地產項目成本管理控制與招投標、合同管理

龍湖項目成本管理控制

與招投標、合同管理

講師介紹

高級工程師；一級建造師；重慶市造價協會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產發(fā)展有限公司總經濟師；12年龍湖工作經歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。內容龍湖的項目成本管理龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的項目成本控制

內容龍湖的項目成本管理龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的項目成本控制

問題：成本是怎樣形成的成本是什么時候形成的房地產主要成本費項主要費項：一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎設施、配套設施、單體建安）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、管理費七、財務費用序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償等2前期費用勘察、設計費報建費

三通一平費等

3配套設施費用學校、幼兒園、會所等4基礎設施費用水、電、氣配套、道路小區(qū)強弱電、總平工程

5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程7工程相關費用審計費造價咨詢費

監(jiān)理費、定額外檢測費

物業(yè)前期介入費、維修基金8期間費用銷售費用營銷設施建造費

其他銷售費用9財務費用貸款利息等、稅金10管理費用員工工資、福利等

建設部2000年9月18日發(fā)布

《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》

第四章第24條明確“開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。”成本經營目標標/盈利指標標項目策劃劃銷售定位位項目設計計/部品定位位合作資源資金來源政策與市市場環(huán)境境影響房地地產成本本的主要要因素自身管理理能力項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏/現場施工工龍湖成本本管理的的目的龍湖成本本管理的的目的成本管理理的目的的是保證證成本的的支出獲獲得最大大效益----提升價值值以經濟合理理性最大的成成本提升升產品的的競爭力力，并形形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)優(yōu)勢。。價值工程程數據分析析與儲存存新項目可研規(guī)劃設計合約規(guī)劃與招標施工管理合同結算動態(tài)反饋及時結算事前定價步步跟蹤準確測算成本管理理工作的的重心提提前準確測算算、步步跟蹤蹤、事前前定價、、動態(tài)反反饋、及及時結算算龍湖成本本管理體體系思路路龍湖成本本管理的的目標目標：建立目標成本本管理為導向的的成本管管理體系系龍湖湖成成本本管管理理的的基基本本內內容容----合理理確確定定成成本本與有效效控控制制成成本本目標標成成本本管管理理有有什什么么作作用用目標標成成本本管管理理的的作作用用在在于于心心中中有有數數；；“算了了再再做做”而不不是是“做了了再再算算”目標標成成本本管管理理原原則則不僅僅限限于于成成本本目目標標值值本本身身、、更更要要關關注注成成本本背背后后的的產品品目目標標成本本管管理理未未來來的發(fā)展展方方向向管理理重重心心前前移移方案案優(yōu)優(yōu)化化管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新龍湖湖的的成成本本管管理理成本管理部分管理制度招標管理辦法合同管理辦法材料設備供應、核價管理辦法預結算編制審核辦法設計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本本管管理理的的管管理理體體系系龍湖湖成成本本管管理理體體系系制度度流流程程方方法法工工具具（工工作作指指引引、、作作業(yè)業(yè)指指導導書書））業(yè)務模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標成本管理辦法目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理辦法責任成本分解與審批流程設計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結算流程經濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調整申報表變更簽證管理指引成本數據庫模型預、結算編制管理指引項目成本指標測算表成本數據庫編制指引市場成本調研表專業(yè)端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標。。。。。。