房地產(chǎn)工程管理體系的建立與實施

房地產(chǎn)工程管理體系的建立與實施第一講：房地產(chǎn)工程核心理念介紹暨房地產(chǎn)工程管理人才觀1

房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀分析1.1

房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀背景1.1.1

一個房地產(chǎn)工程項目是由不同的工程管理主體（比如：承建單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)企業(yè)、政府建設主管部門、設計院等）共同管理完成的。1.1.2

由于這些工程管理主體對房地產(chǎn)工程項目所承擔的社會責任或所站的角度不同，他們所采用的工程管理方法也是不同的。1.1.3

高校的工程管理教育，基本上是站在施工單位的角度講工程管理。1.2

作為甲方的房地產(chǎn)企業(yè)，采取什么樣的工程管理模式才是科學合理的呢？目前，國內對房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究幾乎是空白。1.3

中國房地產(chǎn)企業(yè)工程管理現(xiàn)狀分析1.3.1

現(xiàn)狀情況：各個房地產(chǎn)企業(yè)，因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，采用的工程管理方法不盡相同，可謂五花八門，沒有統(tǒng)一的標準和規(guī)范，相互學習與借鑒難度大！1.3.2

中國房地產(chǎn)企業(yè)工程管理現(xiàn)狀也有共同的地方共同的特點1.4

房地產(chǎn)工程管理存在的普遍問題1.5

房地產(chǎn)企業(yè)做成了總承包或建筑施工總承包在房地產(chǎn)項目中無法勝任“總承包”的原因2

房地產(chǎn)工程管理核心理念剖析2.1

房地產(chǎn)工程管理職業(yè)經(jīng)理人盧衛(wèi)東先生，運用現(xiàn)代項目管理理論，結合多年在品牌地產(chǎn)企業(yè)和民營地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)工程管理實操經(jīng)驗，突破承建單位“工藝質量、工藝進度、成本控制”的工程管理思路，建立起“產(chǎn)品質量、經(jīng)營進度、投資控制”的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，以建筑產(chǎn)品為中心、真正做好客戶服務工作，全新演繹房地產(chǎn)工程“系統(tǒng)協(xié)調”（落實營銷與設計意圖、把好工程業(yè)務關、協(xié)助調配資金）管理模式。2.2

房地產(chǎn)企業(yè)與承建單位對“鐵三角”認識的區(qū)別，詳見鏈接。2.3

近期，運用現(xiàn)代項目管理九大體系（范圍管理、集成管理、風險管理、時間管理、成本管理、質量管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）的思路，對提升房地產(chǎn)工程管理水平比較適用。2.4

房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例，詳見鏈接。3

中國房地產(chǎn)未來的工程管理方向3.1

非核心業(yè)務外包是方向！3.2

未來房地產(chǎn)工程管理方向：各類投資模式下的供方管理。4

房地產(chǎn)工程管理實戰(zhàn)體會，詳見鏈接。4.1三個要素：工程管理資源環(huán)境、工程管理理念是否統(tǒng)一、工程管理系統(tǒng)化。4.2房地產(chǎn)工程管理九大技巧：運用現(xiàn)代項目管理九大體系（范圍管理、時間管理、成本管理、質量管理、集成管理、風險管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）的思路，詳見房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例。4.3房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術應用、建筑產(chǎn)品質量缺陷維修、員工與供應商培訓。5

中國工程管理研究課程探討6

房地產(chǎn)工程管理人才觀6.1合格的工程師——熟悉本專業(yè)的技術、工序，基本了解本專業(yè)的社會工程資源，有一定的溝通、協(xié)調能力，可以勝任一般工程師的要求。6.2優(yōu)秀的工程師——熟悉本專業(yè)的技術、工序，了解本專業(yè)的社會工程資源，了解相關專業(yè)基第1頁共48頁本情況，熟悉本專業(yè)的市場成本，有良好的溝通、協(xié)調能力，可以擔任經(jīng)理助理。6.3部門經(jīng)理——了解各專業(yè)的基本情況，了解各專業(yè)的社會工程資源，能夠系統(tǒng)、全面地協(xié)調各專業(yè)的工作，熟悉工程成本，有良好的溝通、協(xié)調能力，有一定的社會活動能力，職業(yè)操守好，可以擔任部門經(jīng)理或副經(jīng)理。6.4工程老總——了解營銷，懂設計管理，精通工程管理，協(xié)調財務，有一定的社會活動能力，職業(yè)操守好，可以擔任工程老總。第二講：房地產(chǎn)“客戶體驗式”賣場工程策劃與實施1

