房地產(chǎn)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議共160

深業(yè)惠州火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報(bào)告思路市場分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變4宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

5宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析6宏觀政策對房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動態(tài)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場和國土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個百分點(diǎn)，個人住房貸款提高0.09個百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對已貸款購買住房又申請購買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推出一系列的新政，顯示了政府對調(diào)控房價(jià)的決心，一定會影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場交易量的暫時(shí)放緩。7宏觀政策對房地產(chǎn)的影響2、新證出臺目的9月28日這次新政出臺，調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。8宏觀政策對房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測3.1、新政對開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對于個人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對投資行為會有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進(jìn)入觀望，而在九月底出臺次提高第二套房首付的政策，其對市場的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會在低位有一個徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析10惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢2007年1-9月份惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場增增長迅猛猛2007年前八月月，惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成72.84億元，增長一倍倍，其投投資額占占地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資的比重重為62.8%，占比與與上年同同期相比比上升10.8個百分點(diǎn)點(diǎn)。1-8月全市商商品房銷銷售面積積為217.69萬平方米米，增長長89.6%，商品房銷銷售合同同金額為為82.84億元，增增長1.5倍。1-9月，惠城城區(qū)新盤盤預(yù)售總總量較去去年增加加了48%，共有18810套商品房房成功預(yù)預(yù)售，總預(yù)售金金額是去去年前三三個季度度的兩倍倍，達(dá)到到了90多億元。。1-9月，惠城城區(qū)商品品房預(yù)售售均價(jià)達(dá)達(dá)到了4567元／平米米，較今今年6月份統(tǒng)計(jì)計(jì)的上半半年預(yù)售售均價(jià)4092元/平米高出出了475元。9月份惠城城區(qū)商品品房預(yù)售售均價(jià)達(dá)達(dá)到了5078元/平米，而而去年9月份的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)為3005元/平米，漲漲幅高達(dá)達(dá)69%。11惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢2、惠州市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格自自2004年之后，，持續(xù)上上漲;2007年第三季季度，均均價(jià)再創(chuàng)創(chuàng)新高,為4567元/㎡。房產(chǎn)交易易價(jià)格快快速上漲漲12惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢2007年惠州三三級市場場出現(xiàn)了了良性的的增長態(tài)態(tài)勢年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上上數(shù)據(jù)來來源于市市房產(chǎn)交交易中心心2007年上半年年，惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)供需已已在一個個新的高高價(jià)位上上運(yùn)行，，帶動了了房地產(chǎn)產(chǎn)三級市市場價(jià)格格的增長長。