項目產品建筑/品質標準表項目設計限額要求及成本控制建議表設計變更單/簽證單經濟標評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應計量與付款臺帳工程結算審批表項目總包工程清算審批表結算協議表。。。。。。成本本管管理理部部分分制制度度流流程程體體系系成本本模模塊塊：：制度度流流程程與與管管理理工工具具以項項目目為為管管理理對對象象項目目的的完完全全直直接接開發(fā)發(fā)成成本本測算算分分解解項目目期間間成成本本測算算分分攤攤龍湖湖項項目目成成本本管管理理的的內內容容集團團公公司司重慶慶公公司司成都都公司司北京京公司司項目目2項目目1項目目2項目目1項目目2項目目1項目目N項目目N項目目NN公司司項目目N龍湖湖集集團團組組織織形形式式龍湖湖項項目目管管理理組組織織形形式式營銷銷部部成本本管管理理部部工程程管管理理部部設計計研研發(fā)發(fā)部部計劃劃財財務務部部公司司總總經經理理研發(fā)發(fā)專專員員項目目負負責責人人項目目研研發(fā)發(fā)經經理理項目目工工程程經經理理項目目成成本本經經理理項目目營營銷銷經經理理項目目財財務務經經理理專業(yè)業(yè)工工程程師師成本本專專員員營銷銷顧顧問問財務務專專員員公司司運運營營總總監(jiān)監(jiān)項目目1項目2項目3項目N龍湖湖項項目目部部主主要要職職能能產品品研研發(fā)發(fā)定定位位施工工組組織織和和管管控控成本本測測算算和和控控制制營銷銷策策劃劃和和銷銷售售客戶管理理品質保保證實行項目目管理后后公司和和部門職職能公司土地競拍拍、資金金保障、、人力資資源部門掌握制度度、流程程、方法法、工具具的制定定和更新新；整理資源源、知識識沉淀；；集公司資資源協助助支持項項目工作作，檢查查監(jiān)督項項目工作作培訓項目目需要的的合格的的經理和和專員項目職能崗位項目成本管理職能設計研發(fā)1、產品定位2、產品建造標準3、設計任務書4、設計優(yōu)化產品成本控制5、設計費管理成本管理1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下進度、質量管理2、施工技術方案、設計變更、現場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標準3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務1、項目成本財務指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控龍湖目標標成本管管理三大大工具1、目標成本本測算與與分解2、投資分分析模型型3、歷史成成本數據據庫龍湖項目目目標成成本測算算和分解解目標成本本測算的的條件經討論確確定的方方案或設設計圖（規(guī)劃指指標表、、建筑標標準、產產品配置置）相應項目目工程造造價歷史史成本數數據市場價格格及其走走勢的準準確把握握測算成本本正向測算算：測算依據據（產品標標準、市場情情況、歷史成本本數據庫庫）測算方式式（估算、、概算、、預算））團隊工作作反向倒逼逼：確定銷售售價格水水平；確定利潤潤要求；；反推計算算成本目標成本本測算的的方法目標成本本是根據產產品定位位、產品品預期售售價和期期望利潤潤，結合合目前市市場價格格情況，，參考歷歷史成本本數據資資料，并并同時預預測未來來價格走走向，預先制定定并力爭爭控制的的產品成成本目標成本本作為產產品未來成本本的控制制依據，是產品品設計、、采購、、施工等等整個項項目開發(fā)發(fā)過程的的指導和和控制性性文件，，是企業(yè)業(yè)各部門門通過技術術、經濟濟和管理理等措施施的努力力，需要要實現的的產品成成本的控控制線龍湖目標標成本管管理的階階段土地投資資論證階階段目標成本本(土地版)項目啟動動階段目標成本本(啟動版)方案設計計階段目標成本本(方案版)初步設計計階段目標成本本(執(zhí)行版版)工程實實施階階段目標成成本(調整版版)竣工階階段項目竣竣工成成本目標成成本形形成動態(tài)及及責任任成本本執(zhí)行行土地投投資論論證階階段成成本測測算責任部部門工作成成果發(fā)展部部項目定定位提供周周邊配配套提供土土地信信息地區(qū)總總經理理研發(fā)部部造價采采購部部主持、、確定定項目預預案目標成成本測測算通過滿足拿拿地成成本要要求未通過過審定存檔投資分分析模模型總經理理重新新給定定成本本值土地階階段成成本測測算方方法：：成本經經驗值值估算算法參考成成本經經驗數數據，，用表表格組組合來來完成成土地投投資論論證階階段成成本測測算

成本費項科目成本取值范圍適用標準備注土地投資可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎設施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

成本費項科目取值范圍適用標準備注土地投資可研階段別墅項目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通

