商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局策略

商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)組合與商業(yè)布局策略Beijing.

Nov.

26,2011目錄：前言：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主要特征I.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃面臨的問題以及存在的誤區(qū)II.現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃理念與策略III.商業(yè)地產(chǎn)項目定位與商業(yè)概念設(shè)計是前提IV.商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵V.樓層功能與業(yè)態(tài)布局、商業(yè)品牌與租戶的落位是核心和保障XI.現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)類型在商業(yè)地產(chǎn)項目中的應(yīng)用XII.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局與建筑規(guī)劃設(shè)計對接的實施方法VIII.

成功商業(yè)地產(chǎn)項目案例2前言：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主要特征（視覺形象）3城市商業(yè)綜合體與購物中心4I.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃面臨的問題以及存在的誤區(qū)5一、在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商和項目管理團隊常常遇到以下的挑戰(zhàn)和問題：1、如何在二、三線城市成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目？2、在城市綜合體的不同產(chǎn)品定位中，各類產(chǎn)品的比例結(jié)構(gòu)怎么劃分？做什么樣的商業(yè)類型最為有利？依據(jù)是什么？3、商業(yè)項目如何準確定位？在確定項目定位前提下，如何合理規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)和布局？4、對于已建成的商業(yè)物業(yè)和尚未出租的商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？5、怎樣確定住宅小區(qū)商業(yè)的合理面積?5、產(chǎn)權(quán)式商鋪的租賃、招商和運營管理問題；6、別墅區(qū)商業(yè)如何做？度假區(qū)的商業(yè)經(jīng)營何種業(yè)態(tài)？…

…6總的來講，商業(yè)地產(chǎn)項目普遍面臨的問題，都可以歸納為兩大問題：——做什么？——如何做？這也是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃一定要解決的兩大問題：一、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局策略；二、實施方法與步驟。7二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃及開發(fā)過程中存在的誤區(qū)81、盲目追求高檔、追求引進國際高端消費品品牌、大賣場、百貨店進駐，導致招商不成功，難以正常運營由于開發(fā)商自身認識的盲區(qū)，導致商業(yè)地產(chǎn)招商的盲目性?做高檔?引進國際大品牌?招國際大賣場進駐?招知名的百貨店入住?面積、位置、設(shè)施配置等不合目標進駐商業(yè)業(yè)態(tài)使用需求?后勤場地和設(shè)施缺乏、不便利?二次改造，增大投資、造成浪費，延誤開業(yè)92、忽視品牌個性特點和品牌之間的商業(yè)互動關(guān)系，導致不良后果：?以傳統(tǒng)購物類業(yè)態(tài)為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機?以百貨店業(yè)態(tài)為主的商業(yè)布局，導致不同的消費業(yè)態(tài)難以形成有效的商業(yè)互動關(guān)系?產(chǎn)品組合鏈及空間分布容易斷裂，缺乏豐富產(chǎn)品選擇，經(jīng)營樓層低熱高冷?傳統(tǒng)百貨運營模式、管理風格、低端市場營銷手法造成高端品牌無法承受之苦103、混淆商業(yè)管理與物業(yè)管理概念，缺乏運營理念開發(fā)商不熟悉商業(yè)運作或單純追求回報所致?缺乏對國際品牌的認知和品牌發(fā)展理念?以物業(yè)管理取代商業(yè)管理；?將商業(yè)運營管理與物業(yè)管理分離；?物業(yè)管理水平低，影響商業(yè)管理形象；?商業(yè)運營管理能力不足，與商業(yè)物業(yè)高級、現(xiàn)代、時尚的形象不相稱；?缺乏商業(yè)運營管理人才；?管理團隊缺乏專業(yè)學習培訓，與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展概念脫節(jié)；?企業(yè)缺乏資金等經(jīng)濟實力；?純粹的地產(chǎn)開發(fā)概念，缺乏商業(yè)項目培育、成長期的戰(zhàn)略思維，單純追求快速回報所至；頻繁更換管理團隊；114、以主觀想象規(guī)劃定位，以建筑規(guī)劃的形態(tài)和建筑主題風格代替商業(yè)定位，以建筑平面設(shè)計方案代替商業(yè)規(guī)劃布局方案?模仿著名購物中心設(shè)計，按主觀想象和偏好進行定位規(guī)劃，似牛非馬；?忽視商業(yè)形態(tài)對建筑需求的特性，設(shè)施不完備、柱墻等障礙多、場內(nèi)視覺不清晰、電梯樓梯設(shè)置不合理、造成營業(yè)面積浪費、內(nèi)部交通動線不暢順、樓層間缺乏轉(zhuǎn)換互動、缺乏自然采光，樓層過矮導致空間壓抑、樓層過高造成光源和空調(diào)浪費……；?面積、位置、設(shè)施配置等不合目標進駐商業(yè)業(yè)態(tài)使用需求；?非營業(yè)面積和后勤場地設(shè)施缺乏、導致運營管理不便利?按平面圖招商困難重重，導致招商實施舉步難行；?因規(guī)劃不合理造成二次改造，增大投資、造成浪費，延誤開業(yè)；?…

