我國近期商品房價格原因分析畢業(yè)論文

....16/27....本科畢業(yè)論文（設(shè)計）題目：我國近期商品房價格原因分析畢業(yè)設(shè)計（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計（論文），是我個人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進行的研究工作與取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標注和致的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得與其它教育機構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。對本研究提供過幫助和做出過貢獻的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了意。作者簽名：日期：指導(dǎo)教師簽名：日期：使用授權(quán)說明本人完全了解大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝　⒖s印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉咳荨Ｗ髡吆灻喝掌冢簩W(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立進行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標注引用的容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。作者簽名： 日期：年月日學(xué)位論文使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。作者簽名： 日期：年月日導(dǎo)師簽名：日期：年月日注意事項1.設(shè)計（論文）的容包括：1）封面（按教務(wù)處制定的標準封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4）外文摘要、關(guān)鍵詞5）目次頁（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻8）致9）附錄（對論文支持必要時）2.論文字數(shù)要求：理工類設(shè)計（論文）正文字數(shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等），文科類論文正文字數(shù)不少于1.2萬字。3.附件包括：任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。4.文字、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體與大小符合要求，無錯別字，不準請他人代寫2）工程設(shè)計類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計算機繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標準規(guī)。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔5.裝訂順序1）設(shè)計（論文）2）附件：按照任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂指導(dǎo)教師評閱書指導(dǎo)教師評價：一、撰寫（設(shè)計）過程1、學(xué)生在論文（設(shè)計）過程中的治學(xué)態(tài)度、工作精神□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、學(xué)生掌握專業(yè)知識、技能的扎實程度□優(yōu)□良□中□與格□不與格3、學(xué)生綜合運用所學(xué)知識和專業(yè)技能分析和解決問題的能力□優(yōu)□良□中□與格□不與格4、研究方法的科學(xué)性；技術(shù)線路的可行性；設(shè)計方案的合理性□優(yōu)□良□中□與格□不與格5、完成畢業(yè)論文（設(shè)計）期間的出勤情況□優(yōu)□良□中□與格□不與格二、論文（設(shè)計）質(zhì)量1、論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)？□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、是否完成指定的論文（設(shè)計）任務(wù)（包括裝訂與附件）？□優(yōu)□良□中□與格□不與格三、論文（設(shè)計）水平1、論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導(dǎo)意義□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□與格□不與格3、論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□與格□不與格建議成績：□優(yōu)□良□中□與格□不與格（在所選等級前的□畫“√”）指導(dǎo)教師：（簽名）單位：（蓋章）年月日評閱教師評閱書評閱教師評價：一、論文（設(shè)計）質(zhì)量1、論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)？