房地產(chǎn)建筑業(yè)最全營改增實務(wù)課件

房地產(chǎn)建筑業(yè)最全營改增實務(wù)課件第一頁，共186頁。目錄1.認(rèn)識“營改增”2.增值稅的重要概念3.“營改增”整體思路和工作方法4.“營改增”的具體應(yīng)對措施5.房地產(chǎn)、建筑業(yè)重要政策問題第二頁，共186頁。認(rèn)識“營改增”第三頁，共186頁。中國間接稅概述-營改增實施前營業(yè)稅所有其他服務(wù)消費稅某些特定商品>60%增值稅貨物-銷售和進口修理修配服務(wù)第四頁，共186頁。為什么“營改增”?生產(chǎn)者一級批發(fā)二級批發(fā)零售商SALE銷售價格銷項稅購進價格進項稅應(yīng)付增值稅

100

17

508.58.542.5

150

25.5

100178.5

200

34

15025.58.5

250

42.5

200348.5第五頁，共186頁?！盃I改增”是否是一項利好涉及新增建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4個行業(yè)約1000多萬戶納稅人，新增試點行業(yè)的營業(yè)稅約占原營業(yè)稅總收入的80%，預(yù)計今年營改增減稅規(guī)模將超過5000億元營改增是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，確保改革后所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，這是經(jīng)全國人民代表大會批準(zhǔn)的政府工作報告對社會的承諾結(jié)論：測算進項發(fā)票增值稅凈利現(xiàn)金流第六頁，共186頁?！盃I改增”征收范圍(動產(chǎn)租賃、停車場、轉(zhuǎn)讓股權(quán))

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(6%/17%)“特殊商品”貨物銷售(17%)維修服務(wù)(17%)加工(17%)交通運輸服務(wù)(11%)郵政業(yè)(11%)房地產(chǎn)業(yè)(5%)建筑業(yè)(3%)生活服務(wù)業(yè)

(5%-20%)混合銷售兼營金融業(yè)(5%)電信業(yè)

(6%/11%)圖例

1–增值稅;

2–營業(yè)稅;

3–消費稅和增值稅

第七頁，共186頁。中國營改增擴展時間表北京TibetJiangxiFujian天津安徽上海浙江福建廣東湖北江蘇擴展（按行業(yè)）生活服務(wù)業(yè)（包括酒店）（2016年5月1日）廣播、電影和電視業(yè)（2013年8月1日）郵政、鐵路運輸和電信業(yè)（2014）上海：財稅[2011]111號2011年11月6日2012年1月1日45天

全國：財稅[2013]37號2013年5月24日2013年8月1日66天鐵路運輸和郵政業(yè)：財稅[2013]106號2013年12月12日2014年月1日1日18天電信業(yè)：財稅[2014]43號2014年4月29日2014年6月1日32天預(yù)期較短的實施時間房地產(chǎn)和建設(shè)業(yè)（2016年5月1日）金融服務(wù)及保險業(yè)

（2016年5月1日）第八頁，共186頁。房地產(chǎn)與建筑業(yè)營改增政策亮點2016年3月2016年5月1日宣布四個行業(yè)的增值稅改革政策四個行業(yè)的增值稅改革政策同時生效金融服務(wù)及保險業(yè)房地產(chǎn)建筑業(yè)生活服務(wù)業(yè)土地成本可以抵減銷售收入預(yù)收款采取預(yù)繳方式融資成本不能抵扣對于貸款所產(chǎn)生的利息費用暫不允許抵扣進項稅，同業(yè)往來利息暫不征稅。老項目計稅方法可以選擇不動產(chǎn)納入抵扣范圍將新增不動產(chǎn)進項稅100%納入抵扣范圍，但試點初期分期抵扣。甲供材納稅處理發(fā)生變化納稅地點問題得到解決第九頁，共186頁。增值稅的重要概念第十頁，共186頁?！耙话慵{稅人”認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)“一般納稅人”（滿足下列條件之一）年應(yīng)稅銷售額＞人民幣500,000元–從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主的納稅人年應(yīng)稅銷售額＞人民幣800,000元–商貿(mào)企業(yè)納稅人年應(yīng)稅服務(wù)銷售額＞人民幣5,000,000元對于小規(guī)模納稅人若會計核算健全且能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請一般納稅人資格認(rèn)定“小規(guī)模納稅人”（滿足下列條件之一）：年應(yīng)稅銷售額≤人民幣500,000元–從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主的納稅人年應(yīng)稅銷售額≤人民幣800,000元–商貿(mào)企業(yè)納稅人年應(yīng)稅服務(wù)銷售額≤人民幣5,000,000元討論：沒有取得銷售額前是否可以是一般納稅人？（房地產(chǎn)企業(yè)）第十一頁，共186頁。增值稅納稅人稅務(wù)登記年銷售額人民幣五百萬元強制性選擇性營改增試點方案中的一般納稅人認(rèn)定會計核算健全，能準(zhǔn)確核算銷項稅額、進項稅額自2015年4月1日起，增值稅一般納稅人資格實行登記制應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個體工商戶第十二頁，共186頁。增值稅納稅人稅務(wù)登記（供應(yīng)商、客戶的梳理）

登記為“小規(guī)模納稅人”增值稅征收率3%，但不可以抵扣進項稅額，也不可以自行開具增值稅專用發(fā)票，但可向稅務(wù)機關(guān)申請代開。登記為“增值稅一般納稅人”增值稅稅率17%、13%、11%或6%，可以抵扣采購而發(fā)生的進項稅額，可以自行開具增值稅專用發(fā)票。注：增值稅小規(guī)模納稅人依自愿申請可能成為增值稅一般納稅人，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，符合有關(guān)政策規(guī)定選擇小規(guī)模納稅人納稅的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交書面說明。（如：處置資產(chǎn)）討論：認(rèn)定或登記為一般納稅人前進項稅額抵扣問題？《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進項稅額抵扣問題的通知》（國家稅務(wù)總局公告2015年第59號）納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應(yīng)納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進項稅。

