銷售員培訓的主要內(nèi)容

122/122銷售員培訓內(nèi)容TOC\o"1-3"銷售員培訓內(nèi)容 1.公司情況介紹 1.1公司背景 1.2公司產(chǎn)業(yè)狀況 1.3公司目標 1.4公司制度 2.形式、政策、與企業(yè)應對 2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式 2.1.1. 1999年商品房供求狀況和價格走勢 2.1.2. 機遇和希望 2.1.3. 挑戰(zhàn)和困難 2.1.4. 產(chǎn)業(yè)進展正處于大轉(zhuǎn)變時期 2.2 政策選擇 2.2.1. 啟動個人住房消費(一個中心) 2.2.2. 兩個創(chuàng)新 2.2.3. 四個輪子 2.2.4. 2000年的工作重點 2.3企業(yè)應對 2.4加入WTO對房產(chǎn)業(yè)的沖擊 2.4.1. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提早 2.4.2. 非住宅類物業(yè)將成搶手貨 2.4.3. 房價中地價比重加大，總體房價看漲 2.4.4. 金融業(yè)開放 2.4.5. 外貿(mào)業(yè)進展 2.4.6. 都市化進程加快 2.4.7. 居住郊區(qū)化 2.5西部大開發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的進展 2.6房地產(chǎn)開發(fā)風險?3.銷售部工作流程及行為規(guī)范 3.1 銷售部組織機構(gòu)及崗位職責 營銷部機構(gòu)與人員配備 13.1.2. 各崗位職責 3.2銷售職員作細則 3.2.1. 公司差不多規(guī)定 3.2.2. 銷售職員作細則 3.3接待、簽約流程 3.4銷售及回款操縱 4.項目介紹 4.1項目背景介紹 4.1.1. 成都市進展規(guī)劃 4.1.2. 成都市房產(chǎn)進展差不多情況及趨勢 4.1.3. 相鄰房產(chǎn)公司或競爭對手差不多情況介紹、優(yōu)劣勢分析 4.2本公司項目差不多情況 4.2.1. 項目定格、定調(diào)、定位 4.2.2. 項目設(shè)計、規(guī)劃內(nèi)容特點，各種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細則等 4.2.3. 該項目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及各種要緊市政設(shè)施及配套 204.2.4. 戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析 4.2.5. 物管簡介 4.2.6. 綜述本項目性價比最優(yōu) 5.民用建筑的一般知識 5.1民用建筑的構(gòu)造組成 5.2民用建筑的分類 5.3民用建筑的結(jié)構(gòu)類型 5.3.1. 結(jié)構(gòu)用材 5.3.2. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點 5.4民用建筑的等級 5.5房屋建筑的抗震設(shè)防 5.6.住宅的配套 5.7.住宅的裝修標準 5.8.住房品質(zhì)綜合評價 6.住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范 6.1. 《商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要 6.1.1. 定義 6.1.2. 商品房建筑面積計算 6.1.3. 計算全部建筑面積的范圍 6.1.4. 計算一半建筑面積的范圍 6.1.5. 不計算建筑面積的范圍 6.1.6. 共有建筑面積的分攤計算6.2 《住宅設(shè)計規(guī)范》中華人民共和國國家標準GB50096——1999 6.2.1. 術(shù)語 6.2.2. 套內(nèi)使用面積計算 6.2.3. 層高和室內(nèi)凈高要求 6.2.4. 電梯設(shè)置 7.物業(yè)治理 7.1.物管公司簡介、治理架構(gòu)、治理公約解釋 7.2.服務內(nèi)容、收費標準、規(guī)范裝修等 7.3.物管相應的法律、法規(guī)條款 8.銷售員的差不多素養(yǎng) 8.1.現(xiàn)代推銷觀念 8.2.高度責任感 8.3.具備良好的心理素養(yǎng) .4.具備良好的業(yè)務素養(yǎng) 8.5.通曉法律知識 8.6.具備良好的個性 8.7.如何注意儀表、儀態(tài) 8.8.如何作好售后服務 9.銷售技術(shù) 9.1.真誠與信心 9.1.1. 相信“推銷”的潛力 9.1.2. 相信自己的魅力 9.1.3. 相信本公司本小區(qū)房屋的實力 9.2.推銷員講話的原則 9.3.對不同類型購房投資者的談判 9.4.如何處理客戶所提出的反對意見 9.4.1. 處理反對意見的策略及態(tài)度 9.4.2現(xiàn)場應急方案？9.5.如何把握客戶購買心理，促成客戶預訂或簽合同 9.5.1. 建議購買的策略 9.5.2. 簽預訂書或合同時要注意的幾點 9.6.接聽電話時應注意的事項 10.房地產(chǎn)法規(guī)及制度 0.1. 土地治理法 10.2. 房地產(chǎn)條例（都市房屋權(quán)屬登記治理方法） 10.3. 成都市都市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理暫行方法 10.4. 合同法 11.銷售人員須知 11.1. 房屋與土地 A.國家所有的土與集體所有的土地 32B.兩種土地所有權(quán)與商品房的出售 3211.2. 八種國家限制買賣的房屋 11.3. 四種不應購買的房屋 11.4. 國家對土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定 11.5. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什幺條件 11.6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分 A.資質(zhì)一級企業(yè) 33B.資質(zhì)二級企業(yè) 34C.資質(zhì)三級企業(yè) 34D.資質(zhì)四級企業(yè) 3411.7. 商品房保修規(guī)定 11.8. 房屋頂層平面使用權(quán)可否出售 11.9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 11.10.商品房銷售必備的“五證” 11.11貸款 11.11.1. 個人住房貸款 11.11.2. 個人住房貸款的種類 11.11.3. 住房按揭貸款 11.11.4. 辦理個人住房貸款業(yè)務的銀行 11.11.5. 個人住房貸款發(fā)放對象 11.11.6. 申請個人住房貸款需具備的條件11.11.7. 個人住房貸款的期限和利率 11.11.8. 申請個人住房貸款的大致程序 11.11.9. 申請個人住房貸款需提供的材料 11.11.10. 個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量 11.11.11. 個人住房貸款的擔保方式 11.11.12. 可作為個人住房貸款的抵押物 11.11.13. 個人住房貸款的保證 11.11.14. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù) 11.11.15. 個人住房貸款的提取 11.11.16. 個人住房貸款的償還 11.11.17. 辦理個人住房貸款的注意事項 11.11.18. 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù) 11．12．公積金支取程序？11．13．購房稅率如何界定？12.合同、住宅使用講明書和質(zhì)量保證書 12.1. 購房合同 12.2. 住宅使用講明書 12.3. 住宅質(zhì)量保證書 13.現(xiàn)代建筑觀念簡介 13.1. 智能住宅功能及進展 13.1.1. 智能住宅產(chǎn)生的背景 13.1.2. 智能住宅的功能 13.1.3. 進展前景 13.2. 二十一世紀居住小區(qū) 13.2.1. 優(yōu)美的環(huán)境 13.2.2. 建筑功能要齊全。 13.2.3. 配套設(shè)施要到位 13.2.4. 科技先導要貫徹 13.2.5. 物業(yè)治理要規(guī)范 13.3. 住宅性能認定制度 13.3.1. 認定內(nèi)容 13.3.2. 認定程序 13.3.3. 認定的變更與撤銷 14.名詞解釋及客戶關(guān)懷問題參考材料 14.1. 常用名詞解釋 14.2. 客戶關(guān)懷問題參考材料 15．現(xiàn)場模擬訓練？15．1銷售代表現(xiàn)場互動訓練15．2公司領(lǐng)導現(xiàn)場抽查訓練15．3培訓總結(jié)16.房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語（中英對比）16．1住宅物業(yè)類（Residentialflat）16．2樓花（propertyunderconstruction）16．3商鋪（retailshop）16．4條件磋商（termnegotiation）16．5法定協(xié)議16．6按揭（mortgateloan）16．7約見律師（appointmentwiththesolicitor）公司情況介紹公司背景公司產(chǎn)業(yè)狀況公司目標公司制度形式、政策、與企業(yè)應對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式2000年上半年商品房供求狀況和價格走勢據(jù)中房指數(shù)，2000年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：投資總額4010億元，比上年增長11%，其中住宅建設(shè)投資2430億元，增長24．5%；竣工面積1．97億m2，增長28%，其中住宅竣工面積1．62億m2，增長29．76%；銷售面積1．34億m2，增長25．2%，其中住宅銷售面積1．