物業(yè)管理師《基本制度與政策》課件市公開課金獎市賽課一等獎?wù)n件

全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格

物業(yè)管理基本制度與政策1第1頁近兩年來，《物權(quán)法》、《住宅專題維修資金管理方法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審方法（試行）》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理方法》也作了對應(yīng)修改。為防止考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部、人力資源和社會保障部同意，對公布《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試綱領(lǐng)》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分相關(guān)內(nèi)容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試命題與備考依據(jù)。2第2頁《物業(yè)管理基本制度與政策》——最基礎(chǔ)、熟悉為何學(xué)？怎么學(xué)？我怎樣學(xué)？不但是畫重點，主要是吃透?！叭收咭娙?、智者見智”從教材厚度、知識結(jié)構(gòu)性、理論復(fù)雜性、考試要求和考題類型，這門學(xué)科相對輕易、舒適。因為：考試題型：單項選擇、多項選擇3第3頁第一章物業(yè)管理

（一）考試目標(biāo)本部分考試目標(biāo)是考查應(yīng)試人員利用《物業(yè)管理條例》分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問題能力。（二）考試基本要求掌握：《條例》對物業(yè)管理定位，《條例》指導(dǎo)思想以及確立基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中地位和作用，《條例》確立基本制度，《條例》包括主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革。（三）關(guān)鍵點說明：17個關(guān)鍵點4第4頁第一節(jié)物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念（一）對《條例》所稱物業(yè)管理定義了解(定位)掌握1、物業(yè)管理是由業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)方式來實現(xiàn)活動。2、物業(yè)管理活動基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)協(xié)議。3、物業(yè)管理內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。依據(jù)5第5頁物業(yè)管理是指（四方面）暨：1、選聘、合作、自管2、管理按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定3、房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

養(yǎng)護、維修、管理4、維護2個環(huán)境：①衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境

②公共秩序6第6頁單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）以下對于物業(yè)管理了解，不正確是（）。A、物業(yè)管理活動實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)進行一項交易B、物業(yè)管理企業(yè)能夠接收業(yè)主和使用人尤其委托C、物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)管理生產(chǎn)活動契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理以下各項中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容是（）。A、房屋維涵養(yǎng)護B、清潔衛(wèi)生C、安全防范D、代收供水、供熱費用7第7頁（二）《條例》調(diào)整范圍１、《條例》即調(diào)整住宅物業(yè)物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)物業(yè)管理活動。２、《條例》適用范圍，既包含城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范范圍包含（）。A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理C、城市D、農(nóng)村E、業(yè)主自行管理[答案]ABCD8第8頁（三）物業(yè)管理市場化特征１、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變造成了物業(yè)財產(chǎn)情況演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、全部、互有——義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變）２、多元化物業(yè)權(quán)屬情況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。（單個業(yè)主無權(quán)決定共有權(quán)利，無全額負(fù)擔(dān)共同推行義務(wù)）３、物業(yè)管理活動應(yīng)該遵照市場標(biāo)準(zhǔn)。(就是民法標(biāo)準(zhǔn)）（業(yè)主自主權(quán)、納入市場秩序、物業(yè)管理前提條件）４、非市場性房屋管理不屬于物業(yè)管理。

（產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場關(guān)系，不屬《條例》范圍）

9第9頁二、物業(yè)管理特征（熟悉）（一）社會化（二）專業(yè)化（三）市場化物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制重大改革2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套綜合性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接統(tǒng)一管理4、與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)社會化、專業(yè)化、市場化管理10第10頁社會化（交易對象選擇)物業(yè)全部權(quán)人到社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會上尋找可代管物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場化市場競爭機制和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)商業(yè)行為集中表達——雙向選擇、等價有償11第11頁第二節(jié)我國物業(yè)管理產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理起源與發(fā)展

人：奧克維亞.希爾女士機構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會二、城市住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展情況私房改造轉(zhuǎn)化為國有建房提供居民、職員居住（二）改革開放前城鎮(zhèn)住房制度中國特色公有住房體系住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包三個特征住房分配采取實物分配福利低租金，國家包修包養(yǎng)弊端見下12第12頁投資無回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求租金不能維護危舊房、危及安全人均面積下滑、國家包袱沉重13第13頁（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場房地產(chǎn)領(lǐng)域三項改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點向居民售房1994年公有住房開始出售1998年取消福利分房，實施住房分配貨幣化改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”14第14頁1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)企業(yè)—深圳市物業(yè)管理企業(yè)掛牌成立

15第15頁四、我國物業(yè)管理發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以地方立法方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理方法》。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。16第16頁五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中地位與作用（一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增加。（二）實施物業(yè)管理有利于提升人民群眾居住質(zhì)量。重點是：“改進居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務(wù)性消費，逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施”（三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)管理吸納大量失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力。（每增加一萬平方米，可增加5—8人就業(yè)）增加消費購房消費支出裝飾裝修支出水電氣暖長久消費支出大中修設(shè)備改造及物業(yè)費支出17第17頁（四）實施物業(yè)管理有利于維護小區(qū)穩(wěn)定。