近幾年惠惠城區(qū)二二手房市市場交易易情況表表13惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢品牌開發(fā)發(fā)商陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐惠惠州，未未來大盤盤競爭激激烈。據(jù)市調(diào)顯顯示，2007年中信集集團(tuán)通過過建設(shè)投投資三環(huán)環(huán)路，從從政府手手里優(yōu)惠惠取得湯湯泉、文文頭嶺、、金山湖湖三塊寶寶地；雅雅居樂已已獲得100萬平米開開發(fā)土地地；萬科科取得了了惠州江江北40號小區(qū)40萬建面的的土地；；佳兆業(yè)業(yè)取得至至少100萬平方的的土地開開發(fā);……大盤規(guī)劃劃，居住住品質(zhì)成成為樓盤盤開發(fā)的的新方向向。歐式建筑筑仍然是是樓市的的主流風(fēng)風(fēng)格，戶戶型創(chuàng)新新是市場場的趨勢勢，板樓樓、南北北通透、、入戶花花園、廊廊院、可可變戶型型等。未來價(jià)格格繼續(xù)上上揚(yáng)，銷銷售速度度相對放放緩。14宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析宏觀政策策惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢個盤分析析市場分析FOCUS1片區(qū)分析析15片區(qū)分析析江北片區(qū)區(qū)東平片區(qū)區(qū)下角片區(qū)區(qū)龍豐、鵝鵝嶺、上上排片區(qū)區(qū)河南岸、、金山湖湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)區(qū)本項(xiàng)目16片區(qū)分析析江北片區(qū)區(qū)：占據(jù)地段段優(yōu)勢，，定位為為惠州未未來的CBD，集辦公公、商業(yè)業(yè)、金融融、居住、、休閑以以及娛樂樂為一體體,未來發(fā)展展前景巨巨大?，F(xiàn)現(xiàn)階段已已形成了了以開發(fā)發(fā)高檔樓盤盤為主的的區(qū)域特特征——CBD行政商務(wù)務(wù)中心；；水口片區(qū)區(qū)：作為惠州州市區(qū)的的東大門門，水口口正在打打造惠州州市區(qū)東東部區(qū)域域性城市中心，，成為魅魅力新水水口——惠州未來來的CLD中心；金山湖片片區(qū)：作為惠州州未來惠惠城商品品房主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，土土地儲備備量大，，在地段及配配套等資資源不足足的條件件下，項(xiàng)項(xiàng)目憑借借自身的的營造來來提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次——文體景觀觀板塊。。17麥地、河河南岸：：占據(jù)地段段優(yōu)勢，，為惠州州成熟區(qū)區(qū)，定位位為以居居住為主主，集休閑、購購物、娛娛樂為一一體的健健康居住住家園——商住板塊塊；東平片區(qū)區(qū)：占據(jù)新開開河和東東江天然然水景資資源優(yōu)勢勢，為惠惠州新世世紀(jì)居住住文明的現(xiàn)代代化生態(tài)態(tài)型的居居住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居居板塊；；下角片區(qū)區(qū)：本片區(qū)是是惠州最最老的城城區(qū)，土土地供應(yīng)應(yīng)量有限限并且周周圍市政政配套落后，，推出產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次不高高，片區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)發(fā)展展有待于于政府強(qiáng)強(qiáng)有力的的政策支持持和資金金投入，，如舊城城改造等等——舊城板塊塊；片區(qū)分析析18片區(qū)分析析江北片區(qū)區(qū)5300東平片區(qū)區(qū)6500下角片區(qū)區(qū)3800龍豐、鵝鵝嶺、上上排片區(qū)區(qū)4500河南岸、、金山湖湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)區(qū)9000麥地片區(qū)區(qū)520019片區(qū)分析析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)20片區(qū)分析析本項(xiàng)目片片區(qū)：山景資源源豐富，，交通便便利，位位于惠州州西部，，現(xiàn)階段段產(chǎn)品供供應(yīng)量不不多。市市政規(guī)劃劃為物流流中心——西部生態(tài)態(tài)板塊。。項(xiàng)目所在在片區(qū)目目前市場場供應(yīng)較較少。2007年底到2008年初，有有一定數(shù)數(shù)量的供供應(yīng)量，，目前供供應(yīng)的樓樓盤除了了城市原原筑和湖湖畔新城城外，其其他的樓樓盤整體體形象不不高。