房地產(chǎn)產(chǎn)品達(dá)人修煉手冊

產(chǎn)品達(dá)人修煉手冊ProductSkillManual易居中國·湖北大區(qū)解題：產(chǎn)品分析，產(chǎn)品建議，產(chǎn)品溢

三個(gè)緯度在項(xiàng)目任何一個(gè)時(shí)期都同時(shí)存在，并互為因果易居湖北區(qū)域旨在建立通用的產(chǎn)品評估及營銷系統(tǒng)，并自主開發(fā)工具包，以飧讀者目錄TABLE

OFCONTENT謀

勝審?

緯度1?

緯度2?

緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價(jià)值2·內(nèi)部價(jià)值工具包50子項(xiàng)核心價(jià)值序列風(fēng)向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風(fēng)向及采光客觀評價(jià)?????價(jià)值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟(jì)配套一覽表競品核心賣點(diǎn)分析Part1

審/產(chǎn)品解析緯度一《

產(chǎn)

品

解

析

》秘訣一秘訣二分析外部環(huán)境，借勢打力分析內(nèi)部優(yōu)勢，一舉擊破抓住賣點(diǎn)，一招致命Part1

審/產(chǎn)品解析外部價(jià)值區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值品牌價(jià)值歷史發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)?biāo)教育資源成熟區(qū)域商圈價(jià)值規(guī)劃炒作外部環(huán)境價(jià)值放大醫(yī)療配套交通價(jià)值未成熟區(qū)域品牌背景市場口碑項(xiàng)目業(yè)績歷史發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)?biāo)文化挖掘全國GDP功能定位對標(biāo)區(qū)域發(fā)展速度城市GDP投資戰(zhàn)略發(fā)展憧憬發(fā)展規(guī)劃投資力度企業(yè)規(guī)模區(qū)域價(jià)值至高點(diǎn)外部價(jià)值模型商業(yè)資源商業(yè)規(guī)劃消費(fèi)檔次人群流量特殊價(jià)值外部環(huán)境教育資源醫(yī)療配套交通價(jià)值規(guī)劃炒作價(jià)值放大自然環(huán)境教育資質(zhì)醫(yī)療資質(zhì)主干道路發(fā)展優(yōu)勢客戶痛點(diǎn)人文環(huán)境教育規(guī)模醫(yī)療規(guī)模規(guī)劃交通配套整合價(jià)值放大引擎成熟區(qū)域地段價(jià)值軌道交通規(guī)劃用地營銷包裝未成熟區(qū)域助推器品牌背景市場口碑企業(yè)歷史市場認(rèn)知企業(yè)愿景客戶人流代表作品開發(fā)規(guī)模品牌價(jià)值Part1

審/產(chǎn)品解析工具包一一目了然的核心價(jià)值體系市場競爭力五十序列表，十緯雷達(dá)圖【解讀項(xiàng)目的核心DNA】區(qū)位6040200項(xiàng)目交通企業(yè)細(xì)節(jié)配套規(guī)模項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C戶型建筑景觀Part1

工具包一示例十個(gè)維度，五十個(gè)子項(xiàng)，建立全方位的產(chǎn)品評估體系Part1

工具包一示例十緯雷達(dá)圖，通過價(jià)值投影面積精準(zhǔn)確定產(chǎn)品價(jià)值突破點(diǎn)內(nèi)部價(jià)值控規(guī)指標(biāo)日照系數(shù)地塊形狀建筑類型規(guī)劃布局園林配套戶型配比物業(yè)服務(wù)規(guī)劃用地面積

總建筑面積容積率車位比建筑密度CPU

控規(guī)指標(biāo)綠地率建筑高度日照系數(shù)內(nèi)部價(jià)值模型地塊形狀建筑類型規(guī)劃布局園林配套戶型配比物業(yè)服務(wù)景觀風(fēng)格戶型配比軟景選型戶型結(jié)構(gòu)物業(yè)公司資質(zhì)歷史項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容工具包二第三方觀點(diǎn)的全能評估模型核心評測：通風(fēng)，采光風(fēng)向頻次玫瑰圖，采光計(jì)算器【找出最具支撐的價(jià)值點(diǎn)】目錄TABLE

