物業(yè)基本概念

298/298物業(yè)治理的差不多概念第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特不是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的不稱或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之不，它能夠依照區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，要緊包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。那個地點的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，關(guān)于我們了解物業(yè)和物業(yè)治理的本質(zhì)，掌握物業(yè)治理運作規(guī)律，搞好物業(yè)治理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎。物業(yè)的自然屬性要緊指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而不管何種建筑物，其基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。因此，關(guān)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在都市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必定兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從全然上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性要緊是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的進展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村要緊取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在都市要緊取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性要緊是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物差不多上單件產(chǎn)品，它們在類不、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。4.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性要緊是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性要緊是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。因此，物業(yè)既能夠一次性出售，也能夠通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值能夠一次收回，也能夠在較長時期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會屬性物業(yè)的社會屬性能夠從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，差不多上體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營治理差不多上商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最差不多的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營治理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這差不多為越來越多的人們所認識。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性治理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地的社會主義公有性，合理愛護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)都市經(jīng)濟、社會進展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設都市，并與都市的遠景進展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類不等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境愛護、綠化、治安治理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其治理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程?！抖际蟹康禺a(chǎn)治理法》對物業(yè)治理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)治理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理等等都有明文規(guī)定。2.物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利能夠以不同形式組合，也可以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著緊密的聯(lián)系?！胺康禺a(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上講，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍赢a(chǎn)”一詞譯自英語realestatｅ或realproperty。在英語中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來講，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和ｒealproperty可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。從以上的分析能夠看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，要緊區(qū)不有：(1)稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的不稱。(2)適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念)，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn)公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或都市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不能夠“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。(3)概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建筑、銷售、售后治理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用時期或區(qū)域。因此，兩者有宏觀與微觀之不，有全體與部分之差?；谏鲜龇治?，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)依照其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。一、物業(yè)治理的概念物業(yè)治理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的連續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。物業(yè)治理既是房地產(chǎn)經(jīng)營治理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化都市治理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的進展，被人們視作現(xiàn)代化都市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)治理的定義，一種講法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)治理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)治理，其要緊任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及治理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。另一種講法是依照英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)治理”或“房地產(chǎn)治理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)治理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)治理的區(qū)不，或與企業(yè)治理的區(qū)不?，F(xiàn)在一般的講法是，物業(yè)治理類似于房地產(chǎn)治理，但比房地產(chǎn)治理范圍更廣泛。那個范圍是向橫進展、向后延伸、向周邊拓展，如治理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。綜上所述，物業(yè)治理是指物業(yè)治理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的托付，運用現(xiàn)代治理與服務技術(shù)，按照托付治理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的治理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務，制造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)治理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：(1)物業(yè)治理的治理對象是物業(yè)。那個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。(2)物業(yè)治理的服務對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)治理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)治理被視為一種專門的商品，物業(yè)治理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務與服務。