“客戶體驗式”賣場工程實例效果點評2

挑戰(zhàn)房地產(chǎn)專業(yè)操作極限，唯有售樓賣場工程！2.1

為什么售樓賣場工程重要？2.2

為什么售樓賣場工程要做？2.3

為什么售樓賣場工程難做？2.4

售樓賣場工程做什么？3

“客戶體驗式”賣場工程實例分析4

“客戶體驗式”賣場工程策劃思路4.1

項目概況分析——“客戶體驗式”賣場工程現(xiàn)場有利與不利情況分析4.2

“客戶體驗式”賣場工程策劃思路－銷售賣場定位4.3

“客戶體驗式”賣場工程策劃思路－規(guī)劃設計配合－這是非常關鍵的一步。4.4

“客戶體驗式”賣場工程策劃思路－工程實施策劃4.4.1“客戶體驗式”賣場工程施工部署詳細描述4.4.2“客戶體驗式”賣場工程時間計劃4.4.3“客戶體驗式”賣場工程技術策劃4.4.4“客戶體驗式”賣場工程成本策劃4.4.5“客戶體驗式”賣場工程現(xiàn)場管理策劃4.4.6“客戶體驗式”賣場工程質量與安全策劃4.4.7“客戶體驗式”賣場工程風險管理評估4.4.8“客戶體驗式”賣場工程實施策劃案例分析4.4.9“客戶體驗式”賣場工程效果維護措施第三講：房地產(chǎn)工程時間計劃管理1

房地產(chǎn)時間管理的政策風險2

房地產(chǎn)企業(yè)進度計劃的核心理念－經(jīng)營進度3

房地產(chǎn)項目進度計劃管理的操作原則－向關鍵工作要時間，向非關鍵工作要資源4

計劃管理的概念：什么是計劃？4.1

《惠普

POM》：計劃是部門之間溝通的工具。4.2計劃要點：確定少數(shù)關鍵性指標，確保部門協(xié)調一致。4.3

《惠普執(zhí)行力》：計劃是控制軍隊行進步伐的“鼓點”。5

房地產(chǎn)工程時間計劃與現(xiàn)場施工進度的關系5.1房地產(chǎn)工程時間計劃比現(xiàn)場施工進度內涵更豐富；5.2現(xiàn)場施工進度是房地產(chǎn)工程時間計劃的實物體現(xiàn)；5.3房地產(chǎn)工程時間計劃管理評估因素多元化，現(xiàn)場施工進度控制更直觀；5.4影響現(xiàn)場進度的，往往不是承建單位，而是開發(fā)商自己。6

房地產(chǎn)工程時間計劃的目的6.1

確保工程任務順利完成6.2保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通第2頁共48頁6.3

便于領導對開發(fā)過程進行監(jiān)控與調整7

房地產(chǎn)工程時間計劃智慧金鑰匙7.1計劃的本質是工作開始前，思考如何做好它。7.2避免過于樂觀，尤其是在項目的初期，留有余地。7.3計劃是所有人的承諾，制定前應消除不同意見。7.4經(jīng)常召開協(xié)調和溝通會議，是統(tǒng)一思想的法寶。7.5執(zhí)行中保持項目計劃的及時分發(fā)、一致、有效。8

房地產(chǎn)開發(fā)的特點分析8.1

運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。8.2

外部接口多：協(xié)調和可控性難度高。8.3

手工操作為主：標準化和一致性差（分包體系、民工作業(yè)）。8.4

并行運作的單位多：協(xié)調和計劃控制的難度大（多個單位在項目現(xiàn)場）。8.5產(chǎn)品不可逆：前期造成的錯誤，到了后期難以改正，糾錯的成本高。9

房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內容9.1房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內容主要是在工程管理項目

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基礎上，細化活動內容、配置資源和時間，明確各部門的任務和責任，使項目得到有效監(jiān)控。9.2中海、萬科的三級管理計劃案例，詳見鏈接。9.3

某地產(chǎn)集團時間控制計劃的

28

個節(jié)點，詳見鏈接。10

房地產(chǎn)工程時間進度控制實例10.1

房地產(chǎn)工程時間進度計劃一般分解如下：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、承建單位和甲供材料進場計劃、承建單位和甲供材料招標計劃、施工圖出圖計劃。10.2

案例：發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、承建單位和甲供材料招標計劃、施工圖出圖計劃。10.3

通過這些計劃，將參與工程建設的各個部門的工作有機地銜接在一起。11

房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的現(xiàn)實意義：溝通平臺、監(jiān)控平臺、知識平臺12

房地產(chǎn)項目開工之前編制三級管理計劃的意義：設置項目的基準計劃。13

建立房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的基礎14

房地產(chǎn)工程時間計劃管理的任務是什么？14.1

房地產(chǎn)工程計劃管理的任務就是以營銷為中心，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實到開發(fā)項目工程實施階段上來，各職能部門根據(jù)批準的計劃，開展各項工作，并根據(jù)情況變化對計劃進行動態(tài)控制，從而時刻保持工程管理的主動性。14.2

通俗地說，房地產(chǎn)工程時間計劃就是把公司的經(jīng)營計劃轉化為生產(chǎn)計劃，從而指導生產(chǎn)。15

怎樣編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃？15.1

房地產(chǎn)工程計劃管理人員要清楚房地產(chǎn)的整個開發(fā)流程，并對營銷、設計、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協(xié)調各業(yè)務的工作?！ūP考慮的計劃是好計劃。15.2