項(xiàng)目所在在片區(qū)不不是熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)，，區(qū)域配配套也不不成熟，但是山景景資源資資源優(yōu)越越，南靠靠高榜山山，臨近近西湖片片區(qū)，惠惠城區(qū)山山景資源源主要集集中在本本片區(qū)；；21片區(qū)分析析——交通及周周邊環(huán)境境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上上排、麥麥地至下角、、江北22片區(qū)分析析——交通及周周邊環(huán)境境23片區(qū)未來來供應(yīng)區(qū)域未來供應(yīng)應(yīng)約177萬平米，未來市市場競爭爭激烈；；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷24片區(qū)未來來供應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目25宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析宏觀政策策惠州房地地產(chǎn)態(tài)勢勢個盤分析析市場分析FOCUS1片區(qū)分析析26個盤分析析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔新城城(二期)27個盤分析析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個城市原筑筑28個盤分析析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個美林玉桂桂山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-20029個盤分析地段豐山路36號總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個景億鳳凰谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-28030個盤分析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目目31個盤主力戶型型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠中高檔次樓盤盤戶型以大三三房和四房為為主體,主力戶型都在在130平米以上,這個是目前市市場客戶需要要的主流區(qū)間間;32個盤客戶分析析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻糁饕远我陨现脴I(yè)業(yè)，企事業(yè)單單位管理人員員，私營企業(yè)業(yè)主，政府公公務(wù)員和投資資客戶等為主主。33市場小結(jié)1、宏觀市場整整體良好上揚(yáng)揚(yáng)，微觀市場場競爭激烈；；2、新政出臺，，銷售速度明明顯放緩，隨隨著房價(jià)的攀攀升和首付的的提升，預(yù)計(jì)計(jì)市場戶型有有變小的趨勢勢。3、三、四房戶戶型為片區(qū)市市場主流，其其中三房140-157平米，四房約約為180平米左右。4、客戶主要以以二次以上置置業(yè)，企事業(yè)業(yè)單位管理人人員，私營企企業(yè)主，政府府公務(wù)員等為為主。5、價(jià)格不斷攀攀升，城市原原筑1期均價(jià)達(dá)到6000元/㎡，預(yù)計(jì)湖畔新新城2期均價(jià)也將突突破6000元/㎡。34項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題35地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計(jì)171937.942207715000項(xiàng)目位于火車車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構(gòu)成，，其中HCXZ1-6規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適適用房。項(xiàng)目目總占地面積積為171937.9萬，商業(yè)面積積1.5萬平米。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)一覽表表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)36項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于惠州州市惠城區(qū)城城市中心西部部山嶺地帶，，南臨高榜山山和紅花湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)，北靠靠沙帽嶺，東東連下角片區(qū)區(qū)，西接惠河河高速公路，，交通通達(dá)性性強(qiáng)，其中：：地塊至深圳，，車程1個小時(shí)；地塊至江北，，車程２００分鐘；地塊至麥地，，車程２００分鐘；地塊至東平，，車程２0分鐘；地塊至至水口，車程程３０分鐘鐘；公共交通貧乏乏，僅９路公公共汽車抵達(dá)達(dá)市區(qū)．37項(xiàng)目四至東鄰惠州市四四中學(xué)校用地地，南臨高榜榜山景區(qū)山林林地，西至共共聯(lián)村村莊用用地和空曠地地，北達(dá)火車車西站站房和和鐵路用地。。地塊周邊略顯顯陳舊，四至至缺乏視覺吸吸引力，但整整體自然環(huán)境境優(yōu)越?