精選棗莊碧水云天中央城XXXX年3-6月營銷月推廣方案

碧水云天·中央城2013年3—6月營銷推廣方案2012年，在雙方的共同努力下，在逆勢中交上了一份滿意的市場答卷。2013年，在新的市場和形勢下，貴方對我司提出了新的任務和要求：

2013年上半年完成回款3.5個億的銷售任務前言2013年上半年回款3.5億備注：需要在6月31日之前完成

營銷目標根據銷售測算，4個月，3.5個億需要成交600套房子！按照去年14%的成交量倒推，4個月，需要來訪4286批客戶??！而2012年全年度來訪1619批次?。?！這似乎是難以完成……

古今成敗三要素

天時、地利、人和

我們占幾樣？天時：新國五條的出臺2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”)。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。評點：在國務院最先出臺“國五條”之后，國土部率先表態(tài)要主動配合相關部門做好房地產調控，這意味著各部和各地將有后續(xù)落實政策在醞釀。這意味著將來的房地產形勢依舊不容樂觀。三月份2013年，在新的市場和形勢下，貴方對我司提出了新的任務和要求：滕州人民，您辛苦了！會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。5:50:07下午5:50下午17:50:0710月-22備注：需要在6月31日之前完成——你買房，我贊助，五一中央城提前“放價”——免費領粽子，2013年中央城大型電視龍舟賽250萬份25萬2013年上半年回款3.90平米以下小戶型，返1200元10、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。在萬達行，越是奇跡的事情越不是奇跡

地利：周邊競品層出不窮

現(xiàn)房實景已不再是項目唯一賣點小節(jié)：

人和：

日均接待60批客戶

狼性團隊已達疲勞上線小節(jié)：

如此嚴峻的形勢，

無疑是雪上加霜

怎么破局

萬達行能改變什么？……

……

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怎么破局

萬達行能改變什么？……

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萬達行改變不了天時……

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萬達行改變不了地利……

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萬達行不是萬能的……

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萬達行改變不了的很多……

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……但。萬達行能改變得了自己！

因為堅信人定勝天，改變自己，就是改變世界！！……

在萬達行，越是奇跡的事情越不是奇跡……

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在萬達行，越是奇跡的事情越不是奇跡……

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看萬達行如何去做？月份住宅及營業(yè)房成交車位成交1月51套

16套2月29套5套合計8021三、2013年1—2月營銷量價統(tǒng)計銷售額（元）26697415.1821375195.3348072610.51數據統(tǒng)計截止于2013年2月26日回款額（元）41910780.6716471066.8858381847.553月4月5月6月175套

175套175套175套

2.92億700套按照均攤原則，每月銷售175套，方能完成任務四、3月—6月營銷任務及月度分解五、項目剩余產品盤點區(qū)域物業(yè)A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計住宅4382475181203商業(yè)322227寫字樓2757170254商務樓243243數據統(tǒng)計截止于2013年2月26日A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計比例四室

2166242%三室

410134522106680%兩室

48142019014%一室

5500554%車位

2216904311342剩余住宅戶型盤點問題的關鍵是：

無論是自然銷售還是團購走量，樓層、戶型較好的房源已經不多了，剩余房源多為低層（8層以下），高層（15層以上），或不太合理的戶型（120平米的兩室，衛(wèi)生間窗戶開往儲物間）

因此“整盤策略，整盤考慮”是運作成功與否的關鍵。怎么統(tǒng)籌？怎么沖量？兵法有云：兵馬未動，糧草先行一：推廣費用增加為400萬1、按照住宅推廣費用為項目總銷額1.2%—1.5%的比例2、2012年全年來訪客戶1619批客戶，推廣費用為130萬—160萬，按照筆算：來訪客戶增加了3倍，且僅需要4個月（1/3年）之內完成。歷史為鏡：重金之下，必有勇夫狹路相逢，勇者為王建議二：團隊獎勵機制1、激勵團隊，激發(fā)內在潛能2、比照綠城財務難關獎勵機制

—塑造濟南個人500萬元銷售傭金神話念念地產經：地產銷售是推廣拉大頭，銷售練內功推廣拉人頭，銷售現(xiàn)場抓客兩者不可或缺，缺者事成無期逆勢下營銷推廣思路拓展項目整盤營銷推廣思路活動、活動、還是活動優(yōu)惠、優(yōu)惠、還是優(yōu)惠均價下調500元/㎡，預留活動優(yōu)惠空間那，您肯定會說：為什么要這么搞？因為好房型不多了，在如此急迫的形勢下，以量換價是可行的手段，兩者如魚與熊掌不可兼得。那，您一定會問：老業(yè)主來鬧事可怎么辦？你和我們想一塊了！萬達行是這樣想的：找一第三方公司，與之簽訂保密協(xié)議，以第三方贊助或者補貼的形式進行折抵房款。

