福建泉州6500畝溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位-部分4-課件

1謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A-27-GW-091221-011世聯(lián)地產(chǎn)福建泉州6500畝溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位打造海西首席休閑度假地產(chǎn)2011年3月11謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A-27-GW-091222通過案例的研究發(fā)現(xiàn)，立足本地客戶，拓展外地客戶應(yīng)當(dāng)是同類型項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)，那么這兩類客戶在南翼新城有無突破機(jī)會(huì)？我們從區(qū)域內(nèi)和區(qū)域外進(jìn)行客戶計(jì)劃挖掘……南翼新城內(nèi)域客戶分析及機(jī)會(huì)挖掘面向閩南區(qū)域客戶分析及機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘及驗(yàn)證2通過案例的研究發(fā)現(xiàn)，立足本地客戶，拓展外地客戶應(yīng)當(dāng)是同類型3我們將從以下二個(gè)層面尋求南翼新城內(nèi)域客戶拓展的機(jī)會(huì)……城市化進(jìn)程帶來的客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入帶來的客戶機(jī)會(huì)南翼新城內(nèi)域客戶機(jī)會(huì)挖掘33我們將從以下二個(gè)層面尋求南翼新城內(nèi)域客戶拓展的機(jī)會(huì)……城市從新城發(fā)展看，隨著海西一體化的快速推進(jìn)，閩南城市化進(jìn)程速度加快4機(jī)會(huì)一：城市化進(jìn)程中國2008年的城市化率為45.68%，正處于加速階段，今后幾年城市化增長率約為1.09%，城市化率則在47.93%—53.37%之間?！吨袊?jīng)濟(jì)增長報(bào)告(2009-2010)：城市化與經(jīng)濟(jì)增長》逐步形成以區(qū)域中心城市為骨干、中小城市和小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。加快建立城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施共同發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等供給制度、城鄉(xiāng)銜接的社會(huì)保障體系，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸、公共服務(wù)向農(nóng)村拓展、社會(huì)保障向農(nóng)村覆蓋。——國務(wù)院《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是以福建為主體，地理范圍包括福建福州、廈門、泉州、漳州等10市，浙江溫州、麗水、衢州，江西上饒、鷹潭、贛州，廣東汕頭、梅州、潮州、揭陽二十個(gè)設(shè)區(qū)市，并構(gòu)建C20戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，最終同城化。在中國城市化進(jìn)程加速發(fā)展的大環(huán)境下，廈漳泉城市群憑借密集的政策支持、優(yōu)越的城市基礎(chǔ)和獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，已成為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)城市化的領(lǐng)頭羊。單位：％福建省歷年城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)

2000200320072008城鎮(zhèn)42.045.148.749.9鄉(xiāng)村58.054.951.350.1數(shù)據(jù)來源：福建統(tǒng)計(jì)年鑒-20094從新城發(fā)展看，隨著海西一體化的快速推進(jìn)，閩南城市化進(jìn)程速度加南翼新城作為21個(gè)小城鎮(zhèn)試點(diǎn)城鎮(zhèn)，擁有諸多的政策支持管理服務(wù)方面提供綠色審批通道，簡化審批程序，縮短審批時(shí)限；財(cái)稅方面在試點(diǎn)鎮(zhèn)從事公共設(shè)施項(xiàng)目、符合節(jié)能環(huán)保條件的項(xiàng)目、入駐的商貿(mào)企業(yè)予以稅收優(yōu)惠；土地方面試點