房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策法規(guī)與實(shí)務(wù)課件

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策法規(guī)與實(shí)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1l

目

錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)清算注意事項(xiàng)土地增值稅政策要點(diǎn)23房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程土地增值稅預(yù)征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點(diǎn)2房地產(chǎn)業(yè)2一、土地增值稅政策要點(diǎn)土地增值稅的定義土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓

國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的收入為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種行為稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起在全國(guó)開征。一、土地增值稅政策要點(diǎn)土地增值稅的定義土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)3一、土地增值稅政策要點(diǎn)開征土地增值稅的目的A、開征土地增值稅，是適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控的需要；B、對(duì)土地增值課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展；C、規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金；D、開征土地增值稅，能夠促進(jìn)土地資源的合理配置。一、土地增值稅政策要點(diǎn)開征土地增值稅的目的A、開征土地增值稅4一、土地增值稅政策要點(diǎn)1、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企事業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。一、土地增值稅政策要點(diǎn)1、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅5一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義：（1）、土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。（集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征收以后變?yōu)閲?guó)家所有時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地6一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍（2）只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。（出租房地產(chǎn)及國(guó)有使用權(quán)的出讓，不征收）出讓轉(zhuǎn)讓一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍（2）只對(duì)轉(zhuǎn)讓7一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍（3）對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅。（如通過繼承、贈(zèng)與收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，權(quán)屬也發(fā)生了變更，但未取得收入，就不能征收土地增值稅，當(dāng)然國(guó)家也出臺(tái)了一些針對(duì)性的出臺(tái)文件防止企業(yè)可以避稅）一、土地增值稅政策要點(diǎn)2、土地增值稅的征收范圍（3）對(duì)轉(zhuǎn)讓房8一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否征收？是否是是否否2、出讓國(guó)有土地使用權(quán)3、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。4、存量房地產(chǎn)的買賣5、房地產(chǎn)的繼承6、房地產(chǎn)的贈(zèng)與贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、公益性贈(zèng)與一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為是否征收？是2、出讓國(guó)有土地使用權(quán)9一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為7、房地產(chǎn)的出租是否征收？否否8、房地產(chǎn)的抵押9、以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓10、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)11、合作建房建成后按比例分房自用是免暫免征不屬于征稅范圍12、代建房、房地產(chǎn)的重新評(píng)估一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為是否征收？否8、房地產(chǎn)的抵押9、以10一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為（自2018年01月01日起至至2020年12月31日）是否征收？暫不征13、非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。14、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并

暫不征后的企業(yè)。15、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企

暫不征業(yè)16、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。暫不征一、土地增值稅政策要點(diǎn)行為（自2018年01月01日起至至211土地增值稅如何計(jì)算?1.確定收入總額2.確定扣除項(xiàng)目3.計(jì)算增值額増值額=應(yīng)稅收入一扣除項(xiàng)目金額4.計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)6.計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅如何計(jì)算?1.確定收入總額2.確定扣除項(xiàng)目3.計(jì)算12一、土地增值稅政策要點(diǎn)土地增值稅稅率表-四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)土地增值率稅率30%速算扣除數(shù)12增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分040%5%34增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%60%15%35%一、土地增值稅政策要點(diǎn)土地增值稅稅率表-四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)13一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益；1、營(yíng)改增后，

稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一

計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增

稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。銷售的比例影響扣總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告除項(xiàng)目比例（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和14一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益；為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：??土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和15一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：?

