酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式課件

酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式中原顧問中心

（重慶）ChongQing.12.2013酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式中原顧問中心（重慶）酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3分時度假模式快速變現(xiàn)能力強(qiáng)持續(xù)盈利能力強(qiáng)地塊購得酒店開發(fā)周期地塊待開發(fā)融資酒店實際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，該方式開發(fā)商無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險，但也會因此而損失酒店后期經(jīng)營帶來的利潤酒店用地直接轉(zhuǎn)讓投資商（開發(fā)商）其它投資商具體措施：將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商優(yōu)點：無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險；缺點：轉(zhuǎn)讓酒店用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店運(yùn)營成功后的利潤；開發(fā)商成本：土地轉(zhuǎn)讓總價—土地購買成本—轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用；適用對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠出讓土地緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地出讓土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，該方式開發(fā)商無須土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土地抵押貸款是目前中國最為成熟運(yùn)作的融資渠道，具備融資成本低，融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式酒店用地抵押投資商（開發(fā)商）銀行具體措施：酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資優(yōu)點：融資成本低，融資資金穩(wěn)定且安全；缺點：辦理過程時間較長，土地抵押估值往往過低。開發(fā)商成本：土地購買成本適用對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠銀行貸款緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地抵押獲得銀行貸款土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合成致使未來收益相對穩(wěn)定，并對這系列組合進(jìn)行打包出售的過程，酒店資產(chǎn)證券有助于開發(fā)商提前變現(xiàn)，酒店房產(chǎn)信托基金發(fā)展?jié)摿薮驜酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合,使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保,將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。流動性較差的資產(chǎn)資產(chǎn)（房地產(chǎn)）資產(chǎn)A資產(chǎn)B資產(chǎn)C資產(chǎn)組合信托、公司、合伙等法律主體預(yù)期現(xiàn)金流量組合可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量載體SPV市場酒店資產(chǎn)證券化，將大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性。證券使得資產(chǎn)的持有者分散，將使得整個房地產(chǎn)風(fēng)險由更多的人來承擔(dān)，也就是說可以容忍更大的風(fēng)險積聚。流動性分散風(fēng)險優(yōu)勢資產(chǎn)證券化的定義與操作流程酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CommercialMortgageBackedSecurities；CMBS)為1種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行CMBS對資產(chǎn)的要求融資優(yōu)勢行價格低、流動性強(qiáng)、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。CMBS的流程與適用性適用于：以公司形式存在的旅行社、旅游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動產(chǎn)。運(yùn)營良好的成熟物業(yè)，包括酒店、出租公寓、寫字樓、商業(yè)零售項目和工業(yè)地產(chǎn)最合適。債權(quán)銀行地產(chǎn)商投資者評級機(jī)構(gòu)抵押提交評級評級價格獲取利潤獲取資金投資者更高的收益，個性化需要。地產(chǎn)商更低的成本，更靈活的資金酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CommercialMortgageB房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，多用于商業(yè)地產(chǎn)，具有分散風(fēng)險，快速變現(xiàn)的雙重優(yōu)點；信托基金與酒店物業(yè)具備良好的結(jié)合基礎(chǔ)房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計劃。該計劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給信托單位持有人，并且可在公開市場交易流通REITs的定義、適用性與優(yōu)勢REITs的適用性房產(chǎn)項目、多用于商業(yè)地產(chǎn)（因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定得多），適用于大型房地產(chǎn)開發(fā)商。專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，多酒店房產(chǎn)信托基金則是未來REITs發(fā)展的一種形式，盡管在國外已經(jīng)成為一種較為成熟的房地產(chǎn)投融資運(yùn)作模式，但目前國內(nèi)市場還處于嘗試階段，開元酒店以及花樣年酒店信托基金的上市成為酒店房產(chǎn)信托的里程碑今年7月份，花樣年與高盈集團(tuán)在深圳就酒店房產(chǎn)信托基金（REITs）項目締結(jié)合作聯(lián)盟，正式宣告雙方在酒店項目并購、品牌運(yùn)營、委托管理等領(lǐng)域展開合作。首期資金將在半年內(nèi)完成，預(yù)計規(guī)模約100億元人民幣，將收購運(yùn)營10至15家酒店，第二期資金將于一年內(nèi)投資，預(yù)計投資30家酒店。開元酒店信托基金上市開元資產(chǎn)管理有限公司董事長陳妙林開元酒店REIT作為全球第一個專注中國內(nèi)地的酒店REIT，將受益于中國經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速增長,以及人民幣的升值。今年7月份，開元酒店REIT由開元資產(chǎn)管理有限公司管理宣布與以渣打銀行為牽頭行的銀團(tuán)簽訂一項為期三年、總授信達(dá)19.3億港元銀團(tuán)貸款協(xié)議。是項銀團(tuán)貸款獲得巿場熱烈支持，其中境外貸款授信額為14.7億港元，連同這次首次公開發(fā)售，共募集資金18.1億港幣酒店REITs在中國的實踐酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B酒店房產(chǎn)信托基金則是未來REITs發(fā)展的一種形式，盡管在國外案例——華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城項目現(xiàn)金流困難未來租金收入打包財務(wù)總監(jiān)林育德總裁張立勇中信信托5年下來租金總收入大約近10億元工行深圳分行華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城地產(chǎn)未來收益打包中信信托工商銀行投資者中信信托則具體承擔(dān)此次銷售。機(jī)構(gòu)投資者紛紛認(rèn)購，中信信托每收到一個機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購款，便將此認(rèn)購款存入工行深圳分行的專用托管賬戶，直到6.5億銷售完畢。之后，工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益，在未來5年時間里，將租金收益按照機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購比例，分配給投資者。負(fù)責(zé)監(jiān)管收益和投資者認(rèn)購收益分配案例東部華僑城REITs酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B案例——華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段C產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，該方式能夠快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力，是目前酒店開發(fā)較為普遍的做法產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。地域特征客戶定位經(jīng)營特點快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力開發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險開發(fā)商可以獲得酒店使用權(quán)以及未出售產(chǎn)權(quán)部分（如配套設(shè)施）的長期性收益。強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域城市的高收入階層投資客為主開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的定義與優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配，使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店投資客戶開發(fā)商專業(yè)第三方酒店客戶擁有所有權(quán)獲得所有權(quán)回報憑借使用權(quán)回報擁有使用權(quán)擁有經(jīng)營權(quán)獲得經(jīng)營權(quán)回報產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架開發(fā)商利潤－投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配投資收益－業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的方式上，現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模式模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主開發(fā)商商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于抵沖供樓款根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天參與酒店利潤分配模式二承諾因定收益