1600-1800建筑面積高檔

小高層1600-1800建筑面積普通

1800-2000建筑面積高檔

高層2000-2200建筑面積普通

2200-2400建筑面積高檔

《項目目目標成成本測測算（（土地地版））》只是土土地投投資論論證的的一部部分；；把《項目目目標成成本測測算（（土地地版））》與項目目其他預預設模模塊進入《項目投投資經經濟分分析模模型》進行指指標分分析，，為土土地投投資提提供決決策；；審定的的《項目目目標成成本測測算（（土地地版））》將作為為項目目啟動動階段段目標標成本本的參參照依依據。。項目投投資經經濟分分析模模型模型是是什么么模型就就是模模擬項項目整整個運運作過過程，，通過過數據據之間間的邏邏輯運運算，，得出出項目目的評評價指指標，，從而而衡量量項目目的優(yōu)優(yōu)劣通過模模型進進行項項目的的實時時跟蹤蹤，從從而了了解項項目收收益的的動態(tài)態(tài)變化化情況況。模型的的基本本結構構模型由由以下下幾個個模塊塊組成成：基基礎數數據表表、項項目分分期情情況、、成本本測算算、項項目進進度及及付款款計劃劃、銷銷售及及回款款計劃劃、資資金來來源及及運用用表和和現金金流出出表。。模型中中基本本財務務指標標凈現值值指在項項目計計算期期內，，按行行業(yè)基基準折折現率率或其其他設設定折折現率率計算算的各各年凈凈現金金流量量現值值之和和。凈凈現值值是一一個絕絕對指指標，，項目目的凈凈現值值越大大越好好。內部收收益率率是指項項目投投資實實際可可望達達到的的報酬酬率，，也是是使投投資項項目的的凈現現值等等于零零時的的折現現率。。內部部收益益率是是一個個相對對指標標，項項目的的內部部收益益率越越高越越好?！，F金成本收收益率指投入1元的成本項項目可以帶帶來的現金金收入，該該指標不是是衡量項目目收益高低低的指標，，而是衡量量項目現金金收益情況況的指標。。權益資本乘乘數指項目的權權益資本與與項目總投投資的比值值，該指標標反應的是是1元的自有資資金的投入入可以駕馭馭多少元的的總投資，，該指標越越大越好。。項目指標的的衡量體系系影響模型的的主要因素素有三個指指標：項目目的內部收收益率；項項目的現金金成本收益益率；項目目的權益資資本乘數分別從三個個主要的方方面衡量項項目的優(yōu)劣劣：項目的內部部收益率：：從項目動動態(tài)收益的的角度；項目的現金金成本收益益率：從項項目現金流流的角度；；項目的權益益資本乘數數：從權益益資本使用用效率的角角度建筑技術經濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術經濟指標變化后的技術經濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米

35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內部收益率％16.87%22.15%

凈現值元2,1663,439

****項目工期延后對項目評價指標的影響

單位按原工期延期1年內部收益率％24.37%19.10%凈現值元16,01713,756項目啟動階階段成本測測算項目團隊確定產品定定位和銷售售價格、銷銷售進度研發(fā)部根據規(guī)劃條條件和市市場定位進進行預案的的調整或重重新考慮方方案（產品品業(yè)態(tài)、標標準）造價采購部部項目目標成成本測算計劃財務部部根據售價、、銷售進度度、成本測測算、進行行財務指標標計算拿地以后項目團隊對對擬建項目目進行詳細策劃，設定項目市市場定位、、產品定位位，明確項目經經濟技術指指標、配置置標準、建建造標準、、交房標準準、主要設設備的檔次次或品牌、、測算目標標成本、施施工安排、、工程進度度，材料供供應方案，，銷售策劃劃，銷售進進度等項目啟動階階段成本測測算是對土土地投資論論證階段目目標成本測測算的細化化項目啟動階階段成本測測算帶入經濟模型后應達到或或超過土地地版的收益益指標；目的對項目進行行沙盤推演演，預見和決策策未來，設定產品品定位，營銷銷方案、實實施計劃，，成本控制制，測算財財務指標，識別別項目風險險，提出預預案。項目團隊明明確項目成成功標尺及及具體指標標，達成共共識項目啟動階階段的成功功標志項目啟動會會主要內容（（成果）《項目定位》《項目建造標標準》《體驗區(qū)選址址、定位及及開放計劃劃》《項目一二級級計劃》《項目分期、、材料供應應方式范圍圍》《項目目標成成本（啟動動）》《項目合約規(guī)規(guī)劃》《投資分析模模型（啟動動）》設計階段成成本測算和和分解工程部提供現場布布置方案提供施工用用水電以及及甲方臨設設設置方案案初步施工方方案及土石石方平衡對對比提供方案、、初步設計計圖提供產品建建造標準基礎方案對對比造價采購部部目標成本分分解進行成本敏敏感性分析析編制合約規(guī)規(guī)劃研發(fā)部計劃財務部部財務指標計計算設計階段成成本分解主主要是方案設計、、初步設計計階段的成本本測算和分分解方案設計階階段是設計計階段成本本控制的重點初步設計階階段目標成成本，目的的是形成詳詳細、準確確的目標成成本，經審審批后，是是項目的執(zhí)行目標成本案例：方案設計階段成本測測算及分解解分解依據：：甲方的發(fā)包包與采購計計劃分解內容：：總目標分解解為每個合合同項的目目標目標成本分分解：按合同計劃劃分解目的將各費項成成本對應分解成未來可執(zhí)執(zhí)行的合同同隨項目進展展，合約規(guī)規(guī)劃逐步變變成真實的的合同和合合同造價序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償等發(fā)展部2前期費用勘察、設計費研發(fā)部報建費