…——全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的失誤教訓和失敗案例，觸目驚心，比比皆是。12II.現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃理念與策略13現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去的單一模式向多種功能為一體的綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，泛商業(yè)地產(chǎn)時代來臨現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多種模式和價值選擇方向???購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場……城市綜合體，包括：購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅復合式商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、住宅，以及泛商業(yè)地產(chǎn)，包括會展中心、藝術(shù)中心、文化中心、娛樂中心、體育館、休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。14城市商業(yè)綜合體（HOPSCA）成為大型商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展模式?

ＨＯＰＳＣＡ：Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment?HOPSCA是以商業(yè)為主體的綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能

。它是將城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體，并不等同于簡單的城市商業(yè)綜合體HOPSCA通常位于城市功能相對集中的區(qū)域，城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，例如：位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)；對發(fā)達的交通和信息網(wǎng)絡(luò)具有較大的依賴性成功的例子：法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式拉德方斯位于巴黎市的城市主軸線的西端。目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米。法國最大的企業(yè)一半在這里；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.9萬人；內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心面積

10.5萬平方米，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，良好的環(huán)境綠化系統(tǒng)；由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館15購物中心是現(xiàn)代零售商業(yè)地產(chǎn)的核心形態(tài)，投資者和開發(fā)商需要首先建立清晰的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?

購物中心與傳統(tǒng)百貨超市等零售業(yè)存在著不同的商業(yè)概念和發(fā)展理念?

戰(zhàn)略上，購物中心應(yīng)該是持有型資產(chǎn)，具有較高的可持續(xù)經(jīng)營價值?

購物中心是現(xiàn)代集中式商業(yè)，是一項需要進行整體統(tǒng)一經(jīng)營運作的特殊商業(yè)資產(chǎn)?

購物中心是通過有效行銷管理的過程來實現(xiàn)資產(chǎn)價值，開發(fā)和持有購物中心是資產(chǎn)運營的概念?

購物中心的選址條件要求較高，它所選定的地理位置具有稀缺性和唯一性16符合市場特征、并能夠超越和引領(lǐng)市場的商業(yè)定位和規(guī)劃，是各類商業(yè)地產(chǎn)項目成功的重要前提?

商業(yè)規(guī)劃=地產(chǎn)財富?

必須首先確定項目的目標消費群體，明確商業(yè)概念發(fā)展的目標定位方向?

選擇適合的購物中心發(fā)展類型、以及其他商業(yè)建筑的檔次與產(chǎn)品類型?

以符合目標消費者需求喜好和滿足租戶選址拓展條件為基本思考?

創(chuàng)新商業(yè)概念，賦予購物中心突出的特色和賣點?