幫助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。開展小區(qū)文化活動，豐富居民業(yè)余生活。促進鄰里友好關(guān)系，促進精神文明建設(shè)。（五）實施物業(yè)管理有利于推進房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展對房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。對項目標(biāo)品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)良性循環(huán)有主要意義18第18頁第三節(jié)我國物業(yè)管理制度歷史沿革政府作用基于三個原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場化物業(yè)管理。物管是城市管理主要部分。城市管理是政府主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房物管是民生問題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會友好。物業(yè)管理制度歷史沿革以《條例》為分水嶺：《條例》頒布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點19第19頁一、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)一是借鑒性（泊來品）二是過渡性（對房管模式采取漸進式改革）三是針對性（針對實際問題，應(yīng)對性政策）特點我國物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成。（一）城市新建住宅小區(qū)管理方法《城市新建住宅小區(qū)管理方法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度規(guī)范性文件20第20頁主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動主要部門2、確定了物業(yè)管理工作基本內(nèi)容3、明確了社會化、專業(yè)化物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度5、明確了管理委員會權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)7、確定了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議制度與立案制度8、針對業(yè)主主要違規(guī)行為提出管理辦法9、針對物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為要求行政處罰辦法21第21頁（二）物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊取代）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行方法》（五）《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理要求》（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法》按12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合公布《住宅專題維修資金管理方法》（建設(shè)部令第165號），自年2月1日起施行（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法》按11月26日《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法>決定》(建設(shè)部令第164號)（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》（建設(shè)部110號令）22第22頁二、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。一是配套性（配套文件、實施細(xì)則）二是經(jīng)驗性（總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性）三是操作性（要求細(xì)化，操作得以實施） 特點內(nèi)容全方面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成23第23頁第四節(jié)《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》頒布標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展新時期一、《條例》立法過程（了解）（一）搜集相關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進行教授論證，研討立法中難點問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

首次征求全民意見立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。24第24頁二、《條例》指導(dǎo)思想和立法標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)思想突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者立法理念1、強調(diào)保護業(yè)主財產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主共同利益。2、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。3、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過分就是濫使職權(quán)1、政府適度干預(yù)2、推進引導(dǎo)25第25頁《條例》基本標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)管理權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)建筑物區(qū)分全部權(quán)，投票權(quán)按建筑面積百分比（二）維護全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)（公益優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)）《條例》設(shè)定法律責(zé)任，充分表達了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益標(biāo)準(zhǔn)（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)實性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會、維涵養(yǎng)護制度等（四）從實際出發(fā)，實事求是標(biāo)準(zhǔn)全國發(fā)展不平衡，大小城市市場環(huán)境、服務(wù)水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制訂地方執(zhí)行方法。26第26頁三、《條例》創(chuàng)設(shè)法律制度（熟悉）業(yè)主大會管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)承接查驗物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專題維修基金。物業(yè)管理基本制度27第27頁（一）尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利表達在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)救助上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)行為給業(yè)主造成損失，應(yīng)依法負(fù)擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。2、物業(yè)企業(yè)私自改變物業(yè)用房用途，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益用于物業(yè)維涵養(yǎng)護，剩下部分由業(yè)主大會決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制1、共同財產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會、管理規(guī)約表達上述機制28第28頁（三）《條例》和相關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動《民法通則》《協(xié)議法》《企業(yè)法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動法律依據(jù)。（四）妥善處理政府和市場關(guān)系《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為界限：1、凡是能夠經(jīng)過民事責(zé)任處理，不再要求行政處罰。2、對違反行政管理要求，又同時組成民事違約或侵權(quán)行為，則堅持損害賠償優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)。29第29頁四、《條例》主要內(nèi)容介紹（一）第一章總則（5條）第一條:立法宗旨、目標(biāo)第二條：調(diào)整范圍、對象第三條：提倡標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)過市場機制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理授權(quán)（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會（15條）共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定要求業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會、業(yè)委會與居委會關(guān)系等30第30頁（三）第三章前期物業(yè)管理（11條）包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、暫時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修責(zé)任等（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（18條）明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系（五）第五章物業(yè)使用與維護（7條）對物業(yè)使用和維護相關(guān)問題進行規(guī)范（六）第六章法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式法律后果31第31頁法律責(zé)任含義1、法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會組織、各國籍人、無國籍人2、法律責(zé)任關(guān)鍵要件：違法行為實施3、法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān)4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法給予追究法律三要素假定（前提）、處理（關(guān)鍵）、制裁（確保）32第32頁法律責(zé)任特征1、與違法行為相聯(lián)絡(luò)：違法行為性質(zhì)和程度不一樣，負(fù)擔(dān)法律責(zé)任不一樣2、內(nèi)容是法律明確而又詳細(xì)要求：由有權(quán)國家機關(guān)依據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制訂3、含有國家強制性：迫使違法人負(fù)擔(dān)其效果強制力4、由國家授權(quán)機關(guān)依法實施：其它任何組織和個人均無權(quán)進行33第33頁《條例》法律責(zé)任特點1、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以要求民事責(zé)任方式來實現(xiàn)國家行政管理目標(biāo)2、民事責(zé)任優(yōu)先。①凡能經(jīng)過負(fù)擔(dān)民事責(zé)任處理，不再設(shè)定行政處罰②確實違反行政管理要求，優(yōu)先確保民事責(zé)任負(fù)擔(dān)3、表達業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)（物權(quán)法80條）（七）第七章附則按法律不溯及既往原理，《條例》生效前物業(yè)管理活動不適用《條例》要求。34第34頁五、《條例》確立基本法律關(guān)系（掌握）

（一）業(yè)主相互之間關(guān)系行使權(quán)利同時應(yīng)負(fù)擔(dān)對應(yīng)義務(wù)（6個）（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系簽署服務(wù)協(xié)議、等價交換、主體平等（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實施業(yè)主接收物業(yè)服務(wù)建立在兩個協(xié)議基礎(chǔ)上前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議商品房銷售協(xié)議35第35頁建設(shè)單位義務(wù)1、制訂《暫時管理規(guī)約》明示買受人2、經(jīng)過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)3、制訂簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議4、提供必要物業(yè)管理用房5、制訂提供《兩書一證》6、配合物業(yè)企業(yè)接管驗收7、移交物業(yè)項目資料8、不得私自處罰共用部分、公用設(shè)備設(shè)施9、保修期限和范圍內(nèi)保修責(zé)任10、配合組建業(yè)主大會36第36頁（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系分工明確、親密配合（五）小區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系

業(yè)主大會是業(yè)主共同財產(chǎn)關(guān)系形成共同利益群體，他不是自治組織（財產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律）業(yè)主大會與居委會非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)該通知并聽取居委會提議。物業(yè)管理應(yīng)納入小區(qū)管理（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間關(guān)系接收監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等）37第37頁物業(yè)管理法律關(guān)系是依據(jù)法律規(guī)范不一樣形式形成有以下四種不一樣物業(yè)管理法律關(guān)系：

