投資測(cè)算錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)課件

2019年3月投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向3目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方分析說(shuō)明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來(lái)源：投資測(cè)算、目標(biāo)成本?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容，是對(duì)擬獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項(xiàng)目獲取后能否健康發(fā)展，是項(xiàng)目投資的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。?形式：通過(guò)總結(jié)與分析以往編制目標(biāo)成本的相關(guān)項(xiàng)目投資錯(cuò)漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作降低投資測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，提高資金安全和盈利能力。分析說(shuō)明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響占比56%；

費(fèi)用類中財(cái)務(wù)費(fèi)用影響占比70.59%2成本錯(cuò)漏缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺所致3成本錯(cuò)漏缺科目分析：8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%；

占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無(wú)相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：2018年啟動(dòng)的項(xiàng)目多為2015/2016年獲取的老地塊，由于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)庫(kù)與測(cè)算模型；原因說(shuō)明前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢(shì)、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因素深入研究與分析，建造標(biāo)準(zhǔn)不明確二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.59%總成本建造成本三費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本

（萬(wàn)元）投資錯(cuò)漏缺（萬(wàn)元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%四、成本錯(cuò)漏缺項(xiàng)目分析監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的202投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單12專項(xiàng)成本類3土地成本類4其他類規(guī)劃指標(biāo)類02投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單12專項(xiàng)成本類3土地成本類4其他類規(guī)劃投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、公配配置、車(chē)位配比、地上車(chē)位停車(chē)占比、停車(chē)效率、可售面積、售價(jià)等規(guī)劃指標(biāo)類原有設(shè)施遷移、升級(jí)改造、建造標(biāo)準(zhǔn)、周邊環(huán)境影響（環(huán)評(píng)與日照影響）、回遷物業(yè)、財(cái)務(wù)專項(xiàng)，規(guī)劃后期改造成本專項(xiàng)成本類土地協(xié)議相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)土地成本類04盡職調(diào)查（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目）、增值稅稅率、成果復(fù)核其他類投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、一、規(guī)劃指標(biāo)類—規(guī)劃條件“四”要素2014201520162017投資測(cè)算時(shí)，需與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等部門(mén)做好充分的溝通與聯(lián)動(dòng)，在產(chǎn)品強(qiáng)排方案時(shí)結(jié)合產(chǎn)品類型、售價(jià)與開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到最優(yōu)容積率的要求。通常情況，容積率未做足時(shí)需做專項(xiàng)說(shuō)明。投資測(cè)算時(shí)，規(guī)劃指標(biāo)中建筑密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）；園建工程的工程量需根據(jù)建筑密度、綠地率等進(jìn)行閉合計(jì)算。投資測(cè)算，需重點(diǎn)關(guān)注建筑限高，建筑限高會(huì)影響產(chǎn)品方案類型的選擇，建筑物高度不同，結(jié)構(gòu)、電梯、消防和抗震等成本也不同規(guī)劃指標(biāo)中綠地率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）綠化工程的工程量需根據(jù)綠地率進(jìn)行算。容積率建筑密度建筑限高綠地率一、規(guī)劃指標(biāo)類—規(guī)劃條件“四”要素2014201520162一、規(guī)劃指標(biāo)類—產(chǎn)品配置不合理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)、高利潤(rùn)產(chǎn)品，實(shí)際方案規(guī)劃階段無(wú)法落地，又調(diào)整為其他低售價(jià)產(chǎn)品。建議：公司整體的大宗資產(chǎn)去化相對(duì)較慢，易形成沉淀。投資測(cè)算時(shí)，需聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等部門(mén)充分調(diào)研。在產(chǎn)品配置時(shí)，商業(yè)配比不宜過(guò)多（但應(yīng)滿足規(guī)劃條件），商業(yè)配比需結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位、區(qū)位間競(jìng)品的商業(yè)去化情況、售價(jià)等各方面綜合考慮。

【公司參考建議值為商業(yè)貨值占項(xiàng)目總貨值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計(jì)216198211660

/242775.7投資測(cè)算階段實(shí)際規(guī)劃階段增加6000m2減少6000m2貨值減少8910萬(wàn)?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)商業(yè)貨值占總貨值比為29%商業(yè)貨值占總貨值比為24%，仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)一、規(guī)劃指標(biāo)類—產(chǎn)品配置不合理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)監(jiān)控：在投資拿地階段，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27.27%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。

在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

建議：在項(xiàng)目做投資拿地測(cè)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)制度文件規(guī)定配置公配，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)配置的物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配的配建規(guī)模，杜絕缺漏項(xiàng)或者配建不足。一、規(guī)劃指標(biāo)類—公配預(yù)估不足項(xiàng)目名稱投資測(cè)算目標(biāo)成本階段貨值影響（萬(wàn)元）可售比增加成本金額（萬(wàn)元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減少、可售比下降和成本增加利潤(rùn)率不同程度上受到了極大的影響！備注：貨值影響=因公配不足導(dǎo)致減少的可售面積*主力產(chǎn)品售價(jià)；