合理利用建筑空間、將鋪位面積使用價值最大化、符合商業(yè)規(guī)律、并能夠在購物中心內(nèi)部形成不同業(yè)態(tài)、不同租戶和不同樓面之間良性互動的商業(yè)規(guī)劃是購物中心成功的前提17商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局的原則商業(yè)地產(chǎn)定位、規(guī)劃、設(shè)計和開發(fā)需以品牌選址需求作為前題◆選擇什么樣的商業(yè)地產(chǎn)定位是決定品牌能否成功入住的先決條件◆商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計必須與品牌的選址要素相契合18III.商業(yè)地產(chǎn)項目定位與商業(yè)概念設(shè)計是前提19一、實現(xiàn)對一個商業(yè)項目清晰而準確的定位，并找到適合的商業(yè)發(fā)展概念，必須首先回答以下的問題：?

本項目商業(yè)選擇何種商業(yè)概念及目標市場定位??

在選定的項目方案中，應(yīng)采用怎樣的行業(yè)組合？應(yīng)選取怎樣的主力店、次主力店？應(yīng)采用怎樣的租戶組合以使得商業(yè)概念得以落實并體現(xiàn)出優(yōu)勢？?

商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)的組合、面積需求、面積占比、落位布局、空間區(qū)隔與銜接關(guān)系如何？?

商業(yè)業(yè)態(tài)空間設(shè)計有怎樣要求？應(yīng)對商業(yè)布局需求的動線應(yīng)如何處理？商業(yè)規(guī)劃對建筑設(shè)計的調(diào)整建議是什么？?

采取怎樣的招商策略？?

制定怎樣的商業(yè)盈利模式？?

在這樣的定位、業(yè)態(tài)組合、面積需求和布局方案前提下，商業(yè)地產(chǎn)項目未來的收益和投資回報如何？20二、根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟特點、消費市場需求及商業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合項目所處地域特點，可考慮的商業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展方向是什么？舉例：能量中心——中高檔餐飲及休閑娛樂中心12大型商業(yè)綜合體購物中心泛商業(yè)類型——旅游、運動、健康中心3項目的可發(fā)展商業(yè)模式4奧特萊斯品牌折扣中心56

開放式的商業(yè)街區(qū)或其他的商業(yè)模式……21三、商業(yè)概念設(shè)計產(chǎn)品模型配比商業(yè)行業(yè)、產(chǎn)品與服務(wù)品類、目標品牌、與目標消費群的同一性分析篩選出符合目標選擇的商業(yè)概念和經(jīng)營主題22IV.商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵23一、商業(yè)業(yè)態(tài)（行業(yè)）與功能組合24以購物中心為例，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，決定著購物中心能否成功開業(yè)和實現(xiàn)目標運營業(yè)績，決定著購物中心的未來命運商業(yè)業(yè)態(tài)與功能組合?整體的行業(yè)業(yè)態(tài)和功能組合中，購物、餐飲、娛樂的比例構(gòu)成是怎樣的?在同一行業(yè)類型中，需要進一步細分業(yè)態(tài)形式和子品類?在同一個品類中，有哪些適合并可以選擇的品牌或租戶，首選、次選或備選的分別是哪一些?主力店的類型構(gòu)成是怎樣的，有多少個主力店，主力店的面積占比是多少25城市購物中心

/CityCenter位于市中心，是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費場所商業(yè)業(yè)態(tài)組合購物與娛樂核心價值選址消費者溝通傾向主力店行業(yè)主力店功能組合%以服裝、休閑

-

3-5個主力-

購物60-娛樂、餐飲為主店70%-

主力店通常

-

餐飲15-為百貨公司、主題餐飲區(qū)、電影院及其他主題室內(nèi)娛樂25%-

休閑娛樂10-15%-

多與寫字樓及酒店形成綜合體-

主力店占比40-60%26地區(qū)購物中心(RegionalCenter)聚焦于較小的商圈，提供相對齊全的消費選擇，而消費者行為趨于功能性采購商業(yè)組合購物與娛樂傾向核心價值選址消費者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合

%以服裝、家居

-

2-3個主力-

購物60-、電子、食品雜貨為主店70%-

主力店通常

-

餐飲15-為百貨、GMS、大賣場，次主力店為品類專營店25%-

休閑娛樂10-15%-會與酒店和寫字樓形成綜合體-

主力店占比40-60%27Lifestyle

Center為富裕人群供了一個洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費場所商業(yè)組合購物與娛樂傾向核心價值選址消費者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合