無分紅獲得承諾的固定收益

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三獲得承諾的固定收益＋浮動分紅

業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動分紅

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益

參與酒店利潤分配

承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)模式四產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天參與酒店利潤分配酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開發(fā)模式產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的案例分析——麗江悅榕軒，悅榕集團(tuán)與2006年首選麗江悅榕莊度假村，通過復(fù)制與悅榕莊經(jīng)營性別墅一模一樣的產(chǎn)品，吸引世界各地的度假游客體驗并購買別墅產(chǎn)權(quán)酒店位置：麗江古城束河悅榕路設(shè)計公司：ArchitraveDesign&Plannning客房數(shù)量：122間/棟酒店開業(yè)時間：2006年交通：麗江悅榕莊位于海拔二千公尺的麗江束河古鎮(zhèn)，自麗江機(jī)場搭車前往亦只需四十分鐘。房型數(shù)量面積豪華套房/花園套房42150-200花園別墅/豪華花園別墅40335泳池別墅/豪華泳池別墅13359-328SPA聯(lián)排別墅16436雙臥室按摩池別墅71064三臥室按摩池別墅31206總統(tǒng)別墅11208酒店產(chǎn)品形態(tài)麗江·悅榕莊酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C案例分析——麗江悅榕軒案例分析——麗江悅榕軒，悅榕集團(tuán)與2006年首選麗江悅榕莊度悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出25棟納西風(fēng)格別墅，其中包括16棟連排雙臥房別墅，6棟獨(dú)棟雙臥房別墅和3棟獨(dú)棟三臥房別墅，售價從每棟500多萬人民幣到1000多萬人民幣不等，首先通過產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)銷售迅速變現(xiàn)，通過后續(xù)經(jīng)營獲取持續(xù)收益悅榕酒店有限公司（經(jīng)營權(quán)）酒店業(yè)主（所有權(quán)）一次性資金回籠房屋所有權(quán)、土地40年使用權(quán)（可申請延長）酒店經(jīng)營提供持續(xù)現(xiàn)金流按比例提供經(jīng)營提成昆明城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司合作開發(fā)

業(yè)主收益兩種模式模式一：固定收益6年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價6%的收益10年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價4%的收益或者客房凈收入的33%收益（以較高者為準(zhǔn)）模式二：可變收益6年內(nèi)可享有相當(dāng)于客房凈收入的33%客戶凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費(fèi)3%作為維修基金以支付設(shè)施更新BanyanTreeLijiang

酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出25棟納西風(fēng)格別墅，其中包括小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力，同時可以長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益的優(yōu)點，但是其采用的投資回報模式需要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力?？梢蚤L期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益。通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資客戶通常要承諾較高的投資匯報率，國內(nèi)常見為5％－10％若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔(dān)較大市場風(fēng)險，甚至虧損現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。優(yōu)勢劣勢酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢與劣勢分析小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力，同時可酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店1股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種“地產(chǎn)金融產(chǎn)品”股權(quán)式酒店實際上同產(chǎn)權(quán)式酒店類似，購買人獲得客房產(chǎn)權(quán)與部分時段使用權(quán)，只是回報方式上則根據(jù)酒店經(jīng)營情況在年底享受一定分紅。股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種“地產(chǎn)金融產(chǎn)品”。三亞·亞龍灣紅樹林酒店特點金融理財概念嫁接酒店開發(fā)運(yùn)營開發(fā)商業(yè)主持有大部分公共物業(yè)獲得銷售變現(xiàn)并參與酒店分紅享有物業(yè)所有權(quán)，參與按比例分紅，同時享有度假權(quán)利酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C股權(quán)式酒店定義與特點股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)案例——三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級酒店三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級酒店。案例——三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合紅樹林酒店客房全部以小面積為主，通過面積控制總房價，精確的總價控制使得項目受到了全國投資客戶的較大關(guān)注會展酒店戶型面積：40平米、38平米、55平米、76平米。地標(biāo)酒店戶型面積：50平米、41平米、51平米、52平米。會展酒店：面積40㎡（套內(nèi)面積，不含酒店）會展酒店：面積76㎡（套內(nèi)面積，不含酒店）酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林酒店客房分析紅樹林酒店客房全部以小面積為主，通過面積控制總房價，精確的總同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取短期的銷售收入和長期的酒店運(yùn)營收益今典集團(tuán)三亞灣紅樹林酒店經(jīng)營酒店長期獲益2/3銷售收入+1/3運(yùn)營收入，成功運(yùn)營下一個項目“股權(quán)式”運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)出售快速回籠資金酒店投入運(yùn)營后，由紅樹林國際酒店管理公司為業(yè)主代理對外經(jīng)營、管理，業(yè)主將坐享年年分紅等多項“股東”權(quán)益。高標(biāo)準(zhǔn)配套+理性房價+原始股分紅，成功實現(xiàn)產(chǎn)品的市場熱銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷售取得大量回款，其中當(dāng)酒店銷售量達(dá)15%左右時可收回地價成本股權(quán)吸引成本回收收益保障酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林酒店股權(quán)式運(yùn)作模式同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取紅樹林提供的兩種投資操作方式——買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店；買紅樹林度假卡；兩種方式均加速了酒店的變現(xiàn)過程買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店做“拉斯維加斯股東”尊享五大“股東”權(quán)益獨(dú)立產(chǎn)權(quán)每間紅樹林酒店客房均擁有獨(dú)立商品房產(chǎn)權(quán)證，可抵押、轉(zhuǎn)讓免費(fèi)居住權(quán)每年一定天數(shù)免費(fèi)居住，可交換入全國任意一家紅樹林系列酒店，既可選擇入住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套股東房價權(quán)業(yè)主在全國紅樹林系列連鎖酒店訂房享受業(yè)主房價酒店利潤分紅權(quán)酒店采取第三方獨(dú)立財務(wù)制度，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)自動分享酒店經(jīng)營利潤代訂團(tuán)隊房的提擁權(quán)由業(yè)主代訂的會議等團(tuán)隊用房（首晚不少于8房）均自動享受團(tuán)體價待遇，業(yè)主還將獲得訂房收入的5%作為傭金回報買紅樹林度假卡做尊貴VIP會員尊享兩大會員權(quán)益全國換住權(quán)會員專享35年，每年7天或更多周次免費(fèi)入住全國任意一家紅樹林度假酒店，五星七星隨意選擇，既可入住標(biāo)準(zhǔn)間，也可選擇總統(tǒng)套會員專享權(quán)會員為自己及親友訂房有會員入住貴賓價8折，首晚不低于8個房間還額外獲得3%代訂房獎勵，度假卡可自由饋贈、轉(zhuǎn)讓，讓會員享有高品質(zhì)度假生活的同時，實現(xiàn)你資金的保值增值酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林提供的兩種投資模式紅樹林提供的兩種投資操作方式——買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店；紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費(fèi)入住（可轉(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價權(quán)外擁有獨(dú)立的分紅計算方法，標(biāo)準(zhǔn)化的解決了分紅收益產(chǎn)生的一系列問題（分紅指數(shù)）：即某間房的總房款/基準(zhǔn)房間的總房款（基準(zhǔn)房間）：即在所有的可售房間中，總價格最居中的那一間紅利所得=分紅指數(shù)/所有可售房間分紅指數(shù)之和*酒店的可分配利潤紅樹林運(yùn)營收入獨(dú)立會計審計業(yè)主按季度分紅紅樹林度假網(wǎng)分紅計算方式每年不僅可以免費(fèi)入住三亞灣紅樹林度假酒店，而且，還可以交換到其他紅樹林酒店入住；業(yè)主的免費(fèi)居住權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)贈，贈予親朋好友、贈予商務(wù)伙伴、贈予客戶,包括免費(fèi)居住權(quán)在各紅樹林酒店間的交換使用權(quán)利。當(dāng)業(yè)主的免費(fèi)使用天數(shù)用完之后，再入住全國的紅樹林系列酒店，均享受"業(yè)主房價權(quán)"酒店業(yè)主權(quán)益酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林股權(quán)酒店的分紅方法紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費(fèi)入?。赊D(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價權(quán)外小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較模式特點適用范圍案例產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店營運(yùn)管理收益客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)，享有租金回報，定期免費(fèi)入住等特權(quán)適用范圍廣泛無酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可聘請酒店經(jīng)營公司管理有酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可自行組建經(jīng)營團(tuán)隊管理麗江悅榕莊酒店股權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店以及相關(guān)配套運(yùn)營收益客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)與股權(quán)，享受收益分紅；享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項權(quán)利適用范圍局限酒店配套自行建設(shè)、自行經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益適用于以酒店為主營業(yè)務(wù)的酒店型開發(fā)商三亞灣紅樹林度假酒店酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C兩種開發(fā)過程變現(xiàn)方式的比較小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較模式特點適用范圍案例產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段C產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間,而私產(chǎn)酒店,擁有的是其終身產(chǎn)權(quán)；這種私人酒店擴(kuò)大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運(yùn)營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的自主權(quán)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主長期產(chǎn)權(quán)部分居住權(quán)私產(chǎn)酒店業(yè)主擁有終身產(chǎn)權(quán)權(quán)利的傾斜隨時入住不限次數(shù)、不限時間的使用私人酒店收益變化自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別產(chǎn)品譜系更加豐富在產(chǎn)品的設(shè)計上，升級版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計上特別注重酒店產(chǎn)品的實用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計對運(yùn)營成本和投資回報的影響產(chǎn)品的設(shè)計也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置成為亮點產(chǎn)品設(shè)計更加靈活旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這個社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實現(xiàn)共享資源共享兼容各種產(chǎn)品脫離傳統(tǒng)酒店設(shè)計景區(qū)資源的共享酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的定義域特點產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間,而私產(chǎn)酒店,擁有的從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承，也可以擁有40-70年的酒店利潤分紅；而從開發(fā)商來講，通過銷售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金，緩解資金壓力私產(chǎn)酒店各方收益分析40年或70年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，獲得40年-70年的獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。