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)用地，在國土部年度土地利用指標(biāo)安排上予以優(yōu)先保障安排；加強(qiáng)試點(diǎn)鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；基礎(chǔ)設(shè)施投資方面重點(diǎn)支持試點(diǎn)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，建立扶持和激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立116億元專項(xiàng)建設(shè)資金；試點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓金，除必要支出，全額用于試點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；房地產(chǎn)方面保障房地產(chǎn)開發(fā)的用地供應(yīng)，支持試點(diǎn)鎮(zhèn)商品住房消費(fèi)；減免房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)規(guī)費(fèi)，降低開發(fā)成本；完善房地產(chǎn)開發(fā)政策及按揭、抵押貸款等各項(xiàng)配套政策；戶籍和就業(yè)方面在試點(diǎn)鎮(zhèn)就業(yè)人員可申報(bào)城鎮(zhèn)戶口，可保留集體土地承包經(jīng)營權(quán)。5南翼新城作為21個(gè)小城鎮(zhèn)試點(diǎn)城鎮(zhèn)，擁有諸多的政策支持管理服務(wù)6南翼新城目前處在規(guī)劃階段，時(shí)間和進(jìn)程不可控；公眾對(duì)南翼新城的認(rèn)識(shí)僅限于政府描述；按新區(qū)成長規(guī)律，南翼新城從啟動(dòng)到公眾認(rèn)可需要3-5年建設(shè)期快速發(fā)展期政府前期造勢前期概念規(guī)劃征地拆遷安置基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)人口特征啟動(dòng)期穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標(biāo)志投資客、豪宅客商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活建設(shè)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施住宅寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL世聯(lián)觀點(diǎn)新區(qū)發(fā)展規(guī)律從新區(qū)發(fā)展規(guī)律來看，南翼新城目前處于啟動(dòng)期，從啟動(dòng)到完成基礎(chǔ)建設(shè)至少需要3-5年時(shí)間南翼新城2-3年4-5年6-10年10年后時(shí)間66南翼新城目前處在規(guī)劃階段，時(shí)間和進(jìn)程不可控；建設(shè)期快速發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施日益完善是啟動(dòng)期的典型特征，南翼新城的發(fā)展目前處于啟動(dòng)期，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房意識(shí)更新仍需時(shí)日71迎賓大橋長，寬60米。10000100004月份完成設(shè)計(jì)，5月份開工，10月份竣工。2龍橋北路長道路兩側(cè)路燈、綠化、鋪馬路磚。15001500前完成設(shè)計(jì)并招投標(biāo)，6月份竣工。3官嶺路長道路兩側(cè)路燈、綠化、鋪馬路磚。20002000前完成設(shè)計(jì)并招投標(biāo)，7月份竣工。4龍美大道官橋段長，寬。9509505月份接通龍橋園，12月份竣工。龍美大道龍門段往食品產(chǎn)業(yè)園長，寬24米。150015004月份完成水泥道路硬化。5環(huán)城南路旺旺段長、寬道路硬化，入口市政工程及小公園建設(shè)。100010004月份完成入口公園人行道、排水、路燈、綠化建設(shè)，

