物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的內(nèi)容物業(yè)安全管理的內(nèi)容物業(yè)安全管理的內(nèi)容xxx公司物業(yè)安全管理的內(nèi)容文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度物業(yè)安全管理的內(nèi)容物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車(chē)輛道路管理3個(gè)方面。1.治安管理①對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。如非法攜帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物等；②對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動(dòng)攤販擾民等。2.消防管理其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時(shí)撲滅火災(zāi)，消防器材的保養(yǎng)和維修等。3.車(chē)輛交通管理主要是搞好車(chē)輛停放和交通安全管理，保證車(chē)輛和行人的安全。美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個(gè)層次，即生理需要、安全需要、友愛(ài)和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實(shí)現(xiàn)的需要。這7種需要是按次序逐級(jí)上升的。即當(dāng)下一級(jí)需要獲得基本滿足后，就會(huì)追求上一級(jí)的需要。根據(jù)這個(gè)理論，當(dāng)人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本滿足后，人類就會(huì)首先產(chǎn)生安全(周?chē)瞽h(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒(méi)有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安全問(wèn)題越來(lái)越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范也會(huì)隨著社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)水平的提高、社會(huì)分工的進(jìn)一步分化得到進(jìn)一步的擴(kuò)展和延伸。三、物業(yè)安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)或自行組織專門(mén)的隊(duì)伍實(shí)施管理業(yè)務(wù)。但不論由誰(shuí)來(lái)完成，都必須在物業(yè)建設(shè)方案設(shè)計(jì)之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門(mén)要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設(shè)計(jì)方案的擬訂，以避免在方案建設(shè)完成后進(jìn)行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設(shè)計(jì)方案時(shí)，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí)章必嚴(yán)，違章必究。安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關(guān)，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也越多越復(fù)雜。物業(yè)管理公司通?？梢栽O(shè)置保安部來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)的安全管理。保安部的構(gòu)成如下圖。保安部的主要職責(zé)是：①貫徹執(zhí)行國(guó)家公安部門(mén)關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)保安工作制度，對(duì)物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負(fù)責(zé)；②組織部門(mén)全體人員開(kāi)展各項(xiàng)保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見(jiàn)，制定崗位職責(zé)和任務(wù)要求，主持安全工作例會(huì)；③熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時(shí)掌握變動(dòng)情況，了解本地區(qū)治安形勢(shì)，有預(yù)見(jiàn)地提出對(duì)物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見(jiàn)和措施；④積極開(kāi)展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災(zāi)害)的宣傳教育工作，采取切實(shí)措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對(duì)策和妥善處理的能力；⑤抓好對(duì)部門(mén)干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作，提出并落實(shí)教育培前期介入-驗(yàn)收接管-入伙（問(wèn)答篇）一、前期介入篇1、物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)？答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷(xiāo)售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說(shuō)明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。其次，所謂的”職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室“到底是個(gè)是么東西，是職工娛樂(lè)活動(dòng)室呢還是業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室啊難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂(lè)的嗎如果可以，算我多說(shuō)了第三、不知道斑竹對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)是否了解，你以為垃圾收集站是物業(yè)公司提出的嗎？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒(méi)有事先規(guī)劃（這是項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)的最起碼配套），根本就不能營(yíng)造，即便造了也是違章建筑?。。。?）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門(mén)會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經(jīng)分家很久了嗎:考試吧網(wǎng)（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（8）小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到深圳市戶均車(chē)輛比例盡量充足。（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低杠桿等設(shè)施和器械。（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。）（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開(kāi)支）。（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。（31）各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。（32）所有單元進(jìn)戶門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。（36）最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。（c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意什么答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講主要對(duì)開(kāi)發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：（1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。3、物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)答：嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)）；小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢(qián)項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對(duì)答如流，前后一致。二、接管驗(yàn)收篇1、物管公司在開(kāi)發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)答：物管公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的包袱。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問(wèn)題）。（2）開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為