商業(yè)項目產(chǎn)品設計建議報告104

萬科望泉寺項目

產(chǎn)品設計建議報告十一月22

思源顧問商業(yè)部分十一月22

思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位十一月22

思源顧問商業(yè)部分商圈分析核心商圈范圍：東至：順西路東側西至：本項目西側南至：順平西路北側北至：府前西街北側核心商圈分析：以益麒麟家居建材廣場為代表的低檔家居建材市場已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍其他業(yè)態(tài)的商業(yè)如餐飲、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質較低有一些娛樂場所，但均非知名品牌娛樂商家周邊缺乏基本的商業(yè)配套東側的煤廠以及南側的高架橋將對未來商業(yè)氛圍的形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍十一月22

思源顧問商業(yè)部分商圈分析次級商圈范圍：東至：順西路東側西至：西二環(huán)路西側南至：順平西路南側北至：石門街及府前中街及其北側次級商圈分析：由于受到南側道路和東側煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側和南側次級商圈輻射范圍擴大不大次級商圈的東北側與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標客群將被其分流北側的輻射范圍將有所擴展十一月22

思源顧問商業(yè)部分商圈分析外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至：石門街及府前中街北側外圍2-3公里范圍北至：順平西路南側1至2公里范圍內(nèi)外輻射商圈分析：外輻射商圈內(nèi)目標客群所占比例較少，約5%左右順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內(nèi)的消費群體更強本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質化定位才能對外輻射商圈的目標客群形成較好的吸引力十一月22

思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位十一月22

思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習慣調(diào)查小結：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結十一月22

思源顧問順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——現(xiàn)狀分析從流通市場規(guī)模來看，2003年順義區(qū)社會商品銷售總額完成117億元，同比增長24.5%；社會消費品零售額完成50.4億元，同比增長11%，零售額占遠郊區(qū)縣總額的14.2%，占東四區(qū)縣總額的43.6%；商品交易市場成交額完成39.1億元，同比增長50.7%。順義區(qū)商品流通業(yè)具有相當?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向對比的各項指標具有絕對優(yōu)勢。從居民生活水平來看，2004年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14117.5元，在遠郊區(qū)縣中繼續(xù)保持第一位；居民消費價格指數(shù)為105.0%,比全市平均水平高出4個百分點,在十個遠郊區(qū)縣中位居第二位人均消費支出為人均消費支出9875.54元，比2003年增長7.5%，消費水平在遠郊區(qū)縣中位居前列。從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了潛在的支持。最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中為商業(yè)發(fā)展預留了充分的建設用地；同時，區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。十一月22