□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、是否完成指定的論文（設(shè)計）任務(wù)（包括裝訂與附件）？□優(yōu)□良□中□與格□不與格二、論文（設(shè)計）水平1、論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導(dǎo)意義□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□與格□不與格3、論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□與格□不與格建議成績：□優(yōu)□良□中□與格□不與格（在所選等級前的□畫“√”）評閱教師：（簽名）單位：（蓋章）年月日教研室（或答辯小組）與教學(xué)系意見教研室（或答辯小組）評價：一、答辯過程1、畢業(yè)論文（設(shè)計）的基本要點和見解的敘述情況□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、對答辯問題的反應(yīng)、理解、表達情況□優(yōu)□良□中□與格□不與格3、學(xué)生答辯過程中的精神狀態(tài)□優(yōu)□良□中□與格□不與格二、論文（設(shè)計）質(zhì)量1、論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)？□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、是否完成指定的論文（設(shè)計）任務(wù)（包括裝訂與附件）？□優(yōu)□良□中□與格□不與格三、論文（設(shè)計）水平1、論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導(dǎo)意義□優(yōu)□良□中□與格□不與格2、論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□與格□不與格3、論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□與格□不與格評定成績：□優(yōu)□良□中□與格□不與格教研室主任（或答辯小組組長）：（簽名）年月日教學(xué)系意見：系主任：（簽名）年月日

摘要改革開放以來，我國房地產(chǎn)發(fā)展，從計劃到市場。逐步確立和完善了我國的房地產(chǎn)市場體系。隨著我國市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場也進入繁榮階段。但緊隨而來是我國商品房價格持高不下，由此而出現(xiàn)了一系列社會問題。本文主要針對近年來社會關(guān)注的熱點問題—房地產(chǎn)價格。在了解我國房地產(chǎn)價格的同時，針對我國房地產(chǎn)價格過高，提出了影響我國房地產(chǎn)價格過高的主要原因。包括房地產(chǎn)市場的供給需求，建筑成本，政治經(jīng)濟等其他因素。在論文的最后，針對房地產(chǎn)價格上漲的主要因素,筆者根據(jù)自身對房地產(chǎn)市場的理解，用理性的頭腦，多種角度分析,試提出了若干調(diào)控與穩(wěn)定商品房價格的對策與建議，以期有助于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房價;房價上漲;原因;對策

AbstractSincethereformandopeningup,China'srealestatedevelopment,fromplantomarket.Graduallyestablishandperfectourcountry'srealestatemarketsystem.Alongwithourcountrymarketeconomyofboomingdevelopment,therealestatemarketalsointoprosperitystage.ButfollowedisChina'scommodityhousepricesremainhigh,thusandappearaseriesofsocialproblems.Thisarticlemainlyaimsatinrecentyearshotsocialconcernproblem-therealestateprices.TounderstandChina'srealestatepricesatthesametime,inviewofChina'srealestatepriceistoohigh,andhasproposedtheinfluenceChina'srealestatepricestoohighmainreason.Includingtherealestatemarketsupplyanddemandfor,theconstructioncostandotherfactors.Intheendofthepaper,inviewoftherealestatepricesofthemainfactors.Accordingtotheunderstandingoftheirownontherealestatemarket,withrationalmind,avarietyofAngleanalysis.TrytoputforwardseveralcontrolandstabilityofthepriceofcommercialhousingcountermeasuresandSuggestions,inordertohelpthehealthydevelopmentoftherealestatemarketinChina.Keywords:houseprices;risinghouseprices,;causes;countermeasures目錄TOC\o"1-3"\u1引言11.1問題的提出11.2論文研究的主要理論基礎(chǔ)11.2.1供求理論11.2.2價值規(guī)律11.3研究的方法和容21.3.1研究方法21.3.2研究容22我國房地產(chǎn)價格的基本態(tài)勢32.1房價收入比32.2房價增長指數(shù)32.3中外房價水平對比42.4商品房空置率43我國商品房價格偏高的原因分析63.1商品房供不應(yīng)導(dǎo)致價格上漲的首要原因63.1.1我國當(dāng)前商品房市場需求仍占主導(dǎo)地位63.1.2城市化發(fā)展63.1.3超前住房73.1.4投機型需求73.2建筑開發(fā)成本上升推動房價上漲83.2.1地價上漲抬高房價83.2.2建筑材料成本的增加83.2.3貨幣流通規(guī)律對建筑開發(fā)成本的影響93.3人口的增長93.4腐敗因素103.5其他因素103.5.1預(yù)期心理103.5.2住房周邊硬件條件的完善103.5.3城鄉(xiāng)建設(shè)113.6結(jié)論114減緩房價快速上漲的建議124.1穩(wěn)定市場和平衡供求124.2調(diào)整住房結(jié)構(gòu)與完善保障制度124.3充分利用有限的土地資源124.4加強宏觀調(diào)控與引導(dǎo)消費134.5加快城鄉(xiāng)發(fā)展與減緩人口增長134.6建立健全房地產(chǎn)市場體制和遏制投機需求13結(jié)語14致15參考文獻161引言1.1問題的提出在社會經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對促進我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著龍頭作用。上世紀末我國經(jīng)濟陷入通貨緊縮。為拉動經(jīng)濟增長，擺脫低迷狀態(tài)，我國推行城鎮(zhèn)住房制度改革。2000年后，我國政府實施住房消費改革。以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動需，帶動全國經(jīng)濟的增長。由于政府多方政策的作用，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場得到飛速發(fā)展，居民居住條件得到很大改善，也使我國房地產(chǎn)市場進入一個投資開發(fā)的高潮期。然而近年來，我國各地區(qū)商品房價格持續(xù)攀升，漲幅顯著。2005年房價平均收入比7.3,2008年為6.78,2009年為8.3,2010年為7.6,2011年也達到了7.5。由以上數(shù)據(jù)可以看出，房價已經(jīng)超出我國居民的承受能力。因我國貧富差距過大，個別地區(qū)和高收入群體不能以平價收入比劃分。此時，房價過高已不言而喻。由此，深入了解我國商品房價格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價格的上漲，對促進我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，拉動我國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展與構(gòu)建和諧社會具有重要意義。1.2論文研究的主要理論基礎(chǔ)1.2.1供求理論商品的價格是由商品市場的供給與需求關(guān)系決定的，當(dāng)需求量大于供給量時，市場就會出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格上升；當(dāng)需求量小于供給量時，市場就會出現(xiàn)供過于求，價格下降。這是市場價格變化的具體規(guī)律。馬克思指出：“需求按照和價格相反的方向變動—如果價格跌落，需求就會增加；相反，價格提高，需求就會減少”。所以房地產(chǎn)供求失衡影響著商品房的價格。1.2.2價值規(guī)律價值決定價格，商品的價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，一般由商品的價值量決定，并通過市場價格圍繞價值上下波動。房地產(chǎn)價格是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。建筑物價格不變時，土地價格上漲必然導(dǎo)致商品房價格上漲；同理，當(dāng)?shù)貎r不變時，建筑物造價的大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，對房價上漲提供了動力。1.3研究的方法和容1.3.1研究方法論文以立足于理論分析和實證分析相結(jié)合，以理論分析為基礎(chǔ)，實證分析為依據(jù)；定性分析與定量分析，宏觀與微觀相結(jié)合，定量分析為主，定性分析為輔。努力探求房價與其價值背離，價格過高的在原因。1.3.2研究容論文通過對我國房地產(chǎn)價格形態(tài)的認識，并對導(dǎo)致商品房價格上漲因素如供求關(guān)系的緊，建筑成本的增加與社會其他等因素的定型與定量分析，解析了商品房價格上漲的原因。