(4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。(5)物業(yè)治理是采納現(xiàn)代科學治理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的治理，融治理、服務、經(jīng)營于一體。(6)物業(yè)治理的差不多要求是統(tǒng)一治理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一治理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一治理和協(xié)調(diào)。(7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理與社區(qū)服務相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務。(8)就法律屬性而言，物業(yè)治理是具有中介性質(zhì)的信托治理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務。(一)物業(yè)的經(jīng)營治理與物業(yè)的治理經(jīng)營一般來講，治理確實是打算、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設定目標的一系列工作。經(jīng)營治理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與治理是兩個不同的概念。其要緊區(qū)不是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，治理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，治理只組織經(jīng)濟單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，治理實現(xiàn)方針、目標和要求。物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。然而，這些進行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的治理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的治理。那個地點包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性治理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性治理。物業(yè)的治理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的打算、組織、指揮等經(jīng)濟活動。然而，以治理工作為主的物業(yè)公司，也需要治理性的決策，因而構(gòu)成了治理性的經(jīng)營。比如，物業(yè)治理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)治理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。從那個角度上講，治理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織治理的過程中也需要決策，二是指其治理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務。比如，物業(yè)治理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了治理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。這些都不改變物業(yè)治理和治理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)治理”是不可取的。(二)物業(yè)治理與企業(yè)治理近年來，物業(yè)治理要企業(yè)化，差不多引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業(yè)治理企業(yè)化，確實是物業(yè)治理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我進展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。然而，應注意物業(yè)治理與工業(yè)企業(yè)治理的區(qū)不：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)治理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，治理形態(tài)不同。物業(yè)治理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的治理對象是成品，即物業(yè)。治理只意味著提供了服務，而治理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)治理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的治理。其三，治理模式不同。物業(yè)治理是托付型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)治理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。二、物業(yè)治理的起源及其緣故物業(yè)治理是社會經(jīng)濟進展到一定水平的必定產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)治理起源于19世紀60年代的英國。由于工業(yè)革命的進展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)都市，引起了對都市房屋需求的增加，但對其缺乏治理導致了諸如房屋破損嚴峻、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的治理方法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。這能夠講是世界上最早的“物業(yè)治理”。時至今日，英國的物業(yè)治理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)治理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業(yè)治理的同時，成立了英國皇家物業(yè)治理學會，會員遍布世界各地。物業(yè)治理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性治理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一治理，是與社會經(jīng)濟進展相適應的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的治理。與沒有治理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋治理相比，這種集高度統(tǒng)一的治理全方位、多層次的服務和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)治理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。其緣故是：第一，物業(yè)治理是一種社會化的治理模式，它擺脫了自營的分散治理方式，為多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總總管；同時，也為政府各職能治理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項治理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭治理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高都市治理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二，物業(yè)治理是一種專業(yè)化的治理，它是由專門的治理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的治理，從而擺正了主人和治理者的關(guān)系，將自營自管的無序治理和行政性的治理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在如此的機制下逐步形成有活力的物業(yè)治理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)治理企業(yè)，物業(yè)治理企業(yè)必須依靠自己良好的治理和服務才能進入和占據(jù)這一市場。這就從全然上促進了服務態(tài)度的改變、服務質(zhì)量的改善和治理水平的提高，從而有利于提高都市治理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的治理方式轉(zhuǎn)換。第三，物業(yè)治理是一種經(jīng)營型的治理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的治理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我進展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。第四，物業(yè)治理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了治理的重要性，從而理順、擺正了建設與治理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財寶和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。三、物業(yè)治理的特點物業(yè)治理是一種有不于以往房產(chǎn)治理的一種新型的治理模式，其治理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。1.物業(yè)治理的社會化物業(yè)治理的社會化是指物業(yè)治理將分散的社會分工匯合起來統(tǒng)一治理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)治理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分不面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總總管”，而對政府各職能部門來講，則猶如找到了一個“總代理”。業(yè)主只需依照物業(yè)治理部門批準的收費標準按時繳納治理費和服務費，就能夠獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一治理，有利于提高整個都市治理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。