武漢住宅發(fā)展?fàn)顩r及趨勢市場調(diào)研報告

135/1352008年武漢市住宅進(jìn)展?fàn)顩r及趨勢調(diào)研報告前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)峻的雨雪冰凍災(zāi)難；8月8日北京奧運會的盛大進(jìn)行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的阻礙逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的阻礙有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅進(jìn)展?fàn)顩r、趨勢進(jìn)行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及阻礙（一）宏觀經(jīng)濟研究1、三大需求增長“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實際出口增長明顯回落，且順差減少、社會消費品零售總額增長。2、經(jīng)濟增速明顯回落，通貨膨脹嚴(yán)峻3、工業(yè)增速明顯回落.企業(yè)效益大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況（二）政策走勢與情況分析（宏觀與微觀）1、行政政策2、金融政策3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：1、一線都市2、武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價量對比分析）2）09年趨勢推斷3、各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析（三）盤龍城重點樓盤戰(zhàn)略與走勢分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析(一)現(xiàn)時期購房者特征（二）購房者需求（三）從強勢促銷策略分析成功案列五、價格與銷售趨勢對比分析探討六、總結(jié)及建議特不話題：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司）研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)峻的雨雪冰凍災(zāi)難；8月8日北京奧運會的盛大進(jìn)行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的阻礙逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的阻礙有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅進(jìn)展?fàn)顩r、趨勢進(jìn)行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及阻礙（一）宏觀經(jīng)濟研究我國經(jīng)濟增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。今年以來，經(jīng)濟增長呈逐季回落的態(tài)勢。經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素阻礙導(dǎo)致經(jīng)濟增長出現(xiàn)“拐點”性變化：由美國次貸危機引發(fā)的世界經(jīng)濟增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進(jìn)退兩難；在匯率升值、國際經(jīng)濟萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟形勢面臨調(diào)整，國際需求開始萎縮，導(dǎo)致中國出口量的降低；同時，國內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經(jīng)濟增長帶來專門大沖擊。持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。內(nèi)生需求增長放慢，要緊是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。重大自然災(zāi)難的頻繁發(fā)生也對經(jīng)濟造成一定不利阻礙。從今年開始，我國經(jīng)濟由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，可能這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時刻。阻礙具體表現(xiàn)在：1.經(jīng)濟增速回落，通脹壓力變大。初步可能，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右，增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創(chuàng)新高，達(dá)6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個月回落，以后幾個月將接著小幅回落，其中食品價格回落是主因。2.三大需求增長“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資實際增長明顯回落。1-8月，累計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)名義投資同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實降”，初步可能，全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實際投資增長15%左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少?？赡苋瓿隹?.44萬億美元，同比增長18%；進(jìn)口1.19萬億美元，同比增長24%。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費增長創(chuàng)新高。1~8月，社會消費品零售總額同比增長21.9%，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13%以上。初步可能，全年社會消費品零售總額名義增長20.7%左右，實際增長13.3%。3.工業(yè)增速回落，企業(yè)效益大幅下滑。受國內(nèi)多重自然災(zāi)難和出口放緩以及奧運期間個不施工企業(yè)停工等因素阻礙，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢。1~8月，累計規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長15.7%，比去年同期回落2.7個百分點。奧運后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能接著有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢可不能改變，可能全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能接著大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況：2008年中國都市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大都市房價，出現(xiàn)了明顯下降?？赡芤院笞》渴袌鰧⒔又兔?，加上貸款緊縮因素，可能會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，可能會持續(xù)較長時刻。這一情況必定會阻礙到房地產(chǎn)投資增長。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，許多資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，通過一段時刻的博弈，價格開始調(diào)整。

08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行要緊采取了提高預(yù)備金率的手段來緊縮銀根、應(yīng)付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。1、行政政策1）土地政策國土部：2008年起建設(shè)用地實行動態(tài)備案掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

同時，該通知還提出“對閑置土地特不是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體方法”。對閑置土地特不是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地治理法建立完善土地執(zhí)法發(fā)覺機制、制止機制、部門聯(lián)動機制和問責(zé)獎懲制度等。中國將每10年進(jìn)行一次全國土地調(diào)查重點調(diào)查差不多農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括差不多農(nóng)田的數(shù)量、分布和愛護(hù)狀況。中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地2008年5月29日中國中紀(jì)委、國土資源部等五個部委聯(lián)合發(fā)表《違反土地治理規(guī)定行為處分方法》國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時刻，同時規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時刻最長不得超過三年國土部：2008年起建設(shè)用地實行動態(tài)備案有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導(dǎo)市場開發(fā)，督促各地公布08、09年住房建設(shè)打算，加強閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：2008年1月13日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈價格違法行為行政處罰規(guī)定〉的決定》，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動價格過高上漲的行為屬于哄抬價格。2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅裝飾裝修治理的通知》，要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓舞新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。2008年10月22日經(jīng)國務(wù)院同意，財政部、國家稅務(wù)總局22日宣布：

