威海房地產(chǎn)市場年報(bào)

30/302010年威海房地產(chǎn)市場年報(bào)正德集廣地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)2010-12-26第一部分宏觀政策分析一、2010兩會(huì)奠定房地產(chǎn)市場調(diào)控基調(diào)。2010兩會(huì)，國家高層針對(duì)房地產(chǎn)市場的態(tài)度：堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭中國國務(wù)院總理在十一屆全國人大三次會(huì)議作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決遏止部分都市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的差不多住房需求。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展，提出四大措施：一是接著大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。二是接著支持居民自主性住房消費(fèi)。三是抑制投機(jī)性購房。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。點(diǎn)評(píng)：由“抑制”到“遏制”，為2010年房地產(chǎn)調(diào)控奠定基礎(chǔ)。二、2010年4月開始：第一輪調(diào)控風(fēng)暴全面掀起時(shí)刻：2010.04.15措施：國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%。要點(diǎn)：14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。點(diǎn)評(píng)：鼓舞首套自住購房需求，通過利率杠桿抑制不合理購房需求，遏制房價(jià)過快上漲。時(shí)刻：2010.04.17措施：國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸要點(diǎn)：商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。點(diǎn)評(píng)：利用臨時(shí)性政策，降低市場需求，穩(wěn)定房價(jià)。時(shí)刻：2010.04.19措施：住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制；未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金要點(diǎn)：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)：加強(qiáng)市場供應(yīng)方的監(jiān)管力度，打擊投機(jī)性購房需求，防止資產(chǎn)泡沫。對(duì)開發(fā)商而言，資金鏈將受到嚴(yán)峻阻礙。時(shí)刻：2010.04.21措施：二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)要點(diǎn)：銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在同意記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了全然性的變化。點(diǎn)評(píng)：抬高投機(jī)性購房門檻，從而降低市場購房需求，穩(wěn)定房價(jià)。時(shí)刻：2010.05.2措施：央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款預(yù)備金率要點(diǎn)：5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款預(yù)備金率。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。點(diǎn)評(píng)：回籠市場資金，防止熱鈔票流入樓市推高房價(jià)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。一次調(diào)控小結(jié)：此次樓市宏觀調(diào)控早在預(yù)料之中，然而如此之密、力度之大，歷史罕見，大大超出市場預(yù)期。然而從調(diào)控的目的來看，并非刻意打壓房地產(chǎn)市場，旨在遏制部分都市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步進(jìn)展。通過這輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場將面臨一次新的洗牌，一二線都市房價(jià)將回歸理性。同時(shí)三四線都市將成為中國房地產(chǎn)以后進(jìn)展的主力市場。三、調(diào)控加碼：樓市第二輪調(diào)控姍姍來遲時(shí)刻：2010.09.29措施：中國出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果要點(diǎn)：國家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快都市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快都市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。解讀：作為樓市二次調(diào)控的核心內(nèi)容，再次把抑制投機(jī)等不合理需求作為調(diào)控的重點(diǎn)，反映出政府對(duì)本次調(diào)控的決心，同時(shí)首套30%首付，從一定程度上抑制了剛性需求，屬于有史以來最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政。樓市二次調(diào)控七大絕招：樓市面臨“史上最嚴(yán)調(diào)控”絕招一：暫停發(fā)放第三套房貸各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房。絕招二：最低首付提高至30%對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；絕招三：嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。絕招四：部格外地客戶可停貸對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。