事業(yè)單位人員私營(yíng)業(yè)主80-90㎡2房100-150㎡3-4房130-160㎡情景洋房180-260㎡別墅100-200萬元首次置業(yè)投資改善型30公里范圍⑤高檔高級(jí)公務(wù)員企業(yè)主50-80㎡1-2房80-90㎡2房100-150㎡3-4房260-500㎡別墅200-500萬元投資改善型50公里范圍港澳⑥/60-80㎡2房120-150㎡3-4房180-260㎡別墅60-200萬元度假兼投資純投資100公里以上外省及珠三角⑦/60-80㎡2房120-150㎡3-4房180-260㎡別墅80-200萬元養(yǎng)老度假兼投資純投資500公里以上當(dāng)前西區(qū)樓市形成了來源上四大類，購(gòu)買力上七檔客戶構(gòu)成客戶來源客戶類型及編號(hào)職業(yè)描述主力需求產(chǎn)品總價(jià)接受能力置業(yè)目19從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶來源統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶來源占比最高的為西區(qū)本地客戶，占比達(dá)48%，其次為主城區(qū)及省外客戶，占比分別為20%和16%，港澳客戶僅占9%。數(shù)據(jù)來源：各項(xiàng)目策劃及資深一線銷售深度訪談所得區(qū)域市場(chǎng)客戶來源分析——西區(qū)本地客戶為主要客戶來源從來源上本項(xiàng)目須基于西區(qū)本地客戶高度認(rèn)同基礎(chǔ)上向外延伸從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶來源統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶來源占比最高的為20調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)客戶的年齡段主要分布在25-45歲之間，其中30-35歲年齡段為在該區(qū)域置業(yè)的主要客戶群，占比達(dá)32%，其次為25-30歲和35-45歲，此二個(gè)年齡段置業(yè)客戶占比均為25%，25歲以下及50歲以上年齡段客戶相對(duì)較少。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域數(shù)據(jù)來源：各項(xiàng)目策劃及資深一線銷售深度訪談所得區(qū)域市場(chǎng)客戶年齡分析——30-35歲為區(qū)域主要的置業(yè)人群從年齡上本項(xiàng)目須針對(duì)年輕主流置業(yè)人群進(jìn)行深挖調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)客戶的年齡段主要分布在25-45歲之間，其21從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶的職業(yè)主要包括公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私企業(yè)主、工業(yè)園職工及部分市區(qū)白領(lǐng)，其中企事業(yè)單位員工及公務(wù)員為最主要客群，占40%，其次為私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶，占比為3０％。工業(yè)園區(qū)職員占15%左右。數(shù)據(jù)來源：各項(xiàng)目策劃及資深一線銷售深度訪談所得區(qū)域市場(chǎng)客戶職業(yè)分析——公務(wù)員及企事業(yè)員工為主要購(gòu)房者從職業(yè)上本項(xiàng)目須深入現(xiàn)代知識(shí)型企事業(yè)單位內(nèi)部從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶的職業(yè)主要包括公22從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶的置業(yè)目的主要為首次置業(yè)，占比達(dá)５１％，其次為自主兼投資，占比為２１％，改善型置業(yè)和純投資客戶占比分別為１７％和１０％。數(shù)據(jù)來源：各項(xiàng)目策劃及資深一線銷售深度訪談所得區(qū)域市場(chǎng)客戶置業(yè)目的分析——以首次置業(yè)客戶為主從置業(yè)目的上看本項(xiàng)目主抓首置、首改型客戶為主從項(xiàng)目周邊樓盤購(gòu)房客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房客戶的置業(yè)目的主23本項(xiàng)目客戶構(gòu)成預(yù)判項(xiàng)目分期一期2房二期1房客戶距離西區(qū)①中檔②高檔西區(qū)市區(qū)③低檔④中檔市區(qū)⑤高檔市區(qū)港澳⑥外省及珠三角⑦一期3房二期2房二期3房輔助客戶主力客戶產(chǎn)品線豐富，主力客戶與輔助客戶相互影響，客戶張力大，在市場(chǎng)下行期以本地客戶為主，上行期拓展外地客亦有較大成效。一期house三期2房三期小3房三期3房爭(zhēng)取的輔助客戶本項(xiàng)目客戶構(gòu)成預(yù)判項(xiàng)目分期一期2房二期1房客戶距離西區(qū)①中檔24本項(xiàng)目客戶定位客戶來源：40%西區(qū)+40%市區(qū)+10%港澳+10%外省市具有文化情調(diào)的奮斗型城市中產(chǎn)階層文化情調(diào)：閱歷豐富，能夠接受新鮮的事物；奮斗型：他們不保守安逸，而是以積極的精神、用他們的開闊眼界和豐富知識(shí)推動(dòng)著社會(huì)的改良和創(chuàng)新；城市型：以現(xiàn)代的知識(shí)型企事業(yè)單位為主；中產(chǎn)階層：沒有高調(diào)的炫耀，而是在低調(diào)和文化內(nèi)涵中體現(xiàn)著他們的品位和修養(yǎng)。本項(xiàng)目客戶定位客戶來源：40%西區(qū)+40%市區(qū)+10%港澳+25四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議■SWOT分析■價(jià)值挖掘四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地26STRENGTHSWEAKNESSES品牌1.0低容積率地塊規(guī)整交通通達(dá)性佳學(xué)校群配套周邊環(huán)境純粹公共設(shè)施配套不足周邊無相關(guān)開發(fā)，居住氛圍不足缺乏山海自然資源70/90限制OPPORTUNITIES多條主干道規(guī)劃經(jīng)本項(xiàng)目交通樞紐中心的建設(shè)航空產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃利好技工學(xué)校的規(guī)劃THREATS未來三年西區(qū)供應(yīng)量上升，競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)下行期延長(zhǎng)規(guī)劃開發(fā)進(jìn)展緩慢價(jià)值評(píng)價(jià)——本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)并存，價(jià)值點(diǎn)有待放大STRENGTHSWEAKNESSES品牌公共設(shè)施配套不足O27地塊價(jià)值挖掘——劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)1、1.0容積率與70/90如何平衡？2、學(xué)校建設(shè)的投入如何轉(zhuǎn)化成溢價(jià)資源？3、市政道路的切斷如何轉(zhuǎn)化成本項(xiàng)目亮點(diǎn)？4、區(qū)域認(rèn)知度不高如何吸引目標(biāo)客戶？1、未來供應(yīng)持續(xù)放大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大2、自然資源缺乏下，本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？3、本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)速銷？地塊市場(chǎng)最佳開發(fā)模式做西區(qū)最好商業(yè)利益點(diǎn)尋找標(biāo)桿客戶差異化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品配套最優(yōu)熱銷產(chǎn)品走量面臨的問題問題轉(zhuǎn)化地塊價(jià)值挖掘——劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)1、1.0容積率與70/90如28【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】26萬㎡占地面積，容積率1.0，必需遵循70/90政策1.0（1.25）容積率，為項(xiàng)目向高品質(zhì)舒適型發(fā)展提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)西湖城區(qū)啟動(dòng)區(qū)--濱海綠色生態(tài)宜居區(qū)本項(xiàng)目拍賣地塊農(nóng)林景觀資源豐富：項(xiàng)目地塊周邊被農(nóng)田水塘環(huán)繞，擁有大面積綠色自然景觀，田園氣息濃厚。水景資源：項(xiàng)目周邊有部分水系環(huán)繞，但水體面積小，需要整改后才能加以利用。城市高球資源配套：項(xiàng)目隔機(jī)場(chǎng)北路可遠(yuǎn)眺金灣高爾夫球場(chǎng)與西湖，具備高區(qū)的大尺度景觀視覺通廊。西面：農(nóng)田南面：農(nóng)田北面：水渠東面：農(nóng)田【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】26萬㎡占地面積，容積率1.0，必需遵循70/929學(xué)校地塊A地塊B地塊規(guī)劃路占地4萬方學(xué)校成為西區(qū)最大教育群，形成獨(dú)特人文社區(qū)學(xué)校地塊A地塊B地塊規(guī)劃路占地4萬方學(xué)校成為西區(qū)最大教育群，30生活配套設(shè)施分析：商業(yè)、購(gòu)物：金灣商業(yè)廣場(chǎng)，潤(rùn)民超市，大家樂超市，家具城，農(nóng)行，郵政儲(chǔ)蓄醫(yī)療配套：紅旗醫(yī)院，萬興藥店康體、休閑：金灣高爾夫教育配套：廣東省科干學(xué)院，珠海城市技術(shù)學(xué)院，珠海實(shí)驗(yàn)中學(xué)，金灣一小交通設(shè)施：珠海大道，金海大道（規(guī)劃建設(shè)），加油站，機(jī)場(chǎng)北路，機(jī)場(chǎng)東路政府部門：金灣區(qū)政府，金灣區(qū)行政服務(wù)中心【周邊配套】1.5KM半徑內(nèi)無相關(guān)配套，5km半徑圈內(nèi)，規(guī)劃配套豐富，主要包括：金灣高爾夫、商業(yè)金融、娛樂休閑、公園綠地、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等。5KM

