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文檔簡介
中國房地產(chǎn)前沿講座
房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理
挖掘房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流深處的潛規(guī)則中國房地產(chǎn)前沿講座
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入,在支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點1.土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中,且占用時間長,銀行貸款受政策制約。2.預(yù)售制度和銀行按揭的實施,加快了現(xiàn)金回籠速度,提高了資金回報率。3.支出的剛性和收入來源的不確定性,增加了現(xiàn)金流量管理的難度。4.稅負(fù)支出高:(1)發(fā)生在預(yù)售階段(2)土地增值稅清算階段房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點1.土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中,且
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合
現(xiàn)金流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理,沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來,更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重心相匹配。2.現(xiàn)金流管理缺少全程控制
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析,而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價體系仍是“利潤導(dǎo)向型”,所以企業(yè)實踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動性特征。
一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時候才關(guān)心現(xiàn)金流;現(xiàn)金流緊張時,往往通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式度過難關(guān),喪失信譽。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點一:現(xiàn)金流獎懲制度
強化項目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項目現(xiàn)金流計劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核,對經(jīng)公司評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計劃實行指令性管理,并輔以必要的激勵與獎懲措施。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點一:現(xiàn)金流獎懲制度房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點二:滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理,盡快滿足貸款條件房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點二:滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點三:合理確定銷售價格加大銷售推盤量與銷售進(jìn)度,合理確定銷售價格,并加強賬款催收,加快銷售資金回籠。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點三:合理確定銷售價格為何重視現(xiàn)金流量?現(xiàn)金至尊——CASHisKing——歐美流行的財務(wù)理念現(xiàn)金流比利潤更重要!
——海爾第13條管理規(guī)則股價波動與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系沃倫?巴菲特的投資基石——自由現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液,它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收益、風(fēng)險和回報的持續(xù)性。為何重視現(xiàn)金流量?現(xiàn)金至尊——CASHisKing
現(xiàn)金的分類1.庫存現(xiàn)金2.銀行存款定期存款、通知提前支取的定期存款3.其他貨幣資金外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款。4.現(xiàn)金等價物企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。現(xiàn)金的分類1.庫存現(xiàn)金
現(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè):主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等。2、投資活動現(xiàn)金流量企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建及長期投資業(yè)務(wù)。3、籌資活動的現(xiàn)金流量增資擴股、外部借款、股利利息支付、融資租賃、償還貸款等。現(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量自由現(xiàn)金流量1.認(rèn)識自由現(xiàn)金流量息稅前利潤+折舊和攤銷-所得稅-必要的資本性支出-營運資本凈增加自由現(xiàn)金流量注:營運資本=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資以及營運資金投資后的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量代表一種投資機會。自由現(xiàn)金流量就是一種可用于“自由投資”的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量1.認(rèn)識自由現(xiàn)金流量企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢,可以分析現(xiàn)金流量的充足程度,為企業(yè)財務(wù)決策服務(wù)。自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具1.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率IRR是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零(或凈年值等于零)時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo),它反映項目所占用資金的盈利率,是考察項目資金使用效率的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具1.內(nèi)部收益率(房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具2.預(yù)售周轉(zhuǎn)率
