各大知名地產商業(yè)街 商業(yè)廣場營銷定位策劃方案

同雋利昌公司輕軌臨江門II號案PAGEPAGE57第一部分項目分析一、項目概況（略）二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢：1、本案地處“解放碑正大門”臨江門，地理位置優(yōu)越；2、處于解放碑商業(yè)繁華地帶，投資價值高、消費者認知度高；3、本案“直通輕軌”的必經通道，帶來的超大人流；5、“世貿”出眾的地標以及“迪康百貨”的開業(yè)，突顯的商業(yè)價值；6、本案的環(huán)型布局，容易把握人流動線，且商業(yè)使用率較高；7、內部5米通道布局，有利于產品品質及形象提升，區(qū)別于其他一般地下商場；8、本案8個出入口以及7部扶梯，體現與地面交通連接的便利以及硬件配套優(yōu)勢；9、項目特殊性（輕軌工程）受到政府扶持；（二）劣勢： 1、對消費者而言“地下工程”，在商業(yè)環(huán)境上與地面商業(yè)物業(yè)的“認識差距”；（三）機會點：1、近幾年重慶市房地產的發(fā)展趨勢給項目奠定了良好的市場環(huán)境；2、解放碑特殊的商業(yè)價值對消費者超強的吸引力；3、輕軌的開通以及“輕軌經濟”帶來投資熱潮和投資信心；4、輕軌經濟帶來的市場進一步繁榮；5、解放碑大量商鋪拆遷，對大批經營戶的有效吸引；（四）威脅點：1、周邊新興的各類投資物業(yè)，使投資者有更多的選擇機會；2、其他各區(qū)打造各自的“商業(yè)中心”導致商業(yè)物業(yè)在各區(qū)的成倍的增長，使經營商家嚴重分散；3、部分地下商場的經營不善以及部分開發(fā)商的不良行為對市場造成的影響；4、分零銷售的“產權式商鋪”對市場的沖擊；5、2004年下半年由于市場供應量的增加，已經導致市場的疲軟以及消費者“選擇的觀望”。上述分析說明：本案的位置、區(qū)位、商業(yè)大環(huán)境及“直通輕軌”使其項目的自身條件優(yōu)勢明顯。同時，項目地處重慶市最繁華的商業(yè)中心，周邊商業(yè)林立，業(yè)態(tài)成熟，競爭壓力較大。必須通過準確、獨特的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當的入市時機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，以確保項目開發(fā)的圓滿成功。第二部分市場分析一、宏觀房地產市場（一）由于國家宏觀經濟政策的積極引導，房地產行業(yè)處在快速度發(fā)展和調整的階段；（二）重慶在全國經濟地位不斷攀升，給房地產行業(yè)帶來前所未有的機遇；（三）房價中不合理的成分正在消除，房地產交易成本逐漸下降；（四）重慶市房地產規(guī)?；⒓s化開發(fā)初具端倪；（五）市場營銷，競爭手段逐漸走向成熟和規(guī)范；（六）重慶市經濟環(huán)境的改善，消費者收入的提高；（七）城市基礎設施的完善，城市規(guī)模的不斷擴大，使重慶向國際性大都市的目標不斷邁進；（八）外來人口對重慶市房地產市場的支撐；二、重慶市房地產市場環(huán)境重慶房地產市場在國內外房地產商紛紛看好西部大開發(fā)的機遇下，房地產開發(fā)正呈現出增量開發(fā)型發(fā)展的態(tài)勢，其主要表現出以下幾大特點：（一）2004年全市固定投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)擴大；（二）經濟快速、持續(xù)發(fā)展，使房地產業(yè)保持快速的發(fā)展速度；（三）城市舊城改造力度加大，城市拆遷量大，在很大程度上帶動了房地產市場的發(fā)展；（四）政府已經出臺的一些政策或采取的措施也對房地產市場發(fā)展帶來諸多積極因素；（五）貨幣分房政策的進一步落實刺激房地產消費；（六）大量外地企業(yè)、外行業(yè)進入重慶房地產市場；（七）投資性物業(yè)市場異?；钴S；大批商業(yè)裙樓分零銷售，“產權式品牌商場”大量上市。（八）銀行信貸政策調整，競爭進一步加劇。三、商業(yè)用房數據解讀（一）、截至今年9月，重慶商業(yè)營業(yè)用房空置面積累計已達230萬平方米，在全國40個重點城市中，重慶市商業(yè)用房空置面積高居榜首；（二）、空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積為150萬平方米，同比增長30．9％。渝中區(qū)空置面積最多；（三）、空置一年以上的商服用房面積中，渝中區(qū)18．48萬平方米，仍居首位，（四）、1至9月，重慶商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長23．8％，投資量占全市房產投資總額的14．6％。（五）、1至9月，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長17．7％，而整個新開工面積同比增長只有1．2％；商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積同比增長4．9％，而銷售面積(現房)卻同比下降了7．9％。備注：以上數據源至“重慶市統(tǒng)計局”。