6月份完成道路硬化。6環(huán)城西路長，寬。25000120003月份完成施工圖,5月份完成征地,6月份開工。7環(huán)城北路長，寬。1500060005月份完成施工圖設(shè)并完成代建招商,7月份完成征地拆遷，8月份開工。8高速路龍門連接線長，加寬至12001200完成放樣，完成征地，4月底完成路胚。9新城自來水廠遠(yuǎn)期規(guī)劃日供水16萬立方，近期建設(shè)日供水，配套管網(wǎng)。200005000上半年完成規(guī)劃并確定業(yè)主，下半年開工建設(shè)。10新城污水管網(wǎng)近期規(guī)劃建設(shè)污水管網(wǎng)。1500050005月底前完成規(guī)劃，管網(wǎng)建設(shè)6月份前上報(bào)爭取補(bǔ)助金，污水廠5月份完成選址，6月份完成代建招商。11垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)中轉(zhuǎn)站1座和10處以上垃圾臨時(shí)堆放處。10001000上半年完成專項(xiàng)規(guī)劃，下半年開工建設(shè)。數(shù)據(jù)來源：南翼新城政府工作報(bào)告7基礎(chǔ)設(shè)施日益完善是啟動(dòng)期的典型特征，南翼新城的發(fā)展目前處于啟從市場環(huán)境看，村民目前居住的現(xiàn)狀以自建房為主，住房的商品化率極低，但市場化意識(shí)開始顯現(xiàn)8當(dāng)?shù)鼐用衲壳叭砸源蠹彝ツＪ骄幼≡谧越ǚ繛橹鳎》可唐坊蕵O低，居住小區(qū)缺乏整體規(guī)劃和管理。龍橋區(qū)目前有兩個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目：弘橋花園、四海明商貿(mào)城。銷售情況均非常樂觀。今年2月13到3月27日，一個(gè)半月賣了30套左右，價(jià)格在16-17萬，商鋪價(jià)格為9880元/平米，住宅均價(jià)為1900元/平米，客戶購房主要考慮到教育配套（靠近江水中學(xué)），經(jīng)商等因素，自住客戶多，投資客少?！暮Ｃ麂N售人員項(xiàng)目還在建設(shè)，銷售價(jià)格也沒定，預(yù)計(jì)2011年底一期開盤，項(xiàng)目一期88套住宅目前已經(jīng)全部預(yù)訂完了?！霕蚧▓@銷售小姐8從市場環(huán)境看，村民目前居住的現(xiàn)狀以自建房為主，住房的商品化率安溪政府明確規(guī)定對(duì)自建房實(shí)行嚴(yán)格控制，未來區(qū)域人口的家庭結(jié)構(gòu)變化會(huì)直接促生居住的需求社會(huì)的發(fā)展促生居住需求：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住觀念也在不斷改變，原先的大家庭將逐步分拆成為2、3人的小家庭。政策導(dǎo)向確定承接市場：早在06年安溪政府明確規(guī)定對(duì)自建房嚴(yán)格控制，政策的導(dǎo)向?qū)⒆》啃枨蠼唤o了商品房市場。數(shù)據(jù)來源：福建統(tǒng)計(jì)年鑒-2009、安溪縣公安局安溪縣06年就規(guī)定不準(zhǔn)批自建房，到07年成立了執(zhí)法大隊(duì)，翻建、加層都不行，都要通過審批，只能買商品房?！贅蜴?zhèn)委書記

總戶數(shù)總?cè)丝趹艟丝谀挲g結(jié)構(gòu)18-35歲占比

（戶）（人）（人/戶）18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上％安溪縣總計(jì)28534310776563.7821290739357436576210541336.52%官橋鎮(zhèn)21349785333.68160822685527463813334.20%龍門65130242196723772692233.44%西坪01105592079517799495538.43%虎邱鎮(zhèn)11840499094.2295231848916767513037.05%蘆天鎮(zhèn)4333155743.59283858425323157137.51%大坪鄉(xiāng)4722177453.76321464226219189036.19%小計(jì)737282815543.8255240100370973432860135.65%2009年安溪部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)表9安溪政府明確規(guī)定對(duì)自建房實(shí)行嚴(yán)格控制，未來區(qū)域人口的家庭結(jié)構(gòu)石材、藤鐵、茶葉等為區(qū)域內(nèi)村民的主要收入來源，區(qū)域內(nèi)客戶購買能力有一定的基礎(chǔ)10官橋有豐富的花崗巖礦產(chǎn)資源，是閩南較大的石材出口基地，當(dāng)?shù)卮迕穸嘁越?jīng)營石材廠或是從事石材生意致富；除此之外藤鐵工藝和茶葉也是村民的主要收入來源。一個(gè)中等規(guī)模石材廠，擁有50-60員工，一年可以賺到20萬以上。

——仁峰村書記林先生村里年收入在10萬元以上的家庭占三成以上，大部分的家庭都能在當(dāng)?shù)刭I得起商品房。

——吾宗村書記近幾年茶葉賣得好，內(nèi)安溪山里的農(nóng)民賺到錢，都想到外面來買房，可以方便小孩讀書。