在此基礎(chǔ)上試提出了幾點穩(wěn)定商品房價格上漲的政策與建議。2我國房地產(chǎn)價格的基本態(tài)勢在宏觀經(jīng)濟景氣循環(huán)的四個階段（蕭條，復(fù)，繁榮，衰退）中，經(jīng)濟增長和物價之間依次有“低增長，低物價”，“高增長，低物價”，“高增長，高物價”，“低增長，高物價”四種組合[2]。實際上房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律。至2000年以來我國的房地產(chǎn)業(yè)由“低增長，低物價”逐步發(fā)展至2007年的高峰。雖然因2008年世界經(jīng)濟危機有所減緩，到今天的相對“低增長”和高物價。據(jù)《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元每平方米，漲幅達25.1%為2001年以來最高水平。列明了從2001年到2009年間全國105個城市的地價以與房價變化。報告顯示，9年間2008年是唯一出現(xiàn)房價下降的一年，降幅為1.89%。對于商品房價格的不斷上漲，遠超居民所能承受的圍?，F(xiàn)從房價收入比，房價增長指數(shù)，中外房價水平比與住房空置率來分析了解我國當(dāng)前的房價現(xiàn)狀。2.1房價收入比看一個地方的房價是高是低，住房究竟是給老百性帶來了深重的負擔(dān)，還是處于一個可接受的水平。國際上有一個通行的計算模式，就是要看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少?！胺績r收入比”從廣義上來講，就是指一個地方或城市每戶居民平均房價與每戶居民平均年收入之比。聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調(diào)查后認為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2-3倍。如果超過6倍，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。而我國房地產(chǎn)市場的房價收入比至2000年后一直大于6倍并逐年波動增長。雖然全國房價收入比在2002年和2008年間有所下滑，但房價收入比始終大于6倍。由此從全國平均水平來看，在2000以后我國實際住房價格已經(jīng)超出現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展水平所能承受的圍。而在我國個別城市中，房價收入比遠高于全國平均水平。僅以2011年為例，為15.6倍，為12.5倍，為12.5倍，為12.4倍，為11.6倍等高出合理水平很多。2.2房價增長指數(shù)2000年以來，全國商品房市場一直處于蓬勃向上的發(fā)展過程中。全國房屋平均銷售價格明顯處于穩(wěn)定上升趨勢，尤其與居民生活密切相關(guān)的住房價格增速更快。在國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，為遏制房價過快上漲，2010年4月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲的通知》2011年我國進行收取房產(chǎn)稅試點改革，并在全國實施。表明了中央加大對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度與決心，都無法阻止房地產(chǎn)價格進一步上漲。從2000年到2006年，我國住房價格變化狀況如下：表12000–2006年，我國房價指數(shù)與居民消費價格指數(shù)變化表（%）年份2000200120022003200420052006房價指數(shù)101.4105104105.7109.4108.4106.4居民消費價100.4100.799101.6104.8102.2103.7數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局編《2006年中國統(tǒng)計局鑒》對比2000年至2006年住房價格指數(shù)與同期物價指數(shù)變化。前者增幅明顯高與后者很多，即使在居民消費品物價下降的情況下，商品房價格也始終增長。如在2002年，居民消費品物價指數(shù)相比上年下降1.7個百分點，出現(xiàn)負增長，但同期商品房價格仍有增長。可以看出從2000年以來，住房價格的增長一直高于同期物價上升，增幅明顯。2.3中外房價水平對比運用房價-家庭收入，或“舊房痛苦指數(shù)”，中國的、等一線城市，可以輕易位列世界最前列。即時從絕對水平來看，中國城市的房價與發(fā)達國家相比，也處于較高的水平。到2009年6月底，四環(huán)以的平均新房售價，已經(jīng)超過每平方米18000元，即使在五環(huán)之外的大興區(qū)，房價也超過了每平方米10000元，一手房和二手房平均價格超過了10000元，主城區(qū)房價平均在二萬以上，關(guān)的房價達到了每平方米11000元。高昂的房價水平遠遠脫離了城市居民的收入水平。2008年4月，美國中位數(shù)新房性價20.62萬美元，平均售價27.69萬美元，按現(xiàn)行官方匯率，分別折合人民幣140.96萬元和189.29萬元，僅相當(dāng)于主城市80至90平方米的小戶型毛坯房價格。由此不難看出，作為發(fā)展中國家，我國的商品房某些地方價格遠大于美國中位數(shù)新房售價。