2021年河南鄭州房地產(chǎn)市場年報【地產(chǎn)年報】

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詢2021年鄭州房地產(chǎn)年報在危機(jī)中育先機(jī)于變局中開新局河南同策咨詢中心策

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詢0102宏觀環(huán)境行業(yè)環(huán)境城市概括鄭州市場0304目錄4.14.24.3政策環(huán)境土地層面樓市數(shù)據(jù)CONTENTS4.4

市場監(jiān)控05總結(jié)展望宏觀環(huán)境1

經(jīng)濟(jì)形勢2

金融環(huán)境3

開發(fā)環(huán)境4

房價走勢同

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1宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢【GD

】前三季度GD

增速+9.8%，經(jīng)濟(jì)仍以拉動內(nèi)需為主，長期向好，基本面不變?

2021年前三季度GDP同比增速9.8%，呈穩(wěn)定增長趨勢，雖然今年全球疫情跌宕起伏，但中國經(jīng)濟(jì)整體趨勢依然持續(xù)向好；?

2021年伴隨系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，社會消費(fèi)顯著回暖，線上消費(fèi)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；投資需求拉動經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，凈出口需求延續(xù)增長勢頭，穩(wěn)外貿(mào)成效繼續(xù)顯現(xiàn)；在政府引導(dǎo)下，未來仍以拉動內(nèi)需為主，大力促進(jìn)消費(fèi)為主。2017-2021年GDP季度走勢2017-2021年（投-出-消）增速走勢35000030000025000020000015000010000050000020.0%10.0%0.0%4030605040203010201000-10-20-30-10-20-30-10.0%季度GDP累計同比增幅線性

(累計同比增幅)固定資產(chǎn)投資完成額：累計同比出口金額：累計同比社會消費(fèi)品零售總額：累計同比同

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宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢【CPI&PPI】11月CPI增速2.3%，繼續(xù)上漲擴(kuò)大0.8%,

PPI增速12.9%，漲幅回落0.6%?

11月CPI同比增速2.3%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.8%，漲幅擴(kuò)大較多，除了受到本月新漲價影響外，主要是受到去年同期基數(shù)較低的影響；?

隨著保供穩(wěn)價政策落實(shí)力度不斷加大，煤炭、金屬等能源和原材料價格快速上漲勢頭初步得到遏制，PPI漲幅有所回落，同比增速12.9%，環(huán)比回落0.6%。更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈2017-2021年CPI/PPI走勢6516141210843642210-2-4-60-1CPI同比增速PPI同比增速線性

(PPI同比增速)同

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1宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢【經(jīng)濟(jì)會議】202

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定當(dāng)頭，持續(xù)改善民生，商品房市場更好滿足合理住房需求?

2021年12月8-10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議于北京召開，會議首次提出，我國當(dāng)前面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力；會議強(qiáng)調(diào)，2022年經(jīng)濟(jì)工作確定以“穩(wěn)”字為基調(diào)，貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策堅持租售并舉，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，商品房市場保交房控債息，更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。2019年2020年2021年2022年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力；形式研判

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大；國內(nèi)三重壓力國際疫情沖擊世界經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，疫情沖擊導(dǎo)致各類衍生風(fēng)險不容忽視。世界經(jīng)濟(jì)增速放緩，全球動蕩和風(fēng)險點(diǎn)顯著增多全球世紀(jì)疫情沖擊，外部環(huán)境更趨復(fù)雜不確定穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)社會局勢持續(xù)改善民生,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤,保持社會大局穩(wěn)定,保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。202

目標(biāo)穩(wěn)中求進(jìn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。穩(wěn)中求進(jìn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。穩(wěn)健政策,控制貨幣信貸/社會融資規(guī)模，降低社穩(wěn)定的貨幣政策,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)（小微/科創(chuàng)/綠色發(fā)展企業(yè)）。貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健政策,控制貨幣供應(yīng)量和融資規(guī)模增速。會融資成本。房住不炒，租售并舉，發(fā)展長租房市場，保交房、控債息，滿足市場合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

。房住不炒，穩(wěn)地價/穩(wěn)房價/穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)房住不炒，因地制宜，多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。保交房/滿足合理需求促進(jìn)良性健康發(fā)展房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極應(yīng)對人口老齡化；保證電力供應(yīng)；為資本設(shè)置“紅綠燈”，防止資本野蠻生長。首提內(nèi)容資本“紅綠燈”同

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1宏觀環(huán)境/2.金融環(huán)境【貨幣供應(yīng)】M

增速放緩，貨幣政策前緊后松，年末社融規(guī)模小幅反彈，企業(yè)直接融資明顯轉(zhuǎn)好?

2021年11月廣義貨幣(M2)同比+8.5%

，社融規(guī)模增量同比+10%，居民中長期貸款增加額同比+15%，多增部分主要來自政府債券和直接融資；2021年M2增速放緩，貨幣政策前緊后松，下半年央行兩次降準(zhǔn)，年末融資社融規(guī)模增量增速小幅反彈，企業(yè)直接融資出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好。2019-2021年貨幣供應(yīng)量及增速月度走勢25000003025201510520000001500000100000050000000M2供應(yīng)量(億元)M1供應(yīng)量(億元）M2同比增速（%）M1同比增速（%）2017-2021年社會融資規(guī)模與居民貸款增加額月度走勢49,00039,00029,00019,0009,000-1,000社會融資規(guī)模（億元）居民中長期貸款（億元）同

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1宏觀環(huán)境/2.金融環(huán)境【降準(zhǔn)降息】下半年央行兩降準(zhǔn)

一降息，市場釋放金額2.

萬億，樓市維穩(wěn)緩松信號漸近?

2021年央行分別在7月15日和12月15日兩次降準(zhǔn)，

21年12月一年期LPR下調(diào)5個基點(diǎn)，市場釋放約2.2萬億中長期資金；?

2021年兩次降準(zhǔn)主要支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一年期LPR下調(diào)主要支持中小企業(yè)；但降準(zhǔn)意味著銀行信貸投放能力增強(qiáng)，一定程度上可緩解房企資金壓力，提高房企拿地信心，樓市維穩(wěn)緩松信號漸近。央行首次一年兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率2019-2021年LPR月度走勢4.34.24.144.9降準(zhǔn)次數(shù)：一年2次（分別下調(diào)0.5個百分點(diǎn)）4.854.8降準(zhǔn)目的：支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低融資成本釋放金額：1萬億元/1.2萬億元4.754.7資金用途：中期借貸、長期資金5年期lpr：21個月未變LPR：降息↓（2021年12月20日下調(diào)一年期LPR下降5個基點(diǎn)）4.654.654.63.93.83.73.6開發(fā)利好：央行降準(zhǔn)，銀行降息，雖對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但意味銀行放貸資金得到緩和，同時也要警惕寬信用、低流動性風(fēng)險1年期lpr：20個月未變3.84.554.5房企利好：緩解房企資金緊張情況，降低房企開發(fā)成本，提高房企拿地信心，提振市場信心2021年12月20日下調(diào)5個基點(diǎn)4.45銷售利好：改善房貸額度不足問題，刺激市場購房需求的釋放一年期五年期線性

(五年期)同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【工程環(huán)境】新開工疲軟、新竣工復(fù)蘇，房地產(chǎn)新開工增速預(yù)期承壓?

2021年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積同比-9.1%，新竣工面積同比+16.2%，施工面積同比+6.3%

；?