1、依據(jù)我國民法物權(quán)法建筑物區(qū)分全部權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)組成建筑物區(qū)分全部權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等法律關(guān)系；

2、依據(jù)協(xié)議法法律要求，按照物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議組成協(xié)議當(dāng)事人之間平等法律關(guān)系；

3、依據(jù)消費者權(quán)益保護法法律要求，組成消費者與經(jīng)營者之間平等法律關(guān)系；

4、依據(jù)經(jīng)濟服務(wù)法相關(guān)法律要求，組成服務(wù)與被服務(wù)之間平等法律關(guān)系。38第38頁第二章物業(yè)管理服務(wù)（24個關(guān)鍵點）第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)特點和內(nèi)容掌握：物業(yè)管理服務(wù)特點、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本組成、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審標(biāo)準(zhǔn)、包干制和酬金制收費形式，（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護相關(guān)要求。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價成本審核方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議特征和時效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護秩序方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中法律義務(wù)。

39第39頁一、物業(yè)管理服務(wù)特點物業(yè)管理服務(wù)特點公共性（共有部位）和綜合性（管理內(nèi)容）廣泛性（全體服務(wù)對象合意）和差異性（需求不一樣）即時性（處理問題效率）和無形性（會干也要會說）連續(xù)性（服務(wù)不能中止）和長久性（服務(wù)機構(gòu)不輕易更換）“方便、快捷、舒適、周到”40第40頁二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)過協(xié)議約定公共性質(zhì)服務(wù)）1、物業(yè)維修、養(yǎng)護2、兩個環(huán)境維護物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、房屋共用部位維修、養(yǎng)護與管理2、房屋共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護與管理3、區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護與管理4、區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)5、區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項服務(wù)6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)7、物業(yè)檔案資料管理8、專題維修資金服務(wù)使用41第41頁（二）物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外服務(wù)（特約服務(wù)）協(xié)議約定以外服務(wù)1、《條例》第44條：物業(yè)企業(yè)能夠依據(jù)業(yè)主委托提供協(xié)議約定以外服務(wù)服務(wù)酬勞由雙方約定。（“能夠”而不是“應(yīng)該”，非物業(yè)企業(yè)法定義務(wù)）2、需由特定業(yè)主與企業(yè)另行約定（協(xié)商、簽協(xié)議）—企業(yè)非萬能3、有償服務(wù)：數(shù)額、支付方式、時間雙方當(dāng)事人自主約定42第42頁三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）標(biāo)準(zhǔn)1、基本要求2、房屋管理3、共用設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護4、幫助維護公共秩序5、保潔服務(wù)6、綠化養(yǎng)護三個等級一級二級三級適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房不適用市場調(diào)整價高檔商品住宅43第43頁第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費一、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（一）合理標(biāo)準(zhǔn)（不超出承受能力，不一味降低收費水平）（二）公開標(biāo)準(zhǔn)（明碼標(biāo)價）（三）收費與服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)價相符）二、物業(yè)服務(wù)收費管理（一）物業(yè)服務(wù)收費定價形式一是政府定價，二是政府指導(dǎo)價，三是市場調(diào)整價。44第44頁政府定價弊端1、不利于物業(yè)管理企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量2、制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán)3、因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾4、政府定價妨礙了物業(yè)管理市場發(fā)展45第45頁（二）物業(yè)服務(wù)收費形式與成本組成1、包干制收費形式盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享受或負(fù)擔(dān)（含服務(wù)成本、法定稅費、企業(yè)利潤）收費形式介紹、透明度不高，費率偏低，易造成虧損2、酬金制收費形式盈余或虧損由業(yè)主享受或負(fù)擔(dān)（含預(yù)收服務(wù)支出、企業(yè)酬金）酬金制義務(wù)1、每年不少于一次公布收支情況2、業(yè)主或業(yè)主大會提出收支質(zhì)詢時，及時回復(fù)3、配合業(yè)主大會按協(xié)議約定聘請專業(yè)機構(gòu)對預(yù)算和收支情況審計46第46頁物業(yè)服務(wù)成本或服務(wù)支出47第47頁《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審方法（試行）》要求為提升政府制訂物業(yè)服務(wù)收費科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理方法》和《政府制訂價格成本監(jiān)審方法》等相關(guān)要求，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審方法（試行）》（發(fā)改價格[]2285號），10月1日起施行。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審方法（試行）》要求，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”基礎(chǔ)上，補充增加以下內(nèi)容：48第48頁

