某年中國(guó)土地市場(chǎng)年度報(bào)告

某年中國(guó)土地市場(chǎng)年度報(bào)告土地市場(chǎng)綜述-土改元年，全面回暖政策要覽：

2013年為土地市場(chǎng)制度改革元年，破圍的方向是工業(yè)用地和農(nóng)用地入市。從十八屆三中全會(huì)決定到城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的表述，盤活存量、提升效率，直接指向工業(yè)用地，減量供應(yīng)、提高地價(jià)、提升容積率、改造轉(zhuǎn)性；而一號(hào)文件對(duì)則在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市上開了一道口子。不過像農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房等問題依然懸而未決，同時(shí)工業(yè)用地轉(zhuǎn)性如何操作、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市具體又如何操作，都是2014年土地改革需要重點(diǎn)解決的。具有操作層面意義的制度是“三舊”改造。從廣東三舊改造試點(diǎn)的情況來看，深圳、佛山等地針對(duì)工業(yè)用地改造已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)牟僮鹘?jīng)驗(yàn)，而城中村改造卻因涉及集體土地問題難以展開。國(guó)務(wù)院7月發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，規(guī)劃了五年的改造目標(biāo)，這可能成為土改操作層面突破口。2013年土地市場(chǎng)回顧：

201340大中城市土地市場(chǎng)供給量和成交量同比分別減少9.69%和1.13%，平均溢價(jià)率回升至28.41%，土地均價(jià)上升55.61%。其中一線城市供給和成交量分別增長(zhǎng)10.71%和19.34%，均價(jià)上漲了133.08%，三線城市成交量和均價(jià)雙雙回升。整體看，2013年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)全面回暖的勢(shì)頭，但二線城市的供給不足將開發(fā)商局限在幾個(gè)重點(diǎn)城市的同時(shí)，也帶熱了三線城市。南京、廈門、上海、溫州、北京、蘇州、深圳、合肥的土地成交均價(jià)漲幅均超過90%；而廈門、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、東莞、蘇州、長(zhǎng)沙的平均溢價(jià)率超過20%。從用途類型看，商住用地和住宅用地市場(chǎng)成交量分別增長(zhǎng)29.21%和10.27%，成交均價(jià)同比分別上漲37.18%和29.65%，商服用地市場(chǎng)成交均價(jià)則迎來歷年以來最大幅度的上漲。各類土地市場(chǎng)全面回暖。目錄土地市場(chǎng)政策一覽1年度土地市場(chǎng)回顧2季度土地市場(chǎng)回顧3月度土地市場(chǎng)回顧4土地市場(chǎng)政策-2013年為土改元年2013年是新一屆政府執(zhí)政元年，也是土地制度改革的元年。土地制度的破圍主要在工業(yè)用地和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)制度上。1)、工業(yè)用地減量供給，提高低價(jià)，關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)性”。新的政策強(qiáng)調(diào)逐步減少工業(yè)用地和劃撥用地等“午餐”的供給，提高工業(yè)用地價(jià)格的關(guān)鍵是破除使用限制的藩籬，提高使用效率，比如東莞等工業(yè)用地新政允許工業(yè)或倉儲(chǔ)用地打破原有的容積率限制。在打破工業(yè)用地藩籬過程中，升值利益分配關(guān)系成為關(guān)鍵因素。2)、土地集約利用，三舊改造加速擴(kuò)圍。深圳、廣州等地的三舊改造是工業(yè)用地轉(zhuǎn)性、提高使用效率的試點(diǎn)城市，政府改造－補(bǔ)償“地主”與自行改造－補(bǔ)繳地價(jià)是兩種基本的方式。比如深圳，工業(yè)區(qū)改造工業(yè)用途，增加建筑面積補(bǔ)繳50%，不過轉(zhuǎn)性住宅、商業(yè)用地，需補(bǔ)繳實(shí)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)，雖然扣除工業(yè)地價(jià)款，轉(zhuǎn)性本身的唯一的好處就是可以底價(jià)拿地；相對(duì)而言，廈門允許“地主”自行改造功能性質(zhì)，協(xié)議出讓供地，相對(duì)寬松。7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，去年年末東莞等地出臺(tái)三舊改造相關(guān)文件，在“盤活存量”的背景下，2014年三舊改造將成為工業(yè)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)性破題的操作關(guān)鍵。3)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市敲定。1月19日中央一號(hào)文件提出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地同權(quán)，即將出臺(tái)的城鎮(zhèn)化規(guī)劃中可能提出經(jīng)營(yíng)性用地“由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商直接談判地價(jià)”，相當(dāng)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供地權(quán)下放，該類土地有望直接入市。4)、宏村宅基地流轉(zhuǎn)廣泛“試點(diǎn)”。12月17日，發(fā)改委對(duì)宅基地的基本表態(tài)還是局限在試點(diǎn)，1號(hào)文件中也未明確提及宅基地流轉(zhuǎn)的制度安排。從去年末國(guó)土資源部透露的信息來看，小產(chǎn)權(quán)房2014年開始將全面清查，到2018年清查完畢。對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度是“分類整理”，意味著小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正希望，但不是全部。在小產(chǎn)權(quán)房清理完畢之前，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)可能繼續(xù)處于試點(diǎn)狀態(tài)。5)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以設(shè)抵押、擔(dān)保。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相關(guān)-經(jīng)營(yíng)性用地不再由政府直接征地時(shí)間標(biāo)題城鎮(zhèn)化相關(guān)政策1月20日國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出爐1月20日，據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》已修改完畢并上報(bào)，預(yù)計(jì)將于近期發(fā)布，其中明確了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和配套制度安排。

權(quán)威人士表示，未來將根據(jù)城市規(guī)模和綜合承載能力，并以就業(yè)年限或居住年限、城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)參加年限為基礎(chǔ)，各類城市因地制宜地制定農(nóng)民工落戶標(biāo)準(zhǔn)。這樣做的好處是，有利于農(nóng)民工根據(jù)不同條件選擇落戶地區(qū)。

未來的城市群發(fā)展中，我國(guó)將注重培育長(zhǎng)江中游城市群、中原城市群以及山東半島、成渝城市群等地區(qū)的發(fā)展，并在東北有條件的地區(qū)發(fā)展城市群。

權(quán)威人士表示：

1.在未來城鎮(zhèn)化建設(shè)中，人口管理方面擬實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的居住證制度，取消居住證領(lǐng)取門檻，以居住證為載體，統(tǒng)籌人口管理和公共服務(wù)提供。

2.在土地管理方面，將堅(jiān)持管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量的原則，完善城鎮(zhèn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)控制，深化征地制度改革，逐步縮小征地范圍，經(jīng)營(yíng)性用地將不再由政府直接征地，而由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商直接談判地價(jià)。同時(shí)，嚴(yán)格耕地總量保護(hù)。

3.在行政區(qū)劃創(chuàng)新上，將改革設(shè)市模式，啟動(dòng)設(shè)市工作，以建成區(qū)常住人口為基準(zhǔn)，完善設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)探索大市場(chǎng)、大社會(huì)、小政府為框架的行政管理體制。

4.在建立多元可持續(xù)融資體系方面，擬通過地方政府債券、市政債券、城投債、政策性貸款等，拓寬城市建設(shè)融資渠道，提高地方政府融資透明度，同時(shí)，鼓勵(lì)和推動(dòng)民間資本參與市政公用設(shè)施建設(shè)。

12月12日中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議全方位布局城鎮(zhèn)化工作中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議12月12日至13日在北京舉行，會(huì)議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，包括：推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，強(qiáng)調(diào)解決落戶問題，發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)體系，提高服務(wù)業(yè)比重；提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，嚴(yán)控增量，盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率，強(qiáng)調(diào)減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地；建立多元化可持續(xù)的資金保障機(jī)制，強(qiáng)調(diào)逐步建立地方主體稅種，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)構(gòu)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)；優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提出了“兩縱三橫”的城市化戰(zhàn)略格局，一張藍(lán)圖干到底，在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場(chǎng)力量和國(guó)家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群；提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，強(qiáng)調(diào)讓城市融入自然，融入現(xiàn)代元素；加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)化的管理，強(qiáng)調(diào)各地區(qū)要研究提出符合實(shí)際的推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展意見，城市規(guī)劃要由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃。