19億m2，增長24．9%；銷售金額增長23．9%，其中住宅增長24．77%；全國房價穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大?？赡苊髂瓿啥嫉貐^(qū)GDP增長為8%機遇和希望住房需求作為我國經(jīng)濟的增長點，拉動經(jīng)濟增長；消費結(jié)構(gòu)升級換代：恩格爾系數(shù)：一個國家家庭收入的59%以上用于吃，該國處于窮困時期；50—59%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國家極富；我國1997年統(tǒng)計，用于吃的家庭收入占總收入的46．4%，我國差不多進入了小康時期。 人的需求：吃住行；目前我國正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對居住需求提到上升日程。都市化進程加快：我國都市人口30%，發(fā)達國家都市人口占全國人口的70%--90%。在我國都市中生活著大量的“盲流”，極不正常，應讓在都市中生活的無戶口的人員成為合法的都市居住者。一個都市人消費=3個農(nóng)村人消費。產(chǎn)業(yè)的進展的時刻和空間：開發(fā)物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)）、土地估價業(yè)、土地重劃業(yè)（較少）、不動產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)（較少）、地政補習業(yè)。美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)治理(Management)、房地產(chǎn)估價(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(PropertyInsurance)。房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資(Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：一般經(jīng)營、抵押、租賃和其它。建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建筑(Building)、開發(fā)(Developing)、改造與裝璜(AlteringandModernizing)。政府服務：地產(chǎn)評估(Taxation)；公地取得、賣出、治理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟使用與資源維護(EconomiclandConservationanduse)。挑戰(zhàn)和困難投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999年按90m2/套作為平均面積計算，我國建成14套住房/1000人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，進展快的國家的住宅建設(shè)10套/1000人）；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的7．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，進展快的國家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的2-7%商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200萬m2；98年空置8700萬m2，其中住宅空置6100萬m2。新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家打算在2000年、2001年間完成住房體制改革。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從1．3元/m2提高到3．5元/m2。住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99年建設(shè)部接到的投訴增加50%，客戶自我愛護意識增強）、企業(yè)素養(yǎng)低、競爭能力差。產(chǎn)業(yè)進展正處于大轉(zhuǎn)變時期轉(zhuǎn)制：住房體制從實物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。轉(zhuǎn)軌：市場形態(tài)由賣方市場差不多轉(zhuǎn)向買方市場。轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。政策選擇啟動個人住房消費(一個中心)國家政策：住房由個人購買（“讓人民群眾自己買房子”）啟動買房的第三級火箭：購房動力第一級“國家購房”和第二級“企業(yè)購房”差不多完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動第三級“個人購房”的時候了。確定恰當?shù)姆績r收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，中等房價=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設(shè)部房改辦多年研究認為，中國的房價水平打算定為：中等房價=4年中等家庭的年收入。即每年將家庭收入的20%用于購房，20—25年付清房款。國家打算使用住房補貼方式將原有的實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。兩個創(chuàng)新制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)進展速度。技術(shù)創(chuàng)新：決定市場開拓能力。四個輪子改革住房分配體制：個人購房、實行住房補貼、開展換房。建立住房供應體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)的二級市場和租賃市場。目前我國除上海市建立了比較完善的二級市場和租賃市場外，其它都市還處于草創(chuàng)時期，究其緣故要緊是二級市場房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。上海的二級市場和租賃市場的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費由3%降為1．5%，最后降到0．75%，房產(chǎn)交易的二級市場才開始繁榮。進展住房的金融體系：住房的金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)的動力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會總貸款額的60-80%。1999年我國金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為3500億元，占社會總貸款額的6%，相當于國外發(fā)達國家的1/10。其中金融機構(gòu)向個人提供的住房的款占社會總貸款額的20%左右，而在我國少于2%，同樣相當于國外發(fā)達國家的1/10左右。我國要加強金融介入的力度。2000年的工作重點增加需求改善供應激活市場搞好金融企業(yè)應對認清形勢，面對市場競爭加劇，風險加大，趨于微力市場的三個差不營造買方市場下的賣方市場適銷對路，提高質(zhì)量個人買房的特點四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務）套套都好銷，方方都有用（住宅的“均好性”）注重營銷，品牌戰(zhàn)略營銷三要素（定位、包裝和銷售）CIS戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計機會利潤、治理利潤、創(chuàng)新利潤加入WTO對房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999年11月15日，中美兩國就中國“全面降低關(guān)稅；更加開放國內(nèi)市場；有利于擴大對外出口和吸引外商直接投資；房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提早周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動性，一般8～10年出現(xiàn)一次峰值。前兩次蜂值：我國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分不出現(xiàn)在1986年和l993年。加入WTO后，國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變動的阻礙將會越來越明顯。國家計委l998年的預測，中國經(jīng)濟的調(diào)整期有望在2001年結(jié)束。房地產(chǎn)業(yè)的下一個峰值有望在2000年底到2001年初出現(xiàn)。非住宅類物業(yè)將成搶手貨當前房市場：寫字樓積壓最為嚴峻、空置率最高。全國十大都市寫字樓的平均空置率在20％以上，部分都市甚至達到30%～40%，遠遠超過國際公認的10％的警戒線。加入WTO，情況可能完全改變：“入世”都市經(jīng)濟活動趨于頻繁房地產(chǎn)投資增加寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求增加住宅類房屋的需求增加。交通改善：“入世”汽車關(guān)稅逐年大幅降低+大中都市道路交通系統(tǒng)的日趨完善汽車擁有量迅速增加停車位的需求緊張。收入增加：“入世”經(jīng)濟活動頻繁職工收入增加+就業(yè)率提高。消費開支降低：“入世”關(guān)稅全面下調(diào)居民的日常開支減少居民購房資金的積存住宅類房地產(chǎn)需求相應增加。