規(guī)劃路商業(yè)氛圍的營(yíng)造既是項(xiàng)目名片亦是最大利潤(rùn)點(diǎn)來源生活配套設(shè)施分析：【周邊配套】1.5KM半徑內(nèi)無相關(guān)配套，531轉(zhuǎn)劣為優(yōu)，本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力1、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力——舒適度最高的人文社區(qū)，引領(lǐng)客戶2、教育競(jìng)爭(zhēng)力——差異化，引領(lǐng)型，與西區(qū)山湖海資源pk3、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力——人文氛圍商業(yè)街區(qū)，項(xiàng)目名片通過三大競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目高溢價(jià)空間轉(zhuǎn)劣為優(yōu)，本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力1、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力——舒適度最高的32Education

打造教育綠色通道占有——名?！熬G卡”優(yōu)先享有營(yíng)銷動(dòng)作：學(xué)校配套前期導(dǎo)入，增強(qiáng)項(xiàng)目的溢價(jià)能力。效果反饋：華發(fā)蔚藍(lán)堡一期銷售結(jié)束后針對(duì)格力海岸的競(jìng)爭(zhēng)壓力，推出容閎學(xué)校牌，效果明顯，2012年國(guó)慶期間銷售近60套。建議：聯(lián)手名校打造珠海西區(qū)綜合教育素質(zhì)最高社區(qū)，以學(xué)位方式，增強(qiáng)項(xiàng)目溢價(jià)能力，吸引重視教育配套的購(gòu)房者。Education打造教育綠色通道占有——名?！熬G卡”優(yōu)先33關(guān)于西區(qū)樓市教育配套對(duì)于房產(chǎn)溢價(jià)的論證金灣一小市一級(jí)500m商品房項(xiàng)目整體均價(jià)6500-7500元/㎡1000m商品房項(xiàng)目整體均價(jià)5800-6500元/㎡商品房項(xiàng)目整體均價(jià)5300-6000元/㎡紅旗小學(xué)普通學(xué)校名校學(xué)位房溢價(jià)較為明顯，房?jī)r(jià)的溢價(jià)率亦與學(xué)校距離有反比關(guān)系珠光新城2期均價(jià)5800金濤園均價(jià)5500忠信麗雅苑6900起價(jià)世紀(jì)名城2期均價(jià)7000怡泰雅苑均價(jià)6500中珠上郡均價(jià)6500愉翠雅園均價(jià)5800玉蘭湖庭均價(jià)6500關(guān)于西區(qū)樓市教育配套對(duì)于房產(chǎn)溢價(jià)的論證金灣一小500m商品房34人文型商業(yè)街區(qū)——西區(qū)樓市獨(dú)一無二規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑里面的形式，通過街道景觀的營(yíng)造，大造極具特色的生態(tài)休閑商業(yè)街區(qū)。建議：與社區(qū)店為主，提供悠閑、溫馨的生活配套。如西餐廳、特色小食店、精品點(diǎn)、糕點(diǎn)店等人文型商業(yè)街區(qū)——西區(qū)樓市獨(dú)一無二規(guī)定建筑體量和建筑后退的距35項(xiàng)目租金銷售率商鋪售價(jià)住宅售價(jià)西江月（臨街）55-65元/月100%20000以上7200帶精裝西江月（內(nèi)街）30-35100%15000-18000萬威美地（臨街底商）40元/月100%200005600（已售完）東方威尼斯（臨街底商）25元/月100%180005600（當(dāng)前爛尾）星湖茗居（臨街）/100%18000-200006000中珠上郡/92%160006500時(shí)代山湖海會(huì)所商店免租金93%新鋪200009500帶裝修萬威美地當(dāng)前西區(qū)在售項(xiàng)目底商售價(jià)均在15000以上，部分經(jīng)營(yíng)較旺的地上售價(jià)可達(dá)到20000-22000元/㎡，本項(xiàng)目人文街區(qū)營(yíng)造下售價(jià)將在20000元/㎡以上，遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格。數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)商鋪是直接創(chuàng)造利潤(rùn)的物業(yè)，價(jià)值遠(yuǎn)高于住宅西江月內(nèi)街世紀(jì)名城項(xiàng)目租金銷售率商鋪售價(jià)住宅售價(jià)西江月（臨街）55-65元/月36四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議■規(guī)劃方向探討■項(xiàng)目定位■物業(yè)規(guī)劃建議四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地37900080007000600010000價(jià)格（元）5000400030002000平均月銷售速度（套）403530252015510455055珠海市西區(qū)主要在售樓盤價(jià)格/銷售速度坐標(biāo)軸西江月中珠上郡電力家和城珠光新城保利香檳國(guó)際時(shí)代山湖海寧海世紀(jì)城嶺峰國(guó)際佳兆業(yè)御金山萬科城市花園新世界康橋京華假日灣誠(chéng)豐新園高緩慢高速快低速快里維埃拉西區(qū)樓市逐步形成四類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目低緩慢“高低”指價(jià)格高低，“速緩”指銷售速度，“快慢”指回款速度900080007000600010000價(jià)格（元）500038西區(qū)樓市產(chǎn)品體系逐步完善，剛需化趨勢(shì)明顯市場(chǎng)占位代表項(xiàng)目規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品暢/滯銷戶型月銷售速度賣點(diǎn)高速快時(shí)代山湖海40多層電梯洋房；小高層、高層80-90㎡兩房熱銷100-130㎡三房熱銷70/月會(huì)所、橫琴、海景保利香檳國(guó)際3325-38層的板樓、塔樓高層洋房91-93㎡2+1房熱銷125-130㎡3+1房熱銷50/月8萬㎡的法式水景園林、品牌里維埃拉三期19高層洋房79-90㎡兩房熱銷98-140㎡三房熱銷60/月濕地公園、規(guī)模大低速快中珠上郡25高層60-80㎡兩房熱銷120-130㎡三房熱銷40/月產(chǎn)品、服務(wù)誠(chéng)豐新園12高層80-90㎡2+1房熱銷33/月低價(jià)格高緩慢恒基曦城68類雙拼、高層410-560㎡類雙拼2/月白藤湖資源、類雙拼嶺峰國(guó)際20多層疊拼、高層126-170㎡疊拼8/月微墅低緩慢佳兆業(yè)御金山36多層、小高層、高層疊拼、聯(lián)排別墅53㎡1房滯銷16/月金臺(tái)寺、黃楊山西區(qū)樓市產(chǎn)品體系逐步完善，剛需化趨勢(shì)明顯市場(chǎng)占位代表項(xiàng)目規(guī)模39代表項(xiàng)目低、緩、慢高、速、快時(shí)代山湖海多層+小高層+高層高、緩、慢恒基曦城別墅+高層低、速、快中珠上郡小高層+高層佳兆業(yè)御金山別墅+多層+小高層+高層代表項(xiàng)目低、緩、慢高、速、快時(shí)代山湖海高、緩、慢恒基曦城低、40