會(huì)議指出新型城鎮(zhèn)化要找準(zhǔn)著力點(diǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，深入實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。土地市場(chǎng)相關(guān)政策-嚴(yán)控增量，增加居住用地日期標(biāo)題土地制度相關(guān)政策12月26日國(guó)土部：明年用地規(guī)模將實(shí)施總量控制和減量供應(yīng)據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院26日發(fā)布了《2013中國(guó)土地政策藍(lán)皮書》。國(guó)土部表示，明年用地規(guī)模將實(shí)施總量控制和減量供應(yīng)，另外，與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)已有了新的時(shí)間表。

落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的要求，2014年，國(guó)土資源部將會(huì)研究起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》等規(guī)章制度，整合建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，做好國(guó)家層面有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記銜接工作。12月12日中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議全方位布局城鎮(zhèn)化工作中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議12月12日至13日在北京舉行，會(huì)議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，包括：推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，強(qiáng)調(diào)解決落戶問題，發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)體系，提高服務(wù)業(yè)比重；提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，嚴(yán)控增量，盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率，強(qiáng)調(diào)減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地。

會(huì)議指出新型城鎮(zhèn)化要找準(zhǔn)著力點(diǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，深入實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。9月25日江蘇出臺(tái)土地監(jiān)管新規(guī)政府不得自行收儲(chǔ)出讓土地9月24日，江蘇省財(cái)政廳、國(guó)土資源廳、中國(guó)人民銀行南京分行以及證監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于核定土地儲(chǔ)備融資規(guī)模有關(guān)問題的意見》，將于今年10月1日起實(shí)施?！兑庖姟访鞔_規(guī)定地方政府將不得自行收儲(chǔ)出讓土地。

《意見》明確指出，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行名錄制管理，自2013年10月1日起，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資應(yīng)出示融資規(guī)?？刂瓶ǎ⒃诤硕ǖ哪甓瓤扇谫Y規(guī)模內(nèi)融資，不得超規(guī)模融資。9月23日安徽版限地令出臺(tái):限制出讓規(guī)模降拍賣門檻繼日前江蘇省出臺(tái)《江蘇省限制用地項(xiàng)目目錄(2013年本)》和《江蘇省禁止用地項(xiàng)目目錄(2013年本)》規(guī)定土地出讓規(guī)模最大不得超過300畝后，9月20日，安徽省也出臺(tái)《安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用工作的意見》。該意見規(guī)定，今后安徽省商品住宅用地出讓規(guī)模將受到限制。

此外，該意見還明確指出，安徽將在全省開展土地出讓金和閑置土地專項(xiàng)清理活動(dòng)，對(duì)開發(fā)商拍得土地后閑置的行為進(jìn)行查處，一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置滿兩年，將依法收回，并重新安排使用。7月4日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》7月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》指出，2013年至2017年五年改造城市棚戶區(qū)800萬戶，其中，2013年改造232萬戶。在加快推進(jìn)集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進(jìn)。工業(yè)用地相關(guān)政策-提高利用效率，不增土地價(jià)款日期標(biāo)題工業(yè)用地綜合利用相關(guān)政策法規(guī)6月25日征地制度方向不變，國(guó)土部初步形成土地制度改革27條政策6月25日，國(guó)土部網(wǎng)站消息，國(guó)土部在浙江省紹興市召開“促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展土地管理制度改革座談會(huì)”透露了上述調(diào)研的土地管理制度方向。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉守英認(rèn)為，轉(zhuǎn)向存量用地改革，是下一步制度改革的重點(diǎn)，需要相應(yīng)的制度創(chuàng)新，比如把目前比重過高的工業(yè)用地，如何轉(zhuǎn)成商業(yè)、服務(wù)業(yè)和城市用地；把政府手中占的大量的非市場(chǎng)化配置的土地，占比近30%的劃撥配置的城市用地轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化等。

另悉，在提請(qǐng)全國(guó)人大審議的《土地管理法修正案》中，補(bǔ)償原則將由原用途補(bǔ)償改為公平補(bǔ)償。7月4日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》7月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》指出，2013年至2017年五年改造城市棚戶區(qū)800萬戶，其中，2013年改造232萬戶。在加快推進(jìn)集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進(jìn)。

五年改造國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶，其中，2013年改造17萬戶。位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有工礦棚戶區(qū)，要統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

五年改造國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房30萬戶，其中，2013年改造18萬戶。

五年改造國(guó)有墾區(qū)危房80萬戶，其中，2013年改造37萬戶。

資金籌措方面，意見強(qiáng)調(diào)要采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。

其中，民間資本方面強(qiáng)調(diào)，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。要積極落實(shí)民間資本參與棚戶區(qū)改造的各項(xiàng)支持政策，消除民間資本參與棚戶區(qū)改造的政策障礙，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。

而在企業(yè)債券方面強(qiáng)調(diào)，承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。對(duì)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)，加快審批速度。

對(duì)企業(yè)改造資金投入強(qiáng)調(diào)，對(duì)企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。

另外，意見強(qiáng)調(diào)對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

國(guó)土部擬鼓勵(lì)工業(yè)用地提高利用效率，不再增收土地價(jià)款國(guó)土部發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》明確提出，將逐步縮小劃撥用地范圍，工業(yè)用地將采取“先出租后出讓”的供應(yīng)方式。鼓勵(lì)土地使用者在符合規(guī)定條件下，通過廠房夾層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高土地利用率。對(duì)符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。12月3日國(guó)土部副部長(zhǎng)：將提高工業(yè)用地價(jià)格國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智12月3日表示，國(guó)家將提高工業(yè)用地價(jià)格，推行工業(yè)用地彈性年期制，還將抓緊研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體用地納入交易平臺(tái)。工業(yè)用地相關(guān)政策-提高容積率，三舊改造加速城市日期土地制度相關(guān)重要文件11月20日東莞"三舊"改造方案獲批加快存量土地二次開發(fā)11月20日，東莞市政府辦公室印發(fā)實(shí)施《關(guān)于建立健全常態(tài)化機(jī)制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見》稱，國(guó)土資源部批復(fù)同意《廣東省深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)工作方案》，東莞的“三舊”改造政策延續(xù)并將長(zhǎng)期化，并且要加快存量土地二次開發(fā)。

《意見》指出，“三舊”改造的年度計(jì)劃將優(yōu)先安排以下項(xiàng)目：“三舊”改造核心區(qū)范圍內(nèi)的改造項(xiàng)目；面積10萬平方米以上的成片改造項(xiàng)目；投資額超10億元的“工改工”項(xiàng)目、投資額超20億元的城市綜合體改造項(xiàng)目；作為鎮(zhèn)街發(fā)展重要承載平臺(tái)，并納入市政府重大項(xiàng)目計(jì)劃的改造項(xiàng)目。

另據(jù)規(guī)劃，“三舊”改造核心區(qū)內(nèi)改造以商業(yè)、住宅項(xiàng)目為主，“三舊”改造核心區(qū)外改造以產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目為主。

廈門“三舊”改造政策，工業(yè)用地可自行改造改變功能性質(zhì)廈門“三舊”改造政策的一大亮點(diǎn)是允許采用協(xié)議出讓供地，原工業(yè)地塊業(yè)主可以按規(guī)劃自行改造，改變現(xiàn)有土地功能性質(zhì)?！笔幸?guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃研究所所長(zhǎng)何子張告訴記者，原本城市土地要改變性質(zhì)，路徑較為單一，主要是通過政府收儲(chǔ)后，實(shí)施土地招拍掛或行政劃撥。如今，在符合城市規(guī)劃、環(huán)保要求的前提下，工業(yè)、倉儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地業(yè)主可拿相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和改造方案向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，規(guī)劃部門將按照管理流程進(jìn)行方案審查。原工業(yè)倉儲(chǔ)用地可改變?yōu)檗k公、商業(yè)、酒店等用途。

2014年北京推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制根據(jù)北京政府工作報(bào)告,2014年北京將改革完善土地儲(chǔ)備制度,推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。1月15日山東莒南實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓不超20年近日，山東省莒南縣委、縣政府聯(lián)合下發(fā)《莒南縣進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地意見》，從2014年1月1日起實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓，期限不超過20年，定期評(píng)估考核工業(yè)用地的畝均投資、畝均產(chǎn)出等情況，對(duì)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，追究違約責(zé)任，引導(dǎo)閑置低效工業(yè)用地有序退出。