房價中地價比重加大，總體房價看漲房價構(gòu)成：①地價；②建筑成本；③稅費；建筑成本下降：加入WTO關(guān)稅的下降+國外競爭關(guān)于進入短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建筑成本明顯下降（如進口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的30％降至百分之十幾）；稅費下降：加入WTO行業(yè)治理向國際慣例靠攏規(guī)范化+費改稅房地產(chǎn)開發(fā)過程中的總體稅費將會有較大幅度的下降；地價全面攀升；房價：地價比重增加，建筑費用和開發(fā)稅費比重減少。關(guān)于上海、廣州等沿海大都市：短期內(nèi)：土地相對稀缺，在建筑費用和開發(fā)稅費降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，房價構(gòu)成中上升下降因素差不多能夠抵沖，總體房價維持穩(wěn)定；中長期：建筑費用和開發(fā)稅費可不能持續(xù)下降，土地的需求則是長遠的，它是房地產(chǎn)價格特不是土地價格中長期利好的一個重要因素。金融業(yè)開放國外信貸資金進入：房地產(chǎn)的融資多元化進展，資金投入量加大，提早消費趨勢明朗并被越來越多的消費者同意。外國銀行介入：同意外國銀行在一定期限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務行業(yè)對寫字樓的需求量增大我國要緊大中都市的非住宅類房屋的需求將得到增加。有利于空置樓盤的消化?，F(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項目資金規(guī)模大、工期長，假如整個市場的現(xiàn)金流量不足，將嚴峻阻礙其順利進展。對開發(fā)商提供貸款增加向購房著提供抵押貸款增加結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)的融資多元化。外貿(mào)業(yè)進展進出口的重點品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國進出口的重點品種。紡織和服務業(yè)：美國逐步取消對華紡織品配額極大地刺激目前還未完全從金融危機中緩過勁來的紡織和服務業(yè)產(chǎn)品的出口量將有較大的增長。農(nóng)產(chǎn)品：進口障礙的逐步取消進口業(yè)務增長。港口運輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務增長。中國的外貿(mào)運輸量九成以上由海運承擔，中國外貿(mào)海運量將會由1998年的3．83億噸，增加到2005年的6．56億噸。隨著外貿(mào)增加，中國港口物資吞吐量和船舶進出艘次、運量都會增加，中國的海運市場、碼頭和船舶代理的業(yè)務擴大。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進展。外商投資增加。都市化進程加快農(nóng)業(yè)人口涌入都市，促進我國的都市化進程，擴大了房地產(chǎn)的需求。農(nóng)產(chǎn)品進口：中國目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達45％，在2004年之前依照農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至10％～20%，平均關(guān)稅要降至17%，重點農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至14．5%。農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的部分市場更多的農(nóng)業(yè)人口進入都市。農(nóng)民進城：各大都市中的外來勞動力特不是來自農(nóng)村地區(qū)的打工者專門多，加入關(guān)貿(mào)后這些都市將獲得源源不斷的廉價勞動力（建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)），人工成本的降低有利于降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。同時，都市人口的增加、都市規(guī)模的擴大又增加了房地產(chǎn)的潛在需求。居住郊區(qū)化進口汽車增多：在以后的幾年內(nèi)越來越多的國外汽車將以較低的價格進入中國市場。國產(chǎn)汽車降價：國內(nèi)品牌汽車采取降價的策略保持市場份額。購買家用轎車的人會越來越多。都市中心區(qū)土地減少。居住郊區(qū)化：擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們在購樓時對交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進一步朝郊區(qū)進展。西部大開發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的進展規(guī)劃要先行基礎(chǔ)設(shè)施要適當超前進展小城鎮(zhèn)新思路、新機制·2.6.房地產(chǎn)差不多風險財務風險又稱拖欠風險或信用風險。由于購買者財務狀況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報無法全部收回的可能性。購買力風險包括價格風險和市場風險。價格風險指的是由于房屋的價格引起銷售不暢或者按原價銷售而沖減收益。市場風險指供求形式發(fā)生變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對房屋銷售和售價方面造成壓力。工程建設(shè)風險要緊指抗力造成的風險，即建設(shè)前期工程項目的設(shè)計方案存在問題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問題?；I資融資風險指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風險。變現(xiàn)風險指房地產(chǎn)投資在一段時刻內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出的代價和承受的損失。外匯匯率變動風險是由于外匯較大幅度的波動從不同側(cè)面對開發(fā)商造成的風險。

營銷部工作流程及行為規(guī)范營銷部組織機構(gòu)及崗位職責營銷部機構(gòu)與人員配備經(jīng)理經(jīng)理1名銷售廣告與市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名銷售廣告與市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名各崗位職責A．營銷部職責營銷工作以公司的方針、打算為標準，嚴格組織實施。貫徹執(zhí)行公司各項規(guī)定，執(zhí)行營銷打算。負責銷售人員的招聘、培訓、治理，提高銷售人員的素養(yǎng)，儲備優(yōu)秀人才，為公司的進展打好基礎(chǔ)。負責市場調(diào)研、收集、整理，分析同類房產(chǎn)公司的相關(guān)資料，及時反映市場動態(tài)，為公司項目進展的市場定位提供可靠依據(jù)。制訂銷售打算并具體實施，保證公司所開發(fā)的商品房能及時銷售。負責銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對已簽合同需進行認真核定。配合財務人員按時、準確、無誤收回銷售資金。協(xié)助其它部門工作，并協(xié)同相關(guān)部門共同做好售后服務。建立市場信息檔案，積極開拓集團購買渠道，做好集團購房的市場摸底、先期談判工作。維護公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導下做好廣告宣傳工作。B．首席銷售職責C．銷售內(nèi)勤職責D．銷售員職責遵守公司各項規(guī)章制度。按公司統(tǒng)一要求，實事求是地介紹本公司樓盤。認真熱情接待每一位客戶，耐心細致地作好每一位客戶的引導解釋工作。作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見及建議及時向主管領(lǐng)導反映。正確處理好個人利益與公司利益的關(guān)系。緊密配合同事的工作。保質(zhì)、保量、及時完成公司交給的各項臨時任務。積極配合財務搞好客戶的按揭辦理及資金回籠工作。E．保安的職責F．出納的職責G.保潔員職責銷售職員作細則公司差不多規(guī)定銷售職員作細則上班時刻為9：00——18：00，中午12：00——13：00為午餐時刻。晚上值班時刻暫定為18：00——19：00；中午值班時刻為12：00——13：00每天各組安排一人輪流值班。值班時刻所來客戶依舊輪班接待每天嚴格按輪次接待客戶，因事錯過一概不補接客戶。凡進入售樓處詢問房子的客戶，都算輪次。客戶是否有誠意，銷售員都必須認真接待，不得敷衍了事。在接待客戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應嚴格按照統(tǒng)一口徑和指標來回答客戶。每位銷售員都應主動、熱情地接聽電話。電話客戶原則上依舊按輪次接待。但假如客戶指名道姓，則視為該銷售員的老客戶，但一銷售員不能同時接待兩波客戶（先接新客戶，老客戶后來除外）。老客戶原則上由原銷售員接待。如該銷售員不在場，其它人員應主動、熱情接待。如接待較長時刻后原銷售員才認出是自己的客戶，則視為新客戶。老客戶不算輪次。如出現(xiàn)一個客戶多個銷售員交叉接待過，則銷售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達不成一致意見造成不行阻礙，則業(yè)績收交營銷部。每個組每天保證5-6人上班，其中一人值班。每位銷售員一星期可休息1天。接待客戶須認真、細致、耐心，不得與客戶發(fā)生爭吵，如遇客戶投訴，投訴一次扣傭金200元，投訴三次以上，公司將做除名處理。銷售員不得在售樓處代賣其它公司的房屋。合同條款需熟練，解釋準確，簽訂合同不得涂改、有誤。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。銷售人員無權(quán)收取定金，每分鈔票需上交公司財務（下班時刻除外）。銷售部每周一次例會，時刻暫定為每周三下午6：00點開始，以便對工作中遇到的問題及銷售中的體會作一次交流。總結(jié)一周銷售情況，作好下一周工作的安排。每月銷售第一名設(shè)特不獎300～500元，連續(xù)3個月業(yè)績最低則自動解聘。接待、簽約流程銷售及回款操縱