2021年銀行“兩道紅線”和房企“三道紅線”的出臺使得房企資金面快速收緊。融資壓力下房企開發(fā)新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，而交付大年下竣工面積保持高增長，兩者此消彼長下施工面積增速逐月收窄。2019-2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工、施工、竣工面積增長走勢8060房地產(chǎn)竣工面積：呈增長趨勢，2020年受疫情影響，多項目延遲交付，導(dǎo)致2021年成交交付大年，新竣工面積呈增40200-20-40-60房地產(chǎn)新開工面積：上半年增速放緩，下半年負(fù)增長，房企受融資三道紅線，銀行集中管理制度以及集中土拍等政策限制，資金收緊/拿地?zé)崆榻禍?，房地產(chǎn)新開工面積遞減2020年一季度全國受疫情嚴(yán)重，房地產(chǎn)新開/施/竣工面積斷崖式下降房地產(chǎn)施工面積_累計增長(%)房地產(chǎn)新開工面積_累計增長(%)房地產(chǎn)竣工面積_累計增長(%)同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【投資環(huán)境】開發(fā)投資增速持續(xù)收緩、規(guī)模收縮，房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)?

2021年1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比+6.0%；比2019年1—11月份+13.2%，兩年平均+6.4%；?

2021年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到小高峰后，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收緩；2020年上半年受疫情影響國房景氣指數(shù)<100，2021年恢復(fù)合理范圍，房地產(chǎn)開發(fā)朝穩(wěn)定健康方向發(fā)展。2019-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額及增長走勢160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000403020100141,443137,314132,194投資收縮：呈負(fù)增長的房屋新開工面積側(cè)面反映房企開發(fā)投資規(guī)模收縮，土拍降溫，房企拿地積極性不高。-10-20房地產(chǎn)投資單月值(億元)2019-2021年國房景氣指數(shù)月度走勢房地產(chǎn)投資同比增長(%)102.0101.5101.0100.5100.099.5不景氣平穩(wěn)上升期平穩(wěn)發(fā)展期快速恢復(fù)期穩(wěn)定回落期.599.098.598.097.597.0備注：“國房景氣指數(shù)”以100為臨界值（最合適的景氣水平），指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【融資環(huán)境】融資增速放緩、渠道收窄，房企對銷售回款的依賴度持續(xù)提升?

2021年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長+7.2%；比2019年1—11月份+14.2%，兩年平均+6.9%；近5年房地產(chǎn)投資資金渠道中，個人按揭貸款及預(yù)收款占比呈增（2021年占比54.4%）；?

2021年受銀行開發(fā)貸集中管理/典型房企信用風(fēng)險暴雷等影響，金融機(jī)構(gòu)對房企風(fēng)險偏好明顯下降，房企融資渠道收窄，對銷售回款高度依賴。2019-2021年房地產(chǎn)累計開發(fā)企業(yè)到位資金總額及增速走勢2017-2021年房地產(chǎn)投資資金來源占比300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0030252015105120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%11.9%12.2%15.8%16.0%16.7%37.3%37.4%35.6%35.6%37.7%0-5-1016.8%15.1%14.7%14.3%12.2%2017年2018年2019年2020年2021.1-11國內(nèi)貸款外資自籌資金定金及預(yù)收款個人按揭貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：累計值（億元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：累計同比（%）同

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1宏觀環(huán)境/4.房價走勢【全國房價】全國平均房價從分化升溫到整體降溫，二三線及以下城市房價預(yù)期回歸合理水平?

2021年5-11月，全國70城商品住宅房價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，8-11月二三線城市房價下跌；11月房價下跌城市占比超80%；?

在樓市調(diào)控、金融管控等多手段監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，2021年下半年一線城市房價相對穩(wěn)定，但二三線城市購房需求有限，房價首次出現(xiàn)下跌。隨著樓市調(diào)控的深入，未來二三線城市房價可能逐漸回歸合理水平。2017-2021年全國70城商品住宅房價環(huán)比走勢2.02018年全國普漲、大漲（2/3線城市）2019-2020年全國房價漲幅收窄北京/上海/杭州/長沙/西安等一線城市房價漲幅收窄，二三線城市房價持續(xù)下跌。1.51.00.50.0-0.5一線城市二線城市三線城市2017-2021年全國70城商品住宅房價變動走勢807060504030201002021.5始，全國70城房價一路下跌，11月環(huán)比下跌59城（近5年極值）環(huán)比價格上漲環(huán)比價格持平環(huán)比價格下降同

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1宏觀環(huán)境/宏觀小結(jié)經(jīng)濟(jì)形勢金融環(huán)境開發(fā)環(huán)境①2021年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定當(dāng)頭，GDP穩(wěn)步增長，發(fā)展以拉動內(nèi)需為主，持續(xù)改善民生，長期向好基本面不變①貨幣政策前緊后松，整體融資和信貸環(huán)境持緊，下半年央行降準(zhǔn)降息，金融環(huán)境維穩(wěn)緩松①房屋面積新開工疲軟、新竣工復(fù)蘇；房企融資渠道收窄，投資規(guī)模收縮；②房價從分化升溫到整體降溫，房企拿地?zé)崆椴桓邍鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，融資環(huán)境維穩(wěn)緩松；未來融資和信貸環(huán)境仍將持緊，但房企融資、居民信貸或均將邊際寬松同

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詢行業(yè)環(huán)境1

政策基調(diào)2

政策調(diào)控3

調(diào)控方向同

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詢PART2

行業(yè)環(huán)境/1.政策基調(diào)【十四五規(guī)劃】房地產(chǎn)行業(yè)政策相對收緊，加快建立多層次管理機(jī)制，保障行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?

“十四五”強(qiáng)調(diào)完善住房市場體系和住房保障體系，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。?

“十三五規(guī)劃”未具體提及房地產(chǎn)的定位，“十四五”強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康發(fā)展”和“保障民生”，中央對于房地產(chǎn)不斷提出新的要求和規(guī)劃，預(yù)計未來地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)期。十四五房地產(chǎn)相關(guān)政策表述十三五房地產(chǎn)相關(guān)政策表述加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

;建立住房和土地聯(lián)動機(jī)制,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控,發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用,支持合理自住需求,遏制投資投機(jī)性效需求房地產(chǎn)政策政策收緊，金融調(diào)控加強(qiáng)構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)加快培育和發(fā)展住房租賃市場,有效盤活存量住房資源,有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利租賃市場加快發(fā)展積極發(fā)展租賃住房,擴(kuò)大租賃市場房源,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè);

開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)VS財稅政策加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,健全地方稅體系,逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)推動實(shí)現(xiàn)適度生育水平,增強(qiáng)生育政策包容性完善地方稅體系,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法人口提高生育水平促進(jìn)人口均衡發(fā)展.全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子政策"十四五"期間完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,基本完成大城市老舊廠區(qū)改造,改造一大批老舊街區(qū),因地制宜改造一批城中村實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造,引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城市化城市管理提升城市更新重要性同

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行業(yè)環(huán)境/2.政策調(diào)控【政治局會議】首提滿足合理住房需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)?

