房產(chǎn)定價(jià)方案

房產(chǎn)定價(jià)方案房產(chǎn)定價(jià)方案房產(chǎn)定價(jià)方案資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房產(chǎn)定價(jià)方案版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：城市麗景項(xiàng)目定價(jià)方案市場(chǎng)比較定價(jià)法一、價(jià)格定位目標(biāo)提要1、銷(xiāo)售目標(biāo)A、最大利潤(rùn)目標(biāo)B、市場(chǎng)占有份額目標(biāo)C、銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)3、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求；根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、價(jià)格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用隨行就市的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類(lèi)物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。三、產(chǎn)品定價(jià)原則本項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合項(xiàng)目自身因素及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素確定項(xiàng)目整體均價(jià)，然后根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及消費(fèi)者消費(fèi)喜好確定項(xiàng)目產(chǎn)品垂直修正系數(shù)，朝向修正系數(shù)、景觀修正系數(shù)及面積修正系數(shù)等，根據(jù)每套房子的修正系數(shù)的不同進(jìn)行不同的修正，并最終確定每套房子的銷(xiāo)售價(jià)格。四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)掃描海岸華府位置：市公務(wù)員小區(qū)北面規(guī)模：占地105畝，5棟多層，14棟高層主力戶(hù)型面積：130平方左右4房，90平方左右3房工程進(jìn)度：已封頂，正在做綠化目前均價(jià)：6000元/平方銷(xiāo)售進(jìn)度：已售百分之50項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：封頂現(xiàn)房，位置生活相對(duì)便利，高綠化，低密度，使用率高達(dá)接近100%項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)格高，物業(yè)費(fèi)高綜合評(píng)價(jià)：小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)較早，慢步銷(xiāo)售，現(xiàn)在已經(jīng)入現(xiàn)房階段，售價(jià)較之前相對(duì)較高中安止泊園位置：昆吾路中原路口規(guī)模：占地160畝，一期741套主力戶(hù)型（在售部分，東西朝向）：87平方3房工程進(jìn)度：一期即將封頂，二期4月動(dòng)工目前均價(jià)：5200元/平方歷史價(jià)格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方銷(xiāo)售進(jìn)度：41%項(xiàng)目評(píng)價(jià)：區(qū)域價(jià)值低于城市麗景，規(guī)模相對(duì)較大，整體建筑密度小，空間寬暢；工程進(jìn)度比較快，持續(xù)廣告效應(yīng)良好，而且比較平穩(wěn)，銷(xiāo)售也比較快比較平穩(wěn)；綠化，小區(qū)配套略高于城市麗景，擁有會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，幼兒園。停車(chē)位1/2,相對(duì)良好。鑫豐麗景位置：北海大道東，金葵市場(chǎng)對(duì)面規(guī)模：占地18畝，兩棟6層步梯，6棟18層小高層主力戶(hù)型面積區(qū)間：70-90平米兩房工程進(jìn)度：已封頂均價(jià)：預(yù)計(jì)5000元/平方項(xiàng)目狀況：正在銷(xiāo)售，1,2,3期一起銷(xiāo)售，目前步梯已售完，正在銷(xiāo)售高層。項(xiàng)目描述：位置較好，周邊配套比較齊全，交通便利；區(qū)域價(jià)值與城市麗景想當(dāng)，潛力略低目前規(guī)劃38畝，臨臨北海大道并排南北向，建六棟高層，1-2層商業(yè)，小區(qū)里為綠化和部分停車(chē)位，有地下停車(chē)場(chǎng)；整體進(jìn)度很塊；價(jià)格定位適中，一部分戶(hù)型較差；海與城位置：四川路與西南大道交匯處規(guī)模：兩棟30層高層，一棟15層小高層，建面4萬(wàn)平米，總戶(hù)數(shù)398戶(hù)。主力戶(hù)型（二期）：80平方2房、120平方三房；工程進(jìn)度：剛剛動(dòng)工，建至2層。目前均價(jià)：預(yù)計(jì)4800元起帶精裝修，預(yù)計(jì)均價(jià)在5600元帶精裝修。銷(xiāo)售進(jìn)度：未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目描述：區(qū)域位置與城市麗景想當(dāng)，小區(qū)配套低于城市麗景，交通便利；大部分戶(hù)型較好，小區(qū)綠化低，密度較大；剛剛動(dòng)工，工程進(jìn)度緩慢，交房時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要18個(gè)月；低價(jià)快速銷(xiāo)售策略；嘉和麗景位置：西南大道西側(cè)18號(hào)，與云南路交匯處規(guī)模：一期39棟別墅，2期2棟26層電梯房，約310套房源主力戶(hù)型：89平方2房。工程進(jìn)度：1期已交付使用，2期已封頂。銷(xiāo)售進(jìn)度：已售百分之70；預(yù)計(jì)均價(jià)：5500元/平方；項(xiàng)目描述：小區(qū)風(fēng)格性強(qiáng)，小區(qū)綠化率高，；區(qū)位生活圈比較成熟；建筑密度比較低，小區(qū)留有中庭花園，地下停車(chē)場(chǎng)；戶(hù)型通透，實(shí)用性強(qiáng)，小部分戶(hù)型不通透，朝北；；穗豐金灣位置：四川南路299號(hào)規(guī)模（在售）：占地70畝，建筑面積20萬(wàn)，18棟26層，30高層，總戶(hù)數(shù)2000多戶(hù)主力戶(hù)型：最小55平方一房，92平方二房子工程進(jìn)度：即將封頂目前銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/平方，最低價(jià)5420元全部精裝修為標(biāo)準(zhǔn)，樣板間很不錯(cuò)。項(xiàng)目描述：沿四川路一線用地，配套酒店，商場(chǎng)，超市，會(huì)所，幼兒園比較齊全；廣告及外展持續(xù)效果較好，近期銷(xiāo)售一部分房源，由于定價(jià)稍高，目前銷(xiāo)售不理想；密度大，綠化低，宣傳已高端公寓作為宣傳點(diǎn)；4、戶(hù)型通透的少，朝南戶(hù)型好的的房子少；五、價(jià)格定位原則市場(chǎng)比較定價(jià)法，首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型和檔次相類(lèi)似的樓盤(pán)，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。