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審定義1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定物業(yè)服務(wù)社會平均成本。2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制訂或者調(diào)整實施政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核行為。49第49頁二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)該恪守以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）正當(dāng)性標(biāo)準(zhǔn)計入定價成本費用應(yīng)該符合相關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一會計制度要求；（2）相關(guān)性標(biāo)準(zhǔn)計入定價成本費用應(yīng)該為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)費用。（3）對應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)計入定價成本費用應(yīng)該與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。（4）合理性標(biāo)準(zhǔn)。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)該符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審依據(jù)核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)該以經(jīng)會計師事務(wù)所審計年度財務(wù)會計匯報、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供真實、完整、有效成本資料為基礎(chǔ)。50第50頁三、物業(yè)服務(wù)定價成本組成物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意其它費用組成。其中：1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按要求提取工會經(jīng)費、職員教育經(jīng)費，以及依據(jù)政府相關(guān)要求應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。51第51頁2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需費用。不包含保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位推行保修責(zé)任而支出維修費、應(yīng)由住宅專題維修資金支出維修和更新、改造費用。52第52頁3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包含應(yīng)由建設(shè)單位支付種苗種植費和前期維護費。4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服裝費等。其中器材裝備不包含共用設(shè)備中已包含監(jiān)控設(shè)備53第53頁8、管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為確保相關(guān)物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)負(fù)擔(dān)管理費用。9、固定資產(chǎn)折舊是指按要求折舊方法計提物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)、使用年限在一年以上資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按要求同意由物業(yè)服務(wù)費開支費用。54第54頁四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核方法和標(biāo)準(zhǔn)1、工會經(jīng)費、職員教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費計提基數(shù)按照核定對應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職員教育經(jīng)費計提百分比按國家統(tǒng)一要求百分比確定，住房公積金和社會保險費計提百分比按當(dāng)?shù)卣蟀俜直却_定，超出要求計提百分比不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其它應(yīng)在工會經(jīng)費和職員教育經(jīng)費中列支費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。55第55頁2、固定資產(chǎn)折舊采取年限平均法，折舊年限依據(jù)固定資產(chǎn)性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定固定資產(chǎn)折舊年限顯著低于實際可使用年限，成本監(jiān)審時應(yīng)該按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高，按照實際情況合理確定殘值率。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強服務(wù)內(nèi)容外包給相關(guān)專業(yè)企業(yè)，該項服務(wù)成本按照外包協(xié)議所確定金額核定。56第56頁4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)，其所發(fā)生費用按其所管轄物業(yè)項目標(biāo)物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)，應(yīng)先按實現(xiàn)收入比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?7第57頁（四）物業(yè)服務(wù)費繳納和督促1、非業(yè)主使用人繳費責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任—最終責(zé)任）2、未交付房屋繳費主體（已完工還未出售或還未交給物業(yè)買受人物業(yè)，物業(yè)費用由建設(shè)單位交納3、業(yè)主委員會對欠費業(yè)主督促義務(wù)（五）代收代繳費用（三個協(xié)議關(guān)系）業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位——協(xié)議關(guān)系水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè)——委托協(xié)議關(guān)系（最終用戶=最終使用人）業(yè)主與物業(yè)企業(yè)———服務(wù)協(xié)議關(guān)系58第58頁第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議協(xié)議法大于物權(quán)法，物權(quán)法只處理基本財產(chǎn)制度只有簽署服務(wù)協(xié)議才能將雙方權(quán)利義務(wù)確定下來物業(yè)企業(yè)含有獨立法人資格，業(yè)主是分散含有獨立法律人格自然人、法人或其它組織。雙方之間是平等民事主體關(guān)系。雙方權(quán)利義務(wù)表達在協(xié)議詳細(xì)內(nèi)容中前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)協(xié)議管理階段不一樣簽約主體不一樣59第59頁第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容1、物業(yè)管理事項2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)費用4、雙方權(quán)利義務(wù)5、專題維修資金管理與使用6、物業(yè)管理用房7、協(xié)議期限8、違約責(zé)任基本條款其它條款約定協(xié)議生效條件，解除協(xié)議損失賠償免責(zé)條款約定，協(xié)議推行爭議處理方式60第60頁物業(yè)資料移交1、物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時：建設(shè)方或業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè)2、物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會3、選聘新物業(yè)企業(yè)時：業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè)移交內(nèi)容和程序協(xié)議中明確61第61頁二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（掌握）（一）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議特征：1、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議含有過渡性。2、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由建設(shè)方和物業(yè)管理企業(yè)簽署。（建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位前提）3、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是要式協(xié)議。（二）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議時效1、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議能夠約定時限。2、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是一個附終止條件協(xié)議。62第62頁前期服務(wù)協(xié)議期限不確定弊端1、不利于保護企業(yè)利益：成本測算和經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測無法統(tǒng)籌安排，降低成本。2、經(jīng)濟目標(biāo)輕易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。3、到期后能否負(fù)擔(dān)后協(xié)議義務(wù)，業(yè)主共同利益確保問題。63第63頁（三）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容1、協(xié)議當(dāng)事人與物業(yè)基本情況2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)收費方式4、物業(yè)經(jīng)營管理活動內(nèi)容5、物業(yè)承接查驗6、物業(yè)使用與維護7、專題維修資金8、違約責(zé)任9、其它事項64第64頁三、物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)《城市新建住宅小區(qū)管理方法》中華人民共和國建設(shè)部令第33號物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)：（一）推行物業(yè)管理協(xié)議，依法經(jīng)營；（二）接收管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民監(jiān)督；（三）重大管理方法應(yīng)該提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；（四）接收房地產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督指導(dǎo)。65第65頁（一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序義務(wù)1、業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序主要表現(xiàn)：（1）侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；（2）違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財產(chǎn)損害和安全隱患；（3）安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；（4）違反要求喂養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；（5）經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害；66第66頁（6）使用房屋、陽臺荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患（7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；（8）占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行；（9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；（10）其它損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度行為。67第67頁2、維護物業(yè)管理區(qū)域秩序主要方式（1）推行通知義務(wù)（2）推行阻止義務(wù)（3）推行匯報義務(wù)還應(yīng)加“辦法”“救助”防范和躲避物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險68第68頁3、業(yè)主違反物業(yè)管理秩序法律責(zé)任