2.物業(yè)治理的專業(yè)化物業(yè)治理是由專業(yè)的治理企業(yè)——物業(yè)治理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一治理。這種治理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)治理都納入物業(yè)治理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)治理企業(yè)能夠通過設置分專業(yè)的治理職能部門來從事相應的治理業(yè)務。隨著社會的進展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)治理企業(yè)也能夠?qū)⒁恍I(yè)治理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。例如，機電設備維修承包給專業(yè)設備維修企業(yè)，物業(yè)保安能夠向保安公司雇聘保安人員，園林綠化能夠承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也能夠承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高都市治理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進都市治理向現(xiàn)代化的治理方式轉(zhuǎn)換。3.物業(yè)治理的企業(yè)化物業(yè)治理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)治理企業(yè)作為一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)治理企業(yè)必須依照物業(yè)治理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務在物業(yè)治理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用治理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。因此，物業(yè)治理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。如此就能使物業(yè)治理企業(yè)從治理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主制造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。4.物業(yè)治理的經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)的服務性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服務，合理收費。物業(yè)治理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)治理企業(yè)能夠通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的治理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我進展”的道路，從而使物業(yè)治理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務。物業(yè)治理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合治理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一治理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的治理。這種集高度統(tǒng)一的治理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)治理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。四、物業(yè)治理的職能與地位(一)物業(yè)治理的五種職能物業(yè)治理的職能能夠分為決策與打算、組織、指揮、操縱、協(xié)調(diào)五種職能。1.決策與打算職能決策是指對物業(yè)治理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體治理的方向、業(yè)主治理委員會的組建、物業(yè)治理企業(yè)的選擇、物業(yè)治理企業(yè)的進展方向等。這些問題解決不行，就會給物業(yè)治理工作帶來專門大的盲目性。因而，物業(yè)治理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的打算，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)治理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)治理的打算職能應由業(yè)主治理委員會和物業(yè)治理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)治理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、打算是否科學對物業(yè)治理的效果具有決定性的作用。從那個意義上講，決策與打算是物業(yè)治理的首要職能，忽視這一職能，必定會使物業(yè)治理陷于混亂。2.組織職能組織確實是依照已確定的打算和提高治理效率的原則，把物業(yè)治理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從治理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時刻和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的整體，使整個物業(yè)治理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)治理的組織職能要緊由物業(yè)治理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)治理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的治理體制，包括治理機構(gòu)的設置、職權(quán)的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個治理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)治理活動效益的大小。3.指揮職能指揮是依照打算，對整個物業(yè)治理活動進行領(lǐng)導和督促。由于物業(yè)治理活動十分復雜，涉及面廣，假如沒有科學的指揮，即使物業(yè)治理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)治理活動也不可能達到預期的效果，既定的打算目標也難以保證實現(xiàn)，因此指揮職能是保證物業(yè)治理活動順利進行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)治理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研究，分析物業(yè)治理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)。4.操縱職能操縱也叫監(jiān)督，確實是物業(yè)治理在執(zhí)行打算過程中，必須經(jīng)常操縱監(jiān)督打算的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標、打算、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析緣故，采取必要的對策，以推動物業(yè)治理活動不斷進展、完善。操縱職能要求建立、健全各項規(guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)治理章程、業(yè)主治理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)治理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合治理規(guī)章等；也要求建立周密高效的治理信息系統(tǒng)；還要求及時核實治理活動的成效，做好各方面的考核，從而使操縱與監(jiān)督有充分的依據(jù)。5.協(xié)調(diào)職能協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，確實是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)治理的決策打算目標。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)確實是協(xié)調(diào)物業(yè)治理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)確實是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)治理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)治理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)治理來講，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)全體職員能清晰地了解物業(yè)治理的目標、方針、決策打算和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)治理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。通過決策和打算職能，能夠明確物業(yè)治理的目標與方向；通過組織職能，能夠建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)治理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器”；通過指揮職能，能夠建立正常的物業(yè)治理秩序；通過操縱職能，能夠檢查打算的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，能夠修正偏差，使打算更符合物業(yè)治理的實際，并及時解決物業(yè)治理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)治理打算決策的實現(xiàn)。(二)物業(yè)治理的地位和作用1.促進房地產(chǎn)市場的進展物業(yè)治理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深進展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散治理的方法，以及用打算包干的維修治理方法再也不能適應形勢進展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和治理社會化的新格局。