文化中心物業(yè)管理服務(wù)預(yù)案

92/92帝景物業(yè)北京西城區(qū)文化中心服務(wù)方案目錄第一章物業(yè)治理的整體設(shè)想及策劃第二章擬采取治理模式、工作打算及物資裝備情況第一節(jié)治理模式第二節(jié)工作打算第三節(jié)物資配備與治理第三章治理人員的配備、培訓(xùn)、治理第一節(jié)擬建立的組織機(jī)構(gòu)第二節(jié)治理人員的配備第三節(jié)人員的培訓(xùn)第四節(jié)人員的治理第四章治理規(guī)章制度第一節(jié)治理制度檔案系統(tǒng)的建立與治理第五章專(zhuān)門(mén)工具及備件清單第六章各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施第一節(jié)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容及工作措施第二節(jié)物業(yè)治理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾指標(biāo)第七章經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算第一節(jié)經(jīng)費(fèi)收支原則第二節(jié)經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算第八章日常治理第一節(jié)物業(yè)的維修與養(yǎng)護(hù)第二節(jié)社區(qū)文化的建設(shè)第一章物業(yè)治理的整體設(shè)想及策劃北京豪景物業(yè)治理有限公司就西城區(qū)文化中心項(xiàng)目物業(yè)治理事宜，提供此物業(yè)治理服務(wù)方案，本方案簡(jiǎn)略地介紹了我司對(duì)西城區(qū)文化中心項(xiàng)目物業(yè)治理的設(shè)想及策劃。一、治理思路我司總體的治理思路是：以“全國(guó)示范大廈”為標(biāo)準(zhǔn)，參考北京市其它高檔文化活動(dòng)場(chǎng)所的成功治理經(jīng)驗(yàn)，在西城區(qū)文化中心項(xiàng)目的物業(yè)治理中結(jié)合ISO9002體系，依照西城區(qū)文化中心項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)日常治理工作進(jìn)行細(xì)化，建立高標(biāo)準(zhǔn)且具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)可操作性的治理體系，使西城區(qū)文化中心項(xiàng)目的使用者能夠從我司的服務(wù)中充分享受到“優(yōu)雅、舒適、安全”的高品質(zhì)服務(wù)。同時(shí)達(dá)到使西城區(qū)文化中心項(xiàng)目歷久如新，設(shè)施、設(shè)備增加使用期限的目標(biāo)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造良好的經(jīng)營(yíng)面貌，提升文化活動(dòng)場(chǎng)所的文化氛圍。在物業(yè)服務(wù)治理方面，我司將突出以下重點(diǎn)：建立良好的溝通渠道，隨時(shí)傾聽(tīng)寬敞顧客及甲方的意見(jiàn)和建議，并以此為改進(jìn)依據(jù)，不斷提高物業(yè)治理水平，以滿(mǎn)足甲方整體的工作需求。建立服務(wù)的監(jiān)督體制，為確保業(yè)戶(hù)對(duì)西城區(qū)文化中心項(xiàng)目物業(yè)治理處服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與評(píng)估，檢查治理處的工作。業(yè)戶(hù)可直接撥打物業(yè)公司的熱線(xiàn)服務(wù)電話(huà)，關(guān)于業(yè)戶(hù)反映的問(wèn)題，由專(zhuān)人在兩個(gè)工作日內(nèi)，予以答復(fù)。我司采取集團(tuán)化治理模式，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)目定期進(jìn)行輪換檢查，加大了治理力度及工作準(zhǔn)確性，促進(jìn)了各項(xiàng)目的工作進(jìn)程，降低了人員成本及日常開(kāi)支，使寬敞業(yè)戶(hù)及甲方直同意益。從寬敞業(yè)戶(hù)的實(shí)際需求動(dòng)身，為其提供全方位、高效、便捷的服務(wù)，使之感到生活舒適方便。制定并執(zhí)行嚴(yán)格的保安措施，確保西城區(qū)文化中心項(xiàng)目業(yè)戶(hù)的人身及財(cái)產(chǎn)安全不受到任何侵害。注重企業(yè)文化的建設(shè)，營(yíng)造溫馨、和諧、文明、友善的工作氛圍，通過(guò)組織各種活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)戶(hù)間的友誼，促進(jìn)業(yè)戶(hù)與物業(yè)公司之間的了解與配合，使西城區(qū)文化中心項(xiàng)目成為所有人員共同珍愛(ài)的大伙兒庭。計(jì)算機(jī)在物業(yè)治理中的應(yīng)用：在信息時(shí)代的今天，計(jì)算機(jī)廣泛應(yīng)用于社會(huì)生活的方方面面，使工作效率大大提高，治理更加科學(xué)，信息溝通前所未有地點(diǎn)便迅捷，已改變了人們的生活和工作方式。本公司一直致力于計(jì)算機(jī)在物業(yè)治理工作中的應(yīng)用，因此從以下五個(gè)方面進(jìn)行計(jì)算機(jī)治理，從而為高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供了保證，使公司與業(yè)戶(hù)及各個(gè)方面的溝通特不快捷、方便。業(yè)戶(hù)的任何意見(jiàn)或建設(shè)可隨時(shí)通過(guò)E-mail發(fā)至我公司。本公司的答復(fù)、通知、公告等信息也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及時(shí)方便地傳遞給各位業(yè)戶(hù)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行溝通不僅方便快捷，還可極大地節(jié)約通訊費(fèi)用、復(fù)印費(fèi)用，達(dá)到提高效率、節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本的效果。西城區(qū)文化中心項(xiàng)目治理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)間的信息共享，為各部門(mén)間溝通信息，協(xié)同作業(yè)提供方便。公司可對(duì)所有業(yè)戶(hù)信息、房屋資料、設(shè)備資料等進(jìn)行計(jì)算機(jī)治理，以便工作需要時(shí)可迅速準(zhǔn)確地進(jìn)行檢索查詢(xún)。關(guān)于業(yè)戶(hù)的維修服務(wù)需求，我公司可通過(guò)電腦發(fā)單，及時(shí)通知工程部上門(mén)維修，此種方式有以下優(yōu)點(diǎn)：1、大大提高了服務(wù)效率；2、工整、規(guī)范的工作單更加方便業(yè)戶(hù)查閱；3、更重要的是，通過(guò)這種方式，業(yè)戶(hù)提出的每項(xiàng)維修服務(wù)需求都已錄入電腦，治理者可隨時(shí)通過(guò)查詢(xún)了解各部門(mén)職員的服務(wù)效率和質(zhì)量，了解每一個(gè)需求是否已被解決，極大地點(diǎn)便了改進(jìn)工作的開(kāi)展；4、通過(guò)電腦對(duì)服務(wù)的各個(gè)方面如完善率、優(yōu)良率、返工率等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以便真實(shí)、全面、準(zhǔn)確地反映出各部門(mén)的服務(wù)水平，有利于治理者對(duì)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)職員進(jìn)行考核，并制定切實(shí)有效的治理措施。我們有信心將我們的先進(jìn)服務(wù)治理理念融匯到西城區(qū)文化中心項(xiàng)目的物業(yè)治理工作當(dāng)中，以我公司的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將西城區(qū)文化中心項(xiàng)目治理成為北京市西城區(qū)項(xiàng)目中物業(yè)治理水平優(yōu)秀的典范。三、治理目標(biāo) 為全體客戶(hù)提供一個(gè)“優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)美、舒適”的辦公、經(jīng)營(yíng)環(huán)境。使西城區(qū)文化中心項(xiàng)目的建筑、設(shè)備、設(shè)施充分發(fā)揮其功能并得到及時(shí)、有效、系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的維修保養(yǎng)，盡量延長(zhǎng)其使用年限，達(dá)到保值、增值的目標(biāo)。第二章擬采取治理模式、工作打算及物資裝備情況第一節(jié)擬采取治理模式我公司設(shè)置在西城文化中心項(xiàng)目的物業(yè)治理處將在科學(xué)的、現(xiàn)代的治理理念指導(dǎo)下，由總公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行全面的質(zhì)量治理、打算治理、預(yù)算治理、目標(biāo)治理，在治理機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的、科學(xué)的治理體系。利用高素養(yǎng)的人員，簡(jiǎn)化人員數(shù)量，降低人工成本，提高工作效率，并對(duì)人員及其工作質(zhì)量做到量化治理，真正做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)工作不斷的提高職員的服務(wù)水平，使我們“優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)美、舒適”的物業(yè)治理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。組織機(jī)構(gòu)及人員編制項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目經(jīng)理（1人）辦公室1人財(cái)務(wù)主管1人工程主任1人保安主任1人客服主管1人清潔主管1人出納1人電梯司機(jī)8人維修人員22人中監(jiān)控8人保安員17人客服助理14人清潔員50人第二節(jié)工作打算（一）接管預(yù)備時(shí)期熟悉現(xiàn)場(chǎng)治理人員配備。治理人員實(shí)地了解情況。成立接管工作組，進(jìn)一步細(xì)化接管方案，責(zé)任到人。預(yù)備接管所需的文件、表格。預(yù)備公司標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)。招聘基層職員并組織上崗前培訓(xùn)。（二）、試運(yùn)行時(shí)期定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，就物業(yè)治理工作及接管工作情況向業(yè)主進(jìn)行講明。與業(yè)主及甲方進(jìn)行座談，進(jìn)一步了解業(yè)戶(hù)的需求。與小區(qū)辦、供電局、工商局、派出所、物價(jià)局等有關(guān)部門(mén)接洽物業(yè)治理事宜向其做講明。人員定崗、排班。職員崗上培訓(xùn)、考核。與分供商、分包商進(jìn)行聯(lián)系、協(xié)商，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。辦公桌椅、工具、設(shè)備、物品清點(diǎn)、檢修、建帳，同時(shí)依照實(shí)際需求，采購(gòu)必備的工具和物資。依照實(shí)際情況進(jìn)一步對(duì)工作程序、規(guī)章等治理體系文件進(jìn)行完善。各種標(biāo)識(shí)的安裝到位。跟進(jìn)未完工交接工作。對(duì)公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，并著手解決發(fā)覺(jué)的問(wèn)題。訂制工服。設(shè)備清單、臺(tái)帳、記錄、建立檔案。業(yè)戶(hù)檔案建立。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題解決方案、打算。修繕、保修工作的跟進(jìn)。（三）、日常治理時(shí)期各部門(mén)每月底制定下月的工作打算，報(bào)執(zhí)行經(jīng)理審批后執(zhí)行，并上報(bào)總公司。依照工作實(shí)際情況，不斷完善治理體系，并指導(dǎo)、監(jiān)督落實(shí)。各部門(mén)依照職員素養(yǎng)、操作技能情況，每月上報(bào)培訓(xùn)打算，安排系統(tǒng)的上崗培訓(xùn)、考核，不斷提升職員素養(yǎng)及服務(wù)水平。實(shí)行“目標(biāo)治理”，每月對(duì)職員進(jìn)行績(jī)效考核，切實(shí)做到獎(jiǎng)勤罰懶、優(yōu)勝劣汰，確保公司服務(wù)水平、服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)。各部門(mén)按工作程序及月度打算開(kāi)展工作。治理系統(tǒng)實(shí)施ISO9000質(zhì)量治理文件。第三節(jié)物資配備與治理及時(shí)充足的物資配備是做好物業(yè)治理工作的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要前提。