四、解放碑商圈市場特點（一）解放碑商業(yè)區(qū)是全市人流量最大的地區(qū)之一；（二）大型零售商場分布集中、業(yè)態(tài)齊全、經營檔次搭配合理；（三）解放碑商圈的經營規(guī)模、營業(yè)水平、單位面積營業(yè)額等數據居全市首位；（四）商品經營種類豐富、完善；（五）商品品牌林立，中外名牌商品聚集；（六）相關配套設施、服務設施漸趨完善，管理有序；（七）消費者主要來自本市、周邊區(qū)市及外地旅游者；（八）消費者購物普遍以中高檔為主，對品牌注重度較高；（九）消費者對重百、大都會(太平洋百貨)、新世紀等大型購物場所認知度較高；五、近期開業(yè)/即將開業(yè)的大型商場商場名稱商場地址商場區(qū)域備注時代美美百貨時代豪苑裙樓解放碑西南地區(qū)頂級百貨/已開業(yè)迪康百貨世貿中心裙樓解放碑四川百貨業(yè)進軍重慶市場的首家百貨/已開業(yè)人人樂華宇名都城裙樓石橋鋪“深圳人人樂”重慶首店,日用百貨/超市/已開業(yè)茂業(yè)百貨北辰天街對面江北觀音橋商圈“深圳茂業(yè)”重慶首店,號稱重慶/西南最大的百貨商場/已開業(yè)北京華聯(lián)華宇廣場裙樓沙坪壩北京華聯(lián)重慶的第二家店/已開業(yè)家樂福斌鑫世紀城楊家坪明年春節(jié)開業(yè)沃爾瑪國投大廈楊家坪明年春節(jié)開業(yè)遠東百貨北辰天街江北區(qū)今年年底開業(yè)正大易初蓮花力帆體育城江北區(qū)明年春節(jié)開業(yè)王府井百貨正升康都沙坪壩王府井在重慶的第二家店,預計明年開業(yè)六、“分零銷售商鋪”部分個案（一）帝景摩爾1、項目情況：該項目目前正在進行平街一層商鋪的前期認購工作，總占地面積為20000㎡，其中本次銷售的平街一層面積約在16000㎡左右，商鋪面積均為4㎡，銷售價格為23800元/㎡。2、回報方式：項目采用反租形式，由開發(fā)商統(tǒng)一經營業(yè)主無經營權，開發(fā)商與業(yè)主簽定限期為30年的代管合同，前20年開發(fā)商按10%的年回報率對業(yè)主進行租金返還，后10年按市場租金價格進行返還。3、分析：（1）該項目位于南坪浪高百盛商場旁，地理位置優(yōu)越；（2）項目單價較低、單套商鋪面積較小，商鋪總價在9萬余元左右；（3）20年內10%的年回報率對業(yè)主進行租金返還，對小投資者有較強的吸引力。（二）立洋百貨1、項目情況：立洋百貨業(yè)已經營數年目前經營狀況良好，此次將裙樓部分進行分零銷售，并繼續(xù)由立洋百貨經營。商鋪總價控制在10萬元左右，開發(fā)商承諾按7%的年回報率對業(yè)主進行租金返還，返還期長達15年，15年后按市場租金價格進行返還。2、分析：（1）目前該商場的經營狀況較好，此時裙樓部分進行銷售能給投資者較高的信心；（2）15年內7%的年回報，單個商鋪總價在15萬元左右，對小型投資者具有一定的吸引力。（三）光宇·陽光海岸1、項目情況：該項目位于江北區(qū)建新西路，此次銷售臨街門面及負一層的商鋪，臨街商鋪銷售單價為39800元/㎡，內部商鋪單價為12500元/㎡，銷售數量共計170間，臨街門面25間、商鋪145間，商鋪總價僅10余萬元。2、回報方式：該項目商鋪單價較低僅12500元/㎡，大部分商鋪在8㎡—15㎡，總價僅10余萬元。如采用按揭方式進行購買，開發(fā)商承諾反租兩年，兩年的租金為按消費者所購買商鋪5成10年的按揭標準計算的兩年按揭款，開發(fā)商將此款項一次性計入客戶的首付款。3、分析：該項目采用以月按揭款作為租金標準，返還給業(yè)主并一次性計入客戶的首付款中，變向再次降低了“投資門檻”。如按該項目的操作模式進行反算，該項目中E-78#商鋪，面積9.56、單價12500元/㎡，總價僅119500元。兩年的按揭款返還后，購房款的首付金額僅4萬余元。（四）茂業(yè)·東方時代1、項目情況：該項目位于觀音橋渝北車站陽光城旁，于10月1日正式開業(yè)經營，平街層總營業(yè)面積7680㎡。前期平街層商鋪的臨街部分進行了銷售，目前正在銷售平街層中間段的商鋪。商鋪面積多為10㎡—15㎡，單價在7—8萬/㎡之間，總價較高，該項目定位以中低檔的百貨產品為主。由于目前正處于開業(yè)活動期間，其經營狀況尚有待觀察。2、分析：該項目雖已投入正式運營，能否正常經營還有待觀察。由于該項目銷售的商鋪面積較大、單價較高?？們r均在50萬以上，對于中小型投資者有較大的限制。（五）嘉年華1、項目情況：該項目地處嘉陵公園金源酒店旁，地理位置優(yōu)越。目前銷售項目的LG層，共計181個鋪面，面積在5㎡—50㎡之間。其中店面12間，單價5—6萬元/㎡，商鋪169間，單價35000元/㎡—40000元/㎡。整個LG層定位為“女性主題時尚賣場”，目前正在進行前期認購，該項目共15層，其中地下二層，地面15層。1—4層定位為IT—MALL（數碼4C店）；5—9層為娛樂、休閑、美食等業(yè)態(tài)；10—15層計劃打造高端商務寫字樓。2、分析：該項目是近期投入市場的一個商業(yè)項目，其LG層的產品與佳儂類似，價格相對較低，市場定位明確，數碼電腦城、娛樂休閑等業(yè)態(tài)有利于整個項目人氣的提升。七、現有地下商場分析名稱面積（㎡）價格經營類型地理位置明珠地下商場開敞式（柜臺）5—15租金：300元/月㎡服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場隔斷式8—15租金：250—450元/月㎡書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場楊家坪地下商場隔斷式8—10租金：280—350元/月㎡服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪文化廣場楊家坪人防工程隔斷式5—15售價：23000元/㎡（均價）無明火均可，不限經營類型九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉盤南坪地下商場隔斷式5—10租金：180—250元/月㎡服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場轉盤地下三峽廣場隔斷式6.5-120租金80-250元/月㎡售價：18000元/㎡（均價）㎡服飾、餐飲、皮具等綜合業(yè)態(tài)沙坪壩區(qū)三峽廣場步行街流行前線隔斷式5-200租金150-350元/月㎡服飾、餐飲、皮具等綜合業(yè)態(tài)南坪步行街地下兩路口地下商場隔斷式3—15租金：250—500元/月㎡水果、服裝、干雜、鐘表兩路口皇冠大扶梯入口處中環(huán).