《意見》要求，新增工業(yè)項(xiàng)目必須符合莒南縣“6+2”產(chǎn)業(yè)體系要求，落戶“一區(qū)三園”和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的新建工業(yè)項(xiàng)目平均投資強(qiáng)度要分別達(dá)到300萬元/畝、260萬元/畝，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年均產(chǎn)值要分別達(dá)到600萬元/畝、520萬元/畝，年均稅收分別達(dá)到30萬元/畝、20萬元/畝。新建工業(yè)項(xiàng)目平均容積率不低于1.0，建筑系數(shù)不得低于40%，對(duì)投資額低于5000萬元或用地面積低于15畝的新建工業(yè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)供地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)通過租賃、購(gòu)買多層廠房解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。10月29日東莞打破倉儲(chǔ)用地容積率1.8的上限規(guī)定近日，東莞正式印發(fā)實(shí)施《東莞市“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目操作辦法》，《辦法》進(jìn)一步明確，三舊改造中符合規(guī)定條件的工業(yè)大廈可進(jìn)行分層銷售。與《東莞城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中工業(yè)、倉儲(chǔ)用地一般的容積率上限為1.8的規(guī)定相比，東莞明顯在三舊改造的項(xiàng)目上進(jìn)一步放寬了這項(xiàng)規(guī)定，《辦法》規(guī)定對(duì)三舊改造項(xiàng)目中的工業(yè)倉儲(chǔ)用地容積率將不設(shè)上限。農(nóng)用地入市相關(guān)政策-集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地破圍日期標(biāo)題農(nóng)用地入市相關(guān)重要文件1月19日1號(hào)文件明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地同權(quán)2014年中央一號(hào)文件1月19日正式公布。一號(hào)文件提出：

1)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”，確認(rèn)農(nóng)民除了占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)權(quán)外，還確認(rèn)了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押、擔(dān)保權(quán)。同時(shí)提出建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。

2)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。一號(hào)文件提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。1月13日農(nóng)地入市破冰國(guó)土部研究入市指導(dǎo)意見上證報(bào)報(bào)道，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明本月11日在“2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)”上指出，中央已經(jīng)明確深化國(guó)土資源領(lǐng)域改革的方向和要求，國(guó)土部要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，突出重點(diǎn)，選好試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革，確保改革取得實(shí)效。而據(jù)徐德明的進(jìn)一步闡述，所謂重點(diǎn)領(lǐng)域的其中重要一部分就是“農(nóng)地”。

按照計(jì)劃，國(guó)土部要“引導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”，即在總結(jié)地方已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極會(huì)同有關(guān)部門，研究起草集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股的指導(dǎo)意見12月17日發(fā)改委：完善農(nóng)村宅基地制度試點(diǎn)據(jù)新華社12月17日?qǐng)?bào)道，日前召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要目標(biāo)、基本原則和重點(diǎn)任務(wù)。在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議期間，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史表示，要按照中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神，改革完善農(nóng)村宅基地制度等將在不同區(qū)域開展不同層級(jí)、不同類型的試點(diǎn)。12月5日新土改方案設(shè)計(jì)加速農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”上證報(bào)報(bào)道，新土改方案正在加緊設(shè)計(jì)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)已進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，“存量農(nóng)地”——已經(jīng)屬于農(nóng)村建設(shè)用地的土地，若再符合城市土地規(guī)劃的土地，則先期進(jìn)入改革流轉(zhuǎn)的可能性最大。近日10余家投資機(jī)構(gòu)云集海南，了解土改推進(jìn)的最新情況，海南土改有望率先破題。9月16日“土地?fù)Q股權(quán)”模式有望推廣有助提高土地流轉(zhuǎn)效率

中國(guó)證券報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，當(dāng)前杭州、寧波等地在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中實(shí)行的“土地?fù)Q股權(quán)”模式，未來有望得到推廣。專家認(rèn)為，該模式有助于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)效率提高，并在土地流轉(zhuǎn)過程中有效維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

“土地?fù)Q股權(quán)”模式的實(shí)質(zhì)在于，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和村辦企業(yè)建設(shè)的過程中，農(nóng)民可以將土地承包權(quán)作為資產(chǎn)入股，并享受分紅。該模式最早在上世紀(jì)90年代出現(xiàn)，浙江杭州、寧波等城市較早進(jìn)行嘗試，另有不少城市也在試水，且近幾年有不斷擴(kuò)圍之勢(shì)。今年9月，福建發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見》，打開“股權(quán)換土地”的大門。盡管該模式在具體操作中的細(xì)節(jié)尚待完善，但不少專家認(rèn)為此舉有推廣價(jià)值。農(nóng)用地入市相關(guān)政策-各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式一覽試行地區(qū)流轉(zhuǎn)模式針對(duì)農(nóng)地權(quán)利具體模式黑龍江克山縣新興村、貴州雷山縣方祥鄉(xiāng)雀鳥村、遵義市鳳岡縣新建鄉(xiāng)等“反租倒包”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村集體組織將承包到戶的農(nóng)地反租回集體，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和改造后，將土地的使用權(quán)通過公開發(fā)包的方式倒包給集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民或集體以外的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)。福建三明市、四川成都市、重慶市、湖北天門市等“兩權(quán)”抵押土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

宅基地使用權(quán)“金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方政府推動(dòng)試點(diǎn)改革，農(nóng)戶或龍頭企業(yè)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或農(nóng)村房屋（含宅基地使用權(quán)）為抵押，通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)貸款。山東平度市、湖北大同湖農(nóng)場(chǎng)、海南南海農(nóng)場(chǎng)、遼寧盤山縣甜水農(nóng)場(chǎng)等“兩田制”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)把集體土地分為“口糧田”和“責(zé)任田”，口糧田承擔(dān)社會(huì)保障功能，按人口平均分配，用以滿足農(nóng)民基本生活需要，責(zé)任田實(shí)行公開競(jìng)標(biāo)招租，向種田能手集中。廣東南海，浙江余姚，重慶市江津區(qū)牌坊村、長(zhǎng)壽區(qū)麒麟村、四川南溪、湖南瀏陽、成都錦江等“股田制”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在土地集體所有和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立土地股份制合作社或新型股份合作制公司，以此實(shí)施土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。天津市、浙江省嘉興市、重慶市等“置換模式”宅基地使用權(quán)農(nóng)民按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)以宅基地?fù)Q取集中安置區(qū)內(nèi)的住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。通過放棄自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地，農(nóng)民可以換取社會(huì)保障和相應(yīng)的補(bǔ)償。山東諸城、成都彭州、河南江灣、寧夏平羅等“土地銀行”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)民將承包的土地“存入”合作社，并獲取“利息”。合作社以出租的方式把土地成片“貸”給業(yè)主，業(yè)主交付租金。重慶“地票模式”農(nóng)村集體建設(shè)用地農(nóng)民將其擁有的宅基地或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾和土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后，換取建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)（即地票），在農(nóng)村土地交易所進(jìn)行公開交易。企業(yè)購(gòu)得的地票可得到等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在指標(biāo)落地時(shí)沖抵新增建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用。完善產(chǎn)業(yè)用地用途變更機(jī)制。深圳公開轉(zhuǎn)讓，收益分成農(nóng)村集體建設(shè)用地首宗農(nóng)地將在公開市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓，所得收益70%納入市國(guó)土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，且項(xiàng)目建成后，按出讓合同約定，該項(xiàng)目總建筑面積的20%由競(jìng)得人建成后無償移交鳳凰股份合作公司。小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策—2014年全面清查，叫停增量標(biāo)題時(shí)間具體政策贛州市新一輪“小產(chǎn)權(quán)房”清查工作大幕拉開1月16日日前，贛州市國(guó)土資源局、贛州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、贛州市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合行文《關(guān)于印發(fā)全市“小產(chǎn)權(quán)房”問題專項(xiàng)清查工作實(shí)施方案的通知》，明確在6月25日前將完成贛州市“小產(chǎn)權(quán)房”問題專項(xiàng)清查工作。全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房摸底排查存量房有望轉(zhuǎn)正12月23日近日，記者從知情人士處獲悉，國(guó)土資源部正在研究出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類別，分類整理存量小產(chǎn)權(quán)房。