編制房地產(chǎn)項目計劃時要充分認識企業(yè)的資源狀況，包括資金的準備及投入、項目班子的搭建及現(xiàn)有人員的安排、公司現(xiàn)已開發(fā)或正在開發(fā)的項目情況。在認識到自身的資源情況下，考慮項目范圍的劃分，充分給足每項工作需要花費的時間，充分考慮實施時風險情況，編制出可行的各項計劃?！掀髽I(yè)實際情況的計劃是好計劃。15.3

房地產(chǎn)工程計劃管理人員要對市場上的工作方法進行研究，熟悉完成流程中的各項工作需要的時間，并對此時間內完成工作內容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產(chǎn)公司開發(fā)項目所需時間、周期，注意收集有關項目開發(fā)、項目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個地區(qū)進行項目開發(fā)，一定要了解當?shù)氐那闆r?！鲜袌鲆?guī)律的計劃是好計劃。第3頁共48頁15.4

計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。——能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃。16

如何測算房地產(chǎn)工程工期？16.1

房地產(chǎn)標準工期測算案例，詳見鏈接17

保證房地產(chǎn)工程進度的正確途徑：一是提前安排工作；二是搶工序搭接的時間。18

如何判斷現(xiàn)場存在工程進度問題？人、機、料。19

如何有效執(zhí)行工程時間計劃？19.1

目標統(tǒng)一的甲方工程時間計劃管理體系19.2

組織保障19.3

團隊執(zhí)行力19.4

資源支持19.5

技術支持第四講：房地產(chǎn)工程范圍管理1項目范圍管理基本概念1.1

項目范圍管理定義：是一個項目全過程中所涉及的項目產(chǎn)出物和項目工作范圍所進行的管理和控制工作。1.2

項目范圍，包括項目產(chǎn)出物的范圍和項目工作范圍兩個方面。1.3

項目產(chǎn)出物是最終項目的成果，項目工作范圍是完成一個項目并且實現(xiàn)項目目標和獲得項目產(chǎn)出物所必需的全部工作的范圍。1.4

項目范圍管理的目標是使整個項目的產(chǎn)出物能夠全面達到項目目標的要求，使項目的全部工作既不超出生成既定項目產(chǎn)出物和實現(xiàn)既定項目目標的需要，也不能少于這種需要。234項目范圍定義的目的。明確界定項目的產(chǎn)出物和工作，提高對項目成本估算、項目工期和項目資源需求估算的準確性，為項目的績效度量和管理控制確定了一個基準，便于明確和分配項目的任務和責任等。WBS

技術簡介。WBS

技術也就是工作分解結構技術，是指將根據(jù)項目目標確定的項目產(chǎn)出物和項目工作進行逐層細分，最終確定出可操作執(zhí)行的項目工作包從而界定一個項目范圍的技術方法。是幫助人們揭示項目細節(jié)的有效工具，是界定項目范圍、進行項目預算和溝通等的有效工具。WBS

技術在房地產(chǎn)工程管理的運用1.1

房地產(chǎn)工程管理成果范圍案例。1.2

房地產(chǎn)工程管理通用工作范圍案例1.3民用建筑設備安裝工程范圍劃分方法案例案例1.4

主包合同案例1.5

成本肢解方法案例1.6

開發(fā)工作范圍管理案例1.7

房地產(chǎn)工程管理項目

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分解結構案例5房地產(chǎn)工程管理項目

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技術的運用原則：成果范圍分解以合約擬分包的分部工程項目為界，項目工作范圍根據(jù)公司具體情況確定。第五講：房地產(chǎn)全過程成本管理與控制理念剖析1房地產(chǎn)成本管理理念1.1

投資理念：客戶需求、對手條件、經(jīng)營定位。1.2

成本規(guī)劃論：成本不是控制出來的，是規(guī)劃出來的2房地產(chǎn)工程成本觀念剖析2.1

樹立全成本觀念1.1.1施工階段---承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。第4頁共48頁1.1.2開發(fā)全過程（按控制階段分：可研、定位、設計、招標、施工、結算；按成本類型分：土地成本、工程成本、財務成本、管理成本、營銷成本）----開發(fā)商最關注。1.1.3

產(chǎn)品壽命周期成本---品牌開發(fā)商最關注（尤其是自己經(jīng)營的項目）。對項目整個壽命周期而言，項目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護、保養(yǎng)、運營、法律風險等費用，要全盤考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項目，營運成本尤其重要。2.2

房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢：核算型－控制型－創(chuàng)造型。2.3

成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異2.3.1

成本型城市是指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。2.3.2

產(chǎn)品型城市是指項目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質的城市，比如：深圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房價差異性大，產(chǎn)品差異性大。2.3.3

成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設計階段成本優(yōu)化、招投標、現(xiàn)場簽證等。成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。2.3.4

