房地產(chǎn)土地增值稅培訓課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)土地增值稅培訓1一、土地增值稅的基本稅制1993年12月國務(wù)院頒布的實施條例，1994年1月開始實施。1995年財政部國家稅務(wù)總局才出臺實施細則?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號---這是一個征管文件。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國稅發(fā)〔2009〕91號

重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調(diào)了審核重點。國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號---明確8大問題國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率房地產(chǎn)土地增值稅培訓一、土地增值稅的基本稅制房地產(chǎn)土地增值稅培訓2二、土地增值稅清算工作的未來趨勢從2006年至今國家共頒布7個重要文件來規(guī)范土地增值稅。意味著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，從2006年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復(fù)和完善。房地產(chǎn)土地增值稅培訓二、土地增值稅清算工作的未來趨勢房地產(chǎn)土地增值稅培訓3三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識1、土地增值稅征稅對象納稅義務(wù)人2、土地增值稅清算原理房地產(chǎn)土地增值稅培訓三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識1、土地增值稅征稅對象房地產(chǎn)土地增41、土地增值稅征稅對象

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益

單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人，包括個體經(jīng)營者。此類納稅人有四個特點：第一：不分自然人和法人；第二：不分經(jīng)濟性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門。房地產(chǎn)土地增值稅培訓1、土地增值稅征稅對象房地產(chǎn)土地增值稅培訓52、土地增值稅計算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項目金額3、增值額=收入-（土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+加計扣除）4、開發(fā)成本=土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公用配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用5、開發(fā)費用=財務(wù)費用+其他費用（銷售費用、管理費用）6、加計扣除=（土地成本+開發(fā)成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項目金額房地產(chǎn)土地增值稅培訓2、土地增值稅計算原理房地產(chǎn)土地增值稅培訓68、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項目金額*5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項目金額*15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項目金額*35%房地產(chǎn)土地增值稅培訓8、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過7四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》房地產(chǎn)土地增值稅培訓四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位《關(guān)于房地8第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。《土地增值稅暫行條例實施細則》

對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]048號房地產(chǎn)土地增值稅培訓第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或991號文規(guī)定：對不同類型房地產(chǎn)要分別計算增值額，增值率，繳納土地增值稅。

187號文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算項目。

普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅的界定：同時滿足三個條件：1、建筑容積率在1.0以上；2、單套面積在120平米以下（含144平米）；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。房地產(chǎn)土地增值稅培訓91號文規(guī)定：對不同類型房地產(chǎn)要分別計算增值額，增值率，繳納10有多個清算單位的，應(yīng)分別申報

《土地增值稅納稅申報表（一）填表說明》國稅發(fā)[1995]090號文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報表（一）中各主要項目內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個或二個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應(yīng)分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填寫納稅申報表（一）?！狈康禺a(chǎn)土地增值稅培訓有多個清算單位的，應(yīng)分別申報

《土地增值稅納稅申報表（一）填11五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應(yīng)進行清算(主動清算)2、稅務(wù)機關(guān)要求清算（被動清算）（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)土地增值稅培訓五、土地增值稅的清算條件房地產(chǎn)土地增值稅培訓12（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況房地產(chǎn)土地增值稅培訓（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增13國稅發(fā)[2009]91號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：

第十一條

對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓國稅發(fā)[2009]91號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清14六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是計算允許扣除項目金額的重要依據(jù)1、規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積2、施工面積：《施工許可證》注明的面積3、竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積4、測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積5、可銷售面積：擁有銷售權(quán)的建筑面積6、不可銷售面積：沒有銷售權(quán)的建筑面積7、合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。房地產(chǎn)土地增值稅培訓六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是15

是相對清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施而言的。如果上述設(shè)施有償銷售，或移交給非接受對象就算面積，否則就不算面積?？墒劢ㄖ娣e的界定：除不可銷售面積外，都是可銷售面積。