項目介紹項目背景介紹成都市進展規(guī)劃為加快都市化進程，成都市將拆銷郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)。11月23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進入實質(zhì)性啟動時期。國務院去年6月批準成都市（1995—2020年）都市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為3260平方公里，覆蓋7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為422平方公里。據(jù)悉，依照國家民政部對行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。首先，拆銷郫縣，設(shè)置蜀都區(qū)（暫名）；拆銷溫江縣，設(shè)置柳城區(qū)（暫名）；拆銷新都縣，設(shè)置桂湖區(qū)（暫名），2000年底啟動有關(guān)文字材料預備工作，2001年上半年上報省政府審核并報國務院審批。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地區(qū)以華陽鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽區(qū)（暫名）。2001年啟動有關(guān)文字材料和圖標資料，2002年上報省政府審核并報國務院審批。成都市房產(chǎn)進展差不多情況及趨勢相鄰房產(chǎn)公司或競爭對手差不多情況介紹、優(yōu)劣勢分析本公司項目差不多情況項目定格、定調(diào)、定位項目設(shè)計、規(guī)劃內(nèi)容特點，各種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細則等該項目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及各種要緊市政設(shè)施及配套戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析物管簡介綜述本項目性價比最優(yōu)

民用建筑的一般知識建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動用的房屋和場所，其中，要緊是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時代的政治經(jīng)濟背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類能夠進行制造性的生產(chǎn)勞動以來，人們一直都在努力為自己制造一個舒適的生活場所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。民用建筑的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等要緊構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的要緊作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，因此也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類：圍護分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。這類構(gòu)件的要緊作用是抵御大自然中各種不良因素對房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補建筑物存在的缺陷。民用建筑的分類以住宅的層數(shù)為標準分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。以住宅的平面布局為標準可分為：點式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。以住宅設(shè)計特點為標準可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺式住宅、躍復式住宅、錯層（躍復）式住宅、復式住宅。以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的要緊材料為標準可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅。以住宅的用途和功能為標準可分為：一般住宅、青老年住宅、不墅式住宅。民用建筑的結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)用材依照結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點依照結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種差不多類型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。民用建筑的等級建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。依照耐久年限的不同可分為一級（100年以上，重要建筑），二級（50~100年，一般性建筑），三級（25~50年，次要建筑），四級（15年以下，臨時性建筑）。一般住宅設(shè)計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境阻礙大。房屋建筑的抗震設(shè)防某一地區(qū)按可能所受地震阻礙而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成1°~12°，6°以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7°設(shè)防地區(qū)，建筑物都應進行抗震設(shè)計。框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。關(guān)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計外，還需報建委抗震辦審批。住宅的配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。防盜系統(tǒng)。包括防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。通訊電視及智能網(wǎng)絡系統(tǒng)。燃氣系統(tǒng)。住宅的裝修標準住宅的裝修標準按以下幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。門窗：單元門、進戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場情況，裝修標準在100~400元/M2屬低檔裝修，400~800元/M2屬中檔裝修，800元/M2以上屬中高檔和高檔裝修。住房品質(zhì)綜合評價區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境與視野；房屋朝向和面寬大??；房屋布局（套型）、面積和所居層次；結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標準；物業(yè)治理。

住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要定義商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻風光積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面的投影面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應分攤的共有建筑面積：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。商品房建筑面積計算指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。計算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計算。自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計算。穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計算。突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及愛護墻）外圍水平面積計算。有柱雨蓬或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計算（應具備通風、采光條件）。計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。獨立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。不計算建筑面積的范圍層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱的雨蓬。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。共有建筑面積的分攤計算《住宅設(shè)計規(guī)范》中華人民共和國國家標準GB50096——1999術(shù)語地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。套內(nèi)使用面積計算套內(nèi)使用面積包括臥房、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積。利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10的空間全部計入使用面積。坡屋頂內(nèi)的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求。陽臺面積應按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)凈高要求一般住宅層高不宜高于2.80m。臥房、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥房、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得阻礙門、窗扇開啟。電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。