1、2008/11/1/起，個人首次購買90平方米及以下一般住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；

2、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、10/27/起，首次購房/貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

4、首次購房首付比例下調(diào)至20%。

5、公積金各檔次利率分不下調(diào)0.27%。

6、明確支持地點政府救市。這是08年以來中央政府首次明文出臺鼓舞住房消費的收費減免政策，推動購房消費，這一政策的出臺關(guān)于長期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的阻礙。2008年11月9日，國務(wù)院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，講它“是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)進(jìn)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和進(jìn)展至關(guān)重要，關(guān)于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用”

實行積極財政和適度寬松貨幣政策

國務(wù)院常務(wù)會議提出，當(dāng)前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建。2008年12月17日，國務(wù)院公布了第二套房政策，進(jìn)一步鼓舞一般商品住房消費對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套一般自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買一般自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買一般住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買一般住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應(yīng)該審時度勢。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機需求；而現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依照市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。一、加大保障性住房建設(shè)力度1、爭取用3年時刻差不多解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。2、多渠道籌集建設(shè)資金。3、開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點。二、進(jìn)一步鼓舞一般商品住房消費1、加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。2、對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化1、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。2、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。3、取消都市房地產(chǎn)稅。四、強化地點人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)1、落實地點人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。2、因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測1、接著加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。2、加強監(jiān)督檢查。六、積極營造良好的輿論氛圍堅持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓舞住房合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風(fēng)險意識的宣傳和教育工作。2、金融政策動身點是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來絲絲暖意。1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款預(yù)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時下調(diào)。2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率。這是自2004年以來中國央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款預(yù)備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極觀點布滿著整個房地產(chǎn)市場。2008年10月8日，央行宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其它期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從１０月１５日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點，這是央行近９年來首次下調(diào)所有存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率。這一系列"降率免稅"組合拳，關(guān)于保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快進(jìn)展、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個利好消息。2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87％下調(diào)至3.60％，下調(diào)0.27個百分點。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93％下調(diào)至6.66％，下調(diào)0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個基點。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。此次降息是房地產(chǎn)市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財務(wù)成本，刺激住房消費需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴大消費的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當(dāng)前市場消費低迷的一場“及時雨”，更是對房地產(chǎn)的利好消息。此次降息的目的是擴大國內(nèi)消費需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到好處。而房價會否受到阻礙，是回升或是接著下滑，這要看開發(fā)商、購房者等幾種力量的對比會發(fā)生如何樣的變化。但能夠確信的是央行此舉使樓市成交量有所回升。2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.52%下調(diào)到2.25%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.67%下調(diào)到5.4%，下調(diào)0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率由現(xiàn)行的16%下調(diào)到15.5%，下調(diào)0.5個百分點。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”采取松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場強勁的需求。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款預(yù)備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)整要緊是針對整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境。近年來國家在按揭、稅費等方面對房地產(chǎn)實施限制政策，以后一段時刻假如房地產(chǎn)行業(yè)依舊不景氣，國家還會出臺更多松綁政策。目前不管是中國經(jīng)濟依舊全球經(jīng)濟都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款預(yù)備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對開發(fā)商來講絕對是利好消息。因為現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對極缺鈔票的開發(fā)商來講是專門好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對房地產(chǎn)的阻礙不能立竿見影，但仍然是接著利好，刺激消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良好的運行。當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)健康消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。然而房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵依舊在于全然經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。2）09年貨幣政策特點：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流淌性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用。對首次購房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構(gòu)成的雙重利好更為顯著；同時，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。這一強勢舉措顯現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場環(huán)境下重新樹立市場信心的決心。3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日中國建設(shè)銀行24日公布，將加大對居民購買一般自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。建行表示，貸款利率和首款比例將具體依照借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系一般住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)不確定。對居民首次購買一般自住房和改善型一般自住房的貸款需求，貸款利率能夠給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對居民購買其它類型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。