——閩華電池董事長黃建國10石材、藤鐵、茶葉等為區(qū)域內(nèi)村民的主要收入來源，區(qū)域內(nèi)客戶購買從發(fā)展基礎(chǔ)看，官橋、龍門鎮(zhèn)為傳統(tǒng)的商貿(mào)集鎮(zhèn)，因?yàn)槠涞乩韰^(qū)位的優(yōu)勢，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)集散地，自古以來對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成了固有的凝聚力11周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人原來說上街去就是到官橋來，官橋教育，醫(yī)院和商貿(mào)氛圍比鄉(xiāng)下好很多?！贅蜴?zhèn)委書記李建文傳統(tǒng)的商貿(mào)中心：官橋鎮(zhèn)位處206省道和207省道交匯處，北接安溪縣至泉州，南通廈門市，交通便利，是安溪傳統(tǒng)的商貿(mào)集鎮(zhèn)，也是安溪西南各鄉(xiāng)鎮(zhèn)出入安溪的必經(jīng)之路，官橋鎮(zhèn)憑借其區(qū)位優(yōu)勢，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成了深厚的凝聚力，成為內(nèi)安溪商貿(mào)集散地。新興的人流聚集：隨著越來越多的企業(yè)入駐龍橋工業(yè)園，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)工流也向新城集聚，隨著沈海高速復(fù)線和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，區(qū)域城市氛圍愈來愈濃厚，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力度也將提升。11從發(fā)展基礎(chǔ)看，官橋、龍門鎮(zhèn)為傳統(tǒng)的商貿(mào)集鎮(zhèn)，因?yàn)槠涞乩韰^(qū)位的12內(nèi)安溪：西坪鎮(zhèn)，虎邱鎮(zhèn)，蘆田鎮(zhèn)，大坪鄉(xiāng)等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)去往安溪縣，廈門，泉州，福州等地必須經(jīng)過官橋作為中轉(zhuǎn)，因此這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大部分改善性居住需求，第一選擇在官橋龍門區(qū)域置業(yè)；外安溪：感德、湖頭、魁斗、蓬萊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)則通過安溪縣作為中轉(zhuǎn)，通往外地。對(duì)于外安溪置業(yè)首選地將是安溪縣城，南翼新城在初期吸引力不大。地區(qū)官橋鎮(zhèn)龍門鎮(zhèn)西坪鎮(zhèn)虎邱鎮(zhèn)蘆田鎮(zhèn)大坪鄉(xiāng)小計(jì)戶數(shù)（戶）213491797413510118404333472273728人數(shù)（人）7853365685541084990915574177452815542009年安溪部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)表從交通情況來看，南翼新城作為內(nèi)安溪的客戶與廈門、泉州等地的中轉(zhuǎn)地，有機(jī)會(huì)成為本項(xiàng)目客戶，而外安溪通過安溪與外部溝通，難以成為本項(xiàng)目客戶官橋鎮(zhèn)龍門鎮(zhèn)虎邱鎮(zhèn)西坪鎮(zhèn)蘆田鎮(zhèn)大坪鄉(xiāng)數(shù)據(jù)來源：安溪縣公安局1212內(nèi)安溪：西坪鎮(zhèn)，虎邱鎮(zhèn)，蘆田鎮(zhèn)，大坪鄉(xiāng)等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)去往安溪13在城市化進(jìn)展過程中，安溪的城市意象和城市資源明顯優(yōu)于目前的南翼新城，因此，短期內(nèi)外安溪客戶因城市化發(fā)展帶來的購買因素明顯不足，較難成為前期客戶發(fā)展特征演變階段城市化初期城市化后期后城市階段人口集聚，城市區(qū)域擴(kuò)張城市功能空間相對(duì)獨(dú)立，多中心格局；綠地稀缺，交通擁堵使開闊空間變得不可能；都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺超載聯(lián)系在一起城市功能豐富濃縮；自然環(huán)境與流動(dòng)開闊的空間成為都市外的磁場，成為衛(wèi)星城；多元文化、建筑風(fēng)格的沖突且融合；城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體城市擴(kuò)張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；城市依然是社會(huì)活動(dòng)的主要場所，郊區(qū)限于居住；高科技廣泛應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面嚴(yán)重空氣污染、生活費(fèi)用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對(duì)人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個(gè)性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購物工作仍然將生活割裂為三個(gè)互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點(diǎn)Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚工業(yè)進(jìn)程加快，商業(yè)開始繁榮城市功能空間混合，單中心格局進(jìn)入城市成為身份的彰顯；強(qiáng)烈地?cái)[脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城市居住區(qū)格子樓城市化率30%30%-50%50%-90%90%以上1313在城市化進(jìn)展過程中，安溪的城市意象和城市資源明顯優(yōu)于目前教育配套以及照料生意為村民在安溪以及鎮(zhèn)內(nèi)購房的主要原因14就學(xué)需求成為熱點(diǎn)：安溪縣很多購房者的主要目的是為了給子女的教育提供一個(gè)良好的環(huán)境，當(dāng)?shù)氐墓贅蛑袑W(xué)和江水中學(xué)雖然不是重點(diǎn)中學(xué)，但仍形成了很大的吸引力，方便就學(xué)成為影響購房的重要因素。在縣城一些樓盤通過捐資爭取到就讀鳳城中學(xué)的指標(biāo)，房子的銷售情況都比較好。（如世紀(jì)豪庭，東城麗景，藍(lán)溪國際，三遠(yuǎn)江濱花園）有部分管理人員為方便子女讀書，購房居住在安溪縣城，每天通過大巴上下班非常不便。——緯璇紡織董事長陳先生從市場來看，當(dāng)?shù)赜凶越ǚ康牡鼐用駬Q房需求不大，主要為山區(qū)鄉(xiāng)村農(nóng)民出于教育配套和經(jīng)商需求購房?！霕蚧▓@售樓小姐李清梅官橋擁有兩所中學(xué)江水中學(xué)和官橋中學(xué)，雖然非省市重點(diǎn)中學(xué)，在當(dāng)?shù)厮愫玫?，?duì)鎮(zhèn)里的群眾和山里的茶農(nóng)非常具有吸引力?！贅蜴?zhèn)鎮(zhèn)委書記學(xué)校在當(dāng)?shù)睾芫呶?，有能力的都供子女去廈門讀書，項(xiàng)目里如果有好一點(diǎn)的小學(xué)或初中就具有很強(qiáng)吸引力了?！贅蛴?jì)生局長14教育配套以及照料生意為村民在安溪以及鎮(zhèn)內(nèi)購房的主要原因14就小結(jié)：城市化客戶有基礎(chǔ)和意愿成為項(xiàng)目的重要客戶組成，教育配套、商業(yè)配套和城市化的社區(qū)生活環(huán)境為城市化客戶最關(guān)心的三大因素15經(jīng)濟(jì)收入的大幅提升城市化進(jìn)度提速約14萬官橋龍門人口和約20萬西南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，共34萬人為主的當(dāng)?shù)厥袌鼋逃涮咨鐓^(qū)生活配套高品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)配套15小結(jié)：城市化客戶有基礎(chǔ)和意愿成為項(xiàng)目的重要客戶組成，教育配套南翼新城以食品加工、電子、建材等第二產(chǎn)業(yè)為主機(jī)會(huì)二：產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，以第二產(chǎn)業(yè)為主：安溪近幾年地區(qū)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步上升，增長速度保持在12%-16%，由2005年的136億元增長到2009年的248億元。2009年安溪縣三大產(chǎn)業(yè)比為8：57：35，其中第二產(chǎn)業(yè)大部分聚集于龍橋工業(yè)園區(qū)內(nèi)，2008年，該園入駐企業(yè)67家，投產(chǎn)42家，總投資16億元