產(chǎn)品型城市對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。2.3.5

在同一個城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。2.3.6

對不同的城市，我們要采用不同的成本控制方法。2.4

提升價值的五種途徑：價值工程的基本公式：V=F/C。2.5

誰是控制工程成本的核心部門2.5.1

觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心部門。2.5.2

觀點二：規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門。2.5.3

觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門。2.5.4

觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。2.5.5

觀點五：配套辦是工程成本控制的核心部門。2.5.6

營銷部？財務部？2.6

工程成本控制的重心點：成本的形成階段。2.7

工程成本與營銷、設計、工程技術的關系2.7.1

營銷決定方向2.7.2

設計階段優(yōu)化2.7.3

技術決定細節(jié)2.8

正確認識設計階段成本優(yōu)化2.9

成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展2.10

目標成本規(guī)劃與分解2.11

甲方分包做多與總包做多的問題2.11.1

非核心業(yè)務分包是方向！2.11.2

甲方難以總包的瓶頸2.11.3

“三邊工程”解決方案第5頁共48頁2.11.4

分包模式探討——乙供——甲限乙供（甲方限價）——甲定乙供——甲供2.12

工程量清單的威力2.12.1

為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？◆這是信息對稱與不對稱的問題。2.12.2

相對于在建筑市場一線摔打滾爬的承建單位，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑市場成本把握，永遠都是外行。2.12.3

房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內行的方法－貨比三家、事前控制。2.13

關于招標的認識2.14

堅持工程招標低價中標的原則與合同成本動態(tài)控制的困境2.14.1

工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。2.14.2

出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。2.14.3

在統(tǒng)一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標才是有意義的。2.14.4

要想真正運用最低價中標原則，要有技術措施、質量標準，也就是工程成果標準做支撐。2.14.5

工程合同成本動態(tài)控制過程中的困境：——工程范圍劃分——清單招標——技術措施與質量標準——付款節(jié)點——措施費與規(guī)費——合約交底2.15

工程招標后是否還需要砍價2.15.1

招標定價方式——工程招標，低價中標，不再砍價?！こ陶袠耍x二、三家報價低的，繼續(xù)殺價，再定標。2.15.2

幾個提醒：——您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？——您有沒有能力砍價？——高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？2.15.3

一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。2.15.4

需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。第6頁共48頁2.15.5

點評商務談判暨探討“魯布格”招投標的本質。2.16

戰(zhàn)略采購的定位2.16.1

戰(zhàn)略采購不是簡單的省錢方案，而應該是成本、品質、進度的最優(yōu)平衡。2.16.2

戰(zhàn)略采購的重點是定價體系，需要專門研究。2.16.3

項目采購VS戰(zhàn)略采購:項目采購是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購是擬一份菜單。2.17

工程成本與財務的關系：作為工程成本管理，一項重要而又關鍵的工作是要配合財務部門分析現(xiàn)金流，特別是融資能力不強的企業(yè)，甚至是要利用工程規(guī)律，盡量降低項目對現(xiàn)金流要求。2.18

工程成本控制體系中最難的是什么？2.18.1

工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會工程資源、市場工程成本資源的把握。2.18.2

在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質量也好，最重要和最核心的是對社會工程資源的把握與配置。2.18.3

對社會工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。2.18.4

坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。2.19

成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義2.20

房地產(chǎn)工程成本管理四大核心過程2.20.1

項目定位與目標成本測算階段2.20.2

工程招標采購與合約階段2.20.3

設計變更與現(xiàn)場簽證管理2.20.4

工程決算2.21

房地產(chǎn)企業(yè)體制對建安成本管理的約束及突破方法2.22

承建商差異成本分析2.22.1

選擇承建商的幾點考慮：——經(jīng)營管理理念（體制、經(jīng)營目標、管理水平、文化理念）——發(fā)展階段——物業(yè)類型——異地操作2.22.2

承建商成本差異2.22.3

優(yōu)秀承建商的“橄欖枝”——準確的測算——對稱的信息——戰(zhàn)略的選擇2.23

評估建安成本合理的標準探討——成本低——部品檔次的一致性——對售價的支持第7頁共48頁——對進度的支持——對財務的配合——考慮產(chǎn)品生命周期成本——??????2.24

房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理與控制小結2.1

公司經(jīng)營層面（戰(zhàn)略成本）2.2

產(chǎn)品定位層面(強化產(chǎn)品定位成本控制)2.3

規(guī)劃、設計層面(優(yōu)化設計成本控制)2.4

工程層面(固化工程成本控制)2.5

后評估。第六講：房地產(chǎn)工程質量管理1房地產(chǎn)工程管理經(jīng)驗之談——建立房地產(chǎn)工程管理整體概念1.1

規(guī)范的供應商管理1.2

嚴謹?shù)墓こ毯贤芾?.3

強勢、系統(tǒng)的工程時間計劃管理體系1.4

技術管理底盤扎實（工法、技術研究）1.5

員工專業(yè)、敬業(yè)，現(xiàn)場執(zhí)行能力強2房地產(chǎn)質量管理的核心理念－產(chǎn)品質量2.1

兼顧工藝質量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質量控制的最佳選擇。2.2

房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質量標準的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化）、建筑產(chǎn)品高新技術應用和建筑產(chǎn)品質量缺陷維修三個方面努力。3衡量產(chǎn)品質量成功與否的指標：客戶滿意度3.1