同時，建行將加強治理，有效操縱貸款風(fēng)險。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當(dāng)提高首付款比例。此外，建行將實施區(qū)域化、差不化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風(fēng)險，制定差不化的貸款政策，不搞一刀切。例如對一般住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對一般住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。國家購房新政出臺前后對比表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對居民首次購買一般自住房和改善型一般自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買一般自住房和改善型一般自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%對居民首次購買一般自住房和改善型一般自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、各檔次利率分不下調(diào)0.27個百分點公積金貸款5年以下（含）4.32，五年以上4.86公積金貸款五年以上（含）47.05五年以上4.59公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，同時是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負(fù)擔(dān)個人所得稅增值部分20%個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，同時市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率一般住房稅率1.5%一般住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（3年內(nèi)房產(chǎn)按0.5%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的一般住房對外銷售不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅超過2年的一般住房營業(yè)稅5.55%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量一般住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：1、房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（年利率為5.229%）；每月還款額為5382元，按原政策（年利率為6.35%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元2、房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（公積金利率4.59%），每月還款額為6156.8元。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計算。按原政策（商業(yè)利率6.35%，公積金率4.86%）；每月還款額為6174.6元。每月月還款差額為17.6元（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價促銷，一線都市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。然而許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線都市成交量回升開始回暖依舊回光返照？1、一線都市深圳、上海、北京和廣州四大一線都市房地產(chǎn)市場進(jìn)展較為成熟，往往成為中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線都市分析參考的對象。在一系列中央和地點穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價等因素共同刺激下，11月份國內(nèi)一線都市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳都市樓市出現(xiàn)回暖跡象。北京11月簽約量環(huán)比增48%來自北京市房地產(chǎn)交易治理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達(dá)到48%。據(jù)統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價促銷措施，尤其是一些新盤項目價格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。上海11月預(yù)售面積環(huán)比增36%依照上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分不增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分不增加75%和68%。來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。看房者明顯增多，有中介門店表示“比政策出臺前增加了三成”。廣州新政后月成交量漲30%據(jù)廣州房地產(chǎn)治理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。價格已成為市場成交的要緊推動因素。廣東中原地產(chǎn)李海分析講，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺需要消化期，效果還未能立即在市場得到全面體現(xiàn)，但對提升樓市信心有長遠(yuǎn)的阻礙。深圳新房二手房成交量回升來自深圳市國土房管局的最新統(tǒng)計表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個月周成交量的新高。據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體價格較低，得到了許多購房者的認(rèn)可。如新華城以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的6000多元每平方米的價格開盤，開盤當(dāng)天就售出近300套。深圳世華地產(chǎn)的銷售人員講，自降息政策出臺，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒結(jié)束據(jù)北京市房地產(chǎn)交易治理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，只是政策性住房占到了半壁江山。其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，占總成交量的56.3%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國一線都市出現(xiàn)成交增長的情況，專門大程度上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由一般商品房成交所推動。同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場同意度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場主導(dǎo)地位，這都專門難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。顯然，將樓市成交量上升與市場開始復(fù)蘇畫等號還為時過早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不僅僅是北京，全國許多在今年第四季度推出保障房的都市都出現(xiàn)了類似情況。一般商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯，樓市的整體復(fù)蘇有賴于整體經(jīng)濟的回暖，房價下行趨勢可不能專門快扭轉(zhuǎn)。以后幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線都市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線都市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此一般商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯。樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟回暖現(xiàn)在談樓市將走出寒冬還為時尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。一是房貸利率下降等新政促進(jìn)了部分購房交易，但一些都市開發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導(dǎo)致交易上升的供給方動力，這反而講明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因為10月市場過于低迷，11月的成交回升并不代表市場差不多走出低谷。在股市投資無法恢復(fù)收益的情況下，專門多剛性需求的購房意愿將接著延后。2、武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況◆主城區(qū)商品住宅價格走勢分析11月份(11月1日-11月30日)，通過對武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)在售樓盤402個，成交均價為5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅為2.5%，與去年同期相比，跌幅達(dá)2.4%;月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，增幅為29.74%，同比減少45.58%。十一月份每周樓市走勢圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價情況十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價情況(單位:元/平米)670790111313459575472.635369.295442.475357.565301.3102004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數(shù)銷售均價上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中能夠看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加?！舨煌瑧粜蜕唐纷≌山粌r格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，達(dá)5837.06元/平方米，與上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅為2.87%;120-140平方米戶型成交均價最低，為5142.23元/平方米;與上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅為2.60%;90—120平方米及90平方米以下的戶型成交均價則分不為5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：11月樓市呈現(xiàn)價跌量增之勢，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比倍增成交總套數(shù)：11月共成交商品住房11192套，較10月5282套增加5910套，增幅達(dá)到112%，較去年同期增長20.34%；成交總面積：11月共成交商品住房108.97萬㎡，較10月53.08萬㎡增加55.89萬㎡，增幅達(dá)到105%，較去年同期增長6.92%；成交總金額：11月商品房成交金額為48.74億元，較10月25.72億元增加23.02億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟危機的阻礙進(jìn)一步擴大、房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深入的當(dāng)下，開發(fā)商在年末資金回籠的壓力下，各項目價格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。成交均價環(huán)比下降7%，同比降幅也達(dá)到了23%。同時受剛性主流需求群體的阻礙，中、小戶型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%。能夠預(yù)見，以后2年內(nèi)，以中低價位、中小面積為主的市場供需結(jié)構(gòu)將成主流。成交均價環(huán)比跌幅達(dá)8%，“以價換量”之勢仍將持續(xù)11月全市商品房成交均價為4473元/㎡，相較上月下降372元/㎡，環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323元/㎡，環(huán)比降幅達(dá)到22%。目前全市的整體成交價格處于全面下調(diào)的時期，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價格下調(diào)的號角，起價跌破5000關(guān)口，對全市中高端樓盤價格阻礙顯著：愛家國際華城起價4650元/㎡、東湖春樹里起價4888元/㎡、昔日地王——復(fù)地東湖國際高層起價僅6200元/㎡……，短期內(nèi)“以價換量”之勢仍將持續(xù)。2）09年趨勢推斷價格會逐漸趨于合理。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增加，武漢房市以后的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進(jìn)入一個可維持的空間。供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。市場集中度會得以提高。

隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等緣故，一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。政府行為會得以規(guī)范。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地點政府）及其官員在土地交易、都市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。

總之，房地產(chǎn)市場在通過此輪調(diào)整后，會進(jìn)入到把一個健康、繁榮、快速進(jìn)展的新時代。3、“爭論性”話題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志”近來，全國一線都市房地產(chǎn)市場，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商降價促銷的雙重推動下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，然而回暖的樓市能否持續(xù)升溫。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的推斷，萬不可過分樂觀。他形象地講：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出“三四年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地震。實際上，不僅許多預(yù)備購房的年輕人在王石的阻礙下放棄了買房的方法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場。整整一年后的12月24日，王石卻對原先的講法改了口?；蛟S是來自市場的壓力實在太大，他第一次表態(tài)講，原先所講的三四年后再買房者僅僅是指臨時買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。市場壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場情況會更糟糕。假如講，年初王石和萬科在上海等地發(fā)動的“元宵節(jié)小幅度打折”，能夠看作是王石踩準(zhǔn)市場節(jié)拍的成功之舉的話，隨后的萬科全國范圍的大幅度降價，則讓王石和萬科背負(fù)了眾多的罵名。在萬科大幅降價后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負(fù)面阻礙。萬科盡管通過大幅降價促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的阻礙，連續(xù)多個月銷售額環(huán)比負(fù)增長，同時從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟走勢已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟就會完全起來了？在經(jīng)濟學(xué)上，經(jīng)濟走勢有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟下來了見地之后就起來了，這是最好的。L型是經(jīng)濟下來了之后會在低位持續(xù)運行。W型是上下起伏，波動較大。至于中國經(jīng)濟走勢會按照哪一種類型，要到下一時期再看，因為不確定因素太多。中國經(jīng)濟此次所受的阻礙，實際上是三種阻礙疊加在一起，除了金融危機的阻礙外，中國經(jīng)濟運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機的沖擊，中國經(jīng)濟也不可能一直在高位運行。同時，多年以來積壓下來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來，也對中國經(jīng)濟產(chǎn)生阻礙。4）易憲容：救市政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)峻經(jīng)濟問題世界各國政府的救市政策推動股價及經(jīng)濟快速上漲，然而如此的經(jīng)濟政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)峻的經(jīng)濟問題，確實是有一個新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺，對整個經(jīng)濟的恢復(fù)、對股市信心的恢復(fù)，會起到專門大作用；然而，假如世界各國政府在經(jīng)濟恢復(fù)以后，不能對整個政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個新的泡沫就會出現(xiàn)。中央政府講要4萬億投資，他們來了個18萬億。地點政府都希望通過如此的一個機會來加大對自己投資的力度，因此假如投資快速擴張，中國在明年一定會掀起一個投資快速增長的熱潮，整個信貸快速增長。今年貨幣政策表面上要從緊，但實際上沒有緊，明年在那個基礎(chǔ)上，假如快速擴張，能夠講整個金融市場它的鈔票涌流出來是必定的。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊：針對中國經(jīng)濟以及整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點，通過他們的話題，卻不難看出：樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟回暖，消費者對以后經(jīng)濟形勢的推斷不明朗，消費意愿可能隨著實體經(jīng)濟的下滑進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，以后的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。房地產(chǎn)市場將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競爭格局。中國的經(jīng)濟在經(jīng)歷過一個快速進(jìn)展時期后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性調(diào)整時期。政府為促進(jìn)經(jīng)濟的進(jìn)展，采取了一系列“救市政策”，對整個經(jīng)濟信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長21.3%，增幅比上月回落3.8個百分點。其中住宅投資337.39億元，增長25.5%，經(jīng)濟適用房完成投資34.18億元，增長70.6%。房屋施工面積3324.37萬平方米，增長10.5%;商品房銷售面積574.43萬平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價浪潮中苦苦支撐，然而卻未能直接帶動銷售。而11月的樓市新政關(guān)于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤備案量盡管有所減少，然而主城區(qū)的樓盤供應(yīng)反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在現(xiàn)在開盤。然而新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而以后宏觀形勢的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”（二）11月土地掛牌情況本月共出臺兩次土地掛牌交易公告，分不為2008年第9號公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號公告推出6宗掛牌交易地塊。其中9號公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，整體出讓規(guī)模為195931.2平方米（約293.9畝），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質(zhì)上，除066號中北路地塊以及067號常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對以后預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤Ｒ虼?，本次掛牌?宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反應(yīng)來講話。（三）11月土地成交情況12月3日上午9時30分，由武商集團(tuán)以10.7億元競得江漢區(qū)滑坡路【P（2008）062號】土地的使用權(quán)，其樓面地價為達(dá)到6688元/㎡，土地單價達(dá)到2229萬元/畝。此次武商集團(tuán)競得成功，摩爾擴建打算得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴建部分含8層的購物中心、50層的五星級商務(wù)酒店以及8層休閑游樂中心等。可能將于2011年投入運營。三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)6845.936945.72-99.79-1.44%6.90%古田片區(qū)4987.515012.38-24.87-0.50%-0.47%二七、后湖片區(qū)4862.724001.87-139.15-2.78%-0.67%東西湖區(qū)4203.154322.58-119.43-2.76%-6.22%武昌武昌中心區(qū)6812.346951.36-139.02.