銀座隔斷式8—15套內均價3.7萬/㎡中高檔品牌專賣、精品店、精品服飾、名表城、化妝品、飾品、品牌餐飲、皮草、IT類、主力小百貨、快餐中心、咖啡廳、手機專賣區(qū)、影音店、書店、水吧、酒吧、工藝品、休閑影視廳、旅游、工藝品專賣解放碑青年路世紀商城（沙區(qū)）服裝、飾品渝碚路世紀廣場商城地下麗島春天隔斷式5—15套內均價3.0萬/㎡休閑娛樂、精品服飾、流行前沿解放碑八一路地下分析：（一）客觀原因造成多數地下商場采用小開間、多通道設計，使商場內部通道錯綜復雜，對商場經營帶來了不便；（二）各地下商場均地處本區(qū)域黃金地段，消費人流量大，商業(yè)價值高，區(qū)位優(yōu)勢明顯；（三）從經營類型來看，目前投入使用的地下商場均是以傳統(tǒng)的中、低端商業(yè)業(yè)態(tài)為主；（四）從經營模式看，各地下商場均是大而全、小而全的模式；（五）部分項目雖在前期商場規(guī)劃中較有特色，且銷售情況良好，但在后期經營中商場無專業(yè)的商業(yè)經營管理機構，造成商家經營欠佳；（六）部分項目無整體推廣概念，沒有形成特色化市場，品質檔次較為缺乏；（七）項目規(guī)劃設計無甚特色，功能配套不完善，僅有三峽廣場、流行前線、麗島春天配置較好，如：中央空調、自備發(fā)電機、自動消防系統(tǒng)等設施；（八）在項目規(guī)劃設計上，各商場對人的疲勞周期和購物習慣考慮較少，缺乏從硬件上為消費者提供一個良好的購物環(huán)境。（九）已經經營的地下商場中，“楊家坪地下商場”是重慶市最早的地下商業(yè)之一，其規(guī)模也是重慶之最，由于項目開發(fā)的時間較早，現已形成了固定消費網絡，所以經營狀況較好；（十）“流行前線”雖然在經營前期經營狀況較差，但通過硬件設施的改善及物業(yè)管理的加強，經營狀況逐漸回轉，出租率目前較高，達到95%左右。（十一）“浪高”由于從硬件上為消費者提供了比較細致的服務，且商場采取整體經營，統(tǒng)一管理的方式，故經營狀況較好；（十二）“麗島春天”在銷售階段營銷較為成功，但由于項目自身的原因以及后期經營管理的不善，雖位于解放碑的黃金地段，但目前經營狀況較差；八、在售地下商場狀況（一）鉆酷該項目位于沙坪壩雙巷子步行街，北連沙坪壩地下商場，南接三峽廣場。項目定位為青年時尚購物中心，規(guī)劃建設四大經營區(qū)域，將目標客戶群鎖定為周邊大專院校的青年人群。自2004年6月開始認購，8月正行開盤銷售。負一層價格為28000元/㎡，負二層為19000元/㎡。由于價格相對較低，在短時間內負一層完成了近60%、負二層約30%的銷售，但由于由于沙坪壩商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢迅速和大量產權式商鋪的推出，后期銷售成績欠佳。（二）佳儂商業(yè)街佳儂商業(yè)街是目前江北區(qū)唯一的地下人防商場，銷售階段分為了一、二期。項目一期以8㎡左右的商鋪為主，總價在15萬元左右；項目二期以6㎡左右的商鋪為主，總價在20萬元左右。目前銷售率約90%，部分商鋪在2004年12月底交付使用，經營定位以經營中、低檔百貨業(yè)為主，10月份已開始招商，預計明年初正試營業(yè)。九、解放碑主要街道商鋪調查（一）五一路編號經營業(yè)態(tài)數量(個)租金價格(元/㎡·月)套內面積1服裝8200-40020--30㎡2精品服飾2300-50060—80㎡3空調專賣130030㎡4燈飾24200-40015--40㎡5燃具2300-40015--35㎡6建材530025--30㎡7字牌43508--12㎡8雕刻130012㎡9音像制品57200-40030--60㎡10餐館13200-40030--50㎡11棉麻制品120030㎡12油漆430025㎡13五金630030㎡14玻璃4200-40030--60㎡15換氣扇120025㎡16裝飾材料420040—60㎡17美容美發(fā)9200-50020—30㎡18中央空調1300100㎡19鎖具330030㎡20復印13506㎡21不銹鋼530020—30㎡22五金用具140035㎡23廣告640010--25㎡24標牌130050㎡25小吃店173008—20㎡26網吧1200-30060㎡27自動門具130030㎡28報亭23006㎡29煙酒副食43006—12㎡30眼鏡行340015—30㎡31藥房5200-40040—60㎡32保健中心135030㎡33攝影1200100㎡34電影院135鞋125085㎡36茶餐廳137長途電話2300-40015㎡38糕點2200-30030—40㎡39裁縫店13505㎡40美發(fā)中心340060—80㎡41奶制品140018㎡42鹵制品140020㎡43銀行2120—200㎡44樂器行125030㎡45迷彩服130025㎡46干魚翅235020㎡47調味品440025—50㎡48糧油130015㎡49火鍋底料140012㎡50茶葉335015—25㎡51酒樓280—100㎡52廚具230012—15㎡53通訊130018㎡54皮具130020㎡55診所140030㎡56蜂蜜135012㎡57典當125㎡58電玩4300-40020—25㎡59婚紗照1300300㎡60精益眼鏡1350100㎡61照像140010㎡合計242分析:五一路共計243個鋪面,經營業(yè)態(tài)共計62種，流動人口量為3000人次/小時，商鋪經營狀況比較良好，但由于大部份為老舊的臨街商鋪，從經營戶處了解到的情況，該路段即將針對老舊商鋪進行大面積拆遷。（二）正陽街編號經營業(yè)態(tài)數量(個)租金價格(元/㎡·月)套內面積1綜合農貿市場12煙酒副食3300-6006—12㎡3餐館4400-50025—30㎡4快餐1500100㎡5美容美發(fā)2300-40030㎡6音像130040㎡7小吃6300-50012—20㎡8藤藝家私150015㎡合計19分析：該路段為五一路上的支路，上接新華路雅蘭電子城，下通太平洋商場。該路段商鋪數量較少，經營業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，人口流動量1000人次/小時，經營狀況一般，但該路段前后的租金價格落差較大，靠五一路的部份商鋪屬于拆遷改造范圍。（三）八一路（好吃街）編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1照像2500-60025—30㎡2藥房1500200㎡3銀行112㎡4服裝18400-60018—30㎡5電器公司180㎡6餐館3500-60015—60㎡7音像店150030㎡8通訊150020㎡9皮鞋140018㎡10小百貨150012㎡11小吃18800-100010—15約㎡12小賣部18005㎡13服裝340030—50㎡14酒吧160㎡15酒店16八一賓館合計53分析：八一路作為重慶的名吃街的所在地，流動人口量相當大，平均5000人次/小時，其經營業(yè)態(tài)主要以小吃為主，商鋪經營面積較小，由于經營狀況十分火爆，商鋪租金價格較高，租金價格在1000元/㎡·月左右，但該類商鋪主要集中在好吃街一期工程；二期工程現階段新建商鋪較少，大部分都是舊式商鋪，環(huán)境及配套設施較差，近期都面臨拆遷，所以租金價格較低，一般都在400元/㎡·月。（四）凱旋路編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1五金、機電、液化器152006—25㎡2美容美發(fā)525010—20㎡3干洗店22008—12㎡4音像125010㎡5餐館520010—20㎡6便利店120035㎡7副食店32008—15㎡合計32分析：該路段人口流動量較小，平均400人次/小時；經營業(yè)態(tài)主要以五金為主，由于其經營業(yè)態(tài)不屬于大眾型消費，所以經營狀況一般，該路段租金價格在解放碑屬于較低區(qū)域。（五）新華路（骨科醫(yī)院到雅蘭電子城）編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1五金40200-25018--40㎡2藥房420020㎡3小家電16200-3508—15㎡4燃具525040㎡合計65分析：該路段屬于重慶早期商鋪，其經營業(yè)態(tài)已形成多年，主要以五金、小家電為主，是重慶早期有名的小家電購買地，但由于近年各大電器商場的沖擊，經營狀況日趨逾下，租金價格相對較低，約為200元/㎡·月左右。（六）磁器街（磁器街至較場口）編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1餐廳130080㎡2服裝325020—25㎡3餐館330025—30㎡4廣告8300-40020—30㎡5煙酒副食34006—10㎡6便利店130030㎡7小吃340015—20㎡8旅館9五金1315020—45㎡10不銹鋼130030㎡11藥房125060㎡12水暖器材125050㎡13二手房230020—25㎡14儀表儀器330020—35㎡15化妝品135050㎡16糕點130035㎡17燈飾335025—40㎡18衛(wèi)浴潔具135035㎡19管件325020—30㎡20銀行230080—120㎡21電工用具125060㎡22勞保530020—40㎡23橡塑425010—25㎡24油漆530025—45㎡25化工原料1015020—40㎡26衛(wèi)生服務站160㎡27委托行130㎡28文具130020㎡29日雜120018㎡30傘具、稱具125012㎡31電子稱135020㎡32雨蓬130020㎡33小吃135012㎡34篩網430015—25㎡35電動工具135025㎡36工藝品130012㎡37藥房135030㎡38印務130015㎡39膠粘劑230020—25㎡40五金勞保135015㎡41臨床醫(yī)療檢驗門診部30042保溫材料120015㎡43電衡器125018㎡44通訊設備130020㎡45化學試劑125040㎡46機電設備130030㎡47小五金120012㎡48日雜市場1200120—150㎡合計105分析：由較場口至凱旋路地段大部份商鋪是以早期的住房改建而成，商鋪經營配套較差，安全系數較低，整體裝修檔次較低；流動人口量為500人次/小時，經營狀況較差，且由于地理位置及商鋪自身的條件限制，租金價格不太理想，租金價格為150—400元/㎡·月。（七）中華路編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1電纜電線150015㎡2管件245025—30㎡3結核病防治所4燈飾10400-50030—45㎡5油漆140030㎡6服裝52350-40015--45㎡7小吃535010—15㎡8美容保健140030㎡9廚衛(wèi)用品135025㎡10復印140010㎡11廣告公司1400120㎡12茶葉235015—20㎡13奶制品140020㎡14音響140025㎡15鹵菜135020㎡16餐館135025㎡17煙酒副食340010—20㎡18酒樓2400500—90㎡19通訊設備34508-18㎡20電工用具140020㎡21廣告145012㎡22女人服飾廣場1400800㎡23皮鞋10350-40015—80㎡24攝影235020㎡、150㎡25精品服飾230080—100㎡26飾品240015㎡27字牌140010㎡28掛歷135012㎡29體育用品140090㎡30譚木匠150025㎡31酒吧120㎡32花店2350 6—10㎡33電玩店150010㎡合計116分析：該路段屬于人、車流量較大的支干道之一，流動人口量在1200人次/小時，其經營業(yè)態(tài)較多，經營狀況良好，租金價格較高，但簽定的租賃時間都較短，一般期限為一年一簽。