預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨(土地、在建工程、已竣工待售物業(yè))的比率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度,比例越高,則資產(chǎn)速度越快。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具2.預(yù)售周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具
3.資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具3.資產(chǎn)凈利房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具4.凈現(xiàn)金流量變動趨勢企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入,實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán),是公司發(fā)展能力的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具4.凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流量籌資活動現(xiàn)金流量綜合分析與判斷
+++經(jīng)營、投資活動效益良好,仍進(jìn)行籌資;若無好的投資機會,浪費+-償債時期-+擴張期,分析投資盈利能力--財務(wù)可能惡化,投資、籌資分搶營運資金
-++進(jìn)一步分析投資活動現(xiàn)金流量內(nèi)容+-破產(chǎn)風(fēng)險存在-+財務(wù)狀況不穩(wěn)定--財務(wù)危機房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理策略與方法1.企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合發(fā)展速度、融資擴張、戰(zhàn)略重點的匹配避免太過于多元化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2.現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合不同生命周期對資金的需求不同,現(xiàn)金流的總體特征及流入流出比重也不同。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2.現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3.流動性、收益性和增長性的動態(tài)平衡流動性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3.流動性、收益性和增長性的動態(tài)
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4.現(xiàn)金流平衡最理想的是將不同投資回報期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合,以分散風(fēng)險。[案例]:酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營[結(jié)論]:現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的最高境界:平衡性與收益性的均衡房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4.現(xiàn)金流平衡
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理策略與方法1.現(xiàn)金流預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)年初,由財務(wù)部門編制資金總預(yù)算計劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中,資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額;支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費所需資金支出。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。(1)加快工程開發(fā)進(jìn)度,盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),取得預(yù)售許可證(2)采取多種措施催收賬款,加速售房款的回籠。(3)采用多種付款方式促銷,使開發(fā)資金按預(yù)期回籠,消減金融財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3.現(xiàn)金支付管理管理重點:土地成本和建筑安裝工程款支出。(1)推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款。(2)依靠施工單位墊資,利用流動負(fù)債融資。[案例]:房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3.現(xiàn)金支付管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理4.融資管理(1)當(dāng)前的環(huán)境與融資壓力房地產(chǎn)調(diào)控背景下如何融資?銀行融資政策(2)融資策略的變化與調(diào)整
大企業(yè)如何融資?
中小企業(yè)如何融資?房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理4.融資管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式之一:萬科股權(quán)轉(zhuǎn)讓“曲線融資”德國國際房地產(chǎn)投資銀行(HypoRealEstateBankInternational)(簡稱HI)2004年7月首度投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè),為中山萬科城市風(fēng)景花園項目注資3500萬美元。股權(quán)融資——以外國直接投資(FDI)為名,行商業(yè)貸款之實的信貸融資。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式之二:合作建房融資1.成立項目公司2.成立項目部,掛靠其中一家公司A公司B公司項目房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式A公司B公司項項目公司的最佳收購方案1.項目轉(zhuǎn)讓方式雖然規(guī)避了原項目公司的隱性債務(wù),但稅務(wù)部門要求按不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅、土地增值稅以及契稅等。