-2.00%8.05%青山區(qū)4259.364412.74153.38-3.48%-7.33%南湖區(qū)4906.735017.42-110.69-2.21%-0.14%關(guān)山區(qū)5011.245124.73-113.49-2.21%-2.45%漢陽漢陽中心區(qū)5431.075582.84-151.77-2.72%-1.56%沌口片4028.754123.51-94.76-2.30%-1.08%全市5429.755569.12-139.37-2.50%-2.39%通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價能夠看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，達(dá)到6845.93元/平方米，沌口片區(qū)成交均價最低，為4028.75元/平方米;而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，漲幅達(dá)到8.05%。其次是漢口中心區(qū)，漲幅為6.9%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)584562223.91%-51.93%古田片區(qū)2181279171.65%-57.00%二七、后湖片區(qū)45834811031.61%-33.91%東西湖區(qū)39328510837.89%-53.71%武昌武昌中心區(qū)78561816727.02%50.50%青山區(qū)82642843.75%-36.55%南湖區(qū)51327723685.20%56.88%關(guān)山區(qū)724692324.62%-51.15%漢陽漢陽中心區(qū)39422716773.57%-36.86%沌口片102781417.95%-76.23%全市4253327897529.74%-45.58%由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著專門大的關(guān)系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加?！魪慕紖^(qū)到市中心樓盤均大幅跳水樓盤的降價差不多不是新聞，而降多少才是話題。這波降價大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再阻礙到市中心樓盤。通過10月份秋季房交會上的大幅度降價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價格，差不多與當(dāng)?shù)?006年底時的價格相當(dāng)。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，價格戰(zhàn)差不多到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交價格又回到2007年初，部分樓盤的價格差不多接近成本價，有的可能低于成本價。光谷片區(qū)樓盤價格戰(zhàn)也特不猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價。如當(dāng)代國際花園，從上半年最高均價6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價房。南湖片區(qū)的多個樓盤，均價差不多從最高點的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安·璞園均價4300元/㎡，保利·心語開盤價低至4000元/㎡。假如上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價。上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價，拉開了中心城區(qū)降價的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/㎡以下。郊區(qū)樓盤因供應(yīng)量大不得不大降價，降價過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價，兩輪之后多個樓盤降價超過20%。武漢市國土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市商品房均價下跌10.01%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。◆年末看房者熱情被點燃在上月底央行大幅降息、樓盤降價“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場負(fù)責(zé)人付崇武講，周末兩天共接待了500多位看房人，比平常一周的客流還大。在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期降價猛的樓盤，人越多。據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計，11月份武漢已賣出超過1萬套新房，單月銷量逼近今年第三季度13869套的總銷售量。盡管這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)約各種費用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價”的力量。（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析住宅漢口區(qū)域1、漢口房地產(chǎn)市場進(jìn)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展的要緊特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的要緊聚攏區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)不管從產(chǎn)品定位依舊創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對都市的阻礙力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)接著呈現(xiàn)出積極的進(jìn)展態(tài)勢。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項目的消化速度盡管有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。2、漢口商品住宅進(jìn)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排不墅為主。價格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價水平在6500元/平方米以上，均價在6500元/平方米以下物業(yè)要緊集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。供求特征：全市商品房銷售項目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口區(qū)域樓盤供求差不多平衡。消費者特征：公務(wù)員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂的都市文化特征。3、2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售差不多分析商品住宅價格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時刻內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，漢口住宅均價達(dá)到6387.26元/平方米，與去年同期相比，價格增長了30.67%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策阻礙，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，減少了39.52%。如下圖：20072007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷售情況（單位：元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159305712.155716.835663.925562.495279.184837.254458.634282.584186.744032.733994.383932.373968.460200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷售套數(shù)銷售均價從上圖能夠看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)依舊相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤要緊集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤要緊聚攏在東西湖、后湖和古田區(qū)域。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場同意情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。同時，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房價將有一定升值空間。