本案就“整體規(guī)劃”、“內(nèi)外配套”、“位置交通”、“戶(hù)型結(jié)構(gòu)”、“景觀”、“建筑結(jié)構(gòu)”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素分析（1）產(chǎn)品及配套要素戶(hù)型針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮客戶(hù)對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶(hù)型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、教育、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、水景、建筑小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。（2）位置交通要素出行與停車(chē)方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過(guò)，有充足的停車(chē)位。生活方便購(gòu)物、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便學(xué)校距離適中，教育質(zhì)量較好。（3）景觀要素外景觀公園、綠化、道路內(nèi)景觀廣場(chǎng)、小品、水景（4）物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒店式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表（100分滿分）比較因子城市麗景海岸華府止泊園鑫豐麗景海與城嘉和麗景穗豐金灣價(jià)格X600052005000560055005800整體規(guī)劃65908565708075外部配套80908580758095地理位置85757585858065社區(qū)景觀60757060557060建筑結(jié)構(gòu)75757575757575戶(hù)型合理60908070657065新技術(shù)運(yùn)用70808070708080物業(yè)管理70758570707070內(nèi)部配套70707075907095交通85807585808070項(xiàng)目定位70857070708085合計(jì)790885850805805835835比較得分1根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算如下：（6000/+5200/+5000/+5600/+5500/+5800/）÷6=元/㎡故建議本項(xiàng)目對(duì)外均價(jià)5250元/㎡六、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整系數(shù)方案由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)*(1+調(diào)整系數(shù))1）價(jià)格調(diào)整系數(shù)考慮項(xiàng)目?jī)H一棟單體建筑，價(jià)格調(diào)整僅考慮垂直系數(shù)、水平系數(shù)、面積系數(shù)、景觀系數(shù)等因素對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，詳細(xì)情況如下：產(chǎn)品垂直修正根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示樓層12345678910111213141516價(jià)差10050100505030030303030303030030系數(shù)0樓層171819202122232425262728價(jià)差30303003030300303010-10系數(shù)產(chǎn)品朝向修正根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水平，用朝向系數(shù)表示：一單元二單元三單元四單元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、東北03東南01西、南02西、北03東面積戶(hù)型3室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差150-100-100100-100-100-1000-5050-5050系數(shù)0一單元二單元三單元四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北06東、南04東05東06東西04東、南面積戶(hù)型3室2廳2室1廳1室2廳1室1廳2室1廳3室2廳2室2廳1室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差150125100-5001005010050125系數(shù)0產(chǎn)品景觀修正考慮同一樓層內(nèi)住宅景觀因素影響不同，制定不同的價(jià)格水平一單元二單元三單元四單元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、東北03東南01西、南02西、北03東面積戶(hù)型3室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差150-100-100125-100-100100505010010050系數(shù)一單元二單元三單元四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北06東、南04東05東06東西04東、南面積戶(hù)型3室2廳2室1廳1室2廳1室1廳2室1廳3室2廳2室2廳1室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差125100100505010000100100系數(shù)00產(chǎn)品面積修正根據(jù)同一樓層內(nèi)住宅建筑面積的大小不同及戶(hù)型的合理性，制定不同的價(jià)格水平一單元二單元三單元四單元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、東北03東南01西、南02西、北03東面積戶(hù)型3室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差-20000-1000050-10050100100100系數(shù)0000一單元二單元三單元四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北06東、南04東05東06東西04東、南面積戶(hù)型3室2廳2室1廳1室2廳1室1廳2室1廳3室2廳2室2廳1室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差-2001255050-1005050100-50100系數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)*(1+調(diào)整系數(shù))價(jià)格修正系數(shù)表（舉例，祥見(jiàn)附件表格）一單元01南、北、西02北03北面積戶(hù)型3室2廳2室2廳2室2廳16F15F2、價(jià)格表（舉例，詳見(jiàn)附件價(jià)格表）一單元