基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題-公開市場(chǎng)土課件

“項(xiàng)目總及投資總培訓(xùn)”【基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】《土地投資模式講解》目錄常見(jiàn)的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享XXXX企業(yè)獲取土地模式直接招 一級(jí)開拍掛 發(fā)過(guò)戶股權(quán)收 意向性 三舊改 其他衍購(gòu) 拿地 造 生類型1 常見(jiàn)買地模式簽約主體尚未成立新的項(xiàng)目公司，用股東公司參與競(jìng)買的，先簽訂《成交確認(rèn)書》待項(xiàng)目公司成立后再簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》

(注意：涉及簽訂變更協(xié)議的，應(yīng)在報(bào)名競(jìng)買時(shí)說(shuō)明清楚，以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn))。土地閑置在合同里需明確項(xiàng)目交地時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、竣工時(shí)間，需特別防范因土地閑置造成的損失。地價(jià)款支付時(shí)間地價(jià)款的支付需與土地交付掛鉤，爭(zhēng)取地價(jià)款能分期支付（注意未交清地價(jià)款而先行動(dòng)工的，需與政府談定未辦理國(guó)土證先行報(bào)建的手續(xù)）。1 常見(jiàn)買地模式—直接招拍掛XXXX一級(jí)開發(fā)流程圖政府公開選擇合作方確定合作方后簽署土地儲(chǔ)備合同甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償乙方投入土地儲(chǔ)備資金談定一級(jí)開發(fā)協(xié)議項(xiàng)目研究評(píng)估完成土地收儲(chǔ)后將土地公開出讓競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，競(jìng)得后繳納地價(jià)款甲方返還乙方投資款產(chǎn)生溢價(jià)的，對(duì)溢價(jià)進(jìn)行分配、使用合同簽訂階段土儲(chǔ)實(shí)施階段土地出讓階段資金返還階段1 常見(jiàn)買地模式—土地一級(jí)開發(fā)合作適用范圍政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開發(fā)，土地具備出讓條件，或土地的一級(jí)開發(fā)雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作的，企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議書，并交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金（或保證金）。政府：辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)、完成征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓

。企業(yè)：以一定的價(jià)格條件報(bào)名參與土地競(jìng)買，并在競(jìng)得土地后進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)企業(yè)繳納保證金保證金需要銀行托管。1 常見(jiàn)買地模式—意向性拿地XXXX1 常見(jiàn)買地模式—土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓注意：成本、稅費(fèi)、審查、用地條件股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款目標(biāo)公司債務(wù)土方等工程費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1 常見(jiàn)買地模式—股權(quán)收購(gòu)重點(diǎn)關(guān)注：盡職審查、稅費(fèi)、收購(gòu)條件、價(jià)款支付XXXX1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益；2、對(duì)方以土地作價(jià)入股，我司投入后期

開發(fā)費(fèi)用，按約定比例分配收益；3、對(duì)方以土地入股，部分變現(xiàn)，合作開發(fā).1 常見(jiàn)買地模式—合作開發(fā)企業(yè)參與三舊改造的模式自行改造主體吸收房開企業(yè)參與政府統(tǒng)一收儲(chǔ)后出讓收購(gòu)改造。1 常見(jiàn)買地模式—三舊改造企業(yè)直接參與舊改XXXX目錄常見(jiàn)的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享2 勾地等意向性開發(fā)勾地協(xié)議需確立的實(shí)體內(nèi)容勾地協(xié)議解讀土地出讓相關(guān)條件的設(shè)置如何進(jìn)行土地現(xiàn)場(chǎng)勘查XXXX2 勾地等意向性開發(fā)勾地協(xié)議需確立的實(shí)體內(nèi)容地塊完成報(bào)批等合法手續(xù)、形成凈地、完成的地塊外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及地塊平整、規(guī)劃條件、規(guī)費(fèi)優(yōu)惠建好圍墻、約定出讓起始價(jià)上線、地塊出讓時(shí)間等。注意：保證金（或誠(chéng)意金）需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。2 勾地等意向性開發(fā)勾地協(xié)議解讀案例：XX湘潭天易項(xiàng)目XXXX2 勾地等意向性開發(fā)土地出讓相關(guān)條件的設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)常設(shè)置的條件：競(jìng)買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)競(jìng)買企業(yè)的資金證明競(jìng)買企業(yè)以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)（或納稅經(jīng)驗(yàn)）競(jìng)買保證金的數(shù)額、地價(jià)款的支付時(shí)間開竣工時(shí)間帶規(guī)劃方案出讓開發(fā)企業(yè)馳名商標(biāo)（或企業(yè)在全國(guó)的排名）土地交付條件政府行政干預(yù)等2 勾地等意向性開發(fā)

