2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)【考試直接用】

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)【考試直接用】第一部分單選題(50題)1、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指（）。

A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比

C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比

D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比

【答案】：D

2、在房屋征收中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。

A.與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致

B.房屋的實(shí)際狀況

C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷

D.評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

【答案】：A

3、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意階段

【答案】：B

4、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40萬元

D.30萬元

【答案】：C

5、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

【答案】：A

6、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B.“脫營(yíng)”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】：B

7、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。

A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

【答案】：B

8、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大幅下降時(shí)，下列說法中，錯(cuò)誤的是（）。

A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為

B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值

C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保

D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

【答案】：A

9、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】：A

10、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命

C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變

【答案】：C

11、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

B.直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

C.銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率

D.成本利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

【答案】：A

12、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】：C

13、中國(guó)大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格（）。

A.往往偏高

B.與市場(chǎng)行情大致是相符合的

C.隨情況不同而高低不同

D.往往偏低

【答案】：D

14、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢(shì)原理

【答案】：C

15、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】：A

16、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱為（）。

A.開發(fā)利潤(rùn)率

B.投資利潤(rùn)率

C.土地利潤(rùn)率

D.銷售利潤(rùn)率

【答案】：D

17、地價(jià)本質(zhì)上是()。

A.勞動(dòng)創(chuàng)造

B.“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)

D.地租的資本化

【答案】：D

18、某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2

B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%

【答案】：D

19、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.無法確定

【答案】：C

20、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。

A.經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整

B.區(qū)位狀況調(diào)整

C.實(shí)物狀況調(diào)整

D.權(quán)益狀況調(diào)整

【答案】：A

21、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.折舊

D.財(cái)務(wù)損耗

【答案】：A

22、馬克思的地租理論不包括（）。

A.級(jí)差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對(duì)地租

【答案】：B

23、下列哪項(xiàng)專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《醫(yī)宗金鑒》

【答案】：D

24、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為()。

A.公開市場(chǎng)價(jià)值

B.謹(jǐn)慎價(jià)值

C.快速變現(xiàn)值

D.投資價(jià)值

【答案】：B

25、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由（）決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

A.價(jià)值類型

B.估價(jià)結(jié)果

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)過程

【答案】：C

26、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模

D.價(jià)值類型

【答案】：B

27、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】：B

28、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。

A.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算

B.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算

C.應(yīng)按它們?cè)谖磥眍A(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算

D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算

【答案】：D

29、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。

A.應(yīng)考慮

B.不考慮

C.無所謂

D.不大

【答案】：A

30、建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對(duì)住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

【答案】：B

31、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值（）。

A.不必考慮

B.根據(jù)實(shí)際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定

【答案】：C

32、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】：B

33、其性收引的邪氣是

A.風(fēng)邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】：B

34、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

【答案】：C

35、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)

【答案】：C

36、下列（）不是估價(jià)假設(shè)的作用。

A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

B.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

C.保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師

D.保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理者

【答案】：D

37、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。

A.區(qū)位

B.交通

C.環(huán)境景觀

D.外部配套設(shè)施

【答案】：A

38、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。

A.銷售費(fèi)用

B.銷售稅費(fèi)

C.開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)

D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

【答案】：C

39、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

40、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。

A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

【答案】：A

41、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。

A.完成估價(jià)項(xiàng)目

B.評(píng)定估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.評(píng)定估價(jià)師水平

D.確定估價(jià)結(jié)果

【答案】：A

42、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。

A.使用上的補(bǔ)償

B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償

C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

【答案】：B

43、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

44、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價(jià)師還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素，同時(shí)可聽取有關(guān)專家的意見，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)模ǎ亩_定最終的估價(jià)結(jié)果。

A.調(diào)整

B.取整

C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果

D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果

【答案】：D

45、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。

A.交換價(jià)格

B.交換價(jià)值

C.源泉價(jià)格

D.市場(chǎng)價(jià)格

【答案】：C

46、下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。

A.制訂估價(jià)作業(yè)方案

B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

C.確定估價(jià)結(jié)果

D.撰寫估價(jià)報(bào)告

【答案】：A

47、關(guān)于地租測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息

B.測(cè)算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用

【答案】：D

48、可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】：D

49、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的要求，在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的（）。

A.規(guī)范估價(jià)行為

B.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

C.保障估價(jià)質(zhì)量

D.實(shí)地查勘

【答案】：D

50、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料

【答案】：ABCD

2、下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有（）。

A.對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購(gòu)買的交易

C.人為哄抬價(jià)格的交易

D.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

3、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。

A.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】：ACD

5、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。

A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】：AB

6、交易情況修正的方法主要有（）。

A.指數(shù)法

B.金額修正

C.分?jǐn)?shù)法

D.百分比修正

E.平均增減量法

【答案】：BD

7、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。

A.公開市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量

【答案】：ABCD

8、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

10、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

11、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】：ABC

12、下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（）。

A.估價(jià)委托書

B.估價(jià)委托合同

C.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明

D.估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

E.估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件

【答案】：AC

13、在現(xiàn)實(shí)中，不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動(dòng)，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性

【答案】：BCD

14、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】：AC

15、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.獨(dú)立客觀公正原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則

【答案】：ACD

16、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨(dú)有

E.共有

【答案】：BD

17、下列房地產(chǎn)交易中，需要進(jìn)行交易情況修正的有（）。

A.以正常市場(chǎng)價(jià)格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

【答案】：BD

18、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)

D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境

E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)

【答案】：AB

19、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費(fèi)附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

20、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見

【答案】：ABD

21、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

22、有關(guān)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價(jià)區(qū)段

B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

D.制作價(jià)格修正率表

E.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

【答案】：ACD

23、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估

E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估

【答案】：ACD

24、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

25、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【答案】：C

26、對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

27、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

28、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

【答案】：BD

29、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人

E.消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以對(duì)抗買受人

【答案】：AD

30、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購(gòu)房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

31、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

32、下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺(tái)

E.樹木

【答案】：ABC

33、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

【答案】：BD

34、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

35、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

36、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見

【答案】：ABD

37、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。

A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】：AB

38、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

39、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期

【答案】：ACD

40、關(guān)于基本估價(jià)方法，美國(guó)體系分為（）等。

A.市場(chǎng)比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

41、關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購(gòu)建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本

D.建筑物的重新購(gòu)建成本是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建成本

E.土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】：CD

42、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本

C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本

D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新狀況下的重新購(gòu)建成本

E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格

【答案】：BCD

43、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

44、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率

【答案】：ABC

45、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

46、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。

A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【答案】：BCD

47、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

48、評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.公共配套

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備

E.臨街狀況

【答案】：ABC

49、在具體估算建筑物重新購(gòu)建成本的方法中，單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。

A.分部分項(xiàng)法

B.工料測(cè)量法

C.年限法

D.單位面積法

E.單位體積法

【答案】：D

50、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【答案】：BD

第三部分大題(50題)1、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

2、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

3、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

4、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

5、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

6、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

7、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

8、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

9、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

10、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

B.估價(jià)師協(xié)會(huì)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

11、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

12、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

13、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

14、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

15、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

16、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

17、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

18、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

19、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

20、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

21、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

22、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

23、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

24、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

25、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定

D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

26、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

27、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

28、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

29、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

30、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性

【答案】：AC

31、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

32、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：AD

33、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

34、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性

【答案】：AC

35、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

36、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

37、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

38、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

39、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

40、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.0