《民法通則》要求：1、不動產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)該按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失，應(yīng)該停頓損害、排除妨礙、賠償損失。2、損害國家、集體或他人財產(chǎn)應(yīng)該恢復(fù)原狀或折價賠償，受害人所以遭受其它重大損失侵害人應(yīng)該賠償損失?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理方法》要求：三條P61物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)問題是物業(yè)管理中法律責(zé)任69第69頁（二）物業(yè)管理區(qū)域安全防范幫助義務(wù)（熟悉）1、物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中義務(wù)（1）發(fā)生安全事故時要馬上采取應(yīng)急辦法，防止擴大損失。（2）及時向相關(guān)行政管理部門匯報事故。（3）幫助做好救助工作，幫助搶救受害人員和財產(chǎn)。70第70頁詳細(xì)以下：①合理布崗，加強巡查檢驗；②發(fā)覺有犯罪嫌疑人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故，必須馬上匯報公安機關(guān)及相關(guān)部門；③并幫助做好調(diào)查和求援工作。對安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢驗、維涵養(yǎng)護；④檢驗情況要有統(tǒng)計；⑤發(fā)覺安全隱患問題，物業(yè)管理企業(yè)要及時反應(yīng)，配合相關(guān)部門認(rèn)真整改，確保設(shè)施運行；⑥實現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進。71第71頁⑦對裝飾裝修房屋，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該事先通知房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項，幫助相關(guān)部門進行檢驗；⑧走廊通道等共用部位堆放雜物，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該依據(jù)物業(yè)管理制度及時給予處理。對違章搭建，要配合相關(guān)部門給予拆除；⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該主動配合公安派出所對居民住宅區(qū)不安定原因進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動員、服務(wù)等活動。⑩物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員服務(wù)質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量確保體系和規(guī)范本身服務(wù)行為約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價相符服務(wù)。

72第72頁2、物業(yè)保安人員職責(zé)（條例第47條第二款）四、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任《條例》第三十六條第二款要求：“物業(yè)管理企業(yè)未能推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)對應(yīng)法律責(zé)任?！彼裕瑢Σ煌菩袇f(xié)議約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該負(fù)擔(dān)對應(yīng)協(xié)議責(zé)任，而非法定責(zé)任。未能推行包含根本不推行和不完全推行兩種情形。73第73頁第四節(jié)物業(yè)使用與維護一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得私自改變二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場地不得私自占用與挖掘三、公用事業(yè)單位應(yīng)該依法推行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護責(zé)任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)該依法規(guī)范五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)該恪守相關(guān)要求

74第74頁第三章物業(yè)管理基本制度考試基本要求（掌握）業(yè)主大會職責(zé)和表決規(guī)則業(yè)主委員會職責(zé)（暫時）管理規(guī)約內(nèi)容和法律效力前期物業(yè)管理招投標(biāo)強制性要求物業(yè)承接查驗制度現(xiàn)實意義各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件物業(yè)管理師考試注冊要求住宅專題維修資金管理標(biāo)準(zhǔn)住宅專題維修資金交存與使用75第75頁業(yè)主權(quán)利和義務(wù)暫時管理規(guī)約應(yīng)具備主要條款前期物業(yè)管理招投標(biāo)意義和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)移交物業(yè)管理資料范圍物業(yè)保修法律要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理必要性物業(yè)管理師應(yīng)具備執(zhí)業(yè)能力住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍住宅專題維修資金監(jiān)管單位義務(wù)挪用住宅專題維修資金法律責(zé)任熟悉76第76頁《條例》確立了七項物業(yè)管理基本制度；業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專題維修資金制度。第一節(jié)業(yè)主大會制度《條例》（19）確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。業(yè)主大會決議，業(yè)委會執(zhí)行制度。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益。

業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)活動。（掌握）77第77頁一、業(yè)主（一）業(yè)主概念

《條例》第六條要求：房屋全部權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)全部權(quán)人，不受國籍、自然人、法人或其它組織屬性限制。業(yè)主身份房屋全部權(quán)證書持有些人房屋共有權(quán)證書持有些人待領(lǐng)房屋全部權(quán)證書和共有權(quán)證書購房人78第78頁（二）業(yè)主權(quán)利１、按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，接收物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)）２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理相關(guān)事項提出提議３、提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則提議４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)）５、選舉業(yè)主委員會委員，并享受被選舉權(quán)６、監(jiān)督業(yè)主委員會工作７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議８、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享受知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專題維修資金管理和使用10、法律、法規(guī)要求其它權(quán)利79第79頁（三）業(yè)主義務(wù)1、恪守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則2、恪守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出決定4、按照國家相關(guān)要求繳納專題維修資金5、按時繳納物業(yè)服務(wù)費用6、法律、法規(guī)要求其它義務(wù)

80第80頁二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會組成和性質(zhì)

1、業(yè)主大會不是業(yè)主大會會議2、業(yè)主大會不是法人團體3、業(yè)主大會不具備法人要件：工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證實）香港業(yè)主立案法團（民政登記）（二）業(yè)主大會籌備與成立1、成立業(yè)主大會限制和選擇一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。《條例》第九條

81第81頁（一）關(guān)于“業(yè)主大會制度”（第三章第一節(jié)）修改8月26日，《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>決定》正式公布，自10月1日起施行。1、修改后《物業(yè)管理條例》第十條內(nèi)容為：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，應(yīng)該在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。不過，只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同推行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。82第82頁”刪除第十條第二款。"

比如：有大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施組成獨立物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這么大廈就能夠不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決議一個組織形式，《條例》要求業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決議，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主決定。83第83頁2、修改后《物業(yè)管理條例》第十一條內(nèi)容為：以下事項由業(yè)主共同決定：（1）制訂和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制訂和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專題維修資金；（6）改建、重建建筑物及其從屬設(shè)施；（7）相關(guān)共有和共同管理權(quán)利其它重大事項。

84第84頁3、修改后《物業(yè)管理條例》第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會會議能夠采取集體討論形式，也能夠采取書面征求意見形式；不過，應(yīng)該有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主參加。業(yè)主能夠委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項要求事項，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意；決定本條例第十一條要求其它事項，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定，對業(yè)主含有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定侵害業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，受侵害業(yè)主能夠請求人民法院給予撤消。85第85頁4、修改后《物業(yè)管理條例》第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)該依法推行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)該責(zé)令限期更正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

考試時教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度”中表述應(yīng)按上述內(nèi)容進行對應(yīng)修改。