物業(yè)治理物管公司簡介、治理架構(gòu)、治理公約解釋服務內(nèi)容、收費標準、規(guī)范裝修等物管相應的法律、法規(guī)條款

銷售員的差不多素養(yǎng)現(xiàn)代推銷觀念高度責任感具備良好的心理素養(yǎng)具備良好的業(yè)務素養(yǎng)通曉法律知識具備良好的個性如何注意儀表、儀態(tài)如何作好售后服務

銷售技術(shù)真誠與信心相信“推銷”的潛力相信自己的魅力相信本公司本小區(qū)房屋的實力推銷員講話的原則對不同類型購房投資者的談判如何處理客戶所提出的反對意見處理反對意見的策略如何把握客戶購買心理，促成客戶預訂或簽合同建議購買的策略簽預訂書或合同時要注意的幾點接聽電話時應注意的事項房地產(chǎn)法規(guī)及制度土地治理法房地產(chǎn)條例（都市房屋權(quán)屬登記治理方法）成都市都市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理暫行方法合同法

銷售人員須知房屋與土地房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國的土地分不屬于不同的所有者，因此住房能否出售、購買就與土地屬于哪個所有者有直接關(guān)系了。我們在了解如何購買住房、欲購買的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權(quán)如此一些問題之前，應當首先了解我國的土地所有權(quán)制度。A.國家所有的土與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。國家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分不屬于眾多的不同的集體。屬于國家所有的土地是：都市的土地、農(nóng)村和都市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。關(guān)于集體所有的土地，國家能夠依法征用。B.兩種土地所有權(quán)與商品房的出售在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營的。因此，集體所有的土地被國家依法征用后，依舊能夠用于商品房開發(fā)的。國家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，能夠通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的要緊區(qū)不在于，取得土地使用權(quán)是有償依舊無償?shù)?。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對在該土地上建筑的房屋不能取得所有權(quán)，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權(quán)。八種國家限制買賣的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學校、寺院、庵堂等教育、宗教建筑；聞名建筑物或者文物古跡等須加以愛護的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買都市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋能夠出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補貼廉價購買或建筑的房屋。四種不應購買的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權(quán)才能夠按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。假如開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有批準有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才能夠開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應購買。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購買。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋差不多設(shè)定抵押的情形等。國家對土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什幺條件有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質(zhì)標準如下：A.資質(zhì)一級企業(yè)自有流淌資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務治理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的治理人員不得少于20人。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師。高級會計師職稱的總會計師。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。B.資質(zhì)二級企業(yè).自有流淌資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱的建筑、土木工程、財務治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的治理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。C.資質(zhì)三級企業(yè)自有流淌資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的治理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。D.資質(zhì)四級企業(yè)自有流淌資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員不得少于5人。工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流淌資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。商品房保修規(guī)定建設(shè)部在1998年公布的《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度的規(guī)定》中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關(guān)6個月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購房戶，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。依照建設(shè)部1989年11月21日公布的《都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對共有共享的門廳。陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應共同合理使用并承擔相應的義務，除另有約定外、任何一方不得多占。獨占”?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿小⒐蚕聿课弧２坏糜袚p害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司假如已與其余樓層購房戶達成協(xié)議則另當不論。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因為依照國家物價局、建設(shè)部等四部門于1992年7月28日公布的《商品住宅價格治理暫行方法》第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建筑成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)物價部門批準再行收取價款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成A.土地成本土地補償費用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費。土地出讓收益金：國家按土地類不收取土地轉(zhuǎn)讓費用。B.建筑安裝成本一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費用按實際情況另計。C.