思源顧問順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場，業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂、布局不合理，帶來一系列負面效應。超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)?？偭枯^小增量不足2003年順義區(qū)社會消費品零售額為50.4億元，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為2.6%，增長幅度在十個遠郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強。無序發(fā)展同質競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠，導致商業(yè)資源（著名國內(nèi)、國際商業(yè)管理集團或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏，滿足不了消費者多元化需求，導致大量客源流失。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè)大多為國有集體企業(yè)，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。商業(yè)設施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設施缺乏關聯(lián)性，無法形成乘數(shù)效應；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。所有制結構單一商業(yè)配套體系不健全思源顧問問高低收入入兩級分化化2004年，我區(qū)區(qū)高收入入家庭人人均消費費支出為為16906.28元，低收收入家庭庭人均消消費支出出為5098.8元，高收收入家庭庭人均消消費支出出額比低低收入家家庭高11807.48元，是低低收入戶戶的3.3倍。原因分析析：高低低收入家家庭人口口負擔系系數(shù)的差差異、行行業(yè)間收收入差距距的逐步步擴大、、社會會保障制制度的不不完善資料來源源：順義義市統(tǒng)計計順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析——居民消費費力現(xiàn)狀狀分析從消費結結構看，，高收入入家庭消消費已經(jīng)經(jīng)由吃、、穿、日日常用品品消費轉轉向了住住房、汽汽車、旅旅游等發(fā)發(fā)展和享享受型消消費；低低收入家家庭用于于吃、穿穿消費占占生活消消費支出出的50%以上。高低收入入家庭人人均年收收入差距距2003年上升到到18400.79元；2004年上升到到21029.91元。高低低收入戶戶人均收收入之比比由2003年的4.32:1擴大到2004年4.51：1。其特點點是收入入越高，，增長越越快；收收入越低低，增長長越慢從平均消消費傾向向（消費費性支出出與可支支配收入入之比））看，2004年高收入入家庭為為0.626，低收入入家庭為為0.852，即高收收入家庭庭當年收收入中只只有62.6%用于即期期消費，，而低收收入家庭庭85.2%用于消費費。十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析小小結與北京市市幾個遠遠效區(qū)相相比較，，順義的的商品流流通業(yè)無無論是從從規(guī)模還還是從效效益都名名列前茅茅；順義城區(qū)區(qū)居民的的人均可可支配收收入和消消費水平平在這些些遠效區(qū)區(qū)當中也也首屈一一指，居居民收入入總體呈呈兩極分分化的趨趨勢，為為未來商商業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了較強強的消費費力空間間；從商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀來看，，總體發(fā)發(fā)展水平平滯后，，可選擇擇場所和和業(yè)態(tài)較較為單一一，如超超市、餐餐飲、娛娛樂等商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的品牌牌化、連連鎖化發(fā)發(fā)展缺失失，不能能滿足日日益提高高的順義義居民的的消費需需求，甚甚至導致致中高端端客源的的流失；；以補充順順義區(qū)本本區(qū)域居居民的商商業(yè)需求求為主，，外來消消費不足足；總體來講講，目前前順義商商業(yè)發(fā)展展尚處于于起步階階段，尋尋找未來來商業(yè)發(fā)發(fā)展的市市場空白白點和充充分滿足足順義居居民自身身的商業(yè)業(yè)需求，，是商業(yè)業(yè)發(fā)展的的方向和和契機。。十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習慣調(diào)查小結：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結思源顧問資料來源：順順義區(qū)商務局局“兩區(qū)、三帶、、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布布局“兩區(qū)”即為城城市商業(yè)中心心區(qū)（一個核核心區(qū)）和居居住區(qū)配套商商業(yè)服務中心心區(qū)（多個支支撐體）?！叭龓А奔礊闉槭锥紮C場臨臨空產(chǎn)業(yè)帶、、潮白河旅游游產(chǎn)業(yè)帶、東東部淺山區(qū)旅旅游產(chǎn)業(yè)帶。。“兩級商圈”即即規(guī)劃建設城城市及農(nóng)村兩兩級商圈。十一月月22思源顧顧問關于城城市商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)（一一個核核心區(qū)區(qū)）。。1.區(qū)位：：位于順順義城城區(qū)，，西起順順西路路、東至至光明明街、、南起起建新新街、、北至至幸福福街。。2.功能及及業(yè)態(tài)態(tài)：屬于綜綜合型型商業(yè)業(yè)中心心區(qū)，，服務務北京京市東東北部部地區(qū)區(qū)。商商業(yè)高高度聚聚集，，行業(yè)業(yè)齊全全，功功能完完備，，形成成購物物、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂、、金融融、商商務的的有機機積聚聚。日日客流流量10萬人次次以上上，外外來消消費人人口占占50%以上。。以主力力百貨貨店、、專賣賣店、、專業(yè)業(yè)店及及小型型超市市為主主要業(yè)業(yè)態(tài)，，配以以快餐餐店、、電影影院、、書店店、游游泳館館、健健身房房、酒酒吧等等服務務設施施。建建設5-6萬平方方米的的大型型多功功能購購物中中心（（城市市ShoppingMall），以以此作作為全全區(qū)商商業(yè)的的行業(yè)業(yè)旗艦艦。另另外，，在原原金街街附近近建設設兩條條特色色商業(yè)業(yè)街。?；诔浅鞘猩躺虡I(yè)中中心區(qū)區(qū)及其其邊緣緣地帶帶消費費者就就餐方方式的的區(qū)別別，在在城市市商業(yè)業(yè)中心心區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃建設設服務務于購購物者者的小小型快快餐店店；為為緩解解中心心區(qū)的的交通通壓力力，在城市市商業(yè)業(yè)中心心區(qū)邊邊緣地地帶規(guī)規(guī)劃建建設大大中型型餐飲飲設施施。3.交通體體系:為合理理解決決中心心區(qū)交交通問問題，，規(guī)劃劃對現(xiàn)現(xiàn)有企企業(yè)、、行政政事業(yè)業(yè)單位位進行行整合合、遷遷移，，實現(xiàn)現(xiàn)用地地集約約化，，合理理利用用地上上和地地下空空間，，滿足足商業(yè)業(yè)中心心區(qū)停停車設設施要要求；；按照照商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃實施施的階階段，，根據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)中心心區(qū)動動態(tài)、、靜態(tài)態(tài)的交交通要要求，，改造造現(xiàn)有有內(nèi)部部、外外部交交通體體系，，分別別規(guī)劃劃小、、中、、大三三個環(huán)環(huán)路，，形成成相對對完整整、獨獨立的的商業(yè)業(yè)中心心區(qū)。?！