（一）物資預(yù)備 為保證接管后物業(yè)治理工作能夠盡快順利運(yùn)行，現(xiàn)將必備的工具物資清單開(kāi)列如下（依照實(shí)際調(diào)整）：辦公家具、設(shè)備品名規(guī)格單價(jià)數(shù)量單位金額（元）使用部門(mén)辦公桌400.0019張7,600.00各部門(mén)辦公椅150.0019把2,850.00各部門(mén)折疊椅50.0030把1,500.00各部門(mén)電腦5,960.005臺(tái)29,800.00各部門(mén)對(duì)講機(jī)2,800.0015部42,000.00各部門(mén)文件柜1,160.008個(gè)9,280.00工程/財(cái)務(wù)/治理圖紙柜3,900.001組3,900.00工程部打印機(jī)1,200.002臺(tái)2,400.00治理、財(cái)務(wù)鐵皮柜五節(jié)480.004組1,920.00工程/財(cái)務(wù)/治理保險(xiǎn)柜945.001個(gè)945.00財(cái)務(wù)部傳真機(jī)1,200.001臺(tái)1,200.00總辦復(fù)印機(jī)13,000.001臺(tái)13,000.00裝訂機(jī)280.001臺(tái)280.00財(cái)務(wù)部打孔機(jī)28.001臺(tái)28.00財(cái)務(wù)部驗(yàn)鈔機(jī)3,600.001臺(tái)3,600.00財(cái)務(wù)部白板60*50198.002塊396.00工程貨架680.0020個(gè)13,600.00庫(kù)房小計(jì)134,299.00保安工具、設(shè)備序號(hào)品名規(guī)格單價(jià)數(shù)量單位金額（元）使用部門(mén)1電警棍1000V380.002根760.00保安部2警棍橡膠45.0020根900.00保安部3照像機(jī)580.001架580.00保安部4塑封機(jī)1,800.001臺(tái)1,800.00保安部5打號(hào)機(jī)130.001臺(tái)130.00保安部6應(yīng)急燈120.0010盞1,200.00保安部7石英鐘120.003座360.00保安部合計(jì)5,730.00工具清單常用序號(hào)品名規(guī)格數(shù)量單位單價(jià)（元）小計(jì)（元）1一字改錐3寸10把3.0030.002一字改錐4寸10把3.0030.003一字改錐6寸10把3.0030.004一字改錐8寸10把4.0040.005一字改錐10寸10把4.0040.006十字改錐3寸10把3.0030.007十字改錐4寸10把3.0030.008十字改錐6寸10把3.0030.009十字改錐8寸10把3.0030.0010剝線(xiàn)鉗4把27.00108.0011尖嘴鉗6套25.00150.0012偏口鉗6把25.00150.0013克絲鉗20把12.00240.0014盒尺5M10把10.00100.0015管鉗200MM5把30.00150.0016管鉗250MM5把30.00150.0017管鉗350MM2把40.0080.0018管鉗450MM1把80.0080.0019眼睛扳子1套80.0080.0020儀表改錐1套20.0020.0021活扳子6寸20把10.00200.0022活扳子8寸20把15.00300.0023活扳子12寸10把15.00150.0024鋼板尺5把10.0050.0025寬角尺1把30.0030.0026電線(xiàn)盤(pán)3×1.5×505盤(pán)450.002,250.0027電工刀四用10把25.00250.0028雙頭呆扳手10件1套80.0080.0029萬(wàn)用電表10塊120.001,200.0030數(shù)字萬(wàn)用表1塊450.00450.0031壓力表10公斤2塊40.0080.0032壓力表20公斤2塊45.0090.0033行燈5套150.00750.0034溫濕度儀2塊60.00120.0035鐵鍬20把28.00560.0036木榔頭5把42.00210.0037榔頭0.5鎊10把7.6076.0038榔頭1.5鎊10把11.00110.0039榔頭4鎊2把20.0040.0040榔頭8鎊1把30.0030.0041鑿子4把8.4033.6042奶子錘1鎊5把15.0075.0043羊角錘2鎊10把25.00250.0044扁鏟各型號(hào)10把6.7067.0045抹子3把16.0048.0046應(yīng)急燈10個(gè)120.001,200.0047折疊式鋁合金梯4米1臺(tái)700.00700.0048鋁合金人字梯3米1把600.00600.0049鋁合金人字梯2.5米1把504.00504.0050鋁合金人字梯2米1把402.00402.0051鋁合金人字梯1.5米1把300.00300.0052單升降鋁梯5米1把487.00487.0053木工手鋸1個(gè)25.0025.0054試電筆15支5.0075.0055手電筒20把45.00900.0056開(kāi)口扳手1套180.00180.0057梅花扳手1套240.00240.0058搖表1塊450.00450.00專(zhuān)用0.0060高壓搖表1臺(tái)700.00700.0061電焊機(jī)50A1臺(tái)850.00850.0062砂輪鋸400/M1臺(tái)250.00250.0063角磨機(jī)1臺(tái)500.00500.0064氣焊1套1,500.001,500.0065沖擊鉆進(jìn)口2臺(tái)1,200.002,400.0066充電手槍鉆(進(jìn)口)1臺(tái)950.00950.0067直釘槍1把450.00450.0068射釘槍國(guó)產(chǎn)1把750.00750.0069多用刀10支45.00450.0070鋼鋸10把35.00350.0071組合工具3把230.00690.0072套筒扳手32件3套200.00600.0073套筒扳手40件1套250.00250.0074套筒扳手50件1套350.00350.0075內(nèi)六角扳子5套30.00150.0076拉起大1套500.00500.0077拉起中1把400.00400.0078拉起小1把350.00350.0079電刨子(進(jìn)口)1把2,400.002,400.0080臺(tái)虎鉗120MM1臺(tái)350.00350.0081臺(tái)虎鉗150MM1臺(tái)450.00450.0082電烙鐵20W10把8.0080.0083電烙鐵50W5把15.0075.0084電烙鐵150W2把45.0090.0085絲錐及搬牙工具2套180.00360.0086圓規(guī)150MM1把35.0035.0087管子壓力20MM1臺(tái)450.00450.0088管子割刀3#2#2把160.00320.0089鉗行電流表2塊450.00900.0090拉鉚槍1把50.0050.0091皮老虎1把60.0060.0092白鐵剪子1把35.0035.0093燈桿1套350.00350.0094MF—868型(指針表)1塊85.0085.0095MF—30型1塊100.00100.0096大力通管機(jī)2000型1臺(tái)2,950.002,950.0097大力通管機(jī)100型1臺(tái)1,450.001,450.0098電錘1把1,500.001,500.0099電焊防護(hù)罩2個(gè)45.0090.00100工作防護(hù)罩2個(gè)30.0060.00101卡縫槍1把25.0025.00102各種鉆頭50支1.8090.0010332件套管搬子1套200.00200.00104水平尺1M1把300.00300.00105電動(dòng)曲線(xiàn)鋸1把550.00550.00106切割機(jī)1臺(tái)650.00650.00107云石機(jī)1臺(tái)650.00650.00108手持打磨機(jī)1臺(tái)700.00700.00109噴槍1把200.00200.00110高壓拉閘桿1套800.00800.00111高壓試電筆1支350.00350.00112高壓絕緣手套1副200.00200.00113高壓絕緣靴1雙180.00180.00114攻錐頭BOSCH1套80.0080.00115手工刨180MM1把37.0037.00116手工刨300MM1把57.0057.00117手工刨400MM1把67.0067.00118鐵刨1把6.006.00119截口刨1把21.0021.00120槽刨1把22.0022.00121單刨1把19.0019.00122刀鋸1把55.0055.00123膠皮錘2把63.00126.00124三角銼10把2.0020.00125平鋼銼10把6.0060.00126中半圓銼10把18.00180.00127中圓銼10把12.00120.00128中方銼10把14.00140.00129細(xì)平銼10把14.00140.00130粗平銼10把19.00190.00131中粗平銼10把12.00120.00132玻璃刀2把125.00250.00133鉤刀1把18.0018.00134恒溫電烙鐵30W1把160.00160.00135電吸錫器30W1個(gè)60.0060.00136皮五聯(lián)7個(gè)20.00140.00137卡尺1把153.00153.00138塞尺1把28.0028.00139切割槍1把63.0063.00140膠槍2把22.0044.00141電接點(diǎn)壓力表1塊564.50564.50142電吹風(fēng)機(jī)4個(gè)79.00316.00143彎管器5個(gè)118.00590.00144漲管器5個(gè)180.00900.00145多孔開(kāi)口器5個(gè)35.00175.00146銅羅5個(gè)30.00150.00147頂拔器各型號(hào)5個(gè)700.003,500.00148斧子2個(gè)14.0028.00149線(xiàn)墜5個(gè)6.2031.00150墨斗2個(gè)30.0060.00151手搖油泵2臺(tái)80.00160.00152修邊刀2把16.0032.00153圓底刀2把42.0084.00154壓力黃油槍4把350.001,400.00155起重葫蘆2個(gè)780.001,560.00156電剪子1把545.00545.00157汽油噴燈1盞450.00450.00158一炮通1個(gè)650.00650.00159液壓鉗1把486.00486.00160雕刻機(jī)1臺(tái)850.00850.00161套絲板1套530.00530.00162臺(tái)式超聲波清洗器1臺(tái)1,380.001,380.00163電工專(zhuān)用組合工具1套180.00180.00164手提電鋸1把1,360.001,360.00165臺(tái)式鉆床1臺(tái)3,200.003,200.00166美式插頭壓鉗1把400.00400.00合計(jì)66693.10（二）物資治理1、選擇合格的供應(yīng)商我司將按照ISO9002質(zhì)量保證體系中采購(gòu)程序，對(duì)物料供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審，以確定合格供應(yīng)商。同時(shí)定期對(duì)其供貨情況進(jìn)行復(fù)審，確保其供貨質(zhì)量。2、嚴(yán)格的采購(gòu)審批制度我司將按照ISO9002質(zhì)量保證體系中采購(gòu)程序，對(duì)物資的采購(gòu)和報(bào)銷(xiāo)執(zhí)行嚴(yán)格的審批制度。3、在日常治理的過(guò)程中，我司將從以下幾個(gè)方面操縱物料配備，使之即能滿(mǎn)足日常工作的需要，又不占?jí)捍罅抠Y金，做好庫(kù)存量的操縱。認(rèn)真分析西城文化中心公共區(qū)域、公共設(shè)施的情況，掌握易損易耗部件的種類(lèi)、型號(hào)等情況；對(duì)各單元報(bào)修情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)園林、清潔等工作物料消耗進(jìn)行量化操縱；每月做好物料消耗統(tǒng)計(jì)工作；制定工作打算時(shí)，應(yīng)考慮到物料需求，提早做好預(yù)備工作。依照上述5點(diǎn)，制定庫(kù)存物品清單及最低庫(kù)存量表，并依照實(shí)際物料消耗的實(shí)際情況，不斷修訂庫(kù)存打算表，使之最大限度地與實(shí)際需求相吻合。4、做好庫(kù)管工作，加強(qiáng)物資消耗操縱。我司將按照ISO9002質(zhì)量體系中檢驗(yàn)和試驗(yàn)程序，對(duì)進(jìn)貨進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)；按搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付程序?qū)ξ镔Y進(jìn)行嚴(yán)格的庫(kù)房治理，做到“帳、卡、物相符”，對(duì)庫(kù)存物品進(jìn)行精心保管；嚴(yán)格填寫(xiě)入庫(kù)單、出庫(kù)單，對(duì)物料的消耗情況進(jìn)行嚴(yán)格操縱。治理人員的配備、培訓(xùn)、治理第一節(jié)治理人員的配備在人力資源的選擇上，我公司將委派治理能力強(qiáng)、素養(yǎng)高的人員負(fù)責(zé)治理西城文化中心項(xiàng)目，其中：1）、項(xiàng)目經(jīng)理大學(xué)本科學(xué)歷，有高檔商場(chǎng)、會(huì)所、辦公樓物業(yè)治理多年治理經(jīng)驗(yàn)，熟悉國(guó)家有關(guān)物業(yè)治理方面的法令、法規(guī)及其他物業(yè)治理工作中涉及到的相關(guān)規(guī)定。2）、各部門(mén)經(jīng)理大專(zhuān)學(xué)歷以上，有物業(yè)治理同崗位三年以上工作經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉本專(zhuān)業(yè)的工作流程，有較強(qiáng)的溝通能力及治理能力，熟練運(yùn)用國(guó)家物業(yè)治理方面的法令、法規(guī)及相關(guān)知識(shí)。3）、各部門(mén)主管、職員大專(zhuān)學(xué)歷以上，有物業(yè)治理同崗位二年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉本專(zhuān)業(yè)的工作流程，有較強(qiáng)的與業(yè)戶(hù)溝通能力。