可售建筑面積的理解房地產(chǎn)土地增值稅培訓是相對清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車16不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號房地產(chǎn)土地增值稅培訓不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場17七、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入總額的確認（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定（l）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（2）對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估確認其價值；對于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。（3）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。房地產(chǎn)土地增值稅培訓七、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入總額的確認（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定房18（二）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會計上不作為經(jīng)營收入，而從稅法上應(yīng)作為計稅收入的納稅調(diào)整事項。國稅發(fā)[2006]187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。國稅發(fā)[2007]132號第二十三條規(guī)定

納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。房地產(chǎn)土地增值稅培訓（二）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會19（三）代收費用

政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，(如：計入“其他應(yīng)付款”科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國稅發(fā)[2007]132號第二十五條規(guī)定

對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。房地產(chǎn)土地增值稅培訓（三）代收費用政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用20八、土地增值稅的扣除項目原則性要求：根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓八、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)土地增值稅培訓21房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。也就是說，這四項費用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒有包括“公共配套設(shè)施費”，即公共配套設(shè)施費必須取得合法有效憑據(jù)，否則不予扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝221、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2、前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)土地增值稅培訓1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力23

取得土地使用權(quán)支付的金額

國稅函[1999]112號文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確認，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。上述“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。房地產(chǎn)土地增值稅培訓

取得土地使用權(quán)支付的金額

國稅函[1999]1124取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得土地(不論是生地還是25取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得房地產(chǎn)時支付的價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；也不得加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未26僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平”等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目對于取得土地使用權(quán)后，27進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)28開發(fā)費用扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用（一）、（二）項所述方法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓開發(fā)費用扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地29扣除項目分攤方法在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤，為此《細則》規(guī)定了分攤方法：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。房地產(chǎn)土地增值稅培訓扣除項目分攤方法在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定30案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開31公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：6000㎡×（1000萬元÷10000㎡）＝600萬元(2)按建筑面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：10000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，32土地面積法的利和弊土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地成本與開發(fā)成本按照各期開發(fā)項目所占土地面積的比例進行分攤的方法。優(yōu)點：取數(shù)方便，計算簡單。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項目所占土地面積，即可計算出各項目所應(yīng)分攤的成本金額。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)項目，適合整建整售的開發(fā)項目以及土地成本的分割。缺點：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進行合理分攤。如果開發(fā)的項目中已售和未售情形需要分攤土地和開發(fā)成本的，該方法就無法合理地計算出各自應(yīng)承擔的成本金額。房地產(chǎn)土地增值稅培訓土地面積法的利和弊土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項33案例分析：如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計算的工作量將會增加。因為零星銷售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積，然后再計算出已售房屋建筑面積占用的土地面積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除項目金額。這樣就使得房屋扣除項目的計算工作變得復(fù)雜。而且使用該方法，會使得不論開發(fā)項目的功能如何，其開發(fā)項目的單位成本是一樣的，這樣就會與實際建筑情況相脫節(jié)。房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例分析：如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟34建筑面積法的利和弊建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積成本后，由此計算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔成本金額的方法。優(yōu)點：適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發(fā)項目，適合于在已售和未售房屋之間進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的分攤。因為同一類型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。缺點：在于所需數(shù)據(jù)較多，工作量大，對于土地成本的分攤不是很合理，對于不同功能房屋扣除項目的分攤也不十分合理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓建筑面積法的利和弊建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本和開35案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價款及相關(guān)稅費4500萬元，開發(fā)商鋪3000平方米，普通住宅30000平方米（含車庫4000平方米，閣樓2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本12000萬元，已售25000平方米，計算已售部分的扣除項目金額（假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容）?？鄢椖拷痤~=4500+12000=16500（萬元）已售面積扣除項目金額=0.5×25000=12500（萬元）單位建筑面積成本金額=16500萬元/（3000+30000）平方米=0.5萬元/平方米房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價款36案例分析：通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面積法計算出的單位成本都是一樣的。它沒有考慮到因為房屋的功能不一樣，其單位建造成本會不一樣的實際情形。那么如果用該方法進行土地增值稅清算，就會出現(xiàn)兩種情形：一種是，如果未售房屋大部分是商鋪，那么等未售部分實現(xiàn)銷售后，其增值率將會很大，所交的土地增值稅將會很高；另一種是，如果未售部分大部分是車庫，那么等未售部分實現(xiàn)銷售后，其增值率很低，可能會出現(xiàn)負值。房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例分析：通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建37其他方法一：售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數(shù)1，將其他功能房屋的平均單價與基準單價進行換算，然后以此重新計算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場因素，因為不同功能的房屋市價肯定是不一樣的。但這種方法也有不合理的地方，那就是功能強的房屋，不一定成本就高。特別針對于商鋪與住宅，商鋪的售價很有可能是住宅的兩到三倍，但成本是不是就要達到住宅的兩三倍？也值得商榷。房地產(chǎn)土地增值稅培訓其他方法一：售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數(shù)1，將其他38其他方法二：建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準系數(shù)1，將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，經(jīng)過一系列折算后得出總可售面積；再在此基礎(chǔ)上，將開發(fā)成本折算后在已售和未售面積之間進行分攤。這種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪，上面是住宅的房型；或底層是車庫，中間是住宅，頂層是閣樓的房型等。因為這種房型，無法計算出各自所占的土地面積，因此無法按土地面積法進行分配。房地產(chǎn)土地增值稅培訓其他方法二：建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準系數(shù)139房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和項目清算的差異