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緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價(jià)值2·內(nèi)部價(jià)值工具包50子項(xiàng)核心價(jià)值序列風(fēng)向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風(fēng)向及采光客觀評價(jià)?????價(jià)值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟(jì)配套一覽表競品核心賣點(diǎn)分析Part1

謀/產(chǎn)品建議緯度二《

產(chǎn)

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議

》秘訣強(qiáng)化自身，贏在起跑線上，多維度對對手造成殺傷力。精準(zhǔn)定位，事半功倍Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段前期拿地階段營銷執(zhí)行階段項(xiàng)目定位階段做什么產(chǎn)品？如何優(yōu)化產(chǎn)品？營銷診斷改造產(chǎn)品前期階段策銷階段前期階段溢價(jià)階段【做什么產(chǎn)品】規(guī)劃布局功能定位物業(yè)形態(tài)空間布局戶型配比戶型面積戶型配比戶型結(jié)構(gòu)戶型價(jià)值建筑形象園林風(fēng)格園林風(fēng)格配套標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所功能配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理建筑風(fēng)格建筑材質(zhì)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)展示建議工具包三通過建立收益評估體系做最接地氣的規(guī)劃定位產(chǎn)品開發(fā)收益評估表【制定利益最大化產(chǎn)品】從甲方思路出發(fā)，制定最合理的產(chǎn)品配比Part2

工具包三示例6個(gè)套表，23個(gè)數(shù)據(jù)模板，全方位掌控項(xiàng)目前期定位、戶型配比及市場化收支預(yù)估從產(chǎn)品價(jià)值兌現(xiàn)程度，來評估產(chǎn)品設(shè)置的合理性Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段/前期階段規(guī)劃布局：①地塊功能定位；②物業(yè)形態(tài)；③空間布局。前期拿地階段根據(jù)各地塊土地價(jià)值屬性、供求關(guān)系導(dǎo)向、客戶結(jié)構(gòu)導(dǎo)向，得出項(xiàng)目每、地塊功能定位、物業(yè)形態(tài)建議、空間布局建議個(gè)地塊/整體地塊不同區(qū)域的功能定位。規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風(fēng)格配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局分析項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)，根據(jù)控規(guī)指標(biāo)導(dǎo)向、市場類別導(dǎo)向、客戶需求，利潤最大化原則推導(dǎo)出最適合項(xiàng)目物業(yè)組合形態(tài)。分析項(xiàng)目地塊形狀、地勢等，根據(jù)土地價(jià)值最大化、資源最大化、控規(guī)與收益平衡、觀景與地標(biāo)性、以人為本舒適性、階梯型升值職能等原則推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合的布局。Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段/前期階段戶型配比：①戶型面積；②戶型配比；③戶型結(jié)構(gòu)；④戶型價(jià)值。前期拿地階段分析項(xiàng)目定位、市場主力面積及客戶需求建議項(xiàng)目主力面積段。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)劃、市場主力成交結(jié)構(gòu)給出項(xiàng)目戶型配比建議。1、戶型面積2、戶型配比規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風(fēng)格配套標(biāo)準(zhǔn)建筑平面根據(jù)客戶年齡、家庭結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣等需求給出最合理的戶型結(jié)構(gòu)建議。最方正的不一定是最好的。3、戶型結(jié)構(gòu)4、戶型價(jià)值增加項(xiàng)目附加值，如全通透、全房贈(zèng)送、N+1多變結(jié)構(gòu)等。前期階段策銷階段溢價(jià)階段項(xiàng)目策銷階段【如何優(yōu)化產(chǎn)品】開發(fā)順序產(chǎn)品優(yōu)化減少公攤增加贈(zèng)送改變功能公共部位產(chǎn)品分類推售順序架空層

大堂電梯間公共走道電梯工具包四從市場角度出發(fā)，評估產(chǎn)品競爭力及市場潛力產(chǎn)品預(yù)判市場數(shù)控表【市場監(jiān)測及潛力型戶型挖掘】從日常市場積累到體系的建立監(jiān)測預(yù)判最合理的潛力戶型產(chǎn)品Part2

工具包四示例市場數(shù)控表：9個(gè)數(shù)據(jù)套表，74項(xiàng)核心數(shù)據(jù)矩陣，建立完善的產(chǎn)品預(yù)判體系及量價(jià)關(guān)系推演Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例前期階段策銷階段溢價(jià)階段溢價(jià)階段戶型優(yōu)化展示優(yōu)化產(chǎn)品園林特殊景觀體驗(yàn)優(yōu)化外部體驗(yàn)內(nèi)部體驗(yàn)物業(yè)優(yōu)化戶型展示裝修展示現(xiàn)場服務(wù)品牌引進(jìn)目錄TABLE

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勝審?