4）、技術(shù)工人高中以上文化程度，從事本工種工作五年以上，有獨(dú)立操作能力，并了解其它工種的知識(shí)，能夠從事其它工種簡(jiǎn)單的工作。第二節(jié)人員的培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素養(yǎng)的人員來(lái)貫徹執(zhí)行。因此建立健全培訓(xùn)機(jī)制也是我公司達(dá)到規(guī)范治理、實(shí)施公司治理目標(biāo)的又一手段。一、培訓(xùn)目的培訓(xùn)的目的是使公司的全體職員，掌握并鞏固公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹(shù)立良好的形象，為寬敞業(yè)戶(hù)提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。二、培訓(xùn)內(nèi)容1、差不多素養(yǎng)的培訓(xùn)公司職員所擔(dān)負(fù)的物業(yè)治理服務(wù)工作政策性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，業(yè)戶(hù)和使用人要求高，因此職員應(yīng)具備以下差不多素養(yǎng)：1）政治思想素養(yǎng)。全體職員都應(yīng)樹(shù)立全心全意為業(yè)戶(hù)和使用人服務(wù)的思想，熱愛(ài)物業(yè)治理工作，提倡“熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神；堅(jiān)持原則，秉公辦事，廉潔奉公，作風(fēng)正派，遵紀(jì)守法，團(tuán)結(jié)同志，虛心好學(xué)，熱愛(ài)集體、愛(ài)護(hù)公物。2）職業(yè)道德素養(yǎng)。物業(yè)治理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，職員的工作直接阻礙到業(yè)戶(hù)的居住環(huán)境質(zhì)量，因此，職員應(yīng)有較高的職道德素養(yǎng)。首先，職員樹(shù)立“五愛(ài)”思想：愛(ài)行業(yè)——熱愛(ài)物業(yè)治理行業(yè)；愛(ài)用戶(hù)——對(duì)業(yè)戶(hù)和使用人充滿(mǎn)愛(ài)心；愛(ài)崗位——崗位只有分工的不同，沒(méi)有貴賤之分；愛(ài)服務(wù)——熱心為用戶(hù)排憂(yōu)解難；愛(ài)信譽(yù)——愛(ài)護(hù)物業(yè)治理行業(yè)和本公司的聲譽(yù)，在用戶(hù)中樹(shù)立起良好的企業(yè)形象。其次，要求職員刻苦學(xué)習(xí)和鉆研物業(yè)治理的基礎(chǔ)知識(shí)和相關(guān)知識(shí)，以及技術(shù)技能，既要有為用戶(hù)服務(wù)的思想，也應(yīng)具備過(guò)硬的服務(wù)本領(lǐng)?？炭鄬W(xué)習(xí)和鉆研專(zhuān)業(yè)技術(shù)是職員職業(yè)道德素養(yǎng)的差不多要求。最后，文明治理。物業(yè)治理工作是一項(xiàng)“窗口”工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，也直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，因此，要求職員必須做到文明治理。其具體要求是：主動(dòng)熱情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)；想業(yè)戶(hù)之所想，急業(yè)戶(hù)之所急，為業(yè)戶(hù)提供方便，經(jīng)常關(guān)心和照顧不方便和有困難的業(yè)戶(hù)；語(yǔ)言謙虛，儀態(tài)端莊，給業(yè)戶(hù)親切感。3）作風(fēng)建設(shè)。作風(fēng)反映企業(yè)的形象，是檢驗(yàn)職員隊(duì)伍治理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)尺度。因此，在工作時(shí)刻內(nèi)，要求職員依照工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)戶(hù)或來(lái)賓時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和氣可親，舉止端莊，談吐文明。2、業(yè)務(wù)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)水平的高低，關(guān)系到治理和服務(wù)的質(zhì)量，因此，應(yīng)開(kāi)展各級(jí)、各類(lèi)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。例如：主管以上的各類(lèi)人員，不但要明白業(yè)務(wù)，也要明白法律法規(guī)，明白治理科學(xué)。因此，應(yīng)重點(diǎn)培訓(xùn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)治理理論、都市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)金融、社會(huì)心理學(xué)、建筑學(xué)等。公司中堅(jiān)層干部具有承上啟下的作用，是工作正常運(yùn)營(yíng)和治理的中堅(jiān)層。這一層次治理人員的能力高低，素養(yǎng)優(yōu)劣將直接阻礙決策層指令的貫徹與落實(shí)，阻礙公司的治理水平和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)中堅(jiān)層治理人員進(jìn)行培訓(xùn)，除了學(xué)習(xí)國(guó)家和政府的有關(guān)法律法規(guī)以及相關(guān)理論知識(shí)外，還要求掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，如樓宇的保養(yǎng)和維護(hù)治理、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化的治理知識(shí)等。關(guān)于操作層人員的培訓(xùn)，也處于同樣重要的地位，他們直接與業(yè)戶(hù)和使用人打交道，一言一行都代表著物業(yè)公司的形象。因此，對(duì)他們也應(yīng)進(jìn)行政策法規(guī)、人際關(guān)系、職業(yè)道德等方面差不多素養(yǎng)的培訓(xùn)。除此之外，對(duì)他們從事的各種工作，我們依照需要，采取送出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方法進(jìn)行培訓(xùn)。三、培訓(xùn)組織方式和培訓(xùn)打算：1、培訓(xùn)組織方式：崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。2、培訓(xùn)打算有:職員培訓(xùn)打算見(jiàn)表1-1所示、正常治理期職員培訓(xùn)打算見(jiàn)表1-2所示。表1-1職員培訓(xùn)打算序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)刻授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，公司質(zhì)量手冊(cè)、程序文件和公司規(guī)章制度等五天公司總部物業(yè)治理公司全體新職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試讓新職員了解公司的組織，企業(yè)文化，政策及公司各部門(mén)職能和運(yùn)作方式。2結(jié)合接管項(xiàng)目進(jìn)行前期人員培訓(xùn)打算五天公司總部接管項(xiàng)目的全體新職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試了解小區(qū)的治理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式。3崗位職責(zé)物業(yè)治理制度一天公司總部公司新職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試熟悉本職工作程序、治理運(yùn)作程序。5進(jìn)行各工種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門(mén)公司新職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)筆試操作熟悉掌握本專(zhuān)業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求。6職業(yè)道德培訓(xùn)三天公司總部公司全體職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)及治理水平。7融入各崗位進(jìn)行上崗見(jiàn)習(xí)培訓(xùn)二—三天公司本部公司新職員公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)差不多操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)。表3-2日常培訓(xùn)打算序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)刻授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)１參加北京市物業(yè)治理培訓(xùn)單位組織的學(xué)習(xí)考試實(shí)施培訓(xùn)單位定有關(guān)單位具有大專(zhuān)學(xué)歷的中堅(jiān)層職員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)考試具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)治理有較深的理論認(rèn)識(shí)；2參加北京市各類(lèi)業(yè)余大專(zhuān)、中專(zhuān)班學(xué)習(xí)三年各類(lèi)業(yè)務(wù)大學(xué)物業(yè)治理服務(wù)中心每年８—１0人業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專(zhuān)業(yè)的治理水平和知識(shí)水平。3治理技能知識(shí)培訓(xùn)二天聘請(qǐng)物業(yè)治理專(zhuān)家授課物業(yè)治理服務(wù)中心全體職員分批進(jìn)行公司總部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高職員與業(yè)戶(hù)、客戶(hù)的溝通技巧和治理水平。4有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)依照實(shí)際情況安排有關(guān)治理服務(wù)人員公司總部外部培訓(xùn)依照規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)治理水平。5維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)市勞動(dòng)部門(mén)維修、服務(wù)人員公司總部外部培訓(xùn)考核確保每年該類(lèi)人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書(shū)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位物業(yè)治理服務(wù)中心全體義務(wù)消防員公司總部?jī)?nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力。第三節(jié)人員的治理1、職員治理思路一流的治理，一流的服務(wù)，需要一流的人才，他們是物業(yè)治理服務(wù)中心的“精英”，這些人才不僅指中堅(jiān)層治理人員，他們也是實(shí)際操作人員，是所有崗位上的合格人員。因此，不管是從社會(huì)上引進(jìn)專(zhuān)門(mén)人才，依舊公司內(nèi)部培訓(xùn)出來(lái)的職員，都要通過(guò)嚴(yán)格的治理才能充分體現(xiàn)人才的價(jià)值，發(fā)揮他們的潛力。2.各層次人員應(yīng)具備的知識(shí)技能由于職員的崗位職責(zé)不同，應(yīng)掌握的各專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容也不同。各層次人員應(yīng)具備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)如下：(1).核心層A.必備的知識(shí)a.了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的差不多知識(shí)；b.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理、估價(jià)等差不多知識(shí)；c.熟悉運(yùn)用有關(guān)法律知識(shí)；d.熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí)；e.熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全治理差不多知識(shí)；f.熟悉國(guó)家和本地區(qū)的物業(yè)治理法律、法規(guī)、政策；掌握物業(yè)治理的差不多理論與實(shí)務(wù)；g.掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理知識(shí)。B.必備的能力a.具有制定公司長(zhǎng)期進(jìn)展規(guī)劃，建立健全公司治理制度的能力；b.具有掌握并操縱各部門(mén)業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況，有經(jīng)營(yíng)決策能力；c.