房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格

第二章

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價(jià)值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價(jià)值會(huì)最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡(jiǎn)單介紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？

A房屋位于甲級(jí)地段，是他與朋友司馬先生共同投資購(gòu)買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；

B房屋位于乙級(jí)地段，是他獨(dú)資購(gòu)買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；

C房屋位于丙級(jí)地段，是他獨(dú)資購(gòu)買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡2年。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格案例實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位1、實(shí)物實(shí)體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時(shí)間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格§2-1房地產(chǎn)的概念（一）土地1、坐落2、面積3、四至4、形狀5、地勢(shì)6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、層高或凈高7、空間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)情況及完損程度13、產(chǎn)權(quán)狀況14、公共配套設(shè)施完備程度第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）建筑物§2-2影響房地產(chǎn)價(jià)格因素一、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個(gè)別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際、供求第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（一）行政因素1．房地產(chǎn)制度2．房地產(chǎn)價(jià)格政策3．行政隸屬4．特殊政策5．城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃6．土地利用規(guī)劃7．稅收8．交通管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）經(jīng)濟(jì)因素1．發(fā)展2．物價(jià)3．收入4.利率5.匯率第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（三）市場(chǎng)因素1．市場(chǎng)需求2．市場(chǎng)供給第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（四）人口因素1．?dāng)?shù)量2．人口素質(zhì)3．家庭人口規(guī)模第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（五五））社社會(huì)會(huì)因因素素1．政政治治安安定定狀狀況況2．社社會(huì)會(huì)治治安安3．房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投機(jī)機(jī)4．城城市市化化第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格（六六））心心理理因因素素1．心心態(tài)態(tài)2．趣趣味味3．時(shí)時(shí)尚尚風(fēng)風(fēng)氣氣4．接接近近名名家家5．吉吉祥祥號(hào)號(hào)碼碼、、風(fēng)風(fēng)水水第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格（七七））國(guó)國(guó)際際因因素素1．經(jīng)濟(jì)2．軍事3．政治4．競(jìng)爭(zhēng)第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格（八）環(huán)環(huán)境因素素1．聲覺2．大氣3．水文4．視覺5．衛(wèi)生第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格（九）區(qū)區(qū)域因素素1．繁華程程度2．交通條條件3．基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格（十）個(gè)個(gè)別因素素1．位置2．肥力3．地質(zhì)4．地形地地勢(shì)5．土地面面積和形形狀6．日照、、風(fēng)向、、降水量量、天然然周期性性災(zāi)害7．建筑外外觀8．其他第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格二、對(duì)影影響因素素的基本本認(rèn)識(shí)1、各種因素影響價(jià)格的變動(dòng)方向不盡相同2、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同3、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間不盡相同4、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)