雖然僅為特殊地區(qū)，但不可否認我國商品房價格存在嚴重的不合理性。2.4商品房空置率國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達2878萬平方米。目前全國空置率已達到26％，大大超過國際公認的10％的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時侯了。近年來，空置率到了危險邊緣，國房地產(chǎn)投資一直保持了近30％的快速增長勢頭，商品房銷售價格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。然而，從今年5月始，居民住房消費預(yù)期有所改變，市場購買力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。目前，國有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50％，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。3我國商品房價格偏高的原因分析房價是房地產(chǎn)市場運行的集中體現(xiàn)，從經(jīng)濟學(xué)上看。商品房價格上漲過快的主要原因：一是需求拉動，供求總量階段性失衡直接影響價格變動，即中低價位普通商品房供應(yīng)量下降，使得商品房市場或價格上揚。二是成本推動，主要來自建材漲價，土地取得成本增加，品質(zhì)提升三個方面。三是炒作帶動，房地產(chǎn)開發(fā)量大，房屋價格上升快，以至于房地產(chǎn)價格與居民收入越來越不相匹配，房屋價格已明顯超出一部分中等收入居民的購買能力。一些樓盤還供不應(yīng)求，說明存在一定的投機行為。其他一些因素對房地產(chǎn)價格的影響都是通過對以上等因素的影響來實現(xiàn)的。3.1商品房供不應(yīng)導(dǎo)致價格上漲的首要原因房地產(chǎn)的供求狀況是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要反映。無論是供過于求，還是供不應(yīng)求，都不利于國民經(jīng)濟發(fā)展和改善人民生活條件。而近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民對居住要求與需求也日益提高。在我國很多大城市中，都出現(xiàn)了商品房供不應(yīng)求現(xiàn)象。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強勁使供求關(guān)系緊。而影響我國商品房住房總體需求快速增長的因素是多方面的。主要包括當(dāng)前商品房市場供求地位，城市化發(fā)展需求，超前住房需求，投機型住房需求等都直接或間接的提高了我國的房地產(chǎn)總體需求水平。共同帶動了住房價格的上漲。3.1.1我國當(dāng)前商品房市場需求仍占主導(dǎo)地位隨著我國政治經(jīng)濟文法的不斷發(fā)展，居民生活水品的提高。黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會的具體目標：一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米。二是城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到2020年的50%，實現(xiàn)這兩個目標，到2020年，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需增加住宅面積50億平方米。由此在可預(yù)計的相當(dāng)長的一段時期，我國將大力發(fā)展房地產(chǎn)市場。所以我國的房地產(chǎn)市場的主流是需求占主導(dǎo)地位。而受我國人多地少的客觀條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少。2008年國家又提出了堅守13億耕地的紅線，這樣就導(dǎo)致土地的供給滿足不了住房建設(shè)的需求，使能開發(fā)的住房更少，從而出現(xiàn)住房的供給滿足不了人們對住房的需求。3.1.2城市化發(fā)展城市化是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，大量人口從農(nóng)村進入城市，從農(nóng)業(yè)進入工業(yè)和服務(wù)業(yè)。如果在某些時期城市化進程過快。大量人口涌入城市，勢必提高這些城區(qū)的住房需求，從而推動房價上升，在城市化高峰期，房價上升速度比較快。近年來我國城市化進程加速。黨的十六大提出到2020年我國城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到50%。城市規(guī)模不斷擴大，城市人口日益增長，使得商品房需求量日益增大。隨著經(jīng)濟增長，外出務(wù)工“大軍”與遷居城市的人口增加，導(dǎo)致大城市住房供不應(yīng)求。所以我國城市化進程的加速，城市人口的快速增長加大了商品住房的供給而推動房價上漲。3.1.3超前住房經(jīng)濟文化的發(fā)展，改變著居民的生活環(huán)境，同時也改變著人們的消費觀念。超前住房需求，這是指超出了購買者自身現(xiàn)行購買能力而形成的一種需求。近年來房價上漲過快，居民收入增長速度和財富積蓄能力跟不上房價上漲速度，“現(xiàn)在不買，以后更買不起”。