86第86頁三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會性質(zhì)業(yè)主委員會由全體業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會常設(shè)機構(gòu)（二）業(yè)主委員會職責(zé)（掌握）1、召集業(yè)主大會會議，匯報物業(yè)管理實施情況2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和提議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議4、監(jiān)督管理規(guī)約實施5、業(yè)主大會賦予其它職責(zé)物業(yè)條例沒提87第87頁（三）業(yè)主委員會立案P79—81通知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》（四）業(yè)主委員會委員資格條件（五）業(yè)主委員會委員資格終止（六）業(yè)主委員會會議（重點掌握）1/3或主任認(rèn)為有必要召開—必須開半數(shù)以上出席、半數(shù)以上經(jīng)過會議統(tǒng)計存檔，決定公告，通知居委會聽取意見（七）業(yè)主委員會改選與變更（八）業(yè)主委員會工作經(jīng)費（全體業(yè)主負(fù)擔(dān)）四、限制性要求88第88頁第二節(jié)管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會制度自我管理：1、經(jīng)過業(yè)主大會2、規(guī)約（運行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則）是契約基礎(chǔ)——以私有財產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財產(chǎn)為關(guān)鍵是法律范圍規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護業(yè)主正當(dāng)權(quán)益最主要確保規(guī)約主體—全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會審議經(jīng)過而生效規(guī)約客體—基于物權(quán)而派生客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。規(guī)約內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)要求，有法律規(guī)范及社會公德管理規(guī)約制度89第89頁一、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約概念共同約定，約束全體業(yè)主物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一個有益補充調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)性文件共同財產(chǎn)共同利益平衡（二）管理規(guī)約主要內(nèi)容物業(yè)使、維、管約定，裝修時應(yīng)恪守規(guī)則業(yè)主共同利益業(yè)主應(yīng)該推行義務(wù)違反規(guī)約應(yīng)負(fù)擔(dān)責(zé)任（三）管理規(guī)約法律效力規(guī)約法律依據(jù)：《民法通則》《條例》《房屋異產(chǎn)毗連管理方法》1、對物業(yè)使用人也發(fā)生效力2、對物業(yè)繼受人（業(yè)主）自動產(chǎn)生效力90第90頁二、暫時管理規(guī)約（一）暫時管理規(guī)約概念（房屋銷售之前）（二）暫時管理規(guī)約制訂（房屋銷售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主）（三）相關(guān)主題法律義務(wù)1、建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人正當(dāng)權(quán)益義務(wù)2、建設(shè)單位對暫時管理規(guī)約明示和說明義務(wù)3、物業(yè)買受人對暫時管理規(guī)約承諾義務(wù)（四）暫時管理規(guī)約內(nèi)容（熟悉）1、物業(yè)自然情況與權(quán)屬情況2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)該恪守規(guī)則3、維涵養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)該恪守規(guī)則4、包括業(yè)主共同利益事項（3條）P895、違約責(zé)任（3條）P8991第91頁第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概念、意義和標(biāo)準(zhǔn)（熟悉）（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概念（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)意義（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)強制性要求（掌握）P9192第92頁二、前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與招標(biāo)形式1、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（2）不得對潛在投標(biāo)人實施歧視待遇（3）不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符資格要求2、招標(biāo)形式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)（3）招標(biāo)代理機構(gòu)93第93頁（二）招標(biāo)文件編制與招標(biāo)項目立案1、招標(biāo)文件編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目介紹（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書要求（4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法（5）招標(biāo)活動方案（6）物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署說明（7）其它事項說明及法律法規(guī)要求其它內(nèi)容94第94頁2、招標(biāo)項目立案招標(biāo)人應(yīng)該在公布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，向物業(yè)項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。95第95頁（三）招標(biāo)程序規(guī)則（1）招標(biāo)人應(yīng)該確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。（2）招標(biāo)人對已發(fā)出文件，認(rèn)為必須澄清或者修改相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)該在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間最少15日前，以書面形式通知全部招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改內(nèi)容為招標(biāo)文件組成部分。（3）招標(biāo)人依據(jù)物業(yè)管理項目標(biāo)詳細(xì)情況，能夠組織潛在投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出疑問應(yīng)該給予澄清并以書面形式發(fā)送給全部招標(biāo)文件收受人。（4）經(jīng)過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)人應(yīng)按照以下要求時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)該在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房項目應(yīng)該在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售新建物業(yè)項目應(yīng)該在交付使用前90日完成。

96第96頁三、物業(yè)管理項目投標(biāo)規(guī)則（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)文件應(yīng)該包含以下內(nèi)容：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報價；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供其它材料。（二）投標(biāo)程序1、投標(biāo)文件案送達2、投標(biāo)文件補充修改或撤回3、投標(biāo)禁止行為（1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。（2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其它投標(biāo)人公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其它投標(biāo)人正當(dāng)權(quán)益。（3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人正當(dāng)權(quán)益。（4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評標(biāo)委員會組員行賄等不正當(dāng)伎倆謀取中標(biāo)。97第97頁四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)（二）評標(biāo)1、評標(biāo)教授名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該建立評標(biāo)教授名冊，由含有經(jīng)驗人員組成物業(yè)管理評標(biāo)教授庫。2、評標(biāo)委員會評標(biāo)活動由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和評標(biāo)教授共同組成，組員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外物業(yè)管理方面教授不得少于組員總數(shù)三分之二。評標(biāo)委員會教授組員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立教授名冊中采取隨機抽取方式確定。招標(biāo)人代表和評標(biāo)教授與投標(biāo)人有利害關(guān)系，不得進入評標(biāo)項目標(biāo)評標(biāo)委員會。98第98頁3、評標(biāo)規(guī)則評標(biāo)委員會能夠用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件愛那種含義不明確內(nèi)容作出必要澄清或者說明。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會能夠要求投標(biāo)人進行現(xiàn)場答辯，召開現(xiàn)場答辯會，應(yīng)該事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占評分比重。評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為全部投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求，能夠否決全部投標(biāo)。依法必須進行招標(biāo)物業(yè)管理項目標(biāo)全部投標(biāo)被否決，招標(biāo)人應(yīng)該重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)該向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)匯報，說明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件要求評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超出3名有排序合格中標(biāo)候選人。99第99頁（三）中標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)該在投標(biāo)使用期截止時限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)該向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知全部未中標(biāo)投標(biāo)人，并應(yīng)該返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)該自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)該自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人投標(biāo)文件訂立書面協(xié)議；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離協(xié)議實質(zhì)性內(nèi)容其它協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽署協(xié)議，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽署協(xié)議，應(yīng)該賠償給對方造成損失。五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)要求法律責(zé)任