研發(fā)部工程部三通一平費等

工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程

造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費

造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費

工程部物業(yè)前期介入費、維修基金

營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部

其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部項目實施階階段成本管管理工程部現場簽證、、技術核定定的現場控控制、工程程質量和進進度的管控控、編制進進度計劃提供施工圖圖設計變更的的控制、專專項工程的的優(yōu)化造價采購部部簽證變更的的費用審核核、專項工工程的成本本分析、動動態(tài)成本的的跟蹤和回回顧、成本本調整研發(fā)部計劃財務部部財務指標的的動態(tài)跟進進資金計劃審審核互動動態(tài)成本：：是項目實施施過程中各各個單項合合同（費項項）的實際際成本與目目標成本的的控制結果果在工程招標標和簽訂合合同時，與與合約規(guī)劃劃對應；結合合同或或預算造價價對目標成本進行調整合同變更(包括：經濟濟簽證、設設計變更、、技術洽商商）所產生生的合同金金額變化及及時對目標標成本進行行調整動態(tài)成本管管理動態(tài)成本的的組成動態(tài)成本=已結算合同同成本+未結算合同同成本+非合同性成成本+待發(fā)生成本本動態(tài)成本待發(fā)生成本本待發(fā)生費用用未簽約合同同估價已發(fā)生成本本非合同性成成本合同性成本本已結算合同同成本未結算合同同成本合同金額結算調整(含簽證變更更)合同金額預估結算調調整(含預估簽證證變更)月度成本回回顧在目標成本本中對已發(fā)發(fā)生、已結結算的合同金額調整；對未發(fā)生合合同費項進進行清理、預估估在目標成本本中按已發(fā)發(fā)生、已結結算的費用用金額調整整；對未發(fā)發(fā)生費用進進行清理、、預估成本動態(tài)重重大事項及及預警成本管理異異常事項披披露重大招標進進展補充預算動動態(tài)狀況（（含設計變變更及洽商商）結算異常情情況說明（（超合同額額及目標成成本、以及及其它異常情情況均需說說明）成本目標評評審成本研究及及其它測算算動態(tài)成本月月報內容序號

項目名稱

目標成本(萬元)20090630動態(tài)監(jiān)控本月預測金額

與目標成本相比與上月相比

已發(fā)生合同額變化說明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程費1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五