%服裝、家具/家居、圖書音像、餐飲娛樂-

主力店比例

-

購物30-約為0-50%（可能不設(shè)主力店）40%-

餐飲30-40%-

通常會有書店、小型百貨店、高檔/時尚連鎖-

休閑娛樂30-40%專賣店、影院、餐廳等28二、商業(yè)品類組合29（一）、在一個項目中，通常需要尋找出為目標消費群提供滿足購物、餐飲、娛樂/休閑及服務(wù)需求的全方位解決方案——商業(yè)品類選擇購物醫(yī)藥保健社交聚會運動休閑教育培訓-

服裝服飾-

3C及數(shù)碼體驗-

汽車用品-

商務(wù)禮品/精品-

紅酒/雪茄-

圖書/音像-

化妝品/藥妝店商務(wù)辦公-

保健產(chǎn)品-

保健器材-

保健咨詢-

保健培訓-

藥店-

聚會服裝/服飾-

聚會籌備安排-

夜總會-

健身中心-

語言培訓-

高爾夫-

考試培訓-

網(wǎng)球/壁球/保齡球-

戶外/探險-

職業(yè)技能培訓-

商務(wù)禮儀培訓-

特色書吧個人護理餐飲美食商務(wù)及便利服務(wù)-

辦公設(shè)備-

辦公家私-

辦公文具-

美容/美發(fā)/美甲-

私人會所-

中式正餐-

西餐-

銀行（中/外）-

航空公司服務(wù)廳-

通信公司營業(yè)廳-

旅行社-

干洗-

鮮花-

皮鞋美容/維護-

牙齒保健-

中西快餐-

主題餐廳-

咖啡廳/酒吧-

面包屋-

聯(lián)邦金拷-

正裝訂做-

租賃服務(wù)-

SPA/水療-

展廳30例如：以中產(chǎn)階層為核心目標的運動休閑體驗中心將引領(lǐng)中產(chǎn)階級品質(zhì)時尚、健康休閑的生活方式專業(yè)運動健身中心戶外/探險運動培訓體驗中心-

專業(yè)運動服裝/服飾-

專業(yè)運動裝備-

專業(yè)運動器材-

健身俱樂部-

瑜珈-

羽毛球-

網(wǎng)球-

游泳-

滑板-

戶外服飾-

戶外用品-

專業(yè)裝備-

自行車-

室內(nèi)攀巖-

室內(nèi)籃球-

室內(nèi)滑冰-

迷你高爾夫-

游泳館-

壁球/保齡球-

高爾夫保健養(yǎng)生個人護理健康美食休閑生活-

美容/美發(fā)/美甲-

私人會所-

保健用品-

保健器材-

保健培訓-

素食餐廳-

餐吧-

休閑服飾-

騎馬服飾與裝備-

釣魚用具-

清吧-

皮鞋美容/維護-

牙齒美容-

咖啡廳-

書吧-

香薰/SPA-

茶館31（二）、

通過租戶資源可得性、租金收益、毗鄰環(huán)境匹配性以及競爭環(huán)境等多個緯度，篩選評估出最高排名的經(jīng)營品類和消費者群體目標主題短名單評估結(jié)果運動

數(shù)碼休閑

體驗教育

家居文化

生活時尚

奢侈個性

品年輕

中產(chǎn)

老年

外國一族

階級

人

人娛樂

餐飲旅游汽車女性

男士

兒童評估標準租戶資源可得性程度

33%租金收益21%權(quán)重42314141433433314231133423415431443133133333424411121434與毗鄰環(huán)境的匹配性