由于標(biāo)的金額巨大,稅費會很高。2.股權(quán)收購方式收購方式簡單,且無稅負(fù)成本,但卻保留了原項目公司。如果該項目公司沒有任何稅收優(yōu)惠政策可享受,則對后期售樓不利。項目公司的最佳收購方案1.項目轉(zhuǎn)讓方式項目公司的最佳收購方案3.委托開發(fā)方式委托代理雙方通過協(xié)議約定委托開發(fā)價款,等開發(fā)完畢后委托方再按照一定的價格將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給代理方。這種方式前期稅負(fù)不大,但后期項目轉(zhuǎn)讓時,將導(dǎo)致銷售環(huán)節(jié)的較高稅負(fù)。但是可以將土地增值稅分段計算繳納,可以降低增值率,控制增值稅負(fù)擔(dān)。項目公司的最佳收購方案3.委托開發(fā)方式項目公司的最佳收購方案最佳運作模式[最佳方案]:兼并模式先由收購方(具有開發(fā)資質(zhì))成立一家具有開發(fā)資質(zhì)的子公司,再由該子公司以吸收合并方式兼并項目公司,項目隨項目公司而轉(zhuǎn)移。項目公司的最佳收購方案最佳運作模式萬科資金管理模式一、集權(quán)型管理機構(gòu)萬科在董事會下設(shè)立審計委員會、投資與決策委員會,在集團總部設(shè)立財務(wù)部、戰(zhàn)略與投資部、資金中心。分工明確,統(tǒng)一管理集團融資、現(xiàn)金和投資業(yè)務(wù)。資金調(diào)撥機制,完全反映一種集權(quán)。萬科資金管理模式一、集權(quán)型管理機構(gòu)萬科資金管理模式二、攜手金蝶共建資金管理系統(tǒng)資金結(jié)算中心系統(tǒng)
房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)之資金管理模塊萬科資金管理模式二、攜手金蝶共建資金管理系統(tǒng)萬科資金管理模式三、三維資金管理模式
1.領(lǐng)先的多元化融資管理
之一:融資啄食順序:
內(nèi)部融資——發(fā)行債券——發(fā)行股票2004年:(1)發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券
(2)與國際房地產(chǎn)投資銀行(HI)合作,探索“雙重結(jié)構(gòu)項目貸款”融資創(chuàng)新模式
(3)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資基金合作。萬科資金管理模式三、三維資金管理模式萬科資金管理模式2.內(nèi)部銀行式的現(xiàn)金管理
模式:現(xiàn)金計劃+現(xiàn)金流動管理
萬科對一線公司實行嚴(yán)格的資金管理,資金管理中心通過定期編制年度資金計劃和3個月的滾動資金計劃加強資金管理的計劃性。萬科資金管理模式2.內(nèi)部銀行式的現(xiàn)金管理萬科資金管理模式3.有效的穩(wěn)健性投資管理
資金實行專戶儲存、??顚S?;
聘請外部審計師進(jìn)行資金審計
投資集中于土地資源的購置萬科資金管理模式3.有效的穩(wěn)健性投資管理中國房地產(chǎn)前沿講座
房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理
挖掘房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流深處的潛規(guī)則中國房地產(chǎn)前沿講座
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入,在支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點1.土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中,且占用時間長,銀行貸款受政策制約。2.預(yù)售制度和銀行按揭的實施,加快了現(xiàn)金回籠速度,提高了資金回報率。3.支出的剛性和收入來源的不確定性,增加了現(xiàn)金流量管理的難度。4.稅負(fù)支出高:(1)發(fā)生在預(yù)售階段(2)土地增值稅清算階段房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點1.土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中,且
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合
現(xiàn)金流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理,沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來,更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重心相匹配。2.現(xiàn)金流管理缺少全程控制
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析,而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價體系仍是“利潤導(dǎo)向型”,所以企業(yè)實踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動性特征。
一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時候才關(guān)心現(xiàn)金流;現(xiàn)金流緊張時,往往通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式度過難關(guān),喪失信譽。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點一:現(xiàn)金流獎懲制度
強化項目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項目現(xiàn)金流計劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核,對經(jīng)公司評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計劃實行指令性管理,并輔以必要的激勵與獎懲措施。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點一:現(xiàn)金流獎懲制度房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點二:滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理,盡快滿足貸款條件房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點二:滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點三:合理確定銷售價格加大銷售推盤量與銷售進(jìn)度,合理確定銷售價格,并加強賬款催收,加快銷售資金回籠。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點三:合理確定銷售價格為何重視現(xiàn)金流量?現(xiàn)金至尊——CASHisKing——歐美流行的財務(wù)理念現(xiàn)金流比利潤更重要!