40年-70年客戶利潤分紅。這部分利潤與免費(fèi)入住天數(shù)無關(guān)開發(fā)商通過發(fā)售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。通過發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價值。產(chǎn)權(quán)業(yè)主開發(fā)商酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的各方收益從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營委托經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于第三方酒店管理公司，這種模式能夠?qū)频赀\(yùn)營比較陌生的開發(fā)商帶來較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗，減小酒店運(yùn)營風(fēng)險開發(fā)商持有酒店酒店管理方以經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心，加盟酒店，酒店管理集團(tuán)向特許經(jīng)營酒店收取加盟費(fèi)、年度客房收入提成、市場營銷服務(wù)評估費(fèi)、開業(yè)服務(wù)費(fèi)等被管理酒店給予酒店管理公司一定的管理費(fèi)用（營業(yè)額2%—5%及毛利潤3%—6%）支付管理費(fèi)用輸出管理技術(shù)典型代表希爾頓酒店、洲際、萬豪、喜達(dá)屋優(yōu)點如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。缺點投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。委托管理模式在中國占比約45%所有權(quán)經(jīng)營權(quán)注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比酒店開發(fā)階段——委托經(jīng)營C委托經(jīng)營的定義與特點委托經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于第三酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為C酒店開發(fā)階段——合作開發(fā)酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。共同出資共享利潤共擔(dān)風(fēng)險特殊要件主體:當(dāng)事人一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)標(biāo)的:土地使用權(quán)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)內(nèi)容:合作內(nèi)容、合作方式應(yīng)探求當(dāng)事人的真實意思及目的，就不同類型的合同進(jìn)行分別認(rèn)定。必備條件合作開發(fā)的定義與特點酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實踐中，出地方一般為具有開發(fā)資質(zhì)和出讓土地使用權(quán)的開發(fā)公司，因資金不足而進(jìn)行合作開發(fā)。提供勞務(wù)的一般為施工企業(yè)，施工企業(yè)通常存在墊資行為，以補(bǔ)充開發(fā)商資金的不足。合作開發(fā)的四種模式分析合作房地產(chǎn)開發(fā)四種模式1234以組建項目公司方式進(jìn)行的酒店合作開發(fā)合作各方以土地使用權(quán)、資金、技術(shù)等作為出資，共同成立新的項目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。以聯(lián)營形式進(jìn)行酒店合作開發(fā)先聯(lián)營后轉(zhuǎn)讓出資方先以出地方的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，待投資額達(dá)到總投資額的25%時再將項目由出地方過戶到出資方。避稅考慮：不交營業(yè)稅、教育費(fèi)附加，需交納契稅、所得稅資產(chǎn)獨(dú)立、降低風(fēng)險考慮：使該項資產(chǎn)獨(dú)立于公司其他資產(chǎn)，避免受讓方因擔(dān)心公司潛在債務(wù)而不敢收購先成立項目公司轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)融資模式合作開發(fā)的四種模式C一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實踐中，出地方一般為具酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營帶資管理模式是第三方酒店管理公司對酒店的資本和管理同時進(jìn)行，這種管理模式使得兩者在利益關(guān)系，激勵機(jī)制上具備較強(qiáng)的一致性，是一種雙贏的管理模式酒店管理方開發(fā)商管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給酒店所有者和管理方帶來損失的可能性。飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。優(yōu)點典型代表：香格里拉集團(tuán)相同的利益關(guān)系，良好激勵機(jī)制帶資管理模式在中國占比約25%注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比委托管理購買酒店賣出的部分股權(quán)成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。實現(xiàn)飯店的股權(quán)化，提供飯店部分股權(quán)，并邀請委托管理方購買，實現(xiàn)飯店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者開發(fā)商管理方C酒店開發(fā)階段——帶資管理合作開發(fā)的定義與特點帶資管理模式是第三方酒店管理公司對酒店的資本和管理同時進(jìn)行，酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)分時度假酒店2酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)分時度假酒店2分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，這種模式有利于保持酒店的長期入住率，同時又能夠較好的回收開發(fā)成本分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、40年等）的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一周或更長）的免費(fèi)入住權(quán)分時度假產(chǎn)品體現(xiàn)了服務(wù)的個性化趨勢，向消費(fèi)者提供了一種獨(dú)特性、長久性、選擇性的服務(wù)，適應(yīng)了消費(fèi)者日益求新、求變的需要。特點一特點二特點三分時度假產(chǎn)品為飯店提供了一種靈活的銷售方式，而且可以使飯店投資提前變現(xiàn)，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)分時度假產(chǎn)品在銷售上的特點是房產(chǎn)使用權(quán)的多次銷售和使用權(quán)的長期轉(zhuǎn)移，它至少保證了部分固定客源，提高了開房率C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假的定義與特點分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份，出售每一個時間份分時度假模式對于開發(fā)商來講可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代理商進(jìn)行操作；也可以直接全盤銷售給代理商，實現(xiàn)快速回現(xiàn)；而業(yè)主則享有一定時間的入駐權(quán)利注：資料來源參考《分時度假的立法思考》——葛宇菁開發(fā)商時段所有者代理/銷售商酒店管理維護(hù)公司再銷售公司交換服務(wù)酒店房產(chǎn)代理酒店物業(yè)的委托管理銷售使用權(quán)保障使用權(quán)再銷售提供交換服務(wù)合作再銷售公司、交換服務(wù)公司額介入能夠進(jìn)一步流動酒店市場，保障酒店入住率，活躍酒店可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代理商進(jìn)行操作；也可以直接全盤銷售給代理商，實現(xiàn)快速回現(xiàn)擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一周或更長）的免費(fèi)入住權(quán)開發(fā)商業(yè)主第三方介入C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假的各方權(quán)利分時度假模式對于開發(fā)商來講可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代理商分時度假模式目前有三種操作模式，目前中國第三種方式即分時度假銷售公司正在快速的崛起，是市場的主要發(fā)展方向方式一方式二方式三加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司。目前我國加入國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店已經(jīng)有十幾家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20－40年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價一般在5萬－8萬元之間。分時度假銷售公司。此類公司只銷售分時度假產(chǎn)品，它不參與分時度假房產(chǎn)的開發(fā)。例如：廣東愛特樂度假服務(wù)有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司。是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領(lǐng)域進(jìn)行探索和發(fā)展的大型企業(yè)。此類企業(yè)將分時度假作為長線運(yùn)作，自主開發(fā)或收購度假產(chǎn)品，自行銷售度假卡。例如：金典集團(tuán)的紅樹林度假酒店系列，首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司。C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假的操作模式分時度假模式目前有三種操作模式，目前中國第三種方式即分時度假案例分析——RCI：RCI是業(yè)內(nèi)唯一獨(dú)立的、環(huán)球性的交換度假時段及相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營者，擁有RCI這個世界最大的度假權(quán)益交換網(wǎng)絡(luò)