第十三頁，共186頁。價外費用(舉例：滯納金、違約金、保證金、押金)應(yīng)納稅額=銷項稅額

–進項稅額

其中：銷項稅額=不含稅銷售額X稅率全部價款銷售貨物應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)稅服務(wù)銷售額價外費用手續(xù)費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。不包括：以委托方名義代委托方收取第十四頁，共186頁。

視同銷售

銷售折扣單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；

（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目；

（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；

（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。（九）向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，但以公益活動為目的或者以社會公眾為對象的除外。按下列順序確定銷售額：

按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）視同銷售（舉例：免租期/裝修期關(guān)聯(lián)企業(yè)無償借款）銷售額計算方法適用情形第十五頁，共186頁。

繳款書上注明的增值稅額發(fā)票上注明的增值稅額票面金額×13%繳款書上注明的增值稅額可抵扣稅額增值稅專用發(fā)票（含機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）

海關(guān)進口增值稅專用繳款書稅收繳款憑證農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票需要認(rèn)證/比對不需認(rèn)證增值稅扣稅憑證進項稅額及其計算準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進項稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅額和按規(guī)定的扣除率計算的進項稅額。進項稅額超過銷項稅額部分可留抵下期，不能退回接受境外單位和個人提供的應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。第十六頁，共186頁。用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)非正常損失的購進貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)不可抵扣的進項稅額購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。*土地價款、在建工程、購進固定資產(chǎn)進項抵扣進項稅額及其計算（續(xù)）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程,不動產(chǎn)以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)第十七頁，共186頁。不得抵扣進項的規(guī)定根據(jù)《通知》第二十七條相關(guān)規(guī)定，不得抵扣進項稅額包括：1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的進項稅額。注意：涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。討論：小汽車2.非正常損失的發(fā)生的進項稅額《通知》第二十九條規(guī)定非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。其在建工程所耗用的購進貨物，發(fā)生非正常損失的不能做進項抵扣。討論：央視大樓第十八頁，共186頁。不得抵扣進項規(guī)定（續(xù)）3.購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)進項稅額。（1）建筑、房地產(chǎn)企業(yè)取得的貸款的進項稅額是不能抵扣的，如貸款利息，并且規(guī)定了納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（2）與納稅人直接相關(guān)的業(yè)務(wù)有餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)等。（3）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的，如未辦理一般納稅人登記，按照規(guī)定將銷售額依照征收率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅。（4）一般納稅人取得允許抵扣的進項稅額，自開票之日起180日內(nèi)未到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證、認(rèn)證不符或者雖認(rèn)證通過但未在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)申報抵扣的，其進項稅額不允許抵扣。（5）按照差額確定銷售額業(yè)務(wù)的有效憑證中屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，因為已經(jīng)按照差額確認(rèn)銷售額，所以不會再重復(fù)允許抵扣其進項稅額部分，包括下列業(yè)務(wù)：A.試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法，扣除支付分包款的業(yè)務(wù)。B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)中扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款的業(yè)務(wù)。第十九頁，共186頁。特殊銷售事項兼營（一個納稅人涉及多種行為）兼營營業(yè)稅非應(yīng)稅項目應(yīng)當(dāng)分別核算銷售額未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)稅服務(wù)的銷售額兼營不同稅率或者征收率的應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)當(dāng)分別核算銷售額未分別核算的，從高適用稅率兼營免稅、減稅項目的應(yīng)當(dāng)分別核算銷售額未分別核算的，不得免稅、減稅需要記錄并劃分相應(yīng)的進項稅混合銷售（一種應(yīng)稅行為既涉及服務(wù)又涉及貨物）依主業(yè)繳納增值稅第二十頁，共186頁。納稅義務(wù)發(fā)生時間財稅﹝2016﹞36號納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。注意合同約定付款日期、開具發(fā)票、實際收款、會計入賬的時間差第二十一頁，共186頁?？缇吃鲋刀惙?wù)供應(yīng)商所在地接收方所在地/消費地點增值稅處理方法境內(nèi)境內(nèi)需繳納增值稅境內(nèi)境外有可能適用于增值稅零稅率或免稅境外境內(nèi)接收方需代扣代繳增值稅境外境外一般不征收增值稅第二十二頁，共186頁。應(yīng)納稅額的計算（一般納稅人）含稅營業(yè)額/(1+稅率)×稅率(稅率6%、11%、17%)取得的增值稅專用發(fā)票上的增值稅金額不得抵扣項目應(yīng)納稅額=銷項稅額

—（進項稅額

—進項稅額轉(zhuǎn)出)應(yīng)納稅額=含稅營業(yè)額×5%增值稅制下：納稅人繳稅方式變化：營業(yè)稅制下：采購商品接受應(yīng)稅勞務(wù)獲取增值稅進項發(fā)票及時認(rèn)證無法劃分的進項稅銷售產(chǎn)品提供應(yīng)稅勞務(wù)價外費用視同銷售納稅義務(wù)發(fā)生時間及時申報簡易征收項目免征增值稅項目集體福利或者個人消費的非正常損失的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂第二十三頁，共186頁。增值稅發(fā)票管理第二十四頁，共186頁。增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票的區(qū)別主要區(qū)別項目增值稅專用發(fā)票增值稅普通發(fā)票1.聯(lián)次基本聯(lián)：發(fā)票聯(lián)(用于購買方記賬)、抵扣聯(lián)(用作購買方的扣稅憑證)、記賬聯(lián)(用于銷售方記賬)附加其他聯(lián)次基本聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)附加其他聯(lián)次2.印制要求由國務(wù)院稅務(wù)主管部門指定的企業(yè)印制按照國務(wù)院主管部門的規(guī)定，分別由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局指定企業(yè)印制3.