2021年12月6日，中共中央政治局召開會議，會議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)；房地產(chǎn)行業(yè)方面，此次政治局會議未提房住不炒定位，而是指出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這是政治局會議首次提及支持合理住房需求。表:歷次中共中央政治局會議與房地產(chǎn)相關(guān)表述圖：房地產(chǎn)發(fā)展主要參與主體日期房地產(chǎn)相關(guān)表述2012-2013

努力解決好住房問題，推進(jìn)城鎮(zhèn)化2015-2016

化解庫存，擴(kuò)大需求，穩(wěn)定市場???限制融資三道紅線預(yù)售資金監(jiān)管等?政府?土地集中供應(yīng)（供給調(diào)控）開發(fā)商?信貸政策（開發(fā)貸）2017

促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建設(shè)長效調(diào)控機(jī)制2019-2020

堅持房住不炒，落實(shí)長效調(diào)控機(jī)制購買房屋銀行?集中度管理貨幣政策?信貸政策（按揭貸）消費(fèi)者行業(yè)政策（需求調(diào)節(jié)）??限購、限貸、限售房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等2021

滿足合理住房需求，行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展同

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詢PART2

行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【三道紅線】三道紅線旨在遏制房企高杠桿擴(kuò)張，規(guī)范房企融資環(huán)境，避免房企泡沫過大?

三道紅線旨在降低房企杠桿，抑制火爆的土地行情和高企不下的房價，避免房企暴雷；融資環(huán)境收緊，短期抑制房企擴(kuò)張，長期則督促企業(yè)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿。?

2021年與2020年中期四類房企數(shù)量對比來看，多數(shù)房企在21年均竭力去除杠杠，黃綠檔房企新增7家。表：房地產(chǎn)企業(yè)融資管理“三道紅線”表：2020年年底與2021年中期上市房企觸線對比2020年年底觸及

2021年中期觸及紅紅線房企個數(shù)

線房企個數(shù)檔次觸及紅線個數(shù)有息負(fù)債年增速上限檔次對比數(shù)量趨勢紅色檔橙色檔黃色檔綠色檔3210不允許新增紅色檔橙色檔黃色檔綠色檔945%10%%6423222527表：恒大2020年與2021年中三道紅線情況

“345新規(guī)”：3道紅線、4類房企、5%的負(fù)債增幅間隔，于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施，并力爭讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)?？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率——凈資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金短債比

三道紅線分布指：1）扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；2）凈資產(chǎn)負(fù)債率超過100%；3）現(xiàn)金短債比小于1倍。標(biāo)準(zhǔn)≤70%≤100%159%≥10.470.362020年底2021年中83%81%99.8%同

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詢備注：三道紅線房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源上市房企年報、半年報，河南同策咨詢中心；PART2

行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【房企融資】房企融資防火墻逐漸建立完成，金融貸款2

年年底有放松趨勢?

2016年至今，房企融資面逐步收緊，銀行貸款、債券融資等外部融資渠道均受限，房地產(chǎn)融資防火墻逐漸建立。?

2021年部分政府會議指出現(xiàn)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房企融資渠道統(tǒng)計2021年關(guān)于房地產(chǎn)融資相關(guān)會議融資類型內(nèi)部融資融資渠道調(diào)控內(nèi)容2021/10/15第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。自籌資金定金、預(yù)收款個人按揭貸款個人消費(fèi)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款公司債------2018年下半年房企強(qiáng)化資金回流，定金和預(yù)收款有小幅增長------2021/10/20金融街論壇目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改。2020年打擊個人貸款、小微經(jīng)營貸款流入樓市房地產(chǎn)作為去杠桿目標(biāo)，大幅收緊，2021年年底有邊際放松趨勢------2021/10/21前三季度北京地區(qū)貨幣信貸工作通報會增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性，確保信貸投放同經(jīng)濟(jì)增速相匹配。準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。2017年收緊海外債審核，2018年收緊海外債用途，2019年有放松跡象海外發(fā)債外部融資股權(quán)融資2017年規(guī)范股權(quán)融資并加強(qiáng)監(jiān)管2018年資管新規(guī)收緊非標(biāo)融資------（委貸）非標(biāo)融資2021/10/26部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。自籌證券化其他同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】政策初

：土地端進(jìn)行管控，防范市場過熱或過冷?

“兩集中”政策主要由政府控制供地節(jié)奏來達(dá)到從土地端調(diào)控市場的目的，根據(jù)市場狀況調(diào)整每次供地的規(guī)模、地塊位置等因素可以實(shí)現(xiàn)“抑制市場過熱”、“防范市場過冷”兩種調(diào)控訴求。抑制市場過熱3、引導(dǎo)各線城市房地產(chǎn)均衡發(fā)展目前土地集中出讓涉及22個熱點(diǎn)城市房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會下沉進(jìn)入非集中供地的城市，引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局1、分流房企資金、降低土拍熱度土地集中出讓時，房企短期能同時調(diào)動的資金量有限，降低單場土拍整體的土地競爭強(qiáng)度，即便個別優(yōu)質(zhì)地塊溢價率過高，也有劣質(zhì)地塊低價撿漏，控制整體溢價率2、調(diào)控土地及住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政府調(diào)控單場土拍供地的結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng)，降低整體土拍溢價率。未來項目集中上市也便于政府做價格對沖防范市場過冷1、部分庫存量大的城市控制供地節(jié)奏、饑餓營銷“兩集中”的大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場均面臨壓力，部分板塊庫存量大。政府集中出讓土地，部分房企出于確保拿地目的，會參拍非熱點(diǎn)的地塊22個城市分別為：北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】土拍規(guī)

：202

年土拍規(guī)則不斷糾偏，競品質(zhì)

禁馬甲

控溢價逐漸成為標(biāo)配?

2021年重點(diǎn)城市開始施行集中供地，在21年8月自然資源部會議之后，為著力控制地價水平，二批次出讓規(guī)則紛紛調(diào)整，控溢價率、新增“三限”套裝、取消競配建等；而三批次與二批次競拍規(guī)則相比，資金門檻和出讓條件一定程度放松。表：二批次集中供地競拍規(guī)則對比表：三批次集中供地競拍規(guī)則變化競配建競自持競品質(zhì)競政府產(chǎn)權(quán)

搖號/抽簽

一次性報價

70/90限制禁馬甲限房價限地價溢價率主要競拍規(guī)則限房價第二批保證金比例城市首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批城市第二批第三批第三批全部全部--第二批第三批50%北京上海廣州深圳天津重慶杭州南京武漢沈陽成都青島寧波蘇州長沙濟(jì)南廈門長春鄭州合肥福州無錫√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√22√√深圳合肥濟(jì)南全部全部--50%√√√√√√√√√√√平均22%平均50%平均22%--√√√√√廣州限地價+競自持+搖號限地價+競自持+搖號√√√√√√√√√√杭州南京蘇州無錫成都上海福州限地價+搖號限地價+搖號--全部全部----全部--√限地價+搖號√√√√√√√√√√√√√√20√√√√√√√限地價+一次報價限地價+搖號限地價+一次性報價限地價+搖號1宗--√√√√√√√√√√√限地價+定品質(zhì)+競銷售型人才公

限地價+定品質(zhì)+競銷售型人才寓比例

公寓比例全部全部全部全部√√√√√√√√√√√限地價+一次性報價限地價+一次性報價20%20%√√√√20%為主,其

20%為主,其余30%

余30%限地價+搖號限地價+搖號√√√√√√9√√√√8√√√√√√?

第三批集中供地：競拍規(guī)則延續(xù)，資金門檻和出讓條件一定程度放松?

競拍規(guī)則：從目前發(fā)布公告的城市來看，二三批次相比變化不大?