客戶對開發(fā)商質量與服務滿意的四重境界：一次購買滿意—重復購買－推薦朋友購買－以開發(fā)商物業(yè)為榮。3.2

衡量工程質量的具體指標4房地產(chǎn)項目質量管理與控制思路4.1

工程項目基本保證質量4.2

客戶關注質量4.3

優(yōu)秀的產(chǎn)品質量5房地產(chǎn)工程質量通病防治措施（客戶關注質量）5.1

業(yè)主工程質量投訴熱點分析5.2

某公司分析出現(xiàn)工程質量通病的原因分析5.3

他山之石可以攻玉5.3.1

鋁合金門窗質量控制5.3.2

民用建筑防水體系5.3.3

筑與抹灰質量控制6如何實現(xiàn)產(chǎn)品質量－房地產(chǎn)企業(yè)質量管理境界6.1

設計質量是產(chǎn)品質量的先天之本6.1.1

既然房地產(chǎn)企業(yè)的工程質量標準不僅僅是工程施工質量標準，而且要保證工程的功能性質量，那么這就要求我們事先必須把客戶需求研究清楚，根據(jù)客戶的需求，先把產(chǎn)品設計好，然后安排施工建造。6.1.2

產(chǎn)品設計天生的就有缺陷，后期再補救也代價慘重。第8頁共48頁6.1.3

客戶產(chǎn)品質量標準案例分析。6.1.4

近階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品質量在于設計創(chuàng)新。6.2

怎樣選好讓客戶滿意的材料與部品6.2.1

好的材料應該是在滿足設計圖紙以及國家的質量要求外，還能夠滿足產(chǎn)品的定位要求，營銷策劃的要求。6.2.2

一種材料在某個樓盤是好材料，客戶滿意度很高，在另一個樓盤可能就不是好材料了，符合客戶市場的材料是好材料。6.2.3

如何做好產(chǎn)品的選材用料，我們要從產(chǎn)品定位、建筑技術市場資源、設計要求、國家地方有關規(guī)定等方面來綜合考慮。6.3

人性化設計與精湛工藝的完美結合7引進工程質量保險或擔保制度——風險轉嫁第七講：房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理123房地產(chǎn)工程現(xiàn)場有效管理的二個前提條件：資源環(huán)境與合同管理。房地產(chǎn)工程開工之前的三個核心工作：時間計劃管理、施工總平面布置、技術管理。九個關鍵環(huán)節(jié)：技術方案先行、工程樣板先行、設備材料進場控制、工序控制措施、現(xiàn)場“死角”管理、現(xiàn)場簽證與設計變更管理、鑰匙管理與成品保護措施、現(xiàn)場文檔資料管理、工程驗收管理。房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理案例分析44.1

資源環(huán)境與合同管理－建立健全的房地產(chǎn)工程管理體系a)

供方管理案例b)

人員設置與分工案例－弱矩陣管理模式下的現(xiàn)場人員配置與分工案例c)

標準化工程合同d)

甲方現(xiàn)場管理體系的系統(tǒng)性e)

監(jiān)理機構工作標準化f)

房地產(chǎn)公司現(xiàn)場項目部現(xiàn)場管理標準化g)

中海地產(chǎn)深圳地區(qū)現(xiàn)場管理案例4.2

三個核心工作h)

時間計劃管理，詳見計劃管理專題講座。i)

施工現(xiàn)場總平面布置圖j)

技術管理：圖紙與工法管理4.3

九個關鍵環(huán)節(jié)k)

技術方案先行l(wèi))

工程樣板先行m)

設備材料進場控制n)

工序控制措施。o)

現(xiàn)場“死角”管理－工程日志。p)

鑰匙管理與成品保護措施q)

現(xiàn)場簽證與設計變更管理r)

現(xiàn)場文檔資料管理s)

工程驗收管理5構建房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理體系魚骨圖第9頁共48頁房地產(chǎn)工程管理實戰(zhàn)講座案例錦集房地產(chǎn)工程管理全程策劃書案例第1章

工程概況

............................................................71.1

項目概況................................................................71.2

編制要求................................................................71.2.1

案例..................................................................71.3

工程概況................................................................71.3.1

編制要求..............................................................71.3.2

案例..................................................................71.4

典型的平立剖圖或透視圖..................................................7第2章

開工前準備工程

......................................................72.1

“七通一平”............................................................72.1.1

給水..................................................................72.1.2

排水..................................................................82.1.3

電力..................................................................82.1.4

道路..................................................................82.1.5

通訊..................................................................92.1.6

寬帶..................................................................92.1.7

天然氣................................................................92.1.8

土地平整..............................................................92.2

施工現(xiàn)場平面布置圖中需要房地產(chǎn)企業(yè)考慮的主要問題........................92.2.1

場地分期開發(fā)基本意圖..................................................92.2.2

分期開發(fā)各期場地銜接利用的基本思路

....................................