，創(chuàng)造就業(yè)崗位15000多個(gè)。食品加工業(yè)以旺旺與八馬茶葉為龍頭，吸引食品相關(guān)鏈的產(chǎn)業(yè)，并利用品牌效應(yīng)帶動(dòng)綠色生產(chǎn)及綠色認(rèn)證的推廣；服裝鞋帽業(yè)以緯璇服裝、福建泓邦服飾為龍頭，將帶動(dòng)區(qū)域整個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展；建材工藝產(chǎn)業(yè)以大豐、福龍和廣大家居為核心的建材工藝產(chǎn)業(yè)，其中以石材生產(chǎn)和工藝為主；電子機(jī)械產(chǎn)業(yè)以閩華、特庫克、大華集團(tuán)、華星電子和世珍公司為核心，承接廈門及珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；木制工藝產(chǎn)業(yè)以育大、海麗為核心。16南翼新城以食品加工、電子、建材等第二產(chǎn)業(yè)為主機(jī)會(huì)二：產(chǎn)業(yè)人口從目前入駐南翼新城的企業(yè)來看，民營企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)集中，發(fā)展前景良好，但多為生產(chǎn)型企業(yè)，企業(yè)員工結(jié)構(gòu)以“老板+伙計(jì)”型為主企業(yè)名稱企業(yè)性質(zhì)所屬產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值員工規(guī)模員工結(jié)構(gòu)未來發(fā)展泉州瑞麥?zhǔn)称酚邢薰九_(tái)資企業(yè)食品加工業(yè)1億約950人基層員工92％管理層8％增設(shè)包材廠、糖果廠福建安溪閩華電池有限公司民營企業(yè)電子制造業(yè)13億約1800人基層員工88％管理層12％5年產(chǎn)能擴(kuò)大一倍員工人數(shù)增加一倍緯璇紡織民營企業(yè)紡織服裝業(yè)約2500基層員工92％管理層8％產(chǎn)能將擴(kuò)大，人員增加不多八馬茶葉民營企業(yè)食品加工業(yè)年加工能力6000噸近500人福龍石材有限公司臺(tái)資企業(yè)建材加工業(yè)產(chǎn)能3萬平方米/月華星電子民營企業(yè)電子制造業(yè)500-1000南翼新城承接沿海城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，聚集于龍橋工業(yè)園中，集中于食品加工、紡織服裝、建材加工和電子制造四大產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，發(fā)展前景良好。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)資料17從目前入駐南翼新城的企業(yè)來看，民營企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)集中，發(fā)展前產(chǎn)業(yè)人口中管理層購買力強(qiáng)，但基數(shù)小，流動(dòng)性大；產(chǎn)業(yè)工人人口基數(shù)大，但收入低，多為外地人，總體來看，產(chǎn)業(yè)人群的支撐力有限18一半住廠，一半住家：各大工廠都擁有員工宿舍，外地員工基本住工廠住宿；本地員工基本回家住宿。整體情況是一半員工住工廠宿舍，一半員工住家。工廠宿舍人口密度大，流動(dòng)性高，安全性差，且目前各工廠宿舍已趨飽和，無法滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。本地人居多，在自家居住。有自建宿舍，管理人員1人或2人一間，基層員工4人一間，為員工繳納12％的住房公積金。——訪瑞麥?zhǔn)称饭靖睆S長公司以外地員工為主占三分之二，本地員工占三分之一，公司為外地管理人員和普通員工提供宿舍，管理人員有套房，普通宿舍4人一間，還有夫妻房。

——訪閩華電池董事長黃建國工廠擁有自建宿舍，擁有兩房一廳套房72套，單間套房42套，普通套房240間，管理人員提供套件居住，組長2人一間，普工6人一間無需租金，一半員工住廠里，一半住自家里?！L緯璇紡織董事長陳先生居住現(xiàn)狀購買能力人口數(shù)量購買潛力公司宿舍較高員工總量5-10%流動(dòng)性大，潛力一般公司宿舍/家低員工總量90-95%收入低，外地人居多，潛力小管理層普通工人18產(chǎn)業(yè)人口中管理層購買力強(qiáng)，但基數(shù)小，流動(dòng)性大；產(chǎn)業(yè)工人人口基我們通過初步估算，中端管理人群是項(xiàng)目的本地目標(biāo)客戶之一，根據(jù)初步估算目前有130余人的市場規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口特征分析：高管人員：占比為企業(yè)總?cè)藬?shù)1％。數(shù)量少，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，一般已在廈門或縣里購房，前期有投資購房需求；中、基層管理人員：占比約為8％。數(shù)量不多，經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)意愿在當(dāng)?shù)刭彿?