（八）青年路編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1服裝11500-80015—30㎡2皮具160015㎡3小吃3500-6006—18㎡4餐館160020㎡5美容美發(fā)160030㎡6復印15008㎡7精品服飾180080㎡8煙酒副食25006—10㎡9餐廳3400-50050—70㎡10文具150045㎡11皮鞋160020㎡12五金機電150015㎡13裁縫7400-5004—8㎡14藥房150030㎡15廣告150015㎡16電工用具260020㎡17旅行社150012㎡18眼鏡行150060㎡19五金工具市場1600100㎡20美容中心170070--80㎡21美發(fā)中心350060—90㎡22酒廊1合計46分析：該路段與中華路交叉，但人流比較集中，商業(yè)形態(tài)也比較成熟，人口流動量在2000人次/小時，經營狀況良好，租金價格較高，但由于聚富三期的修建，大量的商鋪處于拆遷規(guī)劃的范圍中。（九）民權路編號經營業(yè)態(tài)數量（個）租金價格（元/㎡·月）套內面積1精品服裝2500-60050—70㎡2報亭14006㎡3藥房2100—120㎡4照像160012㎡5自助銀行125㎡6茶樓7旅館8服裝4600-8006—25㎡9快餐廳180㎡10飾品150030㎡11皮鞋260035—45㎡12餐館180030㎡13糕點180012㎡14服裝百貨1500100--120㎡15銀行1100㎡16煙草18008㎡17勞保18006㎡18香莊16005㎡19通訊4500-8006—15㎡20水果16006㎡21茶葉180025㎡22皮包16008㎡23美發(fā)中心150060㎡合計30分析：該路段屬于人口密集處，流動人口量為3000人次/小時，經營業(yè)態(tài)較多，商鋪的經營狀況良好。在調查過程中我們發(fā)現，該地段商鋪租賃方式分為兩種：1）、15㎡左右的為1萬元/月并繳納5000元保證金；2）、商鋪面積較大的可以按租金價格為500-600元/㎡·月出租，但租賃合同一年一簽。小結：調查中了解到的項目周邊的街道上的租金差異化十分明顯，在同一條街道上距離較近的鋪面也有一定程度的租金差異。八一路上“藍與白”旁的鋪面租金價位約為660元/㎡；而距離較近的另一鋪面租金僅為500元/㎡左右。該地塊上由于已經進行了一定的經營規(guī)劃，經營者對于目前的經營環(huán)境尚比較滿意。太古廣場內的鋪面租金的差異不大，租金價位約在300元/㎡—350元/㎡。中華路上合眾商場內的租金約為330元/㎡；但中華路的臨街鋪面租金約為600元/㎡。位于本項目中華路路段出口處的新東方女人廣場，一樓入口處租金約為2000元/㎡，內部鋪面的租金僅有180元/㎡—350元/㎡不等。第三部分項目定位一、項目功能定位本案占據渝中區(qū)黃金地段，且與輕軌車站相連通，起到人流的集中與分流的作用，故本案需營造黃金樞紐概念，將本項目定位為高檔服裝飾品的主題商場—品牌專賣主題商場（以經營服裝、服飾類為主，其他產品類為輔）。經營業(yè)態(tài)含概品牌服裝服飾、流行服飾、時尚用品等。通過對本案品質與企業(yè)品牌的樹立，力求將本案打造成一個經營時尚流行服飾的專業(yè)商場，建立時尚流行服飾與消費者直接面對面交易的快速通道平臺，樹立“重慶市首席時尚消費明星”的典范形象。二、項目區(qū)域劃分名品名店廊鄒容路段/部分鄒容支路段時尚流行街中華路段/部分鄒容支路段三、區(qū)域經營業(yè)態(tài)描述1、名店名品廊主要業(yè)態(tài)：品牌男女服裝服飾次要業(yè)態(tài)：品牌化裝品、名表、珠寶、鞋類、皮具、禮品店等2、時尚流行街主要業(yè)態(tài)：流行服裝、時尚飾品、偶像服裝專賣店、時尚酷品店、精選商店；次要業(yè)態(tài)：淘店、美容美發(fā)店、家居飾品、皮鞋美容店、眼鏡店、魔術店等；四、產品擬經營范圍（一）特色服飾類：淑女裝、少女裝、流行時裝、時尚女鞋、前衛(wèi)坤包等；（二）休閑服飾類：牛仔服飾、運動服飾、動感服飾等；（三）飾品：首飾、裝飾、配飾、珠寶、鐘表、眼鏡等；（四）化妝品、香水等（五）服務性業(yè)種：美容、美發(fā)等五、對業(yè)種的特別建議為豐富商場的業(yè)態(tài)以及輕軌的特點，建議限量增加某些經營業(yè)態(tài)，并進行定向、定點、限量銷售。如：數碼沖印店、書報廳、西餅店、便利店、影音制品店、鮮花店等。（一）以上每種業(yè)態(tài)的數量，以不超過兩家為益；（二）分置區(qū)域，主要在中華路段/鄒容支路段考慮；六、本案圖紙有關圖紙附后：圖（一）商鋪平面分布圖/景觀及路標指示示意圖圖（二）功能定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃圖第四部分行銷策略一、目標客戶群定位（一）目標客戶群特性1、屬于社會的富裕階層和中產階級;2、具有成熟的投資理念、豐富的經營經驗，有洞悉市場前沿商機的超強能力；3、具有一定的文化素養(yǎng)與審美情趣；（二）目標客戶群分析1、成熟的商業(yè)經營者；這部分客戶較早進入“商業(yè)行業(yè)”，是行業(yè)中的佼佼者，積累了豐富的經驗；對極具商業(yè)價值的物業(yè)不會放過，由于資金雄厚，對類似本案的物業(yè)的投入，既可自己經營，也可投資。2、專業(yè)投資者這部分客戶群已經過前期資本積累,屬于“先富起來”的一批人，大多文化程度不高，但投資經驗豐富，投資心態(tài)成熟，理智務實，相信實實在在的、邏輯性強的投資分析，同時由于市場因素等問題，需轉向投資以獲取更大的經營利潤空間。3、非“專業(yè)投資者”（資金較充足，但不知如何使用）這部分客戶群具有充裕的資金實力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩(wěn)定的升值與回報；但欠缺投資經驗，相信專家和朋友的建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動。4.周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者這部分客戶群知識結構和綜合素質較高，意識觀念略為新潮和現實，對新生事物能給予較高關注度，相信自己的眼光和判斷，會結合政策等因素對投資目標作詳細的考察，出手謹慎。