19%競爭環(huán)境及差異化

28%總得分2.59

2.57

3.64

2.47*002.5902.65

2.33

3.34

3.01

2.65

3.03

3.62

1.29

2.86*32（三）、定義各品類范圍及面積配比舉例：行業(yè)運動休閑

數(shù)碼體驗

家居生活

時尚個性奢侈品女性男士兒童年輕一族

中產(chǎn)階級外國人123456食品/日用品服裝服飾裝飾建材家具家居家電數(shù)碼文化用品3%5%2%3%1%1%20%30%47%1%46%47%46%43%49%49%41%2%67%10%3%5%6%2%2%1%1%2%5%1%4%4%1%5%1%2%1%2%1%1%2%1%73%7體育用品與器械4%2%1%1%1%1%8圖書音像醫(yī)藥保健汽車用品餐飲1%1%1%1%4%1%2%2%1%1%1%9101112131%1%20%2%1%1%20%20%1%1%20%15%5%20%20%20%5%20%20%5%20%15%5%20%20%2%20%15%2%20%20%10%20%20%5%休閑娛樂服務(wù)1%2%33三、商業(yè)品牌與租戶組合341、品牌組合

(Brand

Mix）是商業(yè)地產(chǎn)的核心吸引力元素品牌

主力店（Anchor

Store)

、次主力店（Sub-anchor)與精準的品牌組合是商業(yè)地產(chǎn)的核心吸引力元素a.品牌主力店和次主力店，具有較強的品牌積聚和消費群積聚的能力；主力店和次主力店的選擇，對其他小型租戶和目標消費群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力例如:

百貨店、超市、品牌服裝概念店、Multi-brand

Boutique、電器店、餐飲店、影院、冰場等（生活時尚購物中心及主題式購物中心則無百貨主力店元素）b.精準的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項目的整體消費檔次和商業(yè)品牌形象:品牌組合及招商必須與商業(yè)地產(chǎn)的定位相符合，經(jīng)營團隊必須充分了解并掌握目標消費者的品牌認知、消費能力和需求水平，防止拼湊品牌，不盲目追求高檔路線35國際一線品牌品牌舉例3637精品和時尚類品牌品牌舉例38需要充分考慮和迎合目標消費群對于品質(zhì)和性價比要求的次主力店品牌次主力店經(jīng)營理念消費群定位特征國籍?

對生活有追求，有文化，?

設(shè)計理念強?

快速流轉(zhuǎn)?

領(lǐng)先快速時尚西班牙購買力相對

較強?

年齡在20-45歲的時尚人設(shè)計生產(chǎn)貨架仕僅需兩周時間?

商品價格定位簡單?

價格適中Zara上海店2000平米39品牌名稱經(jīng)營理念消費群定位特征國籍在最佳的價位提供最好的時尚與品質(zhì)擁有廣泛的消費群體，從童裝，青少年裝到男女裝，每一個部門都有大量不同的產(chǎn)品概念?

提供不同風格的時尚

瑞典產(chǎn)品?

保證最佳的性價比?

IT

支持是H&M成功的基石之一?生產(chǎn)時間：2-3周到6個月（依材質(zhì)不同而定）40品牌名稱經(jīng)營理念消費群定位特征國籍?

為消費者提供最佳價?

適合全家人的時尚產(chǎn)品?

持續(xù)檢測產(chǎn)品質(zhì)量?

一貫嘗試新的主意德國格下的優(yōu)質(zhì)時尚產(chǎn)品?

提供不同價位及各種時尚

風格的產(chǎn)品?快速流轉(zhuǎn)設(shè)計生產(chǎn)僅需4-6周時間貨架41休閑、娛樂、運動類次主力店品牌娛樂/休閑運動/保健/健身主題－－滿足中產(chǎn)階級休閑、娛樂需求錢柜KTVSport100Niketown中航健身會QueenSPA大富豪夜總會申格體育傲盛按摩器材42成為中產(chǎn)階級的效率專家的便捷、便利和“一站式”滿足的配套服務(wù)品牌配套服務(wù)品牌提供便捷服務(wù)提供便捷服務(wù)聯(lián)邦快遞金考琉璃工坊英孚教育書店書吧世界最大辦公用品供應(yīng)商瑞爾齒科43滿足對宴請、商務(wù)午餐、聚會及休閑餐飲的品質(zhì)、檔次和環(huán)境需求的中高檔餐飲品牌餐飲美食丹桂軒澳葡街一茶一坐CostaCoffee西堤牛排金錢豹44Lifestyle

Center中，為富裕人群供洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費品牌精品生活食品店瑜伽、講座、交流…

…為GoldenMiss們量身打造主題活動。452、熟悉品牌選址的一般策略與核心要素——是實施品牌精準

落位的重要前提?