具有綜合組織和協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力；d.具有處理突發(fā)事件的能力；e.具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。(2)中堅(jiān)層A.必備的知識(shí)a.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、治理等差不多知識(shí)；b.熟悉物業(yè)治理的差不多理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)治理要求，計(jì)費(fèi)規(guī)定等；c.掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全治理的差不多知識(shí)；d.掌握物業(yè)治理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕（維護(hù)）的差不多知識(shí)；e.掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的差不多知識(shí)；f.掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。B.必備的能力a.具有建立健全部門(mén)崗位責(zé)任制和部門(mén)治理規(guī)章制度的能力；b.具有制定工作打算并組織實(shí)施的能力；c.具有及時(shí)處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警搶救等突發(fā)事件實(shí)踐的能力；d.具有宣傳教育組織各類(lèi)活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；e.具有處理專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；(3)操作層必備的知識(shí)和能力：能理解并執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度操作程序；能熟練使用從事崗位的專(zhuān)業(yè)技能；具有正確獨(dú)立處理瑣碎事物的能力；具有較強(qiáng)的責(zé)任心、操縱力，具有團(tuán)隊(duì)意識(shí)。第四章治理規(guī)章制度第一節(jié)治理制度保安治理制度保安要準(zhǔn)時(shí)到崗、到位，服從工作需要，聽(tīng)從指揮。著裝儀表符合公司的制度，保持良好工作面貌，行為舉止莊重、端正、規(guī)范。工作中嚴(yán)禁吸煙、看書(shū)報(bào)、閑聊、追跑、打鬧或做與工作無(wú)關(guān)的事。提高工作責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，妥善處理各類(lèi)事故問(wèn)題。做好各項(xiàng)記錄，保證記錄詳實(shí)，準(zhǔn)確完整。保安下崗后回保安室休息時(shí)，應(yīng)把衣帽整齊掛在規(guī)定的地點(diǎn)，不得隨意亂放。休息時(shí)，保持良好狀態(tài)，禁止仰臥或躺靠在桌椅上。在休息室內(nèi)，禁止大聲喧嘩、嬉鬧、吸煙或會(huì)客。室內(nèi)桌椅、電器設(shè)備、警用設(shè)備、公用衣帽、崗內(nèi)交接內(nèi)容，由各領(lǐng)班在交接前清點(diǎn)、檢查，如有損壞及時(shí)上報(bào)。保安因有專(zhuān)門(mén)情況不能上班，應(yīng)提早一天（或12小時(shí)）向主管提出申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后方可休假。病假出示診斷書(shū)并辦理假條。（二）警用器材使用治理制度保安隊(duì)所有警用器材包括：橡膠警棍、強(qiáng)光手電、對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈等。為了合理使用這些器材，使之在我們的工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用，特制定本規(guī)定如下：所有警用器材屬保安部保安人員專(zhuān)用，無(wú)關(guān)人員不得使用。如專(zhuān)門(mén)情況需借用的經(jīng)所在部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意后，嚴(yán)格履行借用登記手續(xù)，方可借用，保安人員不得私自將器材借予他人。凡具有攻擊性能的器材（如電棍等），必須在自身生命及社區(qū)客戶(hù)的財(cái)產(chǎn)、生命受到嚴(yán)峻威脅時(shí)，方可使用。嚴(yán)禁在工作中使用此類(lèi)器材進(jìn)行打逗或在對(duì)疑犯進(jìn)行審訊中使用。對(duì)講機(jī)為保安專(zhuān)用，在使用中必須遵守規(guī)范的通話(huà)術(shù)語(yǔ)，不得在通話(huà)中講與工作無(wú)關(guān)的內(nèi)容。嚴(yán)格警用器材的交接制度，做到交接有記錄，由每班的領(lǐng)班專(zhuān)職負(fù)責(zé)，發(fā)覺(jué)人為的損壞、丟失要及時(shí)上報(bào)主管并追究當(dāng)事人的責(zé)任，是自然損壞的要做好登記及時(shí)申請(qǐng)更換，以保證工作中的使用。警用器材要妥善使用，不得私自拆卸。保安部所有的對(duì)講機(jī)有固定的頻率，任何人不得擅自調(diào)換。所有充電式器材在充電時(shí)，需認(rèn)真做好記錄，以防因充電時(shí)刻過(guò)長(zhǎng)燒壞器材。（三）保安交接班制度各班領(lǐng)班在本班工作結(jié)束后需認(rèn)真填寫(xiě)“工作日記”，工作記錄要認(rèn)真、詳實(shí)，包括人員出勤情況、各崗位工作情況（時(shí)刻、地點(diǎn)、當(dāng)事人、處理結(jié)果等）、警用器材、保安室設(shè)施完好情況，室內(nèi)衛(wèi)生情況，移交問(wèn)題，上級(jí)指示等。接班保安提早15分鐘到達(dá)保安室，做好交接前預(yù)備工作（換好工作服、整理好個(gè)人勤務(wù)）。接班領(lǐng)班依照上班“工作日記”認(rèn)真與上班領(lǐng)班進(jìn)行交接并雙方簽字認(rèn)可。接班領(lǐng)班組織本班保安召開(kāi)“班前會(huì)”（5～10分鐘），布置崗位、倒崗順序職責(zé)、任務(wù)（注：班前會(huì)全體保安須站立，著裝整齊，會(huì)議由領(lǐng)班主持，當(dāng)班保安員參加）。各班交接班要崗與崗、班與班交接清晰、詳實(shí)、準(zhǔn)確，確保工作的連續(xù)性。交班保安交班后由本班領(lǐng)班召開(kāi)“班后會(huì)”（5～10分鐘），總結(jié)當(dāng)班情況，提出工作問(wèn)題注意事項(xiàng)（注：班后會(huì)全體保安須站立，著裝整齊，會(huì)議由領(lǐng)班主持，當(dāng)班保安員參加）。每天早晨當(dāng)班領(lǐng)班要將上一班的“工作日記”、“巡視記錄”匯總交部門(mén)經(jīng)理閱示，并做好工作匯報(bào)。關(guān)于經(jīng)理交付的各項(xiàng)事宜，領(lǐng)班必須在工作中予以認(rèn)真布置和履行。凡因交接中失誤、遺漏造成后果者，按“職員手冊(cè)”追究當(dāng)事人責(zé)任。（四）職員攜物進(jìn)出社區(qū)檢查制度職員攜物出社區(qū)要持治理處統(tǒng)一制作的物品出門(mén)單，單上應(yīng)有部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字和公章，物品的名稱(chēng)、數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)要填寫(xiě)清晰。物品進(jìn)入社區(qū)時(shí)，持物職員需向保安講清所攜物品名稱(chēng)及數(shù)量，方可進(jìn)入。職員不得攜兇器、易燃易爆及危險(xiǎn)品進(jìn)入社區(qū)，一經(jīng)發(fā)覺(jué)，除沒(méi)收外將嚴(yán)肅處理。如因工作需要，必須向社區(qū)內(nèi)帶入易燃易爆品時(shí)，要向保安部講明情況，確認(rèn)事實(shí)后方可進(jìn)入。職員攜帶自己必備物品不在此例。凡未經(jīng)本部門(mén)批準(zhǔn)擅自攜帶公司或園區(qū)的物品出門(mén)者，所帶物品一律扣留，并予以行政處理。（五）值班員制度值班人員的儀容儀表、禮儀禮貌及文明用語(yǔ)要嚴(yán)格按照規(guī)范化要求執(zhí)行，不同意有衣著不整、污言穢語(yǔ)等現(xiàn)象發(fā)生。值班員填寫(xiě)的值班記錄要清晰、具體、完整。每個(gè)值班員當(dāng)班期間負(fù)責(zé)室內(nèi)的衛(wèi)生清潔及維護(hù)工作環(huán)境的整潔。值班員在崗期間當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行工作程序，禁止私自脫離工作崗位，造成工作盲區(qū)。當(dāng)班期間嚴(yán)禁聚餐酗酒或聚會(huì)游戲、賭博、閑聊。使用值班電話(huà)要按規(guī)定執(zhí)行，不得無(wú)故打私人電話(huà)。交接班時(shí)要把交接的物品，當(dāng)班的情況及設(shè)備的使用情況向下一班交待清晰，沒(méi)有完成的工作要下一班連續(xù)完成。（六）保安員權(quán)限在執(zhí)行任務(wù)時(shí)，對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊、強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力。對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，愛(ài)護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無(wú)勘察現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。按照規(guī)定，有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車(chē)輛進(jìn)入護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)。對(duì)出入護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)的可疑人員、車(chē)輛及其所攜帶或裝載的物品，有權(quán)按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查。在執(zhí)勤中，如遇有不法分子抵抗，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)。宣傳法制，協(xié)助業(yè)戶(hù)（住戶(hù)）做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)覺(jué)不安全因素及時(shí)向業(yè)戶(hù)（住戶(hù)）報(bào)告，協(xié)助整改。對(duì)攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤(pán)查監(jiān)視，并報(bào)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。對(duì)違反《治安治理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批判教育，但無(wú)處罰的權(quán)力。對(duì)有違法犯罪行為的嫌疑分子，能夠進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無(wú)權(quán)偵察、扣押、搜查。（七）日常報(bào)修流程1.維修單一律經(jīng)由管業(yè)部登記、記錄收到時(shí)刻，由值班員標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。工程部發(fā)出維修單也經(jīng)由值班記錄登記、記錄收到時(shí)刻，由組長(zhǎng)標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。2.以上維修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序：優(yōu)先序列種類(lèi)作出反應(yīng)的時(shí)刻（1）與消防和人身安全有關(guān)8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)并立即完成（2）與業(yè)戶(hù)有關(guān)30分鐘內(nèi)完成（3）設(shè)備故障—阻礙到業(yè)戶(hù)60分鐘完成（4）一般維修當(dāng)天完成3.急修單應(yīng)立即盡快維修完工。一般維修單應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)完工。維修單完工后由組長(zhǎng)每日匯總交客戶(hù)服務(wù)部注銷(xiāo)返回各部門(mén)，注銷(xiāo)時(shí)應(yīng)注明時(shí)刻。當(dāng)日未完成的維修單需由工程部經(jīng)理審核。如確屬當(dāng)日無(wú)法完成的，由工程部經(jīng)理匯總講明緣故及預(yù)定完成時(shí)刻后返客戶(hù)服務(wù)部。由客戶(hù)服務(wù)部向業(yè)戶(hù)做出講明。三日內(nèi)未完成的小修單，由客戶(hù)服務(wù)部匯總后報(bào)執(zhí)行總經(jīng)理，由其安排落實(shí)。4.維修單工作范圍大，工作量超過(guò)10個(gè)工以上或阻礙園區(qū)正常使用，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作打算安排。5.