發(fā)票使用人一般只能由增值稅一般納稅人領(lǐng)購使用。小規(guī)模納稅人需要使用的，只能經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后由當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)代開不得開具專用發(fā)票的情形：向消費者個人、小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)。適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)可以由從事經(jīng)營活動并辦理了稅務(wù)登記的各種納稅人領(lǐng)購使用未辦理稅務(wù)登記的納稅人也可以向稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購使用普通發(fā)票4.作用可以抵扣進項稅不可以抵扣進項稅第二十五頁，共186頁。增值稅專用發(fā)票（舉例：開具專票所需數(shù)據(jù)）第二十六頁，共186頁。增值稅普通發(fā)票第二十七頁，共186頁。紅字專用發(fā)票什么情況下需要開具紅字專用發(fā)票？一般納稅人取得專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓的第二十八頁，共186頁。專用發(fā)票已交付購買方的，購買方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》（以下統(tǒng)稱《信息表》）專用發(fā)票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應(yīng)于專用發(fā)票認(rèn)證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳《信息表》。稅務(wù)機構(gòu)認(rèn)證結(jié)果為“認(rèn)證相符”認(rèn)證結(jié)果為“認(rèn)證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進項稅額的，購買方在填開《信息表》時不填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息，應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進項稅額中轉(zhuǎn)出未抵扣增值稅進項稅額的可列入當(dāng)期進項稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證結(jié)果為“無法認(rèn)證”“納稅人識別號認(rèn)證不符”等經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“無法認(rèn)證”、“納稅人識別號認(rèn)證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符”，以及所購貨物或服務(wù)不屬于增值稅扣稅項目范圍的，購買方不列入進項稅額，不作進項稅額轉(zhuǎn)出，填開《信息表》時應(yīng)填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息開具紅字專用發(fā)票的方法增值稅紅字專用發(fā)票（續(xù)）第二十九頁，共186頁。開具紅字專用發(fā)票的方法（續(xù)）主管稅務(wù)機關(guān)通過網(wǎng)絡(luò)接收納稅人上傳的《信息表》，系統(tǒng)自動校驗通過后，生成帶有“紅字發(fā)票信息表編號”的《信息表》，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。納稅人也可憑《信息表》電子信息或紙質(zhì)資料到稅務(wù)機關(guān)對《信息表》內(nèi)容進行系統(tǒng)校驗。銷售方憑稅務(wù)機關(guān)系統(tǒng)校驗通過的《信息表》開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中以銷項負(fù)數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應(yīng)與《信息表》一一對應(yīng)。增值稅紅字專用發(fā)票（續(xù)）第三十頁，共186頁。從供應(yīng)商處收到發(fā)票生成發(fā)票認(rèn)證文件上網(wǎng)電腦防偽稅控子系統(tǒng)開票之日起180天內(nèi)認(rèn)證打印認(rèn)證結(jié)果通知書認(rèn)證次月申報期申報抵扣增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，未在規(guī)定期限內(nèi)認(rèn)證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版第三十一頁，共186頁。刑法的規(guī)定：第二百零五條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；虛開發(fā)票罪】虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。

單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。第三十二頁，共186頁。最高人民法院關(guān)于適用《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發(fā)票”：（1）沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；（2）有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實的增值稅專用發(fā)票；（3）進行了實際經(jīng)營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。虛開稅款數(shù)額1萬元以上的或者虛開增值稅專用發(fā)票致使國家稅款被騙取5千元以上的，應(yīng)當(dāng)依法定罪處罰。第三十三頁，共186頁。虛開代開虛開增值稅專用發(fā)票是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開增值稅專用發(fā)票行為之一的。在貨物交易中，購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票，或者從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款或者申請出口退稅的，應(yīng)當(dāng)按偷稅、騙取出口退稅處理。善意取得《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕187號）規(guī)定：“購貨方與銷售方存在真實的交易，銷售方使用的是其所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計劃單列市）的專用發(fā)票，專用發(fā)票注明的銷售方名稱、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部內(nèi)容與實際相符，且沒有證據(jù)表明購貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應(yīng)按有關(guān)規(guī)定不予抵扣進項稅款或者不予出口退稅；購貨方已經(jīng)抵扣的進項稅款或者取得的出口退稅，應(yīng)依法追繳。第三十四頁，共186頁。

楊立虎原職：安徽瑞泰藥業(yè)有限公司法人代表涉及罪名：虛開增值稅專用發(fā)票（2013）牛麗英原職：太原迎憲焦化開發(fā)有限公司法人代表

涉及罪名：虛開增值稅專用發(fā)票（2014）張麗萍原職：上海倍福來集團有限公司

涉及罪名：虛開增值稅專用發(fā)票（1999）趙汝恒原職：惠民縣魯潔紡織有限公司董事長、法定代表人

涉及罪名：虛開增值稅專用發(fā)票（2012）中紀(jì)委首曬百名外逃人員紅色通緝令第三十五頁，共186頁。應(yīng)關(guān)注的發(fā)票涉稅風(fēng)險點票款不一致的增值稅專用發(fā)票你公司（一般納稅人）擬在一個小規(guī)模納稅人那里采購一批貨物，為促成該項交易，A公司承諾可提供B公司開具的17%的專用發(fā)票，但款項必須打給A公司。你認(rèn)為這樣做可行嗎？為什么？稅發(fā)【1995】192號第一條第（三）項規(guī)定：“購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣?；诖艘?guī)定，票款不一致的不可以抵扣進項稅額。國稅發(fā)【1997】134號：在貨物交易中，購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票，或者從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款或者申請出口退稅的，應(yīng)當(dāng)按照偷稅、騙取出口退稅處理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定追繳稅款、處以偷稅、騙稅數(shù)額五倍以下的罰款。第三十六頁，共186頁?！皩﹂_發(fā)票”不能抵扣進項稅額1）所謂對開發(fā)票是指購貨方在發(fā)生“銷售退回”時，為了規(guī)避開紅字發(fā)票的麻煩，由退貨企業(yè)再開一份銷售專用發(fā)票視同購進后又銷售給了原生產(chǎn)企業(yè)的行為。2）《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應(yīng)按國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。未按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減?！彼?，企業(yè)如果發(fā)生銷貨退回行為，應(yīng)按規(guī)定開具紅字發(fā)票，如果未按規(guī)定開具紅字發(fā)票，重開發(fā)票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復(fù)計稅。3）納稅人如果未能按規(guī)定開具紅字發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)在有足夠證據(jù)的情況下，可根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定，未按照規(guī)定開具發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。第三十七頁，共186頁。小結(jié)：增值稅機制下經(jīng)營管控模式特點申報更復(fù)雜計算方式發(fā)生變化：銷項–進項申報表更復(fù)雜會稅差異更多如匯總納稅，內(nèi)部數(shù)據(jù)傳遞、數(shù)據(jù)匯總、調(diào)整申報更復(fù)雜與營業(yè)稅相比，增值稅管理的主要特點如下：外部監(jiān)管更嚴(yán)厲國稅管理，稅負(fù)率變化被監(jiān)控稅務(wù)稽查的重點，稽查更嚴(yán)厲會被上下游企業(yè)的稽查波及增值稅違法可以入刑發(fā)票管理更嚴(yán)格銷項發(fā)票開具規(guī)定更嚴(yán)格進項票取得的要求更嚴(yán)格進項票有抵扣時限增值稅稅控發(fā)票設(shè)備發(fā)票違法可以入刑影響范圍更廣增值稅改革涉及的后臺部門和業(yè)務(wù)部門難以理解該改革牽涉會計科目多對稅務(wù)管理水平和稅務(wù)籌劃有更高要求影響財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)稅務(wù)合規(guī)成本上升影響業(yè)務(wù)和流程安排客戶群體管理變更會計核算需要變更內(nèi)部人員設(shè)置培訓(xùn)監(jiān)管部門管控復(fù)雜信息系統(tǒng)需進行改造第三十八頁，共186頁。營改增的整體工作思路第三十九頁，共186頁。