這種新格局要求有與之相適應的房屋治理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的治理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查能夠看出，居民最擔心的是公房出售后的治理維修問題，包括經(jīng)費、權(quán)利、責任和如何落實。因此，物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，同時具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用。就整個房地產(chǎn)市場來講，物業(yè)治理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向進展。2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的差不多環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、治理三個環(huán)節(jié)。按程序來講，物業(yè)治理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設、輕治理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設與治理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)治理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的全然緣故所在。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長差不多不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強物業(yè)治理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、治理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地進展。加強物業(yè)治理不僅能使物業(yè)保值，而且還能夠使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)治理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，能夠延長物業(yè)的使用壽命，還能夠通過差不多業(yè)務、專項業(yè)務和特色業(yè)務的服務，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應性，進而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。物業(yè)治理是對物業(yè)建成以后使用全過程的治理，也能夠講是廣泛意義上的售后服務，因此，物業(yè)治理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。只有現(xiàn)代化的治理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)治理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。3.樹立都市形象，完善都市功能物業(yè)治理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立都市形象、完善都市功能的作用。居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是都市生活水平和消費水平提高的差不多前提?，F(xiàn)代化的都市需要高質(zhì)量的治理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少苦惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和都市進展所必須具備的前提條件。物業(yè)治理正是順應了這一要求而產(chǎn)生和進展起來的。物業(yè)治理的目的是為業(yè)主制造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，同時其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和豐滿，不管從物質(zhì)上依舊精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)治理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務性治理，而且還要在此基礎上為業(yè)主制造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代都市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，制造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)治理既能夠改變都市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素養(yǎng)和現(xiàn)代化都市意識，為樹立都市形象、完善都市功能起積極推動作用。4.推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟的進展物業(yè)治理是加快我國房地產(chǎn)進展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟進展的作用。物業(yè)治理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化治理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋治理模式，在專門多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的進展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，同時外商進入事業(yè)進展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)治理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的治理進展起來的，至今涉外房的治理仍是物業(yè)治理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的進展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)治理公司，來治理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)治理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟進展的作用。5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽物業(yè)治理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步進展，專門多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)治理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)治理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)治理的重要性，開始關(guān)懷物業(yè)治理，并把物業(yè)治理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)假如具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理，就能夠免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。一、物業(yè)治理與傳統(tǒng)治理建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋治理實行的是打算經(jīng)濟條件下形成的行政治理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋治理的要緊模式。物業(yè)治理與傳統(tǒng)的行政性治理模式從共同點講差不多上對城鎮(zhèn)房屋的使用期的治理。物業(yè)治理是傳統(tǒng)治理的延伸和進展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)不。(一)治理實體城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)治理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施治理的實體是政府機構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所(站)。物業(yè)治理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施治理的實體是具有法人資格的物業(yè)治理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。(二)治理機制傳統(tǒng)治理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經(jīng)營性的治理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎上。在低租金條件下采納行政補貼的方法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)治理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務的有償服務，采納“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和進展。(三)市場機制傳統(tǒng)治理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門治理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，阻礙了物業(yè)的統(tǒng)一治理。物業(yè)治理則是一種社會化的治理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和治理公司通過招標投標來簽訂托付治理服務合同，開展業(yè)務。(四)服務范圍傳統(tǒng)治理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由因此受低租金的限制，服務范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務的主動性和積極性。物業(yè)治理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使治理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質(zhì)的服務取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。