增加成本金額為主體建安成本

上述可售比數(shù)據(jù)列僅為公配不足對(duì)可售比的影響?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)監(jiān)控：在投資拿地階段，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，車(chē)位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)行車(chē)位配比計(jì)算，導(dǎo)致車(chē)位配比不足，且人防工程未按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積。

在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，按實(shí)計(jì)算配置后，地下室面積增加，成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)政策的規(guī)定，以及土地出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)進(jìn)行車(chē)位配比計(jì)算（比如：A市車(chē)位配比一般住宅按地上每

100m2計(jì)容物業(yè)建筑面積≥1.0個(gè)，商業(yè)按每100m2計(jì)容建筑面積≥0.5個(gè)），嚴(yán)禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴(yán)格按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積?？蓞⒖肌度嗣裾P(guān)于規(guī)范我市新建民用建筑修建防空地下室建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理的通知》的要求進(jìn)行計(jì)算。一、規(guī)劃指標(biāo)類—車(chē)位配比不足?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)分項(xiàng)投資測(cè)算目標(biāo)成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬(wàn)元)面積A車(chē)位個(gè)數(shù)面積B車(chē)位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計(jì)////33228/9118備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面積增加33228m2，預(yù)估增加成本9118萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，車(chē)位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售面積預(yù)估過(guò)高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)目直接采用可售面積=計(jì)容面積，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的63.64%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在發(fā)生預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層等影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體貨值減少。建議：在投資測(cè)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層的影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)區(qū)域以外經(jīng)驗(yàn)，地上業(yè)態(tài)的可售面積按照相應(yīng)業(yè)態(tài)計(jì)容面積*99%考慮進(jìn)行測(cè)算。產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計(jì)216198284798213798

254228方案規(guī)劃綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)后投資測(cè)算階段方案規(guī)劃階段貨值減少2542萬(wàn)?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02

251685.72可售面積按計(jì)容面積的99%考慮風(fēng)險(xiǎn)后一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售面積預(yù)估過(guò)高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車(chē)位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在項(xiàng)目容積率不變的情況下，地上車(chē)位占比減少，直接導(dǎo)致地下室建設(shè)面積增加，成本增加。（目前市場(chǎng)地下室車(chē)位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷(xiāo)售）。建議：目前市場(chǎng)地下室車(chē)位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷(xiāo)售，而且去化較慢。在投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣贤＼?chē)位的占比規(guī)定，在滿足項(xiàng)目規(guī)劃車(chē)位配比的情況下，考慮地上車(chē)位占比時(shí)按地方規(guī)定上限，盡量減少地下室車(chē)位占比。市地上車(chē)位占比上限一般為10%，如果后期存在突破空間，在目標(biāo)成本目標(biāo)成本階段做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類—地上車(chē)位配比預(yù)估過(guò)高產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬(wàn)元)建筑面積車(chē)位數(shù)量A占比建筑面積車(chē)位數(shù)量B占比地上車(chē)位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車(chē)位66000200074%70455213579%1356%1136人防車(chē)位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00