二、營銷總思路（一）營銷思路本案屬解放碑僅有的“稀有資源”、項目體量較小、價值珍貴，不宜也不必做大量報媒廣告。應充分利用項目（售樓處）所處的得天獨厚的地理位置，以形象定位的理念為宗旨，主要通過售樓處展示及有效對應宣傳，樹立“重慶市首席時尚消費明星”的高品質形象，戰(zhàn)略性的吸引重慶市“商業(yè)行業(yè)”的“中堅力量”，同時鎖定投資者，引起市場的強勢關注和興趣，在項目前期準備就緒，意向客戶積累完成的前提下，厚積薄發(fā)，迅速推向市場，實現最經濟，最有效的銷售。（二）差異化路線市場定位差異化，商業(yè)規(guī)劃差異化，目標消費群體細化，訴求傳播差異化，行銷差異化……完完全全塑造出一個風格迥異的高品質商業(yè)物業(yè)--“重慶市首席時尚消費明星”；以惟我獨尊的個性、時尚的氣質與健康的風韻去占據投資者、經營者早已裝不下太多復雜信息的大腦，在深層次里觸動麻木的買方市場心弦。三、營銷重點（一）突顯項目稀有珍貴的高品質，通過項目形象樹立公司的品牌；（二）強化本案為“重慶市首席時尚消費明星”的概念；（三）拋棄“地下”概念，強調“解放碑正大門直通輕軌的商場”比“地上”更具優(yōu)勢的認知；（四）強調并突出項目“輕軌概念、輕軌經濟”、“輕軌商場”的優(yōu)勢；（五）強化本案地處臨江門“黃金樞紐”、“解放碑門戶”的優(yōu)勢；（六）強調項目“主題時尚商場”的定位；（七）突顯本案的細節(jié)（如裝飾、商場景觀）設計；（八）突顯本案后期商場經營管理能力；（九）售樓處的建設、布置以及內部裝飾裝修、道具的配合使用；四、營銷方式：（一）客戶資源銷售利用我司操作“時代豪苑”、“三峽廣場”、“麗島春天”、“佳儂商業(yè)街”等項目所積累的客戶網絡資源進行銷售先期銷售，并可利用“客戶帶客戶”傳播銷售（二）現場銷售現場為商業(yè)物業(yè)銷售的重要環(huán)節(jié)，加之本案所處優(yōu)越的地理位置，客戶需通過現場認知本案的品質，故做好現場包裝，通過銷售人員利用現場模型、展板、樓書等銷售工具以及現場環(huán)境的營造，向客戶深入淺出地介紹項目情況，并運用銷售技巧，電話追蹤等形式，引導客戶消除顧慮，促成客戶下單。（三）定向銷售主要針對渝中區(qū)的“品牌經營戶”進行針對性銷售，包括直郵DM，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數量積累。（四）直效行銷本案的商鋪面積相對較大，總價值較高，因此應加大直效行銷的力度，即需要主動出擊。具體程序是首先組建客戶資料庫進行分類，通過分析判斷針對有意向的客戶展開直銷，經直銷人員的初期接洽，鞏固其意向后，再吸引客戶到售樓處，利用現場氛圍及人員的講解促成銷售。五、階段銷售工作（一）前期重點工作準備1、售樓處的選址；2、售樓處的外部及內部布置；3、客戶資源的前期整理、篩選；4、人員組訓。（二）銷售蓄勢期銷售蓄勢期為售樓處正式接受對外咨詢至本案正式開盤前。目的：引起市場的強勢關注、建立本案的知名度、鎖定“中高檔客戶”。工作重點：1、通過售樓處的有效展示，引起市場的關注，鎖定“一般消費者”；2、在此期間不主動要求媒體做“軟文報道”（甚至不向媒體提供項目的具體信息）；3、接受市場的咨詢，針對價格，進行“市場要約”試探；4、針對我司原有客戶資源中的“中高檔客戶”，進行前期定向鎖定和判斷；5、針對其他客戶資源以及“經營商家”，采取“信息直傳”方式，即郵寄DM和直訪進行前期客源鎖定；6、利用我司銷售網絡，展開“網絡銷售”；7、對潛在“中高檔客戶”進行前期有效宣傳，如“航空雜志”、“商界”等；（三）開盤強銷期目的：促使客戶下單，掀起市場爆發(fā)。工作重點：1、本案的產品定位、形象定位等向公眾全面告知；2、在正式開盤前，集中進行媒體宣傳，強勢入市；3、項目的開盤，以“開盤酬賓會”（暫命名）活動的形式展開；4、針對“中高檔客戶”采取“VIP”的銷售方式，先期銷售；5、結合“VIP”的銷售方式，先期進行“限量銷售”，如“購買20㎡以上的可購買”；6、“VIP”的銷售方式，其一可體現“大客戶”的尊貴，其二，造成市場的緊迫感；7、對外部分開放小于20㎡以下的商鋪。（四）銷售持續(xù)期1、本案銷售整體開放，全面吸納各銷售層面的客戶；2、對“保留”和特殊鋪王（面積超大、單價超高）定向直銷。3、結合“輕軌開通”，做相應SP活動；4、全面展現本案優(yōu)勢、品質位置、產品、裝修等各項優(yōu)勢，進一步增強舉棋不定之客戶的信心。5、利用客戶介紹客戶，使之成為活廣告，形成“客戶網絡銷售”；（五）實施進度表備注：附件（一）“輕軌臨江門II號項目實施進度表”附后六、銷售計劃（一）時間安排1、售樓處交付：2005年1月15日2、項目展示：2005年1月15日—2005年3月15日（充分利用春節(jié)）3、項目開盤：2005年3月16日（二）銷售周期及銷售計劃1、第一階段周期：2005年3月16日（正式開盤）--2005年4月15日銷售計劃：完成50%的銷售面積備注：2005年3月16日為我司暫定的開盤時間2、第二階段周期：2005年4月16日--2005年6月15日銷售計劃：完成30%的銷售面積3、第三階段周期：2005年6月16日--2005年9月15日銷售計劃：完成20%的銷售面積七、項目價格策略（一）價格估算1、收益還原法項目周邊租金：A．中華路段：臨街商鋪租金為350元/㎡/月—650元/㎡/月B．青年路段：臨街商鋪租金為400元/㎡/月—800元/㎡/月C．新東方女人廣場：一樓入口處租金為2000元/M2/月 內部商鋪租金為180元/㎡/月—350元/㎡/月D．五一路段：臨街商鋪租金為200元/㎡/月-500元/㎡/月E．正陽街段：臨街商鋪租金為300元/㎡/月-600元/㎡/月F．八一路段：臨街商鋪租金為400元/㎡/月-1000元/㎡/月G．新華路段：（骨科醫(yī)院到雅蘭電子城）臨街商鋪租金為200元/㎡/月-350元/㎡/月H．