營改增關(guān)鍵的六個問題第四十頁，共186頁。營改增落地項目目標(biāo)基本實現(xiàn)營改增工作平穩(wěn)過渡業(yè)務(wù)前端實現(xiàn)正常領(lǐng)購和開票收到發(fā)票可以及時認(rèn)證抵扣可以根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)正確、按時申報和繳納稅款可以準(zhǔn)確進行涉稅會計核算和財務(wù)報告

提升規(guī)范管理增值稅風(fēng)險管理擴展到各個業(yè)務(wù)和財務(wù)崗位發(fā)票全流程標(biāo)準(zhǔn)化管理利用信息系統(tǒng)加強增值稅管理加強稅收籌劃，合理降低稅負(fù)第四十一頁，共186頁。服務(wù)需求及首佳成果服務(wù)需求服務(wù)成果制定“營改增”項目總體實施規(guī)劃項目總體實施規(guī)劃分階段實施方案及工作計劃召開“營改增”啟動培訓(xùn)項目啟動培訓(xùn)資料政策研究及法規(guī)匯編現(xiàn)行增值稅法規(guī)匯編“營改增”政策摘錄＊財務(wù)影響分析及應(yīng)對財務(wù)影響分析報告及應(yīng)對建議書＊產(chǎn)品及業(yè)務(wù)流程梳理及優(yōu)化產(chǎn)品及業(yè)務(wù)流程優(yōu)化建議＊客戶梳理、分析及應(yīng)對客戶信息梳理說明＊成本支出項目梳理、分析及應(yīng)對成本費用支出影響及應(yīng)對說明成本費用支出進項稅抵扣明細(xì)表＊供應(yīng)商梳理及分析供應(yīng)商信息梳理說明＊合同梳理及修訂建議合同修訂建議說明第四十二頁，共186頁。服務(wù)需求及首佳成果服務(wù)需求服務(wù)成果＊增值稅財稅管理制度體系增值稅管理制度增值稅專用發(fā)票管理辦法增值稅匯總納稅管理辦法增值稅會計核算辦法增值稅納稅申報及系統(tǒng)操作規(guī)范＊增值稅發(fā)票管理業(yè)務(wù)流程增值稅專用發(fā)票管理業(yè)務(wù)流程增值稅扣稅憑證管理業(yè)務(wù)流程＊增值稅統(tǒng)計分析和預(yù)警體系建立增值稅統(tǒng)計分析和預(yù)警體系過渡期管理過渡期跨期合同管理建議過渡期增值稅稅務(wù)規(guī)劃建議＊“營改增”專題培訓(xùn)“營改增”專題培訓(xùn)課件提供第一個申報期“營改增”相關(guān)政策支持及問題咨詢服務(wù)第一申報期納稅輔導(dǎo)政策解讀涉稅咨詢回復(fù)第四十三頁，共186頁。2016年5月1日前

按照主管稅務(wù)機關(guān)的要求，配合完成增值稅納稅人登記，選擇計稅方法，購置稅控設(shè)備，完成增值稅發(fā)票的定量定版和申領(lǐng)工作；測算和評估房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化，對房地產(chǎn)老項目計稅方法進行合理選擇；考慮制定銷售與采購的涉稅調(diào)整策略；對運營模式進行梳理，實現(xiàn)價稅分離；完成增值稅會計核算改造；完成供應(yīng)商信息的收集、分類和整理；完成合同復(fù)核和修改；對管理人員、財務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員進行培訓(xùn)。操作建議第四十四頁，共186頁。操作建議（續(xù)）2016年6月25日前做好增值稅實務(wù)操作和遵從有關(guān)的工作，確保能夠按客戶要求開具增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，就取得的增值稅專用發(fā)票完成認(rèn)證；實現(xiàn)會計核算平穩(wěn)過渡；順利完成第一次增值稅申報；建立并完善增值稅管理手冊；實施針對性培訓(xùn)。

2016年6月25日后結(jié)合信息系統(tǒng)改造，建立增值稅管理系統(tǒng)，對增值稅和業(yè)務(wù)流程進行系統(tǒng)化管理；稅務(wù)規(guī)劃，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)效益等。第四十五頁，共186頁。營改增的應(yīng)對措施第四十六頁，共186頁。合同審閱－我們將審閱每一業(yè)務(wù)的合同模版，并且根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定更新合同條款，提供修改建議座談會

–我們將與貴公司業(yè)務(wù)人員舉行座談會，并引導(dǎo)相關(guān)討論，以識別可能影響貴公司的主要問題、確定問題的優(yōu)先次序，并且提供初步解決方案合同審閱更新后的合同模版合同審閱備忘錄座談會座談會材料問題列表第一階段－準(zhǔn)備階段

合同審閱帶來的價值準(zhǔn)備階段－交付文件第四十七頁，共186頁。合同審閱為企業(yè)帶來的價值稅負(fù)承擔(dān)開票方式稅務(wù)合規(guī)定價開票類型業(yè)務(wù)合同稅務(wù)效率最優(yōu)風(fēng)險最小化開票時點結(jié)算第四十八頁，共186頁。合同審閱第四十九頁，共186頁。基本原則:

合約條款，發(fā)票款項及現(xiàn)金交易必須一致營改增對合同的影響（舉例開發(fā)租賃）第五十頁，共186頁。第一階段－準(zhǔn)備階段本階段包括以下服務(wù)內(nèi)容：

?