皟蓞^(qū)、、三帶帶、兩兩級商商圈”的商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃布局局資料來來源：：順義義區(qū)商商務局局十一月月22思源顧顧問關于居居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務中心心區(qū)（（多個個支撐撐體））。1.布局：：共規(guī)劃劃建設設12個居住住區(qū)配配套商商業(yè)服服務中中心。。2.功能及及業(yè)態(tài)態(tài)：結合城城市及及鎮(zhèn)區(qū)區(qū)建設設合理理規(guī)劃劃居住住區(qū)配配套商商業(yè)服服務中中心，，為居居住區(qū)區(qū)居民民提供供日常?；颈旧罨钣闷菲罚躺虡I(yè)一一定程程度聚聚集，，規(guī)模模適當當。一般距距離城城市商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)1公里以以外的的居住住區(qū)、、服務務人口口4萬人以以上，，應有有一個個相應應規(guī)模模的居居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務中心心。居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務中心心業(yè)態(tài)態(tài)以超超市（（營業(yè)業(yè)面積積800-1000平方米米）、、便利利店（（營業(yè)業(yè)面積積50平方米米以上上）為為主，，輔以以品牌牌、特特色店店以及及餐飲飲、娛娛樂、、文化化及服服務業(yè)業(yè)等。。3.總建筑筑規(guī)模模：結合房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目規(guī)劃劃和舊舊村改改造規(guī)規(guī)劃，，按照照每千千人擁擁有居居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務設施施面積積不低低于700平方米米的標標準規(guī)規(guī)劃建建設居居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務中心心。力爭在在3年內(nèi)，，按照照每服服務人人口8000人建設設一家家超市市；每每服務務半徑徑500米建設設一家家便利利店的的標準準建設設居住住區(qū)配配套商商業(yè)設設施；；同時時，配配置相相應數(shù)數(shù)量的的早餐餐、理理發(fā)、、洗染染、維維修、、縫紉紉等服服務設設施。。在規(guī)規(guī)劃期期末，，力爭爭在順順義區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)所有有鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)按照照上述述標準準建設設相應應數(shù)量量的超超市、、便利利店、、早餐餐網(wǎng)點點等商商業(yè)服服務設設施。。“兩區(qū)、、三帶帶、兩兩級商商圈”的商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃布局局資料來來源：：順義義區(qū)商商務局局十一一月月22思源源顧顧問問附：：城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)和和居居住住區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)服服務務中中心心區(qū)區(qū)構構成成示示意意圖圖資料料來來源源：：順順義義區(qū)區(qū)商商務務局局本案案本案案位位居居規(guī)規(guī)劃劃中中的的離離城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)最最近近的的一一個個居居住住配配套套商商業(yè)業(yè)服服務務中中心心地地帶帶十一一月月22思源源顧顧問問附：：城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)功功能能分分區(qū)區(qū)示示意意圖圖資料料來來源源：：順順義義區(qū)區(qū)商商務務局局本案案十一一月月22思源源顧顧問問附：：特特色色商商業(yè)業(yè)街街構構成成示示意意圖圖結合合發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀和和區(qū)區(qū)位位特特點點規(guī)規(guī)劃劃7條特特色色商商業(yè)業(yè)街街，，即即金金街街商商業(yè)業(yè)街街、、順西西路路餐餐飲飲娛娛樂樂街街、潮潮白白河河濱濱河河步步行行街街、、濱河風風情情酒酒吧吧街街、、順順義義新新城城休休閑閑健健身身街街、、電電子子及及通通訊訊產(chǎn)產(chǎn)品品街街、、汽汽車車及及配配件件街街。。資料料來來源源：：順順義義區(qū)區(qū)商商務務局局本案案十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃分分析小結結從順義區(qū)區(qū)區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃來來看，本本項目的的地理位位置既是是順義城城市中心心區(qū)的邊邊緣地帶帶，又居居于距城城市中心心區(qū)最近近的居住住區(qū)配套套商業(yè)服服務中心心區(qū)核心心地帶，，商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?；；本地區(qū)又又是順義義區(qū)商務務局未來來規(guī)劃的的七條商商業(yè)街之之一——順西路餐餐飲娛樂樂一條街街，可充充分考慮慮借其規(guī)規(guī)劃發(fā)展展之勢；；本區(qū)域已已入住和和在建的的大型住住宅樓盤盤眾多，，如宏城城花園、、西辛小小區(qū)、石石門園等等，以及及本項目目未來入入住人口口，在餐餐飲市場場方面有有相當大大的市場場需求量量順義城區(qū)區(qū)目前缺缺乏有較較大規(guī)模模和較好好品牌形形象的大大型綜超超，按照照順義區(qū)區(qū)商務局局“力爭在3年內(nèi)，按按照每服服務人口口8000人建設一一家超市市”的規(guī)劃要要點，結結合區(qū)域域市場需需求和本本區(qū)域地地理位置置特點，，引進大大型品牌牌超市不不僅有極極好的商商業(yè)市場場發(fā)展前前景，同同時還能能帶動本本項目商商業(yè)與商商業(yè)、商商業(yè)與住住宅之間間的良好好互動，，成為本本項目的的一大賣賣點十一月22思源顧問問區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況分分析順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析順義城區(qū)區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃分分析順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)大型百百貨類商商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)超市類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)住宅底底商調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況調(diào)研研分析順義居民民消費習習慣調(diào)查查小結：區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)狀況況分析總總結十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)分分析順西路站前北街街站前南街街府前西街街府府前中街街怡馨家園園本案C地塊站前街站站前東東街光明南街街新順北大大街新順南大大街西單商場場國泰廣場場隆華購物物中心十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)分分析線狀分布布以點帶面面以新順大大街為商商業(yè)中軸軸，呈南南北方向向線狀分分布，同同時又沿沿東西向向，朝兩兩側擴展展以國泰廣廣場、西西單商場場、隆華華購物中中心三點點為商業(yè)業(yè)核心點點，帶動動周邊商商業(yè)的發(fā)發(fā)展分布特點點十一月月22思源顧顧問順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析業(yè)態(tài)組組合特特點二條商商業(yè)街街一個通通訊市市場金街和和便民民街一一南一一北、、一橫橫一縱縱分布布于核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)，金金街為為餐飲飲娛樂樂一條條街、、便利利街為為服裝裝服飾飾一條條街。。