維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動態(tài)成本月月度狀況表表工程竣工階階段成本管管理工程部審核工程竣竣工資料對合同相關關條款進行行評估對供應商進進行相關履履約評估設計總結造價采購部部與供應商進進行竣工結結算（含材材料供應結結算）編制竣工成成本并與目目標本（執(zhí)行版版）比較研發(fā)部計劃財務部部財務決算核算最終的的財務指標標項目竣工成成本，是指在項項目竣工驗收時時點上，項目的的全部成本本，包括確認（結算算）的已發(fā)生成成本和預估（結算算）的未發(fā)生成成本。其費費項包括開開發(fā)成本、、營銷費用用、管理費費用、財務務等全部成本費費用。將《項目竣工成成本》與《項目目標成成本（執(zhí)行行版）》比較，分析析、說明差差異原因按規(guī)定格式式形成《項目成本總總結和分析析》一、基本情情況的概要要成本目標的的下達成本目標的的分解成本目標的的完成二、分解和和完成的對對比以費項為跟跟本、對目目標成本和和實際成本本各費項的的結構分解解、完成情情況進行對比分析析基本結論目標成本和和實際成本本的對比分分析三、分析說說明ABC分析敏感性分析析失敗和成功功事例的分分析四、改進建建議如何做好成成本管理目前成本管管理的瓶頸頸和破解龍湖的歷史史成本數據據庫……目標成本編編制的重要要參考歷史成本數數據庫主要要內容包括：成本測算基基礎資料開發(fā)成本匯匯總表總體分項工工程成本指指標單位位工工程程建建安安指指標標如何何參參考考歷歷史史成成本本測測算算新新項項目目成成本本基礎礎數數據據（（項項目目規(guī)規(guī)劃劃指指標標表表、、確確定定產產品品交交付付標標準準））確定定總總體體各各費費項項成成本本在歷歷史史成成本本數數據據庫庫中中查找找預預設設單單位位工工程程特特征征指指數數、、體形形系系數數，，確確定定單單位位工工程程預預設設成成本本結合合產產品品標標準準和和當當前前市市場場價價格格情情況況對對主主要要材材料料、、人人工費費、、規(guī)規(guī)費費等等進進行行調調整整以下下變變化化規(guī)規(guī)律律限限于于主主體體及及粗粗裝裝修修參參考考序號項目窗墻比變化率體型系數變化率1%-1%1%-1%1主體結構及粗裝修造價0.50%-0.50%-0.10%0.10%基礎礎部部分分：：挖挖孔孔樁樁基基礎礎的的測測算算數數據據見見下下表表參考考指指標標A類高高層層（（主主體體））鋼鋼筋筋47.72千克克、、水水泥泥86.69千克克、、預預拌拌砼砼0.33立方方B類高高層層（（主主體體））鋼鋼筋筋53.79千克克、、水水泥泥75.73千克克、、預預拌拌砼砼0.35立方方當窗窗墻墻比比為為0.28，體體型型系系數數為為0.28時，，主主體體結結構構及及粗粗裝裝修修部部分分的的造造價價基基數數約約為為1內容容龍湖湖的的項項目目成成本本管管理理龍湖湖招招標標投投標標管管理理龍湖湖的的合合同同管管理理龍湖湖的的項項目目成成本本控控制制項目目成成本本控控制制的的原原則則成本本控控制制的的目目標標原原則則不是是最最低低而而是是合合理理成本本控控制制的的核核心心是是合合理理的的成成本本獲獲得得最最大大效效益益成本本測算算過過程程的控控制制分分為為：：·投資資論論證證階階段段測測算算·設計計階階段段控控制制執(zhí)行行過過程程的控控制制主主要要是是施施工工階階段段控控制制成本本控控制制包括括成成本本測算算過過程程的控控制制和和執(zhí)行行過過程程的控控制制房地地產產項項目目土土地地投投資資論論證證·根據據提提供供的的土土地地信信息息，，確確定定擬擬取取得得地地塊塊的的項項目目定定位位·結合合市市場場需需求求對對不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)使使用用功功能能建建筑筑面面積積的的合合理理配置置·參考考類類似似業