企業(yè)治理費：一般占銷售回收金額的2％。D.銷售廣告費：一般占銷售回收金額的2％~3％。E.前期費用勘測費：按建筑面積3元／m2收取。設(shè)計費＝按設(shè)計單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。依照開發(fā)項目性質(zhì)不同按總投資比例的0.5％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。都市設(shè)施有償使用費：按10元/m2收取。都市規(guī)劃治理費：按勘測設(shè)計費，建安成本的3%收取。新型墻體保證金：按4．5元／m2收取，竣工驗收合格后退回。工程質(zhì)量監(jiān)督費：按勘測設(shè)計費。建安成本的2．5收取。學校修建費；按2元／m2收取。人防異地建設(shè)費：按10元／m2收取。房屋拆遷治理費：按土地補償費用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。供水增容費：按所需水管粗細劃分，每100mm管需增容費50000元。電增容費：計算所需用電量，按650元／kW收取。F.營業(yè)稅：按銷售收入的3．3％計算。G.所得稅：企業(yè)所得稅：按毛利潤的24％計算。地點所得稅：按毛利潤的3％計算。H.其它費用：包括不可預見費用，鑒證費等，按銷售收入的1。5％計算。*以上所列數(shù)字，視時刻性和各地具體情況不同會有所差不。商品房銷售必備的“五證”一是該項物業(yè)的計委立項，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門頒發(fā)的開工建設(shè)許可證不能少，五是房管局的商品房預售許可證不能少。貸款個人住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用一般住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款的種類目前，個人住房貸款一般有托付貸款。自營貸款和組合貸款三種。個人住房托付貸款指銀行依照公積金治理部門的托付，以公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買一般住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。個人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用一般怯房的貸款，是個人住房托付貸款和自營貸款的組合。住房按揭貸款按揭貸款是住房擔保貸款的一種。是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買往房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保的個人住房貸款。辦理個人住房貸款業(yè)務的銀行經(jīng)中國人民銀行批準設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行都能夠辦理。個人住房貸款發(fā)放對象個人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18歲的公民。申請個人住房貸款需具備的條件申請個人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購買往房的合同或協(xié)議；不享受住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房首期付款；享受住房補貼的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款；有貸款辦認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；貸款人規(guī)定的其它條件。個人住房貸款的期限和利率期限：最長不得超過20年。利率如表1所示。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率相應檔次執(zhí)行。表1個人住房貸款的利率期限種類1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至10年(含10年)10年至15年(含15年)15年至20年(含20年）個人住房托付貸款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%個人住房自營貸款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年貸款利率基礎(chǔ)上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%申請個人住房貸款的大致程序大致程序為：向銀行提出貸款申請，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔保合同，按要求到當?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門，保險公司。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。申請個人住房貸款需提供的材料申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明，符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金治理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量個人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補貼的，一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30％的首期付款后的數(shù)量確定；享受住房補貼的一般按個人承擔部分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。個人住房貸款的擔保方式個人住房貸款采納抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎(chǔ)上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式?？勺鳛閭€人住房貸款的抵押物抵押人所有的房屋和其它地上定著物。抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)。貸款銀行認可的其它符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。憑證式國庫券。國家重點建設(shè)債券。金融債券。AAA級企業(yè)債券。存單等有價證券。個人住房貸款的保證法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償還能力，同時在銀行存有一定數(shù)額保證金。申請個人住房貸款需辦理的手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險公司。公證部門和當?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門辦理保險。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。個人住房貸款的提取貸款的提取要緊有以下兩種方式：A.直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款打算，將所借款項直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立的存款戶。B.專項提款。借款合同生效后，由借款人托付貸款行按借款合同約定的時刻，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在有關(guān)銀行開立的存款戶內(nèi)。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。個人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有：月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。累進還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。辦理個人住房貸款的注意事項按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈與或重復抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少阻礙貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)時，借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）。各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可依照《個人住房貸款治理方法》制定具體實施細則，具體手續(xù)能夠有所不同。例如中國工商銀行廣西區(qū)分行個人住房貸款操作程序如下：開發(fā)商與銀行簽訂個人住房貸款協(xié)議；購房者向開發(fā)商提交借款申請；開發(fā)商列出借款人名單及有關(guān)資料交中國工商銀行；中國工商銀行依照清單及有關(guān)材料進行貸款前調(diào)查核實；銀行認可的借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商的帳戶；借款人將與開發(fā)商簽訂的購房合同及繳款收據(jù)辦理評估。保險、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的存款帳戶。開發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項權(quán)證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。11．12