兩條條街檔檔次均均較低低、環(huán)環(huán)境較較差，，但商商業(yè)氛氛圍較較好，，順義義當?shù)氐鼐用衩竦恼J認可度度較高高。國泰、西單單、隆華三三大商場以以三足鼎立立之勢，成成為順義商商業(yè)核心的的焦點，就就經(jīng)營狀況況而言，國國泰最好、、西單次之之，而隆華華受其兩家家截流，且且檔次低于于他們，經(jīng)經(jīng)營狀況不不如他們兩兩家。西單商場以以北臨街底底商區(qū)域是是順義城區(qū)區(qū)手機通訊訊市場的中中心地帶，，以通訊城城為主，兩兩側匯集了了大量通訊訊器材專賣賣店。同時時沿新順路路一帶其他他地區(qū)許多多通訊專賣賣店也呈點點狀分布。。三大百貨店店十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀狀況分析順義城區(qū)商商業(yè)狀況宏宏觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)專專業(yè)市場調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)住住宅底商調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)交交通狀況調(diào)調(diào)研分析順義居民消消費習慣調(diào)調(diào)查小結：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結十一月22思源顧問大型百貨類類商業(yè)——國泰廣場地理位置：：順義區(qū)府府前中街南南側經(jīng)營面積：：20000平方米業(yè)態(tài)分布：：B1：美食廣場場F1：超市、食食品、飾品品、藥店、、音像制品品F2：化妝品、、鞋、包、、珠寶、手手表、運動動服飾、文文化用品F3：女裝、內(nèi)內(nèi)衣F4：男裝F5：手機通訊訊器材、電電器F6：兒童用品品、家居用用品層高：一層層4.5米左右，二二——六層：4米左右主通道寬度度：2米出入口：三三個樓梯：滾梯梯二組四部部、消防樓樓梯二個機動車停車車位：3000平米購物環(huán)境：：一般檔次：中檔檔偏低經(jīng)營狀況：：在三家商商場中位居居榜首總體評價：：在順義城城區(qū)當?shù)鼐泳用裰姓J知知度最高十一月22思源顧問大型百貨類類商業(yè)——西單商場地理位置：：順義區(qū)府府前西街東東北角經(jīng)營面積：：18000平方米業(yè)態(tài)分布：：F1：超市、食食品、飾品品、藥店、、音像制品品F2：化化妝妝品品、、鞋鞋包包、、珠珠寶寶、、手手表表、、眼眼鏡鏡F3：女女裝裝F4：男男裝裝、、羊羊毛毛羊羊絨絨制制品品、、內(nèi)內(nèi)衣衣、、家家居居用用品品F5：運運動動服服飾飾用用品品、、手手機機通通訊訊器器材材、、小小家家電電、、辦辦公公用用品品、、攝攝影影器器材材層高高：：每每層層基基本本在在4.5米左左右右主通通道道寬寬度度：：2.5米出入入口口：：三三個個樓梯梯：：滾滾梯梯一一組組二二部部、、消消防防樓樓梯梯二二個個機動動車車停停車車位位：：50個購物物環(huán)環(huán)境境：：較較好好檔次次：：中中檔檔經(jīng)營營狀狀況況：：較較好好總體體評評價價：：購購物物環(huán)環(huán)境境好好于于國國泰泰廣廣場場，，經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況比比之之稍稍遜遜，，總總體體市市場場認認知知度度也也較較高高，，是是順順義義城城區(qū)區(qū)居居民民首首選選的的百百貨貨類類購購物物場場所所之之一一十一一月月22思源源顧顧問問大型型百百貨貨類類商商業(yè)業(yè)———隆華華購購物物中中心心地理理位位置置：：新新順順南南大大街街經(jīng)營營面面積積:18000平米米業(yè)態(tài)態(tài)分分布布：：B1：美美食食城城F1：食食品品、、中中復復電電訊訊、、藥藥房房F2：運運動動服服飾飾、、化化妝妝品品、、音音像像、、珠珠寶寶F3：男男裝裝、、女女裝裝F4：365折扣廣場——服裝、鞋包F5：365折扣廣場——家居用品層高：4.5米通道寬度：2米自動扶梯、樓樓梯數(shù)量：扶扶梯一組兩部部、樓梯一組組檔次：中檔偏偏低經(jīng)營狀況：一一般評價：本商場場由于在地理理位置上據(jù)其其他兩個商場場有一個距離離，客流明顯顯受到了分流流，因此在三三個商場中經(jīng)經(jīng)營狀況最不不理想，加之之無特色化的的經(jīng)營亮點，，因此從總體體不具備競爭爭優(yōu)勢。十一月22思源顧問大型百貨類商商業(yè)——博聯(lián)時代商業(yè)業(yè)廣場（尚未未開業(yè)）地理位置：順順義站街西北北角（隆華對對面）經(jīng)營面積：18500平方米主力店招商情情況：大中電器4000平米，位于物物業(yè)西側，一一至四層華普超市8000平米，位于物物業(yè)東側，一一至四層物業(yè)南側商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合及及租金情況：：F1：臨街店鋪單單店面面積28.8平米租租金10-12元/天·平米F2：箱包、鞋標標準攤攤位20平米租租金4-5元/天·平米F3：內(nèi)衣、童裝裝標標準攤位20平米租租金3-4元/天·平米F4：女裝標標準攤攤位20平米租租金2-3元/天·平米F5：女裝折扣檔次：低檔(服裝批發(fā)市場場)租售狀況：商商場內(nèi)店鋪出出租率達95%以上，臨街店店鋪只達到60%左右總體評價：該該物業(yè)為開發(fā)發(fā)商自行執(zhí)有有，只租不售售，從目前招招商情況來看看，兩大主力力店的進駐是是其較為明顯顯的優(yōu)勢，因因此商場內(nèi)部部較為理想，，而臨街商業(yè)業(yè)的租金價格格相對較高（（高于該區(qū)域域臨街租金水水平），影響響了入駐率十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——金街地理位置置：新新順大街街東側商商業(yè)街業(yè)態(tài)組合合：中中低檔餐餐飲、娛娛樂、購購物租金水平平：1-5元/天·㎡（建筑面面積）經(jīng)營環(huán)境境：臟、、亂檔次定位位：低檔檔經(jīng)營狀況況：較好好商業(yè)評價價：金街是順順義居民民普遍認認可的餐餐飲娛樂樂一條街街，人氣氣較旺，，出租率率達到時時95%以上從整體來來看，該該物業(yè)無無論是從從檔次、、還是環(huán)環(huán)境上都都較差，，特別是是娛樂業(yè)業(yè)，說明明目前順順義居民民對娛樂樂業(yè)的認認知還處處于一個個較低級級階段，，同時順順義地區(qū)區(qū)明顯缺缺乏有較較好品質質的娛樂樂業(yè)態(tài)。。十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——金街業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲32娛樂15精品店6超市商店5其他5美容美發(fā)4通訊3餐飲、娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)占商業(yè)業(yè)街總業(yè)業(yè)態(tài)的接接近70%。十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——金街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次大河園酒家餐飲低粗糧骨頭湯餐飲中低萬家燈火餃子餐飲低骨頭館餐飲中低蘭州拉面餐飲低福旺家常菜餐飲中飛翔燒烤餐飲低大紅人酒家餐飲中阿力新疆飯店餐飲低啃一鍋羊羯子火鍋餐飲中新佳樂啤酒屋餐飲低北京皇蓉老媽火鍋店餐飲中成都小吃餐飲低鑫蜀都成都小吃家常菜餐飲中佑天佑小吃餐飲低蘇菲足療娛樂低久久丫餐飲低臺球室娛樂低蘭州馬慧忠拉面餐飲低宏旺臺球娛樂低四川眉州小吃餐飲低精藝臺球娛樂低杭州小籠包餐飲低杰杰臺球娛樂低重慶火鍋餐飲低金海岸臺球娛樂低吧吧燒烤餐飲低錄像廳娛樂低金街文博食雜店餐飲低KTV娛樂低文靜餃子館餐飲低海天網(wǎng)吧娛樂低漢水人家餐飲低金街洗浴娛樂低東北燒烤餐飲低金街歌舞廳娛樂低杭州小籠包餐飲低金街音樂練歌房娛樂低臺灣珍珠奶茶餐飲低北京佳典美休閑俱樂部娛樂低老家肉餅餐飲中低華遠俱樂部娛樂中金蘋果酒家餐飲中低湘鄉(xiāng)甲魚屯餐飲中高表格：金金街餐飲飲娛樂業(yè)業(yè)態(tài)店鋪鋪統(tǒng)計十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——金街檔次餐飲娛樂精品店超市商店通訊美容美發(fā)其他中高1