“高速快”代表項(xiàng)目——時(shí)代山湖海，多層+小高層+高層項(xiàng)目地址：金灣高爾夫球場(chǎng)北側(cè)山湖海路占地面積：177278㎡建筑面積：395730㎡容積率：1.8總戶數(shù)：2369戶停車位：3191個(gè)物管費(fèi)：1.9元/㎡建筑形態(tài)：9棟33層,4棟18層,16棟11層,14棟9層,43棟6層開發(fā)商：時(shí)代地產(chǎn)基礎(chǔ)信息項(xiàng)目特色

多層特色電梯洋房、高層海景住宅功能齊全的特色會(huì)所及大型社區(qū)活動(dòng)中心品牌大盤“高速快”代表項(xiàng)目——時(shí)代山湖海，多層+小高層+高層項(xiàng)41“低速快”代表項(xiàng)目——中珠上郡，小高層+高層基本信息項(xiàng)目地址：紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁(虹暉路與雙湖北路交界處)占地面積：8.2萬㎡建筑面積：25.5萬㎡容積率：2.1

綠化率：35%建筑形態(tài)：由5棟17層中高層、3棟11層小高層建筑組成建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約物管費(fèi)：1.6元/㎡·月總戶數(shù)：一期655戶停車位：650個(gè)地下車位開發(fā)商：珠海中珠紅旗投資有限公司項(xiàng)目主要賣點(diǎn)本地知名品牌實(shí)用小戶型產(chǎn)品概述11-17層，一梯三戶、一梯四戶、兩梯四戶、兩梯五戶，62-91㎡2房、91-125㎡3房、83-163㎡復(fù)式。推售情況2011年03月01日首推1-3#共220套房源，65-92㎡2房，91-127㎡3房，83-163㎡頂層復(fù)式，折前毛坯均價(jià)6680元/㎡；2011年04月29日加推4、5#共147套房源，65-92㎡2房，91-127㎡3房，83-163㎡頂層復(fù)式，折前毛坯均價(jià)7000元/㎡；2011年08月加推6#共80套房源，66-91㎡2房、125㎡3房、83-163㎡頂層復(fù)式，折前毛坯均價(jià)6900元/㎡；2011年11月加推7#共80套房源，66-91㎡2房、125㎡3房、83-163㎡頂層復(fù)式，折前毛坯均價(jià)6900元/㎡。紅旗鎮(zhèn)配套“低速快”代表項(xiàng)目——中珠上郡，小高層+高層基本信息項(xiàng)目主要42

項(xiàng)目地址：珠海斗門湖心路1088號(hào)占地面積：21.4萬㎡建筑面積：68萬㎡（住宅建筑面積約45萬㎡）容積率：2.13綠化率：35%總戶數(shù)：3200戶（一期別墅112戶）物管費(fèi)：3.2元/㎡建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅、類雙拼別墅、高層開發(fā)商：珠海市恒基房產(chǎn)開發(fā)有限公司基礎(chǔ)信息項(xiàng)目特色

雙首層設(shè)計(jì)

中式風(fēng)格

類雙拼別墅項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2011年07月23日開放售樓部和3套樣板房；2011年08月06日啟動(dòng)認(rèn)籌，認(rèn)籌金50萬元；2011年09月25日在銷售中心舉行湖境別墅產(chǎn)品專利技術(shù)發(fā)布會(huì)；2011年09月，加推16套410-480㎡類雙拼聯(lián)排別墅，以自然銷售的形式發(fā)售，價(jià)格為1.3-1.4萬元/㎡帶精裝修；截止2011年03月，共售出19套類雙拼聯(lián)排別墅，以關(guān)系客戶為主，2012年上半年銷售量為零。

電梯別墅

世界級(jí)品牌物管“高緩慢”代表項(xiàng)目——恒基曦城，別墅加高層項(xiàng)目地址：珠海斗門湖心路1088號(hào)基礎(chǔ)信息項(xiàng)目特色雙首43

“低緩慢”代表項(xiàng)目——佳兆業(yè)御金山，別墅+多層+小高層+高層項(xiàng)目地址：珠海市斗門金臺(tái)寺及王保水庫(kù)南側(cè)，黃楊大道北側(cè)占地面積：192711㎡建筑面積：358916㎡容積率：1.33綠化率：35%總戶數(shù)：2000戶建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、疊拼、聯(lián)排別墅戶型：53-270㎡開發(fā)商：:珠海市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基礎(chǔ)信息項(xiàng)目特色10000㎡會(huì)所

西班牙風(fēng)格

幼兒園項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2011年12月10日開放展示區(qū)及樣板房，同時(shí)啟動(dòng)認(rèn)籌，交1萬享95折優(yōu)惠；

2012年1月1日首次開盤，首推3、5、17、21#約150套多層和小高層住宅，戶型為53㎡1房、89-93㎡2+1房，折后價(jià)格區(qū)間4900-6800，1房戶型折后均價(jià)5800，2+1房戶型折后均價(jià)6200，前期認(rèn)籌客戶約100批，開盤成交25套；

2012年7月15日33/34#帕提歐疊拼別墅啟動(dòng)認(rèn)籌，戶型面積為210-217㎡，交5萬抵20萬。

53㎡一房戶型滯銷7000㎡地中海坡地園林

佳兆業(yè)品牌

金臺(tái)寺

黃楊山景“低緩慢”代表項(xiàng)目——佳兆業(yè)御金山，別墅+多層+小高層+44低、緩、慢高、速、快時(shí)代山湖海多層+小高層+高層高、緩、慢恒基曦城別墅+高層低、速、快佳兆業(yè)御金山別墅+多層+小高層+高層