?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2地上車(chē)位占比由15%調(diào)整為10%后，地下室面積增加4455m2,預(yù)估影響成本1136萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車(chē)位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目存在先天條件限制，導(dǎo)致實(shí)際投資測(cè)算限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法落地，如地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積大、建筑退線等導(dǎo)致停車(chē)效率無(wú)法實(shí)現(xiàn)，停車(chē)效率相對(duì)降低，地下室面積增大，導(dǎo)致成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，需充分與設(shè)計(jì)管理部門(mén)溝通，在參考集團(tuán)限額停車(chē)效率的基礎(chǔ)上，非人防地下室為33m2/個(gè)，人防地下室為36m2/個(gè)。根據(jù)地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積預(yù)布置情況、建筑退線等因素綜合考慮停車(chē)效率，適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)（建議2~3m2/個(gè)）。如后期強(qiáng)排方案可優(yōu)化，過(guò)程中適時(shí)做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類—停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀項(xiàng)目名稱投資測(cè)算停車(chē)效率A目標(biāo)成本停車(chē)效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標(biāo)成本車(chē)位個(gè)數(shù)影響金額（萬(wàn)元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過(guò)地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車(chē)庫(kù)形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問(wèn)題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長(zhǎng)條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車(chē)庫(kù)形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注：影響金額=（目標(biāo)成本停車(chē)效率-投資測(cè)算停車(chē)效率）*目標(biāo)成本的車(chē)位個(gè)數(shù)*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目存在先天條件限制，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程度的下降，成本增加、貨值減少。一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售比下降公配配置不足可售面積預(yù)估過(guò)高地上車(chē)位配比預(yù)估過(guò)高車(chē)位配比不足停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀可售比直線下降監(jiān)控：在投資拿地階段，9個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)不同程度的下降，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的81.82%。項(xiàng)目投資測(cè)算目標(biāo)成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+可售面積預(yù)估過(guò)高B75.34%72.23%-3.11%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購(gòu)項(xiàng)目，車(chē)位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過(guò)高F80.70%77.59%-3.11%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀H78.76%75.27%-3.49%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車(chē)位配比不足+公配預(yù)估不足?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標(biāo)承責(zé)機(jī)制，重視可售面積管理，對(duì)于政府文件明確規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，人為原因造成漏記、少記公配或地下室面積，或樂(lè)觀預(yù)估地上車(chē)位占比等情況，建立承責(zé)機(jī)制。項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)及時(shí)識(shí)別各類風(fēng)險(xiǎn)，避免投資決策失誤。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力與產(chǎn)品力，合理預(yù)估售價(jià)。在投測(cè)時(shí)一旦預(yù)期售價(jià)預(yù)估過(guò)高，則容易形成虛假的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，導(dǎo)致投資決策失誤，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。一、規(guī)劃指標(biāo)類—售價(jià)預(yù)估過(guò)高及車(chē)位去化過(guò)于樂(lè)觀?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差額面積/個(gè)數(shù)售價(jià)貨值（萬(wàn)元）面積售價(jià)貨值（萬(wàn)元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計(jì)

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資拿地時(shí)，周邊市場(chǎng)火爆；方案測(cè)算時(shí)經(jīng)綜合考慮，方案調(diào)整且受政策影響，項(xiàng)目貨值直降7個(gè)億建議：建立售價(jià)承責(zé)機(jī)制，建議遵循市場(chǎng)規(guī)律，拿地階段定價(jià)應(yīng)承責(zé)任。備注：項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)非人防車(chē)位考慮100%去化，方案規(guī)劃時(shí)僅考慮50%去化。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)方案不明，導(dǎo)致在投資測(cè)算中超配或者少配，影響項(xiàng)目科學(xué)合理地拿地建議：需組織投資、營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、成本等部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，充分溝通后，編制出項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表。由各部門(mén)確認(rèn)后，根據(jù)項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表的相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行投資測(cè)算，準(zhǔn)確測(cè)算建造成本。二、專項(xiàng)成本類—建造標(biāo)準(zhǔn)的確定包括是否選用新體系、各類產(chǎn)品敏感性成本與專項(xiàng)方案、，最后需經(jīng)辦人與部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如按照正常成本水平測(cè)算，會(huì)導(dǎo)致成本偏低。。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如：建材、土方、大市政等。

建材方面主要關(guān)注預(yù)拌砼及砂漿，充分了解當(dāng)?shù)貎r(jià)，測(cè)算時(shí)充分考慮比正常市場(chǎng)價(jià)增加的成本；

土方、大市政等根據(jù)調(diào)研的當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格進(jìn)行合理預(yù)估。。二、專項(xiàng)成本類—地方市場(chǎng)壟斷風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌浣ㄗh：調(diào)研地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料（收購(gòu)類項(xiàng)目）分析是否有需自行配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的條款，或政府規(guī)劃路是否影響我司開(kāi)盤(pán)，投資測(cè)算時(shí)需預(yù)留該筆成本。原有基礎(chǔ)設(shè)施遷改配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施紅線外景觀升級(jí)二、專項(xiàng)成本類—原有設(shè)施遷移、升級(jí)改造風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取時(shí)，未對(duì)地塊內(nèi)外鄰近原有設(shè)施是否需要遷移、升級(jí)改造等進(jìn)行排查，在投資測(cè)算預(yù)留相關(guān)的建設(shè)成本，導(dǎo)致成本漏項(xiàng)。備注：可結(jié)合項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的深化與調(diào)研，以便指導(dǎo)科學(xué)合理地拿地。高壓線、輸油管等市政設(shè)施遷移建議：充分調(diào)研地塊內(nèi)是否存在原有村道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行勾選排查。若存在需要進(jìn)行道路遷改建設(shè)，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判是否存在高壓線遷移、輸油管道遷移、市政管道遷移等市政設(shè)施遷移若存在上述情況，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判紅線外需景觀是否需升級(jí)改造如需則可通過(guò)圈圖的形式確定景觀升級(jí)改造的面積，并合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定其敏感性，選取相對(duì)應(yīng)的套餐標(biāo)準(zhǔn)。建議：調(diào)研地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料關(guān)注點(diǎn)：在村企合作項(xiàng)目中，如果合作協(xié)議里注明部分開(kāi)發(fā)物業(yè)，投資測(cè)算時(shí)，這部分開(kāi)發(fā)物業(yè)的建設(shè)成本需計(jì)算，并攤?cè)氲狡渌墒郛a(chǎn)品中。二、專項(xiàng)成本類—回遷物業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費(fèi)關(guān)注點(diǎn)：股權(quán)收購(gòu)后開(kāi)發(fā)物業(yè)回遷一定比例的物業(yè)給村民，開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓物業(yè)給村民確權(quán)時(shí)，期間會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅（稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)可能按照物業(yè)成本價(jià)或者評(píng)估價(jià)、或者本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)確定，具體根據(jù)當(dāng)?shù)囟惙ㄒ?guī)定）。?說(shuō)明：僅針對(duì)股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：在村企合作項(xiàng)目中，如果合作協(xié)議里注明部分開(kāi)發(fā)物業(yè)，投風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取階段，方案強(qiáng)排規(guī)劃時(shí)未關(guān)注項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境的影響，未及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。