中51

中低4

低201465345注:兩家餐飲飲停業(yè)轉轉租中.十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——便民街地理位置置:中山南街街經(jīng)營面積積:9000平米業(yè)態(tài)分布布：服服裝服飾飾、手機機零配件件、美發(fā)發(fā)、雜貨貨、餐飲飲通道寬度度：10米標準攤位位：20平米（12平米店內(nèi)內(nèi)面積+8平米店內(nèi)內(nèi)面積））租金水平平：3-5元/天·㎡（營業(yè)面面積）檔次定位位：低檔檔經(jīng)營狀況況：一般般商業(yè)評價價：是以以服裝服服飾為主主的大篷篷式低檔檔市場型型商業(yè)街街，環(huán)境境凌亂，，衛(wèi)生生條件差差。主要要面向在在順義義城區(qū)務務工的農(nóng)農(nóng)民工和和收入低低下的居居民。人人流量一一般，十一月22思源顧問問區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況分分析順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析順義城區(qū)區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃分分析順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)大型百百貨類商商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)超市類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)住宅底底商調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況調(diào)研研分析順義居民民消費習習慣調(diào)查查小結：區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)狀況況分析總總結十一月22思源顧問順義城區(qū)超超市類商業(yè)業(yè)物業(yè)分析析分布地區(qū)：：目前順義義超市主要要分布在新新順大街和和站前北街街。商業(yè)形式：：新順大街的的超市主要要分布在國國泰大廈、、順義西單單商場等商商場的內(nèi)部部，位置均均在一層，，一般和食食品柜臺同同樓層。站前北街的的物美商城城屬綜合超超市業(yè)態(tài)，，服務社區(qū)區(qū)家庭消費費為主。平均面積：：2000-4000平米主要輻射客客群：主要要滿足順義義城區(qū)北部部的居民消消費，相對對于南城的的居民在距距離和交通通上則不夠夠方便。未來供應：：博聯(lián)商業(yè)業(yè)廣場內(nèi)將將進駐華普普超市（8月開業(yè)），，體量為8000平米，單層層面積2000平米，共一一至四層。?？傮w分析：：順義城區(qū)區(qū)超市類物物業(yè)無論是是從規(guī)模、、檔次還是是品牌來說說都較為缺缺乏，而周周邊住宅區(qū)區(qū)內(nèi)更是以以一些不知知名的小便便利店或小小日用品商商店為主，，市場需求求度較大，，有較好的的市場需求求空間。十一月22思源顧問問區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況分分析順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析順義城區(qū)區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃分分析順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)大型百百貨類商商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)超市類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)調(diào)調(diào)研分析析順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)住宅底底商調(diào)研研分析順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況調(diào)研研分析順義居民民消費習習慣調(diào)查查小結：區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)狀況況分析總總結十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)狀狀況分析析名稱位置菜系客單價檔次評價大鴨梨順義區(qū)一中對面烤鴨

20-40中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認可，有較為充足的停車位小肥羊西門外臥龍環(huán)島鐵橋西火鍋30-50中因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權金城順義區(qū)府前西街路南韓國燒烤30-50中較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務水一般。