RCI集團(tuán)隸屬溫德姆企業(yè)集團(tuán)（Wyndham

Worldwide，紐約證券交易所股票代號:WYN），作為全球度假權(quán)益交換行業(yè)及歐洲度假房產(chǎn)租賃市場的領(lǐng)頭羊，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋了世界各地的73,000家休閑度假村。RCI是業(yè)內(nèi)唯一獨(dú)立的、環(huán)球性的交換度假時段及相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營者擁有RCI這個世界最大的度假權(quán)益交換網(wǎng)絡(luò)在全世界150多個國家里,共有3800多個度假村與RCI結(jié)盟世界上每10個分時度假村中,7個與RCI結(jié)盟。每交換10次假日,就有8次是通過RCI完成的。C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假典型案例分析案例分析——RCI：RCI是業(yè)內(nèi)唯一獨(dú)立的、環(huán)球性的交換度假案例分析—RCI：RCI分時度假公司目前已經(jīng)進(jìn)駐北京、山東、河南等城市，特別注意的是其在四川與瀘沽湖假日酒店成功合作簽約，整體運(yùn)營較為成功，取得了較好的口碑RCI分時度假公司在中國的發(fā)展北京BBMG八達(dá)嶺溫泉度假村377個房間的度假村，天然溫泉SPA樂園占地6000平方米，包含了20多種水療SPA北京太陽城陽光水世界4星級度假村，2所3星級度假村，1個購物中心，2個理療中心，1座水療館，5個特色餐館以及一個文化中心。四川瀘沽湖假日酒店占地面積108畝，是一座按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)建造的集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游、會議于一體的多功能度假型酒店山東煙臺華美達(dá)酒店——無錫華美達(dá)安可酒店酒店擁有布置新穎別致的各式安可商務(wù)房及復(fù)式套間共140間/套河南少林禪國際酒店總客房72間，同時擁有桑拿吧、茶藝吧、棋牌室、游戲室等娛樂配套設(shè)施。C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假典型案例分析案例分析—RCI：RCI分時度假公司目前已經(jīng)進(jìn)駐北京、山東、案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店除了產(chǎn)權(quán)酒店的銷售以外，其分時度假卡的銷售也成為整個項目的亮點三亞灣紅樹林——可以買的五星級酒店一房在手，全國度假，一次置業(yè)，年年分紅。每年僅需2000余元，即可7天“一卡在手，全國度假”C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假典型案例分析案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店除了產(chǎn)權(quán)酒店的銷售以外案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店分時度假卡可在所有紅樹林度假酒店使用。通過銷售度假卡，再次回籠大量資金全國換住權(quán)

每年可享有7天在全國十多個度假城市的任一間紅樹林五星級酒店免費(fèi)入住。會員房價權(quán)

紅樹林度假卡免費(fèi)天數(shù)使用完后，會員在全國紅樹林度假酒店訂房，享受會員入住價。轉(zhuǎn)讓更名、饋贈權(quán)紅樹林度假卡可轉(zhuǎn)讓，更名，饋贈;度假卡持續(xù)升值，輕松增值收益。C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假典型案例分析案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店分時度假卡可在所有紅樹案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店分時度假卡分為四種類型，價格由八萬六千多呈梯級上漲，在固定的35年年限下，享有不同的度假天數(shù)（7天的倍數(shù)）時權(quán)三亞灣卡類別售價（元）年限度假天數(shù)會員卡8575035年7天/年金卡17150035年14天/年翡翠卡25725035年21天/年鉆石卡34300035年28天/年目前三亞灣紅樹林度假酒店目前的客房折后價1400-2800元/晚。目前酒店在售價格為28000-30000元/平米。C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假典型案例分析案例分析——紅樹林分時度假：紅樹林酒店分時度假卡分為四種類型A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3分時度假模式快速變現(xiàn)能力強(qiáng)持續(xù)盈利能力強(qiáng)地塊購得酒店開發(fā)周期地塊待開發(fā)融資酒店實際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish2022/11/27472022/11/2747酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式中原顧問中心