限房價：部分城市出現(xiàn)放松，包括廣州、福州、成都等√√?

保證金比例：一半城市有不同程度調(diào)低，其中蘇州、杭州最為明顯匯總

11210611033011514同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】土拍情

：城市間土拍情況各異，國央企房企拿地主力，中小房企拿地規(guī)模上升?

在首批及二批集中供地的城市中，各城市成交率及溢價率均有不同，在22城中8城供地成交效果不如人意，12城較為穩(wěn)定，2城效果較好。?

在二批次供地周期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化，民營企業(yè)的資金壓力與日俱增，大批民營企業(yè)不得不暫緩?fù)顿Y；從企業(yè)性質(zhì)來看，國企整體拿地規(guī)模顯著上升，占比近半；從企業(yè)規(guī)模來看，規(guī)模房企暫緩下，中小規(guī)模房企拿地規(guī)模大幅上升至過半。首批二批集中供地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)未成交率低溢價率高未成交率高溢價率低未成交率與溢價率趨勢較統(tǒng)一3000250020001500100050050%40%30%20%10%0%0供應(yīng)建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）未成交率%溢價率%首批二批集中供地不同規(guī)模企業(yè)拿地金額占比首批集中供地首批二批集中供地不同性質(zhì)企業(yè)拿地金額占比首批集中供地規(guī)

中二批集中供地民企24%國央企拿地主力二批集中供地模

小房

房企

企拿

拿地

地暫

上緩

升國企24%TOP1-20,23%TOP21-50,8%其他,TOP1-20,33%國企28%46%其他,51%民企54%央企22%TOP51-100,13%TOP101-200,7%央企30%TOP51-TOP101-200,5%TOP21-100,12%50,20%備注：數(shù)據(jù)來源各城自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)，未成交率數(shù)據(jù)含流拍-終止-撤牌。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【預(yù)售資金監(jiān)管】預(yù)售資金監(jiān)管密集調(diào)整，松緊互現(xiàn)，但整體呈趨嚴(yán)態(tài)勢?

由于近兩年房企資金問題愈發(fā)突出，而對于地方政府而言，確保項目順利交付仍是核心訴求，而監(jiān)管項目建設(shè)資金是最直接和有效的手段，導(dǎo)致近兩年政策調(diào)控密集。?

當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管措施已覆蓋78個城市，近兩年調(diào)整政策城市中，多數(shù)城市都在收緊，即使放寬但力度仍然有限。12近兩年28城調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管措施變化對比1、預(yù)售監(jiān)管措施覆蓋78個城市覆蓋面廣變化方向城市數(shù)量包含城市據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2021年11月30日，全國有75個城市出臺相應(yīng)預(yù)售監(jiān)管針對性舉措，這些城市覆蓋24個省及北京、天津、重慶3個直轄市。武漢、北京、廣州、文山、重慶、杭州、瀘州、蘭州、濟(jì)南、南寧、佛山、石家莊、貴州、貴陽、錦州、連云港收緊173調(diào)整優(yōu)化包頭、成都、中山、長春珠海、呼和浩特、徐州、黃石、荊州、聊城大連、鄂州僅加強(qiáng)監(jiān)管僅風(fēng)險提示62、近兩年為密集發(fā)布期重視度高2從75個城市出臺針對性政策的時間看，2019年以來呈現(xiàn)直線上揚(yáng)趨勢，隨著企業(yè)違規(guī)失信問題的日益突出，各地政府針對企業(yè)的資金問題愈發(fā)重視。2021年部分城市調(diào)整資金監(jiān)管辦法3城市內(nèi)容趨勢放松收緊成都北京提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，加快發(fā)放速度3、監(jiān)管呈趨嚴(yán)態(tài)勢監(jiān)管度強(qiáng)加強(qiáng)穿透審查和入賬管理，并將預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度提升43%至每平米5000元近兩年37城對預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，已發(fā)布針對性預(yù)售資金監(jiān)管的城市中有28個城市都對該政策進(jìn)行調(diào)整，絕大多數(shù)都在收緊。將傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂石家莊長春收緊放松放松預(yù)售等階段的抵押規(guī)定，允許在抵押期間進(jìn)行預(yù)售同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購房者【房地產(chǎn)稅】房地產(chǎn)稅加快推進(jìn)改革，擴(kuò)大試點(diǎn)和立法雙軌并行?

房地產(chǎn)稅從1986年對出租房開征，到2011年在重慶、上海試點(diǎn)，再到2021年提出積極推進(jìn)房地產(chǎn)立法已有一定的房產(chǎn)稅經(jīng)驗，從21年全國人大常委會決定授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅立法和改革在實(shí)踐層面有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房地產(chǎn)稅立法進(jìn)入準(zhǔn)備階段試點(diǎn)深化擴(kuò)圍房地產(chǎn)稅收體系的初步建立1986-2010試點(diǎn)探索2011-20132013-20202021物業(yè)稅“模擬空轉(zhuǎn)”時期，試點(diǎn)從6個省市逐步擴(kuò)大到10個省市，聚焦稅基研究。

化征收方案，積累了實(shí)際征收經(jīng)驗。滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)時期，兩地采用差異過程漫長且推進(jìn)阻力較大，中央相關(guān)表述多次變更但要推進(jìn)立法改革態(tài)度明確。積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，房地產(chǎn)稅立法和擴(kuò)大試點(diǎn)雙軌并行。?

2011.1：對個人住房開征房產(chǎn)稅,?

2021.3：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2021.4：加快建立現(xiàn)代財稅體制發(fā)布會,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革?

1986：開始對企業(yè)房產(chǎn)和居民出租房征收房產(chǎn)稅；?

2013.11：加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段（上海、重慶）?

1988：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人繳納土地使用稅?

2014.5：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作?

2012.3：加快城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度?

2021.10.15：積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點(diǎn)工作?

2021.10.23：為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革,授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作?

2015.6：將房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃第一類項目?

2013.5：擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍?

2006.3：改革房地產(chǎn)稅收制度,穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?

2016.12：推動房地產(chǎn)稅立法,?

2017.12：分步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施?

2009.5：深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅?

2019.3：穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2020.5：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2010.5：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購房者【保障性租賃】保障性租賃住房落地速度加快，逐漸成為行業(yè)新發(fā)力方向?

2021年7月2日，首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，并明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。?

截止2021年12月，已有7個省和15個城市出臺“關(guān)于保障性租賃住房”

的相關(guān)政策，預(yù)計十四五期間加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國住房制度建設(shè)的重中之重。表：《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》政策內(nèi)容措施中央政策2021年7月2日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》符合條件的新市民、青年人等群體以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金新對象堅持"誰投資、誰所有",利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋、新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)多主體支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房。十四五期間規(guī)劃保障性租賃住房套數(shù)（萬套）中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道,對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助財政資金支持降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)140120比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策7省354萬套15城349萬套100806040200對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款強(qiáng)支持向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款金融支持支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的,可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn),發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券備注：數(shù)據(jù)來源于“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，及其他省市數(shù)據(jù)來源于保障性租賃住房實(shí)施意見。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購房者【貨幣貸款】央行提及支持合理自住購房需求，2

年下半年房貸利率下降、放款周期縮短?

2021年9月央行第三季度例會召開，會議指出，“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，上次提及房地產(chǎn)的央行例會為2003年。?