天賜莊園順義區(qū)中山南路8號北京/家常30-40中主營“家常菜和烤鴨”。天天爆滿，量大便宜，味道較好清真爆肚宛

北京近郊順義火車站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認可金百萬烤鴨店

順義區(qū)府西前街10號

烤鴨/家常菜30-40中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜。

順義城區(qū)區(qū)部分為為當?shù)鼐泳用褫^為為認可的的餐飲店店基本情情況調(diào)查查十一月22思源顧問順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)狀況況分析十一月22思源顧問順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)狀況況分析區(qū)域內(nèi)餐飲市市場較為火爆爆主要集中在中中山街和金街街，其他各處處也均有分布布以大眾化的中中檔消費為主主，物美價廉廉的大眾化餐餐飲經(jīng)營狀況況普遍較好，，對服務質量量、就餐環(huán)境境有一定的要要求，但要求求并不高以京味家常菜菜、川菜等菜菜系為主，品品類較為單一一對特色化的需需求正在日異異增強，有較較好的市場需需求潛力休閑餐飲和西西式正餐快餐餐目前在本地地區(qū)域餐飲消消費的市場不不大以朋友聚會和和家庭聚餐為為主要的就餐餐目的停車位一般較較為充足十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習慣調(diào)查小結：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結十一月月22思源顧顧問地理位位置：：順義義新順順南大大街東東北角角（國國泰南南側））經(jīng)營面面積：：10000平方米米業(yè)態(tài)分分布：：F1：金飛飛鴻電電訊、、小家家電、、自行行車F2：洗衣衣機、、電冰冰箱F3：電視視機、、電腦腦、音音響、、DVDF4——F6：家具具賣場場層高：：一至至三層層每層層基本本在4.5米左右右，四四至六六層存存在錯錯層，，層高高僅3.5米，局局部不不足3米主通道道寬度度：2.米出入口口：一一個樓梯：：滾梯梯一組組二部部、消消防樓樓梯一一個經(jīng)營狀狀況：：一至至三層層電器器經(jīng)營營狀況況較好好，四四至六六層家家具經(jīng)經(jīng)營狀狀況不不佳總體評評價：：一至至三層層無論論是從從環(huán)境境還是是經(jīng)營營狀況況都明明顯好好于四四層以以上，，四至至六層層家居居賣場場極為為冷清清，且且層高高達不不到應應有的的標準準，環(huán)環(huán)境很很不舒舒適。。順義城城區(qū)專專業(yè)市市場分分析——西單家家電商商城十一一月月22思源源顧顧問問順義義城城區(qū)區(qū)專專業(yè)業(yè)市市場場分分析析———蘇寧寧電電器器地理理位位置置：：順順義義新新順順南南大大街街（（怡怡馨馨家家園園臨臨街街））經(jīng)營營面面積積：：6000平米米業(yè)態(tài)態(tài)分分布布：：F1：數(shù)碼碼產(chǎn)產(chǎn)品品、、灶灶具具、、熱熱水水器器F2：手手機機專專賣賣、、DVD、EVDF3：空空調(diào)調(diào)、、電電腦腦、、冰冰箱箱、、冷冷柜柜F4：電電視視、、洗洗衣衣機機、、家家庭庭影影院院F5：售售后后服服務務網(wǎng)網(wǎng)點點、、儲儲存存庫庫房房層高高：：一一層層4.5米，，其其他他各各層層4米左左右右出入入口口：：2個樓梯梯：：滾滾梯梯一一組組兩兩部部（（四四層層為為一一部部上上行行滾滾梯梯）），，消消防防梯梯一一個個，，貨貨梯梯一一個個經(jīng)營營狀狀況況：：較較好好總體體評評價價：：主主要要客客群群為為順順義義城城區(qū)區(qū)居居民民十一一月月22思源源顧顧問問地理理位位置置：：新新順順北北大大街街西西側側，，西西單單商商場場以以北北經(jīng)營營面面積積：：1500平米米建筑筑形形式式：：一一層層臨臨街街底底商商租金金水水平平：：3—10元/天·㎡（使使用用面面積積））購物物環(huán)環(huán)境境：：較較差差經(jīng)營營狀狀況況：：良良出租租率率：：95%左右右總體體評評價價：：順義義區(qū)區(qū)通通訊訊市市場場以以通通訊訊城城為為核核心心，，沿沿新新順順北北大大街街成成線線性性分分布布，，數(shù)數(shù)碼碼城城所所在在臨臨街街底底商商共共16家，，其其中中經(jīng)經(jīng)營營手手機機通通訊訊類類店店鋪鋪共共9家，，占占到到了了56%。就就面面積積而而言言則則接接近近65%。順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場分析析——通訊城十一月22思源顧問順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場分析——益麒麟建材市市場地理位置：順順西路東側，，本案對面經(jīng)營面積：14513.9平方米建筑形式：工工棚式建筑，，一層為主、、臨街局部三三層租金水平：1·8元/天·㎡（使用面積））標準攤位：40-60平米購物環(huán)境：一一般經(jīng)營狀況：很很好出租率：100%總體評價：沿沿順西路南北北至順平路沿沿線，是順義義地區(qū)家居建建材市場的集集工散地，已已經(jīng)形成了一一定的規(guī)模和和市場影響力力。本建材市市場是順義供供銷社國有資資產(chǎn)，在順義義地區(qū)居民中中認知度較高高。出租率達達到了100%，普通攤位的的轉讓位甚至至達到了6—10萬。建材類產(chǎn)產(chǎn)品種類較全全，以中低檔檔產(chǎn)品為主，，有部分品牌牌產(chǎn)品。十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習慣調(diào)查小結：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結十一月22思源顧問住宅底商狀況況分析——怡馨家園業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量藥店1音像超市1廣告設計1電動用車1室內(nèi)設計1醫(yī)療2洗衣店2服飾2攝影2西餅屋2飾品店3居家用品3茶館6便利店8美容美發(fā)9餐飲17合計61怡家園社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)分布布情況統(tǒng)計圖圖表注：不包含空空置部分十一月22思源顧問怡馨家園底商商租售價格底商銷售價格格：東側底商均價價為6800元/平米；西側底商均價價為5800元/平米；內(nèi)街底商均價價為8000元/平米；南側外街獨立立底商均價為為5500元/平米。底商租賃價格格：東側底商租金金為1.4元/平米.天；西側底商租金金為1.02元/平米.天；內(nèi)街底商租金金為0.8元/平米.天;結論：怡馨家家園底商平均均租金為1元/平米.天。十一月22思源顧問怡馨家園底商商空置狀況東側門面約為為18個，空置門面面約7個，空置率約約為38%；西側門面約為為19個，空置門面面約9個，空置率約約為47%；內(nèi)街門面約99個，空置門面面約26個，空置率約約為26%；南側外街獨立立底商門面約約68個，空置門面面約30個，空置率約約為44%；結論：怡馨家家園底商空置置率約為40%。十一一月月22思源源顧顧問問住宅宅底底商商狀狀況況分分析析———怡馨馨家家園園商業(yè)業(yè)體體量量：：約約9000平米米建筑筑形形式式：：住住宅宅底底商商+復式式內(nèi)內(nèi)外外街街檔次次：：中中低低檔檔業(yè)態(tài)態(tài)組組合合：：外外街街部部分分以以餐餐飲飲為為主主，，底底商商和和內(nèi)內(nèi)街街多多為為美美容容美美發(fā)發(fā)、、便便利利店店、、飾飾品品等等。。經(jīng)營營狀狀況況：：該該項項目目底底商商除除蘇蘇寧寧電電器器的的新新順順南南大大街街經(jīng)經(jīng)營營一一般般，，其其余余區(qū)區(qū)域域的的經(jīng)經(jīng)營營均均比比較較差差,空置置率率較較高高，，多多家家商商戶戶均均有有不不同同程程度度的的退退租租打打算算。。商業(yè)業(yè)評評價價：：主力力店店蘇蘇寧寧電電器器位位于于新新順順南南大大街街一一側側，，其其所所帶帶來來的的人人流流只只對對同同側側臨臨街街商商業(yè)業(yè)有有支支持持作作用用，，而而對對于于順順平平路路和和站站前前南南街街沒沒有有支支持持。。