；疖囄髡菊痉糠亢丸F路用地地高榜山景區(qū)山山林地共聯(lián)村村莊用用地和空曠地地市四中學(xué)校用用地38項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題39區(qū)域規(guī)劃定位：惠城中心區(qū)對對外交通樞紐紐，以現(xiàn)代工業(yè)、、商貿(mào)物流和和房地產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，功能齊全、、配套完善、、環(huán)境優(yōu)美的的現(xiàn)代生態(tài)型型綜合性城區(qū)區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)規(guī)?？刂茷椋担担溉f至６６．８萬人，，人均城市建建設(shè)用地９１１．３５平方方米。具體規(guī)劃：“一心三軸五五組團(tuán)”“一心”是指指火車西站站站前地區(qū)商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中心；；“三軸”是指指鐵路與半徑徑瀝防護(hù)綠軸軸，鐵路線南南側(cè)沿共聯(lián)路路東西向的商商貿(mào)、居住發(fā)發(fā)展軸，鐵路路線北側(cè)沿規(guī)規(guī)劃三、四環(huán)環(huán)連接道東西西向的工業(yè)、、居住發(fā)展軸軸；“五組團(tuán)”則則是指東部生生態(tài)居住組團(tuán)團(tuán)、西部工業(yè)業(yè)組團(tuán)、北部部小瑤池環(huán)保保工業(yè)組團(tuán)、、富之頁居住住組團(tuán)和大小小新村居住組組團(tuán)。本項(xiàng)目40區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐富富：區(qū)域自然環(huán)境境優(yōu)越，擁有有良好的自然然山景資源，，區(qū)域規(guī)劃建建設(shè)中高榜山山公園將以廣廣州白云山公公園的標(biāo)準(zhǔn)打打造，為惠州州山景資源最最豐富的區(qū)域域；高檔住宅區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目目定位高端，，如城市原筑筑、湖畔新城城等，本項(xiàng)目目有望與其連連成一片，帶帶動整體區(qū)域域價(jià)值提升，，形成惠州西西部的高檔住住宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)規(guī)?？刂茷椋担担溉f至６６．８萬人，，人均城市建建設(shè)用地９１１．３５平方方米；41項(xiàng)目價(jià)值判研研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價(jià)值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵詞：：新區(qū)、交通通便捷、景觀觀資源、規(guī)模模42項(xiàng)目界定城市山景生態(tài)態(tài)規(guī)模大盤43項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題44項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：總建面40萬平方米，具具備規(guī)模開發(fā)發(fā)優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：隨著三環(huán)路的的延伸，交通通四通八達(dá)，，到江北、麥麥地、下角都都及其便利，，屬于CBD中心擴(kuò)張第一一站；景觀優(yōu)勢：三面環(huán)山，擁擁有良好的山山景資源。地塊優(yōu)勢：地塊方正，平平整，是城市市大盤開發(fā)的的優(yōu)良地塊。。路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，車行可以以較方便的到到達(dá)市區(qū)。品牌優(yōu)勢：深業(yè)地產(chǎn)是深深圳的品牌開開發(fā)企業(yè)教育優(yōu)勢：周邊為惠州四四中，擁有良良好的教育配配套45項(xiàng)目劣勢規(guī)劃滯后：處于待發(fā)展區(qū)區(qū)域，在惠州州市民心目中中處于偏僻地地段；區(qū)域人人不旺，生活活配套設(shè)施缺缺乏；缺乏公公交體系，往往來市區(qū)不方方便；噪音：靠近惠州火車車西站，臨近近的項(xiàng)目的共共聯(lián)東路，新新聯(lián)路等經(jīng)常常有大型貨柜柜車經(jīng)過，對對本項(xiàng)目有較較大噪音影響響；規(guī)劃：地塊被“名家家花園”分成成兩個部分，，對項(xiàng)目的整整體規(guī)劃布局局不利；46項(xiàng)目機(jī)會市場：整體市場近幾幾年惠州地產(chǎn)產(chǎn)市場高速發(fā)發(fā)展，但整體體市場仍運(yùn)行行良好，整個個市場后期看看好；深惠一體化：：2010年地鐵三號線線、深惠輕軌軌列車的開通通，“一小時(shí)時(shí)生活圈”將將使越來越多多的深圳投資資客戶涉足惠惠州地產(chǎn)投資資，這將強(qiáng)力力拉動惠州地地產(chǎn)的發(fā)展；；交通不斷完善善：中信大橋與東東江大橋的建建成：區(qū)域和和其他區(qū)域聯(lián)聯(lián)系更加緊密密；區(qū)域發(fā)展：高榜山、紅花花湖片區(qū)與西西湖周邊區(qū)域域的開發(fā)，將將帶動整體區(qū)區(qū)域的成熟；；整體市場水平平較低：市場開發(fā)水平平不高，惠城城區(qū)近郊缺乏乏品質(zhì)規(guī)模大大盤，市場缺缺乏真正將品品質(zhì)演繹到極極致的項(xiàng)目，，這給品質(zhì)大大盤的開發(fā)帶帶來機(jī)會。