全國房貸利率及放款周期從21年10月開始回落，預(yù)計22年上半年將回歸正常，2021年12月一年期lpr下調(diào)5個基點(diǎn)，但對房地產(chǎn)影響有限。表：近期央行貨幣政策執(zhí)行報告及相關(guān)會議提及房地產(chǎn)的表述全國平均房貸利率&放款周期保證合理的資金需求得到滿足，逐漸回落貸款兩集中效果顯現(xiàn)貸款利率及放款周期呈上升趨勢日期文件/會議內(nèi)容6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%806040200落實(shí)城市主體責(zé)任,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制;市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則,有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排經(jīng)營活動和融資行為。央行住建部等與重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會2020/8/20落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。2021/1/42021/3/252021/9/3中國人民銀行工作會議首套房利率二套房利率放款周期堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。全國主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會貸款市場報價利率5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%5年期lpr：21個月未變堅持"房住不炒"定位,實(shí)施差別化住房信貸政策,支持合理自住購房需求,堅決遏制投機(jī)炒房行為;制定重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。1年期lpr：20個月未變《中國金融穩(wěn)定報告(2021)》2021年12月20日下調(diào)5個基點(diǎn)一年期lpr五年期lpr上次提及房地產(chǎn)的央行例會為2003年6月24日備注：數(shù)據(jù)來源中國人民銀行，國家統(tǒng)計局。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-城市端【地方政策】各地政策調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，因城施策逐漸成為主流調(diào)控方式?

2021年12月中央經(jīng)濟(jì)會議關(guān)于地產(chǎn)提到，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行的背景下，這意味著政策分區(qū)靈活性程度增加，而且各城市已在根據(jù)自身市場情況出臺政策進(jìn)行調(diào)控，預(yù)計因城施策將成調(diào)控主流方式。?

地方政策調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，截止12月30日，統(tǒng)計已有249次地方政策調(diào)控，包含限購升級、嚴(yán)查資金來源、限跌令、購房補(bǔ)貼等。表：2021年部分城市調(diào)控統(tǒng)計因城施策政策連貫，逐漸提高各地政府自主性政策調(diào)控類型加強(qiáng)市場整治城市數(shù)量城市2017年2018-2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提及因城施策。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及要“因地制宜、多策并舉”。2021年12月重提因城施策、提升地方自主性。上海、北京、深圳、廣州、合肥、無錫、西安、杭州、成都、濟(jì)南、青島、廈門、寧波、南京、南昌、銀川、大連、?？?、湖州、東莞、嘉興、衢州、南通、佛山、惠州、紹興、珠海上海、北京、深圳、廣州、杭州、西安、成都、寧波、天津、廈門、大連、銀川、嘉興、湖州、義烏、東莞、徐州、紹興、惠州表態(tài)“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。27嚴(yán)查經(jīng)營貸等資金，嚴(yán)審購房資格、首付來源191522深圳、上海、廣州、北京、寧波、成都、三亞、無錫、西安、合肥、溫州、東莞、金華、紹興、衢州建立二手房成交參考價機(jī)制廣州、上海、南京、杭州、成都、西安、寧波、合肥、天津、武漢、大連、銀川、杭州、東莞、嘉興、湖州、佛山、紹興、金華、衢州、義烏、珠海限購、限貸、限售升級、人才購房門檻提升2021年月度各省市政策調(diào)控頻次504040增值稅免征年限提升“假離婚”限購升級學(xué)區(qū)房監(jiān)管358上海、廣州、杭州3633上海、深圳、北京、西安、東莞上海、廣州、北京、深圳、廈門、合肥、寧波、蕪湖302519191818201001616長春、菏澤、沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、株洲、張家口、南通、鄂州、徐州、安慶、永州、鎮(zhèn)江、聊城、惠州、孝感、天津、哈爾濱、桂林、襄陽、揚(yáng)州南通、衡陽、金華、蕪湖、桂林、晉江、荊門、長春、哈爾濱、新鄉(xiāng)、開封、吉林、保定、萬州、上海、海南、南寧、武漢、呼和浩特、濟(jì)南63限跌令23202021-01

2021-02

2021-03

2021-04

2021-05

2021-06

2021-07

2021-08

2021-09

2021-10

2021-11

2021-12人才政策&購房補(bǔ)貼備注：數(shù)據(jù)來源河南同策咨詢中心。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-銀行端【房地產(chǎn)貸款集中管理】2

年房貸余額占比回落，個人住房貸款平穩(wěn)，開發(fā)貸有所收緊

下降1%)?

為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。?

2021年房地產(chǎn)貸款余額比重回落，其中個人購房貸款基本平穩(wěn)，開發(fā)貸有所收緊，居民杠桿率也趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)貸款占比上限個人住房貸款占比上限銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分檔類型居民杠桿率（2021年GDP名義增速按10%）2021年趨穩(wěn)80%60%40%20%0%2008-2020年居民加杠桿，杠桿率快速上升43%66%

67%56%62%第一檔：中資大型銀行55%45%49%39%46%36%中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行39%

39%36%62%

62%30%23%28%40%32.5%25%22%

21%

23%17%

17%

17%52%49%33%30%27%

28%第二檔：中資中型銀行19%

18%招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國廣大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行27.5%20%居民杠桿率（居民負(fù)債/GDP）居民負(fù)債/居民存款房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額比重第三檔：中資小型銀行和非縣域農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)城市商業(yè)銀行、民營銀行22.5%40302010029202227

2826252417231817.5%21

21

2220

20

2014

14

142021年貸款余額回落個人貸款平穩(wěn)開發(fā)貸有所收緊19

19

19

1913

13

13

13大中城市和城區(qū)農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)第四檔：縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)19

1918

18171615縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%12.5%12.5%7.5%第五檔：村鎮(zhèn)銀行村鎮(zhèn)銀行金融機(jī)構(gòu)個人購房貸款余額/各項貸款余額/%金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額/各項貸款余額/%備注：央行、中國銀保監(jiān)會在2020.12.31日發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，2021年1月1日實(shí)施。備注：數(shù)據(jù)來源央行、國家統(tǒng)計局、wind。同

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行業(yè)環(huán)境/行業(yè)小結(jié)一、政策指向二、房企端三、購房者四、其他端精準(zhǔn)調(diào)控，分類指導(dǎo)保證行業(yè)健康均衡發(fā)展多維調(diào)控，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險因城施策，貸款兩集中①三道紅線倒逼去負(fù)債②融資防火墻逐漸建立③預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)④土地兩集中調(diào)控①房地產(chǎn)稅加快改革②發(fā)展保障性租賃住房③房貸利率回落①建立多層次管理機(jī)制②滿足合理住房需求③促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)①城市調(diào)控精準(zhǔn)高頻②房貸發(fā)展趨于平穩(wěn)④放款周期縮短2021年政策前穩(wěn)后松，行業(yè)環(huán)境以穩(wěn)為主，行業(yè)長效調(diào)控機(jī)制逐漸完善同

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經(jīng)濟(jì)人口2

發(fā)展方向3

城市基建同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【經(jīng)濟(jì)走勢】前三季度GD總量932億元，增速7

，全國1

位，經(jīng)濟(jì)依舊平穩(wěn)增長?

鄭州2021年前三季度GDP累計值9328億元(全國16位)，同比增速為7%；與中部六省省會相比，增速處于末尾，人均GDP僅高于太原；?