在投資測(cè)算中未預(yù)留相關(guān)成本，造成投測(cè)成本失準(zhǔn)，影響經(jīng)營(yíng)決策。二、專項(xiàng)成本類—周邊環(huán)境的影響周邊樓房的日照影響環(huán)境評(píng)價(jià)影響政策規(guī)定：根據(jù)國(guó)家規(guī)范，應(yīng)滿足受遮擋建筑的居室在大寒日的有效日照不低于2小時(shí)，居室是指臥室、起居室；敬老院、老人公寓等特定的為老年人服務(wù)的設(shè)施，其居住空間不應(yīng)低于冬至日2小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；托兒所、幼兒園的生活用房應(yīng)不低于冬至日3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。中小學(xué)教學(xué)樓的教學(xué)用房應(yīng)不低于冬至日2小時(shí)；醫(yī)院病房樓的病房部分應(yīng)滿足冬至日不低于2小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。滿足以上日照要求時(shí)即視為日照不受影響。需關(guān)注地塊周邊是否有緊挨著紅線邊的建筑物。若有，在規(guī)劃階段需考慮單體建筑對(duì)周邊樓房的日照影響。超出國(guó)際規(guī)范時(shí)，需及時(shí)評(píng)估周邊受影響居民協(xié)商賠償成本，或者規(guī)劃強(qiáng)排調(diào)整。若需和解賠償，投資測(cè)算需計(jì)入成本。環(huán)評(píng)主要涉及到：隔音、污水處理、空氣污染，需分別對(duì)應(yīng)增加隔音成本（樓面隔音措施、鋁窗隔音措施等）、環(huán)保工程（污水處理）、環(huán)境批復(fù)報(bào)告費(fèi)用（其他通過(guò)環(huán)評(píng)批復(fù)措施）做好周邊環(huán)境影響調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，在相對(duì)應(yīng)科目中預(yù)估相關(guān)成本。