(五)主導地位傳統(tǒng)治理由于產(chǎn)權(quán)單一，差不多上是一種單向行為，一切由治理單位講了算，住戶是被動的，處于被治理的地位。物業(yè)治理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。綜上所述，物業(yè)治理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機制下政府、治理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)治理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務直接負責、直接治理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和治理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)治理相結(jié)合的治理原則和與此相適應的治理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的情況自己辦，公共的事務共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。二、物業(yè)治理的作用從以上物業(yè)治理的業(yè)務范圍、物業(yè)治理和傳統(tǒng)治理的異同的論述中已接近了本章的主題。那個地點再對物業(yè)治理在社會經(jīng)濟生活和都市建設中的地位和作用展開分析：(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和治理社會化的新格局。這種新格局因此要求有與之相適應的房屋治理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的治理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心確實是公房出售后的治理維修問題，包括費用收支、權(quán)利責任、治理方式等等。物業(yè)治理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。因此，良好的物業(yè)治理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。(二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)治理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)治理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當前，商品房售后治理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)治理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，進展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)治理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)治理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)治理在建設現(xiàn)代家園中的專門地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。(三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志確實是居住狀況如何。物業(yè)治理從對住宅的治理來講，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)治理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理不是單純的事務性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人制造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。規(guī)范化的物業(yè)治理與社區(qū)建設相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業(yè)治理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結(jié)。(四)都市治理的基礎工作現(xiàn)代都市治理要緊包括：建筑物的治理、道路交通和信息治理、公共活動中心的治理和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)治理等等。建筑物的容貌構(gòu)成都市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是都市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，都市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)治理已逐步從對新區(qū)治理延伸到建成區(qū)的治理。如此，就為都市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。當前國內(nèi)的一些大、中都市都希望同國際接軌，建設一流的都市，以有利于引進外資，進展經(jīng)濟。物業(yè)治理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化治理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理不僅體現(xiàn)都市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康都市”的標準為：(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；(2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；(3)通過富有活力和制造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的差不多要求；(4)擁有一個強有力的相互關(guān)心的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康都市而努力工作；(5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特不是健康和福利的各項政策決定；(6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；(7)愛護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；(8)把愛護健康視為公眾決策的組成部分，給予市民選擇健康行為的權(quán)利；(9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務；(10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。以上這些要求大部分同物業(yè)治理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，因此，物業(yè)治理是建設現(xiàn)代都市的基礎工作。(五)提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)治理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)治理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。首先能為從事傳統(tǒng)治理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性治理方式是打算經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特不是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。那個地點，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)治理就為兩者的轉(zhuǎn)換開發(fā)了一個寬敞的天地。物業(yè)治理業(yè)的進展還能帶動相關(guān)行業(yè)的進展。物業(yè)治理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有緊密的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。三、物業(yè)治理的類型物業(yè)治理的類型也確實是物業(yè)治理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)治理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：(一)托付治理型這是典型的，也是差不多的治理方式。開發(fā)商、業(yè)主采納招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)治理服務合同”托付專業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)，按照“統(tǒng)一治理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的治理行為。假如物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔業(yè)主自治治理的職能。這種方式，按照自用或出租又可分為：1.自用托付型業(yè)主將自有自用的物業(yè)托付物業(yè)治理企業(yè)治理，這是典型的托付治理方式。2.代理經(jīng)租型業(yè)主將自有的物業(yè)出租，托付物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營治理，有兩種托付方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)治理企業(yè)只承擔收租和治理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也托付給物業(yè)治理企業(yè)，由物業(yè)治理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。代理經(jīng)租型的物業(yè)治理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)治理費包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括差不多費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)治理企業(yè)支付。不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規(guī)定。