漢口商品住宅市場供求關(guān)系（1）、2008年漢口商品住房市場總?cè)萘考s為4萬套，第一季度市場容量(總需求)8千套，總供給1.8套，供需比2.25：1可能2008年漢口住房市場全年的市場總?cè)萘考s為4萬套，其中，第一季度的市場容量為8千套，而第一季度市場的實際總供給量是1.8萬套，供給差不多遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到2.25：1。（2）、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為幸免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在2005年對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2005年-2007年，全市舊城改造拆遷面積為151.58萬平方米，同比下降36.2%;拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%。同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和對80個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進(jìn)行第二次或多次購買行為的占到59%，其中，包含了改善居住和投資購房等動因，由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的阻礙最大，成為住房市場中可伸縮性的需求。漢口作為武漢房產(chǎn)投資的要緊區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。（3）、購房者對漢口中心城區(qū)的住宅偏好度高潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好要緊集中于漢口中心城區(qū)，但受到該區(qū)高房價阻礙，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在不的片區(qū)尋求替代品。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭分明的地理特征也使各區(qū)域的房地產(chǎn)消費以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽的本地購房者占到72%—80%。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費意識最強，在外地購房者的選擇區(qū)域上，漢口要略高于其它兩鎮(zhèn)。在具體位置上，前進(jìn)一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比較看重的地段。漢口各區(qū)域住宅市場進(jìn)展概況漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、東西湖區(qū)四個大的片區(qū)組成，依照其房地產(chǎn)進(jìn)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅進(jìn)展特征進(jìn)行分析：漢口中心區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅平均價格為6692.37元/平方米，住宅銷售套數(shù)為256套.漢口中心區(qū)2月成交均價為6692.37元/平方米，較上月上漲43.43元/平方米，漲幅0.65%。本月成交套數(shù)256套。從目前市場情況看，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量接著有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。二七、后湖片區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價為5088.69元/平方米，較上月上漲39.97元/平方米，漲幅0.79%。本月成交套數(shù)245套。房地產(chǎn)市場運行特點：(1)價格在5000—6000元/平方米的項目銷售分額明顯增加。(2)新項目價格定位較為集中，從新增項目的價格定位來看，區(qū)域要緊集中于5000元/平方米——6000元/平方米。（3）從區(qū)域來看，在產(chǎn)品類型上要緊以小高層為主。（4）從銷售情況來看，許多臨近交房的項目實際銷售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。古田片區(qū)：2008年2月該區(qū)成交均價為5214.43元/平方米，較上月上漲20.18元/平方米，漲幅0.39%。本月成交套數(shù)64套。從樓市新增供應(yīng)量來看，新項目較少，在售樓盤多為前期項目的延伸。從08年第一季度的住房新增面積和銷售面積的對比來看，開發(fā)商對中小戶型的開發(fā)支持力度正逐步加大。房地產(chǎn)市場運行特點：(1)房地產(chǎn)開發(fā)較為集中，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項目開發(fā)最為活躍。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分不規(guī)劃為古田的居住組團(tuán)和旅游觀光組團(tuán)，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢，交通及配套設(shè)施的完善促進(jìn)了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。(2)輕軌的建設(shè)提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。輕軌二期橫貫整個古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費市場的心理地位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充分體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢。(3)產(chǎn)品形態(tài)向高層進(jìn)展古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產(chǎn)品，價格多在5000-7000元/平方米之間。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。東西湖區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價為4632.54元/平方米，較上月上漲21.48元/平方米，漲幅0.47%。本月成交套數(shù)147套。該區(qū)域價格在5000元/平方米以下的項目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高價格項目銷售比重有所上升。房地產(chǎn)市場運行特點：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場銷售的主流產(chǎn)品，平均價格為4721.65元/平方米，項目優(yōu)勢更多的體現(xiàn)在產(chǎn)品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。在產(chǎn)品形態(tài)上，由于項目盤量較大，差不多涵蓋了不墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。（2）在產(chǎn)品規(guī)劃建設(shè)方面，目前要緊以中端市場尋求創(chuàng)新和突破，在面對區(qū)域競爭時具有產(chǎn)品和價格的雙重比較優(yōu)勢(產(chǎn)品同檔時價格低、價格同檔時產(chǎn)品優(yōu))，目前，已形成了以單一或多個項目為代表的高尚生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。（3）受道路交通條件的阻礙，東西湖區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布較為分散，缺少一個"核心"。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標(biāo)客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務(wù)設(shè)施水平較低，服務(wù)的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。漢口區(qū)域項目分析：武漢天地作為目前武漢市高端樓盤之一，其代表性毋庸置疑；澳門銀座最近價格起伏較大，也應(yīng)關(guān)注；沿海賽洛城在武漢經(jīng)歷了武漢市樓盤的巔峰和低谷而依舊頗有口碑。武漢天地進(jìn)展商武漢瑞安天地房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司代理商武漢瑞安天地房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司占地面積612000平方米車位128總戶數(shù)182主力面積137.78㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價10000元/㎡高價15000元/㎡均價11995元/㎡總建面1400000平方米容積率2.30