92.2.3

臨時道路布置以及交通系統(tǒng)..............................................92.2.4

項目部、監(jiān)理機構、施工單位的辦公區(qū)和生活區(qū)布置

........................

92.2.5

豎向垂直運輸布置......................................................92.2.6

施工單位的主要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū)

..............................92.2.7

臨時水電接駁、臨時變壓器安排

..........................................

92.2.8

出場車輛的清洗........................................................92.2.9

土方場地內搬運與大型土方堆放場地

......................................

92.2.10

室外管線穿插、園林綠化施工與場地移交的運動變化

.......................

92.2.11

營銷賣場意圖在現(xiàn)場平面布置的體現(xiàn)，詳見售樓準備工程策劃

...............

92.3

各種臨時設施搭設的綜合協(xié)調..............................................92.4

工程開工合法手續(xù)........................................................92.4.1

用地許可證............................................................92.4.2

計劃立項證明..........................................................92.4.3

規(guī)劃許可證............................................................92.4.4

樁基提前開工證明......................................................92.4.5

基坑開工證明..........................................................9第10頁共48頁2.4.6

施工許可證............................................................92.5

現(xiàn)場施工平面布置圖案例..................................................92.5.1

現(xiàn)場施工措施要求案例..................................................92.5.2

現(xiàn)場施工平面布置圖案例................................................9第3章

項目的組織架構與崗位職責

...........................................103.1

編制要求...............................................................103.1.1

確立項目經(jīng)理部的機構設置.............................................103.1.2

明確項目部與監(jiān)理機構的職責分工

.......................................

103.2

項目制管理案例－項目制管理的組織架構與崗位職責案例.....................103.3

公司職能型管理項目部崗位職責案例－中海地產(chǎn)某項目部崗位職責案例.........10第4章

項目的綜合協(xié)調管理

.................................................10項目的綜合協(xié)調管理主要任務是系統(tǒng)協(xié)調工程與營銷、與設計、與政府主管部門、與合作方等配合關系。此項工作必須事先做好策劃，否則工程管理過程中受到的干擾太多。................104.1

營銷意圖對工程管理的要求...............................................104.1.1

某世界推盤計劃表案例.................................................104.1.2

某項目營銷推廣及工程進度要求案例

.....................................

104.1.3

百銳百銳花園項目“六點一線”包裝思路案例

.............................104.2

售樓準備工程任務分配...................................................104.2.1

樣板房裝修...........................................................104.2.2

樣板房飾品、家具.....................................................104.2.3

賣場包裝.............................................................104.3

與政府職能部門的協(xié)調...................................................104.3.1

國土局報建...........................................................104.3.2

建設局報建...........................................................104.3.3

質監(jiān)站的日常監(jiān)督管理.................................................114.3.4

安監(jiān)站的日常監(jiān)督.....................................................114.3.5

計劃局報建...........................................................114.3.6

消防局報建...........................................................114.3.7

環(huán)保局報建...........................................................114.3.8

城管辦報建...........................................................114.3.9

民防辦報建...........................................................114.3.10

技術監(jiān)督局..........................................................114.3.11

水務部門............................................................114.3.12

電力部門............................................................114.3.13

燃氣公司............................................................114.3.14

有限電視............................................................114.3.15

寬頻網(wǎng)絡............................................................114.3.16

電話通訊............................................................124.4

與合作方關系協(xié)調.......................................................12第11頁共48頁4.4.1

明確合作雙方在工程管理上的分工及責任

.................................124.4.2

合作關系矛盾處理.....................................................124.5

與項目周邊環(huán)境關系協(xié)調.................................................124.5.1

民擾情況協(xié)調.........................................................124.5.2

施工路口安排.........................................................124.5.3

夜間施工安排.........................................................124.5.4

土方外運安排.........................................................124.6

其它房地產(chǎn)公司辦事方式研究.............................................12第5章

施工部署、項目施工范圍劃分

.........................................125.1

施工部署、項目施工范圍劃分的編制要求...................................125.1.1

劃分施工標段.........................................................125.1.2

擬定施工順序、劃分施工流水段。根據(jù)營銷要求，擬定施工順序、劃分施工流水段，地下、主體與安裝、裝修的銜接關系。....................................................125.1.3

銷售示范區(qū)的施工要求。根據(jù)營銷要求，初步擬定銷售示范區(qū)的施工要求。

...