合同、住宅使用講明書和質(zhì)量保證書購房合同住宅使用講明書住宅質(zhì)量保證書

現(xiàn)代建筑觀念簡介智能住宅功能及進展智能住宅產(chǎn)生的背景智能住宅是在信息技術(shù)革命浪潮的推動下產(chǎn)主的。信息技術(shù)革命以信息高速公路（包括空問信息高速公路）和多媒體信息技術(shù)作用為其騰飛的兩翼。信息高速公路是指區(qū)域性、全國性乃至全球性的數(shù)字光纜高速通訊網(wǎng)絡，而空間信息高速公路則是以通訊衛(wèi)星、光纖輔之以其它手段形成的區(qū)域性乃至全國性通訊網(wǎng)絡，實現(xiàn)信息傳遞高速化、信息資源共享及信息雙向交流，可聯(lián)系千家萬戶，使得“天涯若比鄰”變?yōu)椤暗厍虼濉?。多媒體信息技術(shù)是將聲音、文本、視頻、動、畫及通訊融為一體的信息處理和表現(xiàn)技術(shù)，實現(xiàn)信息交互的多元化、同步化與實對化，可進”行環(huán)境與空間造型場景的動態(tài)仿真。信息高”速公路與多媒體信息技術(shù)相結(jié)合，極大地改變、了人們的生產(chǎn)、生活和相互交往的方式，人們：追求更高效、快捷、安全的生活工作方式，渴望有更舒適、安全、便捷、衛(wèi)生的生活工作環(huán)境。在這種背景下，智能住宅應運而生。90年代、未，“智能住宅”一詞已成為國內(nèi)建筑界的時髦用語。在當今激烈的市場競爭中，“智能”更是房屋銷售的一大賣點。所謂智能住宅，確實是通過其結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服、務和治理四個差不多要素進行最優(yōu)化設(shè)計，從而、為客戶提供一個高效和安全的生活工作環(huán)境。智能住宅的功能智能住宅的功能是多方面的，要緊應包括以下功能：（一）小區(qū)治理方面1、安全自動化--AA（SafetyAutomation），包括遙控監(jiān)視、樓字治理、自動報答、自動滅火、地震、漏電防止、停電對策、停車場治理等。2、消防自動化--FA（FireAutomation）。3、停車治理自動化--PA（ParkAutomation）。4、信息治理自動化--MA（MaintenanceAutomation），包括水電氣三表記錄、維修申報。住戶投訴、人員車輛進出、保安巡視、住戶及房屋相關(guān)信息等。（二）辦公方面。1、辦公自動化--OA（OfficeAutomation）。2、通訊自動化一CA（CommunicationAutomation）。（三）生活、娛樂方面?？傊?，信息技術(shù)革命將打破集中化生產(chǎn)方式，使勞動重新分化，出現(xiàn)以電子科學為基礎(chǔ)的家庭工業(yè)時代。家庭將作為集工作、生產(chǎn)、學習、休息及娛樂等功能為一體的社會細胞，人們能夠足不出戶，通過計算機通訊網(wǎng)絡與公司、機關(guān)、學校、銀行、商店、圖書館、鄰居及親友聯(lián)系，能夠在家辦公、設(shè)計）授課、學習、采購商品、存取貨幣、炒股、放錄像節(jié)目、“出席”各種會議、同意職業(yè)培訓、醫(yī)療咨詢和監(jiān)護照顧外地老人、操縱家庭電子設(shè)備等，實現(xiàn)工作生活的高度自動化、智能比和遙控化。進展前景智能住宅是信息技術(shù)運用于建筑業(yè)的結(jié)晶。“它將隨著信息技術(shù)革命的進展而不斷完善和進展，同時將給傳統(tǒng)建筑業(yè)帶來巨變，使得原先固有的建筑類型改變、萎縮甚至消逝，嶄新的建筑類型將逐步產(chǎn)主、進展和完善。智能住宅作為新型建筑類型的代表，由于其具有高科技含量，適應時代進展的要求，必將具有寬敞的進展前景，紅外線防盜保安系統(tǒng)小區(qū)的第一道安全系統(tǒng)，在小區(qū)的圍墻和出入口等地點，我們設(shè)置紅外線對射和電視監(jiān)控系統(tǒng)，全天候運作，任何人翻越圍墻都會立即報警并進行錄象，同時將有情況地區(qū)的畫面切換為主畫面。保安巡更電子監(jiān)測系統(tǒng)為了確保小區(qū)的每一個角落都處于保安人員的監(jiān)控之中。保安人員定時到巡更點用遙控器報到，任何巡更信息都能及時而又準確無誤地傳送到保安中心操縱室。確保小區(qū)各個段落24小時得到巡視和保衛(wèi)。室內(nèi)安全防范系統(tǒng)報警器主機門磁開關(guān)樓字對講主機設(shè)／撤防鍵盤磁控門窗安全監(jiān)控系統(tǒng)當您睡眠和外出的時候，他會24小時默默的凝視你家中的每一個角落，任何從不處強行闖入者，他將主刻報警并通知保安人員前來支拐。樓宇對講保安系統(tǒng)：每戶均設(shè)有可與樓房單元門訪客對講的電話，方便辨不訪客的身份，一切其它人員均會被拒之門外。主人通過對話后了解來訪者的身份后，才能同意其進入單元大門。您家里的每一扇窗戶都被他時刻緊緊的盯著，假如外人破損玻璃都會激發(fā)警報并通知保安中心。即使你外出時也不用擔心。室內(nèi)智能緊急求助系統(tǒng)：在家里假如遇上緊急情況，住戶可按動此按扭直接指示保安員救援。此警寸民器安裝在隱蔽順手的位置。災難自動報警系統(tǒng)：在你家中一旦出現(xiàn)異?；鹈缁蛘呙簹鉂舛瘸瑯?，系統(tǒng)將自動報警并通知保安監(jiān)控中心，將一切可能的危險消滅在萌芽之中，居家智能小區(qū)絕可不能發(fā)生因煤氣泄漏或失火而造成人身與貝才產(chǎn)的損失。二十一世紀居住小區(qū)國家科委、建設(shè)部《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》提出：科學合理地確定我國小康住宅水平。綜合采納新技術(shù)和新產(chǎn)品，建設(shè)一批體現(xiàn)小康居住水平的城鄉(xiāng)住宅區(qū)。引導我國居民21世紀初居住生活水準的實現(xiàn)。對小康住宅居住小區(qū)的差不多要求：以科技為先導。立足于當前人民的經(jīng)濟承受能力。具有前瞻性。在2015年前不落后。在2015年以后可改造。功能齊全、設(shè)備良好、環(huán)境優(yōu)美、配套完善。達到目前國際通用的文明居住小區(qū)水平。二十一世紀文明居住小區(qū)的宗旨：“以人為本”。優(yōu)美的環(huán)境環(huán)境質(zhì)量包括：住區(qū)的大氣、水源、視野、綠化質(zhì)量；與都市中心的關(guān)系和交通方便程度；小區(qū)居民生活舒適、心理安全、活動方便。保證居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從選點定位上考慮：將住宅區(qū)建在都市的近郊區(qū)，既可幸免鬧市區(qū)的暄囂和濁氣，又可減輕市區(qū)“人滿為患”的壓力。交通必須通暢，與都市干道相連，車程最好在半小時以內(nèi)，以保證在市內(nèi)上班的人群不致過多地把時刻和精力消耗在路途上。住區(qū)內(nèi)及其周邊不宜有產(chǎn)生污染源的工廠或其它設(shè)施。最好是在都市的上風上水位置，以保證住區(qū)水質(zhì)的純凈和空氣的清新。住區(qū)內(nèi)小環(huán)境的塑造：操縱好住區(qū)的建筑密度；考慮通風、采光、日照的建筑間距；留有足夠的綠化、美化地帶，營造人工景色，使住區(qū)成為綠茵遍地，樹木成行，視野開闊，景物協(xié)調(diào)，既方便鄰里交往，又適合休閑娛樂的公園式居住小區(qū)。建筑功能要齊全。功能齊全，要緊體現(xiàn)在戶型設(shè)計上。（1）戶型設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”：使生活在那個空間的人舒適方便。方便生活起居方便工作學習方便會客交往，又保證私密性。每戶進門考慮門斗，方便更衣、整裝和置物，同時可幸免將室外灰塵帶人室內(nèi)?？蛷d和餐廳應分設(shè)，但可連為一體，作適當?shù)拇┩阜指簦葏^(qū)不功能不同，又擴大室內(nèi)空間。適應現(xiàn)代生活的需要，并尊重國人節(jié)儉的傳統(tǒng)，每戶應有足夠的儲藏空間。衣帽問和雜物間要分開設(shè)置。住宅的心臟是廚房、衛(wèi)生間。廚房衛(wèi)生間必須方便使用和操作、整潔衛(wèi)生、潔污分離、通風良好、便于排除氣體和異味，保證室內(nèi)其它部位不受阻礙。衛(wèi)生間中洗浴、便溺與梳樁、盥洗、洗衣最好加以分隔，進一步保證潔污分離，同時也提高使用效率。（2）戶型設(shè)計考慮購房者的經(jīng)濟情況：作到經(jīng)濟實惠。廚房、衛(wèi)生間的裝修應一次到位，既能選用系列產(chǎn)品，保證格調(diào)一致。又可減少費用、降低造價。裝修一次到位，采納合適的標準和可靠的設(shè)備材料，良好的施工安裝。不能脫離購房者的經(jīng)濟實力，無限制地采納“高檔設(shè)備”，不能追求價格廉價，采納廉價產(chǎn)品，最終形成人住后“打掉重來”的白費。做到標準合適、安裝可靠、使用方便、質(zhì)量保證。汲取住戶參與設(shè)計，讓住戶選擇一些可改的設(shè)備，以保證住戶的喜好。（3）戶型設(shè)計考慮購房者的使用情況：作到維護方便。便于清掃：保證衛(wèi)生，住宅的管、線宜暗設(shè)。對不宜暗設(shè)的煤氣管道，要設(shè)法使其隱蔽。設(shè)置生活陽臺，便于洗滌、晾曬衣物并放置目前生活中難于幸免的雜物，使其不阻礙室內(nèi)要緊房間的整潔。關(guān)于當前通用的生活器具，如電冰箱、微波爐、空調(diào)器、洗衣機等電器用具要有合式的安置，日常應用的熱水系統(tǒng)要作統(tǒng)一安排。使其位置合理，使用方便，運作安全。設(shè)備良好，不僅考慮生活設(shè)施要滿足人的生活需要，更重要的是考慮“在家里辦公”的問題，同時要有其不出故障或少出故障的保全措施，還要考慮在不阻礙房屋結(jié)構(gòu)的前提下，能順應科技飛速進展而出現(xiàn)新設(shè)備安裝的需要。這些問題不僅具有前瞻因素，而且有其現(xiàn)實性、有用性和迫切性。目前各種專業(yè)信息網(wǎng)和公眾信息網(wǎng)紛紛開通，關(guān)于高要求的專業(yè)人員在家中及時獲得最新信息已可實現(xiàn)。