隨后，記者分別從國(guó)土資源部和北京市國(guó)土資源局得到證實(shí)，國(guó)土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專項(xiàng)研究小組，希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是，針對(duì)新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺(tái)相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。海南全面清理小產(chǎn)權(quán)房明年1月底前摸清“家底”12月19日海南將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“動(dòng)真格”的了。日前，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)《海南省清理整頓違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)，將對(duì)全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為進(jìn)行專項(xiàng)清理整頓。

明年2月至4月，省國(guó)土廳和省住建廳將對(duì)上報(bào)情況進(jìn)行匯總、分析和研究，確定并下發(fā)全省“小產(chǎn)權(quán)房”清理整頓分類處置的指導(dǎo)意見。各市、縣按照指導(dǎo)意見要求，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)排查清理出來的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為分類進(jìn)行查處整改。法院認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議有效稱暫無禁售法規(guī)12月16日3年前，陰女士將一套小產(chǎn)權(quán)房出售。今年10月，她以“小產(chǎn)權(quán)房不能買賣”為由，起訴買房人，請(qǐng)求法院判令雙方合同無效。買房者稱，陰女士因房?jī)r(jià)飆升起訴要求“毀約”。

近日，門頭溝法院一審判決，雙方房屋買賣協(xié)議有效。陰女士提出上訴。在建在售“小產(chǎn)權(quán)房”一律叫停11月22日國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳昨天發(fā)出緊急通知，要求各地全面、正確領(lǐng)會(huì)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革措施，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。專家稱小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)馬上"轉(zhuǎn)正""轉(zhuǎn)正"須先修法11月18日北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會(huì)立即得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗€面臨著諸多難題需要解決。其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。小產(chǎn)權(quán)房最新政策2018年大半小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正？10月28日據(jù)介紹，國(guó)家發(fā)改委近日作出決定，修改補(bǔ)充有關(guān)政策，對(duì)于相當(dāng)一部分小產(chǎn)權(quán)房，在充分調(diào)研考察論證的基礎(chǔ)上，在征得房產(chǎn)實(shí)際擁有人的同意后，進(jìn)行房產(chǎn)證的簽放工作。預(yù)計(jì)在五年內(nèi)全面完成小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)征收簽證工作。土地市場(chǎng)政策回顧－多數(shù)城市承諾增加土地供給城市日期關(guān)于增加土地供應(yīng)的表述西安11月29日增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供，

2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地計(jì)劃，確保2014年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在2013年的基礎(chǔ)上增加10%。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。沈陽11月26日繼續(xù)保持住宅用地供應(yīng)全國(guó)領(lǐng)先水平，中小戶型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供應(yīng)比重達(dá)到75%以上。杭州11月26日2013年住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加大于20%的供應(yīng)量。長(zhǎng)沙11月26日2013年住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量；2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。南京11月26日2013年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加10%。廈門11月25日2014年住房用地供應(yīng)總量，比前五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%。南昌11月25日2013年住宅用地供應(yīng)量超過年度供應(yīng)計(jì)劃的10％，2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120％，力爭(zhēng)130％武漢11月22日2013年全市住房用地實(shí)際供應(yīng)總量比過去五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上，2014年供地總量比前5年增加10%。廣州11月18日2013年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量要比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。確保2014年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于2013年計(jì)劃供應(yīng)量。上海11月8日2013年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。深圳10月12日確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。上半年的新國(guó)五條，各地的細(xì)則相繼公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。12月來看這種調(diào)控目標(biāo)多數(shù)一二線城市在2013年可能很難有所作為；于是各地紛紛將政策目標(biāo)集中于增加土地供給。從新出的各地調(diào)控政策來看，增加供給確實(shí)將新舊調(diào)控政策明顯區(qū)分開來。關(guān)鍵點(diǎn)在于，這種政策傾向是否在2014年得到延續(xù)？目錄土地市場(chǎng)政策一覽1年度土地市場(chǎng)回顧2季度土地市場(chǎng)回顧3月度土地市場(chǎng)回顧4全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)概述全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)線城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)2013年全年土地市場(chǎng)回顧土地市場(chǎng)供求情況全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)概述－一線商服用地為焦點(diǎn)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，土地市場(chǎng)整體供給下滑，溢價(jià)率回升，其中一線城市和三線城市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)較2012年呈現(xiàn)恢復(fù)跡象。二線城市整體熱度值高于一線城市和三線城市。分項(xiàng)熱度看，二三線城市土地供給的回落加劇了開發(fā)商對(duì)稀缺土地資源的爭(zhēng)奪，資金協(xié)同效應(yīng)同時(shí)三線城市，三線城市成交熱度回升至100%。整體來說，開發(fā)商補(bǔ)庫存需求和充足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量帶來土地市場(chǎng)需求的回升，而土地市場(chǎng)整體供給卻出現(xiàn)了明顯的回落，這導(dǎo)致土地市場(chǎng)整體熱度明顯回暖。從用地類型來看，整體熱度商服用地市場(chǎng)最高，該市場(chǎng)吸引了包括綠地、保利、富力等全國(guó)知名開發(fā)商，溢價(jià)率也在2013年快速飆升。該市場(chǎng)為吸金重地，比如新鴻基地產(chǎn)在上海徐匯僅一地就花了217.7億元，而華潤(rùn)置地拿下深圳地塊也花了109億元。整體熱度第二的工業(yè)用地，國(guó)家對(duì)工業(yè)用地減量供給和提高工業(yè)用地價(jià)格的表述也成為工業(yè)用地市場(chǎng)熱度回升的直接助力，最直接關(guān)注的是萬科在深圳拿下的留仙洞地塊，溢價(jià)率達(dá)到93%。在三舊改造試點(diǎn)區(qū)域，這一現(xiàn)象代表了工業(yè)用地市場(chǎng)的趨勢(shì)。全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－成交供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：申銀萬國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告，Wind資訊整理2013年，40大中城市土地市場(chǎng)總計(jì)成交86,769.63萬平方米，供給95,868.00萬平方米，較2012年分別減少9.69%和1.13%，溢價(jià)率則從2012年的12.82%上升至28.41%，土地均價(jià)整體上升55.61%。全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－線城市土地市場(chǎng)綜合表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：申銀萬國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告，Wind資訊整理2013年，一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)勝于二三線城市，均價(jià)同比上漲133%，而二三線城市均價(jià)上漲幅度不超過30%。2013年土地市場(chǎng)整體供給量負(fù)增長(zhǎng)，而一線城市供給量卻增長(zhǎng)了10.71%，商品房成交量回升帶來的補(bǔ)庫存需求集中宣泄于一線城市和部分二線城市，如杭州、南京、武漢等。從成交率來看，一線城市供給逆勢(shì)增加，而成交率卻顯著高于二三線城市，由此可見一斑。從成交總價(jià)TOP20來看，深圳、北京、上海和廣州分別有4宗、4宗、4宗和3宗，其中深圳成交最為密集，其中桂灣片區(qū)即出了三個(gè)“地王”，另外一塊留仙洞地塊屬于工業(yè)用地，表明深圳可開發(fā)土地資源的緊缺，也暗示工業(yè)用地市場(chǎng)熱度的回升。全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：申銀萬國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告，Wind資訊整理從土地用途來看，2013年，各市場(chǎng)表現(xiàn)的優(yōu)劣次序分別為商住綜合用地市場(chǎng)、住宅用地市場(chǎng)、商服用地市場(chǎng)和工業(yè)用地市場(chǎng)。分市場(chǎng)看，商住用地市場(chǎng)土地供給逆勢(shì)增長(zhǎng)，開發(fā)商補(bǔ)庫存需求集中于商住用地領(lǐng)域，尤其是一線城市的商住用地領(lǐng)域，商住用地成交、成交率和均價(jià)漲幅均位于各市場(chǎng)之首。住宅用地市場(chǎng)土地供給與2012年基本持平，成交增長(zhǎng)10.27%，主要受商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)火爆的帶動(dòng)，溢價(jià)率持續(xù)攀升，均價(jià)漲幅也較為明顯，地價(jià)的上行成為商品房?jī)r(jià)格上行重要?jiǎng)恿?。商服用地市?chǎng)2013年供給顯著下滑，商服用地市場(chǎng)卻迎來了歷年來最大的均價(jià)漲幅，溢價(jià)率也延續(xù)了2012年以來的回升勢(shì)頭。該市場(chǎng)吸引力主要的大型開發(fā)商介入，單塊地王總價(jià)百億計(jì)算。全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－全國(guó)成交土地總價(jià)TOP20數(shù)據(jù)來源：申銀萬國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告，Wind資訊整理2013年，全國(guó)成交的地塊中，按總價(jià)排名在前的主要集中于一線城市，此外天津、武漢、杭州等重點(diǎn)二線城市也躋身其中。以規(guī)劃用途來看，地王主要集中于商服用地、商住綜合用地，競(jìng)得方多為綠地、新鴻基、恒大等大型開發(fā)商。城市地塊規(guī)劃用途總地價(jià)

