物業(yè)管理概述知識(shí)課件

物業(yè)的含義物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的分類物業(yè)管理概述

開篇問題1、物業(yè)是什么？2、物業(yè)公司是干什么的？主要內(nèi)容理論篇——以理論為基礎(chǔ)

實(shí)務(wù)篇——以實(shí)務(wù)為核心

人員篇——以人才為關(guān)鍵

法規(guī)篇——以法律為依據(jù)

理論篇——以理論為基礎(chǔ)一、物業(yè)相關(guān)概念二、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容三、物業(yè)服務(wù)的基本環(huán)節(jié)四、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的目標(biāo)（一）什么是“物業(yè)”？(RealEstate/RealProperty)1、“物業(yè)”指的是單元性的房地產(chǎn)，確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。2、物業(yè)有大小之別，它可以是一個(gè)完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個(gè)單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會(huì)展中心、綜合大廈等。個(gè)人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。（二）什么是“物業(yè)管理”？

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

（三）什么是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”？1）指按合法程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件的、經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立核算的企業(yè)法人，能獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。2）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。三級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。一級資質(zhì)1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

二、物業(yè)管理的內(nèi)容業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)街道居委會(huì)派出所供水電氣通訊城管環(huán)衛(wèi)工商日常物業(yè)管理常規(guī)性的公共服務(wù)針對性的專項(xiàng)服務(wù)委托性的特約服務(wù)物業(yè)管理產(chǎn)品線1、常規(guī)性的公共服務(wù)⑴房屋管理服務(wù)⑵房屋裝修管理服務(wù)⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)⑸綠化管理服務(wù)⑹安全管理服務(wù)⑺文化、娛樂服務(wù)⑻其他同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)2、針對性的專項(xiàng)服務(wù)⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)；⑷其他一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。3、委托性的特約服務(wù)⑴代訂代送牛奶、書報(bào)；⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)；⑶代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù)；⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等；⑸代購、代送車、船、機(jī)票與物品；⑹代洗車輛；⑺代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺(tái)，更換花卉盆景等；⑻代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。

4、社會(huì)性管理與服務(wù)

就具體工作而言，物業(yè)管理公司必然要和各級政府、政法、公安、民政、醫(yī)療等部門發(fā)生聯(lián)系，協(xié)助開展工作，傳達(dá)新的政策和法令，接受有關(guān)方面的指導(dǎo)與監(jiān)督。譬如協(xié)助做好治安防范、協(xié)助做好社區(qū)突發(fā)事件的防范與應(yīng)急處理（如協(xié)助控制SARS之類的傳染病等），協(xié)助有關(guān)部門開展預(yù)防接種、全民選舉、人口普查、常住人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育等。三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、物業(yè)管理的早期介人2、前期物業(yè)管理準(zhǔn)備3、驗(yàn)收接管4、入住期管理服務(wù)5、檔案資料的建立6、正常期管理服務(wù)7、后期管理⑵物業(yè)管理早期介入的具體工作在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的不同階段內(nèi)容不同，具體為：立項(xiàng)決策階段主要是在項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少物業(yè)開發(fā)決策的盲目性和主觀隨意性。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理企業(yè)人員在此方面長處主要體現(xiàn)在：對細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)的“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。施工安裝階段該階段的主要工作內(nèi)容是監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。

注：這種早期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而是指物業(yè)管理人員為發(fā)展商提供各方面的咨詢意見和代為監(jiān)督，目的是確保物業(yè)的設(shè)計(jì)方案合理、施工質(zhì)量可靠，以使后期使用管理有良好的基礎(chǔ)。3、驗(yàn)收接管⑴驗(yàn)收內(nèi)容物業(yè)公司要依照國家建設(shè)部制訂的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)接管驗(yàn)收規(guī)定，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全，是否滿足使用功能要求等進(jìn)行再檢驗(yàn)，對公共配套設(shè)備與設(shè)施的配備、安裝、運(yùn)行狀況進(jìn)行驗(yàn)收交接。⑵移交內(nèi)容物業(yè)公司要在查明物業(yè)的全面狀況的基礎(chǔ)上辦理書面移交手續(xù)，明確交接日期，對物業(yè)及配套管理辦公用房、經(jīng)營用房、各種產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料進(jìn)行全面移交，移交的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書等。4、入住期管理服務(wù)⑴做好物業(yè)的清潔“開荒”等準(zhǔn)備工作⑵為業(yè)主辦理入住手續(xù)⑶裝修搬遷管理5、檔案資料的建立⑴物業(yè)資料主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙。⑵業(yè)主和租戶的資料主要包括業(yè)主使用人姓名、入戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。6、正常期管理服務(wù)正常期管理服務(wù)，指依據(jù)管理職責(zé)和管理標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化、全方位的