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緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價(jià)值2·內(nèi)部價(jià)值工具包50子項(xiàng)核心價(jià)值序列風(fēng)向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風(fēng)向及采光客觀評價(jià)?????價(jià)值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟(jì)配套一覽表競品核心賣點(diǎn)分析Part3

勝/產(chǎn)品溢價(jià)緯度三《

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》秘訣提亮自身素質(zhì)，保證量價(jià)齊升。產(chǎn)品提亮，量價(jià)激增價(jià)值提升產(chǎn)品打造配套打造品牌打造現(xiàn)場打造三大價(jià)值提升模型項(xiàng)目定位市場差異契合項(xiàng)目定位及增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)簽屬性的價(jià)值尋找項(xiàng)目自身區(qū)別市場競品差異化的價(jià)值打造客戶敏感點(diǎn)及關(guān)注精準(zhǔn)訴求點(diǎn)的價(jià)值客戶訴求項(xiàng)目定位市場差異客戶訴求項(xiàng)目分析競品分析客戶調(diào)研找出項(xiàng)目整體定位對比競品核心價(jià)值找出到客戶關(guān)注點(diǎn)價(jià)值提升物理屬性定位本案本案特征分析客戶特征推導(dǎo)精神屬性標(biāo)簽差異化價(jià)值挖掘挖掘差異化價(jià)值圍繞USP的價(jià)值圍繞USP的價(jià)值圍繞USP的價(jià)值提升項(xiàng)目標(biāo)簽打造差異價(jià)值精準(zhǔn)客戶訴求產(chǎn)品打造配套打造品牌打造現(xiàn)場打造產(chǎn)品怎么溢價(jià)工具包五通過建力收益評估體系做最接地氣的規(guī)劃定位市場數(shù)據(jù)工具集合包【深入市場的數(shù)據(jù)支撐】三大工具包三大工具包問卷調(diào)研競品調(diào)研表競品經(jīng)濟(jì)配套一覽表競品核心賣點(diǎn)分析客戶深訪競品樓盤客戶分析Part3

勝/階段建議/產(chǎn)品溢價(jià)案例《

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》通過潛力產(chǎn)品預(yù)判精準(zhǔn)定位溢價(jià)階段營銷執(zhí)行戶型優(yōu)化展示優(yōu)化體驗(yàn)優(yōu)化物業(yè)優(yōu)化Part3