企業(yè)所得稅是按年度進行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入按規(guī)定的預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額計入當期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。

土地增值稅實行的是項目清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當開發(fā)項目達到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時，再進行清算。清算時，將清算項目的各年度收入全部匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部項目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和項402.成本對象與清算項目的差異

企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進行核算，而是要按六項原則劃分成本對象進行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第第二十六條規(guī)定，計稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

土地增值稅清算時，按項目單位進行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓2.成本對象與清算項目的差異

企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時413.共同成本和間接成本計算分攤方法差異

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。其中，土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配；借款費用按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

而在土地增值稅項目清算時，對于清算單位共同負擔的扣除項目分攤方法相對簡單，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項目分攤方法。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓3.共同成本和間接成本計算分攤方法差異

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共424.項目營銷設(shè)施建造費用的差異

在企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。而在計算土地增值稅時，項目營銷設(shè)施建造費應(yīng)作為銷售費用處理，不計入開發(fā)成本中，不允許作為加計扣除的基數(shù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條關(guān)于扣除項目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓4.項目營銷設(shè)施建造費用的差異

在企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷435.借款利息費用分攤計算的差異

在計算企業(yè)所得稅時，為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計入開發(fā)計稅成本。

而在土地增值稅項目清算時，利息費用不得計入扣除項目中的開發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財務(wù)費用中的利息費用處理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第（四）項規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓5.借款利息費用分攤計算的差異

在計算企業(yè)所得稅時，為建造開446.期間費用與開發(fā)費用的差異

企業(yè)每年度實際發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等期間費用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實稅前扣除。

但在土地增值稅清算時，由于清算項目一般是跨年度的，其開發(fā)費用（與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）不再按年度匯總計算，而是按照一定方法和比例計算扣除。國稅函〔2010〕220號第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題規(guī)定：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓6.期間費用與開發(fā)費用的差異

企業(yè)每年度實際發(fā)生的管理費用、457.預(yù)提費用的差異

企業(yè)所得稅匯算清繳時，可以按規(guī)定預(yù)提三項費用。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。

而國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第（四）項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓7.預(yù)提費用的差異

企業(yè)所得稅匯算清繳時，可以按規(guī)定預(yù)提三項468.配套設(shè)施的地下停車場所成本的差異

屬于配套設(shè)施的地下停車場所，在計算企業(yè)所得稅時，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔。國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

土地增值稅清算時，作為配套設(shè)施的停車場所，轉(zhuǎn)讓時，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時，其成本不得計算為扣除項目。國稅發(fā)[2006]187號第三條第（二）項同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。該文第四條第（三）項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù).doc

房地產(chǎn)土地增值稅培訓8.配套設(shè)施的地下停車場所成本的差異

屬于配套設(shè)施的地下47九、重點涉稅疑難問題列舉（1）拆遷還房的涉稅處理；（2）取得土地返還款的涉稅處理；（3）精裝房贈送家電、家俱等涉稅處理；（4）代收費用的涉稅處理。