47項(xiàng)目威脅政策：國家近年固定定資產(chǎn)投資的的姿態(tài)及出臺臺的政策，一一定程度上制制約了地產(chǎn)市市場的發(fā)展；；競爭：惠州房地產(chǎn)市市場快速發(fā)展展，未來市場場推盤量較大大，市場競爭爭激烈；經(jīng)濟(jì)適用房：：少量經(jīng)濟(jì)適用用房的開發(fā)，，低廉價(jià)格及及產(chǎn)品形象將將給項(xiàng)目形象象帶來一定威威脅；48項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析對策發(fā)揮優(yōu)勢：A、突出項(xiàng)目景景觀資源優(yōu)勢勢（南臨高榜榜山，北靠沙沙帽嶺）；B、發(fā)揮大盤運(yùn)運(yùn)作的營銷張張力，借助城城市運(yùn)營的新新城建運(yùn)動大大概念，建立立大盤形象；；C、通過創(chuàng)新突突破，打造片片區(qū)乃至整個個惠州市品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿，塑造造獨(dú)特個性的的品質(zhì)名盤；；規(guī)避劣勢：A、科學(xué)合理的的差異化市場場定位，從市市場的競爭中中脫穎而出；；B、先進(jìn)超前產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，加加以專業(yè)營銷銷推廣以產(chǎn)品品和人文來提提升項(xiàng)目的品品質(zhì)；C、通過品質(zhì)展展示，配套先先行，情景體體驗(yàn)，弱化片片區(qū)生活不便便的劣勢；D、合理的產(chǎn)品品創(chuàng)新，如雙雙層隔音玻璃璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)適適用房的外觀觀形象以及品品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房產(chǎn)品品不影響項(xiàng)目目形象。發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)規(guī)避劣勢，抓抓住機(jī)會，化化解威脅，是是本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中應(yīng)遵遵守的原則。。49項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題50核心問題面對惠州市場競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題51項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動策略52開發(fā)理念中原認(rèn)為，在惠州城市正正處于大拓展展、惠州房地地產(chǎn)正處于升升級換代的市市場環(huán)境下，，在片區(qū)綜合合性生態(tài)城區(qū)區(qū)的良好規(guī)劃劃下條件下，，本項(xiàng)目的開開發(fā)應(yīng)跳出傳傳統(tǒng)住宅開發(fā)發(fā)的路子，放放棄過分保守守做法，從區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略的高高度對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全新定位位，以提升區(qū)區(qū)域價(jià)值為目目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目目操作模式設(shè)設(shè)計(jì)和配套功功能定位。只只有這樣，才才能最大限度度的提升項(xiàng)目目價(jià)值，才能能夠取得超常常規(guī)的戰(zhàn)略成成功！項(xiàng)目帶動區(qū)域域53開發(fā)理念新城市主義項(xiàng)目所在的區(qū)區(qū)域，雖然與與市區(qū)有一定定距離，但不不是郊區(qū)，而而是一個新城城區(qū)的概念。。中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)提出出新市鎮(zhèn)主義義理念，參照照歐洲小鎮(zhèn)的的做法，將優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境、、繁榮的商業(yè)業(yè)、便捷的的交通、文明明的社區(qū)和時(shí)時(shí)尚的生活方方式等等集合合起來，將本本項(xiàng)目建設(shè)成成為一個環(huán)境境品質(zhì)高、建建筑特色強(qiáng)、、人文氣息濃濃郁的居住景景區(qū)和人文住住區(qū)，追求一一種現(xiàn)代歐洲洲小鎮(zhèn)的最本本初的風(fēng)格，，營造一種強(qiáng)強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生生活和居住的的氛圍。54開發(fā)理念中原認(rèn)為，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注重對對配套設(shè)施的的提煉，通過過對周圍以及及社區(qū)本身的的文化概念提提煉與挖掘，，通過對社區(qū)區(qū)配套、景觀觀小品、戶型型設(shè)計(jì)、社區(qū)區(qū)視覺系統(tǒng)、、營銷推廣等等各個節(jié)點(diǎn)和和環(huán)節(jié)的整合合和提煉，形形成獨(dú)特鮮明明的主題概念念，塑造項(xiàng)目目的核心競爭爭力。