案例分享XXXX2 勾地等意向性開發(fā)如何進(jìn)行土地現(xiàn)場(chǎng)勘查現(xiàn)場(chǎng)勘查主要從銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)、收地進(jìn)度、工程進(jìn)展、成本造價(jià)和地質(zhì)災(zāi)害等幾個(gè)方面考慮。鏈接：土地勘查工作指引目錄常見(jiàn)的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)是將土地由毛地變成凈地的過(guò)程，采用“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的方式注意：分清土地一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)的區(qū)別，界定清一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的主體、權(quán)利、義務(wù)、資金等方面,避免關(guān)聯(lián)交易.3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)的目的彌補(bǔ)政府財(cái)政不足，加快土地整理力度把控土地出讓的節(jié)奏，將各項(xiàng)開發(fā)工作

前置完成

提高土地獲取的把握獲取大型項(xiàng)目的有效方式最好采用公開招商或招標(biāo)，簽約主體原則上為市、縣或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理

出讓 規(guī)劃調(diào)整(含土規(guī)、城規(guī)、林規(guī))征地、拆遷補(bǔ)償、外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整一級(jí)開發(fā)的幾大節(jié)點(diǎn)指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批重點(diǎn)關(guān)注：土規(guī)、林地、指標(biāo)、土地現(xiàn)狀等3 土地一級(jí)開發(fā)整理重點(diǎn)關(guān)注要素是否有足夠指標(biāo)是否符合土規(guī)土地一級(jí)開發(fā)的合法性審查注意：農(nóng)轉(zhuǎn)用解決用地性質(zhì)的調(diào)整，征收?qǐng)?bào)批解決土地權(quán)屬的調(diào)整，區(qū)別農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收?qǐng)?bào)批與土地現(xiàn)狀、建設(shè)用地、國(guó)有用地其它調(diào)查的要點(diǎn)詳見(jiàn)“投資分析報(bào)告中的盡職調(diào)查專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告”XXXX土地利用總體規(guī)劃制度1、土地利用總體規(guī)劃包含的內(nèi)容縣級(jí)以上土地利用總體規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃上一輪規(guī)劃實(shí)施的評(píng)價(jià)；土地利用現(xiàn)狀；土地利用遠(yuǎn)期目標(biāo)和近期目標(biāo)；土地利用結(jié)構(gòu)和布局；規(guī)劃指標(biāo)的分解；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；土規(guī)實(shí)施的保障措施；土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、土地開墾區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等規(guī)劃目標(biāo)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃圖；允許建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)的范圍、確定用地規(guī)則及每一塊土地的用途；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、土地開墾區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地利用總體規(guī)劃制度2、審批權(quán)限：土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批。全國(guó)土地利用總體規(guī)劃省土地利用總體規(guī)劃省人民政府所在地的市人口在一百萬(wàn)以上的城市國(guó)務(wù)院指定的城市鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃國(guó)務(wù)院省自治區(qū)直轄市人民政府省政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府其他城市土地利用總體規(guī)劃XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查城鄉(xiāng)規(guī)劃制度1、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要類型由國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門組織編制，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。由國(guó)務(wù)院審批。內(nèi)容包括城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲卮蠡A(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域，由省、自治區(qū)政府編制后報(bào)國(guó)務(wù)院審批。城市人民政府報(bào)省自治區(qū)人民政府審批。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市總體規(guī)劃直轄市的報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市，由省自治區(qū)人民政府審查同意后報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市，由鎮(zhèn)總體規(guī)劃由縣人民政府組織編制縣政府所在鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批

。全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查城鄉(xiāng)規(guī)劃制度2、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃與其他規(guī)劃之間的關(guān)系編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)人民政府備案；鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)上一級(jí)人民政府審批縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，則由縣人民政府批準(zhǔn)后報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。城市、縣政府規(guī)劃部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。與各級(jí)土地利 必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，其中建設(shè)用地規(guī)模用總體規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃與控制性詳細(xì)規(guī)劃XXXX建設(shè)用地審查報(bào)批是指將現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的是指國(guó)家為了公共利益的需要，強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）的建設(shè)用地審查