財務(wù)影響測算－我們將分析貴公司主要收入和成本費用項目，以評估增值稅帶來的財務(wù)影響：?

采用不同假設(shè)與稅率，分別測算將來的增值稅影響以及可能給利潤帶來的變化?根據(jù)以上的模型測算，分析增值稅對于貴公司的影響，以更好的明確價格影響，并使未來經(jīng)營決策更加明確、清晰準(zhǔn)備階段－交付文件本階段的交付文件包括： 財務(wù)影響測算：?對貴公司的財務(wù)影響分析? 管理層報告

財務(wù)測算（是否考慮過渡期）第五十一頁，共186頁。

營改增財務(wù)影響測算—銷項端假設(shè)營改增之后，可能會針對如何向客戶轉(zhuǎn)移銷項稅而采取不同的定價策略。因此在收入方面，我們就下述三種可能的方案測算營改增的稅務(wù)影響?，F(xiàn)行營業(yè)稅下營改增之后總收入（含營業(yè)稅）營業(yè)稅凈收入

（不含營業(yè)稅）總收入（含增值稅）增值稅凈收入(不含增值稅)銷項稅方案一100595100+100*11%=11111.00100.00銷項稅方案二10059595+95*11%=105.4510.4595.00銷項稅方案三100595100/(1+11%)+100/(1+11%)*11%

=90.09+9.91=1009.9190.09第五十二頁，共186頁。

營改增財務(wù)影響測算—進項端假設(shè)供應(yīng)商將在營改增后不同程度轉(zhuǎn)移增值稅，因此在成本費用端，我們就下述兩種可能的方案測算營改增的影響。不同成本費用將適用不同的增值稅稅率，下列假設(shè)中以11%為例。

現(xiàn)行營業(yè)稅下營改增之后

總成本/費用總成本費用（含增值稅）進項稅凈成本/費用（不含增值稅）進項稅方案一100100*(1-5%)*(1+11%)=105.45100*(1-5%)*11%=10.4595.00進項稅方案二100100*(1+11%)=111100*11%=11100.00第五十三頁，共186頁。第二階段－實施階段本階段包括以下服務(wù)內(nèi)容：1. 業(yè)務(wù)流程梳理?我們將分別針對不同業(yè)務(wù)流程進行全面梳理，識別潛在增值稅風(fēng)險及主要風(fēng)險控制點，預(yù)測在繳納增值稅的情況下公司各業(yè)務(wù)模式、核算模式、稅務(wù)管理、稅收政策、發(fā)票管理的調(diào)整方案?梳理相關(guān)業(yè)務(wù)類型，了解定價原則以確定銷項稅和進項稅及價稅分離點?對相關(guān)業(yè)務(wù)部門、采購部門等進行訪談以了解其運營流程、稅務(wù)申報流程、發(fā)票管理流程等，識別營改增的需求點和風(fēng)險點?對相關(guān)財稅部門進行訪談，以識別將受到營改增影響的財務(wù)核算方法和具體的會計科目?梳理相關(guān)客戶和供應(yīng)商的類型2.業(yè)務(wù)流程梳理改進方案?我們將基于在政策出臺前對公司的業(yè)務(wù)流程梳理，識別出的增值稅風(fēng)險及主要風(fēng)險控制點，在政策出臺后根據(jù)明確的增值稅政策，提出業(yè)務(wù)流程改進方案。包括在增值稅下公司各業(yè)務(wù)模式、核算模式、稅務(wù)管理、稅收政策、發(fā)票管理的調(diào)整方案實施階段－交付文件

業(yè)務(wù)梳理：?

業(yè)務(wù)流程圖? 主要增值稅風(fēng)險及控制點分析報告? 公司各業(yè)務(wù)模式、核算模式、稅務(wù)管理、稅收政策、發(fā)票管理的調(diào)整方案? 公司各業(yè)務(wù)模式、核算模式、稅務(wù)管理、稅收政策、發(fā)票管理的改進方案? （以上文件均在政策正式出臺后完善并提交）業(yè)務(wù)流程梳理和增值稅手冊的重要性第五十四頁，共186頁。增值稅進項側(cè)管理-采購規(guī)范供應(yīng)商準(zhǔn)入

(優(yōu)先選擇增值稅一般納稅人)規(guī)范合同簽訂

(增加增值稅適用條款)提高抵扣憑證傳遞效率

(在180天內(nèi)認(rèn)證抵扣)進項管理直接

影響企業(yè)損益、稅負(fù)增加進項抵扣稅額，降低稅負(fù)支出獲取專用發(fā)票

(取得增值稅專用發(fā)，

增加抵扣金額)第五十五頁，共186頁。開票管理?

財務(wù)部門歸口管理?財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門分管使用不同種類發(fā)票部門分工?

持證上崗?

受業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門同時領(lǐng)導(dǎo)?

規(guī)范發(fā)票開具全生命周期管理流程，梳理關(guān)鍵風(fēng)險控制點?

發(fā)票開具內(nèi)容系統(tǒng)固化?

開具過程預(yù)設(shè)檢查開票人員風(fēng)險管控稅務(wù)管理—發(fā)票開具管理發(fā)票開具全生命周期管理發(fā)票申領(lǐng)發(fā)票分配發(fā)票開具發(fā)票傳遞發(fā)票作廢/沖紅發(fā)票驗舊/繳銷發(fā)票保管發(fā)票遺失第五十六頁，共186頁。營改增關(guān)注問題第五十七頁，共186頁。2.甲供材問題4.老合同、老項目劃分的依據(jù)是什么房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的政策問題1.土地成本、利息是否可以進項抵扣3.免租裝修期是否需要視同銷售5.租金中健身卡、純凈水、餐劵、提供家具6.股權(quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征稅7.如何對代收水電等費用征收增值稅8.