（重慶）ChongQing.12.2013酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式中原顧問中心（重慶）酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3分時度假模式快速變現(xiàn)能力強(qiáng)持續(xù)盈利能力強(qiáng)地塊購得酒店開發(fā)周期地塊待開發(fā)融資酒店實際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，該方式開發(fā)商無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險，但也會因此而損失酒店后期經(jīng)營帶來的利潤酒店用地直接轉(zhuǎn)讓投資商（開發(fā)商）其它投資商具體措施：將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商優(yōu)點：無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險；缺點：轉(zhuǎn)讓酒店用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店運(yùn)營成功后的利潤；開發(fā)商成本：土地轉(zhuǎn)讓總價—土地購買成本—轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用；適用對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠出讓土地緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地出讓土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，該方式開發(fā)商無須土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土地抵押貸款是目前中國最為成熟運(yùn)作的融資渠道，具備融資成本低，融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式酒店用地抵押投資商（開發(fā)商）銀行具體措施：酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資優(yōu)點：融資成本低，融資資金穩(wěn)定且安全；缺點：辦理過程時間較長，土地抵押估值往往過低。開發(fā)商成本：土地購買成本適用對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠銀行貸款緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地抵押獲得銀行貸款土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合成致使未來收益相對穩(wěn)定，并對這系列組合進(jìn)行打包出售的過程，酒店資產(chǎn)證券有助于開發(fā)商提前變現(xiàn)，酒店房產(chǎn)信托基金發(fā)展?jié)摿薮驜酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合,使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保,將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。流動性較差的資產(chǎn)資產(chǎn)（房地產(chǎn)）資產(chǎn)A資產(chǎn)B資產(chǎn)C資產(chǎn)組合信托、公司、合伙等法律主體預(yù)期現(xiàn)金流量組合可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量載體SPV市場酒店資產(chǎn)證券化，將大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性。證券使得資產(chǎn)的持有者分散，將使得整個房地產(chǎn)風(fēng)險由更多的人來承擔(dān)，也就是說可以容忍更大的風(fēng)險積聚。流動性分散風(fēng)險優(yōu)勢資產(chǎn)證券化的定義與操作流程酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進(jìn)行一系列的商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CommercialMortgageBackedSecurities；CMBS)為1種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行CMBS對資產(chǎn)的要求融資優(yōu)勢行價格低、流動性強(qiáng)、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。CMBS的流程與適用性適用于：以公司形式存在的旅行社、旅游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動產(chǎn)。運(yùn)營良好的成熟物業(yè)，包括酒店、出租公寓、寫字樓、商業(yè)零售項目和工業(yè)地產(chǎn)最合適。債權(quán)銀行地產(chǎn)商投資者評級機(jī)構(gòu)抵押提交評級評級價格獲取利潤獲取資金投資者更高的收益，個性化需要。地產(chǎn)商更低的成本，更靈活的資金酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CommercialMortgageB房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，多用于商業(yè)地產(chǎn)，具有分散風(fēng)險，快速變現(xiàn)的雙重優(yōu)點；信托基金與酒店物業(yè)具備良好的結(jié)合基礎(chǔ)房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計劃。該計劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給信托單位持有人，并且可在公開市場交易流通REITs的定義、適用性與優(yōu)勢REITs的適用性房產(chǎn)項目、多用于商業(yè)地產(chǎn)（因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定得多），適用于大型房地產(chǎn)開發(fā)商。專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，多酒店房產(chǎn)信托基金則是未來REITs發(fā)展的一種形式，盡管在國外已經(jīng)成為一種較為成熟的房地產(chǎn)投融資運(yùn)作模式，但目前國內(nèi)市場還處于嘗試階段，開元酒店以及花樣年酒店信托基金的上市成為酒店房產(chǎn)信托的里程碑今年7月份，花樣年與高盈集團(tuán)在深圳就酒店房產(chǎn)信托基金（REITs）項目締結(jié)合作聯(lián)盟，正式宣告雙方在酒店項目并購、品牌運(yùn)營、委托管理等領(lǐng)域展開合作。首期資金將在半年內(nèi)完成，預(yù)計規(guī)模約100億元人民幣，將收購運(yùn)營10至15家酒店，第二期資金將于一年內(nèi)投資，預(yù)計投資30家酒店。開元酒店信托基金上市開元資產(chǎn)管理有限公司董事長陳妙林開元酒店REIT作為全球第一個專注中國內(nèi)地的酒店REIT，將受益于中國經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速增長,以及人民幣的升值。今年7月份，開元酒店REIT由開元資產(chǎn)管理有限公司管理宣布與以渣打銀行為牽頭行的銀團(tuán)簽訂一項為期三年、總授信達(dá)19.3億港元銀團(tuán)貸款協(xié)議。是項銀團(tuán)貸款獲得巿場熱烈支持，其中境外貸款授信額為14.7億港元，連同這次首次公開發(fā)售，共募集資金18.1億港幣酒店REITs在中國的實踐酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B酒店房產(chǎn)信托基金則是未來REITs發(fā)展的一種形式，盡管在國外案例——華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城項目現(xiàn)金流困難未來租金收入打包財務(wù)總監(jiān)林育德總裁張立勇中信信托5年下來租金總收入大約近10億元工行深圳分行華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城地產(chǎn)未來收益打包中信信托工商銀行投資者中信信托則具體承擔(dān)此次銷售。機(jī)構(gòu)投資者紛紛認(rèn)購，中信信托每收到一個機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購款，便將此認(rèn)購款存入工行深圳分行的專用托管賬戶，直到6.5億銷售完畢。之后，工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益，在未來5年時間里，將租金收益按照機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購比例，分配給投資者。負(fù)責(zé)監(jiān)管收益和投資者認(rèn)購收益分配案例東部華僑城REITs酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B案例——華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段C產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，該方式能夠快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力，是目前酒店開發(fā)較為普遍的做法產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。地域特征客戶定位經(jīng)營特點快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力開發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險開發(fā)商可以獲得酒店使用權(quán)以及未出售產(chǎn)權(quán)部分（如配套設(shè)施）的長期性收益。強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域城市的高收入階層投資客為主開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的定義與優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配，使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店投資客戶開發(fā)商專業(yè)第三方酒店客戶擁有所有權(quán)獲得所有權(quán)回報憑借使用權(quán)回報擁有使用權(quán)擁有經(jīng)營權(quán)獲得經(jīng)營權(quán)回報產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架開發(fā)商利潤－投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配投資收益－業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的方式上，現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模式模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主開發(fā)商商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于抵沖供樓款根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天參與酒店利潤分配模式二承諾因定收益

無分紅獲得承諾的固定收益

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三獲得承諾的固定收益＋浮動分紅

業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動分紅

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益

參與酒店利潤分配

承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)模式四產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天參與酒店利潤分配酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開發(fā)模式產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的案例分析——麗江悅榕軒，悅榕集團(tuán)與2006年首選麗江悅榕莊度假村，通過復(fù)制與悅榕莊經(jīng)營性別墅一模一樣的產(chǎn)品，吸引世界各地的度假游客體驗并購買別墅產(chǎn)權(quán)酒店位置：麗江古城束河悅榕路設(shè)計公司：ArchitraveDesign&Plannning客房數(shù)量：122間/棟酒店開業(yè)時間：2006年交通：麗江悅榕莊位于海拔二千公尺的麗江束河古鎮(zhèn)，自麗江機(jī)場搭車前往亦只需四十分鐘。房型數(shù)量面積豪華套房/花園套房42150-200花園別墅/豪華花園別墅40335泳池別墅/豪華泳池別墅13359-328SPA聯(lián)排別墅16436雙臥室按摩池別墅71064三臥室按摩池別墅31206總統(tǒng)別墅11208酒店產(chǎn)品形態(tài)麗江·悅榕莊酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C案例分析——麗江悅榕軒案例分析——麗江悅榕軒，悅榕集團(tuán)與2006年首選麗江悅榕莊度悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出25棟納西風(fēng)格別墅，其中包括16棟連排雙臥房別墅，6棟獨(dú)棟雙臥房別墅和3棟獨(dú)棟三臥房別墅，售價從每棟500多萬人民幣到1000多萬人民幣不等，首先通過產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)銷售迅速變現(xiàn)，通過后續(xù)經(jīng)營獲取持續(xù)收益悅榕酒店有限公司（經(jīng)營權(quán)）酒店業(yè)主（所有權(quán)）一次性資金回籠房屋所有權(quán)、土地40年使用權(quán)（可申請延長）酒店經(jīng)營提供持續(xù)現(xiàn)金流按比例提供經(jīng)營提成昆明城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司合作開發(fā)

業(yè)主收益兩種模式模式一：固定收益6年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價6%的收益10年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價4%的收益或者客房凈收入的33%收益（以較高者為準(zhǔn)）模式二：可變收益6年內(nèi)可享有相當(dāng)于客房凈收入的33%客戶凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費(fèi)3%作為維修基金以支付設(shè)施更新BanyanTreeLijiang

酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出25棟納西風(fēng)格別墅，其中包括小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力，同時可以長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益的優(yōu)點，但是其采用的投資回報模式需要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力?？梢蚤L期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益。通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資客戶通常要承諾較高的投資匯報率，國內(nèi)常見為5％－10％若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔(dān)較大市場風(fēng)險，甚至虧損現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。優(yōu)勢劣勢酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢與劣勢分析小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力，同時可酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店1股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種“地產(chǎn)金融產(chǎn)品”股權(quán)式酒店實際上同產(chǎn)權(quán)式酒店類似，購買人獲得客房產(chǎn)權(quán)與部分時段使用權(quán)，只是回報方式上則根據(jù)酒店經(jīng)營情況在年底享受一定分紅。股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種“地產(chǎn)金融產(chǎn)品”。三亞·亞龍灣紅樹林酒店特點金融理財概念嫁接酒店開發(fā)運(yùn)營開發(fā)商業(yè)主持有大部分公共物業(yè)獲得銷售變現(xiàn)并參與酒店分紅享有物業(yè)所有權(quán)，參與按比例分紅，同時享有度假權(quán)利酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C股權(quán)式酒店定義與特點股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)案例——三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級酒店三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級酒店。案例——三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合紅樹林酒店客房全部以小面積為主，通過面積控制總房價，精確的總價控制使得項目受到了全國投資客戶的較大關(guān)注會展酒店戶型面積：40平米、38平米、55平米、76平米。地標(biāo)酒店戶型面積：50平米、41平米、51平米、52平米。會展酒店：面積40㎡（套內(nèi)面積，不含酒店）會展酒店：面積76㎡（套內(nèi)面積，不含酒店）酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林酒店客房分析紅樹林酒店客房全部以小面積為主，通過面積控制總房價，精確的總同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取短期的銷售收入和長期的酒店運(yùn)營收益今典集團(tuán)三亞灣紅樹林酒店經(jīng)營酒店長期獲益2/3銷售收入+1/3運(yùn)營收入，成功運(yùn)營下一個項目“股權(quán)式”運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)出售快速回籠資金酒店投入運(yùn)營后，由紅樹林國際酒店管理公司為業(yè)主代理對外經(jīng)營、管理，業(yè)主將坐享年年分紅等多項“股東”權(quán)益。高標(biāo)準(zhǔn)配套+理性房價+原始股分紅，成功實現(xiàn)產(chǎn)品的市場熱銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷售取得大量回款，其中當(dāng)酒店銷售量達(dá)15%左右時可收回地價成本股權(quán)吸引成本回收收益保障酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林酒店股權(quán)式運(yùn)作模式同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取紅樹林提供的兩種投資操作方式——買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店；買紅樹林度假卡；兩種方式均加速了酒店的變現(xiàn)過程買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店做“拉斯維加斯股東”尊享五大“股東”權(quán)益獨(dú)立產(chǎn)權(quán)每間紅樹林酒店客房均擁有獨(dú)立商品房產(chǎn)權(quán)證，可抵押、轉(zhuǎn)讓免費(fèi)居住權(quán)每年一定天數(shù)免費(fèi)居住，可交換入全國任意一家紅樹林系列酒店，既可選擇入住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套股東房價權(quán)業(yè)主在全國紅樹林系列連鎖酒店訂房享受業(yè)主房價酒店利潤分紅權(quán)酒店采取第三方獨(dú)立財務(wù)制度，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)自動分享酒店經(jīng)營利潤代訂團(tuán)隊房的提擁權(quán)由業(yè)主代訂的會議等團(tuán)隊用房（首晚不少于8房）均自動享受團(tuán)體價待遇，業(yè)主還將獲得訂房收入的5%作為傭金回報買紅樹林度假卡做尊貴VIP會員尊享兩大會員權(quán)益全國換住權(quán)會員專享35年，每年7天或更多周次免費(fèi)入住全國任意一家紅樹林度假酒店，五星七星隨意選擇，既可入住標(biāo)準(zhǔn)間，也可選擇總統(tǒng)套會員專享權(quán)會員為自己及親友訂房有會員入住貴賓價8折，首晚不低于8個房間還額外獲得3%代訂房獎勵，度假卡可自由饋贈、轉(zhuǎn)讓，讓會員享有高品質(zhì)度假生活的同時，實現(xiàn)你資金的保值增值酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林提供的兩種投資模式紅樹林提供的兩種投資操作方式——買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店；紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費(fèi)入住（可轉(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價權(quán)外擁有獨(dú)立的分紅計算方法，標(biāo)準(zhǔn)化的解決了分紅收益產(chǎn)生的一系列問題（分紅指數(shù)）：即某間房的總房款/基準(zhǔn)房間的總房款（基準(zhǔn)房間）：即在所有的可售房間中，總價格最居中的那一間紅利所得=分紅指數(shù)/所有可售房間分紅指數(shù)之和*酒店的可分配利潤紅樹林運(yùn)營收入獨(dú)立會計審計業(yè)主按季度分紅紅樹林度假網(wǎng)分紅計算方式每年不僅可以免費(fèi)入住三亞灣紅樹林度假酒店，而且，還可以交換到其他紅樹林酒店入??；業(yè)主的免費(fèi)居住權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)贈，贈予親朋好友、贈予商務(wù)伙伴、贈予客戶,包括免費(fèi)居住權(quán)在各紅樹林酒店間的交換使用權(quán)利。當(dāng)業(yè)主的免費(fèi)使用天數(shù)用完之后，再入住全國的紅樹林系列酒店，均享受"業(yè)主房價權(quán)"酒店業(yè)主權(quán)益酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林股權(quán)酒店的分紅方法紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費(fèi)入?。赊D(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價權(quán)外小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較模式特點適用范圍案例產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店營運(yùn)管理收益客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)，享有租金回報，定期免費(fèi)入住等特權(quán)適用范圍廣泛無酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可聘請酒店經(jīng)營公司管理有酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可自行組建經(jīng)營團(tuán)隊管理麗江悅榕莊酒店股權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店以及相關(guān)配套運(yùn)營收益客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)與股權(quán)，享受收益分紅；享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項權(quán)利適用范圍局限酒店配套自行建設(shè)、自行經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益適用于以酒店為主營業(yè)務(wù)的酒店型開發(fā)商三亞灣紅樹林度假酒店酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C兩種開發(fā)過程變現(xiàn)方式的比較小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較模式特點適用范圍案例產