，是主要目?biāo)客戶；基層產(chǎn)業(yè)工人：占比近90％以上，購買力不強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感，可吸收家庭條件寬裕的本地員工作為項(xiàng)目目標(biāo)客戶。截至2008年龍橋產(chǎn)業(yè)園內(nèi)就已入駐了67家企業(yè)，投產(chǎn)47家，產(chǎn)業(yè)人口達(dá)到15000人。按照9％的比例計(jì)算其中層及以上管理人員人數(shù)，為1350人，若其有三分之一的管理人員要購買商品房，則是450人的市場。產(chǎn)業(yè)人口管理層人口比例管理層人數(shù)購買比例目標(biāo)客戶15000人9%1350人10%135人數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研19我們通過初步估算，中端管理人群是項(xiàng)目的本地目標(biāo)客戶之一，根據(jù)從未來來看，根據(jù)南翼新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在未來10年內(nèi)將導(dǎo)入10萬產(chǎn)業(yè)人口，將產(chǎn)生約900人的市場規(guī)模，但市場預(yù)期不確定性大20

2020年工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2020年第二產(chǎn)業(yè)員工數(shù)（萬人）衍生第三產(chǎn)業(yè)員工數(shù)（萬人）紡織鞋帽產(chǎn)業(yè)園2103.21食品及茶加工產(chǎn)業(yè)園2203.51.1綠色節(jié)能產(chǎn)業(yè)園8010.3電子電器產(chǎn)業(yè)園901.20.4小計(jì)6008.92.8根據(jù)新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2020年新城工業(yè)總產(chǎn)值能達(dá)到600億元，達(dá)到發(fā)達(dá)城市新城開發(fā)區(qū)的水平，產(chǎn)業(yè)人口也將達(dá)到10萬以上，按照9％的比例計(jì)算其中層及以上管理人員人數(shù)，為9000人，按40％的管理人員有購買商品房需求，則產(chǎn)生3600人的市場。龍橋工業(yè)園規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：南翼新城總體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口管理層人口比例管理層人數(shù)買房比例目標(biāo)客戶100000人9%9000人10%900人20從未來來看，根據(jù)南翼新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在未來10年內(nèi)將導(dǎo)入10萬中端產(chǎn)業(yè)人口在產(chǎn)品辨識(shí)力上處于感性認(rèn)識(shí)階段，傾向城市化意向強(qiáng)的居住社區(qū)

21中端產(chǎn)業(yè)人口看重生活配套和教育配套，有些看重教育資源，在安溪縣置業(yè)，導(dǎo)致工作極其不便利。這類人群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境等關(guān)注度相對(duì)較少，在產(chǎn)品辨識(shí)力上處于感性認(rèn)識(shí)階段，主要傾向城市化意向強(qiáng)的居住社區(qū)。同時(shí)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為留住高端人才，有意向整棟訂購，由公司付首付，員工還貸的方式，作為公司住房福吸引并留住高端人才。有投資需求的高端產(chǎn)業(yè)人口中端產(chǎn)業(yè)人口家庭較寬裕的基層產(chǎn)業(yè)人口目標(biāo)客戶企業(yè)客戶為高端人才提供購房福利整棟訂購產(chǎn)業(yè)人口希望有機(jī)會(huì)能與連捷公司合作，我整棟定下來，然后通過公司交首付款，員工還貸的方式為員工提供住房優(yōu)惠政策?！L緯璇紡織董事長21中端產(chǎn)業(yè)人口在產(chǎn)品辨識(shí)力上處于感性認(rèn)識(shí)階段，傾向城市化意向強(qiáng)基于以上分析，以城市化和產(chǎn)業(yè)人口為主力的內(nèi)域客戶將成為項(xiàng)目前期提供一定的客戶基礎(chǔ)，客戶獲取難度較低，但實(shí)現(xiàn)的總體價(jià)值不高22基于以上分析，以城市化客戶和產(chǎn)業(yè)人口為主的內(nèi)域客戶有基礎(chǔ)和意愿成為項(xiàng)目的重要客戶組成；項(xiàng)目前期在高端度假配套設(shè)施不完善、休閑度假氣氛仍在營造的情況下必須以內(nèi)域客戶作為項(xiàng)目的主要客戶源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)和滾動(dòng)開發(fā)。