……房地產(chǎn)土地增值稅培訓九、重點涉稅疑難問題列舉（1）拆遷還房的涉稅處理；房地產(chǎn)土地48十、清算注意事項1、清算后是否預(yù)征再清算？在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積2、扣除項目金額實際發(fā)生如何理解？91號文規(guī)定：扣除項目中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。其他開發(fā)費用則是比例扣除，并不要求必須是實際發(fā)生數(shù)與比例扣除孰低進行扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓十、清算注意事項房地產(chǎn)土地增值稅培訓493、四項成本是否可以核定扣除？國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，扣除項目必須提供合法有效憑證，否則不予扣除，而前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用憑證或資料不符合清算要求或不實的，地稅機關(guān)可以核定單位面積金額標準。4、開發(fā)間接費用是否包括招待費和營銷設(shè)施建造費？

開發(fā)間接費用不包括招待費。

土地增值稅沒有將其列入開發(fā)間接費用，企業(yè)所得稅將其作為開發(fā)間接費用。5、代收費用問題

在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情況分別處理：代收費用計入房價一并收取的；代收費用在房價之外單獨收取且未計入售房價格的。房地產(chǎn)土地增值稅培訓3、四項成本是否可以核定扣除？房地產(chǎn)土地增值稅培訓506、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號7、參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”傭金是支付給中介機構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此不應(yīng)當作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。8、裝飾成本可否作為加計扣除的基數(shù)？根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除房地產(chǎn)土519、清算時補繳土地增值稅是否加收滯納金根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。房地產(chǎn)土地增值稅培訓9、清算時補繳土地增值稅是否加收滯納金房地產(chǎn)土地增值稅培訓52十一、土地增值稅稅收優(yōu)惠政策（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

財稅[2006]141號規(guī)定：“普通標準住宅”的認定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。

（二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

《土地增值稅暫行條例》因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓十一、土地增值稅稅收優(yōu)惠政策（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠53財稅[2006]21號進一步明確：

（1）因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；

（2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

（三）

企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠財稅字[1995]048號第一條：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓財稅[2006]21號進一步明確：房地產(chǎn)土地增值稅培訓54

財稅[2006]21號補充：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

（四）合作建房的稅收優(yōu)惠

對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（五）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。房地產(chǎn)土地增值稅培訓財稅[2006]21號補充：對于以土地（房地產(chǎn)）作價55土地增值稅報表

房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)土地增值稅培訓56房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)土地增值稅培訓57一、土地增值稅的基本稅制1993年12月國務(wù)院頒布的實施條例，1994年1月開始實施。1995年財政部國家稅務(wù)總局才出臺實施細則?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號---這是一個征管文件。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國稅發(fā)〔2009〕91號

重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調(diào)了審核重點。國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號---明確8大問題國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率房地產(chǎn)土地增值稅培訓一、土地增值稅的基本稅制房地產(chǎn)土地增值稅培訓58二、土地增值稅清算工作的未來趨勢從2006年至今國家共頒布7個重要文件來規(guī)范土地增值稅。意味著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，從2006年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復(fù)和完善。房地產(chǎn)土地增值稅培訓二、土地增值稅清算工作的未來趨勢房地產(chǎn)土地增值稅培訓59三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識1、土地增值稅征稅對象納稅義務(wù)人2、土地增值稅清算原理房地產(chǎn)土地增值稅培訓三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識1、土地增值稅征稅對象房地產(chǎn)土地增601、土地增值稅征稅對象

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益

單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人，包括個體經(jīng)營者。此類納稅人有四個特點：第一：不分自然人和法人；第二：不分經(jīng)濟性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門。房地產(chǎn)土地增值稅培訓1、土地增值稅征稅對象房地產(chǎn)土地增值稅培訓612、土地增值稅計算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項目金額3、增值額=收入-（土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+加計扣除）4、開發(fā)成本=土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公用配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用5、開發(fā)費用=財務(wù)費用+其他費用（銷售費用、管理費用）6、加計扣除=（土地成本+開發(fā)成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項目金額房地產(chǎn)土地增值稅培訓2、土地增值稅計算原理房地產(chǎn)土地增值稅培訓628、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項目金額*5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項目金額*15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項目金額*35%房地產(chǎn)土地增值稅培訓8、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過63四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》房地產(chǎn)土地增值稅培訓四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位《關(guān)于房地64第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。《土地增值稅暫行條例實施細則》