P97100第100頁第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度一、物業(yè)承接查驗制度意義（1）有利于明確各方責(zé)、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，防止矛盾糾紛，都含有主要保障作用。（2）能夠督促建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備建設(shè)，對提升建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益含有主要意義，（3）實施物業(yè)承接查驗制度，能夠填補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接，保障開展物業(yè)管理必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任。101第101頁在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收以下資料：（一）完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等驗收資料（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須其它資料。在交接過程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開發(fā)商應(yīng)推行法定和協(xié)議義務(wù)，假如不推行，應(yīng)負(fù)擔(dān)對應(yīng)法律責(zé)任。二、物業(yè)承接查驗內(nèi)容物業(yè)管理資料移交102第102頁二、物業(yè)承接查驗內(nèi)容（一）物業(yè)管理資料移交（二）物業(yè)現(xiàn)場驗收三、物業(yè)保修責(zé)任103第103頁（二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”（第三章第五節(jié)）修改11月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法>決定》(建設(shè)部令第164號)公布，決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法》（建設(shè)部令第125號）進行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法（建設(shè)部令第125號）中以下內(nèi)容：104第104頁第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實施年檢制度。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)年檢由對應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。第十八條符合原定資質(zhì)等級條件，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)該注銷其資質(zhì)證書，由對應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)該將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期更正，可處1萬元以上3萬元以下罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中包括上述三個條款相關(guān)內(nèi)容給予刪除。105第105頁（三）關(guān)于“住宅專題維修資金制度”（第三章第七節(jié)）修改12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合公布了《住宅專題維修資金管理方法》（建設(shè)部令第165號），自年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財政部公布《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法》（建住房[1998]213號）同時廢止。依據(jù)《住宅專題維修資金管理方法》相關(guān)要求，將“住宅專題維修資金制度”進行對應(yīng)修改，修改后教材“第三章第七節(jié)”內(nèi)容為：106第106頁第七節(jié)住宅專題維修資金制度12月4日，依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部公布了《住宅專題維修資金管理方法》，并于年2月1日起施行。該方法對加強住宅專題維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用，維護住宅專題維修資金全部者正當(dāng)權(quán)益，都起著主要作用。107第107頁一、住宅專題維修資金定義、管理標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管部門1、住宅專題維修資金定義住宅專題維修資金是指專題用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造資金。108第108頁2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定義