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段C產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間,而私產(chǎn)酒店,擁有的是其終身產(chǎn)權(quán)；這種私人酒店擴(kuò)大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運(yùn)營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的自主權(quán)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主長期產(chǎn)權(quán)部分居住權(quán)私產(chǎn)酒店業(yè)主擁有終身產(chǎn)權(quán)權(quán)利的傾斜隨時入住不限次數(shù)、不限時間的使用私人酒店收益變化自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別產(chǎn)品譜系更加豐富在產(chǎn)品的設(shè)計上，升級版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計上特別注重酒店產(chǎn)品的實用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計對運(yùn)營成本和投資回報的影響產(chǎn)品的設(shè)計也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置成為亮點產(chǎn)品設(shè)計更加靈活旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這個社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實現(xiàn)共享資源共享兼容各種產(chǎn)品脫離傳統(tǒng)酒店設(shè)計景區(qū)資源的共享酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的定義域特點產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間,而私產(chǎn)酒店,擁有的從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承，也可以擁有40-70年的酒店利潤分紅；而從開發(fā)商來講，通過銷售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金，緩解資金壓力私產(chǎn)酒店各方收益分析40年或70年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，獲得40年-70年的獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。40年-70年客戶利潤分紅。這部分利潤與免費(fèi)入住天數(shù)無關(guān)開發(fā)商通過發(fā)售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。通過發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價值。產(chǎn)權(quán)業(yè)主開發(fā)商酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的各方收益從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營委托經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于第三方酒店管理公司，這種模式能夠?qū)频赀\(yùn)營比較陌生的開發(fā)商帶來較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗，減小酒店運(yùn)營風(fēng)險開發(fā)商持有酒店酒店管理方以經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心，加盟酒店，酒店管理集團(tuán)向特許經(jīng)營酒店收取加盟費(fèi)、年度客房收入提成、市場營銷服務(wù)評估費(fèi)、開業(yè)服務(wù)費(fèi)等被管理酒店給予酒店管理公司一定的管理費(fèi)用（營業(yè)額2%—5%及毛利潤3%—6%）支付管理費(fèi)用輸出管理技術(shù)典型代表希爾頓酒店、洲際、萬豪、喜達(dá)屋優(yōu)點如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。缺點投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。委托管理模式在中國占比約45%所有權(quán)經(jīng)營權(quán)注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比酒店開發(fā)階段——委托經(jīng)營C委托經(jīng)營的定義與特點委托經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于第三酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為C酒店開發(fā)階段——合作開發(fā)酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。共同出資共享利潤共擔(dān)風(fēng)險特殊要件主體:當(dāng)事人一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)標(biāo)的:土地使用權(quán)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)內(nèi)容:合作內(nèi)容、合作方式應(yīng)探求當(dāng)事人的真實意思及目的，就不同類型的合同進(jìn)行分別認(rèn)定。必備條件合作開發(fā)的定義與特點酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實踐中，出地方一般為具有開發(fā)資質(zhì)和出讓土地使用權(quán)的開發(fā)公司，因資金不足而進(jìn)行合作開發(fā)。提供勞務(wù)的一般為施工企業(yè)，施工企業(yè)通常存在墊資行為，以補(bǔ)充開發(fā)商資金的不足。合作開發(fā)的四種模式分析合作房地產(chǎn)開發(fā)四種模式1234以組建項目公司方式進(jìn)行的酒店合作開發(fā)合作各方以土地使用權(quán)、資金、技術(shù)等作為出資，共同成立新的項目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。以聯(lián)營形式進(jìn)行酒店合作開發(fā)先聯(lián)營后轉(zhuǎn)讓出資方先以出地方的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，待投資額達(dá)到總投資額的25%時再將項目由出地方過戶到出資方。避稅考慮：不交營業(yè)稅、教育費(fèi)附加，需交納契稅、所得稅資產(chǎn)獨(dú)立、降低風(fēng)險考慮：使該項資產(chǎn)獨(dú)立于公司其他資產(chǎn)，避免受讓方因擔(dān)心公司潛在債務(wù)而不敢收購先成立項目公司轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)融資模式合作開發(fā)的四種模式C一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實踐中，出地方一般為具酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)2委托經(jīng)營帶資管理模式是第三方酒店管理公司對酒店的資本和管理同時進(jìn)行，這種管理模式使得兩者在利益關(guān)系，激勵機(jī)制上具備較強(qiáng)的一致性，是一種雙贏的管理模式酒店管理方開發(fā)商管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給酒店所有者和管理方帶來損失的可能性。飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。優(yōu)點典型代表：香格里拉集團(tuán)相同的利益關(guān)系，良好激勵機(jī)制帶資管理模式在中國占比約25%注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比委托管理購買酒店賣出的部分股權(quán)成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。實現(xiàn)飯店的股權(quán)化，提供飯店部分股權(quán)，并邀請委托管理方購買，實現(xiàn)飯店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者開發(fā)商管理方C酒店開發(fā)階段——帶資管理合作開發(fā)的定義與特點帶資管理模式是第三方酒店管理公司對酒店的資本和管理同時進(jìn)行，酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)分時度假酒店2酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)分時度假酒店2分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，這種模式有利于保持酒店的長期入住率，同時又能夠較好的回收開發(fā)成本分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、40年等）的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一周或更長）的免費(fèi)入住權(quán)分時度假產(chǎn)品體現(xiàn)了服務(wù)的個性化趨勢，向消費(fèi)者提供了一種獨(dú)特性、長久性、選擇性的服務(wù)，適應(yīng)了消費(fèi)者日益求新、求變的需要。特點一特點二特點三分時度假產(chǎn)品為飯店提供了一種靈活的銷售方式，而且可以使飯店投資提前變現(xiàn)，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)分時度假產(chǎn)品在銷售上的特點是房產(chǎn)使用權(quán)的多次銷售和使用權(quán)的長期轉(zhuǎn)移，它至少保證了部分固定客源，提高了開房率C酒店開發(fā)階段——分時度假酒店分時度假的定義與