絕招五：部分都市限購房套數(shù)房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的都市，要在一定時(shí)刻內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。絕招六：囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。絕招七：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。08年以來，2010年首次收緊銀根，2010年內(nèi)6次上調(diào)預(yù)備金率、2次銀行利率二次調(diào)控小結(jié)定性：本次樓市調(diào)控是繼今年4月新政以來的二次調(diào)控，是“國十條”的升級(jí)版，政策力度更大、阻礙范圍更廣，是有史以來最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。阻礙：新政對(duì)住宅市場阻礙空前，再次提高了購買門檻，將大大降低市場不合理需求。盡管新政嚴(yán)峻打擊了炒房等投機(jī)行為，但同時(shí)也抑制了部分剛性需求，表明了國家遏制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展的決心。另外，商業(yè)地產(chǎn)作為價(jià)值洼地，將引來進(jìn)展契機(jī)。對(duì)威海的阻礙：本地客戶提門檻、外地客戶停貸，抑制50%住宅需求。新政對(duì)異地購房設(shè)定了較高的門檻，而威海作為外向型都市，外地人購房差不多占據(jù)了威海一半的市場，可見，新政對(duì)威海住宅市場將是致命的打擊。能夠預(yù)測(cè)，伴隨著新政地點(diǎn)細(xì)則的出臺(tái)和執(zhí)行，威海住宅市場將迎來一次洗禮，高價(jià)樓盤和低價(jià)樓盤“冰火兩重天”的景象指日可見。同時(shí)，伴隨著住宅市場的調(diào)整、國際輕軌、新港碼頭等阻礙威海都市進(jìn)展的重點(diǎn)工程的完工，威海商業(yè)地產(chǎn)和租賃市場可能將迎來一次進(jìn)展小高峰。政策預(yù)期：2011年宏觀調(diào)控仍會(huì)專門嚴(yán)，可能面臨第三輪調(diào)控。2010年重點(diǎn)調(diào)控政策匯總（共26條，平均每月2.4條）序號(hào)時(shí)刻措施要點(diǎn)12010.11.03四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。22010.09.29中國出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果國家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快都市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快都市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。32010.09.27國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)治理調(diào)控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實(shí)“國10號(hào)文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的治理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場接著向好進(jìn)展。42010.09.18：加快公租房建設(shè)堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快進(jìn)展公共租賃住房.52010.09.08京滬先行啟動(dòng)空置房調(diào)查空置率數(shù)據(jù)暫難出爐北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司托付幾個(gè)試點(diǎn)都市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)都市包括北京、上海、廣州等四五座都市。62010.09.04首批十都市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)都市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)時(shí)期。72010.08.02國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將依照這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。82010.07.12銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差不化房貸政策不能動(dòng)搖針對(duì)近日有媒體關(guān)于個(gè)不地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差不化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要接著嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。92010.06.12住建部等七部門發(fā)文加快進(jìn)展公租房由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快進(jìn)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對(duì)外公布，旨在解決中國都市中等偏低收入家庭住房困難。102010.06.04三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。112010.05.22廣州出臺(tái)國十條樓市新政細(xì)則未停止三套房貸廣州細(xì)則要緊是重申國務(wù)院“國十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。122010.05.22重慶樓市新政出臺(tái)未對(duì)第三套房停貸重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。132010.05.06深圳版新國十條出爐暫停三套房貸款全文5月6日，深圳出臺(tái)“新國十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行依照風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。142010.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款預(yù)備金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款預(yù)備金率。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。152010.04.30北京出臺(tái)地點(diǎn)樓市新政同一家庭限新購一套房

暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購房同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門能夠依照本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差不化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。162010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在同意記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了全然性的變化。172010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制

未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。182010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。192010.04.15國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。202010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一時(shí)期工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分都市房價(jià)過快上漲。212010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法推斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差不化信貸政策執(zhí)行力度。222010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。232010.03.10國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)打算編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。242010.02.20銀監(jiān)會(huì)公布流淌資金貸款治理暫行方法打擊炒房者流淌資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。252010.01.12央行上調(diào)預(yù)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。262010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展。第二部分威海市房地產(chǎn)市場分析威海市2010年土地成交情況分析依照威海市國土局?jǐn)?shù)據(jù)，2009-2010年，威海市全年成交土地情況如下：成交地塊成交總面積總建筑面積平均成交面積平均建筑面積2009年453461015㎡4491912㎡76911㎡99820㎡2010年814350440㎡6907382㎡53709㎡85276㎡增長率80.0%25.7%53.8%-30.2%-14.6%結(jié)論：2010年相比2009年，土地成交總量呈增長勢(shì)態(tài)，但單塊土地成交面積有所下降。假如以2010年成交土地總量計(jì)算，按照平均三年的開發(fā)周期計(jì)算，2011年將新增供應(yīng)面積至少228萬平米。二、威海市2007-2010市場供應(yīng)情況分析講明：市場供應(yīng)以本年度取得預(yù)售許可證并在房管局備案面積為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)。由于房管局從2006年11月才開始收錄數(shù)據(jù)，因此2007年同比漲跌幅暫不做分析。因報(bào)告撰寫時(shí)刻為12月中旬，所有數(shù)據(jù)收錄時(shí)刻截止到2010年11月31日。1、威海市2007-2010住宅供應(yīng)情況分析年度住宅供應(yīng)面積漲跌幅2007年1424144.56——2008年1210213.78-15.0%2009年1898432.59+56.9%2010年前11月3046009.78+60.4%小結(jié)：除08年經(jīng)融危機(jī)阻礙，09年10年每年都以至少50%的幅度增長，伴隨著像類似溫泉鎮(zhèn)的城中村改造力度的加大，以后威海市住宅市場放量將接著加大。2010年前11個(gè)月，住宅供應(yīng)面積突破300萬㎡大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。2、威海市2007-2010商業(yè)供應(yīng)情況分析年度商業(yè)供應(yīng)面積漲跌幅2007年104287.28——2008年179741.44+72.4%2009年247169.29+37.5%2010年前11月264817.46+7.1%小結(jié)：商業(yè)供應(yīng)整體呈現(xiàn)增長勢(shì)態(tài)，08年增長高達(dá)72%，伴隨著市區(qū)寶泉廣場、海裕城、金猴集團(tuán)商業(yè)廣場、雙輪集團(tuán)商業(yè)中心、奧特萊斯等一大批商業(yè)的陸續(xù)入市，可能2011年、2012年威海商業(yè)市場將出現(xiàn)井噴。2010年前11個(gè)月，商業(yè)供應(yīng)面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)26萬㎡。3、威海市2007-2010寫字樓供應(yīng)情況分析年度寫字樓供應(yīng)面積漲跌幅2007年20045.98——2008年20304.68+1.3%2009年48051.7+136.7%2010年前11月10336.91-78.5%小結(jié)：寫字樓市場整體供應(yīng)量較小，但近四年市場供應(yīng)量波動(dòng)較大。08年由于工業(yè)新區(qū)威達(dá)辦公樓（12075㎡）、龍海國際（10706㎡）、藍(lán)堡（13687㎡）三個(gè)項(xiàng)目正式開售，供應(yīng)量迅速增長。