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入和16一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定2、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定2、土地增值稅清算時(shí)，已17一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定3、納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)理由的。又無正條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批——準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定3、納稅人有下列情形之一18一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。——中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定條例第九條（一）項(xiàng)所稱的19一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格20一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定對(duì)于涉及土地增值稅的國(guó)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。——財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知（財(cái)稅字〔1995〕61號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定對(duì)于涉及土地增值稅的國(guó)有21一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定接受委托的各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在按稅務(wù)部門要求按期將評(píng)估結(jié)果報(bào)送房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)參考的同時(shí)，應(yīng)將評(píng)估結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)卣O(shè)立的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)審核?！獓?guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)〔1996〕48號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定接受委托的各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)22一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。——財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知（財(cái)稅字〔1995〕61號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地23一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。——財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知（財(cái)稅字〔1995〕61號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)24一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。-《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地25一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：（1）納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。-《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地26一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地27一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定5、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定5、關(guān)于拆遷安置土地增值28一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用：（1）關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！敦?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用：（1）關(guān)于29一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用的審核：對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：??（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。??（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用的審核：對(duì)納30一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用的審核：??對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定6、代收費(fèi)用的審核：??31一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：??土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：32一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣?！敦?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：33一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。??對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)應(yīng)稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：34一、土地增值稅政策要點(diǎn)扣除項(xiàng)目的確定銷售新房及建筑物銷售舊房及建筑物取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金（應(yīng)提供憑據(jù)）、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格本評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除一、土地增值稅政策要點(diǎn)扣除項(xiàng)目的確定銷售新房及建筑物銷售舊房35一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：36一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額：納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額———國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知稅總函〔2016〕309號(hào)一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：37一、土地增值稅政策要點(diǎn)開發(fā)的比例銷售的比例（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額：u

有關(guān)費(fèi)用是指納稅人：登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。（不含印花稅）u

取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。—《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)開發(fā)的比例（1）銷售新房及建筑物的扣除38重要問題解析問：地價(jià)款如何確定？?

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；?

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；?

以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)重要問題解析問：地價(jià)款如何確定？?以出讓方式取得土地使用權(quán)39重要問題解析納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按

土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ嫠惴謹(jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×（已開發(fā)土地面積÷全部土地面積）×（已售房÷全部可售房）則）重要問題解析納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房40重要問題解析根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。—國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)（國(guó)稅函〔1999〕112號(hào)）重要問題解析根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積41重要問題解析契稅的扣除問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）重要問題解析契稅的扣除問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所42重要問題解析契稅的扣除問題：對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。—財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）重要問題解析契稅的扣除問題：對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在43一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年3月對(duì)一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目開發(fā)和銷售情況如下：(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10％，該公司按規(guī)定交納了契稅(稅率5％)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年344一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。(3)該項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)費(fèi)用600萬元，其中利息支出150萬元。但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分推。(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬元，另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬元，租期為8個(gè)月。一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)45一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額是多少?【8000×5％+8000×(1-10％)】×(20000/25000)=6080(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得46一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：開47一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：土地征用及拆遷48一、土地增值稅政策要點(diǎn)u

拆遷安置費(fèi)的扣除（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。一、土地增值稅政策要點(diǎn)u拆遷安置費(fèi)的扣除（一）房地產(chǎn)企業(yè)用49一、土地增值稅政策要點(diǎn)u

拆遷安置費(fèi)的扣除（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。—國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)u拆遷安置費(fèi)的扣除（二）開發(fā)企業(yè)采取50一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】2017年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料如下(1)2014年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。(2)2014年5月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】2017年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬51一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】(3)2017年1月該項(xiàng)目己銷售了建筑面積的90％，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬元:未售建筑面積用于安置回遷戶，該筆業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未作處理。(4)公司已按3％的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬。(5)該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。(其他資料:契稅稅率為4％，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10％)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】(3)2017年1月該項(xiàng)目己銷52一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】項(xiàng)目金額36000

+4000①12000+480收入土地+4000土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用②（7000-800）（①+②）×10％2000X12%稅金加計(jì)扣除（①+②）×20％一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】項(xiàng)目金額收入+4000土地開發(fā)53一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】①

該公司清算土地增值稅時(shí)收入36000+4000＝40000(萬元)②

該公司允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。(7000-800)+4000＝10200(萬元)③

該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加2000×(7％+3％+2％)＝240(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】①該公司清算土地增值稅時(shí)收入54一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④

該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應(yīng)納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12055一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④

該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應(yīng)納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12056一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④

該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應(yīng)納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】④該公司扣除項(xiàng)目合計(jì)＝12057一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。?營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事前期工程費(fèi)，包括規(guī)勘察、測(cè)繪、“三通一平項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱建筑安裝工程費(fèi)及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額?！獓?guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)公告工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：土地征用及拆遷58一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套1.