——海爾第13條管理規(guī)則股價波動與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系沃倫?巴菲特的投資基石——自由現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液,它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收益、風(fēng)險和回報的持續(xù)性。為何重視現(xiàn)金流量?現(xiàn)金至尊——CASHisKing
現(xiàn)金的分類1.庫存現(xiàn)金2.銀行存款定期存款、通知提前支取的定期存款3.其他貨幣資金外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款。4.現(xiàn)金等價物企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資?,F(xiàn)金的分類1.庫存現(xiàn)金
現(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè):主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等。2、投資活動現(xiàn)金流量企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建及長期投資業(yè)務(wù)。3、籌資活動的現(xiàn)金流量增資擴股、外部借款、股利利息支付、融資租賃、償還貸款等?,F(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量自由現(xiàn)金流量1.認(rèn)識自由現(xiàn)金流量息稅前利潤+折舊和攤銷-所得稅-必要的資本性支出-營運資本凈增加自由現(xiàn)金流量注:營運資本=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資以及營運資金投資后的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量代表一種投資機會。自由現(xiàn)金流量就是一種可用于“自由投資”的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量1.認(rèn)識自由現(xiàn)金流量企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢,可以分析現(xiàn)金流量的充足程度,為企業(yè)財務(wù)決策服務(wù)。自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具1.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率IRR是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零(或凈年值等于零)時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo),它反映項目所占用資金的盈利率,是考察項目資金使用效率的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具1.內(nèi)部收益率(房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具2.預(yù)售周轉(zhuǎn)率
預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨(土地、在建工程、已竣工待售物業(yè))的比率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度,比例越高,則資產(chǎn)速度越快。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具2.預(yù)售周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具
3.資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具3.資產(chǎn)凈利房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具4.凈現(xiàn)金流量變動趨勢企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入,實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán),是公司發(fā)展能力的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具4.凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流量籌資活動現(xiàn)金流量綜合分析與判斷
+++經(jīng)營、投資活動效益良好,仍進(jìn)行籌資;若無好的投資機會,浪費+-償債時期-+擴張期,分析投資盈利能力--財務(wù)可能惡化,投資、籌資分搶營運資金
-++進(jìn)一步分析投資活動現(xiàn)金流量內(nèi)容+-破產(chǎn)風(fēng)險存在-+財務(wù)狀況不穩(wěn)定--財務(wù)危機房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理策略與方法1.企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合發(fā)展速度、融資擴張、戰(zhàn)略重點的匹配避免太過于多元化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2.現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合不同生命周期對資金的需求不同,現(xiàn)金流的總體特征及流入流出比重也不同。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2.現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3.流動性、收益性和增長性的動態(tài)平衡流動性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3.流動性、收益性和增長性的動態(tài)
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4.現(xiàn)金流平衡最理想的是將不同投資回報期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合,以分散風(fēng)險。[案例]:酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營[結(jié)論]:現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的最高境界:平衡性與收益性的均衡房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4.現(xiàn)金流平衡
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理策略與方法1.現(xiàn)金流預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)年初,由財務(wù)部門編制資金總預(yù)算計劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中,資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額;支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費所需資金支出。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。(1)加快工程開發(fā)進(jìn)度,盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),取得預(yù)售許可證(2)采取多種措施催收賬款,加速售房款的回籠。(3)采用多種付款方式促銷,使開發(fā)資金按預(yù)期回籠,消減金融財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3.現(xiàn)金支付管理管理重點:土地成本和建筑安裝工程款支出。(1)推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款。(2)依靠施工單位墊資,利用流動負(fù)債融資。[案例]:房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3.現(xiàn)金支付管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理4.融資管理(1)當(dāng)前的環(huán)境與融資壓力房地產(chǎn)調(diào)控背景下如何融資?銀行融資政策(2)融資策略的變化與調(diào)整
大企業(yè)如何融資?
中小企業(yè)如何融資?房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理4.融資管理
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式之一:萬科股權(quán)轉(zhuǎn)讓“曲線融資”德國國際房地產(chǎn)投資銀行(HypoRealEstateBankInternational)(簡稱HI)2004年7月首度投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè),為中山萬科城市風(fēng)景花園項目注資3500萬美元。股權(quán)融資——以外國直接投資(FDI)為名,行商業(yè)貸款之實的信貸融資。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式之二:合作建房融資1.成立項目公司2.成立項目部,掛靠其中一家公司A公司B公司項目房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理[案例]:融資新模式A公司B公司項項目公司的最佳收購方案1.項目轉(zhuǎn)讓方式雖然規(guī)避了原項目公司的隱性債務(wù),但稅務(wù)部門要求按不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅、土地增值稅以及契稅等
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