125.1.4

擬定分包項及其相互搭接關系...........................................125.1.5

項目施工范圍的變更控制...............................................125.2

設備安裝工程合同范圍劃分方法案例，詳見案例錦集.........................125.3

一般住宅項目合同分解意見案例，詳見案例錦集。...........................12第6章

工程進度管理

.......................................................126.1

本項目工程進度控制的特點、難點分析以及對策.............................126.1.1

工程進度控制的特點、難點分析

.........................................

126.1.2

工程進度控制的策略...................................................126.2

甲方工程進度控制計劃管理系統(tǒng)...........................................126.2.1

房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃

.........................................

126.2.2

工程實施控制計劃.....................................................126.2.3

承建單位和甲供材料進場計劃...........................................126.2.4

承建單位和甲供材料招標計劃...........................................126.2.5

施工圖出圖計劃.......................................................136.3

工程進度控制計劃的落實.................................................136.3.1

工程進度標志性控制點一覽表...........................................136.3.2

工程進度合同化管理...................................................136.3.3

落實工程進度計劃日常管理.............................................136.4

房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制控制計劃、承建單位和甲供材料招標計劃、施工圖出圖計劃案例案例，詳見案例錦集。............................................136.5

工程進度標志性控制點一覽表案例.........................................13第7章

工程質量及安全文明管理

.............................................147.1

工程質量目標...........................................................147.1.1

工程質量目標案例.....................................................147.2

嚴格把好設計關.........................................................14第12頁共48頁7.2.1

設計質量是工程質量的先天之本

.........................................

147.2.2

施工圖審查指引案例...................................................147.3

選好承建單位和監(jiān)理單位.................................................147.3.1

選擇承建單位.........................................................147.3.2

選擇監(jiān)理單位.........................................................147.4

做好選材用料...........................................................147.5

現(xiàn)場控制質量保證措施...................................................147.5.1

監(jiān)理機構質量保證體系.................................................147.5.2

施工單位質量保證體系.................................................147.5.3

技術方案先行制度.....................................................147.5.4

設備材料進場驗收制度.................................................157.5.5

工程樣板驗收交底制度.................................................157.5.6

工序控制措施.........................................................157.5.7

成品保護措施.........................................................157.5.8

入住前質量檢查和維修――把握竣工驗收最后防線。完工之前，對每一個非隱蔽分部工程進行

100％的檢查，質量缺陷

100％封閉，將從政府的抽樣驗收提高到

100％的驗收。

.........

157.6

安全文明施工...........................................................157.6.1

安全文明施工管理的目標...............................................157.6.2

安全文明施工管理措施.................................................157.6.3

工程CI策劃...........................................................15第8章

工程成本管理

.......................................................158.1

確定項目定位檔次.......................................................158.2

確定付款條件或合作方式.................................................158.3

規(guī)劃設計過程中進行成本控制.............................................158.4

選材用料標準確定.......................................................158.5

編制項目工程成本控制指標...............................................158.6

承建單位考察、工程技術調研（詳見采購與招標管理）.......................158.7

招投標及材料采購方式（詳見采購與招標管理）.............................168.8

確定工程技術標準.......................................................168.9

招標（詳見采購與招標管理）.............................................168.10

技術標分析、商務標分析（詳見采購與招標管理）..........................168.11

定標（詳見采購與招標管理）............................................168.12

項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關........................................168.13

甲供材料管理.........................................................168.14

進度款支付...........................................................168.15

工程竣工進行決算......................................................168.16

保固金支付...........................................................16第9章

采購與招標管理

.....................................................169.1

招投標及材料采購方式...................................................16第13頁共48頁9.2

監(jiān)理招標...............................................................169.2.1

入圍資格.............................................................169.2.2

監(jiān)理人員的資質審查...................................................169.2.3

現(xiàn)場辦公設備要求.....................................................179.3

總包招標...............................................................179.3.1

入圍資格.............................................................179.4

分包管理與甲供材料協(xié)調.................................................179.4.1

總包管理工作.........................................................179.4.2

總包配合工作.........................................................189.5

甲供、限價材料管理.....................................................189.6

配套專業(yè)分包工程招標...................................................199.7

承建單位考察、工程技術調研.............................................199.8

招標..................................................................199.9

技術標分析、商務標分析.................................................199.10

定標

.................................................................19第10章

項目的溝通管理

....................................................1910.1

進場須知

.............................................................1910.2

周例會

...............................................................1910.3

監(jiān)理月報

.............................................................1910.4

工程月報

.............................................................1910.5

里程碑形象進度........................................................1910.6

文件的收發(fā)、傳閱......................................................1910.7

文件歸檔

.............................................................19第11章

項目現(xiàn)場管理標準化.................................................1911.1

甲方現(xiàn)場項目部工程管理標準化..........................................1911.1.1

項目現(xiàn)場計劃管理流程................................................1911.1.2

現(xiàn)場工程技術管理流程................................................1911.1.3

現(xiàn)場工程質量與安全管理流程

..........................................