億元溢價(jià)率規(guī)劃建筑面積

平方米競(jìng)得方上海市“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊商服用地217.7024.00%584,204.00新鴻基地產(chǎn)深圳市桂灣片區(qū)二單元02街坊地塊商服用地109.0062.00%503,000.00華潤(rùn)置地天津市紅旗路西側(cè)2013-102號(hào)地塊商住綜合103.2012.00%1,020,900.00融創(chuàng)中國(guó)武漢市江漢區(qū)地塊商住綜合90.1029.00%884,009.50廣州城建南沙房地產(chǎn)深圳市桂灣片區(qū)二單元04街坊地塊商服用地71.8053.00%450,200.00卓越置業(yè)廣州市金融城起步區(qū)地塊商服用地64.002.00%522,425.00綠地集團(tuán)上海市五里橋街道地塊商住綜合59.500.00%162,450.00綠地集團(tuán)北京市門頭溝區(qū)門頭溝新城地塊商住綜合58.600.00%347,272.00北京住總房地產(chǎn)杭州市凱旋單元FG04-C2/R21-03地塊商住綜合56.2030.00%289,451.20綠地集團(tuán)深圳市留仙洞同發(fā)南路兩側(cè)地塊工業(yè)用地53.9993.00%1,335,510.00萬科深圳市桂灣片區(qū)二單元03街坊地塊商服用地51.8948.00%320,400.00卓越置業(yè)北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊商住綜合51.3530.00%208,373.00恒大地產(chǎn)上海市張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊商住綜合48.7089.00%227,402.00萬科上海市徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊商服用地47.217.00%552,878.40綠地集團(tuán)北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊商住綜合47.0036.00%516,351.00京投銀泰北京市海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊商住綜合46.5022.00%329,900.00京投銀泰上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道地塊商服用地46.0057.00%157,587.06華美地產(chǎn)廣州市黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片地塊商住綜合45.5745.00%583,631.00佳兆業(yè)杭州市凱旋單元地塊商住綜合43.8349.00%189,021.00濱江集團(tuán)廣州市云埔工業(yè)區(qū)地塊住宅用地43.5045.00%473,800.00越秀地產(chǎn)線城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－一線城市（量?jī)r(jià)齊升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，一線城市合計(jì)供給土地9,806.62萬平方米，合計(jì)成交土地9,367.20萬平方米，同比分別增加10.71%和19.34%，第四季度溢價(jià)率為30.69

%，2012年為20.84%；一線城市土地均價(jià)同比上漲133.08%，2012年同比下跌7.61%。整體來看，一線城市成交率從2012年的88.61%上升至95.52%，處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。線城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－二線城市（量跌價(jià)升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中二線城市合計(jì)供給土地59,081.94萬平方米，合計(jì)成交土地51,611.46萬平方米，同比分別減少13.61%和10.87%，第四季度溢價(jià)率為16.08%，2012年為12.61%；二線城市土地均價(jià)同比上漲14.16%，2012年同比上漲34.31%。整體來看，二線城市成交率從2012年的84.67%上升至87.36%，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。線城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－三線城市（量?jī)r(jià)齊升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中三線城市合計(jì)供給土地26,086.01萬平方米，合計(jì)成交土地23,813.17萬平方米，同比分別減少9.76%和增加8.19%，第四季度溢價(jià)率為6.32%，2012年為10.84%；三線城市土地均價(jià)同比上漲19.94%，2012年同比下跌31.30%。整體來看，三線城市成交率從2012年的76.14%上升至91.29%，處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－住宅用地（量?jī)r(jià)齊升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中住宅用地市場(chǎng)合計(jì)供給土地26,570.39萬平方米，合計(jì)成交土地23,779.59萬平方米，同比分別減少1.49%和增加10.27%，第四季度溢價(jià)率為31.52%，2012年為16.44%；住宅用地市場(chǎng)均價(jià)同比上漲29.65%，2012年同比上漲7.60%。整體來看，住宅用地市場(chǎng)成交率從2012年的79.95%上升至89.50%，處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－住宅用地成交總價(jià)TOP20數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年住宅用地成交總價(jià)TOP20中，一線城市占五席，其余均為二線城市，其中南京獨(dú)占10席，土地市場(chǎng)的活躍程度可見一斑。從拿地開發(fā)商來看，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、恒大等皆無緣于總價(jià)TOP20地塊，諸如陽光城、泰禾集團(tuán)等中小開發(fā)商卻屢次現(xiàn)身TOP20當(dāng)中。城市地塊規(guī)劃用途總地價(jià)

億元溢價(jià)率規(guī)劃建筑面積

平方米競(jìng)得方廣州市云埔工業(yè)區(qū)地塊住宅用地43.5045.00%473,800.00越秀地產(chǎn)福州市環(huán)站新城地塊住宅用地39.1049.87%592,740.00陽光城南京市河西南部21-5號(hào)地塊住宅用地38.6033.00%360,051.73五礦地產(chǎn)珠海市中央商務(wù)區(qū)聯(lián)澳路西側(cè)地塊住宅用地38.49206.00%242,134.00廣東客商匯上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊住宅用地37.7565.00%207,431.79上海浦東發(fā)展南京市邁皋橋街道萬壽村季家街01地塊住宅用地35.1043.00%326,296.53中國(guó)鐵建南京市河西南部20-7號(hào)地塊住宅用地33.6037.80%302,037.45奧體建設(shè)南京市河西南部27-1號(hào)地塊住宅用地31.2044.79%232,501.12福建正榮集團(tuán)佛山市南海區(qū)桂城街道地塊住宅用地31.180.00%793,784.46萬科南京市江心洲緯七路過江隧道以北地塊住宅用地30.8050.98%254,669.64南京升龍房地產(chǎn)南京市江心洲緯七路過江隧道以南地塊住宅用地28.771.40%386,335.63仁恒置地南京市棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)1號(hào)地塊住宅用地28.7075.00%365,020.25金地集團(tuán)南京市河西南部26-4號(hào)地塊住宅用地27.700.00%300,980.85南京升龍房地產(chǎn)杭州市北干街道城北村地塊住宅用地25.7670.00%201,482.10九龍倉上海市川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C06-07A地塊住宅用地25.74132.00%139,613.20陽光城臺(tái)州市城西街道橫湖北路西側(cè)地塊住宅用地25.2057.00%315,709.45北京惠誠(chéng)南京市江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園8-2(B)地塊住宅用地24.9257.00%448,636.00中海地產(chǎn)上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)地塊住宅用地24.75118.00%103,111.80泰禾集團(tuán)廣州市海珠區(qū)南洲路1026號(hào)地塊住宅用地24.6145.00%213,570.00廣州城建杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)地塊住宅用地24.420.04%435,412.50三立控股各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)—商服用地（量跌價(jià)升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中商服用地市場(chǎng)合計(jì)供給土地17,579.90萬平方米，合計(jì)成交土地15,632.46萬平方米，同比分別減少15.20%和8.49%，第四季度溢價(jià)率為15.64%，2012年為8.79%；商服用地市場(chǎng)土地均價(jià)同比上漲65.08%，2012年同比下跌25.20%。整體來看，商服用地市場(chǎng)成交率從2012年的82.37%上升至88.92%，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－商服用地成交總價(jià)TOP20數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年商服用地成交TOP20中，二線城市占兩席，其余皆為一線城市，其中上海獨(dú)占8席，深圳占4席，廣州占3席，北京占2席。從拿地開發(fā)商來看，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、SOHO中國(guó)、富力地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)現(xiàn)身其中，其余多個(gè)地塊為中國(guó)銀聯(lián)、中國(guó)電子科技集團(tuán)所奪。城市地塊規(guī)劃用途總地價(jià)