城市的

人口規(guī)模和消費能力是否達到品牌入住標準？?

是否為品牌的目標拓展城市？品牌在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)期內(nèi)是否有拓展計劃？?

商業(yè)地產(chǎn)項目的地理位置、商業(yè)環(huán)境是否處于城市或區(qū)域的優(yōu)勢地位？項目的交通條件能夠滿足目標客群的需求？?

商業(yè)地產(chǎn)項目的主題定位與商業(yè)環(huán)境是否與品牌的選址策略相符？?

目標生意額預測是否符合品牌拓展目標？?

競爭品牌的選址趨向如何？?

雙方能否達成較有利的長期合作條件？46品牌選址的一般策略與核心要素——“硬件”條件?

項目的建筑規(guī)劃和設(shè)計標準和內(nèi)部空間是否滿足品牌入住需求？?

是否備停車、物流、機電設(shè)施等相關(guān)配套條件？?

具有符合法律規(guī)定的建筑、物業(yè)標準和經(jīng)營者主體47品牌選址的一般策略與核心要素——“軟件”條件?

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)持有者的財政實力是否雄厚？?

開發(fā)商的信譽如何??

商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營者的管理團隊是誰？是否具備品牌理念和專業(yè)能力、經(jīng)驗？管理水平如何？?

項目管理模式是商業(yè)經(jīng)營模式還是物業(yè)經(jīng)營模式？48V.

樓層功能與業(yè)態(tài)布局、商業(yè)品牌與租戶的落位是核心和保障49一、根據(jù)項目的樓層功能布局、商業(yè)業(yè)態(tài)組合，以及內(nèi)部空間、設(shè)施、動線等總平面設(shè)計，進行精準合理的鋪位劃分，是實現(xiàn)目標品牌租戶落位的根本保障?

樓層功能與業(yè)態(tài)分布規(guī)劃設(shè)置（宜與建筑規(guī)劃設(shè)計同步進行）?

首先滿足主題業(yè)態(tài)組合下各類型目標主力店的落位位置和面積需求?

根據(jù)目標品牌租戶的選址和進駐開店需求，進行精準合理的鋪位劃分?

修改設(shè)計主動線、次動線、中庭等空間布局和面積，修改電梯、機房、消防等各項公共設(shè)施、門庭、出入口通道等放置的等?

滿足購物中心成功經(jīng)營所需要的鋪位數(shù)量，防止出現(xiàn)鋪位數(shù)量不足或過密，保持適度公共空間，為未來的升級和調(diào)整保留余地?

合理布局和控制主力店和品牌店的面積需求50二、

商業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的布局規(guī)劃原則

：目標租戶組合樓層布局鋪位劃分目標品牌落位：主力店與次主力店落位品牌形象店落位商業(yè)互動關(guān)系選擇租賃效益展覽、展示、表演活動區(qū)域51三、品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵：a.

首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項目定位主題形象b.

以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面c.

避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局d.

突出重點品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費，優(yōu)雅但不高傲e.

交通動線流暢自然，區(qū)域空間開闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷f.

各樓層布局須平面與垂直聯(lián)動，業(yè)態(tài)適當集中與個別分散，品牌布局點面結(jié)合，使得不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動關(guān)系相輔相成g.

尤其焦點關(guān)注：自動扶梯口、觀光梯口、步行梯口、主通道口、縱橫動線交叉口的品牌布局，發(fā)揮其指引和調(diào)節(jié)客流的接點作用。h.

依照焦點鋪位帶來的形象價值和生意和生意回報價值，合理配置不同品牌。i.

不可忽視后置區(qū)域和后區(qū)鋪位應(yīng)有的價值，關(guān)鍵在于因業(yè)態(tài)的特點和需求而布局適當?shù)钠放苆.

只有不專業(yè)的品牌布局，沒有無價值的鋪位樓層，商業(yè)品牌不懼高、不怕后，關(guān)鍵在于能夠各適其用、各顯其能k.