如何招標(biāo)比價？第五十八頁，共186頁。2

一、甲供材政策變化對建筑與房地產(chǎn)企業(yè)的影響（一）營改增前相關(guān)政策及處理1.《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局第52令）第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形?！钡谑鶙l規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！苯ㄖこ贪l(fā)包模式的選擇

第五十九頁，共186頁。3

結(jié)論：1.銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)分開核算，分開納稅。2.提供建筑業(yè)勞務(wù)無論與對方如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動力的價款在內(nèi)，但不包括下列兩種情況的甲供設(shè)備或材料：（1）甲供的設(shè)備（2）清包工方式的裝飾勞務(wù)建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十頁，共186頁。6甲供材類型甲供材類型合同類型納稅處理發(fā)票開具甲供材料建筑公司施工1.材料采購合同2.建筑合同甲供材并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票施工：建安發(fā)票甲供設(shè)備建筑公司施工1.設(shè)備采購合同2.安裝合同甲供設(shè)備不納營業(yè)稅設(shè)備：增值稅發(fā)票安裝：建安發(fā)票甲供材料裝修公司施工1.材料采購合同2.裝飾合同甲供材不納營業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票裝修：建安發(fā)票甲供材料廠家施工銷售自產(chǎn)貨物同時負(fù)責(zé)安裝分別納稅分開發(fā)票甲供材料商家施工銷售外購貨物并負(fù)責(zé)安裝混合銷售增值稅增值稅發(fā)票第六十一頁，共186頁。7（二）營改增后甲供材政策變化對建筑企業(yè)的影響【案例】假設(shè)某建筑公司其工程毛利率10%，工程結(jié)算成本中，原材料約占55%（建筑材料水泥約占45%，鋼鐵約占40%，其他材料約占15%）人工成本約占30%，機械使用費5%，其他費用占比不超過10%，假設(shè)其全年完成營業(yè)收入為11100萬元，營業(yè)成本9990萬元（營業(yè)收入和成本均含增值稅，原材料取得17%的進項發(fā)票，其他成本費用不能取得增值稅專用發(fā)票）1.營改增前應(yīng)繳納營業(yè)稅=111000×3%=333萬元建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十二頁，共186頁。82.營改增后（1）包工包料一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。銷項稅額=[11100÷（1+11%）×11%]=1100萬元進項稅額=9990×（55%+5%）÷（1+17%）×17%=870萬元應(yīng)繳納增值稅=1100-870=230萬元建筑施工企業(yè)的稅負(fù)有所下降。（實際上需要看能取得多少進項發(fā)票）建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十三頁，共186頁。9（2）全部原材料甲供討論：甲供材是否需要記入建筑公司營業(yè)額？一般計稅方法：銷項稅額=11100*45%÷（1+11%）×11%=495萬元進項稅額=0萬元應(yīng)繳納增值稅=495萬元這種情況文件給與了建筑公司選擇權(quán)，可選擇簡易計稅方法。簡易計稅方法則應(yīng)納增值稅=11100*45%÷（1+3%）×3%=145.48萬元建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十四頁，共186頁。10（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。（3）試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十五頁，共186頁。11（三）營改增后甲供材方式對地產(chǎn)公司的影響接上例：接上例：1.包工包料進項稅額=11000/1.11*11%=1100萬元（建筑公司開具）2.材料甲供（1）建筑公司按一般計稅方法計稅進項稅額=495萬元（建筑公司開具）+870（材料公司開具）=1365萬元（材料差價也?。?）建筑公司選擇簡易征收進項稅額=145.48+870=1015.48萬元（材料差價也省）建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十六頁，共186頁。12操作建議1.上述案例只是基于假設(shè)數(shù)據(jù)，旨在說明方案選擇的比較方法。對于建筑公司與房地產(chǎn)而言，選擇包工包料還是清包工，還需要根據(jù)可取得進項發(fā)票的種類和金額具體計算才能得出準(zhǔn)確結(jié)論。2.是否自己采購材料取決于采購的材料是否易于取得專用發(fā)票以及進項稅率大小。3.建筑公司和房地產(chǎn)公司博弈會加劇。4.是否在進項稅率比較低的供應(yīng)商采購材料需要比價。建筑工程發(fā)包模式的選擇

第六十七頁，共186頁。供應(yīng)商選擇的價格策略例：甲房地產(chǎn)公司擬采購建材一批，在一般納稅人處購買含稅價格10萬元，在小規(guī)模納稅人購買含稅價格為9.5萬（可代開3%專用發(fā)票），應(yīng)在哪里購買？（1）在一般納稅人購買抵增值稅：10÷（1+17%）×17%=1.45萬元抵附加稅：1.45×12%=0.17萬元多繳所得稅：0.17×25%=0.044萬元現(xiàn)金凈流出=10－1.45－0.17＋0.044=8.424萬元（2）在小規(guī)模納稅人購買抵增值稅：9.5÷（1+3%）×3%=0.277萬元抵附加稅：0.277×12%=0.033萬元多繳所得稅：0.033×25%=0.008萬元現(xiàn)金凈流出=9.5－0.277－0.033＋0.008=9.198萬元第六十八頁，共186頁。什么價格可以考慮在小規(guī)模納稅人采購？設(shè)現(xiàn)金流平衡點小規(guī)模納稅人價格為x，一般納稅人為y，則y－y÷（1+17%）×17%×（1+12%）+y÷（1+17%）×17%×

12%×

25%=x－x÷（1+3%）×3%×（1+12%）+x÷（1+3%）×3%×

12%×

25%解得x=0.869y如果小規(guī)模納稅人價格在8.69萬以下，則在小規(guī)模納稅人處購買有利。其他稅率比較同理。供應(yīng)商選擇的價格策略（續(xù)）第六十九頁，共186頁。增值稅政策解讀第七十頁，共186頁?！盃I改增”政策細(xì)則——已出臺仍有尚需明確事項第七十一頁，共186頁。出售業(yè)務(wù)（自行開發(fā)）第七十二頁，共186頁。