億元溢價(jià)率規(guī)劃建筑面積

平方米競(jìng)得方上海市徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊商服用地217.7024.00%584,204.00新鴻基地產(chǎn)深圳市桂灣片區(qū)二單元02街坊地塊商服用地109.0062.00%503,000.00華潤(rùn)置地深圳市桂灣片區(qū)二單元04街坊地塊商服用地71.8053.00%450,200.00卓越置業(yè)廣州市金融城起步區(qū)地塊商服用地64.002.00%522,425.00綠地集團(tuán)深圳市桂灣片區(qū)二單元03街坊地塊商服用地51.8948.00%320,400.00卓越置業(yè)上海市徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊商服用地47.217.00%552,878.40綠地集團(tuán)上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道地塊商服用地46.0057.00%157,587.06華美地產(chǎn)佛山市佛山新城地塊商服用地34.50130.00%759,957.00熊興海外投資武漢市硚口區(qū)地塊商服用地33.000.00%460,288.09恒隆地產(chǎn)上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊商服用地32.930.00%456,843.30上海夢(mèng)中心創(chuàng)意文化發(fā)展上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道地塊商服用地31.9048.00%105,476.37SOHO中國(guó)廣州市黃閣汽車城南部2013NJY-2地塊商服用地30.3051.00%580,003.00保利地產(chǎn)北京市東城區(qū)崇文門地塊商服用地27.786.00%85,800.00國(guó)瑞興業(yè)廣州市黃埔大道金融城起步區(qū)A007地塊商服用地26.003.00%209,466.00廣鐵建投上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)龍柏社區(qū)地塊商服用地26.000.00%281,019.73新華傳媒深圳市前海深港合作區(qū)十九單元3街坊地塊商服用地24.330.00%150,028.19世茂投資上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)13號(hào)地塊商服用地23.8024.60%140,020.88正榮集團(tuán)上海市上海世博會(huì)地區(qū)A13A-02地塊商服用地23.31118.00%81,982.80中國(guó)銀聯(lián)北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)地塊商服用地23.28--186,200.00富力地產(chǎn)上海市上海世博會(huì)地區(qū)A13A-03地塊商服用地21.860.00%76,889.80中國(guó)電子科技集團(tuán)各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－商住綜合用地（量?jī)r(jià)齊升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中商住綜合用地市場(chǎng)合計(jì)供給土地23,330.42萬平方米，合計(jì)成交土地21,911.18萬平方米，同比分別增加11.69%和29.21%，第四季度溢價(jià)率為8.30%，2012年為16.16%；商住綜合用地市場(chǎng)土地均價(jià)同比上漲37.18%，2012年同比上漲4.75%。整體來看，商住綜合用地市場(chǎng)成交率從2012年的81.18%上升至93.92%，處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－商住綜合用地成交TOP20數(shù)據(jù)來源:Wind資訊城市地塊規(guī)劃用途總地價(jià)

億元溢價(jià)率規(guī)劃建筑面積

平方米競(jìng)得方天津市紅旗路西側(cè)2013-102號(hào)地塊商住綜合103.2012.00%1,020,900.00融創(chuàng)中國(guó)武漢市江漢區(qū)地塊商住綜合90.1029.00%884,009.50廣州城建南沙房地產(chǎn)上海市五里橋街道地塊商住綜合59.500.00%162,450.00綠地集團(tuán)北京市門頭溝區(qū)門頭溝新城地塊商住綜合58.600.00%347,272.00北京住總房地產(chǎn)杭州市凱旋單元FG04-C2/R21-03地塊商住綜合56.2030.00%289,451.20綠地集團(tuán)北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊商住綜合51.3530.00%208,373.00恒大地產(chǎn)上海市張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊商住綜合48.7089.00%227,402.00萬科北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊商住綜合47.0036.00%516,351.00京投銀泰北京市海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊商住綜合46.5022.00%329,900.00京投銀泰廣州市黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片地塊商住綜合45.5745.00%583,631.00佳兆業(yè)杭州市凱旋單元地塊商住綜合43.8349.00%189,021.00濱江集團(tuán)廈門市灌新路與馬鑾灣大道交叉口東南側(cè)地塊商住綜合40.52185.00%348,184.47泰禾集團(tuán)北京市朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊商住綜合40.4065.00%294,605.00恒大地產(chǎn)南京市白下區(qū)中山東路518號(hào)地塊商住綜合39.600.00%834,307.08中航工業(yè)科技城發(fā)展深圳市龍華新區(qū)民治街道A816-0050地塊商住綜合38.2091.00%262,300.00中海地產(chǎn)北京市石景山區(qū)五里坨南宮住宅小區(qū)地塊商住綜合38.1220.00%355,890.00金融街上海市閔行區(qū)梅隴新中心A街坊地塊商住綜合37.00115.00%197,453.75中海地產(chǎn)杭州市凱旋單元FG02-C2/R21-02地塊商住綜合36.7049.00%154,012.80世茂房地產(chǎn)天津市海河?xùn)|路與快速路交口2013-139號(hào)地塊商住綜合36.3565.00%220,376.00恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙市開福區(qū)芙蓉中路地塊商住綜合35.8044.00%597,601.17金地集團(tuán)2013年商住綜合用地成交TOP20中，二線城市占9席，其余為一線城市，其中北京獨(dú)占6席，二線城市中杭州獨(dú)占3席。從拿地開發(fā)商來看，萬科、恒大、綠地、中海、融創(chuàng)等知名開發(fā)商均現(xiàn)身其中，此外諸如泰禾集團(tuán)、濱江集團(tuán)、北京住總等中小開發(fā)商也充分介入，同時(shí)也不乏中航工業(yè)科技城發(fā)展這類主體，參與主體多樣化較為明顯。各類型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)—工業(yè)用地（量跌價(jià)升）數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年，40大中城市中工業(yè)用地市場(chǎng)合計(jì)供給土地26,557.48萬平方米，合計(jì)成交土地23,935.35萬平方米，同比分別減少32.61%和18.60%，第四季度溢價(jià)率為8.30%，2012年為16.16%；工業(yè)用地用地市場(chǎng)土地均價(jià)同比上漲21.07%，2012年同比下跌15.44%。整體來看，工業(yè)用地市場(chǎng)成交率從2012年的85.66%上升至90.13%，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－土地資金催熱局部市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊年成交率

年均成交溢價(jià)率注:

1、氣泡大小代表2013年整體土地市場(chǎng)整體熱度；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。一線城市土地市場(chǎng)整體成交率和年均成交溢價(jià)率明顯高于多數(shù)城市。整體熱度不高主要受制于供給量的低增長(zhǎng)。廣州的供給前景一線城市中靠前；二線城市土地市場(chǎng)整體成交率墊后，整體熱度明顯高于一線城市，受益于供給前景的廣闊，諸如佛山、成都、南昌、福州、長(zhǎng)沙、杭州等二線城市溢價(jià)率接近一線城市，土地市場(chǎng)快速啟動(dòng)。整體來看，2013年資金催熱了市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，2014年重點(diǎn)二三線城市供給有望催熱整體熱度，氣泡大小對(duì)潛力大小或有所暗示。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－熱點(diǎn)城市數(shù)據(jù)來源:Wind資訊位于第一象限中的7個(gè)城市，年成交溢價(jià)率和成交率均排名在前。從年均價(jià)漲幅來看，南京、上海、北京、蘇州、深圳、合肥、長(zhǎng)沙漲幅依次遞減，這與成交率分布基本一致。2013年南京成交土地2,442.86萬平方米，供給土地2,381.66萬平方米，同比分別減少23.69%和35.92%。年成交率則從2012年的86.12%上升至102.57%，高于一線城市。從熱度來看，該七大城市均價(jià)熱度均為100%，與高溢價(jià)率趨勢(shì)一致；就成交率熱度來看，南京和合肥均為100%；就供給和成交熱度來看，長(zhǎng)沙均為100%，而其余城市徘徊于50%左右；而就溢價(jià)率熱度來說，深圳是唯一熱度為100%的城市。整體來看，成交率催熱了2013年熱度，但供給政策可能成為限制2014年整體熱度的重要因素。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－熱點(diǎn)城市數(shù)據(jù)來源:Wind資訊位于第四象限的六個(gè)城市，成交率較低，但平均溢價(jià)率較高，均價(jià)幾乎都創(chuàng)下歷史新高，同期供給和成交增長(zhǎng)也較快。比如，福州2013年供給同比增長(zhǎng)375.80%，成交量同比增長(zhǎng)120.94%，而同時(shí)平均溢價(jià)率也有26.32%。而成都、廣州，供給和成交雙雙下滑，高成交率或者供給不足，但兩個(gè)城市的土地均價(jià)漲幅卻達(dá)到了37.60%和45.01%。從熱度來看，該六個(gè)城市中南昌、廣州、長(zhǎng)沙、東莞和成都的整體熱度相對(duì)較高，每個(gè)城市起碼有兩個(gè)維度的熱度為100%。其中，南昌除了溢價(jià)率熱度外，其余熱度均為100%。注意到南昌2013年供給增長(zhǎng)37.98%，成交增長(zhǎng)79.89%，平均溢價(jià)率31.07%，均價(jià)漲幅10.85%。即：南昌土地供給增長(zhǎng)趕不上需求，高成交率代表資金快速介入這座南方城市。相對(duì)而言，佛山的供給、成交和均價(jià)熱度均為100%，對(duì)應(yīng)供給和成交分別增長(zhǎng)22.51%和9.00%，溢價(jià)率37.31%，均價(jià)上漲31.10%。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－供給成交陣營(yíng)涇渭分明數(shù)據(jù)來源:Wind資訊供給增幅成交增幅注:

1、氣泡大小代表2013年土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。3、供給正增長(zhǎng)主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，資金主要集中于這些城市；4、供給負(fù)增長(zhǎng)主要集中于二三線城市，拖累整體供給和成交量走低。2013年，跟蹤的40大中城市中，供給增幅小于0的有20個(gè)，成交增幅小于0的有17個(gè)；供給負(fù)增長(zhǎng)的平均水平為減少32.55%，成交負(fù)增長(zhǎng)的平均水平為減少30.04%。整體而言，2013年供給增長(zhǎng)較為低迷，成交增長(zhǎng)有所恢復(fù)，一線城市和重點(diǎn)二線城市資金富集度較高，這是2013年成交溢價(jià)率快速回升的基礎(chǔ)。另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長(zhǎng)的城市，溢價(jià)率平均為16.8%，供給率負(fù)增長(zhǎng)的城市溢價(jià)率平均為13.3%。即供給的增長(zhǎng)帶來溢價(jià)率的上行，主要原因是供給正增長(zhǎng)主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，這是資金富集的基礎(chǔ)。與土地市場(chǎng)整體情況相似，2013年住宅用地市場(chǎng)一線城市和重點(diǎn)二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場(chǎng)的成交率明顯高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)，其中供給正增長(zhǎng)城市數(shù)為21個(gè)，成交正增長(zhǎng)個(gè)數(shù)為23個(gè)，高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)。高成交率城市住宅用地市場(chǎng)整體熱度也較高，住宅用地市場(chǎng)的資金富集效應(yīng)也相當(dāng)明顯。位于第四象限的佛山、杭州、蘇州、西安等二線城市為低成交率和高溢價(jià)率的城市，2014年有望承接部分資金流入，而位于第一象限的熱點(diǎn)城市由于可供資源有限，將繼續(xù)成為資金角逐的焦點(diǎn)，而位于第二三象限的城市，整體供給的增長(zhǎng)對(duì)資金的吸引前景有差。整體來看，2014年土地市場(chǎng)整體熱度有望繼續(xù)往重點(diǎn)二三線城市傳導(dǎo)。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－住宅用地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊年成交率年成交溢價(jià)率注:

1、氣泡大小代表2013年住宅用地市場(chǎng)整體熱度；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。3、代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。2.86%30.83%2013年商服用地市場(chǎng)中，一線城市普遍高供給量，其中北上廣深同比分別增長(zhǎng)111.98%、64.29%、55%和1086%。一線城市高供給、高溢價(jià)率、低成交率，成為2013年商服用地市場(chǎng)的最大特點(diǎn)。除了一線城市，供給高增長(zhǎng)的城市還包括福州、南寧、哈爾濱、杭州、烏魯木齊、煙臺(tái)、?？?、濟(jì)南、嘉興和太原。供給正增長(zhǎng)的非一線城市中，僅煙臺(tái)、長(zhǎng)沙、成都的溢價(jià)率和均價(jià)漲幅較高，或者說成交溢價(jià)率較高的城市中，合肥、廈門、蘇州、沈陽供給量同比分別下降43.35%、24.37%、52.15%和61.05%。一線城市高供給、高溢價(jià)率，二線城市低供給、高溢價(jià)率是2013年商服用地市場(chǎng)基本格局，體現(xiàn)了資金富集特點(diǎn)。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－商服用地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊年成交率年成交溢價(jià)率注:

1、氣泡大小為2013年商服用地市場(chǎng)整體熱度；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。3、代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。1.92%16.42%2013年，40大中城市商住綜合用地市場(chǎng)平均溢價(jià)率17.27%，高于住宅用地市場(chǎng)的13.55%和商服用地市場(chǎng)的7.72%。供給增幅大于0城市24個(gè)，成交增幅大于0的城市27個(gè)。商住用地市場(chǎng)高供給、高溢價(jià)率，為開發(fā)商2013年角逐的重點(diǎn)區(qū)域。其中一線城市及重點(diǎn)二線城市又為重點(diǎn)的重點(diǎn)，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長(zhǎng)沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開發(fā)商角逐重點(diǎn)。鑒于政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住宅用地，2014年商住用地整體供給占比可能下滑，各城市的整體成交率趨于上行，重點(diǎn)城市商住地塊對(duì)開發(fā)商的吸引力增強(qiáng)，溢價(jià)率趨于上行。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－商住用地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊年成交率年成交溢價(jià)率注:

1、氣泡大小為2013年商住用地市場(chǎng)整體熱度；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。3、代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。8%26.54%35%2014年，主要城市工業(yè)用地市場(chǎng)平均成交溢價(jià)率為0.77%，平均成交率89.19%，平均熱度45.13%，均顯著低于其它類型土地市場(chǎng)。其中，供給增幅大于0的城市10個(gè)，成交增幅大于0的城市15個(gè)，福州、烏魯木齊、南寧、長(zhǎng)沙、青島、南昌供給和成交均顯著增長(zhǎng)，而廣州和深圳兩個(gè)一線城市成交高增長(zhǎng)、高熱度；嘉興、北京、重慶、青島、煙臺(tái)、蘇州六個(gè)城市溢價(jià)率高于2%。整體來看，由于工業(yè)用地運(yùn)用的諸多政策限制，工業(yè)用地市場(chǎng)的供給雖然下降，除了廣州、深圳、佛山等三舊改造試點(diǎn)城市，整體市場(chǎng)的活躍度依然不高。隨著政策明確工業(yè)用地向住宅用地轉(zhuǎn)移，一線城市和住宅資源匱乏的二線城市工業(yè)用地市場(chǎng)活躍度有望在2014年開始上升，帶動(dòng)工業(yè)用地整體熱度的回升。主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－工業(yè)用地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊年成交率年成交溢價(jià)率注:

1、氣泡大小為2013年工業(yè)用地市場(chǎng)整體熱度；2、橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。3、代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。2.09%0%二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)土地開發(fā)板塊表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源:Wind資訊1-12月，土地一級(jí)開發(fā)概念指數(shù)整體下跌17.29%，Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌11.95%，2013年土地一級(jí)開發(fā)概念指數(shù)整體跑贏房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)。2013年土地市場(chǎng)的整體熱度從1月的70.29%下跌至12月的57.37%，對(duì)應(yīng)土地一級(jí)開發(fā)概念指數(shù)對(duì)行業(yè)指數(shù)累計(jì)超額收益率錄得-5.34%。個(gè)股方面，首創(chuàng)股份上漲55%，泰達(dá)股份上漲29%，浦東建設(shè)上漲21%，空港股份上漲11%，綿世股份上漲9%；云南城投下跌38%，大大名城下跌27%，漳州發(fā)展下跌25%，黑牡丹下跌22%，中天城投下跌16%，鐵嶺新城下跌14%。目錄土地市場(chǎng)政策一覽1年度土地市場(chǎng)回顧2季度土地市場(chǎng)回顧3月度土地市場(chǎng)回顧4全國(guó)土地市場(chǎng)第四季度回顧線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧各類型土地市場(chǎng)第四季度回顧主要開發(fā)商第四季度拿地情況二級(jí)市場(chǎng)土地開發(fā)板塊表現(xiàn)第四季度土地市場(chǎng)回顧土地市場(chǎng)供求情況第四季度全國(guó)土地市場(chǎng)概述－整體熱度全面回落數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年最后一個(gè)季度，40大中城市土地市場(chǎng)整體熱度回落至58.35%，第三季度為83.86%。分項(xiàng)指數(shù)看，除了均價(jià)熱度依然維持在100%外，其余分項(xiàng)熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于2012年同期值。供給熱度的回落，不利于土地市場(chǎng)在第一季度的整體走高。分季度看，2013年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復(fù)。從用地類型來看，住宅用地、商服用地下半年成交都比較旺盛，溢價(jià)率也在2013年節(jié)節(jié)攀升至接近2010年的水平。受美聯(lián)儲(chǔ)退出QE和國(guó)內(nèi)“錢荒”的影響，第四季度土地市場(chǎng)熱度再度回落。隨著新財(cái)年的到來，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的整體好轉(zhuǎn)和12月推地量的增加，開發(fā)商拿地意愿的回升有望催動(dòng)整體熱度的回升，但一季度為傳統(tǒng)推地淡季，可能會(huì)限制熱度的回升幅度。全國(guó)土地市場(chǎng)第四季度回顧－供給回升，低于往年同期數(shù)據(jù)來源：申銀萬國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告，Wind資訊整理2013年第四季度，40大中城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)29,828.27萬平方米，較第三季度增加16.11%，較去年第四季度減少23.73%；累計(jì)成交土地23,330.18萬平方米，較第三季度減少1.16%，較去年第四季度減少28.31%。第四季度成交率78.21%，第三季度成交率為91.88%。第四季度的高供給有望催熱2014年一季度土地市場(chǎng)，但程度可能有限。供給趨勢(shì)？線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-一線城市

－溢價(jià)率繼續(xù)回落，熱度回升數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年最后一個(gè)季度，一線城市土地市場(chǎng)整體熱度回升至69.16%

，第三季度為65.50%。分項(xiàng)指數(shù)看，第四季度供給和成交熱度同比的回落，被均價(jià)和成交率緯度的熱度值回升所抵消，溢價(jià)率緯度熱度值較2012年同期有所回落。第四季度一線城市推地量不及第三季度，開發(fā)商加大了一線城市搶籌的力度，成交率、均價(jià)、溢價(jià)率維持高位，推高了一線城市的整體熱度，但一線城市可推地量受限，推地占比回落，也意味著一線城市2014年第一季度的整體熱度將出現(xiàn)一定程度的回落。線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-一線城市數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年第四季度，一線城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)2,558.38萬平方米，較第三季度減少7.19%，較去年第四季度減少18.99%；累計(jì)成交土地2,243.57萬平方米，較第三季度減少18.29%，較去年第四季度減少15.86%。第四季度成交率87.69%，第三季度成交率為99.58%。第四季度供給量?jī)H高于2008年同期值，且低于第三季度供給量，且考慮到城鎮(zhèn)化規(guī)劃重心轉(zhuǎn)移至中小型城鎮(zhèn)建設(shè)，2014年一季度熱度回落的概率較大。供給趨勢(shì)？線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-二線城市

－溢價(jià)率繼續(xù)回落，熱度回升數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年最后一個(gè)季度，二線城市土地市場(chǎng)整體熱度回落至55.20%，第三季度為81.34%。分項(xiàng)指數(shù)看，第四季度二線城市溢價(jià)率和均價(jià)維持高熱度，而供給、成交和成交率熱度值則出現(xiàn)明顯的回落，拖累整體熱度逼近50%，與去年同期相比，也是如此。第四季度二線城市推地量高于第三季度，但受美聯(lián)儲(chǔ)退出QE和年末錢荒的影響，整體成交反而大幅回落，這是整體熱度大幅回落的主要原因。若2014年第一季度國(guó)際流動(dòng)性環(huán)境不能驟然改善，第四季度的較高推地量帶來的熱度回升可能十分有限。線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-二線城市數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年第四季度，一線城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)17,720.42萬平方米，較第三季度減少7.19%，較去年第四季度減少18.99%；累計(jì)成交土地2,243.57萬平方米，較第三季度減少18.29%，較去年第四季度減少15.86%。第四季度成交率76.72%

，第三季度成交率為88.56%。第四季度二線城市土地供給量低于往年同期，但高于第三季度，考慮到二線城市中許多城市有望成為新城鎮(zhèn)化的重心，一季度二線城市土地市場(chǎng)熱度回升概率較大。供給趨勢(shì)？線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-三線城市

－溢價(jià)率繼續(xù)回落，熱度回升數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年最后一個(gè)季度，三線城市土地市場(chǎng)整體熱度回落至59.38%，第三季度為62.34%。分項(xiàng)指數(shù)看，第四季度三線城市供給和均價(jià)維度熱度顯著上升，成交和成交率熱度維持高位，溢價(jià)率熱度依然處于較低水平。第三季度三線城市土地市場(chǎng)熱度未出現(xiàn)二線城市那樣較大幅度的回落，均價(jià)的快速回升和供給量顯著回升，并未明顯受美聯(lián)儲(chǔ)QE退出影響。鑒于第四季度三線城市推地量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回升，且預(yù)期未來該趨勢(shì)將持續(xù)，三線城市未來熱度有望回升。線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧-三線城市供給快速回升數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年第四季度，一線城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)9,261.20萬平方米，較第三季度增加65.51%，較去年第四季度減少11.51%；累計(jì)成交土地6,767.87萬平方米，較第三季度增加41.40%，較去年第四季度減少16.79%。第四季度成交率73.08%，第三季度成交率為85.54%。第四季度三線城市土地供給量大幅上升，且為歷年同期次高，有望催動(dòng)重點(diǎn)三線城市土地市場(chǎng)熱度快速回升，但某些三線城市能否吸引到足夠的資金介入值得考慮。供給趨勢(shì)？各類型土地市場(chǎng)第四季度回顧-住宅用地

－溢價(jià)率繼續(xù)回落，熱度回升數(shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年最后一個(gè)季度，住宅用地市場(chǎng)整體熱度回落至46.68%，第三季度為80.59%。分項(xiàng)指數(shù)來看，第四季度住宅用地市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)熱度較第三季度全面萎縮，其中成交、成交率、均價(jià)和溢價(jià)率熱度回落至50%以下，供給熱度雖高于50%,卻低于第三季度和去年第四季度。因此住宅用地市場(chǎng)第四季度可以說是全面萎縮，而供給對(duì)2014年開年季的暗示可能是：住宅用地市場(chǎng)熱度將回升，但回升程度可能有限。1月10日，國(guó)土部部姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，“中央要求，東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地”。從新的城鎮(zhèn)化規(guī)劃制定開始，國(guó)家的土地供給重心似乎逐步從一線城市轉(zhuǎn)向中西部和東北中小城市，因此2014年住宅用地市場(chǎng)整體熱度將受至一線城市住宅用地市場(chǎng)熱度的降溫。各類型土地市場(chǎng)第四季度回顧-住宅用地?cái)?shù)據(jù)來源:Wind資訊2013年第四季度，住宅用地市場(chǎng)供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)8,946.41萬平方米，較第三季度增加19.38%，較去年第四季度減少13.59%；累計(jì)成交土地7,212.31萬平方米，較第三季度增加4.57%，較去年第四季度減少14.60%。第四季度，住宅用地供給量處于相對(duì)高位，延續(xù)了前個(gè)季度的上升態(tài)勢(shì)，成交量與第三季度基本持平，溢價(jià)率小幅回落。這與土地市場(chǎng)