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和布局，必須以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值最大化和具有可持續(xù)競爭能力為戰(zhàn)略出發(fā)點和目標終點；

必須力求控制商業(yè)風險52商業(yè)地產(chǎn)項目樓層及功能布局示意圖模塊A：休閑運動模塊B：時尚生活5F4F3F2F1F-1F53品牌規(guī)劃布局與落位策略（舉例）：54XI.現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)類型在商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃中的應(yīng)用55?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一娛樂商業(yè)：影院、劇場、KTV、表演中心、游戲中心、兒童樂園、動漫城、電玩、真冰場、旱冰場、棋牌室、桌球室、保齡球館、酒吧、夜總會56?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一休閑商業(yè)：溫泉、水會、足浴、美容、纖體、美甲、高爾夫練習場、滑雪場人工運河57?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一運動商業(yè)：恒溫游泳池、極限運動場、球館、體育館58?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一文化商業(yè)：書店、書吧、畫廊、藝廊、手工藝作坊、美術(shù)館、博物館、紀念館59?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一會所商業(yè)：商務(wù)會所、社區(qū)會所、SPA會所、名人會、名媛會、明星會、CEO俱樂部、演藝會所、藝術(shù)家會所、政治家會所、設(shè)計師會所、品牌時尚會所紅酒窖60?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一教育商業(yè)：學校、外語、電腦、會計、繪畫培訓中心、琴行、音樂學校、陶藝吧、親子活動、早期幼教、補習中心61?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一健康商業(yè)：健身房、康體舞蹈、瑜伽館、療養(yǎng)院、養(yǎng)生滋補館、口腔、齒科、體檢中心、藥膳房62?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一服務(wù)商業(yè)：銀行、保險、證券行、理財中心、郵局、美發(fā)、干洗、維修、電話通訊營業(yè)廳、旅行社、城市售票點、物業(yè)代理、福利彩票、沖曬店，城市候機樓、貴賓接待室、過境巴士站、輕軌站、市政服務(wù)處63?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一展示商業(yè)：會展中心、會議中心、名車展廳、數(shù)碼體驗中心、婚紗攝影中心64?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：LOFT

辦公室、時尚基地、藝術(shù)創(chuàng)作、音像制作、設(shè)計工作室65?

復合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一舉例：旅游商業(yè)：主題公園游客接待中心星級酒店、經(jīng)濟型酒店、客棧會展中心嘉年華會民族特色產(chǎn)品、地方特產(chǎn)、旅游紀念品銷售中心66VII.

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局與建筑設(shè)規(guī)劃設(shè)計對接的實施方法67A.

商業(yè)規(guī)劃需要與交通規(guī)劃及建筑設(shè)計對接:-

內(nèi)、外部交通動線規(guī)劃-

垂直交通體系設(shè)置與布局（客梯、扶梯、觀光梯、貨梯、消防樓梯）-

地面、地下交通循環(huán)、通高、物流動線與客流動線劃分-

物流支持區(qū)域（干、濕卸貨區(qū)域劃分）-

人防及安全疏散通道、殘疾人特殊通道-

地面、地下停車體系68購物中心圖示69B.

商業(yè)業(yè)態(tài)布局對內(nèi)部動線規(guī)劃及總平面設(shè)計提出強烈需求:內(nèi)部空間運用中庭（一個或多個）自然采光(垂直采光、側(cè)面采光）銷售區(qū)域客流動線規(guī)劃柱網(wǎng)、承重墻與消防分區(qū)負一、負二層規(guī)劃躍層停車規(guī)劃地鐵出口連接規(guī)劃需要預留業(yè)態(tài)和布局調(diào)整空間70C.

物業(yè)供應(yīng)與設(shè)施配置：機電系統(tǒng)（配電機房，強、弱電井）、照明系統(tǒng)、應(yīng)急系統(tǒng)、電梯配置、機井、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、播音系統(tǒng)、上下水、排煙排污系統(tǒng)、隔油池、化糞池。71D.非營業(yè)區(qū)域設(shè)置：客服、倉儲、工程、維修、清潔與后勤辦公區(qū)域72XIII.