內(nèi)部客戶外部客戶項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期以本地客戶為主，通過高性價(jià)比產(chǎn)品、升值預(yù)期，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)22基于以上分析，以城市化和產(chǎn)業(yè)人口為主力的內(nèi)域客戶將成為項(xiàng)目前23閩南的度假的休閑度假市場發(fā)展的進(jìn)程如何，我們構(gòu)建怎樣的核心競爭能力才能吸引休閑度假客戶的消費(fèi)？我們從以下兩個(gè)層級(jí)分析……閩南休閑度假的發(fā)展基礎(chǔ)閩南休閑度假項(xiàng)目的競爭機(jī)會(huì)面向閩南的客戶機(jī)會(huì)挖掘2323閩南的度假的休閑度假市場發(fā)展的進(jìn)程如何，我們構(gòu)建怎樣的核經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，休閑度假處于規(guī)?；l(fā)展階段24指標(biāo)人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動(dòng)階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動(dòng)階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī)居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開始啟動(dòng)，只集中在少數(shù)高端人群。觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。觀光旅游增長減緩。休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢，向普通人群普及。休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長。觀光旅游保持平穩(wěn)。休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國化發(fā)展。休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展。休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟。休閑旅游市場發(fā)展規(guī)律閩南休閑度假的發(fā)展基礎(chǔ)24經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，休閑度假處于規(guī)?；l(fā)展階段廈門周邊2小時(shí)范圍內(nèi)度假休閑需求已經(jīng)成為市場主流，休閑度假客戶已經(jīng)超過觀光旅游廈門居民休閑方式分布圖廈門居民休閑頻率分布圖廈門居民休閑目的分布圖廈門居民休閑半徑分布圖從休閑旅游的頻率、目的和范圍看，廈門人主要的休閑模式是在2小時(shí)內(nèi)車程半徑內(nèi)游覽觀光，且頻率較高；從休閑旅游方式看，度假休閑的客戶比例已經(jīng)超過觀光旅游者，逐步成為市場主流。25廈門周邊2小時(shí)范圍內(nèi)度假休閑需求已經(jīng)成為市場主流，休閑度假客居民的生活水平的提高和3天假期的增多也使他們有能力也有時(shí)間進(jìn)行休閑度假活動(dòng)廈門居民出行人均花費(fèi)分布圖2000開始，廈門人的人均收入水平已超過萬元，而且增長迅速，2002年已超過2萬元，09年已達(dá)到26130元從廈門居民的出行花費(fèi)看，基本集中在300~1000元/次之間年份199519992007可支配時(shí)間實(shí)行雙休制調(diào)整假日結(jié)構(gòu)，形成五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周削減五一長假，增加三個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日假期，總休假天數(shù)增加1天，達(dá)115日歷年國家法定假期變動(dòng)說明表26居民的生活水平的提高和3天假期的增多也使他們有能力也有時(shí)間進(jìn)溫泉療養(yǎng)和濱海休閑是客戶最喜愛的休閑度假方式，溫泉受歡迎程度最高，但缺乏好產(chǎn)品27目的地類型偏好：溫泉療養(yǎng)和濱海休閑是客戶最喜愛的休閑度假目的地。認(rèn)為區(qū)域內(nèi)何種休閑產(chǎn)品缺乏雖然閩南地區(qū)溫泉眾多，溫泉療養(yǎng)仍被認(rèn)為是區(qū)域內(nèi)最缺乏的休閑產(chǎn)品，溫