責任轉移，業(yè)主在三角中無處發(fā)力那，中央城需要什么樣的活動和優(yōu)惠？1、“你購房，我贊助”今年的思路是不做大規(guī)模的團購，去年煙廠跟婦幼保健院團購單價能低于銷售價1000元/㎡，今年建議以引進第三方進行贊助補貼

建議以低于面價500元/㎡的進行補貼

均由第三方公司進行補貼以較低價格進行跑量，達成銷售預期2、特價房

活動房源：頂層+底層產品活動思路：成本價銷售，由第三方進行購房補貼（優(yōu)惠）。

3、0元起拍

推售產品：頂層小戶型活動思路：前期釋放信息，凡參與活動者需繳納1萬元保證金，同一時間在售樓處進行起拍，0元起拍，最后舉牌者中得。

4、買房送寶馬活動

凡在6月30日之前購房的客戶，均可在后期同一時間參與抽獎5系寶馬活動。

5、平推思路對于散戶，我們采取深挖項目賣點，以現(xiàn)房實景、增加產品附加值的策略進行傳播，加大推廣力度。建議采取老帶新成交策略“老帶新，返物業(yè)費”

以成交1套免1年物業(yè)費為例：0.95元/㎡/月x12x130=1482元

0.95元/㎡/月x12x60=684元同樣是介紹1套房子，同是1年物業(yè)費，老客戶實際利益相差太大建議：老帶新，返現(xiàn)金每成交一套返1200—2000元現(xiàn)金

90平米以下小戶型，返1200元只與成交的房屋面積有關系，一套一價，多套多得90平米以上的返現(xiàn)2000元

/套

6、推廣思路：加大推廣力度，加大活動力度，統(tǒng)籌媒介，拓展新媒體，多項聯(lián)動，以實現(xiàn)項目的“量價井噴”3—6月份有哪些推廣活動？—中央城月度營銷活動分解三月份

3月8日“最美女人花”

——迎3.8，中央城牽手莎蔓莉莎專題美容講座三月份

思路：與濟南莎蔓莉莎滕州店進行聯(lián)誼，特約其著名美容講師進行美容講座，并贈送體驗券?；顒訉ο螅褐醒氤切吕峡蛻?。優(yōu)惠：1、凡到售樓處登記者均有精美禮品一份（洗衣粉）2、選好房交定金的客戶者參與抽獎抵房款活動：10000、8000、5000元3、成交者還可免費體驗莎蔓莉莎美容活動體驗一次，4、老帶新活動繼續(xù)執(zhí)行?？吹靡姷暮梅孔?！

——3.15，中央城建材部件質量體驗日

3月15日活動思路：迎3.15消費者權益保護日，結合項目實景現(xiàn)房，推出中央城建材部件質量展覽，讓來訪客戶感受到中央城的精品質量體系，達成口碑銷售?；顒觾热荩?、來訪客戶有禮送2、建材部件展，歡迎你來打假3、推出贊助政策聚焦千年善國，問鼎商務在何方?

——中央金座首屆項目推介會地點：濱江大飯店參與人數：200人左右邀請專家：北京大學經濟系專家教授、知名經濟專家學者活動內容：通過項目推介的形式達成C8的蓄客3月30日四月份：

4月12日（愛的宣言：死了也要愛）

春暖花開，讓世界見證我們的愛

——筑愛巢，中央城5萬裝修基金等你來活動內容：1、在此期間，已婚或者未婚來售樓處均有禮品相送2、凡成交客戶，均由第三方（裝修公司）贊助5萬元裝修基金折抵房款3、在此期間訂婚或者結婚的，均贈送甜蜜電影票兩張。

不能與贊助同時進行，但可享受老帶新政策4月20日—21日

掌控投資熱點，把握財富良機

——中央金座項目價值全程解析

地點：濱江大飯店參與人數：200人左右邀請專家：北京大學經濟系專家學者

上海同濟大學建筑專家活動內容：從城市規(guī)劃、建筑、經濟投資等方面論述C8價值體系

四月份：滕州人民，您辛苦了！

——你買房，我贊助，五一中央城提前“放價”