鄭州市2021年先后受洪澇災(zāi)害及疫情疊加沖擊，GDP增速從上半年12.5%跌落到7%，但經(jīng)濟(jì)依舊保持平穩(wěn)增長；而對于武漢則是后疫情時代的補(bǔ)償式增長(12318億元，全國第九)，中部六省一家獨(dú)大(增速18.8%)。2012-2021年1-9月鄭州市GDP累計值及同比實(shí)際增速情況中部六省2021年1-9月GDP情況1400012000100008000600040002000014%12%10%8%GDP累計值（億元）GDP同比實(shí)際增速（%）GDP首位度（%）人均GDP（元）城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原123189587932882074855360118.810.37.035%9998295489740368767877688679366%29%21%26%22%23%4%2%0%2021年1-9月10.410.110.92012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年GDP(億元）

5517增速

12%619712%67779%73118%79949%9130

10143

11590

12003

93288%

8%

7%

4%

7%到202

年鄭州GD

力爭達(dá)到

萬億元同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)】固投增速放緩(-4.5%)，房投持續(xù)回落(-4%)，房固比36%，地產(chǎn)依賴度較高?

災(zāi)情疫情影響，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速不同程度回落，基建投資為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要因素，固定資產(chǎn)投資增速有所放緩，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)回落；?

房地產(chǎn)投資/GDP的比重在2017年達(dá)到高峰后小幅回落，但投資規(guī)模絕對值及所占比重仍舊較大；房固比投資近三年同樣小幅下降，投資結(jié)構(gòu)數(shù)值降到合理數(shù)值區(qū)間，2020年房固比36%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)依賴度偏高。更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈2012-2020年固定/房地產(chǎn)投資累計值及房投固&房GDP占比2019-2021年11月鄭州市三駕馬車/房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況12000100008000600040002000050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%20015010050固定資產(chǎn)投資：累計同比社會消費(fèi)品零售總額：累計同比出口總值：累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資：累計同比固投同比-4.5%社銷同比7.1%出口同比36.8%房投同比-4%0%2020201235612013201420152016201720182019年固定資產(chǎn)投資（億元）4400144533%5260174433%6288200032%6999277940%7573335944%8399325839%9262359339%9596343036%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

1095房投占固投比31%20%0房投占GDP比23%26%27%35%37%32%31%29%衡量指標(biāo)異?；菊?/p>

正常運(yùn)行

基本正常5-10%

10-15%

15-20%異常＞20%衡量指標(biāo)異常

基本正常

正常運(yùn)行

基本正常＜15%

15-22%

22-30%

30-40%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)22-30%異常＜5%＞40%房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資-50反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)10-15%同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【支付力】人均可支配收入3307元，房價收入比12.，剛需基數(shù)大，購買力中等?

長期來看，2021年三季度，鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33078元，疫情后，政府多次發(fā)放消費(fèi)券，同比增速7.3%，增速放緩；對比中部六省，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于末尾，可支配收入在當(dāng)?shù)仄骄徺I僅2.1㎡住宅，剛需基數(shù)龐大，購買力中等；?

鄭州2020年房價收入比12.4,在中部六省省會城市中處于高位，整體房價水平略高于剛需居民購買力，購房具有一定壓力。中部六省2021年1-9月人均可支配情況2012-2021年1-9月鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況①城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）②新房均價（元/㎡）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）同比增速城市①/②40000350003000025000200001500010000500014.0%12.0%10.0%8.0%全國35946元，增速8.7%鄭州33078元，增速7.3%合肥武漢長沙南昌鄭州太原4063217747168191168512747159882.32.44.12.92.112.2%405594848336552330789.3%9.3%9.0%8.6%8.3%7.3%6.8%6.8%6.0%4.0%2.0%0.0%30437117712.6ABC2.0%鄭

州合

肥太

原2020年中部六省房價收入比12.413.512.90DFE武

漢南

昌長

沙11.710.36.2十四五期間，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長7左右備注：新房均價統(tǒng)一來源于中國房價行情網(wǎng)，截止11月均價可支配收入除以房價：可支配收入在當(dāng)?shù)啬軌蚱骄徺I到多少面積的房子房價收入比等于（商品住宅成交均價*城鎮(zhèn)居民人均住房面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，在3-6倍之間為合理區(qū)間同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【人口吸附力】常住人口總量126萬人，凈流入超過武漢，人口紅利，持續(xù)補(bǔ)給需求端，發(fā)展后勁足?

鄭州作為河南省會人口集聚效應(yīng)明顯，有超強(qiáng)的吸納力，尤其是金水區(qū)和二七區(qū)人口規(guī)模較大；其中15-59歲占比68%，是社會生產(chǎn)的主力軍，相對更年輕化；老齡人口占比少，“負(fù)效應(yīng)”相對其他城市較低；隨著城市發(fā)展，多重利好加持下，鄭州有望繼續(xù)釋放一波人口紅利；?

隨著鄭州、成都、西安、武漢等強(qiáng)二線城市大幅度放寬落戶門檻，吸引人才落戶，人口凈流入規(guī)模逐漸增大。10大城市人口凈流入(萬人)：唯一的中部城市95后人才吸引力城市50強(qiáng)：位居TOP102015-2020年鄭州常住人口/戶籍人口情況1400120010008006004002000七普人口深圳上海廣州北京東莞成都蘇州佛山杭州1178.81009總量第十888.92788.2201581120168272017842201886420198822020882784.48593.73530.63478.11379.77378.46戶籍人口(萬人)常住人口(萬人)凈流入（萬人）957146972145988146101415010351531260378鄭州人口年齡結(jié)構(gòu)全國人口年齡結(jié)構(gòu)年齡0-14歲人口數(shù)（萬）比重同六普比較+3.05%年齡人口數(shù)（萬）25338比重同六普比較+1.35%-6.79%+5.44%+4.63%——240858162113126019%68%13%9%0-14歲15-59歲18%63%19%14%100%鄭州對比15-59歲-5.22%8943860歲及以上其中65歲及以上總計+2.17%60歲及以上其中65歲及以上總計26402典型強(qiáng)二線城市：+1.82%19064①武漢326萬人(11位)②西安318萬人(13位)③長沙267萬人(15位)100%+397萬人141178區(qū)域

金水區(qū)

二七區(qū)

中原區(qū)

鄭東新區(qū)

管城區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

高新區(qū)

經(jīng)開區(qū)

新鄭市

滎陽市

中牟縣

港區(qū)

新密市

鞏義七普人登封

上街區(qū)口（萬

162人）10696958256553311773706283797320備注：人口凈流入是指常住人口與戶籍人口的差值，常住人口大于戶籍人口，就說明該城市人口處于凈流入，反之則為凈流出備注：鄭州統(tǒng)計局，統(tǒng)計公報，公開數(shù)據(jù)整理同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【人口政策】針對高端人才政策細(xì)化擴(kuò)容，增大群體范圍，十四五期間預(yù)計人才總量達(dá)到22萬?