各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)維修單實(shí)行打算治理，定額達(dá)標(biāo)工時(shí)，注明要求完工日期。專(zhuān)業(yè)戶(hù)管不同意將維修單積壓在自己的抽屜里。除大項(xiàng)目或未明了技術(shù)要求的項(xiàng)目外，一般均應(yīng)分配到職員手里，所有維修單應(yīng)掛在專(zhuān)業(yè)跟蹤板上，職員不能按期完工的維修單應(yīng)提早通知專(zhuān)業(yè)工程師，寫(xiě)明緣故，并由專(zhuān)業(yè)工程師重新分配。（八）機(jī)房值班制度未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，職員不得私自引領(lǐng)外單位人員到機(jī)房?jī)?nèi)參觀。經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來(lái)機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則上不同意拍照和攝像。除非辦公室特批，方同意進(jìn)行。值班人員要緊密注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)覺(jué)和處理隱患。要嚴(yán)格巡視規(guī)定，準(zhǔn)點(diǎn)抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄。值班人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不得將與工作無(wú)關(guān)的物品帶入機(jī)房，特不禁止的是食品。在機(jī)房?jī)?nèi)不同意接用臨時(shí)電器設(shè)備，不同意隨意挪動(dòng)消防器材，不同意未經(jīng)批準(zhǔn)，使用電焊、氣焊，不同意在機(jī)房吸煙。保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，搞好文明生產(chǎn)。（九）預(yù)防性維修制度園區(qū)設(shè)備治理最有成效的經(jīng)驗(yàn)是：立足于預(yù)防，即“預(yù)防為主，防重于治”。不管什么設(shè)備均應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品講明書(shū)規(guī)定的保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行日常保養(yǎng)。各班組必須制定有關(guān)分管設(shè)備的預(yù)防性維修打算，作為技工全年的工作安排，是工程部最具權(quán)威的指令性文件。職員要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修打算執(zhí)行。治理層要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修打算檢查。（十）設(shè)備巡回檢查制度治理區(qū)域設(shè)備分布在治理區(qū)域的各處，要安排技工巡視各設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)。要制定技工巡查路線(xiàn)、巡視時(shí)刻。要制定巡回檢查表格，規(guī)定應(yīng)記錄的數(shù)據(jù)和狀況，這些數(shù)據(jù)和狀況的獲得必須是視覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)均發(fā)生作用。治理層對(duì)技工的巡回檢查要進(jìn)行抽查。巡查后，技工應(yīng)迅速返回，不得在其他部門(mén)逗留，要登記巡查時(shí)刻。因故未巡查者應(yīng)向主管申報(bào)。（十一）機(jī)房“動(dòng)火”制度在機(jī)房因維修需要，需動(dòng)用電、氣焊時(shí)，均需報(bào)告環(huán)境事務(wù)部經(jīng)理，領(lǐng)取動(dòng)火證后，方可作業(yè)。在“動(dòng)火”作業(yè)時(shí)，保安隊(duì)?wèi)?yīng)派人至現(xiàn)場(chǎng)，且配備有防火器材。電、氣焊工必須持證操作。燒焊地點(diǎn)周?chē)鷳?yīng)清除5米內(nèi)的任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。電焊機(jī)地線(xiàn)不準(zhǔn)接在建筑物、機(jī)器設(shè)備、各種管道上，必須設(shè)立專(zhuān)用地線(xiàn)。焊割的地點(diǎn)與乙炔發(fā)生器和氧氣瓶的距離許多于10米，氧氣瓶與乙炔發(fā)生器保持5米以上的距離。工作完成后，立即切斷電源、氣源，清理現(xiàn)場(chǎng)，在保證無(wú)余火、余熱復(fù)燃的危險(xiǎn)時(shí)方可離開(kāi)。（十二）維修材料及工具領(lǐng)用制度班組依照工作需要，配備個(gè)人常用工具和小組公用工具，個(gè)人工具由本人負(fù)責(zé)保管，公用工具由主管或指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。所有工具都要進(jìn)行建帳治理，做到帳物相符，每人必須在各自的工具卡上簽字。所有的工具必須正確使用，特不是電動(dòng)工具必須正確、合理地使用，發(fā)覺(jué)問(wèn)題必須立即停止使用。要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不準(zhǔn)違章使用。所有工具堅(jiān)持“交舊領(lǐng)新”的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具，交回的工具統(tǒng)一由庫(kù)房處理，不準(zhǔn)外流。專(zhuān)業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。較大型的專(zhuān)業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。新增加的工具必須由公司批準(zhǔn)后，方可購(gòu)買(mǎi)。新工具在領(lǐng)用時(shí)也必須進(jìn)行登記、建帳簽字。所有工具實(shí)行“丟失賠償”的原則。領(lǐng)用維修材料及工具均應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)用單，經(jīng)專(zhuān)業(yè)戶(hù)管審批后方可去倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取。未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，不可將領(lǐng)用的材料和工具用于治理區(qū)域外。凡出治理區(qū)域的材料及工具均應(yīng)有部門(mén)經(jīng)理簽署的出門(mén)證，并交保安檢驗(yàn)。多余材料應(yīng)及時(shí)退庫(kù)。有回收價(jià)值的備件應(yīng)以舊換新。職員在調(diào)離公司時(shí)，全部工作必須如數(shù)交回其所領(lǐng)用的個(gè)人工具。（十三）機(jī)房鑰匙治理制度凡24小時(shí)值班的機(jī)房，除值班人員掌握一套鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。凡不是24小時(shí)值班的機(jī)房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時(shí)值班的機(jī)房保存，以防萬(wàn)一有專(zhuān)門(mén)情況時(shí)使用，使用時(shí)須嚴(yán)格登記。不同意私配機(jī)房鑰匙。無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。機(jī)房鑰匙一旦遺失必須立即申報(bào)。無(wú)人值班的機(jī)房，對(duì)借用鑰匙的人員、時(shí)刻需進(jìn)行登記。（十四）應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案發(fā)覺(jué)緊急事故應(yīng)立即報(bào)告給有關(guān)專(zhuān)業(yè)值班室及有關(guān)人員。專(zhuān)業(yè)工程師、專(zhuān)業(yè)人員必須立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，迅速準(zhǔn)確地推斷事故緣故。專(zhuān)業(yè)工程師應(yīng)沉著、平復(fù)、果斷地做出事故處理方案并通知事故有關(guān)部門(mén)給予協(xié)作。在專(zhuān)業(yè)工程師一人的指揮下進(jìn)行事故處理。專(zhuān)業(yè)人員在統(tǒng)一指揮下應(yīng)迅速、果敢、準(zhǔn)確地處理事故，并盡量減小事故的阻礙。事故得到操縱后，組織各專(zhuān)業(yè)人員檢查事故所可能引起的連鎖反應(yīng)。發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)組織專(zhuān)業(yè)人員處理。確認(rèn)事故及連鎖反應(yīng)全部得到處理后，應(yīng)立即恢復(fù)正常運(yùn)行。事故引起的遺留問(wèn)題安排各專(zhuān)業(yè)盡快妥善處理。對(duì)事故進(jìn)行全面、認(rèn)真地調(diào)查，分析緣故、查清責(zé)任，并制定出杜絕事后再發(fā)生同類(lèi)事故的方案。事故發(fā)生的全過(guò)程以報(bào)告的形式整理出來(lái)，上交上級(jí)主管部及本部門(mén)存檔、備案。由工程部經(jīng)理對(duì)事故全過(guò)程提出獎(jiǎng)、懲及建議性方案，上報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。（十五）工程部衛(wèi)生制度工程部機(jī)房衛(wèi)生是搞好設(shè)備治理的前提。要嚴(yán)格規(guī)定，每天對(duì)機(jī)房和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行1次衛(wèi)生工作，每月1次大掃除。工程部地域及各機(jī)房不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。只同意在規(guī)定的場(chǎng)所吸煙，煙頭不得亂丟，不同意煙缸中堆滿(mǎn)煙頭，要提倡文明。技工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)潔凈，不得留長(zhǎng)發(fā)留胡須。工作場(chǎng)所要清潔、整齊、不同意亂堆雜物。講話(huà)語(yǔ)言要規(guī)范，不得滿(mǎn)口臟話(huà)和大聲喧嘩。（十六）領(lǐng)料工作治理程序 維修人員依照派工單所需材料開(kāi)出領(lǐng)料單，注明使用地點(diǎn)及所需材料的品種、規(guī)格、數(shù)量。由有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管簽字確認(rèn)。經(jīng)工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)方可到庫(kù)房領(lǐng)料。工作完成后由使用方在派工單上簽字認(rèn)可，交回客戶(hù)服務(wù)部統(tǒng)一保存。在領(lǐng)料單上簽字者，要對(duì)所用材料把好關(guān)。每位簽字者對(duì)所領(lǐng)材料都要承擔(dān)責(zé)任。如發(fā)覺(jué)所領(lǐng)材料移做它用，公司將視情節(jié)輕重，將處以所有當(dāng)事者進(jìn)行處罰（發(fā)過(guò)失單直至除名）。專(zhuān)門(mén)情況下由經(jīng)理或主管做專(zhuān)門(mén)處理，事后補(bǔ)辦正規(guī)手續(xù)。不涉及業(yè)戶(hù)所用材料，各專(zhuān)業(yè)應(yīng)開(kāi)出工作單，完工后由主管簽字交管業(yè)部保存。（十七）、交接班制度接班人員必須提早15分鐘做好接班的預(yù)備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點(diǎn)交接班。接班人員要詳細(xì)閱讀交接班日記和有關(guān)通知單，詳細(xì)了解上一班設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)不清晰的問(wèn)題一定要向交班者問(wèn)清晰，交班者要主動(dòng)向接班者交底，交班記錄要詳細(xì)完整。交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交安全、交記錄、交工具、交場(chǎng)所衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。如在交班時(shí)設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應(yīng)由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處理完畢或告一段落，報(bào)告經(jīng)理室，征得同意后交班人員方可離去，交班者延長(zhǎng)的工作時(shí)刻，視事故報(bào)告分析后，再作決定是否計(jì)加班。在規(guī)定的交班時(shí)刻內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的一切問(wèn)題由交班者負(fù)責(zé)。接班者不按時(shí)刻接班，經(jīng)理室要追查緣故，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長(zhǎng)的工作時(shí)刻除公布表?yè)P(yáng)外，并發(fā)給超時(shí)工資。接班人員酒后或帶病堅(jiān)持上班者，交班人不得交給他們，并及時(shí)報(bào)告辦公室，統(tǒng)籌安排。