勝/階段建議/產(chǎn)品溢價(jià)前期階段策銷階段溢價(jià)階段資源地塊后置潛在客戶對位規(guī)劃產(chǎn)品溢價(jià)萬科金域藍(lán)灣【云邸】，約192㎡傳家大宅。為萬科在改善類產(chǎn)品較為稀缺的經(jīng)開區(qū)，打造的首屈一指的大平層產(chǎn)品，開啟了經(jīng)開豪宅的大平層時(shí)代?！驹欺　抗灿?jì)供貨130套，2014年5月入市。在周邊住宅尚處于6字頭時(shí)，毛坯均價(jià)已達(dá)到約8500元/㎡?！驹欺　繛榭蛻籼峁┝顺浞值亩ㄖ苹?wù)，匹配傳家大宅風(fēng)范。在經(jīng)開區(qū)同等總價(jià)的別墅月均去化僅3套的速率下，萬科金域藍(lán)灣【云邸】月均去化達(dá)到近10套，并最終在2015年年底圓滿收官，收官均價(jià)突破11000元/㎡，這也正式宣告——經(jīng)開豪宅進(jìn)入大平層時(shí)代！實(shí)際應(yīng)用示例：洺悅府Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／區(qū)域價(jià)值Step2［經(jīng)濟(jì)發(fā)展］：①全國GDP；②城市GDP；③投資力度。案例—泛悅城：區(qū)域價(jià)值全國GDP排名歷史發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展政府投資力度城市地位區(qū)域?qū)?biāo)全國GDP排名Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／區(qū)域價(jià)值Step3［城市地位］：①功能定位、②企業(yè)規(guī)模、③投資戰(zhàn)略案例—泛悅城：區(qū)域價(jià)值功能定位歷史發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)?biāo)投資戰(zhàn)略Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／區(qū)域價(jià)值Step4［區(qū)域?qū)?biāo)］：①項(xiàng)目對標(biāo)；②發(fā)展憧憬。案例—泛悅城／南國中心：區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目對標(biāo)歷史發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)?biāo)發(fā)展憧憬Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／地段價(jià)值Step2［外部環(huán)境］：①自然環(huán)境、②人文環(huán)境、③特殊價(jià)值案例—泛悅城：成熟地段價(jià)值商業(yè)資源外部環(huán)境特殊價(jià)值教育資源醫(yī)療配套交通價(jià)值特殊價(jià)值Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／地段價(jià)值Step3［教育資源］：①教育資質(zhì)、②教育規(guī)模案例—泛悅城：成熟地段價(jià)值商業(yè)價(jià)值外部環(huán)境教育資質(zhì)教育規(guī)模教育資源醫(yī)療配套交通價(jià)值Part1

價(jià)值解析/外部價(jià)值／地段價(jià)值Step2［抓住價(jià)值放大］：①客戶痛點(diǎn)；②價(jià)值放大；③營銷包裝。案例—洺悅府：地段價(jià)值不凸顯客戶痛點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃炒作抓住價(jià)值放大價(jià)值放大營銷包裝Part2

產(chǎn)品建議/前期拿地階段/園林風(fēng)格Step2［景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)］：①軟景選型，如水景、樹種的等；②硬景，如景觀構(gòu)筑、硬鋪等。案例：洺悅府前期拿地階段景觀融入學(xué)院大草坪洺悅府項(xiàng)目定位為學(xué)院府邸規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風(fēng)格配套標(biāo)準(zhǔn)學(xué)院廊道樹種采用學(xué)院風(fēng)的銀杏Part2

產(chǎn)品建議/項(xiàng)目定位階段/開發(fā)順序Step1［產(chǎn)品分類］：①明星產(chǎn)品；②現(xiàn)金流產(chǎn)品；③問題產(chǎn)品；④瘦狗產(chǎn)品。案例：洺悅府項(xiàng)目定位階段產(chǎn)品分類開發(fā)順序結(jié)構(gòu)優(yōu)化公共部位Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step1［定位確定］：案例—泛悅城：項(xiàng)目定位世界極光谷心藝術(shù)科技秀場。項(xiàng)目定位定位確定標(biāo)簽屬性項(xiàng)目定位本案價(jià)值價(jià)值提升Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step2［標(biāo)簽屬性］：案例—泛悅城：從客戶痛點(diǎn)出發(fā)，緊扣“文”標(biāo)簽（人文／科技／藝術(shù)）。項(xiàng)目定位定位確定標(biāo)簽屬性物理定位價(jià)值提升標(biāo)簽強(qiáng)化Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step3［價(jià)值提升］：案例—泛悅城（人文）：同濟(jì)、中醫(yī)院綠色通道，健康先人一步。項(xiàng)目定位定位確定標(biāo)簽屬性醫(yī)療（人文）價(jià)值提升教育（人文）Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step3［價(jià)值提升］：案例—泛悅城（科技）：美國leed認(rèn)證豪宅，科技精裝智能生活。項(xiàng)目定位定位確定標(biāo)簽屬性綠色認(rèn)證（科技）價(jià)值提升智能社區(qū)（科技）Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step3［價(jià)值提升］：案例—泛悅城（藝術(shù)）：聯(lián)合多名世界級大師匠心巨作。項(xiàng)目定位定位確定標(biāo)簽屬性藝術(shù)園林（藝術(shù)）價(jià)值提升大師匠心（藝術(shù)）Part3

價(jià)值提升/項(xiàng)目定位Step1［價(jià)值對比］：案