自然資源：本地塊周邊為農(nóng)田及水渠，資源原始地理區(qū)位：西湖城區(qū)規(guī)劃邊緣生活配套：生活配套缺乏，居住氛圍淡交通設(shè)施：通達(dá)性好，公交不便容積率：1.3-1.5之間地塊規(guī)模：26萬㎡不大不小本項(xiàng)目地塊所具特征為本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃帶來無限想象空間里維埃拉多層+小高層+高層低、緩、慢高、速、快時(shí)代山湖海高、緩、慢恒基曦城低、速、快佳45方向一：別墅+30層高層【最常用高品質(zhì)組合】參考案例層面評(píng)析周期面市周期低層開發(fā)，開發(fā)周期短，可快速面市銷售周期別墅客戶量少，銷售緩慢，銷售周期長(zhǎng)成本首期成本首期開發(fā)為別墅，建安成本較低營(yíng)銷成本別墅高端形象展示以及省外積極拓展客戶需要花費(fèi)的營(yíng)銷成本較高競(jìng)爭(zhēng)壓力區(qū)域內(nèi)別墅+高層項(xiàng)目供應(yīng)量較大，高層同質(zhì)化產(chǎn)品較為明顯，競(jìng)爭(zhēng)大檔次別墅及其園林綠化將提升整個(gè)項(xiàng)目的高檔次利潤(rùn)低成本開發(fā)高價(jià)格銷售，利潤(rùn)將較高客戶面市場(chǎng)下行期外省客戶拓展乏力，本地客戶不買單，客戶面較窄回款客戶量少、價(jià)格高等導(dǎo)致銷售緩慢，回款緩慢方案評(píng)析方向一：別墅+30層高層【最常用高品質(zhì)組合】參考案例層面評(píng)析46方向二：11層+18層【最常用低品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目方案評(píng)析：層面評(píng)析周期面市周期小高層開發(fā)，開發(fā)周期相對(duì)短，可短期面市銷售周期剛需產(chǎn)品設(shè)計(jì)，面向本地客戶，銷售周期較方向一短成本首期成本首期開發(fā)建安成本較低營(yíng)銷成本達(dá)到預(yù)售條件即可銷售，形象宣傳、拓展客戶等費(fèi)用較少競(jìng)爭(zhēng)壓力同質(zhì)化產(chǎn)品較為明顯，競(jìng)爭(zhēng)大檔次檔次難以突破，檔次相對(duì)較低利潤(rùn)價(jià)格難以突破，較難達(dá)到利潤(rùn)最大化客戶面本地客戶為主，客戶面較窄回款低價(jià)銷售，銷售周期相對(duì)短，回款快方向二：11層+18層【最常用低品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目方案評(píng)析47方向三：純高層30層布局【低密高品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目方案評(píng)析：層面評(píng)析周期面市周期高層開發(fā)，開發(fā)周期長(zhǎng)，面市時(shí)間拉長(zhǎng)銷售周期剛需產(chǎn)品設(shè)計(jì)，客戶面寬，銷售周期相對(duì)較短成本首期成本高層開發(fā)建安成本相對(duì)較高營(yíng)銷成本達(dá)到預(yù)售條件即可銷售，形象宣傳、拓展客戶等費(fèi)用較少競(jìng)爭(zhēng)壓力同質(zhì)化產(chǎn)品較為明顯，競(jìng)爭(zhēng)大檔次高層低密，園林可塑空間大，檔次較高利潤(rùn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，利潤(rùn)相對(duì)較高客戶面客戶面較寬，本地客戶基礎(chǔ)上，可積極拓展外地客戶回款銷售周期相對(duì)短，回款快方向三：純高層30層布局【低密高品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目方案評(píng)析：48方向四：多層+小高層+高層【多元化高品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目層面評(píng)分周期面市周期多層開發(fā)周期短，面市時(shí)間段銷售周期創(chuàng)新差異化產(chǎn)品，客戶面寬，銷售周期相對(duì)較短成本首期成本多層開發(fā)建安成本相對(duì)較低營(yíng)銷成本形象宣傳及園林展示方面首期投入高競(jìng)爭(zhēng)壓力差異化稀缺產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)小檔次檔次較高客戶面四類客戶均可拓展，客戶面廣利潤(rùn)利潤(rùn)高回款銷售周期相對(duì)短，回款快方案評(píng)析：方向四：多層+小高層+高層【多元化高品質(zhì)組合】參考項(xiàng)目層面評(píng)49四種方向優(yōu)勢(shì)綜合評(píng)析方向四具有優(yōu)勢(shì)明顯的特點(diǎn)層面方向一方向二方向三方向四周期面市周期★★★★★★★★★★★★★★銷售周期★★★★★★★★★★★★成本首期成本★★★★★★★★★★★★★★營(yíng)銷成本★★★★★★★★★★★★★★競(jìng)爭(zhēng)壓力★★★★★★★★★★客戶面★★★★★★★★★★★檔次★★★★★★★★★★★★★利潤(rùn)★★★★★★★★★★★★★★回款★★★★★★★★★√四種方向優(yōu)勢(shì)綜合評(píng)析方向四具有優(yōu)勢(shì)明顯的特點(diǎn)層面方向一方向二50本項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品形式：多層+小高層+高層金灣中軸多元化高品質(zhì)親和力人文社區(qū)金灣中軸：從地理位置看，項(xiàng)目處于金灣中軸地帶多元化：本項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，建筑形態(tài)多元化高品質(zhì)：金地品牌、科學(xué)筑家親和人文：通過教育配套，突出人文內(nèi)涵本項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品形式：多層+小高層+高層金灣中軸多元化高品51及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線本項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹——突出立面、景觀、戶型及配套時(shí)代山湖海珠光新城本項(xiàng)目保利香檳國(guó)際及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線本項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹——突出立面、景觀、戶型及配套52house類——旗艦產(chǎn)品，控制面積，控制總量類型戶型區(qū)間總面積所占比例套數(shù)別墅類130-150㎡5000㎡2%30-40□旗艦產(chǎn)品，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和價(jià)值；□創(chuàng)新別墅，差異化產(chǎn)品，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)與榜樣型客戶口碑。house類——旗艦產(chǎn)品，控制面積，控制總量類型戶型區(qū)間總面53借鑒項(xiàng)目——綠地，崇明新都會(huì)建筑面積：135㎡，贈(zèng)送地下室，大露臺(tái)，有采光花園，客廳鏤空。每層面寬控制在6米以內(nèi)。借鑒項(xiàng)目——綠地，崇明新都會(huì)建筑面積：135㎡，贈(zèng)送地下室，54別墅市場(chǎng)總結(jié)——2010年至今，西區(qū)共計(jì)供應(yīng)別墅999套，整體銷售率54%，其中200㎡以下別墅年均去化率最高達(dá)到52%，其次為400㎡以上別墅，其他面積段別墅年均去化率均在40%以內(nèi)華發(fā)水郡主力供應(yīng)，其次萬威森林園主力供應(yīng)華發(fā)水郡，其中邦城市美墅各別墅項(xiàng)目均有供應(yīng)目前面市量小，但后續(xù)供應(yīng)量大，供應(yīng)項(xiàng)目有恒基曦城、電力家和城200㎡以下別墅產(chǎn)品消化率高別墅市場(chǎng)總結(jié)——2010年至今，西區(qū)共計(jì)供應(yīng)別墅999套，整55本項(xiàng)目別墅為西區(qū)首個(gè)總價(jià)在250萬元以內(nèi)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積總價(jià)區(qū)間明月灣雙拼、聯(lián)排210-650㎡330-1000萬元恒基曦城4排或8排類雙拼410-560㎡500-800萬元電力家和城聯(lián)排417-485㎡360-550萬元華發(fā)水郡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排190-598㎡240-1000萬元以上東方墅聯(lián)排258-523㎡300-900萬元本項(xiàng)目聯(lián)排130-150㎡預(yù)計(jì)195-225萬元西區(qū)在售別墅總價(jià)區(qū)間與本項(xiàng)目別墅對(duì)比本項(xiàng)目別墅為西區(qū)首個(gè)總價(jià)在250萬元以內(nèi)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型56多層類——明星產(chǎn)品，走量與口碑兼顧類型戶型區(qū)間總面積所占比例套數(shù)多層類85-140㎡54000㎡24%520-530□明星產(chǎn)品，與項(xiàng)目景觀結(jié)合，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)□通過高性價(jià)比的產(chǎn)品，提升項(xiàng)目知名度多層類——明星產(chǎn)品，走量與口碑兼顧類型戶型區(qū)間總面積所占比例57花園洋房分類各層面積段分布特點(diǎn)代表項(xiàng)目4-5層退臺(tái)洋房首層帶地下室140-150㎡二層帶地下室：130-140㎡三、四層平層：110-120㎡五層送屋頂：80-90㎡或100-110㎡層層退臺(tái)贈(zèng)送大露臺(tái)金地未未來珠光新城1期4-5層情景洋房首層附帶地下室：140-150㎡