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是托付給專業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)治理，而是由自己單位內(nèi)部設立物業(yè)治理部門來治理。其與托付治理型的差不多區(qū)不有兩點：第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營治理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，托付治理型是二權(quán)分離。第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，托付治理型是兩個各自獨立的法人。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：(1)自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)治理部門來治理自己的物業(yè)；(2)自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營治理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)。自主經(jīng)營型的物業(yè)治理區(qū)域一般規(guī)模都不大。假如本單位所屬的物業(yè)治理部門成為獨立的法人單位，那個物業(yè)治理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立托付治理服務合同。自主經(jīng)營型也就向托付治理型轉(zhuǎn)換了。第四節(jié)物業(yè)治理的原則與宗旨

物業(yè)治理的原則與宗旨是物業(yè)治理的差不多理念，是指導物業(yè)治理運作的差不多要求和理順物業(yè)治理方方面面的依據(jù)。物業(yè)治理的差不多原則有：一、業(yè)主自治與專業(yè)治理相結(jié)合的原則這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)的地位、職責、權(quán)利和義務，其具體要求包括：(一)業(yè)主自治治理業(yè)主自治治理的立足點是愛護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治治理是指業(yè)主在物業(yè)治理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施治理，而是通過合同的形式托付物業(yè)治理專業(yè)企業(yè)實施各項具體治理實務。業(yè)主自治治理的權(quán)利和義務為：(1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；(2)義務：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。(二)專業(yè)化治理體現(xiàn)在以下幾個方面1.專業(yè)機構(gòu)有專門的組織機構(gòu)，如治理公司、專業(yè)服務公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種服務項目，分工合作，提高效率。2.治理人員有專業(yè)治理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要通過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資格證書，以保證服務質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。3.專業(yè)設備有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)治理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應，逐步向智能化方向進展。4.治理制度有科學的、規(guī)范化的各種治理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化治理的正確實施。二、屬地治理與行業(yè)治理相結(jié)合的原則指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)治理行業(yè)主管部門按各自職責范圍共同負責小區(qū)的治理工作。地點性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。(一)主管部門行業(yè)治理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。(二)行業(yè)協(xié)會行業(yè)治理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，能夠協(xié)助政府端正物業(yè)治理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。(三)地區(qū)組織屬地治理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)治理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)治理與社區(qū)建設的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。(四)相關(guān)部門市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。三、統(tǒng)一治理，綜合服務的原則那個原則體現(xiàn)物業(yè)治理的差不多特性和要求，包括統(tǒng)一治理和綜合服務兩方面，同時有機地結(jié)合在一起。(一)統(tǒng)一治理可簡稱為一體化原則。那個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，托付一個物業(yè)治理企業(yè)治理”。在那個前提下實施一體化的治理。1.治理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一治理。2.服務一體化對業(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的治理單位統(tǒng)一辦理。3.協(xié)調(diào)一體化同物業(yè)治理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)治理的事務只找一個單位，那個單位不能推委，要認真負責解決問題。4.經(jīng)濟治理一體化有關(guān)物業(yè)治理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)治理費用的收支、基金的治理和物業(yè)經(jīng)營的財務治理都由一個單位負責。(二)綜合服務綜合服務是物業(yè)治理的差不多屬性，物業(yè)治理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的專門要求。1.高效優(yōu)質(zhì)綜合服務的差不多要求是講究服務的效用。確實是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、中意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業(yè)治理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。2.以人為本綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務。綜合服務確實是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動爽朗的服務活動。3.個性化綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類不業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力專門大、前景寬敞，是實現(xiàn)物業(yè)治理經(jīng)濟效益和社會效益的差不多保證，也是樹立物業(yè)治理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的差不多保證。物業(yè)治理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，同意主管部門的指導。四、社會化與平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)治理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則治理。那個原則適應二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也能夠是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采納二權(quán)分離的方式來經(jīng)營治理的。社會化的原則有利于物業(yè)治理的市場培育和進展。那個原則的具體要求有：(一)社會化的分工合作現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)治理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。特不是物業(yè)治理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的治理服務型企業(yè)。物業(yè)治理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。(二)平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立托付治理服務關(guān)系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)治理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。(三)三個效益的統(tǒng)一物業(yè)治理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。物業(yè)治理服務于社會，理應得到社會有關(guān)各方的支助，社會有關(guān)各方則在自己職責范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。五、企業(yè)化與全過程效益的原則物業(yè)治理作為一種市場化的經(jīng)營行為，因此要按照企業(yè)化的原則來操作，同時要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代治理的差不多理念。這一原則體現(xiàn)在：(一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建物業(yè)治理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)治理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)治理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我進展”的方針開展經(jīng)營活動。