（十八）晨會(huì)制度晨會(huì)定于每天上午8：40分準(zhǔn)時(shí)召開(kāi)。由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)召集并主持會(huì)議。在經(jīng)理會(huì)上由各部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)每日的工作打算安排，并就有關(guān)事宜與相關(guān)部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)。同時(shí)同意項(xiàng)目經(jīng)理安排的工作任務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理聽(tīng)取各部門(mén)的匯報(bào)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出解決的原則及方法。會(huì)議議定的各項(xiàng)內(nèi)容，各部門(mén)必須認(rèn)真執(zhí)行，并及時(shí)將結(jié)果反饋至項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，由項(xiàng)目經(jīng)理辦公室實(shí)施檢查及催辦工作。（十九）業(yè)戶(hù)座談會(huì)制度 為加強(qiáng)與業(yè)戶(hù)的廣泛聯(lián)系與溝通，及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的建議、意見(jiàn)和需求，以便更好地開(kāi)展工作，同時(shí)使治理公司的各項(xiàng)工作置身于業(yè)戶(hù)的監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)治理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定業(yè)戶(hù)座談會(huì)制度。項(xiàng)目經(jīng)理把業(yè)戶(hù)座談會(huì)列入職責(zé)范圍，并制定座談打算。按打算準(zhǔn)時(shí)舉辦座談會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)戶(hù)參加。座談會(huì)上，由項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)前工作狀況，并制造氣氛，使與會(huì)者暢所欲言。我方代表要耐心做好解釋工作，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇同意批判，采納合理化建議，作好座談會(huì)記錄。座談中，對(duì)業(yè)戶(hù)的詢(xún)問(wèn)及意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知對(duì)方答復(fù)時(shí)刻，并如期給予答復(fù)。座談會(huì)后，對(duì)業(yè)戶(hù)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，要及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決。（二十）考勤制度職員上下班必須按時(shí)打卡，不得互相代打卡或不打卡。職員因?qū)ｉT(mén)情況而未打卡時(shí)，需有部門(mén)經(jīng)理或人事主管簽字。每月底項(xiàng)目經(jīng)理辦公室將舊的考勤卡收回依照考勤進(jìn)行核查。項(xiàng)目經(jīng)理辦公室不定時(shí)對(duì)打卡情況進(jìn)行抽查，關(guān)于違紀(jì)職員前兩次給予口頭警告，第三次予簽過(guò)失單及50元的罰款。每月底收齊考勤、加班單、病假單、事假單，考勤卡需一并附上?？记诘暮怂悖阂勒詹块T(mén)報(bào)的考勤，計(jì)算職員出勤。（二十一）公章治理制度公章由項(xiàng)目經(jīng)理辦公室指派專(zhuān)人進(jìn)行保管并設(shè)立公章使用記錄本。批準(zhǔn)后的材料直接交由公章保管人加蓋公章，蓋章后的材料由公章保管人通知公章使用人領(lǐng)取并填齊公章使用記錄本中的各項(xiàng)內(nèi)容。公章保管人須妥善保管公章，不得隨處放置。未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意加蓋公章或借與他人，違者將給予紀(jì)律處分。使用蓋有印章的各種文件、信、函應(yīng)妥善保管，如有遺失應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理辦公室申請(qǐng)作廢。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得攜帶已加蓋公章的空白介紹信。注：上述規(guī)章制度僅是本公司治理體系中的一部分內(nèi)容，由于篇幅所限不能一一提供。我司將在實(shí)際治理運(yùn)作過(guò)程中，引入包括ISO9002質(zhì)量體系在內(nèi)的一整套治理體系，并依照西城文化中心的實(shí)際情況做出調(diào)整，補(bǔ)充、修訂。檔案系統(tǒng)的建立與治理（一）資料檔案的建立1、工程資料、圖紙的保管關(guān)于在接管過(guò)程中，我司接收的工程圖紙、設(shè)備資料、講明書(shū)、保修卡等一系列工程資料，我司將分門(mén)不類(lèi)地造冊(cè)登記并統(tǒng)一存檔保管。2、建立設(shè)備檔案資料卡將治理區(qū)域內(nèi)所有必須列進(jìn)維護(hù)打算范圍的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用講明書(shū)、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按講明書(shū)中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。在設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修過(guò)程中，我司要求技術(shù)人員嚴(yán)格填寫(xiě)上述表格，并上交公司統(tǒng)一存檔保管，以便追溯。3、人事檔案資料卡依照物業(yè)公司人事治理的方針與政策，制訂人事培訓(xùn)等工作的程序和各項(xiàng)規(guī)章制度，按年度編制人事培訓(xùn)工作對(duì)職員的考核的成績(jī)。我司將為每一位職員建立一個(gè)單獨(dú)的檔案，其中將完整地保存該職員的各種資料及培訓(xùn)記錄、考核成績(jī)。4、業(yè)戶(hù)檔案資料卡整理業(yè)戶(hù)檔案,按住宅所在區(qū)域統(tǒng)一編制業(yè)戶(hù)檔案號(hào),并將全部資料輸入電腦備案。關(guān)于該戶(hù)業(yè)戶(hù)與我司的一切往來(lái)函件、投訴信、該棟的維修保養(yǎng)記錄、裝修改造記錄等資料，都將完整地按照時(shí)刻順序給予良好的保存。（二）、資料檔案的治理治理處有完善的檔案治理制度，確保區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備及每戶(hù)的建筑材料、圖紙、每位業(yè)戶(hù)的情況及有關(guān)資料保管完善，易于檢索和追溯。項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)公司各種文檔的治理，建立檔案庫(kù)，實(shí)行專(zhuān)人專(zhuān)管。文檔按其性質(zhì)不同分類(lèi)存放，分類(lèi)登記備案，文檔按其保密程度分為一般文檔、機(jī)密文檔和絕密文檔。檔案借閱制度本檔案是治理區(qū)域的重要財(cái)寶，人人都要愛(ài)惜。無(wú)關(guān)人員不得借閱檔案資料。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將治理區(qū)域的有關(guān)檔案資料借出。治理區(qū)域重要的檔案資料應(yīng)保管原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。檔案資料借閱要履行借閱手續(xù)。每次限借1本，專(zhuān)門(mén)情況報(bào)請(qǐng)工程經(jīng)理同意后方可外借。借期以2天為限，專(zhuān)門(mén)情況下可連續(xù)至1周，到期應(yīng)辦續(xù)借手續(xù)。所借出檔案資料，借閱人不得涂改標(biāo)注，應(yīng)保持版面清潔。5、文檔的保存所有的文檔都須保存文件原件。檔案治理員要定期地核對(duì)、整理文件文本。各部門(mén)所制定的各種規(guī)章制度，政策與程序都須將文件原件及磁盤(pán)文本交于項(xiàng)目經(jīng)理辦公室登記備案。專(zhuān)門(mén)工具及備件清單序號(hào)品名規(guī)格單價(jià)數(shù)量單位金額（元）使用部門(mén)1高壓驗(yàn)電器1，800.001具1，800.00工程部2噪音分貝儀2，500.001臺(tái)2，500.00工程部3遠(yuǎn)紅外測(cè)溫儀800.001臺(tái)800.00工程部4移動(dòng)升降架2，000.001套2，000.00工程部5燃?xì)鈾z漏儀2，500.001臺(tái)2，500.00工程部6風(fēng)速儀1，000.001臺(tái)1，000.00工程部合計(jì)10600.00第六章各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施第一節(jié)物業(yè)治理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾指標(biāo)（一）財(cái)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度、規(guī)定治理進(jìn)行。每年十一月公布下年度預(yù)算。每季度公布物業(yè)治理收支狀況。每年一月公布上年度財(cái)務(wù)決算。嚴(yán)格按規(guī)定治理各項(xiàng)基金，確保基金的安全、合理使用。定期向管委會(huì)匯報(bào)基金使用情況。按時(shí)發(fā)出費(fèi)用收取通知單，保證其準(zhǔn)確性。及時(shí)催收欠款。（二）房屋及公共設(shè)施的維護(hù)房屋完好率98%，維修及時(shí)率98%，100%合格率，其中：1、樓宇結(jié)構(gòu)制定并嚴(yán)格執(zhí)行在施工及裝修等過(guò)程中保證樓宇結(jié)構(gòu)安全的治理措施。2、樓宇外墻A、外墻材料是涂料類(lèi)的，須最少五年一次全面修補(bǔ)及粉刷；平常如有局部脫落，隨時(shí)修補(bǔ)。B、外墻材料是瓷磚或玻璃幕墻，隨時(shí)保持完好并定期（每年一次）清潔，發(fā)覺(jué)損壞隨時(shí)修理。3、天臺(tái)每周一次清理雨水筒及雜物并沖洗。4、圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁、樓梯扶手、門(mén)窗、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、休息椅、噴水池等。每天檢查以上部位是否有粉、油漆脫落、生銹或損壞等現(xiàn)象，并隨時(shí)組織維修。5、管線(xiàn)每天須檢查各種管線(xiàn)是否有油漆、水泥及膠皮的脫落及損壞泄漏，發(fā)覺(jué)問(wèn)題隨時(shí)維修。6、開(kāi)關(guān)每天須檢查是否能正常工作。7、電表、水表、煤氣表每月一次檢查上述表的工作情況。8、圍欄每年定期圍欄刷漆。9、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)明確房屋維修、維護(hù)的規(guī)定及責(zé)任。（三）機(jī)電設(shè)備維護(hù)設(shè)備完好率98%，維修合格率100%其中：按照國(guó)家規(guī)定和設(shè)備使用講明，參照以下范圍制定并嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)所治理的設(shè)備每天、每周、每季及每年的工作時(shí)刻表，對(duì)設(shè)備進(jìn)行規(guī)范操作及維修保養(yǎng)，保證設(shè)備達(dá)到應(yīng)有的性能指標(biāo)。1、供配電設(shè)備2、電氣設(shè)備3、供暖系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)5、保安監(jiān)視系統(tǒng)6、給排水系統(tǒng)7、電視接收系統(tǒng)（四）消防物業(yè)內(nèi)各種消防設(shè)施性能必須達(dá)到國(guó)家的消防要求，消防設(shè)備完好率100%其中：1、定期（每年三次）對(duì)住戶(hù)宣傳有關(guān)消防安全的必要性、消防方案及物業(yè)消防治理規(guī)定，有必要可安排消防演習(xí)。2、建立健全規(guī)章制度，落實(shí)責(zé)任人，明確崗位職責(zé)，掌握消防設(shè)備及器材的規(guī)范操作及安全指標(biāo)。3、每天巡視并檢查消防設(shè)施是否正常，消除火災(zāi)隱患，保證治理范圍內(nèi)用電、用水安全及臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)安全。（五）保安達(dá)到國(guó)家安全部安全部門(mén)的要求發(fā)案率低于0.1%，其中：1、實(shí)行24小時(shí)封閉治理制度。2、來(lái)訪(fǎng)人員治理。A、非營(yíng)業(yè)時(shí)刻來(lái)訪(fǎng)人員，要與到達(dá)地點(diǎn)人員聯(lián)系確認(rèn)，并作好登記。B、營(yíng)業(yè)時(shí)刻來(lái)意不明人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，并做出相應(yīng)指引。C、可疑或精神異常人員不同意進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域范圍。