房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營-房地產(chǎn)項目土地的獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第四章房地產(chǎn)項目土地的獲取溫海珍博士浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心浙江大學(xué)土木工程管理研究所一、土地制度及其演變1、我國土地制度的簡單回顧1949年以前的土地制度：土地私有制，私人和政府都可以擁有土地。1949年后，情況發(fā)生了根本性變化。土地改革，社會主義改造運動中，通過合作化運動將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國有。在50年代中后期進行的社會主義改造運動中，通過合作化運動將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國有。至60年代初，基本上奠定了我國土地所有制即公有制的基礎(chǔ)。土地公有制有兩種形式：全民所有制（國有）：由國務(wù)院行使所有權(quán)農(nóng)村集體所有制：由村級組織行使所有權(quán)2、土地使用制度改革最先進行嘗試的是改革開放的窗口——經(jīng)濟特區(qū)深圳。最初的做法是收取土地使用費，后來又變成收取土地使用稅，按年收取。1986年出臺了第一部《土地管理法》。1987年，深圳等地方率先進行土地出讓嘗試，并得到肯定，經(jīng)驗得到推廣。1988年修改了憲法和土地管理法。1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》。存在的問題（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐?。?、現(xiàn)階段土地使用制度的特點（1）批租制由于我國實行土地公有制，不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權(quán)出租，即批租制。（2）壟斷制第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應(yīng)者，其他任何一個機構(gòu)和團體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。（3）雙軌制所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。以上所說的雙軌制實際上是雙重的。具體表現(xiàn)為：在劃撥土地中，許多被用于商業(yè)用途，如許多軍用土地被開發(fā)成住宅和辦公樓，用來出售或出租，以另一種形式進入市場。在以出讓方式取得的土地中，大部分是以協(xié)議方式獲得的，只有少部分是以指標(biāo)和拍賣方式取得的。（4）儲備制土地儲備制度是指為加強對土地一級市場的統(tǒng)一管理,政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā),并予以儲存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。土地儲備制度的建立初衷是為了使混亂的土地市場變成有序的土地市場，讓政府真正掌控土地市場，加強宏觀調(diào)控，讓土地市場公開透明，減少腐敗，真正實現(xiàn)其作為壟斷者的角色。土地儲備制度設(shè)立的主要目的不是為了使政府的收益最大化而是為了使公眾利益最大化。土地儲備制制度帶來很很大的社會會效應(yīng)：增強了土地地市場的調(diào)調(diào)控能力；；為城市建設(shè)設(shè)籌集了資資金；抑制了土地地炒作，規(guī)規(guī)范了市場場；為實施總體體規(guī)劃創(chuàng)造造了條件土地儲備制制度帶來的的變化：地價和房價價上升；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的大大重組；推動了土地地金融的發(fā)發(fā)展；導(dǎo)致財富的的轉(zhuǎn)移。二、土地使使用權(quán)出讓讓1、土地使用用權(quán)出讓的的概念國家將國有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給土地地使用者，，由土地使使用者向國國家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。主體：出讓讓方——土地所有者者，國家，，地方政府府具體代表表；受讓方方——境內(nèi)外公司司、企業(yè)、、其他組織織和個人。。客體：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地。出讓內(nèi)容：：一定年限限的土地使使用權(quán)2、土地出讓讓的方式最高出讓年年限居住用地70年，工業(yè)用用地50年，文體科科教用地50年，商業(yè)、、旅游、娛娛樂用地40年，綜合或或其他用地地50年。三種主要出出讓方式：：拍賣招標(biāo)公開招標(biāo)；；邀請招標(biāo)標(biāo)協(xié)議3、三種出讓讓方式的比比較協(xié)議招標(biāo)拍賣出讓程序不一樣適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機關(guān)、團體及某些特殊用地優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價三、土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓1、概念廣義的土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土土地使用權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移移的所有行行為，包括括出讓。狹義的土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指通通過出讓方方式獲得土土地使用權(quán)權(quán)的土地使使用者，通通過買賣、、贈與或其其他合法方方式將土地地使用權(quán)在在轉(zhuǎn)移的行行為。出讓——一級市場；；轉(zhuǎn)讓——二級市場2、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式出售注意與一般般意義上的的買賣不同同。交換是一種權(quán)利利交易。贈與其法律關(guān)系系與一般贈贈與關(guān)系一一致。3、土地使用用權(quán)出讓與與轉(zhuǎn)讓的區(qū)區(qū)別區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場層次一級市場，可以轉(zhuǎn)讓二級市場，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限－已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈與四、土地使使用權(quán)劃撥撥1、概念指縣級以上上人民政府府批準(zhǔn)，在在土地使用用者繳納補補償、安置置等費用后后，將該幅幅土地交付付其使用，，或者將土土地使用權(quán)權(quán)無償交付付給土地使使用者的行行為。該方式取得得的土地使使用權(quán)無期期限限制。。兩種方式2、土地征用用的特點國家為了建建設(shè)及興辦辦社會公益益事業(yè)的需需要，采取取行政手段段，依照法法定程序和和審批權(quán)權(quán)權(quán)限將