二層平層或帶地下室：130-140㎡三層平層：120-130㎡4-5層復(fù)式：170-180㎡層層退臺(tái)贈(zèng)送大露臺(tái)萬科水晶城華發(fā)蔚藍(lán)堡電力家和城6F層情景洋房首層帶私家花園120-130㎡2-6層平層：70-110㎡層層退臺(tái)贈(zèng)送大露臺(tái)深圳萬科城中珠早晨寬景洋房面積區(qū)間可根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，主要強(qiáng)調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果短進(jìn)深，超長(zhǎng)橫廳萬科假日風(fēng)景時(shí)代山湖海寬景house一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)140-200㎡不等橫廳，頂層豪華復(fù)式深圳萬科城當(dāng)前市場(chǎng)形成的五類多層洋房選取4-5層退臺(tái)洋房、6層情景洋房及寬景洋房作為本項(xiàng)目一期產(chǎn)品規(guī)劃參考對(duì)象，滿足70/90限制。√√√花園洋房分類各層面積段分布特點(diǎn)代表項(xiàng)目4-5層退臺(tái)洋房首層帶58多層情景洋房及退臺(tái)洋房市場(chǎng)——西區(qū)洋房供應(yīng)供應(yīng)量面積段銷售周期月均銷售速度開盤時(shí)間中珠早晨37785-93㎡復(fù)式2房，96-97㎡復(fù)式3房，98-130㎡復(fù)式4房10382007.9珠光新城1期274二房100-102㎡，三房109-132㎡，四房126-137㎡開盤即售罄/2010.3時(shí)代山湖海（1-3期）127580-90㎡2房，100-120㎡3房,143-199㎡4房101282010.8珠光新城2期156108-1093房，129-1554房帶地下室，101-1193房帶屋頂11302012.7電力家和城55160㎡4房，200-320㎡復(fù)式3152012.5西區(qū)多層情景洋房或者退臺(tái)洋房整體供應(yīng)量較少，當(dāng)前在售的項(xiàng)目?jī)H剩余電力家和城，且目前僅剩余不足10套在售，消化速度看，在當(dāng)年市場(chǎng)狀況下取得較佳業(yè)績(jī)多層洋房具有較大市場(chǎng)空間多層情景洋房及退臺(tái)洋房市場(chǎng)——西區(qū)洋房供應(yīng)供應(yīng)量面積段銷售周59項(xiàng)目名城產(chǎn)品細(xì)分銷售均價(jià)溢價(jià)率珠光新城一期多層退臺(tái)一二層，帶地下室（與標(biāo)準(zhǔn)層比較）660024%疊加復(fù)式（與標(biāo)準(zhǔn)層比較）650022%標(biāo)準(zhǔn)層45000華發(fā)蔚藍(lán)堡多層退臺(tái)(與高層比較）一二層帶地下室145001600021%33%三層平層130008%四五層復(fù)式1400017%小高層120000多層退臺(tái)產(chǎn)品溢價(jià)率較高項(xiàng)目名城產(chǎn)品細(xì)分銷售均價(jià)溢價(jià)率珠光新城一期多層退臺(tái)一二層，帶60本項(xiàng)目多層類產(chǎn)品建議方向：退臺(tái)型底層送庭院、上層送露臺(tái)、頂層送閣樓，盡量多贈(zèng)送面積，提升產(chǎn)品性價(jià)比；第1戶(1/2樓)：私家花園+半地下室第2戶(3/4/5樓)：露臺(tái)+頂層平臺(tái)+閣樓第1戶(1樓)：私家花園+半地下室第2戶(2樓)：露臺(tái)第3戶(3樓)：露臺(tái)第4戶(4/5樓)：頂層平臺(tái)+閣樓(12+345)型(1+2+3+45)型(12+3+45)型第1戶(1/2樓)：私家花園+半地下室第2戶(3樓)：露臺(tái)第3戶(4/5樓)：頂層平臺(tái)+閣樓本項(xiàng)目多層類產(chǎn)品建議方向：退臺(tái)型底層送庭院、上層送露臺(tái)、頂層61首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯(cuò)層私家花園陽光房多露臺(tái)、陽臺(tái)設(shè)計(jì)，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；多層洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯(cuò)層私家花園62二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺(tái)，贈(zèng)送南向10平米大露臺(tái)二層：111平米3室2廳2衛(wèi)五層：80平米2室2廳1衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)二層三層四層五層六層多層洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺(tái)，贈(zèng)送南向1063小高層、高層類——現(xiàn)金流產(chǎn)品，實(shí)用性與舒適度兼顧類型戶型區(qū)間總面積所占比例套數(shù)小高層類60-130㎡166000㎡74%約1900□豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線□擴(kuò)大客戶范圍，實(shí)現(xiàn)資金回流小高層、高層類——現(xiàn)金流產(chǎn)品，實(shí)用性與舒適度兼顧類型戶型區(qū)間64小2房年均消化率高達(dá)84%、其次為普通2房，年均消化率為64%數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部60-70㎡2房，供應(yīng)量少，主體供應(yīng)項(xiàng)目為星湖茗居，德昌盛景以及中珠上郡普通2房供應(yīng)量偏少主力供應(yīng)為中珠上郡、德昌盛景、東方威尼斯80-90㎡2房，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，消化率相對(duì)偏低西區(qū)2房市場(chǎng)——市場(chǎng)論證——60-70㎡2房以及70-80㎡2房消化率較高小2房年均消化率高達(dá)84%、其次為普通2房，年均消化率為6465數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部可變2+1房年消化率均在65%以上，尤其是100㎡以內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)量上升趨勢(shì)明顯100-120㎡2+1房，以及110-120㎡2+1房?jī)H誠(chéng)豐新園供應(yīng)，當(dāng)前銷售周期為6個(gè)月，月均銷售14套西區(qū)2+1房市場(chǎng)——附加值較高的2+1房產(chǎn)品消化率均在65%以上數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部可變2+1房年消化率均在65%以上，尤663房中100㎡以下供應(yīng)量較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，年均消化率均在65%以上數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部120-130㎡舒適型3房，供應(yīng)量適中，年均消化率47%僅世紀(jì)名城2期供應(yīng)，7500毛坯價(jià)格偏高130-140㎡3房基本滯銷西區(qū)3房市場(chǎng)——經(jīng)濟(jì)型3房供應(yīng)量較大，但整體年消化率偏低80-90㎡小3房消化率較高3房中100㎡以下供應(yīng)量較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，年均消化率均在6567面積段戶型總供應(yīng)量年消化率60-70㎡2房21784%70-80㎡2房41664%80-90㎡2+1房31374%90-100㎡2+1房21565%80-90㎡3房12077%90-100㎡3房29467%120-130㎡3+1房72100%140-150㎡3+1房34100%140-150㎡4房39971%180㎡以上復(fù)式5194%年消化率60%以上戶型供應(yīng)稀缺產(chǎn)品供應(yīng)稀缺及熱銷產(chǎn)品應(yīng)作為本項(xiàng)產(chǎn)品規(guī)劃的選擇面積段戶型總供應(yīng)量年消化率60-70㎡2房21784%70-68市場(chǎng)空白點(diǎn)注:統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目主要包括鑫海國(guó)際、山湖海6期、保利后續(xù)單位、中珠上郡2期、荷塘物語2期、玉蘭湖庭3期、御都國(guó)際、東方潤(rùn)園1期、世榮名筑、西江月雅苑、德昌盛景3棟、家和城首批單位以及恒基曦城1期別墅、萬威森林園疊墅、誠(chéng)豐新園3-5以及7-8棟。中航通飛項(xiàng)目、珠光新城2期、德昌盛景2期以及誠(chéng)豐新園6棟、家和城1期2棟高層以及2期4棟高層、江南岸、恒湖軒、嘉湖軒等數(shù)據(jù)缺乏。數(shù)據(jù)來源：百腦會(huì)市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)未來供應(yīng)上60-70㎡2房、80-90㎡2+1房、3房均為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)空白點(diǎn)注:統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目主要包括鑫海國(guó)際、山湖海6期、保利后續(xù)69戶型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：66.09㎡贈(zèng)送方式：主要通過陽臺(tái)、普通飄窗增加贈(zèng)送面積供應(yīng)稀缺產(chǎn)品，通過設(shè)計(jì)大飄窗可以增加內(nèi)部空間舒適感?？梢钥紤]全飄窗設(shè)計(jì)半送全飄窗半送全飄窗飄窗位置高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)借鑒小2房，以擴(kuò)大內(nèi)部空間為主戶型：2房2廳1衛(wèi)半送全飄窗半送全飄窗飄窗位置高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)借70二室一廳一衛(wèi)65.53平米一室一廳一衛(wèi)72.30平米南北拼合設(shè)計(jì)——可分可合，即滿足70/90，又能增加大戶型占比臥室充分采光客廳和臥室南向采光65+70㎡合拼，合拼前功能齊全，可單賣，合拼后戶型舒適開闊，兩梯四戶變兩梯兩戶，南北通透，設(shè)計(jì)時(shí)需要充分考慮戶型的延展性二室一廳一衛(wèi)65.53平米一室一廳一衛(wèi)72.3071小3房設(shè)計(jì)，考慮1衛(wèi)+半衛(wèi)設(shè)計(jì)增加半衛(wèi)設(shè)計(jì)戶型：3房2廳1衛(wèi)+半衛(wèi)建筑面積：80-85㎡主臥半衛(wèi)僅需滿足洗手如廁功能即可臥室小3房設(shè)計(jì)，考慮1衛(wèi)+半衛(wèi)設(shè)計(jì)增加半衛(wèi)設(shè)計(jì)戶型：3房2廳1衛(wèi)722+1房設(shè)計(jì)，考慮2衛(wèi)設(shè)計(jì)戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約90㎡室內(nèi)陽臺(tái)改成一個(gè)臥室2+1房設(shè)計(jì)，考慮2衛(wèi)設(shè)計(jì)戶型：3房2廳2衛(wèi)73面積（㎡）客戶對(duì)位置業(yè)動(dòng)機(jī)65-70㎡、70-80㎡【兩房?jī)蓮d】、85-90㎡【三房?jī)蓮d一衛(wèi)】■西區(qū)+珠海市區(qū)約占60％，內(nèi)地占約20%，澳門約占10％，珠三角約占5％，其它5％；