對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]048號房地產(chǎn)土地增值稅培訓第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或6591號文規(guī)定：對不同類型房地產(chǎn)要分別計算增值額，增值率，繳納土地增值稅。

187號文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算項目。

普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅的界定：同時滿足三個條件：1、建筑容積率在1.0以上；2、單套面積在120平米以下（含144平米）；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。房地產(chǎn)土地增值稅培訓91號文規(guī)定：對不同類型房地產(chǎn)要分別計算增值額，增值率，繳納66有多個清算單位的，應(yīng)分別申報

《土地增值稅納稅申報表（一）填表說明》國稅發(fā)[1995]090號文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報表（一）中各主要項目內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個或二個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應(yīng)分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填寫納稅申報表（一）。”房地產(chǎn)土地增值稅培訓有多個清算單位的，應(yīng)分別申報

《土地增值稅納稅申報表（一）填67五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應(yīng)進行清算(主動清算)2、稅務(wù)機關(guān)要求清算（被動清算）（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)土地增值稅培訓五、土地增值稅的清算條件房地產(chǎn)土地增值稅培訓68（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況房地產(chǎn)土地增值稅培訓（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增69國稅發(fā)[2009]91號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：

第十一條

對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓國稅發(fā)[2009]91號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清70六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是計算允許扣除項目金額的重要依據(jù)1、規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積2、施工面積：《施工許可證》注明的面積3、竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積4、測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積5、可銷售面積：擁有銷售權(quán)的建筑面積6、不可銷售面積：沒有銷售權(quán)的建筑面積7、合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。房地產(chǎn)土地增值稅培訓六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是71

是相對清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施而言的。如果上述設(shè)施有償銷售，或移交給非接受對象就算面積，否則就不算面積?？墒劢ㄖ娣e的界定：除不可銷售面積外，都是可銷售面積。

可售建筑面積的理解房地產(chǎn)土地增值稅培訓是相對清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車72不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號房地產(chǎn)土地增值稅培訓不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場73七、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入總額的確認（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定（l）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（2）對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估確認其價值；對于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。（3）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。房地產(chǎn)土地增值稅培訓七、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入總額的確認（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定房74（二）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會計上不作為經(jīng)營收入，而從稅法上應(yīng)作為計稅收入的納稅調(diào)整事項。國稅發(fā)[2006]187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。國稅發(fā)[2007]132號第二十三條規(guī)定

納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。房地產(chǎn)土地增值稅培訓（二）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會75（三）代收費用

政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，(如：計入“其他應(yīng)付款”科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國稅發(fā)[2007]132號第二十五條規(guī)定

對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。房地產(chǎn)土地增值稅培訓（三）代收費用政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用76八、土地增值稅的扣除項目原則性要求：根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓八、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)土地增值稅培訓77房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。也就是說，這四項費用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒有包括“公共配套設(shè)施費”，即公共配套設(shè)施費必須取得合法有效憑據(jù)，否則不予扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝781、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。2、前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)土地增值稅培訓1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力79

取得土地使用權(quán)支付的金額

國稅函[1999]112號文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確認，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。上述“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。房地產(chǎn)土地增值稅培訓