風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取階段，方案強(qiáng)排規(guī)劃時(shí)未關(guān)注項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境建議：投資測(cè)算時(shí)，同設(shè)計(jì)部門(mén)確認(rèn)別墅產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品的面積贈(zèng)送比例及架空層面積，合理預(yù)估該部分成本。將此部分面積結(jié)合相應(yīng)單價(jià)進(jìn)行折算，增加到單價(jià)中，并且保持原規(guī)劃指標(biāo)的建筑面積不變。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在投資方案產(chǎn)品強(qiáng)排時(shí)，別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)均會(huì)考慮面積贈(zèng)送，待項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收后再進(jìn)行二次改造，改造內(nèi)容包含但不限地下室房間改造、加建樓板、陽(yáng)臺(tái)封窗、室內(nèi)裝修等。投資測(cè)算時(shí)按照建筑面積=計(jì)容面積計(jì)算建筑成本，未考慮面積贈(zèng)送所增加建筑成本。二、專項(xiàng)成本類—規(guī)劃后期改造增加成本面積贈(zèng)送加建樓板地下室方面改造陽(yáng)臺(tái)封窗建議：投資測(cè)算時(shí)，同設(shè)計(jì)部門(mén)確認(rèn)別墅產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品的面積贈(zèng)送股權(quán)比例：必須以項(xiàng)目公司為主體單位核實(shí)土地價(jià)款是否遺漏總收購(gòu)（出讓）價(jià)組成：包含協(xié)議中約定的明示、暗示部分需分?jǐn)傎M(fèi)用：協(xié)議中哪些費(fèi)用需要分?jǐn)?、附加條件有哪些；是否包含其他代建（費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)），已建完成項(xiàng)目中接盤(pán)過(guò)來(lái)后是否要對(duì)先期建完的部分成本進(jìn)行分?jǐn)偨灰锥愘M(fèi)：股權(quán)交易或股權(quán)變更所發(fā)生的稅費(fèi)，關(guān)注承擔(dān)費(fèi)用主體；了解付款方式條款中隱含的費(fèi)用條款。土地稅票：關(guān)注有票、無(wú)票；關(guān)注計(jì)稅方式和土地稅票是否匹配調(diào)容、補(bǔ)年限：關(guān)注國(guó)土證期限、關(guān)注協(xié)議中或補(bǔ)充協(xié)議中是否存在調(diào)容條款。010203040506土地附屬物拆遷：關(guān)注拆遷賠償條款07三、土地成本類—關(guān)注土地協(xié)議說(shuō)明：需根據(jù)項(xiàng)目獲取的方式，結(jié)合下述相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行全面分析與梳理，提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理與控制。股權(quán)比例：必須以項(xiàng)目公司為主體單位核實(shí)土地價(jià)款是否遺漏總收購(gòu)盡調(diào)對(duì)于股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目，建議投資部聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、成本、工程、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等部門(mén)做好標(biāo)的項(xiàng)目的盡職調(diào)查。根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果與合作方談判后，投資測(cè)算人員充分研究盡職調(diào)查結(jié)果及談判后擬簽訂協(xié)議的條款，涉及成本項(xiàng)的，編制投資測(cè)算時(shí)需計(jì)算相應(yīng)成本。包括：合作方承擔(dān)提供的可抵扣土地增值稅票所能抵扣的土增稅成本；合作項(xiàng)目后續(xù)需承建、待建基建設(shè)施的建設(shè)成本。增值稅稅率按國(guó)家規(guī)定，從2019年4月1號(hào)起，執(zhí)行新的增值稅稅率。投資測(cè)算時(shí)需關(guān)注測(cè)算套表是否有修正。投資測(cè)算成果的復(fù)核投資測(cè)算完成后，測(cè)算負(fù)責(zé)人需聯(lián)動(dòng)投資、開(kāi)發(fā)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等部門(mén)進(jìn)行對(duì)投資測(cè)算成本進(jìn)行全面復(fù)核，查漏補(bǔ)缺。四、其他類盡調(diào)對(duì)于股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目，建議投資部聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、成本、工程、營(yíng)銷(xiāo)03后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向03后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向要點(diǎn)1：數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)后評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)專項(xiàng)對(duì)標(biāo)分析常規(guī)指標(biāo)庫(kù)季度刷新測(cè)算模型根據(jù)目前已經(jīng)完成結(jié)算后評(píng)估的項(xiàng)目進(jìn)行提煉入庫(kù)每季度根據(jù)最新主材價(jià)刷新常規(guī)指標(biāo)庫(kù)，根據(jù)后評(píng)估項(xiàng)目修訂相關(guān)技術(shù)指標(biāo)庫(kù)。同時(shí)，針對(duì)其他不符合目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行一個(gè)修訂針對(duì)各片區(qū)內(nèi)結(jié)算后評(píng)估提煉入庫(kù)的指標(biāo)按最新單價(jià)刷新后進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)標(biāo)分析，形成各片區(qū)的成本基準(zhǔn)線逐步建立更多的專業(yè)測(cè)算模型，助力測(cè)算要點(diǎn)1：數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)后評(píng)估專項(xiàng)常規(guī)指標(biāo)庫(kù)測(cè)算模型根據(jù)目前已經(jīng)要點(diǎn)2：成本統(tǒng)籌推動(dòng)建立多部門(mén)、全過(guò)程聯(lián)動(dòng)管控投資/工程營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)成本提供地塊信息提供戶配比、層高、定位等信息提供設(shè)計(jì)方案成本測(cè)算方案比選后反饋意見(jiàn)投資部營(yíng)銷(xiāo)成本市政組設(shè)計(jì)工程備注：本表由投資部統(tǒng)籌相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)后，連同投測(cè)總平圖、規(guī)劃指標(biāo)等相關(guān)資料一并提供給成本部，作為投資測(cè)算依據(jù)?規(guī)范項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表填寫(xiě)成本要點(diǎn)2：成本統(tǒng)籌推動(dòng)建立多部門(mén)、全過(guò)程聯(lián)動(dòng)管控投資/工程營(yíng)銷(xiāo)敬請(qǐng)批評(píng)指正2019敬請(qǐng)批評(píng)指正20192019年3月投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向3目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方分析說(shuō)明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來(lái)源：投資測(cè)算、目標(biāo)成本?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容，是對(duì)擬獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項(xiàng)目獲取后能否健康發(fā)展，是項(xiàng)目投資的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。?形式：通過(guò)總結(jié)與分析以往編制目標(biāo)成本的相關(guān)項(xiàng)目投資錯(cuò)漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作降低投資測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，提高資金安全和盈利能力。分析說(shuō)明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響占比56%；