綠化率30%物業(yè)治理單位\o""新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)2.80元/平方米·月分析：所處地段交通便利，生活教育設(shè)施配套齊全以及開發(fā)商的品牌差不多上本樓盤的亮點，使其成為目前武漢市標(biāo)志性樓盤之一。然而其價格是其購買抗性的要緊方面。澳門銀座進(jìn)展商湖北國新置業(yè)有限公司代理商易居中國武漢事業(yè)部占地面積2701.10平方米車位三層地上總戶數(shù)296主力面積75㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價5800元/㎡高價8400元/㎡均價6800元/㎡總建面18670.10平方米容積率10.10

綠化率6.34%物業(yè)治理單位\o""文風(fēng)物業(yè)公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)1.80元/平方米·月優(yōu)惠活動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成，總價25.8萬元起。分析：澳門銀座”項目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教育醫(yī)療購物等配套設(shè)施完善，交通便捷環(huán)境怡人，鬧中取靜，適宜居住。戶型設(shè)計相對較差，精裝修房屋質(zhì)量粗糙。沿海賽洛城進(jìn)展商沿海綠色家園進(jìn)展（武漢）有限公司代理商廈門新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司占地面積967150平方米車位車位數(shù)3517個，車戶比約1：1.5總戶數(shù)7500套主力面積86㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價3285元/㎡高價4500元/㎡均價3600元/㎡總建面1500000平方米容積率1.60

綠化率39%物業(yè)治理單位\o""美佳物業(yè)治理（武漢）有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)0.90元/平方米·月分析：沿海賽洛城規(guī)劃了世界風(fēng)情五大主題公園，綠化以及人文設(shè)施是它最大的特色。目前最大的問題確實是交通。該項目處在東西湖區(qū)，遠(yuǎn)離漢口商圈中心，購物娛樂不是專門便利。武昌區(qū)域1、2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售差不多分析(1)、商品住宅價格與銷量分析隨著近幾年的進(jìn)展，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)展的如火如荼，商品房價格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2008年第二季度，其商品房住宅均價達(dá)6495.79元/平方米，與去年同期相比，增長了34.8%。在銷量方面，2008年第二季度銷量為3084套，比同期減少了67.44%如下：區(qū)域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度銷售均價3504.33708.154259.374368.384614.224818.735341.395895.176139.546495.79銷售套數(shù)702493378425995347929472153521251835173084(2)、武昌商品住宅市場供求銷關(guān)系1）、據(jù)數(shù)據(jù)可能2008年武昌住房市場上半年的上市量為132.61萬平方米，上半年市場的總銷量為87.92萬平方米，供給差不多遠(yuǎn)大于銷售，供銷比例達(dá)到1.51：1。2）、要緊銷售的住宅產(chǎn)品價格集中在5000-6000元/平方米5000—6000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的35%以上，8000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升，市場上8000元/平方米以上產(chǎn)品的增多是帶動相應(yīng)購房需求增長的有力因素，同理，5000元/平方米以下產(chǎn)品的銷量逐步遞減。3）、上半年要緊銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米，占武昌總銷量的34.95%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢。2、武昌各區(qū)域住宅市場進(jìn)展概況武昌目前由武昌中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、南湖片區(qū)三個區(qū)域組成，下文將重點對2個區(qū)域住宅進(jìn)展特征進(jìn)行分析：武昌中心區(qū)2008年上半年武昌中心區(qū)成交均價為6824.39元/平方米，較去年同期上漲2338.16元/平方米，漲幅為52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，較去年同期下降58.90%。武昌中心區(qū)成為08年上半年房價上漲最多的區(qū)域，每平方米上漲了2338.16元，于漢口和漢陽拉開了200元/平方米的差價。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加速進(jìn)展趨勢。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為分散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，都市中央并沒有一個嚴(yán)格意義上的大型中央生活區(qū)。這一現(xiàn)狀正在逐步改善，以后的中北路段，都市綜合體、品牌地產(chǎn)云集，立即進(jìn)展成為武昌最集中的高檔住宅區(qū)。但一直以來，交通問題是制約武昌中心城區(qū)進(jìn)展的最要緊緣故。今年以來，幾個重點工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造立即完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。但我們要看到的是，主干道的建設(shè)武昌遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于漢口，不管如何建設(shè)，武昌的交通只在改善而不能完全解決問題，這也是武昌的房價一直屈居漢口之下的重要緣故。武昌中心區(qū)要緊在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價安順家園227588.0119749727216684.29東湖天下220894.615177451228339.2奧山星座12014.261851592311171.5融僑華府3447885211543677531.23萬科潤園11629.26706469876.77華潤置地鳳凰城619834652392267729.39南湖片區(qū)2008年上半年南湖片區(qū)成交均價為5216.84元/平方米，較去年同期上漲1729.92元/平方米，漲幅為49.61%。其中商品房住宅共成交1854套，較去年同期上升了3.23%。南湖新城是武昌近年來重點進(jìn)展的大型居住組團(tuán)，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團(tuán)之一。組團(tuán)東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化服務(wù)，體育中心和綜合服務(wù)三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。今年武漢房地產(chǎn)的價格戰(zhàn)首先從南湖開始打響，金地·格林小城、大華·南湖·公園世家等項目以高折扣吸引了購房的目光，隨后泰然·玫瑰灣、水域天際等相繼跟進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)市場競爭異常激烈，購房者得到了確實的實惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤行情。以后，隨著南湖片區(qū)交通問題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤價格上的優(yōu)勢依舊比較明顯。正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的南湖片區(qū)事實上在售項目的開發(fā)商壓力并不大。目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒有劇烈變化，該區(qū)域的市場前景看好。南湖片區(qū)要緊在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價大華南湖公園世家151904248419904044304.8金地格林小城700000154910544956149.25南湖景苑75376.084792951733819.3南湖雅園（荷花園）27028.0425224394429.38武昌區(qū)域項目分析：復(fù)地東湖國際進(jìn)展商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積530000平方米車位\總戶數(shù)1601(一期)主力面積253㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價10000元/㎡均價8500元/㎡總建面1060000平方米容積率2.29