■年齡于25-35之間，以企業(yè)技術(shù)層以上人員以及公司白領(lǐng)為主；

■一家三口或者二人世界，珠海新移民；

■家庭年收入15萬-20萬；

■重視樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌、居住聚集氛圍；

■看好未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；自住約占60%

投資約占10%

自住投資20%

度假投資10%100-110㎡【三房?jī)蓮d兩衛(wèi)】■西區(qū)+珠海市區(qū)約占50％，內(nèi)地占約15%，澳門約占20％，珠三角約占10％，其它5％；

■年齡于30-40之間，以企業(yè)中層管理者、事業(yè)單位職員、個(gè)體戶與普通公務(wù)員為主；

■一家三口或者以上，珠海新移民；

■家庭年收入20萬以上；

■重視樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌以及舒適度；

■看好未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；自住約占40%

投資約占10%

自住投資30%

度假投資20%120-130㎡【三房變四房）■西區(qū)+珠海市區(qū)約占45％，內(nèi)地占約20%，澳門約占20％，珠三角約占10％，其它5％；

■年齡于30-40之間，以企業(yè)中層管理者、事業(yè)單位職員與公務(wù)員為主；

■一家三口或者以上，來珠海15年以內(nèi)；

■家庭年收入25萬以上；

■重視樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌以及舒適度；

■看好未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ蛔宰〖s占40%

投資約占10%

自住投資30%

度假投資20%house類150㎡■珠海約占65％，澳門約占10％，珠三角約占10％，其它15％；

■年齡于35—45之間，以企業(yè)高層管理者、高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主；

■家庭結(jié)構(gòu)為四人或以上；

■家庭年收入超過40萬；

■重視樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌；

■看好未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；自住約占60%

自住投資15%

度假投資25%本項(xiàng)目產(chǎn)品與客戶對(duì)位面積（㎡）客戶對(duì)位置業(yè)動(dòng)機(jī)65-70㎡、70-80㎡【兩房?jī)?4外立面建議——經(jīng)典不過時(shí)，浪漫溫馨磚紅色外墻，淡藍(lán)色玻璃，配以古典元素與現(xiàn)代特色，具有經(jīng)典、不過時(shí)特質(zhì)，亦給人溫馨浪漫的特質(zhì)。外立面建議——經(jīng)典不過時(shí)，浪漫溫馨磚紅色外墻，淡藍(lán)色玻璃，配75地下車庫(kù)建議——低成本，可再次增值地下車庫(kù)設(shè)計(jì)建議：A區(qū)以及B區(qū)南半部分半地下室設(shè)計(jì)，B區(qū)北半部分全地下室設(shè)計(jì)半地下室設(shè)計(jì)可適當(dāng)抬高地面，給商業(yè)增加附加值提供便利優(yōu)點(diǎn)：1、建設(shè)成本低