但由于威海寫字樓需求持續(xù)低迷，導(dǎo)致2010年寫字樓供應(yīng)量急劇萎縮，可能以后3年內(nèi)還會(huì)在低位徘徊。4、威海市2007-2010整體供應(yīng)情況分析年度整體供應(yīng)面積漲跌幅2007年1548477.82——2008年1410259.9-8.9%2009年2193653.58+55.5%2010年前11月3321164.15+51.4%小結(jié)：除08年經(jīng)融危機(jī)阻礙，09年10年威海市整體供應(yīng)量呈遞增趨勢(shì)，年均整張率高達(dá)50%，伴隨著“東移南擴(kuò)”的都市進(jìn)展導(dǎo)向，可能以后人將保持較高增長。2010年前11個(gè)月，整體供應(yīng)面積突破300萬㎡大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。按照近3年市場33%的供應(yīng)增速，2011年，威海供應(yīng)量有望突破450萬平方米。二、威海市2007-2010市場銷售情況分析1、威海市2007-2010銷售面積分析年度整體銷售面積漲跌幅2007年1091798——2008年707310-35.2%2009年1673754+136.6%2010年前11月2263388+35.2%小結(jié)：整體銷售面積與供應(yīng)面積成正比，09年銷售面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2011年前11個(gè)月，住宅銷售面積突破200萬㎡大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。2、威海市2007-2010銷售金額分析年度銷售金額：元漲跌幅2007年5188224096——2008年3443892390-33.6%2009年7560346818+119.5%2010年前11月10816731252+43.1%小結(jié)：除08年外，整體銷售金額呈逐年增長勢(shì)態(tài)，與成交面積差不多吻合。2010年前11個(gè)月累計(jì)銷售108億元，創(chuàng)歷史新高。威海市2007-2010銷售均價(jià)分析年度銷售均價(jià)漲跌幅2007年4752——2008年4869+2.5%2009年4517-7.2%2010年前11月4779+5.8%小結(jié)：2007-2010年間，威海市房屋成交均價(jià)一直保持在4500-5000元之間徘徊，波動(dòng)幅度較小，其中08年成交均價(jià)最高，達(dá)4869元，09年最低4517元。緣故分析，07年樓市股市大漲導(dǎo)致08年備案均價(jià)創(chuàng)新高，而08年的經(jīng)融危機(jī)又導(dǎo)致09年成交均價(jià)下降。另一方面，09年溫泉、張村、初村等一大批低價(jià)房入市，導(dǎo)致成交均價(jià)下降，甚至波及到2010年（新政也有較大阻礙）。三、威海市2007-2010整體供銷對(duì)比分析1、整體銷售率分析年度整體供應(yīng)面積整體銷售面積銷售率2007年1548477.82109179870.5%2008年1410259.970731050.2%2009年2193653.58167375476.3%2010年前11月33211642%算數(shù)平均值2118388.86251434062.566.3%小結(jié)：2007-2010年年均銷售率僅為66%，可見，威海房地產(chǎn)市場一直處于供過于求的局面。2、累計(jì)存量分析年度整體供應(yīng)面積整體銷售面積整體存量面積2007年1548477.821091798456679.822008年1410259.9707310702949.92009年2193653.581673754519899.582010年前11月3321164.1522633881057776.15合計(jì)8473555.4557362502737305.45小結(jié)：目前威海市累計(jì)已取得預(yù)售證的剩余可售房源面積高達(dá)274萬㎡（不含06年往常剩余可售房源），按照近四年年均143萬㎡的銷售量計(jì)算，即使2011年不再新增預(yù)售項(xiàng)目，現(xiàn)有房源也需要2年才能消化完。再加上2011年可能放量450萬㎡（近3年年均增33%），推測(cè)威海市2011年市場供應(yīng)量為724萬㎡，按照近四年年均143萬㎡的銷售量計(jì)算，即使市場不再新增預(yù)售項(xiàng)目，現(xiàn)有供應(yīng)量也需要5年才能消化完。四、威海市2007-2010成交客戶差不多情況分析1、2007-2010威海成交客戶年齡分析 小結(jié)：威海近4年成交客戶年齡集中在21-50歲，占比85%2、2007-2010威海市成交客戶籍貫分析小結(jié)：從威海近4年成交客戶籍貫來看，威海本地客戶和外地客戶各占一半。威海幾乎50%的房子被外地人買走。五、威海市2010年1-11月成交情況分析1、每月成交套數(shù)分析小結(jié)：成交總套數(shù)21718套，同比增長43.3%2、每月成交面積分析小結(jié)：成交總面積1959756㎡，同比增長47.5%3、每月成交均價(jià)分析小結(jié)：整體成交均價(jià)4779元/㎡，同比上漲5.8%4、每月成交金額分析小結(jié)：成交總金額108億元，同比增長43.1%5、威海市2010年1-11月成交排名①、成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱累計(jì)銷售套數(shù)成交均價(jià)項(xiàng)目地址1溫泉明珠20483122經(jīng)區(qū)溫泉鎮(zhèn)2望海山海城8504841環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)3藍(lán)星萬象城6795027經(jīng)區(qū)佳世客4新田之星8401949高區(qū)田村5小城故事三期7573860經(jīng)區(qū)天東6托斯卡納·蘭溪堡6623797經(jīng)區(qū)南曲阜7和諧家園5004822環(huán)翠戚家莊8五洲太陽城·天鶴園4793445經(jīng)區(qū)海埠村9樂天三期4606309經(jīng)區(qū)汽車站10楊家灘花園4125091經(jīng)區(qū)楊家灘29海港城21613733經(jīng)區(qū)溝北村②、成交面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積成交均價(jià)項(xiàng)目地址1溫泉明珠135907.853122經(jīng)區(qū)溫泉鎮(zhèn)2新田之星87857.631949高區(qū)田村3藍(lán)星萬象城86335.015027經(jīng)區(qū)佳世客4五洲太陽城·天鶴園71670.023445經(jīng)區(qū)海埠村5望海山海城68428.214841