取得土地使用權(quán)支付的金額

國稅函[1999]1180取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得土地(不論是生地還是81取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得房地產(chǎn)時支付的價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；也不得加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未82僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平”等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目對于取得土地使用權(quán)后，83進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)84開發(fā)費用扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用（一）、（二）項所述方法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。房地產(chǎn)土地增值稅培訓開發(fā)費用扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地85扣除項目分攤方法在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤，為此《細則》規(guī)定了分攤方法：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。房地產(chǎn)土地增值稅培訓扣除項目分攤方法在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定86案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開87公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：6000㎡×（1000萬元÷10000㎡）＝600萬元(2)按建筑面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：10000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，88土地面積法的利和弊土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地成本與開發(fā)成本按照各期開發(fā)項目所占土地面積的比例進行分攤的方法。優(yōu)點：取數(shù)方便，計算簡單。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項目所占土地面積，即可計算出各項目所應(yīng)分攤的成本金額。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)項目，適合整建整售的開發(fā)項目以及土地成本的分割。缺點：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進行合理分攤。如果開發(fā)的項目中已售和未售情形需要分攤土地和開發(fā)成本的，該方法就無法合理地計算出各自應(yīng)承擔的成本金額。房地產(chǎn)土地增值稅培訓土地面積法的利和弊土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項89案例分析：如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計算的工作量將會增加。因為零星銷售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積，然后再計算出已售房屋建筑面積占用的土地面積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除項目金額。這樣就使得房屋扣除項目的計算工作變得復(fù)雜。而且使用該方法，會使得不論開發(fā)項目的功能如何，其開發(fā)項目的單位成本是一樣的，這樣就會與實際建筑情況相脫節(jié)。房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例分析：如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟90建筑面積法的利和弊建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積成本后，由此計算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔成本金額的方法。優(yōu)點：適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發(fā)項目，適合于在已售和未售房屋之間進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的分攤。因為同一類型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。缺點：在于所需數(shù)據(jù)較多，工作量大，對于土地成本的分攤不是很合理，對于不同功能房屋扣除項目的分攤也不十分合理。房地產(chǎn)土地增值稅培訓建筑面積法的利和弊建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本和開91案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價款及相關(guān)稅費4500萬元，開發(fā)商鋪3000平方米，普通住宅30000平方米（含車庫4000平方米，閣樓2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本12000萬元，已售25000平方米，計算已售部分的扣除項目金額（假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容）?？鄢椖拷痤~=4500+12000=16500（萬元）已售面積扣除項目金額=0.5×25000=12500（萬元）單位建筑面積成本金額=16500萬元/（3000+30000）平方米=0.5萬元/平方米房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價款92案例分析：通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面積法計算出的單位成本都是一樣的。它沒有考慮到因為房屋的功能不一樣，其單位建造成本會不一樣的實際情形。那么如果用該方法進行土地增值稅清算，就會出現(xiàn)兩種情形：一種是，如果未售房屋大部分是商鋪，那么等未售部分實現(xiàn)銷售后，其增值率將會很大，所交的土地增值稅將會很高；另一種是，如果未售部分大部分是車庫，那么等未售部分實現(xiàn)銷售后，其增值率很低，可能會出現(xiàn)負值。房地產(chǎn)土地增值稅培訓案例分析：通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建93其他方法一：售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數(shù)1，將其他功能房屋的平均單價與基準單價進行換算，然后以此重新計算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場因素，因為不同功能的房屋市價肯定是不一樣的。但這種方法也有不合理的地方，那就是功能強的房屋，不一定成本就高。特別針對于商鋪與住宅，商鋪的售價很有可能是住宅的兩到三倍，但成本是不是就要達到住宅的兩三倍？也值得商榷。房地產(chǎn)土地增值稅培訓其他方法一：售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數(shù)1，將其他94其他方法二：建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準系數(shù)1，將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，經(jīng)過一系列折算后得出總可售面積；再在此基礎(chǔ)上，將開發(fā)成本折算后在已售和未售面積之間進行分攤。這種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪，上面是住宅的房型；或底層是車庫，中間是住宅，頂層是閣樓的房型等。因為這種房型，無法計算出各自所占的土地面積，因此無法按土地面積法進行分配。房地產(chǎn)土地增值稅培訓其他方法二：建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準系數(shù)195房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和項目清算的差異

企業(yè)所得稅是按年度進行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入按規(guī)定的預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額計入當期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。

土地增值稅實行的是項目清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當開發(fā)項目達到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時，再進行清算。清算時，將清算項目的各年度收入全部匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部項目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補。

房地產(chǎn)土地增值稅培訓房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和項962.成本對象與清算項目的差異

企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進行核算，而是要按六項原則劃分成本對象進行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第第二十六條規(guī)定，計稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。