從落戶、租房/購房補(bǔ)貼，生活補(bǔ)助，創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等方面，吸引外來人才落戶，剛需購房者買房置業(yè)，化解庫存壓力，推升成交量；目前對高端人才吸收力有限，但隨著城市發(fā)展，規(guī)劃落位等多重利好，仍具有優(yōu)勢，促進(jìn)購房需求的后續(xù)釋放。（十四五規(guī)劃提出到2025年全市人才總量達(dá)到220萬，引進(jìn)國內(nèi)外高端人才團(tuán)隊10個，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才（團(tuán)隊）200個，在產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)上形成人才比較優(yōu)勢，新增高技能人才5萬人以上）類別2017年11月前2017年11月后-2019年2020年-2021年1、對國家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家，享受政府特殊津貼的人員2、獲得市(省)級以上榮譽(yù)稱號、科研成果獎的人員3、獲得博士、碩士、雙學(xué)士學(xué)位的人員4、取得中級專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格滿3年的人員5、在科研、生產(chǎn)、教學(xué)、管理工作中起骨干作用的人員或其配偶系學(xué)士學(xué)位的人員“黃河人才計劃”提高對人才落戶的補(bǔ)貼延用2017年11月前政策條件放寬：1、鄭州市的大學(xué)、大中專院校錄取入戶2、中專以上畢業(yè)生、職業(yè)(技工)院校畢業(yè)生A類：對鄭州企事業(yè)單位新引進(jìn)的海內(nèi)外院士、國際知名科技獎項獲得者等頂尖人才；B類：對掌握關(guān)鍵核心技術(shù)、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家級領(lǐng)軍人才和在國外著名高校擔(dān)任副教授以上職務(wù)的優(yōu)秀青年人才C類：活躍在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一線，具有成長為高端人才潛力的地方級領(lǐng)軍人才人才落戶D類：活躍在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一線，具有成長為高端人才潛力的突出貢獻(xiàn)人才A、B類高層次人才最高300/150萬元首次購房補(bǔ)貼人才首次購房補(bǔ)貼：博士每人10萬元，碩士每人5萬元，本科畢業(yè)生每人2萬元C、D類高層次人才給予最高100/50萬元首次購房補(bǔ)貼博士、碩士和“雙一流”建設(shè)高校本科畢業(yè)生，仍沿用之前政策，分別給予10/5/2萬元首次購房補(bǔ)貼。補(bǔ)貼內(nèi)容制定重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才需求目錄，對我市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的重點(diǎn)企業(yè)中，具有較高技術(shù)水平、從事企業(yè)核心業(yè)務(wù)的急需緊缺人才，2年內(nèi)給予人才5萬—10萬元獎勵。對用人主體以項目形式引進(jìn)高層次外國專家和團(tuán)隊并取得顯著效益的，單個項目給予引進(jìn)單位最高60萬元經(jīng)費(fèi)資助。領(lǐng)航家計劃境外人才引進(jìn)1、支持銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在守住風(fēng)險底線的基礎(chǔ)上,對符合條件的民營小微企業(yè)落實(shí)無還本續(xù)貸政策。對開展無還本續(xù)貸業(yè)務(wù)的銀行業(yè)機(jī)構(gòu),按照年度發(fā)放額的1給予最高不超過100萬元補(bǔ)貼；2、設(shè)立規(guī)模30億元的債權(quán)融資風(fēng)險補(bǔ)償資金池,針對種子期、初創(chuàng)期民營企業(yè)“首貸”“首?！钡冉o予最高1000萬元貸款授信和50萬元貸款貼息。3、對銀行機(jī)構(gòu)向無貸款記錄的民營企業(yè)發(fā)放的首筆貸款按年度發(fā)放額的1‰給予最高100萬元補(bǔ)貼。金融政策4、對我市企業(yè)和科研院所通過金融租賃購置的先進(jìn)研發(fā)生產(chǎn)設(shè)備,按照合同金額的1%給予補(bǔ)貼,此項補(bǔ)貼每年最高限額為300萬元,累計補(bǔ)貼3年。建設(shè)培育一批高水平專業(yè)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，對新認(rèn)定（備案）的市級及以上科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、（專業(yè)化）眾創(chuàng)空間、星創(chuàng)天地等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺給予最高200萬元獎補(bǔ)。提升“鄭創(chuàng)匯”等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽影響力，對獲獎落地企業(yè)給予5萬—100萬元一次性獎勵，發(fā)掘引進(jìn)一批高端人才和優(yōu)質(zhì)項目。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持聚焦五大群體：2021年4月細(xì)化黃河人才計劃政策①海內(nèi)外高端人才②科技領(lǐng)軍人才③產(chǎn)業(yè)骨干人才④青年人才涵蓋內(nèi)容：截至20

年1月

日，全市共

2044

人青年人才申請首次購房補(bǔ)貼，①子女上學(xué)②醫(yī)療保健補(bǔ)貼金額11007萬元。其中201年59人319萬元，201年335人18875萬元，202年805人4279萬元,202年843人4520萬元③住房保障等家庭“瑣事”⑤名醫(yī)名師名家同

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城市概括/2.發(fā)展方向【發(fā)展規(guī)劃】全面加快國家中心城市建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)3

個核心板塊，十四五期間實(shí)現(xiàn)兩化五強(qiáng)?

鄭州目前面臨發(fā)展、建設(shè)、管理、運(yùn)營特大城市的新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)，十四五規(guī)劃從優(yōu)化城市空間布局（推動31個核心板塊高品質(zhì)建設(shè)，以核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式促進(jìn)區(qū)域及板塊發(fā)展）、優(yōu)化城市創(chuàng)新格局、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級等方面全方位推進(jìn)鄭州協(xié)調(diào)發(fā)展，轉(zhuǎn)變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，力求2035年實(shí)現(xiàn)兩化五強(qiáng)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。十四五規(guī)劃發(fā)展方向：十三五時期收官：GD

破萬億、人口過千萬、人均超十萬、鄭州晉級特大城市行列十三五規(guī)劃遺留問題十四五期間將著力推進(jìn)31個核心板塊（其中主城區(qū)涉及21個，郊縣10個）高品質(zhì)建設(shè)，成為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁動力，推動鄭州全方位協(xié)調(diào)發(fā)展①鄭州發(fā)展不平衡不充分②產(chǎn)業(yè)競爭力不強(qiáng)③科技創(chuàng)新基礎(chǔ)薄弱④國際化程度不高⑤基礎(chǔ)承載能力不足⑥文化資源挖掘整合展現(xiàn)不夠⑦就業(yè)、教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老等與群眾期待有差距⑧城市治理現(xiàn)代化需加快西部新城中心城區(qū)東部新城義南部新城十四五規(guī)劃主要目標(biāo)2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)空港-新城副城新密登封【1】空間布局優(yōu)化新布局，明確31個核心板塊建設(shè)基本成型，城市功能不均更完善，1+4都市圈區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。【5】貿(mào)易物流成為服務(wù)和帶動中部地區(qū)對外合作的開放高地鄭州將基本實(shí)現(xiàn)

“兩化五強(qiáng)”奮斗目標(biāo)，建成具有顯著國際影響力的社會主義現(xiàn)代化國家中心城市；綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入國內(nèi)城市第一方陣?！?】產(chǎn)業(yè)規(guī)劃把科技創(chuàng)新作為國家中心城市核心功能來打造，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈，完善產(chǎn)業(yè)鏈【6】文化軟實(shí)力社會文明成都達(dá)到新水平，全面增強(qiáng)兩化：現(xiàn)代化、國家化空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化形成新布局：【3】創(chuàng)新驅(qū)動強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動，加快發(fā)展動能戰(zhàn)略升級五強(qiáng)：創(chuàng)新強(qiáng)、樞紐強(qiáng)、生態(tài)強(qiáng)、法制強(qiáng)、文旅強(qiáng)【7】社會治理增強(qiáng)市域治理能力，提升治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)推動城市向集約型、分布式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展轉(zhuǎn)變,核心板塊建設(shè)基本成型,東強(qiáng)、南動、

西美、【4】交通樞紐全國綜合性交通樞紐地位不斷鞏固提升北靜、中優(yōu)、外聯(lián)的城市功能布局更加完善；構(gòu)建都市區(qū)-片區(qū)-單元-板塊的城市架構(gòu)，以國際化、生態(tài)化、數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)，高水平規(guī)劃建設(shè)核心板塊，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)、開發(fā)建設(shè)亮點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵點(diǎn)、協(xié)同形成城市功能單元發(fā)展極核體系；同時“1+4”都市圈區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展，成為國內(nèi)廣泛認(rèn)可、預(yù)期看好、富有競爭力的特大城市。同

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城市概括/2.發(fā)展方向【都市圈】1+都市區(qū)布局，強(qiáng)化鄭州都市圈輻射帶動能力，打造國際性交通門戶樞紐?