共用部位，是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣協(xié)議，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連非住宅業(yè)主共有部位，普通包含：住宅基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣協(xié)議，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及相關(guān)非住宅業(yè)主共有從屬設(shè)施設(shè)備，普通包含電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用房屋等。109第109頁3、管理標(biāo)準(zhǔn)住宅專題維修資金管理實施專戶存放、?？顚Ｓ?、全部權(quán)人決議、政府監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。4、監(jiān)督部門國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專題維修資金指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專題維修資金指導(dǎo)和監(jiān)督工作。110第110頁二、住宅專題維修資金交存（一）住宅專題維修資金交存主體住宅專題維修資金交存主體主要包含以下三類：1、住宅業(yè)主，但一個業(yè)主全部且與其它物業(yè)不含有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連非住宅業(yè)主。3、包括公有住房出售，售房單位應(yīng)該按照要求交存住宅專題維修資金。業(yè)主交存住宅專題維修資金屬于業(yè)主全部。從公有住房售房款中提取住宅專題維修資金屬于公有住房售房單位全部。111第111頁（二）住宅專題維修資金交存金額1、商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存住宅專題維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專題維修資金數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價5%至8%。每平方米建筑面積交存首期住宅專題維修資金數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門依據(jù)當(dāng)?shù)赜蚯闆r確定并公布。112第112頁2、出售公有住房，業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存住宅專題維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專題維修資金數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%，從售房款中一次性提取住宅專題維修資金。113第113頁（三）住宅專題維修資金交存方式1、商品住宅業(yè)主應(yīng)該在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專題維修資金存入住宅專題維修資金專戶。2、已售公有住房業(yè)主應(yīng)該在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專題維修資金存入公有住房住宅專題維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專題維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)該在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取住宅專題維修資金存入公有住房住宅專題維修資金專戶。114第114頁3、未按要求交存首期住宅專題維修資金，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購置人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專題維修資金余額不足首期交存額30%，應(yīng)該及時續(xù)交。成立業(yè)主大會，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制訂詳細(xì)管理方法實施。115第115頁（四）住宅專題維修資金管理1.業(yè)主大會成立前住宅專題維修資金管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存住宅專題維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立住宅專題維修資金專戶代管。開立住宅專題維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。116第116頁2.業(yè)主大會成立后住宅專題維修資金管理業(yè)主大會應(yīng)該委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專題維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專題維修資金專戶。開立住宅專題維修資金專戶，應(yīng)該以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會應(yīng)該通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；包括已售公有住房，應(yīng)該通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門。117第117頁直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存住宅專題維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立住宅專題維修資金賬戶，并將相關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)后賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專題維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立住宅專題維修資金賬戶，應(yīng)該接收所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門監(jiān)督。118第118頁三、住宅專題維修資金使用（一）住宅專題維修資金使用范圍和標(biāo)準(zhǔn)1、使用范圍住宅專題維修資金專題用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造。2、使用標(biāo)準(zhǔn)住宅專題維修資金使用，應(yīng)該遵照方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致標(biāo)準(zhǔn)。119第119頁（二）住宅專題維修資金分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積百分比分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專題維修資金百分比分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積百分比分?jǐn)?20第120頁3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用，先按照建筑面積百分比分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)傎M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專題維修資金百分比分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，包括還未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)該按照還未售出商品住宅或者公有住房建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。121第121頁（三）住宅專題維修資金使用程序1.住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)維修和更新、改造項目提出使用提議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用提議；（2）住宅專題維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主討論經(jīng)過使用提議；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；122第122頁（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持相關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專題維修資金，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門申請列支；（5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專題維修資金通知；（6）專戶管理銀行將所需住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位123第123頁2.住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)該包含擬維修和更新、改造項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其它需暫時使用住宅專題維修資金情況處置方法等；（2）業(yè)主大會依法經(jīng)過使用方案；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專題維修資金；其中，動用公有住房住宅專題維修資金，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門申請列支；124第124頁（5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門立案；動用公有住房住宅專題維修資金，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門發(fā)覺不符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案，應(yīng)該責(zé)令更正；（6）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專題維修資金通知；（7）專戶管理銀行將所需住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。125第125頁3、住宅專題維修資金緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要馬上對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造，按照以下要求列支住宅專題維修資金：（1）住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持相關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專題維修資金，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專題維修資金通知；專戶管理銀行將所需住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位126第126頁（2）住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專題維修資金；其中，動用公有住房住宅專題維修資金，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門立案；動用公有住房住宅專題維修資金，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門發(fā)覺不符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案，應(yīng)該責(zé)令更正；業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專題維修資金通知；專戶管理銀行將所需住宅專題維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。127第127頁（3）發(fā)生上述情況后，未按要求實施維修和更新、改造，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門能夠組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專題維修資金分戶賬中列支。其中，包括已售公有住房，還應(yīng)該從公有住房住宅專題維修資金中列支。128第128頁（四）住宅專題維修資金使用禁止《住宅專題維修資金管理方法》第二十五明確要求，以下費用不得從住宅專題維修資金中列支：1、依法應(yīng)該由建設(shè)單位或者施工單位負(fù)擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；2、依法應(yīng)該由相關(guān)單位負(fù)擔(dān)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護費用129第129頁3、應(yīng)該由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需修復(fù)費用；4、依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護費用。130第130頁（五）住宅專題維修資金使用其它要求1.利用住宅專題維修資金購置國債限制條件（1）必須在確保住宅專題維修資金正常使用前提下。（2）利用住宅專題維修資金購置國債，應(yīng)該在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購置一級市場新發(fā)行國債，并持有到期。131第131頁（3）利用業(yè)主交存住宅專題維修資金購置國債，應(yīng)該經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。（4）利用從公有住房售房款中提取住宅專題維修資金購置國債，應(yīng)該依據(jù)售房單位財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。（5）禁止利用住宅專題維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購置國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。132第132頁2、以下資金應(yīng)該轉(zhuǎn)入住宅專題維修資金滾存使用：（1）住宅專題維修資金存放利息；（2）利用住宅專題維修資金購置國債增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定除外；（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收殘值133第133頁四、住宅專題維修資金監(jiān)督管理（一）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專題維修資金處理1、房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)該向受讓人說明住宅專題維修資金交存和結(jié)余情況并出含有效證實，該房屋分戶賬中結(jié)余住宅專題維修資金隨房屋全部權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專題維修資金過戶協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。134第134頁2、房屋滅失，房屋分戶賬中結(jié)余住宅專題維修資金返還業(yè)主；售房單位交存住宅專題維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。135第135頁（二）相關(guān)主體對住宅專題維修資金監(jiān)管義務(wù)1．管理單位法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門及業(yè)主委員會，每年最少一次與專戶管理銀行查對住宅專題維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布以下情況：136第136頁（1）住宅專題維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存總額；（2）發(fā)生列支項目、費用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專題維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額（4）其它相關(guān)住宅專題維修資金使用和管理情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布情況有異議，能夠要求復(fù)核。137第137頁2.專戶管理銀行法律義務(wù)（1）專戶管理銀行應(yīng)該每年最少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專題維修資金對賬單。138第138頁（2）直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專題維修資金部門及業(yè)主委員會對資金賬戶改變情況有異議，專戶管理銀行應(yīng)依據(jù)要求進行復(fù)核。（3）專戶管理銀行應(yīng)該建立住宅專題維修資金查詢制度，接收業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專題維修資金使用、增值收益和賬面余額查詢。139第139頁3.審計、財政部門監(jiān)督管理（1）住宅專題維修資金管理和使用，應(yīng)該依法接收審計部門審計監(jiān)督（2）住宅專題維修資金財務(wù)管理和會計核實應(yīng)該執(zhí)行財政部相關(guān)要求。財政部門負(fù)責(zé)對住宅專題維修資金收支財務(wù)管理和會計核實制度執(zhí)行情況監(jiān)督。（3）住宅專題維修資金專用票據(jù)購領(lǐng)、使用、保留、核銷管理，應(yīng)該按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門相關(guān)要求執(zhí)行，并接收財政部門監(jiān)督檢驗。140第140頁（三）住宅專題維修資金相關(guān)主體法律責(zé)任1、公有住房售房單位未按要求交存住宅專題維修資金；或?qū)⒎课萁桓段窗匆蠼淮媸灼谧≌瑢ｎ}維修資金買受人；以及未按要求分?jǐn)偩S修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期更正。2、開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照要求交存首期住宅專題維修資金前，將房屋交付買受人，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期更正；逾期不更正，處以3萬元以下罰款；開發(fā)建設(shè)單位未按要求分?jǐn)偩S修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期更正；逾期不更正，處以1萬元以下罰款。141第141頁3、挪用住宅專題維修資金，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用住宅專題維修資金，沒收違法所得，能夠并處挪用金額2倍以下罰款；組成犯罪，依法追究直接負(fù)責(zé)主管人員和其它直接責(zé)任人員刑事責(zé)任。（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專題維修資金