2、建設(shè)周期短

3、實(shí)現(xiàn)人車分流

4、滿足人防需求

5、半地下室可以給底層商鋪帶來附加可能機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路N學(xué)校技工學(xué)校A區(qū)半地下室半地下室全地下室B區(qū)地下車庫(kù)建議——低成本，可再次增值地下車庫(kù)設(shè)計(jì)建議：機(jī)場(chǎng)北路76會(huì)所規(guī)劃建議——雙重身份，聚集商業(yè)氛圍會(huì)所規(guī)劃建議位置：位于小區(qū)規(guī)劃路中，一期用地北面風(fēng)格：休閑、古典功能：臨時(shí)售樓部功能會(huì)所前規(guī)劃休閑廣場(chǎng)，聚集人氣，亦能增加商業(yè)街氛圍機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路會(huì)所休閑廣場(chǎng)A區(qū)B區(qū)會(huì)所規(guī)劃建議——雙重身份，聚集商業(yè)氛圍會(huì)所規(guī)劃建議機(jī)場(chǎng)北路規(guī)77商業(yè)規(guī)劃建議——小鋪、雙首層、富有特色商業(yè)規(guī)劃建議體量：約19000平方米位置：一級(jí)價(jià)值區(qū)布置，道路兩邊，共計(jì)8000㎡，二級(jí)價(jià)值區(qū)因技工學(xué)校而具較大價(jià)值，沿街布置4000㎡，機(jī)場(chǎng)北路為三級(jí)價(jià)值區(qū)布置7000㎡。面積段：進(jìn)深10-15米，開間5-6米，面積控制在50-100㎡之間.利用半地下室優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)雙首層。機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路N學(xué)校技工學(xué)校一級(jí)價(jià)值區(qū)二級(jí)價(jià)值區(qū)三級(jí)價(jià)值區(qū)A區(qū)B區(qū)雙首層商業(yè)商業(yè)規(guī)劃建議——小鋪、雙首層、富有特色商業(yè)規(guī)劃建議機(jī)場(chǎng)北路規(guī)78四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地塊價(jià)值挖掘五、項(xiàng)目開發(fā)及推售建議■分期規(guī)劃建議■推售建議四、項(xiàng)目定位及物業(yè)建議一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、市場(chǎng)背景分析三、地79分期規(guī)劃建議一期：3-11F占地面積：約12.5萬㎡，其中學(xué)校占地3.9萬㎡，住宅占地8.6萬㎡容積率：0.7建筑面積：約6萬㎡二期：5-18F占地面積：約7.5萬㎡容積率：1.2建筑面積：約9萬㎡三期：18-30F占地面積：5萬㎡容積率：1.8建筑面積：約9萬㎡機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路N學(xué)校一期二期三期分期規(guī)劃建議一期：3-11F二期：5-18F三期：18-3080本項(xiàng)目建議戶型配比（整體）戶型建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)戶數(shù)2房60-70㎡90004%6513870-80㎡4300019%75573小3房80-85㎡2400011%822932+1房85-90㎡7000031%887953房100-110㎡3800017%1053623+1房120-130㎡120005%125964房130-140㎡120005%13589可考慮二合一130-140㎡120005%65+7089House類130-150㎡50002%14036合計(jì)/225000100%/2471本項(xiàng)目建議戶型配比（整體）戶型建筑面積