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)工工程程項項目目歷歷史史經經驗驗數數據據編編制制投投資資估估算算，，利用用投投資資分分析析模模型型測算算控控制制土土地地成成本本·結合合周周邊邊環(huán)環(huán)境境、、相相鄰鄰項項目目售售價價、、市市場場需需求求等等情情況況論證項項目目投投資資可可行行性性投資資論論證證階階段段的的控控制制（概概念念設設計計））方案案設設計計初步步設設計計（（擴擴初初設設計計））施工工圖圖設設計計（產產品品設設計計確確定定產產品品成成本本））項目目設設計計階階段段的的控控制制投資資決決策策至至初初步步設設計計階階段段，通通過過對對設設計計方方案案的的比比較較，，本本階階段段成成本本控控制制的的效效果果約約為為75%～80%，控控制制成成本本的的阻阻力力最最小小，，控控制制成成本本需需要要的的成成本本最最低低深化化設設計計至至施施工工圖圖設設計計階階段段，，通通過過對對建建筑筑標標準準的的比比較較，，本本階階段段成成本本控控制制的的效效果果約約為為15%～20%施工工圖圖設設計計結結束束至至施施工工階階段段（（實實施施階階段段）），，通通過過對對施施工工方方案案的的比比較較，，本本階階段段成成本本控控制制效效果果約約為為5%以內內，控控制制成成本本阻阻力力較較大大，，控控制制的的成成本本較較高高設計階階段投投資控控制效效果概念設計施工/安裝使用控制的的效果果控制的的阻力力控制的的成本本主要控制價值區(qū)區(qū)101方案設設計控控制要要點產品的市場定位與產品定位，產品功能、標準，戶型組合豎向標高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網的初步布置，水電設備房的位置窗地比、平面周長、體型系數人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷102重點關關注：：產品定定位，不同同產品品比例例的搭搭配，，產品品功能能、配配置、、標準準，主主要設設計選選型，，建筑筑平面面，建建筑裝裝飾交交付標標準，，停車車方式式及比比率，，小區(qū)區(qū)供配配電方方式…對業(yè)態(tài)態(tài)和戶戶型的的多方方案設設計比比較，，通過過比較較確定定單體體平面面和戶戶型；；通過過對建建筑面面積、、套內內面積積、公公攤面面積的的比例例測算算，確確定最最合理戶戶型和和戶型型搭配配從而而獲得得最大大得房房率和和銷售售面積積。在容積積率指指標控控制面面積，，結合合市場場需求求對不不同業(yè)業(yè)態(tài)建建筑面面積的的合理理配置置，建建多少少高層層、建建多少少多層層、建建多少少商業(yè)業(yè)、建建多少少別墅墅、建建多少少花園園洋房房；配配置那那些基基礎設設施和和配套套設施施，獲獲得最最大銷銷售額額和高高額利利潤。。注意設設計作作品和和產品品的關關系比較高高層與與小高高層的的成本本案例：：某某項目目指標標如下下，方方案設設計階階段沒沒有充充分利利用建建筑密密度指指標規(guī)規(guī)劃利利潤貢貢獻大大的產產品，，規(guī)劃劃建8棟高層層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4高層與與高層層、花花園洋洋房的的成本本比較較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中12～18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高某項目技術經濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術經濟指標變化后的技術經濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內部收益率％16.87%22.15%