成功商業(yè)地產(chǎn)項目舉例：73香港Ifc引進了連卡佛，City’super等精致高雅的主力品牌，以及約二百家國際品牌租戶，是寫字樓商務(wù)人群最佳的購物休閑場所次主力店和品牌租戶主力店名稱

所屬行業(yè)樓層描述第三層連卡佛?

始創(chuàng)于1850年?

香港領(lǐng)先的國際品牌精品百貨店購物/百貨3025-26,3031-66?

定位于生活專門店，以銷售優(yōu)質(zhì)美食，時尚用品及文化書藉為主?

店內(nèi)設(shè)計揉合了時尚色彩和生活藝術(shù)City“

super第一層1041－1049購物/超市?

5個豪華獨立影院?

營業(yè)時間每天超過12個小時，周末及公眾假期延長營業(yè)時間長達14個小時以上第一層1058－59Palaceifc

娛樂/影劇院74時代廣場(

TimeSquare

)

位于香港繁華的商業(yè)中心銅鑼灣,時代廣場總建筑面積20萬平方米，包括寫字樓和購物中心等香港時代廣場購物,餐飲,娛樂,休閑和停車場1994年開業(yè)時代廣場購物中心時代廣場寫字樓1時代廣場寫字樓2共占16層,其中地庫停車場4層，購物中心建筑面積8.7萬平方米總共約20萬平方米建筑面積39層1994年建成投入使用1994年建成投入使用10萬多平方米46層75以中檔為主，配合部分高端品牌，以中等收入以上人群和訪港游客為主要的消費對象目標消費者市場定位?

香港中等及以上收入人群?

來港商旅游客?

中檔和高端?

區(qū)域購物中心?

銅鑼灣中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)場所目標消費者檔次高時代廣場滿足基本需求自我價值實現(xiàn)中等及高收入人群外地游客檔次低76主入口露天廣場的標志性大鐘和大型電視屏幕，吸引人流聚集和停留?時代廣場從1993年起，每年舉行“蘋果倒數(shù)”活動，吸引市民和游客前來參加?得益于九龍倉集團的有線電視業(yè)務(wù)，可以在時代廣場大屏幕24小時轉(zhuǎn)播有線電視77時代廣場運用弧形動線設(shè)計，突出了商場內(nèi)的空間感，增強了顧客的可視性78時代廣場的商業(yè)樓層共16層，提高空間的利用率，多個樓層分布有主力店，將商業(yè)價值最大化樓層

商鋪總數(shù)

購物

餐飲

娛樂

服務(wù)租戶舉例大家樂，元氣壽司，biotherm，Bossini，G2000，周大福City’superB2B1G4413518－－－－11－－－－－－－－－－－1－132連卡佛，UA時代廣場1F11－－－－－－－1連卡佛2F132223272217202441321222621161922－－－－MaxMara，ST

dupont，Bally，VertuZara，LANCEL，StarbucksZara，Cha

Cha，馬莎，Mango，Jessica諾帝卡，IT，Ozoc

&Indivi3F4F15F16F1馬莎，馬拉松，皇家運動7F1百老匯，豐澤，時間廊，萬星威中原電器，豐澤，國美，泰林，OSIM卡通天地，星巴克，葉一堂，柏斯琴行鐘菜，金滿堂，聘珍樓，鴻星海鮮酒樓金牛苑，阿里朗韓國餐廳8F－19F－－－－－10F11F12F13F4－－－－5566梁山泊，小南國，玉桃苑55山葵，SUN，滬江飯店79時代廣場內(nèi)有百貨公司連卡佛，citysuper，UA影院和食通天美食等主力租戶及其他品牌租戶，出租率高達99％主力店名稱所屬行業(yè)購物/百貨購物樓層描述?

始創(chuàng)于1850年G/F-1/F連卡佛?

香港領(lǐng)先的國際品牌精品百貨店?定位于生活專門店，以銷售優(yōu)質(zhì)美食，時尚用品及文化書藉為主，店內(nèi)設(shè)計揉合了時尚色彩和生活藝術(shù)CitysuperB1

地下一層?

母公司為成立于1926年的