費(fèi)用類中財(cái)務(wù)費(fèi)用影響占比70.59%2成本錯(cuò)漏缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺所致3成本錯(cuò)漏缺科目分析：8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%；

占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無(wú)相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：2018年啟動(dòng)的項(xiàng)目多為2015/2016年獲取的老地塊，由于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)庫(kù)與測(cè)算模型；原因說(shuō)明前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢(shì)、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因素深入研究與分析，建造標(biāo)準(zhǔn)不明確二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.59%總成本建造成本三費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本

（萬(wàn)元）投資錯(cuò)漏缺（萬(wàn)元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%四、成本錯(cuò)漏缺項(xiàng)目分析監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的202投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單12專項(xiàng)成本類3土地成本類4其他類規(guī)劃指標(biāo)類02投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單12專項(xiàng)成本類3土地成本類4其他類規(guī)劃投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、公配配置、車(chē)位配比、地上車(chē)位停車(chē)占比、停車(chē)效率、可售面積、售價(jià)等規(guī)劃指標(biāo)類原有設(shè)施遷移、升級(jí)改造、建造標(biāo)準(zhǔn)、周邊環(huán)境影響（環(huán)評(píng)與日照影響）、回遷物業(yè)、財(cái)務(wù)專項(xiàng)，規(guī)劃后期改造成本專項(xiàng)成本類土地協(xié)議相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)土地成本類04盡職調(diào)查（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目）、增值稅稅率、成果復(fù)核其他類投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、一、規(guī)劃指標(biāo)類—規(guī)劃條件“四”要素2014201520162017投資測(cè)算時(shí)，需與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等部門(mén)做好充分的溝通與聯(lián)動(dòng)，在產(chǎn)品強(qiáng)排方案時(shí)結(jié)合產(chǎn)品類型、售價(jià)與開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到最優(yōu)容積率的要求。通常情況，容積率未做足時(shí)需做專項(xiàng)說(shuō)明。投資測(cè)算時(shí)，規(guī)劃指標(biāo)中建筑密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）；園建工程的工程量需根據(jù)建筑密度、綠地率等進(jìn)行閉合計(jì)算。投資測(cè)算，需重點(diǎn)關(guān)注建筑限高，建筑限高會(huì)影響產(chǎn)品方案類型的選擇，建筑物高度不同，結(jié)構(gòu)、電梯、消防和抗震等成本也不同規(guī)劃指標(biāo)中綠地率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）綠化工程的工程量需根據(jù)綠地率進(jìn)行算。容積率建筑密度建筑限高綠地率一、規(guī)劃指標(biāo)類—規(guī)劃條件“四”要素2014201520162一、規(guī)劃指標(biāo)類—產(chǎn)品配置不合理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)、高利潤(rùn)產(chǎn)品，實(shí)際方案規(guī)劃階段無(wú)法落地，又調(diào)整為其他低售價(jià)產(chǎn)品。建議：公司整體的大宗資產(chǎn)去化相對(duì)較慢，易形成沉淀。投資測(cè)算時(shí)，需聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等部門(mén)充分調(diào)研。在產(chǎn)品配置時(shí)，商業(yè)配比不宜過(guò)多（但應(yīng)滿足規(guī)劃條件），商業(yè)配比需結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位、區(qū)位間競(jìng)品的商業(yè)去化情況、售價(jià)等各方面綜合考慮。

【公司參考建議值為商業(yè)貨值占項(xiàng)目總貨值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計(jì)216198211660

/242775.7投資測(cè)算階段實(shí)際規(guī)劃階段增加6000m2減少6000m2貨值減少8910萬(wàn)?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)商業(yè)貨值占總貨值比為29%商業(yè)貨值占總貨值比為24%，仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)一、規(guī)劃指標(biāo)類—產(chǎn)品配置不合理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)監(jiān)控：在投資拿地階段，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27.27%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。

在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

建議：在項(xiàng)目做投資拿地測(cè)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)制度文件規(guī)定配置公配，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)配置的物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配的配建規(guī)模，杜絕缺漏項(xiàng)或者配建不足。一、規(guī)劃指標(biāo)類—公配預(yù)估不足項(xiàng)目名稱投資測(cè)算目標(biāo)成本階段貨值影響（萬(wàn)元）可售比增加成本金額（萬(wàn)元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減少、可售比下降和成本增加利潤(rùn)率不同程度上受到了極大的影響！備注：貨值影響=因公配不足導(dǎo)致減少的可售面積*主力產(chǎn)品售價(jià)；