凈現值元2,1663,439

限額設設計確定限限額設設計控控制指指標限額設設計是是按照照批準準的設設計任任務書書及投投資估估算控控制設設計，，對設設計規(guī)規(guī)模、、設計計標準準、工工程數數量和和預算算指標標等各各方面面的控控制凡是能能進行行定量量綜合合的設設計內內容，，均要要通過過計算算確定定，要充充分考考慮施施工的的可能能性和和經濟濟性。。初步設設計（（擴初初設計計）階階段控控制要要點各建筑、結構、構造做法及建筑選材結構型式、基礎型式、擋墻形式的選擇外立面設計電梯、空調等大型成套設備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數優(yōu)化精裝修配置標準與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設計建筑設設計方方面根據初初步設設計圖圖紙對對規(guī)劃建筑面面積、、銷售建筑面面積、、造價建筑面面積進進行計計算比比較，，盡量量減少少公攤攤面積積增大大得房房率。。控制單單體建建筑的的特徵徵指數數，包包括：：外墻墻周長長、面面積系系數，，門窗窗面積積系數數、窗窗墻比比、窗窗地比比指標標、體型系系數等對節(jié)節(jié)能保保溫、、消防防、抗抗震設設計標標準的的影響響?？刂平ńㄖO設計標標準，，控制制單體體工程程配置置標準準；比比較外外墻保保溫材材料和和作法法，門門窗材材質、、標準準；外外裝飾飾材料料的選選擇搭搭配，，室內內不同同公共共部分分裝修修標準準、裝裝飾材材料的的選擇擇搭配配，在在滿足足必要使使用功功能的同時時成本本最合合理。。產品定定位結構設設計方方面基礎選選型、、埋深深和布置置應合合理樓面恒恒、活活荷載載及梁梁的線線荷載載，梁梁、柱柱或墻墻的集集中荷載取取值合合理，，安全全系數數取值值合理理主體結結構布布置、、結構構體系系選型型合理理，梁梁、柱柱、板板鋼筋筋配筋筋計算算配置置合理理人防地地下室室結構構選型型應正正確，，設計計荷載載取值值、結結構計計算與與構造造強電設設計方方面主要電氣負負荷指指標配配置、、供電電范圍圍、變壓器臺臺數合理進出線通道道是否合理設備選擇、、出線回路路計算電流流、斷路器器容量和電電纜截面配配置合理發(fā)電機供電電范圍、容容量和臺數數選擇合理理敷設方式和和路徑、出出線回路、、線纜型號號截面經濟濟合理弱電設計方方面弱電各系統(tǒng)統(tǒng)功能和設備選型型合理各系統(tǒng)管線線走向布置置合理給排水設計計方面設計參數合合理、計算指標標經濟；系系統(tǒng)流程合合理設備房設置置位置及設設備布置合合理、使用用及維護方方便主要的設備備材料選用用經濟合理理綜合管網方方案，包括括：道路工工程、雨污污水工程、、雨污水處處理、強弱弱電管網、、給水管道道工程等的的走向作法法進行造價價分析比較較，使布置、走向向、作法更更合理，挖溝的土土石方量最最小。編制概算，，對投資進進行控制。。景觀工程控控制軟硬景面積積比例，包括水體體面積，鋪鋪裝面積，，喬木、灌灌木、草坪坪面積的比比例。確定項目骨骨干樹種、、基調樹種種電梯住宅的的公攤面積積經濟分析析公攤面積的的組成垂直通道：：樓梯間、、電梯井、、垃圾道、、通風井、、管道井、、提物井、、室外樓梯梯；墻體面積：：本幢樓各各套與公共共建筑之間間的分隔墻墻和整幢房房屋外墻水水平投影面面積總和的的二分之一一；設備用房和和管理用房房：幢內共共同使用的的設備用房房，輔助或或管理用房房，供本幢幢使用的其其他共同使使用的面積積對公攤面積積（公攤系系數）的管管控第一，要明明確規(guī)范的的剛性要求求；第二，根據據項目檔次次定位和顧顧客價值敏敏感度，設設定大堂、、電梯間、、公共走道道的合理尺尺度；第三、從技技術角度通通過各公攤攤部位的相相對位置的的調整、對對單個公攤攤部位的局局部優(yōu)化降降低公攤。。影響公攤系系數的因素素公攤系數＝＝公攤面積積/套內面積公攤系數第第一層次的的影響因素素是建筑業(yè)態(tài)超高層住宅宅、寫字樓樓＞高層公公寓＞花園園洋房＞疊疊拼別墅＞＞聯排別墅墅＞獨棟別別墅公攤系數第第二層次的的影響因素素是公攤面積建筑業(yè)態(tài)層數面積類型建筑面積套內面積公攤面積公攤系數高層公寓11標準層4103506017%高層公寓32標準層6305399117%高層公寓18標準層6035109318%高層公寓29標準層93874119727%高層公寓27標準層58647111520%高層公寓26標準層69057012021%高層公寓15標準層6265468015%高層公寓18標準層5254537216%高層公寓31標準層72061410517%高層公寓18標準層5294597015%高層公寓31標準層78567810716%高層公寓31標準層80169310816%建筑業(yè)態(tài)層數面積類型建筑面積套內面積公攤面積公攤系數花園洋房

全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標準層6525757613%小商鋪

單元137012739712%小商鋪

棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運用價值工工程控制投投資投資測算過過程中設計計階段測算算，這一階階段運用價價值工程分分析，確定定合理功能能，有效控控制投資。。價值工程是把技術與與經濟結合合起來的管管理技術，，通過對產產品的功能能分析，達達到產品適適當的價值值，以最低低的成本去去實現產品品的必要功功能。如何有效提提高產品的的價值功能F成本C1、功能不變變，成本下下降2、功能大幅幅提高，成成本略有增增加3、功能提高高，成本降降低4、功能略有有降低，成成本大幅降降低5、成本不變變，功能提提高如何有效提提高產品的的價值表中的價值值不是從價