注意：跟公司的管理費(fèi)用區(qū)分開不包括利息費(fèi)用扣除比例與銷售收入比例匹配設(shè)施發(fā)生的支出。（公園、幼

開發(fā)間接費(fèi)用，是指包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。一、土地增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包59重要問題解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)重要問題解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程60重要問題解析配套項(xiàng)目的成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：??1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；??2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；??3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)重要問題解析配套項(xiàng)目的成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算61一、土地增值稅政策要點(diǎn)案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年3月對(duì)一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目開發(fā)和銷售情況如下：(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10％，該公司按規(guī)定交納了契稅(稅率5％)一、土地增值稅政策要點(diǎn)案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年3月對(duì)62一、土地增值稅政策要點(diǎn)案例(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。(3)該項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)費(fèi)用600萬元，其中利息支出150萬元。但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分推。(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬元另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬元，租期為8個(gè)月。一、土地增值稅政策要點(diǎn)案例(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本63一、土地增值稅政策要點(diǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)成本的金額是多少?12000×(2000/25000)=9600(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)成本的金64一、土地增值稅政策要點(diǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額A.

財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)進(jìn)行扣除，而是按照稅法的攤標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%一、土地增值稅政策要點(diǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)65一、土地增值稅政策要點(diǎn)利息的規(guī)定：1.

利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額；2.

利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；3.

對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。一、土地增值稅政策要點(diǎn)利息的規(guī)定：1.利息最高不能超過按商66一、土地增值稅政策要點(diǎn)1、全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方（1）銷售新房及建法扣除；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種方法。開發(fā)土地和新建發(fā)費(fèi)用）。B.

財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%一、土地增值稅政策要點(diǎn)1、全部使用自有資金，沒有利息支出的，67重要問題解析關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題（一）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）重要問題解析關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題（二）對(duì)68一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事高檔住宅商品房開發(fā)。2017年3月2日，該公司出售高檔住宅一幢，總面積9100平方米，不含增值稅的銷售價(jià)格為20000元/平方米。取得土地時(shí)支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確分推)。城建稅稅率為5％，印花稅稅率為0.05％、教育費(fèi)附加征收率為3％，地方教育費(fèi)附加征收率2％，省級(jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10％。假設(shè)該項(xiàng)目繳納增值稅910萬元，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是多少?一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事高檔住69一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：(2000+8800)×10％＝1080(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】①取得土地使用權(quán)所支付的金額：70一、土地增值稅政策要點(diǎn)不包含增值稅（1）銷售新房及建筑物與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)育費(fèi)附加。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱“城建稅”)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除?！獓?guó)家稅務(wù)總局2016年70號(hào)公告非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅（老項(xiàng)目）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅一、土地增值稅政策要點(diǎn)不包含增值稅（1）銷售新房及建筑物營(yíng)改71重要問題解析營(yíng)改增前實(shí)際繳營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+=納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加重要問題解析營(yíng)改增前實(shí)際繳營(yíng)改增后允許扣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有+=納72重要問題解析關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。—財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）重要問題解析關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題細(xì)則中規(guī)定73重要問題解析增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))第三條