這種恐慌的心態(tài)導(dǎo)致許多人不顧實際承受能力“硬著頭皮”買房。在這些觀念的影響下，越來越多的年輕人加入購房“大軍”。銀行信貸的發(fā)展也為居民提供了一定的經(jīng)濟保障，提前消費。雖然有些居民屬于正常需求，但過多的超前住房需求增加了商品房供應(yīng)量，影響住房市場的供求，帶動房價上漲。3.1.4投機型需求投機型需房地產(chǎn)投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。這一因素對房地產(chǎn)價格水平有著明顯的影響。房地產(chǎn)本身具有消費品與投資品的雙重性。購買住房除了正常需求之外，還可以用來投資。便出現(xiàn)了專門的“炒房”人群，人為的拉動房地產(chǎn)市場的需求。以造成房價上漲，使得房地產(chǎn)背離市場的價值規(guī)律，而從中得利。然而造成這種投機型住房需求的主要原因：一方面來自開發(fā)商。房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，因此，他們是推動房價上升的主要動力。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負債率大約為75%其余都是從銀行借來的或者是商品房的預(yù)售款，只要房價上升1個百分點，開發(fā)商的資本回收率就能上升3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)者針對消費者“買漲不買跌”的消費心態(tài)，營造房價上漲的氣氛，哄抬房價進行投機行為。據(jù)有關(guān)顯示，在我國十大高利潤行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。開發(fā)商取得的高利潤不僅僅通過降低建造成本，更多是通過提高商品房的售價獲得。另一方面居民的可支配收入增加，市場經(jīng)濟的發(fā)展，使得居民可投資消費項目增多。而近年來我國物價不斷上漲，通貨膨脹明顯，貨幣貶值。國家降低了銀行存款利率，居民把錢存入銀行不僅不能升值并有貶值的風(fēng)險。2008年世界經(jīng)濟危機爆發(fā)，雖然對我國經(jīng)濟整體沖擊過小但居民仍有擔(dān)憂。而房價的不斷上漲，雖然房價與居民收入有所差距，但大部分輿論還是認同房地產(chǎn)，并有學(xué)者認為中國的房地產(chǎn)還會持續(xù)上漲8至10年。預(yù)期房地產(chǎn)未來仍有很大的升值空間。所以居民便將方向投向房地產(chǎn)，選著購買住房作為投資，即可獲得租金，在此不排除實際需求者，又可以等待房子升值。從而形成一種投機性住房需求，擴大了市場需求，直接推動房價上漲。3.2建筑開發(fā)成本上升推動房價上漲在市場機制下，住房價格的確定除供求關(guān)系之外，還取決于房屋的建造成本。在我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中，房屋的建筑成本不斷攀升。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價持續(xù)大幅上漲和各類建筑材料與人工費用等的上漲。3.2.1地價上漲抬高房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地價作為商品房開發(fā)的重要成本，通常占有整個開發(fā)成本的40%-60%，部分地區(qū)更高。地價是房價的基礎(chǔ)，地價上漲必然導(dǎo)致房價的上漲。近年來，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“高地價-高房價-高地價”的現(xiàn)象。2004年初，為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地，看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。加大了對房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營性用地的“招，拍，掛”從源頭控制土地供給。但這次調(diào)控主要是抑制供給對需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大需，刺激住房消費的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的快速失衡。出現(xiàn)土地交易價格上漲，投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長放大了住房需求。中低檔住宅供應(yīng)比例下降，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題引起商品房價格大幅上漲。全國平均銷售價格同比增長14.4，尤其是，，等東南沿海城市房價漲幅更大。房地產(chǎn)開發(fā)必然依附于土地之上，隨著我國房地產(chǎn)市場實行“招，拍，掛”，房地產(chǎn)商之間對土地的惡性競爭，各地紛紛出現(xiàn)“地王”。如寧環(huán)球集團以6.7萬元每平方米樓板價，44億元天價，創(chuàng)下單價“地王”；豫園商城以35.02億元天價競得市一塊土地，成為“地王”；萬科旗下的新公司以10.6億元摘走河?xùn)|區(qū)新開路東側(cè)一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價每平方米8800元?！