建筑工程老項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目新老項目的界定房地產(chǎn)老項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。分期開發(fā)？第七十三頁，共186頁。出售物業(yè)“營改增”的主要政策出售物業(yè)第七十四頁，共186頁。出售物業(yè)——購買土地使用權(quán)當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進項納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。向政府、土地管理部門或受委托單位直接支付的土地價款。第七十五頁，共186頁。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（國稅）政策銜接-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售新項目只能適用一般計稅方法第十五條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第七十六頁，共186頁。出售物業(yè)——計稅方法選擇一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)財稅[2016]36號：一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。默許同一納稅人有多個房地產(chǎn)項目的，可以依據(jù)項目情況選擇適用計稅方法，即：同一納稅人可以出現(xiàn)一般計稅、簡易計稅方法并存的情況。第七十七頁，共186頁。預(yù)售2016年1月2017年10月確認(rèn)銷售收入對于收到預(yù)售款時已經(jīng)繳納了營業(yè)稅但是確認(rèn)銷售收入在2016年5月1日以后的情況，是否還需要交增值稅？或者應(yīng)申請營業(yè)稅退稅？2016年5月1日營改增適用營業(yè)稅適用增值稅出售物業(yè)——預(yù)售：營業(yè)稅還是增值稅？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票第七十八頁，共186頁。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)第七十九頁，共186頁。第三條一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)一般納稅人銷售營改增前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅辦法非自建不動產(chǎn)第二條本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。關(guān)于公布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號第八十頁，共186頁。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。銷售自建不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)第八十一頁，共186頁。一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)一般納稅人銷售營改增后取得的不動產(chǎn)只能適用一般計稅方法銷售非自建不動產(chǎn)第八十二頁，共186頁。上述憑證是指：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第八十三頁，共186頁。出租業(yè)務(wù)第八十四頁，共186頁。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。不動產(chǎn)經(jīng)營租賃第三條一般納稅人出租營改增以前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅方法一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。一般納稅人出租營改增以后取得的不動產(chǎn)只能選擇一般計稅方法關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第16號第八十五頁，共186頁。出租物業(yè)“營改增”的主要政策第八十六頁，共186頁。業(yè)主/物業(yè)公司租戶市政部門$$100+17%增值稅假設(shè)賣電應(yīng)該從租戶收取多少？如何確定轉(zhuǎn)售收入？100+17%/13%增值稅–轉(zhuǎn)售水電是否應(yīng)按照水電所適用的增值稅稅率征收？100+6%增值稅–還是這些轉(zhuǎn)售的水電應(yīng)作為提供價外費用？租賃——轉(zhuǎn)售水電第八十七頁，共186頁。視同銷售風(fēng)險!租賃開始日開業(yè)日裝修前免租期收取租金免租期/裝修期免費停車租賃——視同銷售第八十八頁，共186頁。不動產(chǎn)進項抵扣第八十九頁，共186頁。第二條增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。不動產(chǎn)進項稅分期抵扣關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第九十頁，共186頁。不動產(chǎn)進項稅分期抵扣取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。第九十一頁，共186頁。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。不動產(chǎn)進項稅分期抵扣第九十二頁，共186頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。不動產(chǎn)進項稅分期抵扣第九十三頁，共186頁。新增不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣（續(xù)）不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。

分

2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物,是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

第九十四頁，共186頁。第七條已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。（全抵了）不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。（抵了60%）政策銜接-不動產(chǎn)進項稅分期抵扣第九十五頁，共186頁。建筑業(yè)第九十六頁，共186頁。從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述憑證是指：從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。建筑服務(wù)第四條第五條一般納稅人建筑工程新項目只能選擇一般計稅方法“一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%”關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）第九十七頁，共186頁。建筑業(yè)“營改增”的主要政策第九十八頁，共186頁。土地價款扣除臺帳賬不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬預(yù)繳稅款臺賬-跨縣（市、區(qū)）提供的建筑建立臺賬第十三條納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤Ｓ糜诤喴子嫸惙椒ㄓ嫸愴椖?、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。第九十九頁，共186頁。問答環(huán)節(jié)第一百頁，共186頁。增值稅會計核算第一百零一頁，共186頁。營改增簡介2016年5月1日“營改增”試點范圍將擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，完成“營改增”的全面推行，中國將迎來全鏈條抵扣的增值稅時代。第一百零二頁，共186頁。增值稅會計核算的主要依據(jù)財政部關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定（財會[1993]83號）關(guān)于對增值稅會計處理有關(guān)問題補充規(guī)定的通知（財會字[1995]22號）關(guān)于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知（國稅發(fā)[2004]112號）關(guān)于增值稅進項留抵稅額抵減增值稅欠稅有關(guān)處理事項的通知（國稅函[2004]1197號）營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定的通知（財會[2012]13號）關(guān)于股份有限公司稅收返還等有關(guān)會計處理的復(fù)函（財會函[2000]30號）關(guān)于印發(fā)《增值稅日常稽查辦法》的通知（國稅發(fā)[1998]44號）關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第一百零三頁，共186頁。

會計科目的設(shè)置應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅檢查調(diào)整出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額進項稅額額已交稅金銷項稅額出口退稅進項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出未交增值稅轉(zhuǎn)出多交增值稅減免稅款增值稅留抵稅額第一百零四頁，共186頁。

會計科目的設(shè)置未交

增值稅待抵扣進項稅額增值稅檢查調(diào)整應(yīng)交

增值稅借方發(fā)生額反映購進應(yīng)稅貨物接受勞務(wù)支付的進項稅額和實際已繳納的增值稅，貸方發(fā)生額反應(yīng)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)繳納的增值稅額、出口貨物退稅、轉(zhuǎn)出已支付或應(yīng)分擔(dān)的增值稅。核算一般納稅企業(yè)月終時轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細(xì)科目核算核算尚未交叉稽核比對的專用發(fā)票抵扣聯(lián)、海關(guān)進口增值稅專用繳款書以及運輸費用結(jié)算單據(jù)注明或者計算的進項稅額。核算檢查后應(yīng)調(diào)減賬面進項稅額或調(diào)增銷項稅額和進項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額增值稅留抵稅額截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣的金額。第一百零五頁，共186頁。