關(guān)于一般公眾，實現(xiàn)在家中購物、炒股、購車船飛機票。信息高速公路接通到每一家，與國際互聯(lián)網(wǎng)相聯(lián)，任君全球行。為幸免管線的多頭和繁冗，將電話、計算機網(wǎng)絡、辦公自動化、物業(yè)治理、保安監(jiān)控等系統(tǒng)納入綜合布線系統(tǒng)中，并留有一定余量，以便今后進一步擴展。在綜合布線系統(tǒng)中，應用靈活的多向終端接口，用戶可專門方便的選擇自己需要的終端系統(tǒng)。既不使管線冗余，插接人網(wǎng)又專門容易。為保證現(xiàn)有條件下有一個可靠而穩(wěn)定的電源，不致因住宅區(qū)自身供電不良引起設(shè)備停使或故障，應采取分路供電的方法，多回路進戶，保證不致一個回路停電而阻礙其它器具使用，也不因為家用電器的頻繁啟動、停止而導致電壓的波動。配套設(shè)施要到位除市政方面的供水、供電、供氣排污等大配套構(gòu)成一個小區(qū)能否投入正常使用的必要因素外，還應將住區(qū)范圍內(nèi)或其附近解決小孩的人托入學、老年人的交往、休閑游樂場所、青年人的交際鍛練、公眾婚喪喜慶和購物宴請等一切為人生活所需的場所設(shè)施均考慮周全。做到方便生活，有利工作。小區(qū)的社區(qū)胭務中心，除應有的商業(yè)服務建筑外，還要有圖書、展覽等進行精神文明教育的場所和醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)?？傊藗?nèi)粘Ｉ钪杏龅降膯栴}，均應納入社區(qū)服務的范圍。不僅要滿足住戶物質(zhì)生活的需要，同時也要滿足住戶精神文化生活的需要?？萍枷葘б瀼匾钥萍紴橄葘В嫣岣呖萍己?，是提高住宅質(zhì)量的首要要求。只有以科技為先導，才能使建筑物使用功能和上建修造質(zhì)量提高到新的水平，使其牢固、耐用、安全、可靠，更適合人的生活需要。提高科技含量，不是高檔材料的堆砌，而是運用那些通過實踐考驗的符合我國建筑政策的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的建筑材料和適應當前社會進展的先進建筑設(shè)備設(shè)施，其價格應比傳統(tǒng)的材料、設(shè)備廉價或相當。要緊是性能要比傳統(tǒng)材料設(shè)備優(yōu)越。要立足現(xiàn)實，注重進展、使用可靠、經(jīng)濟有用。如墻體要采納那些不用粘土、隔熱隔聲；減輕自重、抗震能力強、施工方便的材料。水、電、氣三表的設(shè)置、治理和數(shù)據(jù)的采集，應采納先進技術(shù)和方法。在下水系統(tǒng)上安裝“鐵胃”垃圾粉碎機，能夠“吃”掉生活中產(chǎn)生的8O－85Ok的有機垃圾。防止垃圾腐臭污染環(huán)境。減少住戶傾倒垃圾的苦惱和環(huán)衛(wèi)工人的工作量。物業(yè)治理要規(guī)范物業(yè)治理是現(xiàn)代居住小區(qū)必不可少的條件。小區(qū)的物業(yè)治理能保證居民正常、有序的生活和工作，更重要的是保證小區(qū)內(nèi)的物業(yè)保值、增值。營建文明居住小區(qū)，搞好物業(yè)治理，選擇一個治理規(guī)范、服務周到的物業(yè)治理機構(gòu)，是寬敞住戶的心愿和要求，必須認真對待。二十一世紀居住小區(qū)尚有其它許多功能要求。但若能達到以上構(gòu)想，將可滿足人們當前的差不多生活要求，也不脫離多數(shù)人的經(jīng)濟現(xiàn)狀。隨著國民經(jīng)濟和人們經(jīng)濟實力的增強，對住宅建筑的科技含量也將會有更高的要求。住宅性能認定制度據(jù)建設(shè)部消息，《商品住宅性能認定治理方法》（試行）差不多建設(shè)部審定，將從1999年7月1日起試行。這標志著我國商品住宅認定制度的正式確立，預示著我國住宅產(chǎn)業(yè)逐步與國際治理模式接軌?！吨卫矸椒ā分兴Q的商品住宅性能認定、系指按照國務院建設(shè)行政主管部門公布的商品住宅性能評定方法和標準及統(tǒng)一規(guī)定的認定程序，經(jīng)評審委員會進行技術(shù)審查和認定委員會確認，井獲得認定證書和認定標志、以證明該商品住宅的性能等級。等級劃分由低工高依次為1A、2A、3A級，標志是A、AA、AAA。認定內(nèi)容住宅性能認定的內(nèi)容應按照住宅性能評定方法和標準確定。其要緊內(nèi)容包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能。住宅的適用性能要緊包括下列內(nèi)容：①平面與空間布置；①設(shè)備、設(shè)施的配置與性能；③住宅的可改造性；①保溫隔熱與建筑節(jié)能；⑤隔音與隔振；⑤采光與照明；①通風換氣。住宅的安全性能要緊包括下列內(nèi)容：①建筑結(jié)構(gòu)安全；②建筑防火安全；③燃氣、電氣設(shè)施安全；④日常安全與防范措施；⑤室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。住宅的耐久性能要緊包括下列內(nèi)容：①結(jié)構(gòu)耐久性；②防水性能；③設(shè)備、設(shè)施防腐性能；④設(shè)備耐久性。住宅的環(huán)境性能要緊包括下列內(nèi)容：①用地的合理性；②室外環(huán)境；③水資源的合理利用；④生活垃圾的收集和運送。住宅的經(jīng)濟性能要緊包括下列內(nèi)容：①住宅的性能成本比；②住宅日常運行耗能指數(shù)。3人級住宅性能認定的要緊內(nèi)容應包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性2A八級、1A級住宅性能認定的要緊內(nèi)容應包括住宅的適用性能、安全性能和耐久性能。認定程序住宅性能認定工作分為申請、評審、審批和公布四個時期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請住宅性能認定之前，要按照住宅性能評定方法和標準規(guī)定的住宅性能檢測項目，托付具有資格的住宅性能檢測單位進行現(xiàn)場測試或檢驗。申請住宅性能認定應提供下列資料：①住宅性能認定申請表；②住宅竣工圖及全套技術(shù)文件；③原材料、半成品和成品、設(shè)備合格證書及檢驗報告；④試件等試驗檢測報告；⑤隱蔽工程驗收記錄和部分項目工程質(zhì)量檢查記錄；③竣工報告和工程驗收單；③住宅性能檢測項目檢測結(jié)果單；②認定委員會認為需要提交的其它資料。申請住宅性能認定，應符合下列程序：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在住宅竣工驗收后，向相應的住宅性能認定委員會提出書面申請。②住宅性能認定委員會接到書面申請后，對企業(yè)的資桔和認定的條件進行審核。對符合條件的交由評審委員會評審。③評審委員會遵照全國統(tǒng)一規(guī)定的住宅性能評定方法和標準進行評審。在一個月內(nèi)提出評審結(jié)果，并推舉該商品住宅的性能等級，報認定委員會。④認定委員會對評審委員會的評審結(jié)果和住宅性能等級進行審批、并報相應的建設(shè)行政主管部門公布。3A級住宅性能認定結(jié)果，由地點認定委員會審批后報全國認定委員會復審，并報國務院建設(shè)行政主管部門公布。認定的變更與撤銷中請者對認定結(jié)果有異議時，可向上一級認定委員會提出申訴，經(jīng)核查認定結(jié)果確有疑議者，應由該認定妥員會重新組織認定。以假冒手段或其它不正當手段取得認定結(jié)果時，一經(jīng)查出，撤銷其認定結(jié)果并予以公布。據(jù)悉，建設(shè)部鑒于這項制度在我國剛丬：始建立。為了推動這項制度的開展，以便取得實踐經(jīng)驗，首先在國家和省級住宅示范工程的新建住宅小區(qū)的商品住宅進行，因此帶有一定的強制性。其它的商品住宅可由建設(shè)單位自愿申請認定。建設(shè)部組織實施全國住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程。為提高住宅建設(shè)的現(xiàn)代科技水平，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅的更新?lián)Q代，建設(shè)部日前組織實施全國住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程。據(jù)有關(guān)負責人介紹，示范工程應具備以下建設(shè)條件：一是應具有典型性和代表性，在全國范圍內(nèi)，選擇不同規(guī)模（大、中J、都市及縣城），不同建設(shè)類型（新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造）、不同居住對象以及不同技術(shù)經(jīng)濟條件的住宅小區(qū)作為示范。每個省、自治區(qū)、直轄市不超過3個為宜；二是示范工程小區(qū)的規(guī)模定為：大、中都市一般不小于10萬平方米，小都市或縣城不小于3萬平方米，建設(shè)期限以不超過3年為宜，規(guī)模較大的小區(qū)可考慮分期實施；三是每個示范工程必須明確智能化建筑技術(shù)示范內(nèi)容及采納的新技術(shù)項目；四是開發(fā)建設(shè)單位應具備綜合開發(fā)能力，落實建設(shè)打算指標，落有用地和資金。建設(shè)部規(guī)定，示范工程的技術(shù)含量，應達到如下需求：關(guān)于普及型住宅小區(qū)，在應用現(xiàn)代信息技術(shù)時應實現(xiàn)六項要求：住宅小區(qū)設(shè)立計算機自動化治理中心；水、電、氣、熱等自動計量、收費：住宅小區(qū)封閉，實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控治理；住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報答；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實行集中治理，對其運行狀態(tài)實施遠程監(jiān)控。關(guān)于先進型住宅小區(qū)，除實現(xiàn)普及型的全部功能要求外，還應實行住宅小區(qū)與都市