房產(chǎn)中介房地產(chǎn)基礎知識

房產(chǎn)屬性第1頁，共34頁。

1、什么是房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、什么是產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

第2頁，共34頁。3、什么是使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。4.什么是單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。5、什么是共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。第3頁，共34頁。6、什么是“五證”“兩書”

“五證”包括：《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！拔遄C”還有《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》?！皟蓵笔恰蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第4頁，共34頁。7、什么是商品房？原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。第5頁，共34頁。在市場經(jīng)濟條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應該是一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房可分為內(nèi)資內(nèi)銷商品房、外資內(nèi)銷商品房、高標準內(nèi)銷商品房、外銷商品房和經(jīng)濟適用房。凡是自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。第6頁，共34頁。8、什么是二手房指不是由開發(fā)商出售的，而是由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，包括已取得權(quán)證的需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得權(quán)證的需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，一般指私房，單位自管房，更名商品房，上市房改房和上市使用權(quán)房等等。第7頁，共34頁。

9、什么是房改房房改房又稱已購公有住房或上市共有住房。是指城鎮(zhèn)職工享受國家房改優(yōu)惠政策，根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價扣除工齡折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。第8頁，共34頁。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證（下簡稱成本價）和按標準價購買的產(chǎn)權(quán)證（下簡稱標準價）。

成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：第9頁，共34頁。1.直接上市進行交易，由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80％歸個人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個人，50％歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然后按照市場評估價的3％到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。

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標準價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標準價的房屋也不能贈與。首先，標準價的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標準價出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的，視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，職工可直接上市交易。對于能否將經(jīng)濟適用房的房產(chǎn)證變更為商品房的以及如何變更這一問題，市國土房管局有關(guān)負責人明確答復，目前還沒有出臺有關(guān)的規(guī)定。

第11頁，共34頁。10、什么是經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標準建設的、以建設成本價向中低收入家庭出售的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有六個特點：（1）經(jīng)濟性是指住房價格相對市場價而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力。（2）適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。（3）政府扶持、干預性表現(xiàn)在以下幾個方面：土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置、基礎設施配套、工程招標、質(zhì)量監(jiān)督等方面的20余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴格控制在3％以內(nèi)等。（4）出售給特定對象經(jīng)濟適用房出售主要面對中低收入階層（年家庭收入在3萬元以下），對購買資格實行審批。（5）地理位置相對來說較為偏僻，一般都建在城市的外環(huán)線附近。（6）對于劃撥土地上開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房再出售時，實行上市交易審批，需補交土地出讓金。

第12頁，共34頁。1994年由建設部、國務院房改領(lǐng)導小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象，并按國家、住宅建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅。經(jīng)濟適用房的價格按建設成本確定，建設成本包括征地拆遷費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。即將出臺的國家房改方案基本上沿用了“經(jīng)濟適用房”這個概念。經(jīng)濟適用房以微利價出售，只售不租。其成本價由7項因素（征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成，約占住宅總量的70%。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導價，其售價有市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，并定期公布，不得擅自提價銷售。第13頁，共34頁。經(jīng)濟適用房減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，消減了市政配套等費用的50%，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（我國目前規(guī)定為3%）。第14頁，共34頁。經(jīng)濟適用房如何進行成本控制相對于不破難關(guān)商品房而言，經(jīng)濟適用房東的價格較低，其成本一般包括8項1、建設用的的征地和拆遷補償、安置費2、勘察設計和前期工程費3、建安工程費4、住宅小區(qū)基礎設施建設費5、以上4項之和為基礎的1-3%的管理費6、貸款利息7、稅金8、3%以下的利潤第15頁，共34頁。11、什么是安居房安居房是指為實施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本價、由政府補貼的非贏利性住房。第16頁，共34頁。安居房是指為實施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本價、由政府補貼的非贏利性住房。1995年《國家安居工程實施方案》提出，國家安居工程從1995年開始實施，在原有住房建設規(guī)模基礎上新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用5年左右時間完成。國家安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售。3年多來，全國共竣工國家安居住房面積5576.32萬平方米，為70多萬戶家庭解決了住房困難。據(jù)國家權(quán)威部門透露，今年繼續(xù)建設國家安居工程，但要淡化國家安居工程這個概念。明年國家安居工程將并入經(jīng)濟適用房的建設之中。第17頁，共34頁。12、什么是公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。第18頁，共34頁。13、什么是不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。第19頁，共34頁。15、什么是私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。第20頁，共34頁。16、什么是集資房集資房是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。第21頁，共34頁。17、什么是廉租房廉租房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對象，需要具備兩個基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難，另外，申請家庭成員中至少有1人為當?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。具體標準由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門制定。目前，廉租住房制度通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。我國的廉租房只租不售，來源主要是騰退的舊公房。第22頁，共34頁。18、什么是平價房平價房是指以成本加上3%的管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由①征地和拆遷補償費、②勘察和前期工程費、③建安工程費、④住宅小區(qū)基礎建設費、⑤管理費、⑥貸款利息⑦稅金等七項因素構(gòu)成。第23頁，共34頁。19、什么是城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。第24頁，共34頁。20、什么是居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地第25頁，共34頁。21、什么是居住組團居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。第26頁，共34頁。22、什么是住宅配建設施配建設施是指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的，與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。住宅配套設施按其服務層次。應包括以下內(nèi)容：第27頁，共34頁。(l)住宅基本生活單元的配套設施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設施應有居民服務站、小商店、文化室、兒童游樂場等；

(2)住宅小區(qū)的配套設施。人口規(guī)模在l萬人左右的住宅群，其配套設施包括托兒所、幼兒園、小學、中學、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等；第28頁，共34頁。(3)住宅區(qū)的配套設施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；

(4)市政公用設施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設施、包括城市公用事業(yè)和城市公用設施。前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設施、園林綠化設施、公共衛(wèi)生設施等。第29頁，共34頁。23、什么是公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。第30頁，共34頁。24、什么是建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。第31頁，共34頁。25、什么是“七通一平”（熟地）是指土地（生地）在通過一級開