增加成本金額為主體建安成本

上述可售比數(shù)據(jù)列僅為公配不足對(duì)可售比的影響?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)監(jiān)控：在投資拿地階段，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，車(chē)位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)行車(chē)位配比計(jì)算，導(dǎo)致車(chē)位配比不足，且人防工程未按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積。

在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，按實(shí)計(jì)算配置后，地下室面積增加，成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)政策的規(guī)定，以及土地出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)進(jìn)行車(chē)位配比計(jì)算（比如：A市車(chē)位配比一般住宅按地上每

100m2計(jì)容物業(yè)建筑面積≥1.0個(gè)，商業(yè)按每100m2計(jì)容建筑面積≥0.5個(gè)），嚴(yán)禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴(yán)格按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積?？蓞⒖肌度嗣裾P(guān)于規(guī)范我市新建民用建筑修建防空地下室建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理的通知》的要求進(jìn)行計(jì)算。一、規(guī)劃指標(biāo)類—車(chē)位配比不足?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)分項(xiàng)投資測(cè)算目標(biāo)成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬(wàn)元)面積A車(chē)位個(gè)數(shù)面積B車(chē)位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計(jì)////33228/9118備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面積增加33228m2，預(yù)估增加成本9118萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，車(chē)位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售面積預(yù)估過(guò)高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)目直接采用可售面積=計(jì)容面積，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的63.64%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在發(fā)生預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層等影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體貨值減少。建議：在投資測(cè)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層的影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)區(qū)域以外經(jīng)驗(yàn)，地上業(yè)態(tài)的可售面積按照相應(yīng)業(yè)態(tài)計(jì)容面積*99%考慮進(jìn)行測(cè)算。產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計(jì)216198284798213798

254228方案規(guī)劃綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)后投資測(cè)算階段方案規(guī)劃階段貨值減少2542萬(wàn)?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02

251685.72可售面積按計(jì)容面積的99%考慮風(fēng)險(xiǎn)后一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售面積預(yù)估過(guò)高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車(chē)位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在項(xiàng)目容積率不變的情況下，地上車(chē)位占比減少，直接導(dǎo)致地下室建設(shè)面積增加，成本增加。（目前市場(chǎng)地下室車(chē)位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷(xiāo)售）。建議：目前市場(chǎng)地下室車(chē)位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷(xiāo)售，而且去化較慢。在投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣贤＼?chē)位的占比規(guī)定，在滿足項(xiàng)目規(guī)劃車(chē)位配比的情況下，考慮地上車(chē)位占比時(shí)按地方規(guī)定上限，盡量減少地下室車(chē)位占比。市地上車(chē)位占比上限一般為10%，如果后期存在突破空間，在目標(biāo)成本目標(biāo)成本階段做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類—地上車(chē)位配比預(yù)估過(guò)高產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬(wàn)元)建筑面積車(chē)位數(shù)量A占比建筑面積車(chē)位數(shù)量B占比地上車(chē)位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車(chē)位66000200074%70455213579%1356%1136人防車(chē)位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00

?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2地上車(chē)位占比由15%調(diào)整為10%后，地下室面積增加4455m2,預(yù)估影響成本1136萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車(chē)位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目存在先天條件限制，導(dǎo)致實(shí)際投資測(cè)算限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法落地，如地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積大、建筑退線等導(dǎo)致停車(chē)效率無(wú)法實(shí)現(xiàn)，停車(chē)效率相對(duì)降低，地下室面積增大，導(dǎo)致成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，需充分與設(shè)計(jì)管理部門(mén)溝通，在參考集團(tuán)限額停車(chē)效率的基礎(chǔ)上，非人防地下室為33m2/個(gè)，人防地下室為36m2/個(gè)。根據(jù)地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積預(yù)布置情況、建筑退線等因素綜合考慮停車(chē)效率，適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)（建議2~3m2/個(gè)）。如后期強(qiáng)排方案可優(yōu)化，過(guò)程中適時(shí)做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類—停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀項(xiàng)目名稱投資測(cè)算停車(chē)效率A目標(biāo)成本停車(chē)效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標(biāo)成本車(chē)位個(gè)數(shù)影響金額（萬(wàn)元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過(guò)地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車(chē)庫(kù)形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問(wèn)題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長(zhǎng)條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車(chē)庫(kù)形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注：影響金額=（目標(biāo)成本停車(chē)效率-投資測(cè)算停車(chē)效率）*目標(biāo)成本的車(chē)位個(gè)數(shù)*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目存在先天條件限制，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程度的下降，成本增加、貨值減少。一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售比下降公配配置不足可售面積預(yù)估過(guò)高地上車(chē)位配比預(yù)估過(guò)高車(chē)位配比不足停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀可售比直線下降監(jiān)控：在投資拿地階段，9個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)不同程度的下降，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的81.82%。項(xiàng)目投資測(cè)算目標(biāo)成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+可售面積預(yù)估過(guò)高B75.34%72.23%-3.11%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購(gòu)項(xiàng)目，車(chē)位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過(guò)高F80.70%77.59%-3.11%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀H78.76%75.27%-3.49%停車(chē)效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車(chē)位配比不足+公配預(yù)估不足?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標(biāo)承責(zé)機(jī)制，重視可售面積管理，對(duì)于政府文件明確規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，人為原因造成漏記、少記公配或地下室面積，或樂(lè)觀預(yù)估地上車(chē)位占比等情況，建立承責(zé)機(jī)制。項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)及時(shí)識(shí)別各類風(fēng)險(xiǎn)，避免投資決策失誤。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力與產(chǎn)品力，合理預(yù)估售價(jià)。在投測(cè)時(shí)一旦預(yù)期售價(jià)預(yù)估過(guò)高，則容易形成虛假的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，導(dǎo)致投資決策失誤，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。一、規(guī)劃指標(biāo)類—售價(jià)預(yù)估過(guò)高及車(chē)位去化過(guò)于樂(lè)觀?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差額面積/個(gè)數(shù)售價(jià)貨值（萬(wàn)元）面積售價(jià)貨值（萬(wàn)元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計(jì)