(二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事物業(yè)治理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關(guān)系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特不在同開發(fā)商的托付關(guān)系方面盡管業(yè)務聯(lián)系緊密，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。(三)早期介入物業(yè)治理從追求全行業(yè)、全過程效益動身，就要使物業(yè)治理同項目開發(fā)同步進行。首先要做好物業(yè)治理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能幸免“前期后遺癥”，減少后期治理工作的損失。介入的時刻要依照物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計時期、或者在施工時期、或者在驗收時期、或者在銷售時期適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)治理公司的適時介入，或兩者同時介入。(四)創(chuàng)建名牌企業(yè)化的原則還要求物業(yè)治理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。六、物業(yè)治理的宗旨上述的物業(yè)治理屬性、范圍和原則都圍繞一個差不多的理念，即物業(yè)治理的指導思想，也確實是物業(yè)治理的宗旨，能夠概括為：(一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境物業(yè)治理的全部活動都圍繞一個中心，確實是“安居樂業(yè)”，具體地講確實是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者講一個有利于生存、進展、享受的環(huán)境。同時要隨著物業(yè)治理業(yè)務的拓展和治理水準的提高，依照每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務區(qū)域則強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和智能化治理等。物業(yè)治理應該是：第一是服務，第二是服務，第三依舊服務。服務體現(xiàn)了物業(yè)治理的宗旨和差不多屬性，物業(yè)治理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力。(二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)治理是受業(yè)主托付的經(jīng)營治理行為，其行為的方向除了為托付人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，確實是要愛護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)治理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也確實是使物業(yè)既能保值，又能增值。第五節(jié)物業(yè)治理的進展與條件

本章以上介紹的物業(yè)治理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式差不多上從規(guī)范化的角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)治理的進展與實現(xiàn)條件。一、物業(yè)治理的特點國內(nèi)的物業(yè)治理盡管是從香港和國外移植進來，然而專門快就顯示了自己的特色。(一)覆蓋面廣國內(nèi)的物業(yè)治理盡管是從80年代開始起步，但是進展速度專門快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)治理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都專門廣。納入物業(yè)治理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)治理渠道。隨著房地產(chǎn)治理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)治理渠道。與此相適應，各類物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)治理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)治理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)治理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內(nèi)地。物業(yè)治理正成為一個具有廣泛阻礙的行業(yè)。(二)業(yè)主權(quán)益得到有效愛護物業(yè)治理的特點確實是業(yè)主處于主導地位。中國的物業(yè)治理能被業(yè)主和使用人迅速同意就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政治理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施確實是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治治理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門制造各種條件關(guān)心業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。(三)物業(yè)治理與社區(qū)治理緊密結(jié)合國內(nèi)物業(yè)治理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)治理服務項目眾多，內(nèi)容豐富。從最差不多的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境治理，同時同社區(qū)治理和社區(qū)建設相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務。從深度上講，既有一般商品房的治理，又有高檔公寓、辦公樓的治理，高層次的治理差不多達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認證。從治理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、不墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)治理的特色。二、物業(yè)治理的歷程和前景從80年代初深圳第一家物業(yè)治理公司成立，標志著物業(yè)治理在中國大地開始萌發(fā)，能夠講到本世紀末，物業(yè)治理總體上處于初創(chuàng)時期。那個地點對過去十余年和今后中國物業(yè)治理歷程作一些分析和預測。(一)初創(chuàng)時期這是我國物業(yè)治理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)治理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)治理體制——特不是物業(yè)治理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由制造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后治理進展而來。然而，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中都市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)治理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)治理研討會和深圳市物業(yè)治理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)治理進入了全面推開的時期。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)治理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)治理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1995年又把物業(yè)治理提到都市治理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1997年又要求物業(yè)治理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向進展。那個時期的特點是：(1)盡管已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域治理水平達標，小區(qū)面貌良好，然而總體上仍處于初創(chuàng)時期，治理水準不高，服務內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海都市進展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢；(2)傳統(tǒng)治理和物業(yè)治理雙重機制并存，非市場化和市場化治理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)治理模式過渡；(3)物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，然而，運作不規(guī)范。合適的自治治理和專業(yè)治理人才缺乏；(4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)治理未能及時介入，前期后遺癥嚴峻阻礙物業(yè)治理的經(jīng)濟效益和服務質(zhì)量；(5)政府逐步重視對物業(yè)治理的治理和監(jiān)控，然而法規(guī)建設滯后；(6)物業(yè)治理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。(二)市場化時期下世紀初，物業(yè)治理可望進入市場化運作時期。那個時期的特點是：(1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋治理模式差不多上都納入市場化的物業(yè)治理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。物業(yè)治理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)治理業(yè)在都市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；(2)物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)治理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；(3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。