主題地產(chǎn)55項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動策略56市場客戶分析析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶群體主要要集中為政府公務(wù)員、、企事業(yè)單位位的管理人員員和職員、私私營業(yè)主及深深圳投資客；；多為二次以上置業(yè)業(yè)，主要為自自住性客戶；來源區(qū)域較廣廣，惠州各個片區(qū)區(qū)均有一定的的比例，主要要看好片區(qū)優(yōu)越越的自然環(huán)境境；區(qū)域類比項(xiàng)目目客戶現(xiàn)狀57客戶調(diào)查分析析典型高端客戶戶深度訪談客戶入位客戶聚類分析析模型客戶定位58調(diào)研基于惠州州中原代理項(xiàng)項(xiàng)目置業(yè)群體體需求調(diào)查問問卷而成，其其訪談的基本本情況如下：：訪談時(shí)間：2007年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人員：盧浮公館、佳佳磊華麗大廈廈、云天華庭庭、東方威尼尼斯、華軒·紫韻臺物業(yè)顧顧問，項(xiàng)目策策劃人員。調(diào)查對象：惠州中高端置置業(yè)群體，界界定在能承受受單價(jià)6000元/平米或潛在置置業(yè)者。調(diào)查目的：研究惠州中高高端市場置業(yè)業(yè)群體的特性性、對產(chǎn)品的的喜好、消費(fèi)費(fèi)購買行為等等，了解市場場可能的趨勢勢及消費(fèi)者潛潛在的購買動動機(jī)需求。調(diào)查說明59惠州客戶調(diào)研研問卷分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺熱銷中40份現(xiàn)場選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場選取客戶合計(jì)210份60210批客戶中，單單次購買物業(yè)業(yè)總價(jià)分析：：40萬以下，2位40-50萬，17位50-60萬21位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，14位150萬以上上，3位單次購買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客戶購購買能能力客戶需需求調(diào)調(diào)查分分析61目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價(jià)值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自?。阂孕∶娣e低總價(jià)、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客戶調(diào)調(diào)查成成果綜綜述62項(xiàng)目客客戶圈圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價(jià)值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價(jià)格過高、擔(dān)心市場前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目價(jià)值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市民階階層富裕市市民階階層新資產(chǎn)產(chǎn)階層層穩(wěn)定資資產(chǎn)階階層財(cái)富階階層權(quán)利階階層赤貧階階層階層金金字塔塔體系系63城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精精準(zhǔn)鎖鎖定64引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中中原◆◆事事業(yè)業(yè)六部部目標(biāo)客客戶描描述習(xí)慣了了城市市的喧喧囂，，喜歡歡自然然、原原生的的城市市生活活，有有濃郁郁“山山水情情結(jié)””，希希望在在自然然環(huán)境境良好好交通通便捷捷的地地段有有一套套房子子；平均年年齡35－５００，但但有較較高收收入，，活躍躍在政政府、、服務(wù)務(wù)、IT、貿(mào)易易等行行業(yè)；；平時(shí)工工作忙忙碌，，對生生活休休閑配配套設(shè)設(shè)施有有較高高要求求，喜喜歡登登山、、網(wǎng)球球等戶戶外運(yùn)運(yùn)動；；有著多多次置置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷，，眼光光挑剔剔，置置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富；；多數(shù)是是1代人或或者2代人居居住，，多代代同堂堂的情情況會會較少少出現(xiàn)現(xiàn)。