第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格§2-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格唐僧第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格唐玄奘奘唐三藏藏小強(qiáng)§2-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格一、價(jià)價(jià)格概概念為獲獲得他他人房房地產(chǎn)產(chǎn)所必必須付付出的的代價(jià)價(jià)，用用貨幣幣表示示二、形形成條條件1、有用用性2、稀缺缺性3、有效效需求求——有購(gòu)買買能力力支持持的需需要第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格和平地地：客觀觀非非個(gè)個(gè)人：：主主觀個(gè)個(gè)人：價(jià)格格較低低：防止止房地地產(chǎn)信信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：非繼續(xù)續(xù)使用條條件下價(jià)價(jià)值三、房地地產(chǎn)價(jià)格格的分類類1、使用價(jià)價(jià)值交交換價(jià)值值：滿足某某種需求求的效用用：一定數(shù)數(shù)量的貨貨幣或其其他商品品3、市場(chǎng)價(jià)價(jià)值投資價(jià)值值快速變現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值值清算價(jià)值值2、原始價(jià)價(jià)值帳帳面價(jià)值值市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值：始終不不變：：隨時(shí)間間推移減減少：：隨時(shí)間間推移變變化第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格(1)交易雙方是自自愿地進(jìn)行交交易的；(2)交易雙方是出出于利己動(dòng)機(jī)機(jī)進(jìn)行交易的的；(3)交易雙方是精精明、謹(jǐn)慎行行事的，并且且了解交易對(duì)對(duì)象、知曉市市場(chǎng)行情；(4)交易雙方有較較充裕的時(shí)間間進(jìn)行交易；；(5)不存在買者因因特殊興趣而而給予附加出出價(jià)。土地出讓投標(biāo)標(biāo)拆遷抵押貸款4、成交價(jià)格市市場(chǎng)價(jià)格格公公開市市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估價(jià)值比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格——比較法——成本法——收益法5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)政政府定價(jià)價(jià)——事實(shí)價(jià)格第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的分類6、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)標(biāo)定定地價(jià)房房屋重置置價(jià)7、土地價(jià)格建建筑物物價(jià)格房房地價(jià)格＝土地價(jià)格格＋建筑筑物價(jià)格8、總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)＝總價(jià)÷總建筑面積積＝土地總總價(jià)÷總建筑面積積第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的分分類＝土地單價(jià)價(jià)÷容積率9、所有權(quán)、、使用權(quán)、、其他權(quán)益益10、實(shí)際價(jià)格名名義價(jià)價(jià)格11、現(xiàn)房、期房房12、買賣、租賃賃、抵押、、典價(jià)、保保險(xiǎn)、課稅稅、征用13、起價(jià)、標(biāo)標(biāo)價(jià)、成交交價(jià)、均價(jià)價(jià)14、起拍價(jià)、、保留價(jià)、、應(yīng)價(jià)、成成交價(jià)15、招標(biāo)價(jià)格格、拍賣價(jià)價(jià)格、掛牌牌價(jià)格：一次性付付清