綠化率35%物業(yè)治理單位\o""世邦魏理仕物業(yè)顧問物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)2.55元/平方米·月分析：復(fù)地東湖國際以35.02億成交的“地王”是武漢城區(qū)內(nèi)最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。只是大多以大戶型為主，且單價不低，總價的高位會是抗性之一。泰然南湖玫瑰灣進(jìn)展商武漢市泰然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢博思堂占地面積283030平方米車位566總戶數(shù)808主力面積174㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價5100元/㎡高價7000元/㎡均價6300元/㎡總建面537764平方米容積率1.90

綠化率35%物業(yè)治理單位\o""深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)1.50元/平方米·月分析：泰然玫瑰灣定位比較高端，價位較高、生態(tài)環(huán)境不錯，然而相比于成熟的生活小區(qū)，其生活配套設(shè)施仍不夠完善，商場、菜場、醫(yī)療等配套設(shè)施更是十分缺乏，與公交站點距離太遠(yuǎn)，只有私家車代步比較方便。華潤鳳凰城進(jìn)展商華潤置地（武漢）進(jìn)展有限公司代理商華潤置地（武漢）進(jìn)展有限公司占地面積50464.45平方米車位488總戶數(shù)1051主力面積153.14㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價4000元/㎡高價10000元/㎡均價8600元/㎡總建面160000平方米容積率2.80綠化率53%物業(yè)治理單位華潤置地（武漢）物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)1.80元/平方米·月優(yōu)惠活動：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。分析：華潤鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項目園林設(shè)計感專門強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯，周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。光谷坐標(biāo)城進(jìn)展商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司代理商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司占地面積43999.40平方米車位488總戶數(shù)669主力面積115.34㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價06年1月3900元/㎡高價7200元/㎡均價5300元/㎡總建面85152.79平方米容積率1.85

綠化率41.14%

物業(yè)治理單位湖北水藍(lán)郡物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)1.60元/平方米·月優(yōu)惠活動：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價4800元/平米。在售房源為100平方米—110平方米兩房，120平方米—150平方米三房。分析：坐標(biāo)城集合了居住、商業(yè)、學(xué)校、會所、園林等，功能綜合但相對獨立，即享受功能的復(fù)合價值，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也特不便利。然而遠(yuǎn)離武漢市內(nèi)環(huán)線，其虛高的價格是最大的抗性。漢陽區(qū)域1、要緊在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價開發(fā)商金色港灣星寓…5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)進(jìn)展有限公司湘隆時代大公館2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（1、2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上;低等價位樓盤均價目前在4500元/平方米，中等價位樓盤均價達(dá)到5600元/平方米。同時,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品目前以高層為主,以小高層產(chǎn)品為輔,目前該區(qū)內(nèi)已聚攏了近60家樓盤，從市場同意情況來看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤差不多清盤。寫字樓商務(wù)物業(yè)的進(jìn)展相當(dāng)薄弱,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建設(shè),對商業(yè)進(jìn)展起到了極大的促進(jìn)作用,目前漢陽已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的快速進(jìn)展期。2、該區(qū)域優(yōu)劣勢分析區(qū)域具有如下優(yōu)勢：1、片區(qū)四周江湖圍繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚。2、交通便利，生活配套比較成熟。3、本區(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位。同時本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成以后營銷中的障礙：1、本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，勢必對居住環(huán)境產(chǎn)生阻礙。2、本地區(qū)差不多開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。漢陽區(qū)域項目分析：華潤置地中央公園進(jìn)展商華潤置地（武漢）進(jìn)展有限公司代理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方