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。重要問題解析增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契74一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：加計(jì)扣除。加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%一、土地增值稅政策要點(diǎn)（1）銷售新房及建筑物的扣除項(xiàng)目：加計(jì)75一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下:(1)6月通過竟拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，支付土地出讓金900萬元(不含增值稅)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用60萬元，將其中2/3用于開發(fā)建造商品房；(2)發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬元，前期工程費(fèi)100萬元，支付工程價(jià)款750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施費(fèi)150，開發(fā)間接費(fèi)用60萬元;一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅76一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下:(3)發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元管理費(fèi)用80萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬元;(4)該商品房項(xiàng)目竣工后于12月底全部銷售，取得銷售收入4000萬元(不含增值稅)并簽訂了銷售合同;(5)該房地產(chǎn)公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分推利息(當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例10％)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅77一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】(1)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(4000-900×2/3)×11％X(7％+3％+2％)＝44.88(萬元(2)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額＝(900+60)×2/3＝640(萬元)，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)成本＝200+100+750+150+60＝1260(萬元)，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用＝(640+1260)×10％＝190(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】(1)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，78一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】(3)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)640+1260+190+(640+1260)×20％+44.88=2514.88(萬元)(4)該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。增值額＝4000-2514.88＝1485.12(萬元)增值率＝1485.12/2514.88＝59.05％適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％應(yīng)繳納的土地增值稅＝1485.12×40％-2514.88×5％＝468.30(萬元)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】(3)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)，79一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下:(3)發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元管理費(fèi)用80萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬元;(4)該商品房項(xiàng)目竣工后于12月底全部銷售，取得銷售收入4000萬元(不含增值稅)并簽訂了銷售合同;(5)該房地產(chǎn)公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分推利息(當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例10％)一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅80一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：u

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅?！?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：u81重要問題解析陜西？關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）重要問題解析陜西？關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后82一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：①

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)X成新度折扣率②

取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國(guó)家統(tǒng)規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用③

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、購入時(shí)的契稅(需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的情形下適用)，不包括增值稅。一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：①83重要問題解析關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除?！?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）重要問題解析關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)84一、土地增值稅政策要點(diǎn)（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：B：

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（285重要問題解析“每年”的界定問題計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年?！獓?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）重要問題解析“每年”的界定問題計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)86?

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：??(一)提供的購房憑據(jù)為營(yíng)改增前《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年??(二)提供的購房憑據(jù)為營(yíng)改增后稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度??(三)提供的購房發(fā)票為營(yíng)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?cái)稅[2016年]43號(hào)含增值稅金額加上不允許抵扣的增值度止每年加計(jì)5%計(jì)算?！獓?guó)家稅務(wù)總局2016年70號(hào)公告?營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但87一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：C：

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。—財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）一、土地增值稅政策要點(diǎn)（2）銷售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目：C：88一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】位于縣城的某商貿(mào)公司2016年12月銷售一棟舊辦公樓，取得不含増值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年8月，購價(jià)為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為多少萬元?一、土地增值稅政策要點(diǎn)【案例】位于縣城的某商貿(mào)公司2016年89一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】銷售舊的辦公樓需要交增值稅＝(1000-600)×5％＝20(萬元)附加稅費(fèi)＝20×(5％+3％+2％)＝2(萬元)因?yàn)闊o法取得評(píng)估價(jià)格，按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％扣除。600×(1+4×5％)＝720(萬元)對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計(jì)數(shù)為:720+2+18+0.5＝740.5(萬元)。一、土地增值稅政策要點(diǎn)【解析】銷售舊的辦公樓需要交增值稅＝(90納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地—《91條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。—《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人—《92納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主—93（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。—《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地94對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)稅95對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。—《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)—《96關(guān)于納稅期限的問題根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前?！敦?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

）關(guān)于納稅期限的問題根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)97一、取消《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條第一款對(duì)土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，定期進(jìn)行納稅申報(bào)須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意的規(guī)定?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)

）一、取消《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五—98二、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。—《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)

）二、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，是指—99三、納稅人選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報(bào)方式確定后，一年之內(nèi)不得變更?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)