(m2)銷售面積

(81一期產(chǎn)品規(guī)劃及推售建議機(jī)場(chǎng)北路一期規(guī)劃路N小高層區(qū)域一期地塊分成四部分其中綠色地帶作為一期品質(zhì)點(diǎn)綴亮點(diǎn)，劃分為一級(jí)價(jià)值區(qū)，安排house類產(chǎn)品橙色地帶為分布6層多層情景洋房或者退臺(tái)洋房。深紅地帶與學(xué)校連接，小高層產(chǎn)品。紅色地帶為學(xué)校用地，與一期住宅同時(shí)開工，布置在西側(cè)，即與小區(qū)連為一體又與標(biāo)桿產(chǎn)品隔開。一期開盤建議全部推出一期多層及小高層單位，house類推而惜售。學(xué)校House區(qū)域多層區(qū)域一期產(chǎn)品規(guī)劃及推售建議機(jī)場(chǎng)北路一期規(guī)劃路N小高層區(qū)域一期82一期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)戶數(shù)House類（標(biāo)桿）4房130-15050009%14036多層（明星）2+1房85-90㎡1000018%881143房100-110㎡1000018%105954房130-140㎡600011%13544小高層（現(xiàn)金流）2房70-80㎡600011%75802+1房85-90㎡1200022%881363房100-110㎡600011%10557合計(jì)/55000100%/563一期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品83二期產(chǎn)品規(guī)劃及推售建議機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路N18層高層11層小高層二期地塊與三期銜接處布置18層高層產(chǎn)品，中間地帶布置11層小高層產(chǎn)品，沿街以及中心位置布置多層。與一期多層均沿街布置，可營(yíng)造較為溫馨的商業(yè)街氛圍，亦可滿足北高南低、西高東低的通風(fēng)采光要求。二期開盤建議推出二期的小高層及高層單位，約5萬㎡，多層單位以及剩余部分小高層及高層單位約4萬㎡宜第二批再推出。二期6層小高層二期產(chǎn)品規(guī)劃及推售建議機(jī)場(chǎng)北路規(guī)劃路N18層高層11層小84二期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)戶數(shù)多層（溢價(jià)）2+1房85-90㎡1200014%881363房100-110㎡1000012%105954房130-140㎡60007%13544小高層、高層（持續(xù)現(xiàn)金流）2房60-70㎡900011%6513870-80㎡1200014%75160小3房80-85㎡900011%821102+1房85-90㎡1500018%88170可考慮二合一130-140㎡1200014%65+7089合計(jì)/85000100%/994二期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品85三期產(chǎn)品規(guī)劃建議機(jī)場(chǎng)北路三期規(guī)劃路N三期北向及西向布置24-30層高層單位，中間藍(lán)色部分布置18層高層單位。最大化24-30高層單位樓間距及視野，最優(yōu)化18層園林景觀。三期開盤分兩批推售。布置24-30層高層布置18層高層三期產(chǎn)品規(guī)劃建議機(jī)場(chǎng)北路三期規(guī)劃路N三期北向及西向布置286三期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)戶數(shù)高層（配套溢價(jià)）2房70-80㎡2500029%75333小3房80-85㎡1500018%821832+1房85-90㎡2100025%882393房100-110㎡1200014%1051143+1房120-130㎡1200014%12596合計(jì)/85000100%/965三期產(chǎn)品配比產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品87一期二期三期開工時(shí)間2013.042013.102014.052014.102015.10分期開發(fā)及推售節(jié)點(diǎn)匯總2016.05一期開盤二期開盤二期加推三期開盤三期加推分期開發(fā)量匯總分期一期二期三期產(chǎn)品形式house多層小高層商業(yè)多層小高層、高層商業(yè)高層商業(yè)戶型面積130-15085-14070-11050-10085-14060-14050-10070-12050-100套數(shù)36253274/276668/965/建筑面積50002600024000750028000570005500850005000合計(jì)244000平米商業(yè)開盤一期二期三期開工時(shí)間2013.042013.102014.088時(shí)間銷售金額13.1014.0114.0514.1015.0115.0515.1013.0410000萬15000萬20000萬25000萬30000萬35000萬40000萬分期一期二期三期時(shí)間13.1014.0114.0514.1014.0514.1015.0115.0515.1016.05推貨量5500000045000400001500004500040000毛坯價(jià)格多層7500，小高層7000，別墅15000小高層7500高層7500多層8000商業(yè)20000/高層8000高層8000銷售率60%80%90%95%50%加推50%，二期首批70%住宅80%，商業(yè)50%住宅90%，商業(yè)70%三期50%二期95%首批80%，加推50%金額2.5億元0.9億元0.4億元0.2億元1.9億元2.3億元2.4億元1.6億元2.4億元2.7億元總金額約20億元本項(xiàng)目營(yíng)銷周期與銷售進(jìn)度模擬預(yù)判16.01時(shí)間銷售金額13.1014.0114.0514.1015.089本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力1、學(xué)?！鲄^(qū)最優(yōu)學(xué)校群2、戶型——稀缺戶型，熱銷產(chǎn)品3、商業(yè)——最優(yōu)商業(yè)價(jià)值，提供配套亦能實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力——學(xué)校、商業(yè)、戶型本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力—90ENDTHANKSEND91附件一、西區(qū)熱銷戶型參考附件一、西區(qū)熱銷戶型參考9266㎡2房79㎡2+1房陽光里——66㎡2房以及79㎡2+1房1衛(wèi)贈(zèng)送面積：17㎡贈(zèng)送率：26%贈(zèng)送面積：28㎡贈(zèng)送率：35%66㎡2房79㎡2+1房陽光里——66㎡2房以及79㎡2+19390㎡3房101㎡3+1房贈(zèng)送面積：23㎡贈(zèng)送率：26%贈(zèng)送面積：29㎡贈(zèng)送率：29%陽光里——90㎡3房1衛(wèi)，101㎡3+1房2衛(wèi)90㎡3房101㎡3+1房贈(zèng)送面積：23㎡贈(zèng)送面積：29㎡陽94騎景中央園——91㎡2+1房2衛(wèi),84㎡2+1房1衛(wèi)建筑面積：91㎡贈(zèng)送面積：8㎡贈(zèng)送率：9%建筑面積：84㎡贈(zèng)送面積：11㎡贈(zèng)送率：13%騎景中央園——91㎡2+1房2衛(wèi),84㎡2+1房1衛(wèi)建筑面積95戶型：2+1房2廳2衛(wèi)朝向：東北東南向建筑面積：98.1㎡贈(zèng)送面積：14.2㎡贈(zèng)送方式：入戶花園+陽光花園+普通飄窗推售套數(shù)：34銷售套數(shù)：29銷售周期：5套/月誠(chéng)豐新園：98㎡2+1房2衛(wèi)戶型：2+1房2廳2衛(wèi)推售套數(shù)：34誠(chéng)豐新園：98㎡2+1房96寧海優(yōu)家：82㎡2+1房1衛(wèi)A型戶型：2+1房2廳建筑面積：82.37-82.52㎡贈(zèng)送方式：主要通過陽臺(tái)及普通飄窗增加贈(zèng)送面積，其中一陽臺(tái)可改為臥室寧海優(yōu)家：82㎡2+1房1衛(wèi)A型97保利香檳國(guó)際：88㎡2+1房1衛(wèi)9棟1單元01房戶型：2+1房2廳1衛(wèi)建筑面積：約87.53㎡套內(nèi)面積：約69.56㎡使用率：約79%贈(zèng)送面積：約9㎡實(shí)用率：約90%贈(zèng)送方式：主要通過空中花園、陽臺(tái)、普通飄窗增加贈(zèng)送面積亮點(diǎn)：創(chuàng)意空間陽臺(tái)可改成一個(gè)小房間。全送全送半送半送保利香檳國(guó)際：88㎡2+1房1衛(wèi)9棟1單元01房全送全送98保利香檳國(guó)際：94㎡2+1房1衛(wèi)9棟1單元02房戶型：2+1房2廳1衛(wèi)建筑面積：約93.81㎡套內(nèi)面積：約74.55㎡使用率：約79%贈(zèng)送面積：約12㎡實(shí)用率：約92%贈(zèng)送方式：主要通過空中花園、陽臺(tái)、普通飄窗增加贈(zèng)送面積亮點(diǎn)：創(chuàng)意空間陽臺(tái)可改成一個(gè)小房間。全送半送半送全送全送保利香檳國(guó)際：94㎡2+1房1衛(wèi)9棟1單元02房全送半送99保利香檳國(guó)際：125㎡3+1房2衛(wèi)9棟2單元01房戶型：3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積：約125.35-128.54㎡套內(nèi)面積：約101.4-102.72㎡使用率：約81%贈(zèng)送面積：約15㎡實(shí)用率：約93%贈(zèng)送方式：主要通過入戶花園、空中花園、陽臺(tái)、普通飄窗增加贈(zèng)送面積亮點(diǎn)：創(chuàng)意空間陽臺(tái)可改成一個(gè)小房間。半送半送半送全送全送全送保利香檳國(guó)際：125㎡3+1房2衛(wèi)9棟2單元01房半送半100122-132平方米3+1房贈(zèng)送面積：16㎡贈(zèng)送率：12%通過戶內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送荷塘物語：122-132㎡3+1房2衛(wèi)122-132平方米3+1房贈(zèng)送面積：16㎡荷塘物語：12101中珠上郡：66㎡2房1、5、6、7棟03、04戶型戶型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：66.09㎡套內(nèi)面積：54.15㎡使用率：約82%贈(zèng)送面積：約5㎡實(shí)用率：約89%贈(zèng)送方式：主要通過陽臺(tái)、普通飄窗增加贈(zèng)送面積半送全送半送中珠上郡：66㎡2房1、5、6、7棟03、04戶型半送全送半102德昌盛景：71㎡2房2棟1-4單元03房戶型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：70.82-72.27㎡套內(nèi)面積：56-57.15㎡使用率：約80%贈(zèng)送面積：約10㎡實(shí)用率：約93%贈(zèng)送方式：陽臺(tái)、落地轉(zhuǎn)角飄窗（現(xiàn)規(guī)范條例已限制此做法）增加贈(zèng)送面積德昌盛景：71㎡2房2棟1-4單元03房103中珠早晨——82㎡2房送屋頂，130㎡復(fù)式送露臺(tái)贈(zèng)送面積：90㎡贈(zèng)送率：110%通過露臺(tái)及屋頂花園贈(zèng)送贈(zèng)送面積：28㎡贈(zèng)送率：22%通過露臺(tái)、空中花園贈(zèng)送中珠早晨——82㎡2房送屋頂，130㎡復(fù)式送露臺(tái)贈(zèng)送面積：9104贈(zèng)送面積：20㎡贈(zèng)送率：20%通過空中花園贈(zèng)送贈(zèng)送面積：70㎡贈(zèng)送率：57%通過露天花園贈(zèng)送中珠早晨——98㎡復(fù)式送空中花園，123㎡送首層花園贈(zèng)送面積：20㎡贈(zèng)送面積：70㎡中珠早晨——98㎡復(fù)式送空中105附件二、參考項(xiàng)目附件二、參考項(xiàng)目106

參考案例——恒基曦城項(xiàng)目地址：珠海斗門湖心路