鄭州將全力推進(jìn)都市圈快速通道共聯(lián)工程，圍繞鄭州“1+4”都市區(qū)一體化發(fā)展，構(gòu)建鄭州與周邊新鄉(xiāng)、焦作、許昌、開封的路網(wǎng)共聯(lián)交通網(wǎng)絡(luò)，隨著米字形高速鐵路網(wǎng)大格局形成，國際物流中心功能日臻完善，都市圈的交通優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯?，F(xiàn)行為“1+”都市圈布局發(fā)展目標(biāo)：到2025年——都市圈一體化綜合交通體系初步形成，基本實(shí)現(xiàn)都市圈1小時通勤、中原城市群2小時通達(dá)到2035年——建成國際性交通門戶樞紐、軌道上的都市圈（對外輻射能力）、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展交通先行區(qū)、綠色智能交通示范區(qū)河南十四五城鎮(zhèn)空間布局謀劃區(qū)域范圍：鄭州都市圈是以鄭州市為核心，包括鄭州市域和開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌4市中心城區(qū)及鞏義市、尉氏縣、新鄉(xiāng)縣、原陽縣、武陟縣、長葛市、平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)2021.12.27河南省委宣傳部舉行“奮進(jìn)新征程

中原更出彩”系列發(fā)布會介紹：鄭州都市圈由原來的“1+”拓展為“1+”，新納入洛陽、平頂山、漯河、濟(jì)源四城市；著力構(gòu)建“一核一副一帶多點(diǎn)”的都市圈格局空間范圍：鄭汴同城化、鄭許一體化、鄭焦一體化、鄭新一體化備注：來源官網(wǎng)（2021年4月《鄭州都市圈交通一體化發(fā)展規(guī)劃（2020—2035年）》）同

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城市概括/2.發(fā)展方向【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)，拓展產(chǎn)業(yè)新格局

空間，東區(qū)

高新

港區(qū)

金水等產(chǎn)業(yè)紅利持續(xù)釋放近年鄭州三產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速占比近60%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提升，工業(yè)壓艙石，工業(yè)制造業(yè)占比41%，其次服務(wù)業(yè)占比35%（2018年2%）、建筑業(yè)占比22%（2018年10%）；十四五期間鄭州產(chǎn)業(yè)聚焦先進(jìn)制造業(yè)，電子信息產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，東區(qū)/高新/經(jīng)開/航空港區(qū)將享受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和進(jìn)駐帶來的政策紅利。2015-2021年9月鄭州三產(chǎn)占比情況鄭州十四五規(guī)劃提出對提質(zhì)升級、構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長極：120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%惠濟(jì)區(qū)強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)格局新空間高新區(qū)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為支撐、以總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)主攻方向鄭東新區(qū)金水區(qū)制造業(yè)(高質(zhì)量發(fā)展)48.4%50.8%51.7%54.7%鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)58.9%39.8%59.0%59.4%中原區(qū)電子信息、生物醫(yī)藥等高端產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮“航空+保稅”的優(yōu)勢戰(zhàn)略

電子信息產(chǎn)業(yè)（作為全市

航空支撐

“一號”產(chǎn)業(yè)來打造）

港區(qū)管城區(qū)汽車/智能裝備/新型材料/現(xiàn)代食品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)49.6%201547.3%2016二七區(qū)46.5%2017加快做強(qiáng)高新區(qū)43.9%201839.7%202039.4%突出科技型制造業(yè)大力

新能源、生物醫(yī)藥、物聯(lián)

經(jīng)開

圍繞汽車與裝備制造業(yè)科技發(fā)展

網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新興產(chǎn)業(yè)

研發(fā)、補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈及產(chǎn)品升級20192021.1-9區(qū)航空港區(qū)交通運(yùn)輸、倉儲和郵

房地產(chǎn)業(yè)政業(yè)工業(yè)制造業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐

農(nóng)林牧漁飲業(yè)

業(yè)類比服務(wù)業(yè)金融業(yè)16%建筑業(yè)10%十四五時期鄭州要著力提升城市四個內(nèi)涵之一：國家先進(jìn)制造業(yè)基地，把實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為主攻方向，做優(yōu)做強(qiáng)頭部企業(yè)，實(shí)施創(chuàng)新型領(lǐng)軍企業(yè)培育計劃，鼓勵宇通客車、鄭州煤機(jī)、中鐵裝備、漢威科技、安圖生物等創(chuàng)新型龍頭企業(yè)運(yùn)用資本投入、科技分紅等方式打造“雙創(chuàng)”平臺，帶動提升產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作配套水平，形成龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，眾多中小微科技型企業(yè)蓬勃發(fā)展的格局。2018年2019年51%41%27%35%11%14%8%9%9%2%5%2%17%22%3%2%十四五產(chǎn)業(yè)規(guī)模目標(biāo)：生產(chǎn)制造類小微企業(yè)園6個以上，引導(dǎo)小微企業(yè)入園

萬家以上百億級制造業(yè)達(dá)2家，帶動10家制造業(yè)實(shí)現(xiàn)倍增；專精特新中小企業(yè)達(dá)到120家同

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城市概括/2.發(fā)展方向【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】著力打造153產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局?

十四五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（征求意見稿）提出到2025年，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值的比重達(dá)到45%左右；著力打造153N戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)體系，努力將鄭州建設(shè)成具有國際競爭力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地；構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。鄭州十四五戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)布新布局示意圖：鄭州中原科技帶空間布局示意圖：鄭州都市圈新興產(chǎn)業(yè)帶布局示意圖：在新興產(chǎn)業(yè)空間布局方面，以交通廊道為脈絡(luò)、以土地集約高效利用為導(dǎo)向、以產(chǎn)城融合發(fā)展為著力點(diǎn)，聚焦打造區(qū)域協(xié)作產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，強(qiáng)化核心帶動、點(diǎn)軸聯(lián)動，著力構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。一核：中原科技城（聚合龍湖北部、智慧島、科學(xué)谷三大片區(qū)）兩帶：沿黃科創(chuàng)帶（依托沿黃生態(tài)走廊將自創(chuàng)區(qū)、金水科教園區(qū)、中原科技城等串聯(lián)）、南部新興產(chǎn)業(yè)帶（以商登高速為軸線，串聯(lián)港區(qū)、新鄭新港/新密/登封產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)載體）五區(qū)：鄭東新區(qū)、航空港區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、金水科教園區(qū)多點(diǎn)：以“五區(qū)”以外的鞏義、登封