：約約定第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的分分類16、補(bǔ)地價(jià)（1）更改用途途（2）增加容積積率（3）轉(zhuǎn)讓、出出租、抵押押劃撥土地地房地產(chǎn)（4）續(xù)期補(bǔ)地價(jià)數(shù)額額=增加后地價(jià)價(jià)—原地價(jià)4種情況第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的分分類補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=現(xiàn)樓面地價(jià)價(jià)×現(xiàn)容積率-原樓面地價(jià)價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下下的土地單單價(jià)/原容積率×（現(xiàn)容積率率-原容積率））評(píng)估價(jià)格與與成交價(jià)格格某房地產(chǎn)的的評(píng)估結(jié)果果為150萬元。不日日完成交易易，其價(jià)格格為200萬元。能否以此判判斷評(píng)估價(jià)價(jià)格是不合合理的或成成交價(jià)格是是不正常的的？為什么么？第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格判斷斷價(jià)價(jià)格格水水平平有甲甲、、乙乙兩兩單單元元房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，他他們們的的總總價(jià)價(jià)分分別別為為100萬元元和和150萬元元。。據(jù)此此能能否否判判斷斷它它們們的的價(jià)價(jià)格格水水平平高高低低？？當(dāng)知知道道何何種種條條件件時(shí)時(shí)，，能能夠夠判判斷斷？？第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格判斷斷價(jià)價(jià)格格水水平平有甲甲、、乙乙、、丙丙三三宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：1）甲甲建建筑筑面面積積為為100m2,單位建筑面積積售價(jià)為5000元。2）乙使用面積積為80m2,單位使用面積積售價(jià)為6000元。3）丙套內(nèi)建筑筑面積為90m2，單位套內(nèi)建建筑面積售價(jià)價(jià)為5500元。據(jù)此能否判斷斷它們的價(jià)格格水平高低？？當(dāng)知道何種條條件時(shí)，能夠夠判斷？第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價(jià)格甲使使用面面積80m2；丙使使用用面積積80m2某套房房屋合合同總總價(jià)為為80萬元，，其在在實(shí)際際交易易中合合同所所約定定的付付款方方式可可能有有下列列幾種種情況況：1、約定定在成成交日日期時(shí)時(shí)一次次付清清實(shí)際價(jià)格格為80萬元，與與名義價(jià)價(jià)格一致致2、約定分分期付款款，如在在成交日日期首付付20萬元，半半年后支支付30萬元，一一年后再再付30萬元。月月利率0.5%實(shí)際價(jià)格格小于名名義價(jià)格格第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格格、名義義價(jià)格12若有優(yōu)惠惠，如5%3、約定在在未來某某個(gè)日期期一次付付清，如如約定一一年后付付清實(shí)際價(jià)格格小于名名義價(jià)格格4、約定以以抵押貸貸款方式式支付，，如在成成交日期期首付20萬元，余余款在10年內(nèi)以抵抵押貸款款方式支支付實(shí)際價(jià)格格為80萬元，與與名義價(jià)價(jià)格一致致第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格格、名義義價(jià)格345、約定部部分分期期付款，，部分以以抵押貸貸款方式式支付，，如在成成交日期期首付20萬元，半半年后支支付10萬元，一一年后再再付10萬元，余余款在10年內(nèi)以抵抵押貸款款方式支支付實(shí)際價(jià)格格小于名名義價(jià)格格第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格格、名義義價(jià)格5期房?jī)r(jià)格格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格格-預(yù)計(jì)從期期房達(dá)到到期房期期間現(xiàn)房出租租的凈收收益的現(xiàn)現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償[例]某期房尚尚有1年時(shí)間才才可以投投入使用用，與其其類似的的現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格為3300元/m2，出租的年末末凈收益為330元/m2。假假設(shè)設(shè)折折現(xiàn)現(xiàn)率率為為10%，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償償估估計(jì)計(jì)為為現(xiàn)現(xiàn)房房?jī)r(jià)價(jià)格格的的2%，試試計(jì)計(jì)算算該該期期房房?jī)r(jià)價(jià)格格。。第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格期房房?jī)r(jià)價(jià)格格、、現(xiàn)現(xiàn)房房?jī)r(jià)價(jià)格格期房房?jī)r(jià)價(jià)格格現(xiàn)房?jī)r(jià)格格﹥一個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者花費(fèi)費(fèi)5萬美元購(gòu)購(gòu)置一塊塊建筑場(chǎng)場(chǎng)地，然然后再花花費(fèi)20萬美元修修建一幢幢辦公樓樓。當(dāng)他他將其財(cái)財(cái)產(chǎn)作為為抵押貸貸款評(píng)估估時(shí)，該該財(cái)產(chǎn)只只有21萬美元。。估稅員員以13萬美元為為基礎(chǔ)征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。如如果該財(cái)財(cái)產(chǎn)所有有者決定定出售該該財(cái)產(chǎn)，，在與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人談?wù)勍滓院蠛?，他決決定標(biāo)價(jià)價(jià)30萬美元，，然而，，在他確確實(shí)得到到標(biāo)價(jià)以以前，他他會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的財(cái)產(chǎn)正正是某種種公共項(xiàng)項(xiàng)目所需需的，可可以得到到27.5萬美元的的補(bǔ)償。。第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格成本、買買賣、抵抵押、課課稅、征征收1、某宗土土地總面面積1000㎡，容積率率為3，對(duì)應(yīng)的的土地單單價(jià)為450元/㎡，現(xiàn)允允許將將容積積率增增加到到5。試計(jì)計(jì)算理理論上上應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)的數(shù)數(shù)額。。第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格補(bǔ)地價(jià)價(jià)12、某宗宗面積積為3000㎡㎡的工業(yè)業(yè)用地地，容容積率率為0.8，樓面面地價(jià)價(jià)為700元/㎡，現(xiàn)按按城市市規(guī)劃劃擬變變更為為商業(yè)業(yè)用地地，容容積率率為5.0，樓面面地價(jià)價(jià)為960元/㎡。試計(jì)計(jì)算理理論上上應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)的數(shù)數(shù)額。。2復(fù)習(xí)思思考題題第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格1、假設(shè)設(shè)每層層建筑筑面積積相同同，試試推導(dǎo)導(dǎo)建筑筑容積積率、、建筑筑密度度、建建筑層層數(shù)三三者之之間的的關(guān)系系。2、某項(xiàng)項(xiàng)目占占地面面積為為4000平方米米，建建筑容容積率率為5.5，建筑筑覆蓋蓋率為為60％，樓樓高14米，1-4層建筑筑面積積均相相等，，5-14層為塔塔樓（（均為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層）），求求項(xiàng)目目總建建筑面面積、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層每每層建建筑面面積。。