）三、納稅人選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。100l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)清算注意事項(xiàng)土地增值稅政策要點(diǎn)23房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程土地增值稅預(yù)征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點(diǎn)2房地產(chǎn)業(yè)101二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（1）、可行性研究二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（1）、可行性研究102二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（2）、取得土地、辦理《取得土地的方式可以分為以下幾種:1.土地使用權(quán)出讓。2.土地使用權(quán)劃撥。3.其他方式》二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（2）、取得土地、辦理《》103二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（3）、立項(xiàng)與規(guī)劃A、立項(xiàng)審批B、申辦《》二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期B、申辦《》104二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（4）、申請(qǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》（5）、申請(qǐng)《（6）、申辦《》》二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目前期（4）、申請(qǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手105二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程2、項(xiàng)目施工（1）、建設(shè)施工（2）、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（3）、施工管理與監(jiān)理（4）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程2、項(xiàng)目施工（1）、建設(shè)施工（2）、招標(biāo)、106二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程3、項(xiàng)目銷售（1）、預(yù)售和銷售開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《》——（取得預(yù)售收入，不能確認(rèn)收入，但是需要預(yù)繳土地增值稅；待開發(fā)商品竣工驗(yàn)收并辦理交付手續(xù)后，方可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，涉及土地增值稅的清算時(shí)間，詳見土地增值稅清算流程）（2）物業(yè)導(dǎo)入（3）房產(chǎn)證辦理二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程3、項(xiàng)目銷售（1）、預(yù)售和銷售開發(fā)企業(yè)進(jìn)行107l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)清算注意事項(xiàng)土地增值稅政策要點(diǎn)23房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程土地增值稅預(yù)征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點(diǎn)2房地產(chǎn)業(yè)108三、土地增值稅預(yù)征納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）三、土地增值稅預(yù)征納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的109三、土地增值稅預(yù)征根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！敦?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）三、土地增值稅預(yù)征根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算110三、土地增值稅預(yù)征各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！敦?cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）三、土地增值稅預(yù)征各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本111三、土地增值稅預(yù)征預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）三、土地增值稅預(yù)征預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)112三、土地增值稅預(yù)征為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）三、土地增值稅預(yù)征為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各113三、土地增值稅預(yù)征根據(jù)《陜西省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)-陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》，預(yù)征率如下圖：項(xiàng)目類型項(xiàng)目所在地普通住宅非普通住宅別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等（除別墅外）設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)其他市（縣）1%1%2%3%1.5%2.5%三、土地增值稅預(yù)征根據(jù)《陜西省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)114三、土地增值稅預(yù)征為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：??——國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%（9%）的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

—國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)三、土地增值稅預(yù)征為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，115三、土地增值稅預(yù)征【案例】某房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，普通住宅預(yù)征率為1%，預(yù)售普通住宅時(shí)收到預(yù)收款10000萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅款=10000÷（1+11%）×3%=270.27萬元預(yù)繳土地增值稅為=（10000-270.27）*1%=97.30萬元。三、土地增值稅預(yù)征【案例】某房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，普通116l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)清算注意事項(xiàng)土地增值稅政策要點(diǎn)23房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程土地增值稅預(yù)征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點(diǎn)2房地產(chǎn)業(yè)117四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅清算，是指納稅人在在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算納稅申報(bào)表》向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅清算118四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅的清算單位①

以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;②

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算増值額、増值率、繳納土地增值稅四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅的清119四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念納稅人辦理土地增值稅清算的時(shí)間對(duì)于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)日，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);對(duì)于符合條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念納稅人辦理土地120四、土地增值稅清算流程2、土地增值稅應(yīng)清算的條件《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。四、土地增值稅清算流程2、土地增值稅應(yīng)清算的條件《土地增值稅121四、土地增值稅清算流程3、土地增值稅可清算的條件《土地增值稅清算管理規(guī)定》，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的額期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算：1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4）、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。四、土地增值稅清算流程3、土地增值稅可清算的條件《土地增值稅122四、土地增值稅清算流程重點(diǎn)解析（已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的）1、85%的理解：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%.2、自用出租后銷售房產(chǎn)的清算：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房、以自用或者出租年限在一年以上再銷售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算范圍。如何理解“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年”？取得銷