會計科目的設(shè)置進項稅額已交稅金銷項稅額出口退稅進項稅額轉(zhuǎn)出應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進項稅額，用藍(lán)字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進項稅額，用紅字登記。記錄企業(yè)已繳納的增值稅額。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記；退回多繳的增值稅額用紅字登記。記錄企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額，用藍(lán)字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項稅額，用紅字登記。記錄企業(yè)出口適用零稅率的貨物，向海關(guān)辦理報關(guān)出口手續(xù)后，憑出口報關(guān)單等有關(guān)憑證，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理出口退稅而收到的退回的稅款。出口貨物退回的增值稅額，用藍(lán)字登記；出口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關(guān)而補繳已退的稅款，用紅字登記。記錄企業(yè)的購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。第一百零六頁，共186頁。

會計科目的設(shè)置一般納稅企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅一般納稅企業(yè)月終轉(zhuǎn)出多交的增值稅記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額企業(yè)按照“通知”規(guī)定的退稅率計算的出口貨物的進項稅抵減內(nèi)銷產(chǎn)品的應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)出未交

增值稅轉(zhuǎn)出多交

增值稅減免稅款出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅第一百零七頁，共186頁。

涉稅事項的會計核算國內(nèi)采購的貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)“材料采購”、“無形資產(chǎn)”、“原材料”、“制造費用”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目按照專用發(fā)票上記載的應(yīng)計入采購成本的金額不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)會計處理辦法按現(xiàn)行有關(guān)會計制度規(guī)定辦理按照應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”購入貨物發(fā)生的退貨，作相反的會計分錄“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目按照專用發(fā)票上注明的增值稅額借：貸：應(yīng)紅字沖回財會[1993]83號第一百零八頁，共186頁。

對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。購入貨物發(fā)生的退貨，作相反的會計分錄。增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程營改增后購入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)、在建工程借：“固定資產(chǎn)”、“在建工程”

“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”貸：“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”按照專用發(fā)票上注明的增值稅額×60%按照專用發(fā)票上注明的增值稅額×40%借：“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”貸：“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”取得扣稅憑證的當(dāng)月起

第13個月涉稅事項的會計核算2016年第15號公告第一百零九頁，共186頁。

進口貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)“材料采購”、“固定資產(chǎn)”、

“無形資產(chǎn)”、“原材料”、“制造費用”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目按照進口貨物應(yīng)計入采購成本的金額按照應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”、“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目按照海關(guān)提供的完稅憑證上注明的增值稅額借：貸：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十頁，共186頁。

企業(yè)接受投資轉(zhuǎn)入的貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目按照確認(rèn)的投資資產(chǎn)價值按照增值稅額與資產(chǎn)價值的合計數(shù)“實收資本”等科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”、“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目按照專用發(fā)票上注明的增值稅額借：貸：“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目按照確認(rèn)的捐贈資產(chǎn)的價值按照增值稅額與資產(chǎn)價值的合計數(shù)“資本公積”科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”、“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目按照專用發(fā)票上注明的增值稅額借：貸：企業(yè)接受捐贈轉(zhuǎn)入的貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十一頁，共186頁。

購進免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品“材料采購”、“商品采購”等科目按買價扣除按規(guī)定計算的進項稅額后的數(shù)額按照應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目按購入農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的買價和規(guī)定的扣除率計算的進項稅額借：貸：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十二頁，共186頁。

購入貨物、服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)直接用于：非應(yīng)稅項目免稅項目集體福利和個人消費其專用發(fā)票上注明的增值稅額，計入購入貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)及接受服務(wù)的成本“材料采購”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“原材料”、“制造費用”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”

等科目“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”借：貸：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號

第一百一十三頁，共186頁。

小規(guī)模納稅企業(yè)購入貨物及接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的增值稅額，應(yīng)直接計入有關(guān)貨物及勞務(wù)的成本，其會計處理方法按照現(xiàn)行有關(guān)會計制度規(guī)定辦理“材料采購”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“原材料”、“制造費用”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”借：貸：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十四頁，共186頁。銷售貨物、服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)包括將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物、不動產(chǎn)分配給股東或投資者

“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“銀行存款”、“應(yīng)付利潤”等科目按照實現(xiàn)的銷售收入和按規(guī)定收取的增值稅額按實現(xiàn)的銷售收入“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目按照規(guī)定收取的增值稅額借：貸：發(fā)生的銷售退回，作相反的會計分錄涉稅事項的會計核算應(yīng)紅字沖回財會[1993]83號第一百一十五頁，共186頁。小規(guī)模納稅企業(yè)銷售貨物、服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)

“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“銀行存款”、“應(yīng)付利潤”等科目按照實現(xiàn)的銷售收入和按規(guī)定收取的增值稅額按實現(xiàn)的銷售收入“主營業(yè)務(wù)入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅”科目按照規(guī)定收取的增值稅額借：貸：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十六頁，共186頁。

出口貨物辦理退稅后發(fā)生的退貨或者退關(guān)補繳已退回稅款的，作相反的會計分錄。出口適用零稅率的貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)“銀行存款”科目“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（出口退稅）”科目借：貸：不計算銷售收入應(yīng)繳納的增值稅。企業(yè)向海關(guān)辦理報關(guān)出口手續(xù)后，憑出口報關(guān)單等有關(guān)憑證，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理該項出口貨物的進項稅額的退稅收到出口貨物退回的稅款時：涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十七頁，共186頁。

將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)無償贈送他人視同銷售借：“長期投資”科目

貸：“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者將自產(chǎn)、委托加工的貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)用于集體福利、個人消費等借：“在建工程”等科目

貸：“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。借：“營業(yè)外支出”等科目

貸：“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。涉稅事項的會計核算財會[1993]83號第一百一十八頁，共186頁。包裝物

企業(yè)逾期未退還的包裝物押金隨同產(chǎn)品出售但單獨計價的包裝物借：“應(yīng)收賬款”等科目

貸：“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目借：“其他應(yīng)付