銷售信息：珍藏房源火爆銷售，中央公館即將盛大開盤現(xiàn)房實景，購房折抵500元/平米鉅惠

此外，預計銀座購物中心、格林豪泰五一之前開業(yè)活動建議：1、成交客戶5000——10000元購物禮券，并增送格林豪泰鉆石卡1張，加送一晚豪華房體驗

2售樓處外或者廣場進行大規(guī)模演藝活動，活躍案場。

5月10—12日

萬眾矚目，中央金座盛大開盤

—央區(qū)之上，最值得期待的投資財富利器活動地點：售樓處活動內容：1、幸運大轉盤2、售樓處外盛大演繹活動3、到訪客戶均有精美禮品贈送4、住宅保持贊助政策5.18—19（周六日）

0元起拍

推售產品：頂層小戶型活動思路：前期釋放信息，凡參與活動者需繳納1萬元保證金，同一時間在售樓處進行起拍，0元起拍，最后舉牌者中得。

六一兒童節(jié)

評選滕州最“美”的孩子

——攜手滕州電視臺，2013年中央城少兒電視才藝大賽案場活動：1、凡家長帶領小朋友到案場均有小禮品贈送，2、此外參加少兒才藝展示，均可按照獲得獎項不評名次，只設獎項。3、凡成交客戶，均進行抽獎活動，贈送教育基金，5000—10000元。

六月份：6月10—12日

“千年善國風，今年端午最給力”——免費領粽子，2013年中央城大型電視龍舟賽

地點：荊河或前方小清河隊形：2—5個隊合辦單位：滕州體育局、滕州電視臺等活動內容：1、評選獎項，頒發(fā)紀念獎品。2、到訪者均可免費領取粽子一份.3、老客戶送粽子慰問活動4、活動期間，贊助依舊進行，購房享受折上折，贊助換算成折扣。“你買房，我買單”

6月29—30日（周六、日）

買房，就送寶馬車1、凡在6月30日之前購房的客戶，均可在后期同一時間參與抽獎5系寶馬活動，獎項設置后期制作執(zhí)行方案一同提交。2、邀請寶馬車銷售公司進行合辦，現(xiàn)場媒體跟蹤報道。錢花哪了？花了多少？我們和您一樣關注：九、媒體預算媒介3月份4月份5月份6月份

合計滕州日報

32萬（每月預留2萬元軟文推廣）營銷活動

60萬財富期刊3.2萬廣告牌

10萬元更換與維修

燈箱

4萬更新

DM及夾報

250萬份25萬

DM發(fā)放

60×15人×120天=10.8萬元

短信440萬條18萬元網站10萬元168萬拓展媒體132萬

400萬

C8得單獨聊聊附1：C8個案研究附1：C8個案研究案名1：中央公館定位語：央區(qū)絕版，城市地標推廣語：締造一個城市的財富未來分析：案名2：中央財富中心定位語：絕版央區(qū)，宜商宜住宜投資推廣語：打造一座城市的時代樣板功能主打：“宜商宜住宜投資”，多功能財富綜合體60萬20:38:2120:38:2120:38Sunday,October30,202216、行動出成果，工作出財富?！?.如此嚴峻的形勢，2022/10/3020:38:2120:38:2130October2022132萬對于散戶，我們采取深挖項目賣點，以現(xiàn)房實景、增加產品附加值的策略進行傳播，加大推廣力度。11、越是沒有本領的就越加自命不凡。地點：濱江大飯店參與人數：200人左右2013年上半年回款3.。C區(qū)未售的房源怎么定價？。2、未售房源銷售定價未售房源：C2、C5原則：制定基價，中間樓層向上向下遞減均價：4600元/㎡9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Sunday,November27,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。19:10:3519:10:3519:1011/27/20227:10:35PM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。11月-2219:10:3519:10Nov-2227-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。19:10:3519:10:3519:10Sunday,November27,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2219:10:3519:10:35November27,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。27十一月20227:10:35下午19:10:3511月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月227:10下午11月-2219:10November27,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/11/2719:10:3519:10:3527November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。。7:10:35下午7:10下午19:10:3511月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。11月-2211月-22Sunday,November27,202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。。19:10:3519:10:3519:1011/27/20227:10:35PM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。。11月-2219:10:3519:10Nov-2227-Nov-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。19:10:3519:10:3519:10Sunday,November27,202213、不知香積寺，數里入云峰。。11月-2211月-2219:10:3519:10:35November27,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。27十一月20227:10:35下午19:10:3511月-22