外街街一一至至三三層層縱縱向向分分割割方方式式不不合合理理，，使使用用效效率率較較低低，，不不符符合合大大部部分分商商家家需需求求，，并并造造成成單單店店總總面面積積過過大大，，總總價價較較高高，，增增大大了了投投資資和和經(jīng)經(jīng)營營的的風風險險商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃體體量量過過大大，，設設計計不不合合理理，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種種類類單單一一,同質質化化現(xiàn)現(xiàn)象象嚴嚴重重,缺乏乏核核心心亮亮點點,是造造成成空空置置率率較較高高的的又又一一個個主主要要原原因因另外外南南側側臨臨街街商商業(yè)業(yè)面面對對高高架架橋橋，，形形不不成成順順平平路路南南北北商商業(yè)業(yè)人人流流的的互互動動，，阻阻隔隔了了商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛的的貫貫通通，，且且南南側側和和西西側側人人流流稀稀少少，，很很難難形形成成良良好好的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍十一月22思源顧問住宅底商狀況況分析——宏城花園宏城花園南北北兩側底商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計計圖十一月22思源顧問住宅底商狀況況分析——宏城花園北側底商面積均在在104㎡左右，面寬6.5m，租金：簡裝修修約0.58元/天/㎡，未裝修約0.38元/天/㎡售價：3100元/㎡。出租率：80%南側底商的面積均均在120㎡—130㎡之間，面寬5.5m租金約2元/天/㎡。出租率：100%分析宏城花園臨街街底商全部均為一層層臨街底商。。受地理位置和和商業(yè)氛圍影影響，其南側側（靠近本案案一側）商業(yè)業(yè)氛圍、出租租率、經(jīng)營狀狀況明顯好于于北側。各商商家經(jīng)營狀況況普遍較差，，有的只勉強強保本?？傮w體來看，由于于住宅底商的的限制，業(yè)態(tài)態(tài)以美容美發(fā)發(fā)、便利店（（小商店）以以及其他初級級配套為主，，較為單一，，經(jīng)營品質一一般。十一月月22思源顧顧問住宅底底商狀狀況分分析小小結和和啟示示主力店店的選選擇和和位置置的確確定：：要以以能夠夠聚集集大量量人氣氣的主主力店店為首首要選選擇，，且位位置選選擇應應能夠夠更大大程度度地帶帶動起起周邊邊商鋪鋪的經(jīng)經(jīng)營臨街店店鋪和和底商商，餐餐飲店店可以以二層層為主主，其其他可可以一一層為為主，，局部部二層層，同同時鑒鑒于眾眾多業(yè)業(yè)態(tài)對對于三三層臨臨街店店鋪的的需求求較差差，造造成使使用率率低、、空置置率高高的眾眾多規(guī)規(guī)劃負負面事事實，，應避避免設設計三三層縱縱向分分割的的臨街街店鋪鋪底商的的定位位要有有特色色，分分區(qū)明明確，，應充充分考考慮到到與主主力店店、與與周邊邊環(huán)境境和差差異化化和互互補互互動作作用，，避免免業(yè)態(tài)態(tài)的單單一和和重復復設置置十一月月22思源顧顧問順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研研分析析小結結百貨類類：以西單單、國國泰以以核心心，具具有較較好的的市場場認知知度，，基本本能滿滿足順順義城城區(qū)普普通居居民的的購物物需求求；就本項項目地地理位位置和和周邊邊環(huán)境境而言言，不不適于于發(fā)展展百貨貨類大大中型型購物物場所所超市類類中型超超市主主要為為西單單和國國泰首首層兩兩個超超市，，有較較大的的市場場占有有率；；便利店店發(fā)展展無論論是從從品牌牌化還還是從從連鎖鎖化、、規(guī)模?；韵嘞鄬?；；位于博博聯(lián)的的華普普超市市即將將開業(yè)業(yè)，面面積約約8000平米，，為本本區(qū)域域目前前的大大型超超市，，但品品牌競競爭力力和規(guī)規(guī)模較較為一一般；；目前順順義城城區(qū)缺缺乏如如家樂樂福、、易初初蓮化化等國國際化化品牌牌化的的大型型品牌牌超市市，以以本項項目的的地理理位置置和區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境而而言，，較為為適宜宜引進進大型型品牌牌超市市十一月22思源顧問餐飲類：餐飲業(yè)以金金街和中山山街兩個地地區(qū)較為集集中，其他他區(qū)域也均均有分布中式中檔餐餐飲在本地地區(qū)的市場場接受度較較高，消費費頻次和能能力也較好好，有較好好的市場氛氛圍西式快餐和和休閑餐飲飲在本地區(qū)區(qū)尚處于起起步階段，，普通居民民的消費觀觀念尚不認認同，需要要進一步的的引導本項目未來來餐飲業(yè)態(tài)態(tài)應以中式式中檔和中中高檔特色色餐飲為重重點，占餐餐飲較大比比例，考慮慮到未來發(fā)發(fā)展因素，，可適當引引進少量新新型餐飲業(yè)業(yè)態(tài)娛樂類：順義區(qū)域城城區(qū)內(nèi)的娛娛樂業(yè)態(tài)種種類單一，，檔次較低低，如金街街充斥著眾眾多的低檔檔網(wǎng)吧、臺臺球、錄像像、足浴等等娛樂場所所較為高檔的的娛樂場所所則分布在在順義旅游游區(qū)別墅區(qū)區(qū)域，如高高爾夫、垂垂釣、賽馬馬等，但該該目標客群群與城區(qū)內(nèi)內(nèi)娛樂類消消費客群有有很大差別別本項目北側側分布著為為數(shù)不多的的幾家如KTV、洗浴等娛娛樂場所，，經(jīng)營狀況況尚可，結結合未來本本區(qū)域的規(guī)規(guī)劃，娛樂樂業(yè)態(tài)在本本項目周邊邊應有一定定的發(fā)展空空間專業(yè)市場類類：以中低檔和和低檔的建建材、家具具、家居、、通訊、電電器等為主主除蘇寧電器器外，其他他專業(yè)市場場的購物環(huán)環(huán)境普遍較較為一般本項目核心心區(qū)域內(nèi)分分布著以益益麒麟家居居建材城為為核心的中中低建材家家居專業(yè)市市場，鑒于于此類專業(yè)業(yè)市場對本本項目住宅宅品質所產(chǎn)產(chǎn)生的負面面影響，本本項目的商商業(yè)業(yè)態(tài)設設置不必考考慮同種業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃劃，但可考考慮利用其其所帶來的的較為成熟熟的商業(yè)氛氛圍和人流流順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研分析析小結十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀狀況分析順義城區(qū)商商業(yè)狀況宏宏觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)專專業(yè)市場調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)住住宅底商調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)交交通狀況調(diào)調(diào)研分析順義居民消消費習慣調(diào)調(diào)查小結：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結十一月22思源顧問問線路號起點站終點站配車首車末車線路號起點站終點站配車首車末車環(huán)一路石園南路濱河小區(qū)8部6:2019:00九路支太平村趙各莊4部6:1518:35環(huán)二路老干部活動中心鯤鵬集團10部6:2019:00十路相各莊麻林山6部6:1018:20一路汽車站二張營4部6:2018:20十一路大胡營趙莊6部6:0018:20二路馮家營沿河10部6:0018:30十二路汽車站燕王莊6部6:0018:25三路汽車站于莊8部6:0018:45十三路太平莊破羅口5部6:0018:25四路南莊頭北孫各莊12部6:1018:25十四路太平村東府6部6:0018:30五路西門山里辛莊6部6:0018:20十五路汽車站寺上6部6:0018:15六路順義火車站大林6部6:0018:30十六路汽車總站京順車管所6部6:0018:20六路支社教中心大北塢4部6:0818:20十六路支董各莊臨河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西門櫻花園4部6:0018:30七路太平村大壩洼6部6:0018:10十八路吉祥莊李遂12部6:0018:30八路西門馬莊6部6:1018:10十九路社教中心大孫各莊5部6:0018:30九路太平村田各莊6部6:0018:20