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資拿地時(shí)，周邊市場(chǎng)火爆；方案測(cè)算時(shí)經(jīng)綜合考慮，方案調(diào)整且受政策影響，項(xiàng)目貨值直降7個(gè)億建議：建立售價(jià)承責(zé)機(jī)制，建議遵循市場(chǎng)規(guī)律，拿地階段定價(jià)應(yīng)承責(zé)任。備注：項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)非人防車(chē)位考慮100%去化，方案規(guī)劃時(shí)僅考慮50%去化。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)方案不明，導(dǎo)致在投資測(cè)算中超配或者少配，影響項(xiàng)目科學(xué)合理地拿地建議：需組織投資、營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、成本等部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，充分溝通后，編制出項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表。由各部門(mén)確認(rèn)后，根據(jù)項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表的相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行投資測(cè)算，準(zhǔn)確測(cè)算建造成本。二、專項(xiàng)成本類—建造標(biāo)準(zhǔn)的確定包括是否選用新體系、各類產(chǎn)品敏感性成本與專項(xiàng)方案、，最后需經(jīng)辦人與部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如按照正常成本水平測(cè)算，會(huì)導(dǎo)致成本偏低。。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如：建材、土方、大市政等。

建材方面主要關(guān)注預(yù)拌砼及砂漿，充分了解當(dāng)?shù)貎r(jià)，測(cè)算時(shí)充分考慮比正常市場(chǎng)價(jià)增加的成本；

土方、大市政等根據(jù)調(diào)研的當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格進(jìn)行合理預(yù)估。。二、專項(xiàng)成本類—地方市場(chǎng)壟斷風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌浣ㄗh：調(diào)研地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料（收購(gòu)類項(xiàng)目）分析是否有需自行配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的條款，或政府規(guī)劃路是否影響我司開(kāi)盤(pán)，投資測(cè)算時(shí)需預(yù)留該筆成本。原有基礎(chǔ)設(shè)施遷改配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施紅線外景觀升級(jí)二、專項(xiàng)成本類—原有設(shè)施遷移、升級(jí)改造風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取時(shí)，未對(duì)地塊內(nèi)外鄰近原有設(shè)施是否需要遷移、升級(jí)改造等進(jìn)行排查，在投資測(cè)算預(yù)留相關(guān)的建設(shè)成本，導(dǎo)致成本漏項(xiàng)。備注：可結(jié)合項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的深化與調(diào)研，以便指導(dǎo)科學(xué)合理地拿地。高壓線、輸油管等市政設(shè)施遷移建議：充分調(diào)研地塊內(nèi)是否存在原有村道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行勾選排查。若存在需要進(jìn)行道路遷改建設(shè)，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判是否存在高壓線遷移、輸油管道遷移、市政管道遷移等市政設(shè)施遷移若存在上述情況，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判紅線外需景觀是否需升級(jí)改造如需則可通過(guò)圈圖的形式確定景觀升級(jí)改造的面積，并合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定其敏感性，選取相對(duì)應(yīng)的套餐標(biāo)準(zhǔn)。建議：調(diào)研地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料關(guān)注點(diǎn)：在村企合作項(xiàng)目中，如果合作協(xié)議里注明部分開(kāi)發(fā)物業(yè)，投資測(cè)算時(shí)，這部分開(kāi)發(fā)物業(yè)的建設(shè)成本需計(jì)算，并攤?cè)氲狡渌墒郛a(chǎn)品中。二、專項(xiàng)成本類—回遷物業(yè)