3、物件進(jìn)出治理：A、外運(yùn)大件物品要持有物業(yè)治理處開(kāi)具的《物品出門(mén)單》。B、物業(yè)治理范圍內(nèi)的公用設(shè)施及物品只限在物業(yè)治理范圍內(nèi)使用，任何人不許隨便搬出。C、保安用的器材，包括對(duì)講機(jī)、監(jiān)視器、警棍、武裝帶、消防器材、保安服等不得丟失或帶出物業(yè)治理區(qū)域。（六）保潔達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生部門(mén)的要求，保潔率99%其中：包括樓外清潔及樓道清潔，保持治理區(qū)域范圍內(nèi)各公共場(chǎng)所及附屬設(shè)施沒(méi)有紙屑、煙頭、飲料罐、痰跡、污漬。1、樓外清潔（每天）A、用清潔劑擦抹路燈柱、燈罩、休息椅、摩托車(chē)及自行車(chē)防盜架。B、清潔馬路、停車(chē)棚。C、清潔公用設(shè)備放置房。D、清潔其他公共區(qū)域衛(wèi)生2、樓道清潔（每天）A、清掃樓道，抹扶手，清運(yùn)垃圾；B、用清潔劑拖洗樓道、樓梯、抹扶手、玻璃窗、護(hù)欄、信箱、消防拴、防盜門(mén)；C、擦樓道燈。3、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類(lèi)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率室外部分1馬路和人行道無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過(guò)2個(gè)，無(wú)1厘米以上的石子每天保潔，每小時(shí)循環(huán)一次；樓道口每小時(shí)循環(huán)一次2散水坡和排水溝無(wú)明顯污垢、泥沙；每50平方米煙頭、棉簽或紙屑在2個(gè)以下；每天保潔在8次以上3停車(chē)場(chǎng)、崗?fù)ず妥孕熊?chē)棚無(wú)雜物、紙屑、油污、門(mén)窗玻璃無(wú)灰塵，棚上無(wú)垃圾、蜘蛛網(wǎng)；每天保潔，清掃3次/天自行車(chē)棚頂清掃1次/周4綠化地?zé)o明顯大片樹(shù)葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無(wú)3cm以上的石子，房屋陽(yáng)臺(tái)下每100平方米煙頭或棉簽在5個(gè)以?xún)?nèi)，其他地面100平方米在1以下；每天保潔，3次以上/天5垃圾池（屋）和垃圾箱清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率100%，周?chē)鸁o(wú)污垢，無(wú)積水，清運(yùn)后及時(shí)沖洗，離池或箱2米沒(méi)臭味；日清運(yùn)1次，日清洗1次，每周用洗潔精洗1次6垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)率100%，周?chē)鸁o(wú)明顯污垢，排水暢通，無(wú)污水；日運(yùn)1次，清洗1次7游樂(lè)場(chǎng)地面無(wú)垃圾、紙屑，設(shè)施無(wú)污跡，沙坑不處無(wú)明顯沙石；每天保潔，每小時(shí)循環(huán)1次；每周洗抹一次游樂(lè)設(shè)施8污、雨水井和沙井排水暢通，無(wú)外溢，沙井內(nèi)無(wú)紙屑、煙頭，蓋上無(wú)污垢；沙井每周1次，污、雨水井每月1次9宣傳欄、雕飾無(wú)污跡，無(wú)明顯積塵，無(wú)亂張貼；宣傳欄1次/周，雕飾1次/月10噴水池?zé)o紙屑、雜物，水無(wú)變色或異味；每天保潔，每周換水1次11標(biāo)識(shí)牌、路燈無(wú)積塵，無(wú)亂張貼，無(wú)污跡；標(biāo)識(shí)牌室外1次/半月，室內(nèi)1次/天，路燈1次/月12化糞池進(jìn)排暢通，無(wú)污水外溢；清理1次/年，平常保持暢通室內(nèi)部分1樓道梯級(jí)、自行車(chē)房和走廊地面無(wú)雜物、明顯紙屑、污跡，每個(gè)單元梯級(jí)煙頭不超過(guò)2個(gè)；每個(gè)自行車(chē)房煙頭不超過(guò)5個(gè)，走廊100平方米煙頭不超過(guò)2個(gè)；清掃2次/周；拖抹1次/周，每天保潔1次2墻面、窗、扶手、電子門(mén)、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱、宣傳欄、樓道燈開(kāi)關(guān)無(wú)廣告，無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)痰跡，無(wú)積塵；清抹消防管1次/半月；其他項(xiàng)目均為每周清潔1次3天面、雨蓬無(wú)雜物、垃圾、紙屑、排水口暢通，水溝無(wú)污垢；1次/周4值班室、辦公室整潔、無(wú)雜物，墻面無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)，地面無(wú)污跡；桌椅、沙發(fā)、柜無(wú)灰塵；1次/日5衛(wèi)生間無(wú)痰跡、煙頭、雜物，無(wú)嚴(yán)峻嗅味；2次/日6樓道燈具無(wú)積塵，透明度好；外抹1次/月，取下內(nèi)抹1次/季7水池?zé)o明顯沉淀，無(wú)蟲(chóng)子，池邊底無(wú)明顯結(jié)垢；1次/半年消殺1滅鼠老鼠密度不超過(guò)1%，鼠洞每1萬(wàn)平方米不超過(guò)1個(gè)；樓道、無(wú)明顯鼠跡；投藥：1次/半月堵鼠洞：1次/半月2滅蚊蚊幼蟲(chóng)孳生在5%以下，倉(cāng)庫(kù)或地下室在10%以下，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛；噴藥、投藥：草地和樓道等大面積1次/半月；垃圾池（箱）：1次/周3滅蠅每1萬(wàn)平方米，暴露的蒼蠅孳生地不超過(guò)1處；商店、飲食店和辦公室無(wú)蠅蛆孳生地；噴、投放藥物：1次/半月垃圾池（箱）：1次/半月4滅蟑螂室內(nèi)不超過(guò)5個(gè)，室外污、雨水井不超過(guò)10個(gè)噴藥：1次/月；發(fā)藥（到戶(hù)）：1次/2月4、水箱清洗水箱，每次（每年一次）清洗后的水質(zhì)須經(jīng)市衛(wèi)生防疫站檢驗(yàn)通過(guò)（七）綠化達(dá)到綠化完好率99%標(biāo)準(zhǔn)，其中：1、保證綠化帶無(wú)雜草、不缺水、不死苗。依照花、草、樹(shù)的不同特性，定期（每月一次）修剪；2、樓道及公共區(qū)域內(nèi)宜擺放一些陰生植物，室外宜種一些花期較長(zhǎng)、掉葉較少的植物，并定期修剪、以保證區(qū)內(nèi)四季常青；3、滅蟲(chóng)消殺（每季三次）時(shí)刻應(yīng)盡量選擇在早、晚，以不阻礙行人及公共活動(dòng)，同時(shí)還應(yīng)注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)到處漂移，泳池邊的綠化帶滅蟲(chóng)消殺時(shí)，應(yīng)盡量幸免破壞水質(zhì)。（八）車(chē)輛治理車(chē)輛治理達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)，其中：1、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛治理：非機(jī)動(dòng)車(chē)輛必需按指定的位置停放。2、機(jī)動(dòng)車(chē)治理A、車(chē)輛進(jìn)出要憑出入證；臨時(shí)停車(chē)應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定收費(fèi)。B、車(chē)輛進(jìn)出要查驗(yàn)外觀損傷情況及車(chē)內(nèi)貴重物品。C、車(chē)輛停靠時(shí)應(yīng)隨時(shí)有車(chē)管員在旁協(xié)助；臨時(shí)停車(chē)應(yīng)停在臨時(shí)車(chē)位。D、機(jī)動(dòng)車(chē)在治理區(qū)內(nèi)行駛時(shí)速不得超過(guò)10公里/小時(shí)。第二節(jié)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容及工作措施（一）日常治理內(nèi)容制定整套的物業(yè)治理方案。定期培訓(xùn)各崗位職員，包括禮儀禮貌、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)訓(xùn)練等。為物業(yè)治理處各部門(mén)制定具體治理制度與規(guī)定，并對(duì)各部門(mén)要緊治理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)治理概念與操作手法的培訓(xùn)。修訂各項(xiàng)安全治理制度和各種緊急情況處理程序。修訂各項(xiàng)設(shè)備維修保養(yǎng)打算和檢查制度。建立并完善業(yè)戶(hù)投訴處理程序及日常維修與服務(wù)工作流程。建立并完善的物業(yè)治理檔案系統(tǒng)。檢查清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。建立信息反饋制度。達(dá)到各項(xiàng)治理指標(biāo)。監(jiān)督所有客戶(hù)遵守治理規(guī)定，并對(duì)違反治理規(guī)定，阻礙和阻礙他人生活的行為提出勸解。定期向業(yè)戶(hù)匯報(bào)治理情況。對(duì)客戶(hù)進(jìn)行防火及防盜常識(shí)安全教育，致力使客戶(hù)養(yǎng)成自覺(jué)遵守治理規(guī)則的適應(yīng)。完善各項(xiàng)治理制度，包括職員手冊(cè)，各部門(mén)崗位職責(zé)、客戶(hù)手冊(cè)、裝修守則等。日常公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。滿(mǎn)足客戶(hù)日常清潔、戶(hù)內(nèi)維修的需求，為其提供各種有償特約服務(wù)努力做好企業(yè)文化建設(shè)工作，組織各種豐富多彩的企業(yè)文化活動(dòng)，努力營(yíng)造溫馨、祥和、文明、友善的企業(yè)氛圍。每年定期進(jìn)行客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)，向業(yè)戶(hù)征求對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)及建議。其它依照實(shí)際需要隨時(shí)增加的工作內(nèi)容。（二）入住初期交樓、裝修期間的工作協(xié)助客戶(hù)進(jìn)行交樓驗(yàn)收，并列出返修工程清單。聯(lián)系進(jìn)展商，對(duì)遺漏內(nèi)容返修。從進(jìn)展商手中接收并保管備品、備件，及各類(lèi)有關(guān)圖紙與保養(yǎng)期文件。保存建筑設(shè)計(jì)及施工安裝單位負(fù)責(zé)人信息。隨時(shí)將工程缺陷問(wèn)題及返修情況通知進(jìn)展商。了解客戶(hù)裝修要求，向業(yè)戶(hù)介紹裝修治理規(guī)定。審批客戶(hù)室內(nèi)裝修圖紙及有關(guān)設(shè)計(jì)方案。向客戶(hù)收取裝修按金及有關(guān)費(fèi)用。為客戶(hù)裝修施工人員辦理臨時(shí)施工證。監(jiān)督業(yè)戶(hù)室內(nèi)裝修工程，使其符合裝修治理規(guī)定、消防條例及政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，保證裝修期人身安全、物業(yè)結(jié)構(gòu)安全及財(cái)產(chǎn)安全。連同客戶(hù)共同對(duì)其室內(nèi)裝修工作進(jìn)行驗(yàn)收。協(xié)助客戶(hù)搬入。（三）辦理業(yè)戶(hù)的入住程序（1）入住預(yù)備客戶(hù)服務(wù)部空房主管負(fù)責(zé)組織入住前房屋主體設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝修檢查?？蛻?hù)服務(wù)部物業(yè)戶(hù)管預(yù)備所有文字資料、鑰匙及相關(guān)設(shè)備講明書(shū)。通過(guò)客戶(hù)服務(wù)部的預(yù)備工作，確保房屋狀況良好，交樓資料齊全，為住戶(hù)節(jié)約時(shí)刻，保證入住手續(xù)簡(jiǎn)潔、方便。（2）入住過(guò)程的操縱1）驗(yàn)證收件同意業(yè)戶(hù)的咨詢(xún)，回答各種問(wèn)題。向住戶(hù)交樓時(shí)必須查收由進(jìn)展商簽發(fā)的有關(guān)交樓通知書(shū)，方可辦理交樓手續(xù)。2）住戶(hù)登記協(xié)助住戶(hù)填寫(xiě)“住戶(hù)卡登記表”及“客戶(hù)通訊地址及緊急情況聯(lián)系人登記表”，并將其所有家庭成員的護(hù)照、簽證或身份證復(fù)印存檔。3）鑰匙交接與住戶(hù)當(dāng)面清點(diǎn)所有房間鑰匙，填寫(xiě)“鑰匙交接清單?！?）設(shè)備資料交接與住戶(hù)當(dāng)面清點(diǎn)所有設(shè)備資料、講明書(shū)，填寫(xiě)“設(shè)備及資料交接清單”，請(qǐng)住戶(hù)簽字確認(rèn)。5）驗(yàn)房陪同住戶(hù)前往住宅，登錄水、電、燃?xì)獗淼讛?shù)，檢查所有家俱、房屋設(shè)備及房屋內(nèi)裝狀況，填寫(xiě)“房屋交樓問(wèn)題清單”。6）住戶(hù)入住住戶(hù)入住后，物業(yè)主管需將所有交樓文件整理清晰，并連同住戶(hù)護(hù)照、簽證或身份證復(fù)印件一起交檔案治理員存檔，并為住戶(hù)填寫(xiě)外籍人士臨時(shí)居住登記卡交保安部存檔。（3）業(yè)戶(hù)自行出租房屋的交樓業(yè)戶(hù)托付物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)要求業(yè)戶(hù)出具書(shū)面通知函，講明業(yè)戶(hù)同意該住戶(hù)入住，并明確水、電、氣、電話(huà)費(fèi)及物業(yè)治理費(fèi)的承付方和起止日期。辦理驗(yàn)收證件、住戶(hù)登記、鑰匙交接、查抄水、電、氣表底數(shù)等工作。