審批權(quán)限轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為

。

土地，并依法給予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>

。報(bào)批制度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征用填海、圍海、海域使用權(quán)證、審批流程3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查建設(shè)用地審查報(bào)批制度林地手續(xù)問(wèn)題防護(hù)林和特種用途林1、分國(guó)家、省級(jí)、市縣級(jí)，各級(jí)的重點(diǎn)防護(hù)林和特種用途林由相應(yīng)級(jí)別的人民政府批準(zhǔn)后公布

；2、涉及到改變?yōu)槠渌址N的，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意。林地占用審批程序1、用地單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)以上林業(yè)主管部門審核同意后，預(yù)交森林植被恢復(fù)費(fèi)

；2、由省級(jí)政府林業(yè)主管部門審核（防護(hù)林或特種用途林10公頃以上的，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門審核

）。3、用地單位向林地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府林業(yè)主管部門或者國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門申請(qǐng)林木采伐許可證。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查XXXX征地補(bǔ)償制度1、征地補(bǔ)償?shù)某绦颍?）征地補(bǔ)償?shù)怯洠?）征地公告市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到征地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告，公告的內(nèi)容包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)等被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告期限內(nèi)到公告指定的土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠?）擬定征地補(bǔ)償、安置方案并公告由市縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，向農(nóng)村集體集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、（5）組織實(shí)施地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑，并款項(xiàng)的支付進(jìn)行監(jiān)督。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地征用方案，會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村予以公告，聽取村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民的意見(jiàn)

（有不同意見(jiàn)的應(yīng)舉行聽證）（4）批準(zhǔn)征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門將方案報(bào)市、縣人民政府審批3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查2、征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)成地上附屬物及青苗補(bǔ)助費(fèi)征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)征地補(bǔ)償制度按前三年土地年均產(chǎn)值的30倍計(jì)算（產(chǎn)值倍數(shù)法），也可按片區(qū)綜合地價(jià)法計(jì)算（各省制定省域內(nèi)各市縣征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布）按各地政府規(guī)定價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。包括房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格和房屋裝修裝飾的補(bǔ)償金額，如被拆遷人通過(guò)調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋的方式補(bǔ)償?shù)模徊鸱课菖c調(diào)換房屋之間的差價(jià)則須補(bǔ)償（多退少補(bǔ)）。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由地方政府制定包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)預(yù)留集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部去，可按規(guī)劃用途預(yù)留一定比例的國(guó)有土地，確定給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營(yíng)。廣東預(yù)留比例為10-15%。房屋拆遷安置費(fèi)3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查XXXX土地報(bào)批費(fèi)用的構(gòu)成征地管理費(fèi)建設(shè) 耕地開墾費(fèi)項(xiàng)目用地報(bào)批收費(fèi)分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用占用耕地時(shí)，實(shí)行先補(bǔ)后占的，可用耕地儲(chǔ)備指標(biāo)作為補(bǔ)充耕地，不再繳納耕地開墾費(fèi)；未實(shí)行先補(bǔ)后占，需使用上級(jí)政府儲(chǔ)備的耕地指標(biāo)的，在申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)繳納耕地開墾費(fèi)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益縣以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征用土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上交一定比例支付的管理費(fèi)用水利建設(shè)基金新菜地開發(fā) 耕地建設(shè)基金 占用稅從地方

征用城市郊收取的

區(qū)菜地（不政府性

含縣城、建基金和

制鎮(zhèn)和工礦行政事

區(qū)，連續(xù)三業(yè)性收

年以上常年費(fèi)收入

種菜或者養(yǎng)中提取

殖魚、蝦等3%作為

的商品菜地水利建

和精養(yǎng)魚設(shè)基金

塘），用地（即征

單位須繳納地管理

新菜地開發(fā)費(fèi)的3%）

建設(shè)基金占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，應(yīng)繳納耕地占用稅。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院可以免交3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地使用權(quán)出讓制

度國(guó)有土地的劃撥劃撥不是土地出讓的一種方式，是指縣市人民政府乙方按批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者的行為