各種先進設施、裝備在物業(yè)治理中廣泛應用。物業(yè)治理提供的勞務中智力型比重逐步增大；(4)物業(yè)治理實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)治理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)治理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；(5)物業(yè)治理的法規(guī)建設完善配套。政府強化對物業(yè)治理的指導和監(jiān)督，物業(yè)治理和社區(qū)建設的關(guān)系逐步理順；(6)物業(yè)治理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)治理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務，也有國內(nèi)的聞名企業(yè)將物業(yè)治理作為國際服務貿(mào)易向外拓展。三、物業(yè)治理進展的內(nèi)部條件(一)國家重點鼓舞項目近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素養(yǎng)和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓舞的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個領(lǐng)域，440種。確定這些項目的原則是：(1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較寬敞的進展前景；(2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級；(3)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎，有利于形成新的經(jīng)濟增長點；(4)符合可持續(xù)進展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境愛護；(5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康進展。物業(yè)治理由于差不多上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《都市基礎設施及房地產(chǎn)》中同“都市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓舞產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的進展也同物業(yè)治理息息相關(guān)。因此，物業(yè)治理具有良好的前景，物業(yè)治理市場的成熟和行業(yè)的興盛也是社會經(jīng)濟進展的客觀要求，物業(yè)治理和住宅建設結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。然而，要使那個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。(二)內(nèi)部環(huán)境(1)業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)的正常運作和相互關(guān)系的理順；(2)物業(yè)治理經(jīng)營能力和服務水平的提高；(3)物業(yè)治理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；(4)物業(yè)治理的理論研究和對實踐的指導。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學科建設一并論述。四、物業(yè)治理進展的外部條件物業(yè)治理進展的外部條件即社會條件，要緊有：(一)社會經(jīng)濟的進展對物業(yè)治理的推動房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)治理業(yè)的進展對社會經(jīng)濟和都市建設的進展有一定的引導和推動作用。然而，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的進展更依靠于社會各行各業(yè)的進展和都市建設的步伐快慢。物業(yè)治理業(yè)雖講是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其進展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放都市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的進展，從而推動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。面臨如此千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。偏社會化的原則有利于物業(yè)治理的市場培育和進展。那個原則的具體要求有：高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結(jié)底，社會經(jīng)濟的進展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)進展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)治理進展的廣度和深度。從總體上講，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大，對物業(yè)治理的需求日益增長。物業(yè)治理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)進展。(二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩個方面。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“差不多上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經(jīng)濟的進展，人民生活水平相應提高，關(guān)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而情愿增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉(zhuǎn)換和提升，因此會對物業(yè)治理的服務范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也確實是意味著其市場將日益寬廣。(三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、治理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)治理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。物業(yè)治理業(yè)作為終端行業(yè)當然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，然而，其進展同樣受前級行業(yè)，特不是開發(fā)和營銷業(yè)的阻礙和制約，受房地產(chǎn)治理體制改革，特不是住房制度改革深化的阻礙和推動。也確實是講，物業(yè)治理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)的支持。這種支持要緊表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。那個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開發(fā)廣泛的租售市場。那個趨勢，要求把房屋的治理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的治理。因此，住房制度改革的深化必定為物業(yè)治理業(yè)的興盛開發(fā)了寬敞的天地。第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)時期，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使用和治理的需要。特不對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊π颐狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的治理提供良好基礎。第三，營銷的支持。良好的物業(yè)治理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。然而，不能把物業(yè)治理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)治理的前期工作，包括物業(yè)治理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)治理公司的聘請，治理基金和用房的落實等等?？傊?，也是幸免“前期后遺癥”。房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開發(fā)-建設-營銷-治理”一條龍經(jīng)營服務模式，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)治理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興盛發(fā)達。這種扶助也是政府對物業(yè)治理的正確治理和監(jiān)控。(1)完善物業(yè)治理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進小區(qū)治理的規(guī)范化運作，這是政府調(diào)控的差不多工作；(2)對物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系；(3)對物業(yè)治理人員定期培訓和考核；(4)關(guān)心物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特不是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系。物業(yè)治理關(guān)系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務對象的主體是寬敞的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公有房屋的售后治理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)治理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。因此，物業(yè)治理的順利進展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)治理行業(yè)的成長第六節(jié)