暗赝醯某霈F(xiàn)雖然只是極其稀少的個例，但它不難看出我國的房地產(chǎn)市場中，各房地產(chǎn)商間存在著惡性競爭，使得建筑開發(fā)成本中的地價增加從而推動了我國的房地產(chǎn)價格的上漲。3.2.2建筑材料成本的增加房地產(chǎn)價格是總體物價的一部分，但與總體物價或一般物價相比具有不同的特點。他們之間互為因果，關(guān)系十分復(fù)雜。在物價普遍波動時，實質(zhì)上是貨幣購買力在變動，即幣值發(fā)生變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，在其他情況不變的條件下，房地產(chǎn)價格變動的百分比相當(dāng)于物價的百分比，并且變動方向一樣。其他商品物價的變動可以影響房地產(chǎn)價格的變動。建筑材料價格上漲，引起建筑人工費用增加也引起房地產(chǎn)價格上漲，即貨幣供應(yīng)量的增加引起物價上漲，從而帶動了房價上漲。2011年以來，受貨幣存量過高以與農(nóng)產(chǎn)品價格，大宗商品價格持續(xù)大幅上漲等因素推動，我國居民消費價格指數(shù)，工業(yè)品出廠價格指數(shù)呈穩(wěn)定增長的態(tài)勢，而房地產(chǎn)市場中鋼筋水泥，鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度較大，成為推動房地產(chǎn)價格上漲的又一大動力，而據(jù)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人介紹，在中西部地區(qū)和部分中小城市，成本因素是房價上漲的主要因素。3.2.3貨幣流通規(guī)律對建筑開發(fā)成本的影響價格是商品的貨幣表現(xiàn)，即商品價值的對比，因而價格與商品價值成正比，與單位貨幣所代表的價值量成反比。在商品流通數(shù)量已定的條件下，每一貨幣單位所代表的價值量越大，則商品價格總額越小，從而貨幣流通量越少；每一貨幣單位所代表的價值量越小，則商品價格總額越大，從而流通中的貨幣必須要量也越多。由于紙幣是價值符號，本身沒有價格，一般也不具備貯藏職能，所以一旦流通中紙幣數(shù)量超過了客觀需要量，它不會自動退出流通，這樣紙幣必然會貶值，造成商品價格上漲，即通常所說的通貨膨脹。近年來我國物價持續(xù)上漲，通貨膨脹顯露，雖然國家數(shù)次調(diào)動銀行存貸款利率與發(fā)布相關(guān)政策，但仍未能阻止物價的上漲，而建筑開發(fā)中的材料與相關(guān)事物價格也隨之上漲，從而拉動了建筑開發(fā)成本的上升。同時在外部，人民幣匯率的不斷提高，亦推動著房價的上升。在其他影響房地產(chǎn)市場和貨幣資本化率因素不變的情況下，當(dāng)人民幣升值預(yù)期已經(jīng)實現(xiàn)但并沒有達到預(yù)期升值幅度之時。在短期會有大量的國際游資回涌如房地產(chǎn)市場，急劇增加房地產(chǎn)需求將使房價進一步上升。目前人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)成為現(xiàn)實。所以在外部人民幣匯率上升，部物價上漲等多重因素作用下，為我國商品房價格上漲提供了助力。3.3人口的增長作為社會的主體，人口是最主要的社會因素，房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量，素質(zhì)決定了房地產(chǎn)的總體需求與使用方式，從而也影響到房地產(chǎn)價格。我國人口的高速增長，隨著城市化發(fā)展，資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的增長與長期累積，使居民需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。基于我國人口眾多的基本國情，人多地少，住房需求量大，從而客觀上推動了我國整體房價的不斷上漲。3.4腐敗因素縱觀近年來國揪出的一些腐敗案件。大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是權(quán)錢交易的利益聯(lián)系，最終必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。在我國，商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商的“公關(guān)”成本甚至占到樓盤總成本的10%以上。這對房價起了重要的推動作用，開發(fā)商與權(quán)力勾結(jié)，自然無懼相關(guān)政策的壓力。他們不僅在建筑質(zhì)量上做手腳，而且營造供不應(yīng)求的假象，誘導(dǎo)消費者購房，推動房價上漲。而在有些地區(qū)，地方政府往往把房地產(chǎn)價格上升當(dāng)做經(jīng)濟繁榮的指標。房地產(chǎn)市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂見到房地產(chǎn)漲價。所以面對商品房價格的上漲，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。3.5其他因素房地產(chǎn)價格的上漲除了受其主要因素影響外，其次要因素也在其不同方面影響著其不同因素，從而影響房地產(chǎn)價格，或多或少的拉動商品房價格上漲。3.5.1預(yù)期心理2000年以來我國房地產(chǎn)市場價格，一路上揚，雖偶有波動，但總體上漲。