任曉雷《物業(yè)公司和棘手業(yè)主委員會(huì)之間的溝通技術(shù)》

物業(yè)公司和棘手業(yè)主委員會(huì)之間的溝通技術(shù)課程背景：目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間存在著毛肚和分歧，正確處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境和實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值只有妥善處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，物業(yè)管理工作才能有效開(kāi)展，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益就能得到保障。課程目標(biāo)：1、理順物業(yè)管理與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系；2、明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系；3、破解物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)間的矛盾及解決辦法；4、掌握溝通方法與技巧.在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間搭起和諧溝通的橋梁,為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供保障；5、針對(duì)沖突產(chǎn)生的原因,必須采取相應(yīng)措施來(lái)緩解二者間的沖突,改善社區(qū)治理現(xiàn)狀,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。課程大綱：第一部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主與物業(yè)使用人1、業(yè)主與使用人的概念2、業(yè)主的三個(gè)層次3、業(yè)主要具備的三種意識(shí)二、業(yè)主大會(huì)1、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議3、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)三、業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主大會(huì)的基本概念2、業(yè)主委員會(huì)的組成3、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議4、業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)四、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則1、管理規(guī)約2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則第二部分物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系一、契約關(guān)系：各享其權(quán)，各盡其責(zé)1、法律上的平等關(guān)系2、經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系3、工作上的合作關(guān)系二、魚(yú)水關(guān)系：共存共榮，互惠互利三、建立多種有效機(jī)制，是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的關(guān)鍵1、建立約束機(jī)制2、建立信用機(jī)制（合作伙伴）建立溝通機(jī)制建立合作機(jī)制建立協(xié)調(diào)機(jī)制：第三部分業(yè)主委員會(huì)日常規(guī)范運(yùn)作工作內(nèi)容一、召集和主持業(yè)主大會(huì)二、審議決定維修基金和共用設(shè)施專用基金的使用三、采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同四、審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)物業(yè)年度管理計(jì)劃、物業(yè)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目五、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)六、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)管理工作七、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定八、遵守和履行物業(yè)委托管理合同九、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)十、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合十一、提請(qǐng)物業(yè)管理公司和政府有關(guān)部門(mén)處理的事項(xiàng)必須以書(shū)面形式送達(dá)第四部分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)關(guān)系一、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)“三方互動(dòng)”1、社區(qū)建設(shè)和管理涉及到四個(gè)方面的關(guān)系2、對(duì)居委會(huì)而言,協(xié)調(diào)者,監(jiān)督者3、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,一定要理順居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系二、積極溝通物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)三方關(guān)系1、要形成業(yè)委會(huì)的自治管理、居委會(huì)的社區(qū)管理、物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的局面。2、要強(qiáng)調(diào)居委會(huì)與業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系是一種監(jiān)督與協(xié)調(diào)的關(guān)系。3、居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)三、三方共同建設(shè)小區(qū)的社區(qū)文化1、社區(qū)文化的需求分析2、社區(qū)文化的建設(shè)思路第五部分物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)間的矛盾及根源1、收費(fèi)問(wèn)題2、財(cái)務(wù)管理問(wèn)題3、公共設(shè)施設(shè)備維修不當(dāng)4、服務(wù)質(zhì)量差5、管理水平低6、治安消費(fèi)漏洞多7、物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同約定的其他各種義務(wù)第六部分物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)的措施一、守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，也要敢于維權(quán)。1、施工設(shè)計(jì)階段的遺留問(wèn)題進(jìn)行專業(yè)分