1911.1.4

合同管理與履行和現(xiàn)場簽證管理流程

....................................1911.1.5

甲供材料管理流程....................................................1911.1.6

文件管理流程........................................................1911.2

監(jiān)理機構現(xiàn)場管理標準化................................................19第12章

工程的難點、重點分析以及對策

......................................1912.1

編制要求

.............................................................1912.1.1

難點分析與對策......................................................2012.1.2

重點分析與對策......................................................2012.2

案例

.................................................................20第13章

工程風險與對策

....................................................21按項目風險引發(fā)的原因分類：..................................................21第14頁共48頁13.1

項目現(xiàn)金流預測與控制風險..............................................2113.2

承建商＋供應商管理風險................................................2113.3

設計管理風險.........................................................2113.4

甲方管理風險.........................................................2113.5

政府與政策風險........................................................2113.6

市場+營銷+客戶風險....................................................2113.7

新材料新技術新工藝運用風險............................................2113.8

現(xiàn)場工程質量、安全風險................................................21第14章

工程驗收與物業(yè)移交

................................................2114.1

工程驗收

.............................................................2114.1.1

竣工丈量、規(guī)劃驗收..................................................2114.1.2

消防驗收............................................................2114.1.3

燃氣驗收............................................................2114.1.4

電梯驗收............................................................2114.1.5

人防驗收............................................................2114.1.6

環(huán)保驗收............................................................2114.1.7

檔案驗收............................................................2214.1.8

安監(jiān)驗收............................................................2214.1.9

三算復核............................................................2214.1.10

竣工核驗...........................................................2214.2

物業(yè)正常運作手續(xù)辦理..................................................2214.2.1

正式水辦理..........................................................2214.2.2

正式電辦理..........................................................2214.2.3

燃氣開通............................................................2214.2.4

閉路電視開通........................................................2214.2.5

電話開通............................................................2214.2.6

網(wǎng)絡開通............................................................2214.2.7

智能化開通..........................................................2214.3

物業(yè)移交

.............................................................2214.3.1

設備移交............................................................2214.3.2

土建移交............................................................22第15章

工程管理應遵守的標準與規(guī)則

........................................2215.1

國家規(guī)范

.............................................................2215.2

地方規(guī)范

.............................................................2215.3

當?shù)刂鞴懿块T的規(guī)定....................................................22房地產(chǎn)工程管理通用工作內容匯總（深圳為例）1合約、預算工作內容1.1

工程合約管理第15頁共48頁1.1.1

工程分判合同管理1.1.1.1

工程分判范圍的劃分及其相互關系1.1.1.2

編制項目整體施工招標方案及計劃1.1.1.3對投標單位、工程監(jiān)理和工程造價咨詢單位資格審查1.1.1.4

組織工程的招標工作及評標定標工作1.1.1.5組織工程監(jiān)理和工程造價咨詢委托單位的招標工作1.1.1.6

對合同文件進行交底和解釋1.1.1.7

辦理工程保險和保險索賠事宜1.1.1.8檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行情況，建立承建商履約情況記錄1.1.2

物資分包合同管理1.1.2.1

編制甲供物資采購進度計劃1.1.2.2

組織工程物資的招標工作及評標定標工作1.1.2.3

提供裝修材料和其它需送樣報審物資的樣品1.1.2.4工程維修備用物資的移交及工程剩余物資處理工作1.1.2.5

工程物資的統(tǒng)計工作1.1.2.6

乙供物資的詢價工作1.1.2.7檢查監(jiān)督采購合同的執(zhí)行情況，建立供應商的履約情況記錄1.1.3

設計單位招標及合同管理1.1.3.1

設計單位資格審查的管理工作1.1.3.2

組織設計項目招標及評標定標工作1.1.3.3檢查監(jiān)督設計合同執(zhí)行情況，建立設計單位履約情況記錄1.2

建筑安裝成本控制與管理1.2.1

立項階段1.2.1.1

編制項目建安成本估算1.2.1.2

編制分部分項工程成本估算1.2.2

設計階段1.2.2.1

編制項目建安成本概算1.2.3

發(fā)包階段1.2.3.1

編制項目工程量清單1.2.3.2

商務標評比1.2.4

施工階段1.2.4.1

編制項目建安成本預算1.2.4.2

編制項目資金投入計劃明細1.2.4.3

審核工程進度款、補充預算1.2.4.4

建安成本動態(tài)評估1.2.5

竣工階段1.2.5.1

工程竣工結算1.2.5.2

審核保固金的支付第16頁共48頁1.3建筑市場信息管理1.3.1掌握市場上主要機電設備和建筑材料的價格和供求情況，建立相應數(shù)據(jù)庫，對各類建筑安裝成本數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、對比、分析，比較系統(tǒng)地掌握建筑安裝成本的市場水平；1.3.2了解在深各施工單位的資質情況、施工業(yè)績、報價水平及任務飽滿情況；1.3.3了解在深各設計單位的工作狀況、設計業(yè)績、報價水平及任務飽滿情況1.4