磁器街（磁器街至較場口）：臨街商鋪租金為150元/㎡/月—400元/㎡/月通過項目周邊臨街門面的租金的比較，以及項目周邊商家對本項目租金的預估，預計本項目套內面積租金300/㎡/月用收益還原法推算本項目價格，投資回收年限按10-15年的上限計算，則：項目價格=300×12×15=54000元/㎡2、同區(qū)域同質產品比較對項目周邊相同商業(yè)物業(yè)的價格分析，通過市場比較法推算本項目的價格：定價因素細化因素權重中環(huán)·銀座麗島春天地域因素環(huán)境比例得分比例得分升值前瞻30.92.70.92.7商業(yè)氣氛90.87.219人文氣氛21212自然環(huán)境21.12.212治安狀況50.94.50.94.5區(qū)域印象61.16.616交通車行、管制21212公共交通40.93.614地段、口岸91.210.819政府規(guī)劃41.14.41.14.4配套銀行21212軌道交通2120.71.4商場20.81.60.81.6產品因素產品規(guī)模51.57.51.36.5產品定位71717硬件設施（中央空調、噴淋系統(tǒng)、感應器等）31.13.31.13.3裝修（地面、頂棚、墻面）31313休閑配套（景觀、中庭等）51.36.515物業(yè)管理物管資質1110.60.6營銷市場時機、營銷包裝13113113其它承建商11111發(fā)展商實力51.57.50.63物業(yè)管理21.12.20.61.2工程進度31.13.31.13.3合計100106.997.5中環(huán)·銀座：37000×100/106.9=34612元/㎡麗島春天：32000×100/97.5=32821元/㎡通過兩項目在定位及地理位置等各方面與本項目的比較，運用加權平均推算本項目價格：本項目=34612×65%+32821×35%=33985元/㎡（注：修正系數主要參考兩項目所處位置、兩個項目銷售時間及項目形象等因素）3、其他區(qū)域同質產品比較以在售項目”佳儂商業(yè)街二期”目前銷售價格為例：30000元/㎡30000×120%=36000元/㎡（注：修正系數120%主要參考項目區(qū)位位置差異的因素）4、同區(qū)域地面商業(yè)物業(yè)售價比較▲在售已售商業(yè)物業(yè)紐約·紐約：一層售價13--14.3萬/㎡雅地天際：一層售價15--18萬/㎡▲地面租金返算地面商業(yè)物業(yè)由于具體地段、位置的因素，故租金差異較大，我們將解放碑的地面租金按450元/㎡/月取值，同樣按15年收回投資進行計算得出，地面商業(yè)物業(yè)的售價為81000元/㎡。從以上數據的比較分析，從保守原則出發(fā)，我們取低線值做參考81000元/㎡。通過以上四種方法的推算，平均得出本項目的價格：銷售價格=54000×30%+33985×40%+36000×10%+81000×20%=49594元/㎡參考系數備注：收益還原法（周邊項目的租金）按30%的因素考慮；同區(qū)域同質項目按40%的因素考慮；其他區(qū)域同質產品按10%的因素考慮；同區(qū)域地面商業(yè)物業(yè)售價按20%的因素考慮。（二）價格策略項目所處的地理位置以及“直通輕軌”的優(yōu)勢，結合項目體量不大的特點，本案的價格整體采用“一步到位”的定價策略，而非一般房地產項目的低開高走原則。定價策略主要理由：1、此種定價策略，與項目的品質相吻合；2、項目的規(guī)模，不適合采取“低開高走”；3、項目在銷售過程中，其銷售控制不適合“直接價格控制”，較適合“銷控保留”；4、項目的產品功能劃分，已將項目區(qū)分為兩個不同層面的產品；（三）價格體系1、價格制定考慮的主要因素（1）商鋪所處的區(qū)位位置；（2）商鋪的面積大?。唬?）商鋪與柱、通道、功能房的關系2、項目的價格根據我司對市場的把握、對商業(yè)物業(yè)操作的經驗以及對消費者的把握，我司認為本案的均價為53,489元。備注：附件(二)“輕軌臨江門II號項目價格表--草案”附件(三)“輕軌臨江門II號項目價格草案--統(tǒng)計表”附后（四）價格的執(zhí)行1、在本案正式開盤前，不斷的研究、把握市場的變化及動態(tài)；2、在“銷售蓄勢期”期間，直接面隊消費者，并進行“市場要約”試探；3、正式開盤前最終確定價格；4、項目正式開盤后，正常銷售情況下，對價格不做戰(zhàn)略性調整（即“一步到位”定價策略）第五部分宣廣策略一項有效的宣傳推廣策略的制定，首要在于營銷策略的使命、在于品牌得以成立的品性、在于自創(chuàng)形式感。統(tǒng)而言之，是“高性價比”的實效性。一、項目形象定位項目的形象是項目品牌塑造的重要支撐，同時是項目差異化的基本條件之一。一個好的項目形象不僅能推動營銷工作的開展，創(chuàng)造附加值，而且為樹立房地產開發(fā)公司的企業(yè)形象及后續(xù)的項目開發(fā)打下堅實的基礎。所以對本項目而言應充分重視項目的形象建設，通過對項目的形象定位在項目的前期工作中得以貫徹執(zhí)行，從而為項目面向市場、提高競爭力提供保障?；诒卷椖孔陨硭峁┑挠欣麠l件，結合目標客戶的群體個性的表現性要求，擬訂項目的總體形象定位為：——歐洲氣質時尚策源地打造“重慶高檔流行文化的引領者，重慶市首席時尚消費明星”。新重慶缺乏代表性，解放碑需要代表性?！皻W洲“是人文之所，是時尚生活的指標，是氣度和品質活生生的注解；“重慶時尚”由何而來？由認可和感受而來——我們來代表；“策源地”——猶如革命星火的傳承依賴于榜樣和偶像，正是解放碑旁、世貿中心之下根基版圖；是可以承載的使命，也應該是我們項目可以經營的旗幟性概念。二、品牌建設和概念傳播在此說品牌，基于兩方面理由。一是商業(yè)地產大量開發(fā)形成的消費滯停，二是輕軌于開發(fā)商的經營性機會。就要求可以使用品牌營銷手法——既要回避展現項目的“一般行為效果”，又要借機“以新立形”占據山頭，揚名立萬。所謂“概念傳播”，在此不是指制造一個概念來傳播，而是說將我們的傳播行為方式概念化——這是合乎我們項目“高”定位的配合方式。三、品牌個性個性其實是任何一個事物都具備的本性，但我們說的是項目推廣的、表現給受眾的個性——它既是表演性的，同時還必須是自身具備的。