順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況統(tǒng)計計分析十一月22思源顧問問順義城區(qū)區(qū)內(nèi)部共共有25條公交線線路，城城區(qū)中心心區(qū)內(nèi)交交通相對對較為便便利，但但就本項項目而言言，尚無無一條公公交線路路通至本本項目商商業(yè)規(guī)劃劃區(qū)域從北京市市——順義的公公交線路路（包括括途經(jīng)線線路）有有二十余余條就順義城城區(qū)內(nèi)部部交通來來看，雖雖然線路路較多，，但每條條線路車車輛較少少，造成成車次較較少，基基本上平平均每隔隔15-30分鐘來一一輛車，，再加上上順義城城區(qū)相對對較小，，因此順順義城區(qū)區(qū)市民選選擇公交交車作為為出行方方式的不不占多數(shù)數(shù)，基本本以步行行、自行行車居多多，自駕駕車和出出租車也也有一定定的比例例。就公交線線路的時時間安排排來看，，早班在在6時左右，，而晚班班最晚也也在7時停運，，由此可可見，順順義城區(qū)區(qū)居民生生活較為為規(guī)則，，夜間大大眾消費費相對較較少。就本項目目而言，，未來發(fā)發(fā)展發(fā)布布要改善善和提高高項目周周邊公共共交通的的便捷程程度順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況統(tǒng)計計分析十一月22思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習慣調(diào)查小結：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結十一月22思源顧問順義居民消費費習慣調(diào)查以下報告中的的資料來源于于思源顧問的的順義城區(qū)問問卷調(diào)查，主主要是調(diào)查當當?shù)鼐用裣M費習慣和對該該區(qū)域商業(yè)配配套的要求，，調(diào)查采取街街頭攔訪的方方式，其對象象主要為順義義城區(qū)的居民民，年齡25歲至55歲之間，其中中在25-35歲之間的占88%以上。調(diào)查樣樣本共計58個，其中有效效樣本44個。其中男性性被訪者占43%，女性被訪者者占57%。被訪者的職職業(yè)和收入較較為多樣。十一一月月22思源源顧顧問問順義義居居民民消消費費習習慣慣調(diào)調(diào)查查一、、購購物物類類消消費費能能力力及及消消費費特特征征調(diào)調(diào)查查：：購物物場場所所順義義城城區(qū)區(qū)居居民民在在日日常常用用品品購購買買場場所所和和服服飾飾類類用用品品的的購購買買場場所所主主要要為為國國泰泰大大廈廈和和順順義義西西單單商商場場。。日常常用用品品購購買買時時沒沒有有人人選選擇擇去去市市區(qū)區(qū)購購買買，，但但8.5％的的順順義義居居民民在在購購買買服服飾飾類類用用品品時時會會選選擇擇市市區(qū)區(qū)。。選擇擇專專業(yè)業(yè)市市場場的的居居民民數(shù)數(shù)量量比比較較少少。。十一一月月22思源源顧顧問問順義義居居民民消消費費習習慣慣調(diào)調(diào)查查2.選前前往往消消費費場場所所的的交交通通方方式式順義義城城區(qū)區(qū)居居民民在在進進行行日日常常用用品品消消費費時時所所選選擇擇的的交交通通方方式式主主要要是是步步行行其其次次是是搭搭乘乘公公交交車車；；而而在在服服飾飾類類消消費費時時所所選選擇擇的的中中交交通通形形式式是是首首先先是是公公交交車車其其次次是是步步行行。。這這主主要要由由于于在在服服飾飾類類消消費費時時部部分分居居民民選選擇擇距距離離較較遠遠的的場場所所。。十一一月月22思源源顧顧問問順義義居居民民消消費費習習慣慣調(diào)調(diào)查查3.選擇擇該該消消費費場場所所的的原原因因從調(diào)調(diào)查查中中可可以以看看出出，，日日常常用用品品和和服服飾飾類類消消費費的的場場所所選選擇擇原原因因中中最最重重要要的的兩兩點點是是距距離離和和價價格格。。并并在在此此基基礎礎上上產(chǎn)產(chǎn)生生了了業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合的的要要求求和和目目前前周周邊邊區(qū)區(qū)域域可可供供選選擇擇場場所所過過少少的的其其他他因因素素。。十一月月22思源顧顧問順義居居民消消費習習慣調(diào)調(diào)查4.月購物物頻次次及次次消費費額度度日常用用品月月消費費頻次次主要要集中中在3-4次，每每次平平均消消費額額月30－50元之間間。52％的被被訪者者在服服飾類類消費費上，，月消消費頻頻次為為1次，55％的被被訪者者平均均每次次消費費約200－400元。十一月22思源顧問問順義居民民消費習習慣調(diào)查查二、餐飲飲類消費能力力及消費費特征調(diào)調(diào)查：1.