在房價下跌的多次預(yù)言失效之后，普遍消費者開始產(chǎn)生恐慌心理。在某些經(jīng)濟學(xué)家，社會各界人士，或多或少的言論中，形成了房價將會持續(xù)上漲的心理。漲價預(yù)期導(dǎo)致不少消費者抱著晚買不如早買，買小不如買大的心理，盲目追求，從眾消費，從而擴大商品房需求量，為房價上漲提升空間，進一步推高了房價。3.5.2住房周邊硬件條件的完善近年來，政府為提高經(jīng)濟發(fā)展，不斷出臺各種政策。政府撥款4萬億拉動需，而我國也開始了全面建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，地鐵線路建設(shè)的開展，快速干道的逐步開通，在農(nóng)村“村村通”工程的道路建設(shè)與相關(guān)城市硬件設(shè)施建設(shè)的完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施，公益工程的建成。使得各商品房住宅在地理位置中的優(yōu)越性得以凸顯，為房地產(chǎn)商抬高房價增加了說辭，間接的提升了住房的價格。3.5.3城鄉(xiāng)建設(shè)近年來我國在各大中小城市開始了新老城區(qū)建設(shè)，在農(nóng)村實行的新農(nóng)村政策與小城鎮(zhèn)發(fā)展，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。道路住房等一系列的開發(fā)，使市場對建筑業(yè)的材料人為供給增加，物價上漲，建筑開發(fā)成本上升。間接的拉動了房價的上漲。3.6結(jié)論在以上對商品房市場的供求，成本價值，社會等諸多因素的分析。對我國房地產(chǎn)價格上漲既有其合理的一面，如需求的上升，建造成本的增加等又有房地產(chǎn)投機，盲目消費等不合理因素。因此，正確認識我國商品房價格偏高的成因，有助于政府采取政治，經(jīng)濟，法律等手段正確調(diào)節(jié)規(guī)市場，維護房地產(chǎn)市場秩序，真正控制因各種因素造成的房價上漲，促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。4減緩房價快速上漲的建議房價的快速上漲，使社會上出現(xiàn)了各種問題，房價過高已是一個不可避免的話題。如何能夠有效地抑制房價的快速上漲，緩解因房價上漲，帶來的一系列社會問題。筆者試提出了幾點建議。4.1穩(wěn)定市場和平衡供求在市場經(jīng)濟條件下，商品價格遵循市場規(guī)律變化。商品價格是由房地產(chǎn)市場供求關(guān)系決定。而在當(dāng)前，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡，需求占主導(dǎo)地位。一方面來自于經(jīng)濟文化的發(fā)展。居民收入增加對商品房需求提出新要求。另一方面，房地產(chǎn)市場供給不能滿足日益增加的消費群體。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場平衡傾斜，買方市場占主導(dǎo)，房地產(chǎn)商坐地起價，抬高價格。針對房地產(chǎn)市場供給不同，應(yīng)以市場調(diào)節(jié)為主，做好市場調(diào)查，做到有計劃有針對的供給，穩(wěn)定市場，平衡商品房供求關(guān)系，促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。4.2調(diào)整住房結(jié)構(gòu)與完善保障制度房地產(chǎn)市場商品化帶來的是人們對商品房需求的多樣化。不同的收入水平對商品房的需求層次不同，應(yīng)加強對住房的需求層次調(diào)查研究。根據(jù)不同層次的需求，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，滿足居民住房需求。我國是一個經(jīng)濟發(fā)展水平不發(fā)達的國家，收入分配劃分明顯，高中低收入差距過大，以中低收入家庭占社會主導(dǎo)地位。所以在保證住房市場的同時要特別充分滿足中低收入家庭的住房供給。應(yīng)進一步擴大廉租房的覆蓋面積，提高經(jīng)濟適用房在商品房供給中的比重，把更多的困難家庭納入廉租房保障圍，滿足他們的最低生存需求，進一步向低收入人群延伸。逐步發(fā)展，防止形成“夾心層”。切實完善住房保障制度。政府應(yīng)加強對住房保障制度實施過程的監(jiān)督調(diào)查，確保保障制度的實施是對老百姓有利。4.3充分利用有限的土地資源經(jīng)過多年的土地使用制度改革，我國土地市場化配置已成為全社會的共識。溫家寶總理指出“土地市場治理整頓不能松懈”。要“深化國有土地使用制度與供地方式改革”（《在全國深化改革嚴格土地管理工作電視會議的講話》。2004年12月30日）。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，只有通過市場化配置，才能提高土地的集約利用程度，充分利用好我們有限的土地資源。在土地出讓中，應(yīng)堅持以“招拍掛”方式出讓，從制度上防止暗箱操作的腐敗行為出現(xiàn)。在過程中應(yīng)制定合理的土地價格指標，避免惡性競爭帶來的高地價“地王”的出現(xiàn)。使其不僅不能有效的控制房價，反而增加了建筑成本，帶動房價上漲。土地作為房地產(chǎn)市場開發(fā)建造的最初階段，合理控制土地價格，優(yōu)化土地的層次供給，