我們的定義是“因為金貴而矜貴”——或者說是“矜貴的金貴”。也就是我們要追求的“品牌感覺”。四、訴求重點李嘉誠的地產投資制勝秘訣是“地段，地段，還是地段！”，我們的地段已經讓我們無須說地段了，我們的秘訣應該是“品質，品質，就是品質！”優(yōu)勢、劣勢易于分析，既不必妄自尊大，也不可能視而不見；“歐洲氣質時尚策源地”是什么？我們不必去證明，但給了我們表現成為代表的機會。我們的品質，可以有效的區(qū)別于市民以為的“類似印象”——這恰恰是我們說明表現上需要不糾纏、簡單超越關鍵點。惟有實際的品質感，可以無須解釋、爭辯的拉開“類似印象”、支撐我們的形象。五、推廣名稱從不同的定義原理和推廣需求擬訂了以下項目案名，供我們商議、甄別。（一）企業(yè)商標式：A．輕軌——利昌城B．輕軌——利昌名店城（二）冠名借力式：A．輕軌·新天地B．輕軌·新視界C．輕軌·時空D．輕軌·國際名店坊E．輕軌·世貿名店城F．輕軌·名尚購物城（三）自創(chuàng)特色式：A．世貿金環(huán)B．軌道春天（四）推薦使用：綜合以上區(qū)名方式，我們建議使用A．輕軌名店城B．輕軌名店世家六、訴求方法“輕軌經濟”對重慶建設、重慶人民生活的影響，本是個好話題，卻也是個大話題。利用它來服務于項目肯定有效。不少住宅建設項目已經受益于“輕軌經濟”的影響，我們的使用應該是自然的坐享其成。我們的項目就是“輕軌經濟”最前端的形象代表，就是“輕軌經濟”的直接展現——不容質疑。項目得天獨厚的地理位置也無須贅述。我們有條件把項目置之于“矜貴”的位置，不必大肆做廣告，與所謂競爭對手混為一談。所以，我們的方法是：利用售樓處做品質的充分展現，同時也是吸引目標客戶的有利手段，在項目未開盤前不做報媒宣傳，在此期間不主動要求本地媒體做“軟文報道”（甚至不向媒體提供項目的具體信息）。而是在國內知名雜志上做形象廣告——“從外到內”提升品質，這樣以最經濟的廣告投入保障項目“金貴”品質的實現。針對品質品牌的建立，在相關營銷推廣的每一個環(huán)節(jié)體現品質感。（簡單的一句話，卻需要項目每一位有關參與人員深刻的認識和負責的維護）。七、推廣規(guī)劃“百分之二十的人掌握世界上百分之八十的財富”，我們真正針對的是金字塔頂端的人群?！案叨水a品”下行的影響力合乎“瀑布理論”，高端往下的消費意愿是仰望瀑布、在其氣勢的感召下形成的。所以，我們的項目形象推廣手法、表現形式、應用品設計，一定是重慶認可的、而又是本身具備的“氣質”、“時尚”、“矜貴”的表現。以品牌運營方式集中展現項目本質——品質，就是我們的主體行為；對于常規(guī)模式，我們只是利用其實際功能。大體分為形象塑造階段（部分）和品牌建設階段（部分），交叉部分配合銷售節(jié)奏合理調整。（一）形象塑造階段（部分）：1、利于制作為特殊材質效果的標志。2、具宣明個性的標準色、輔助圖形。3、強烈的歐洲前沿時尚表情及表現形式感的利用和模仿。4、地標性、刺激性、極端品質感的展示中心。5、3D（實景模擬）形象演示片6、精致模型（重點表現項目和輕軌及周邊建筑關系）7、投遞DM（但絕非重慶普遍曲解的“宣傳單”，應該是眼見實物就被其品質征服的“精致畫冊”）（二）品牌建設階段（部分）：1、項目VIS的高規(guī)格設計、制作和規(guī)范劃執(zhí)行2、展示中心的“品質化運行”3、推廣應用品的精致制作和實效使用4、形象維護及提升活動策劃5、公關危機管理體系八、媒介規(guī)劃在形象塑造工作的有力開展下，媒體的選擇和發(fā)布方式的“自我化”是我們在常規(guī)似是而非的廣告效果之上，來擬訂廣告行為的原則。1、國內知名雜志上形象廣告——“以外到內”提升品質2、航空雜志上項目廣告——對目標消費者的行為附和（針對浙溫商人及來渝投資者）3、開盤時的本地主流媒體同時發(fā)布整版告知廣告九、廣告執(zhí)行及預算1、項目VIS設計25000元2、國內知名雜志形象廣告100000元3、航空雜志上項目廣告25000元4、開盤整版告知廣告200000元5、后期NP廣告（含開發(fā)商企業(yè)形象推廣）200000元第六部分經濟分析對比本案所處不可復制的地段特性以及重慶首個輕軌商場、5米的超寬通道、輕軌”的必經通道、8個出入口以及7部扶梯等等強勢優(yōu)勢，決定了本案的唯一性與獨特性，相鄰周邊商業(yè)物業(yè)不具備可比性。第七部分我司資源優(yōu)勢一、客戶網絡資源（一）、本地客戶資源1、我司代理的“時代豪苑”、“雅地天際”等積累的“中高檔次”的客戶資源；2、我司代理的其他商業(yè)物業(yè)項目的客戶資源，如“三峽廣場”、“麗島春天”、“佳儂商業(yè)街”；3、“美美時代百貨”的經營戶資源以及“美美時代百貨”的消費者客戶資源；4、由于多年操作商業(yè)物業(yè)項目，積累的“經營戶”的客戶資源；5、較知名的品牌服飾代理商如“蘇定瑞”等客戶資源。（二）異地客戶資源這部分客源一方面來自我司積累的在涪陵、萬州、奉節(jié)等地的客戶資源,另一方面來自我司在成都、昆明等地操作項目積累的客戶資源以及上海、武漢等城市的協(xié)作關系單位的投資客源。（三）預計首批客源及數量客戶姓名意向需求面積（㎡）背景資料蘇定瑞50浙江商會主席，時代豪苑一、二期共投資700萬元。周慶華100專業(yè)地產投資人,在時代豪苑投資500萬元、三峽廣場投資100萬元童瑞兵50投資時代豪苑1000萬元、麗島春天200萬元顧金文50投資時代豪苑500萬元,麗島春天80萬元李玲50投資三峽廣場50萬元,麗島春天300萬元蘇剛賢未定投資麗島春天200萬元李達繡30投資麗島春天100萬元,三峽廣場50萬元唐容光20投資麗島春天70萬元周生俊100投資時代豪苑200萬元徐翔占20投資麗島春天80萬元劉洋20投資麗島春天50萬元,時代豪苑400萬元沈軍福50投資麗島春天300萬元林云20投資麗島春天100萬元李樂20投資麗島春天80萬元,時代豪苑100萬元冉葵50投資三峽廣場200萬元陳興建未定投資麗島春天70萬元周方簽未定投資麗島春天70萬元鄭曾榮30投資麗島春天90萬元,雅地天際60萬元鄧于平10投資麗島春天70萬元楊昌明50投資麗島春