（4）處理業(yè)戶(hù)投訴流程1、業(yè)戶(hù)投訴的歸口治理業(yè)戶(hù)投訴可能是書(shū)面、電話(huà)、面談、上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)等多種形式。公司各部門(mén)任何人接到投訴后，均應(yīng)轉(zhuǎn)交或轉(zhuǎn)達(dá)給客戶(hù)服務(wù)部有關(guān)物業(yè)主管。有關(guān)物業(yè)主管應(yīng)將業(yè)戶(hù)投訴的情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)戶(hù)投訴記錄表》上。2、業(yè)戶(hù)投訴的轉(zhuǎn)達(dá)和處理客戶(hù)服務(wù)部物業(yè)主管依照投訴內(nèi)容，在一個(gè)工作日內(nèi)將《業(yè)戶(hù)投訴記錄表》送達(dá)被投訴部門(mén)、班組。被投訴的部門(mén)、班組應(yīng)及時(shí)對(duì)投訴的緣故進(jìn)行分析、制定糾正措施，并填寫(xiě)在《業(yè)戶(hù)投訴記錄表》上的“緣故分析與糾正措施”欄內(nèi)，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核和執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)，在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)完成?？蛻?hù)服務(wù)部有關(guān)主管負(fù)責(zé)跟蹤、檢查、驗(yàn)證糾正措施的執(zhí)行情況及效果，并填寫(xiě)在《業(yè)戶(hù)投訴記錄表》上的“糾正措施的驗(yàn)證”欄內(nèi)?？蛻?hù)服務(wù)部有關(guān)主管將處理結(jié)果向業(yè)戶(hù)回復(fù)，詢(xún)問(wèn)業(yè)戶(hù)對(duì)處理結(jié)果是否中意，并填寫(xiě)“業(yè)戶(hù)投訴記錄表”上“回復(fù)”欄，并簽字確認(rèn)，表明公司已對(duì)業(yè)戶(hù)投訴進(jìn)行了處理?；卦L(fǎng)第七章經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算第一節(jié)經(jīng)費(fèi)收支原則物業(yè)公司做為一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，其收入來(lái)源要緊是業(yè)戶(hù)所交納的物業(yè)治理費(fèi)。我司將嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部公布的《物業(yè)治理企業(yè)財(cái)務(wù)治理規(guī)定》（財(cái)基字[1998]7號(hào)）、北京市財(cái)政局印發(fā)的《北京市物業(yè)治理企業(yè)財(cái)務(wù)治理實(shí)施細(xì)則》（京財(cái)建[1999]543號(hào)）、及北京市發(fā)改委、北京市建委印發(fā)的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理方法（試行）》（京發(fā)改［2005］2662號(hào)）等相關(guān)規(guī)定。一）保本微利的原則我司的收費(fèi)項(xiàng)目，都將本著保本微利的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)局審批或經(jīng)業(yè)戶(hù)批準(zhǔn)。在支出方面，將本著“量入為出，盡量節(jié)約”的原則，盡量減少業(yè)戶(hù)的負(fù)擔(dān)。二）帳務(wù)公開(kāi)的原則每年年底，我司將依照本年度的實(shí)際收支情況及下年度的工作打算，擬定下年度的物業(yè)治理收支預(yù)算，報(bào)業(yè)主批閱。每年我司將向全體業(yè)戶(hù)公布一次治理費(fèi)收支收目，使業(yè)戶(hù)明確了解物業(yè)治理費(fèi)收支狀況。如實(shí)際工作中需要支出預(yù)算外的大額費(fèi)用，我司將向業(yè)主提交專(zhuān)題申請(qǐng)，待業(yè)主批準(zhǔn)后再實(shí)施。每年年初，我司將向全體業(yè)戶(hù)公布上一年度的物業(yè)治理收支決算，同意全體業(yè)戶(hù)的監(jiān)督，解答疑問(wèn)。業(yè)主認(rèn)為有必要，也可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師審計(jì)所進(jìn)行審計(jì)。三）維修基金使用原則我司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部、財(cái)政部下發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法》（建住房[1998]213號(hào)），做到“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用”，定期同意業(yè)主的檢查與監(jiān)督?；鹦枋褂脮r(shí)，經(jīng)業(yè)戶(hù)審定后實(shí)施。二、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算1、人工費(fèi)用（單位：元）序號(hào)崗位人員人數(shù)人均月工資標(biāo)準(zhǔn)月總額月份年費(fèi)用總額福利費(fèi)人工費(fèi)用1項(xiàng)目經(jīng)理18000.008000.001296000.0045120.001411200.001.1財(cái)務(wù)人員24000.004000.001248000.0022560.0070560.002部門(mén)經(jīng)理33000.009000.0012108000.0060480.00168480.002.1部門(mén)主管52000.0010000.0012120000.0067200.00187200.002.2綜合維修工211500.0031500.0012378000.00177660.00555660.002.3客服人員141600.0022400.0012268800.00126336.00395136.002.4電梯司機(jī)8900.007200.001286400.0086400.00小計(jì)5492100.001105200.00499356.001604556.002、工程運(yùn)行維護(hù)檢測(cè)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)年費(fèi)用1電梯運(yùn)行維護(hù)檢測(cè)費(fèi)30000.002高壓水泵費(fèi)35000.003弱電系統(tǒng)100000.004工程工具、設(shè)備費(fèi)用5000.005公共區(qū)域各項(xiàng)能耗0.005其他費(fèi)用60000.00合計(jì)230000.003、綠化治理費(fèi)（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)月度費(fèi)用年度費(fèi)用1公區(qū)綠化費(fèi)5000.0060000.002室內(nèi)綠化費(fèi)5000.0060000.00合計(jì)10000.00120000.004、保潔治理費(fèi)用（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)月度費(fèi)用年度費(fèi)用1日常保潔費(fèi)51250.00615000.002外墻保潔費(fèi)15000.00次30000.00合計(jì)645000.005、行政辦公費(fèi)（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)月度費(fèi)用年度費(fèi)用備注1辦公費(fèi)用8000.0096000.00含辦公用品、資料費(fèi)、印刷費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、交通費(fèi)、辦公家具維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)等2折舊費(fèi)用10000.00120000.00固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、3綜合費(fèi)用18000.00216000.00含財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、節(jié)日裝飾、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等合計(jì)36000.00432000.00第二節(jié)經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算西城文化中心項(xiàng)目住宅部分物業(yè)治理費(fèi)測(cè)算明細(xì)序號(hào)項(xiàng)目治理費(fèi)

（元/年）1治理人職員資、社會(huì)保險(xiǎn)及按規(guī)定提取的福利費(fèi)1604556.002物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)230000.003物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)6450004物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)120000.005物業(yè)治理區(qū)域保安費(fèi)477600.006行政辦公費(fèi)432，000.007治理者酬金（8%）280732.488法定稅費(fèi)（按5.5%計(jì)提，不含折舊費(fèi)）208443.87物業(yè)治理費(fèi)合計(jì)3998332.35第八章日常治理第一節(jié)物業(yè)的維修與養(yǎng)護(hù)一、污水井及潛水泵要隨時(shí)對(duì)污水井及潛水泵進(jìn)行維修保養(yǎng)，至少每天應(yīng)做一次巡視檢查。檢查是否有污物堵塞水泵或液位操縱閥失靈的情況發(fā)生。保養(yǎng)內(nèi)容∶1）檢查自控和手控是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2）清理隔油器。3）清理污水井中的雜物。4）清洗泵體。5）檢查水泵是否被雜物堵塞。填寫(xiě)保養(yǎng)記錄卡。二、化糞池應(yīng)與環(huán)衛(wèi)局簽定化糞池清掏合同，由環(huán)衛(wèi)局出專(zhuān)人負(fù)責(zé)、定期清掏。每年配合環(huán)保部門(mén)做排水監(jiān)測(cè)。三、消火栓系統(tǒng)1、操作規(guī)范消火栓測(cè)試應(yīng)有公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并由保衛(wèi)及設(shè)備人員配合，日常巡檢由保安人員完成。非消防人員不得打開(kāi)消火栓或?qū)⑵鋬?nèi)部物品移做它用。2、日常巡查制度（參看下表）序號(hào)檢查樓層檢查內(nèi)容備注1室外消火栓標(biāo)志應(yīng)完整，醒目2消除消火栓周?chē)s物3消火栓外表油漆顏色完整4箱內(nèi)水帶，水輪是否齊全5箱門(mén)開(kāi)關(guān)是否完好6水帶是否霉變、損壞7栓口橡膠圈有無(wú)損壞及丟失8水泵遠(yuǎn)程手動(dòng)按鈕是否完好9消火栓檢修閥是否常開(kāi)巡查人員簽字∶部門(mén)主管簽字∶四、土建專(zhuān)業(yè)工作內(nèi)容一）公寓天花頂板的養(yǎng)護(hù)巡視、檢查、維修、養(yǎng)護(hù)：石膏板污跡、下垂、更換、調(diào)整。紙面石豪板、礦棉板、開(kāi)裂、污跡、下垂。金屬板吊頂修補(bǔ)、調(diào)整。開(kāi)花角線(xiàn)：開(kāi)裂、變形、污跡。修補(bǔ)、翻新。二）墻面部分大樓內(nèi)墻面開(kāi)裂、污跡需修補(bǔ)、翻新、噴涂、油漆。大樓不處幕墻維修由專(zhuān)業(yè)公司做維保。三）踢腳部分：碎裂、脫落需更換、粘貼。四）門(mén)：一般門(mén)開(kāi)裂、變形、油漆起皮、陳舊需修補(bǔ)、更新、油漆。一般門(mén)鎖的修理、更換。鋼制中空金屬門(mén)、電動(dòng)鎖、磁卡鎖、機(jī)械鎖等均由專(zhuān)業(yè)公司做維保。五）地面：地毯的開(kāi)膠、破損需加膠、更換。地磚破損修補(bǔ)。房屋主體及設(shè)施設(shè)備檢修養(yǎng)護(hù)為保證業(yè)戶(hù)的房屋主體及設(shè)施、設(shè)備能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，延長(zhǎng)其使用壽命，本公司將安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每年春、秋兩季進(jìn)行房屋安全普查和各設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)；雨季到來(lái)前還會(huì)安排房屋漏雨檢查及潛水泵性能檢查。六）其它如欄桿油漆翻新、扶手修補(bǔ)、隔板修繕、辦公桌椅修理等。七）公共區(qū)域及土建設(shè)施小規(guī)模裝修變動(dòng)治理方法八）工作程序1、由工程部自行施工或牽頭的施工工程治理提早由專(zhuān)業(yè)工程師報(bào)打算和費(fèi)用預(yù)算?；蜥槍?duì)裝修改造工程推舉至少三個(gè)以上的施工單位進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)實(shí)施方案，費(fèi)用報(bào)價(jià)，工程部負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)審核人共同會(huì)審，按物業(yè)公司程序會(huì)簽