。劃撥的適用條件國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地2001年《劃撥用地目錄》規(guī)定由18類具體用地類型可以劃撥。劃撥用地與招拍掛用地的區(qū)別。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查XXXX土地使用權(quán)出讓制度土地出讓收支的管理土地出讓收支管理土地出讓的總成交價(jià)款（不含契稅）轉(zhuǎn)讓劃撥土地的補(bǔ)繳地價(jià)款抵押劃撥土地的補(bǔ)繳地價(jià)款轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適房的補(bǔ)繳地價(jià)款變更出讓合同補(bǔ)繳的地價(jià)款國(guó)有土地租賃收入出租劃撥土地上繳的土地收益劃撥土地收取的征地補(bǔ)償費(fèi)用上述收入全部納入地方政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。在地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專項(xiàng)（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。可由市縣財(cái)政部門征收，也可由土地管理部門征收3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地出讓收入的支出管理支出用途土地開發(fā)支出支農(nóng)支出土 征地和拆遷地 補(bǔ)償支出使 包括土地用 補(bǔ)償費(fèi)、權(quán) 安置補(bǔ)助出 費(fèi)、地上讓 附著物和青苗補(bǔ)償制 費(fèi)、拆遷度 補(bǔ)償費(fèi)含出讓土地涉供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及需支付的銀行貸款本息等支出用于保持被及的相關(guān)道路、征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。其它支出城市建設(shè)支出完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理投資款嚴(yán)格控制，直接支付給相關(guān)權(quán)利人投資款采用專戶共管，專款專用投資款必須由政府包干，包費(fèi)用包完成期限支付原則土地一級(jí)開發(fā)投資款支付原則投資款的構(gòu)成，包含……案例分享3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)首期用地出讓前需完成的工作完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻（關(guān)注重點(diǎn)：毛地、凈地、生地、熟地）臨水、臨電、臨設(shè)、臨時(shí)施工道路已接至首期用地紅線邊緣確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實(shí)體協(xié)議完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作完成規(guī)劃及建筑方案的報(bào)批工作，完成開工前的各項(xiàng)圖紙XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)土地出讓溢價(jià)的處理土地出讓價(jià)款的構(gòu)成，包含……了解包干價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、分成臨界點(diǎn)、評(píng)估價(jià)、出讓起始價(jià)底價(jià)、成交價(jià)溢價(jià)款分配溢價(jià)處理重點(diǎn)關(guān)注.溢價(jià)款的返還主體和投入使用主體溢價(jià)款使用與成本、稅收之間的關(guān)系溢價(jià)款返還的方式與風(fēng)險(xiǎn)把控案例分享3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容包干價(jià)款的構(gòu)成，不要遺漏任何元素投資款的支付條件需前置完成的工作做好征地、交地分期出讓進(jìn)度圖溢價(jià)款的處理方案風(fēng)險(xiǎn)把控及違約處理地價(jià)、稅費(fèi)的優(yōu)惠項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)其它(注意政府后期用地漲價(jià)、投資款不返還、相關(guān)承諾不履行等行為）XXXX3 土地一級(jí)開發(fā)整理合同簽訂階段土儲(chǔ)實(shí)施階段土地出讓階段資金返還階段總結(jié)一級(jí)開發(fā)的流程及各環(huán)節(jié)要點(diǎn)目錄常見(jiàn)的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享XXXX4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率是反映公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費(fèi)用和企業(yè)所得稅后的利潤(rùn)率。凈利潤(rùn)率

=

（凈利潤(rùn)額

÷

銷售金額）×100%凈利潤(rùn)額=銷售金額

－土地成本－開發(fā)成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－土地增值稅 －銷管費(fèi)用－所得稅4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)毛利潤(rùn)率毛利潤(rùn)率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差毛利潤(rùn)率

=

（毛利潤(rùn)額

÷

銷售金額）×100%毛利潤(rùn)額=銷售金額

－土地成本－開發(fā)成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－土地增值稅XXXX4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)土地成本獲利倍數(shù)土地成本獲利倍數(shù)是指項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系，反映土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤(rùn)額。土地成本獲利倍數(shù)

=

凈利潤(rùn)額

÷

土地成本4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)自有資金投資回報(bào)率自有資金投資回報(bào)率是指企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)中自有資金得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。反映企業(yè)在投資項(xiàng)目中自有資金的經(jīng)濟(jì)回報(bào)水平自有資金投資回報(bào)率

=

（凈利潤(rùn)額

÷

自有資金）×100%項(xiàng)目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入自有資金是指集團(tuán)