65項(xiàng)目客客戶定定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民66項(xiàng)目客客戶定定位核心客客戶重點(diǎn)客客戶深、港港投資資置業(yè)業(yè)客戶戶惠城區(qū)區(qū)內(nèi)政政府公公務(wù)員員（惠惠城區(qū)區(qū)政府府等））惠城區(qū)區(qū)內(nèi)企企事業(yè)業(yè)單位位管理理人員員（江江北、、上排排等企企業(yè)））惠城城城區(qū)內(nèi)內(nèi)各商商業(yè)圈圈個體體私營營業(yè)主主（江江北、、人人人樂等等）惠城區(qū)區(qū)大中中企業(yè)業(yè)高級級白領(lǐng)領(lǐng)（江江北河河南岸岸等寫寫字樓樓內(nèi)））惠城區(qū)區(qū)內(nèi):專業(yè)技技術(shù)人人員、、文化化藝術(shù)術(shù)類等等自由由職業(yè)業(yè)者其他置置業(yè)人人群特殊用用途置置業(yè)人人群游離、、偶得得客戶戶本項(xiàng)目目同屬屬于惠惠州西西片區(qū)區(qū)，周周邊各各項(xiàng)目目樓盤盤客戶戶群體體構(gòu)成成，對對本項(xiàng)項(xiàng)目客客戶定定位存存在諸諸多借借鑒之之處。。結(jié)合合前面面的市市場調(diào)調(diào)查分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目客客戶定定位如如下：：67『客觀性性』主動式式被動式式『主觀性性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)進(jìn)者））（品牌牌）（社會會資源源）（自然然資源源）主流模模式：：“1+3”客觀性性；典典型的的單一一項(xiàng)目目成功功要素素和高高價(jià)樓樓盤的的充分分條件件成本高高，對對地塊塊先天天條件件依賴賴高——體現(xiàn)““項(xiàng)目目價(jià)值值”[湖畔新新城城城市市原筑筑]片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目核核心競競爭力力矩陣陣68『客觀性性』主動式式被動式式『主觀性性』3１42產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)進(jìn)者））（品牌牌）（社會會資源源）（自然然資源源）山水資資源，，與片片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目比比優(yōu)勢勢不明明顯初入市市場，，但品品牌優(yōu)優(yōu)勢明明顯本項(xiàng)目目的選選擇：：“1+2+4”（產(chǎn)品品+人文+服務(wù)））——體現(xiàn)““大盤盤價(jià)值值”“4”——“人文性性”體體現(xiàn)社社區(qū)價(jià)價(jià)值，，增強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)區(qū)的內(nèi)內(nèi)聚力力和外外來客客戶牽牽引力力“1”——“產(chǎn)品””以獨(dú)獨(dú)特性性和創(chuàng)創(chuàng)新性性成為為市場場關(guān)注注的焦焦點(diǎn)“2”——“服務(wù)””以人人性化化銷售售及物物管體體現(xiàn)““安全全”與與“尊尊貴””本項(xiàng)目目的核核心競競爭方方向69項(xiàng)目決決策模模型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值值本項(xiàng)目目城市原原筑湖畔新新城突出項(xiàng)項(xiàng)目的的產(chǎn)品品特色色，提提升產(chǎn)產(chǎn)品附附加價(jià)價(jià)值70通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合合性的的、可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的、、示范范式的的都市市居住住區(qū)項(xiàng)目形形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)71惠州西西城●山水生生態(tài)住住宅示示范區(qū)區(qū)——我們在在這里里示范范惠州州西部部的未未來！！項(xiàng)目市市場定定位72指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通通行的的住宅宅用地地指標(biāo)標(biāo)從土地地價(jià)值值最優(yōu)優(yōu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)角度度選擇擇本項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)開開發(fā)類類型本項(xiàng)目目產(chǎn)品品選擇擇方向向73項(xiàng)目目2.4的容容積積率率位位于于8層電電梯梯公公寓寓和和18層小小高高層層洋洋房房之之間間，，為為提提升升本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次及及項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)的的多多元元化化，，建建議議以以聯(lián)聯(lián)排排＋＋８８層層電電梯梯復(fù)復(fù)式式洋洋房房提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體的的檔檔次次，，小小高高層層＋＋高高層層填填沖沖項(xiàng)項(xiàng)目目的的容容積積率率．．項(xiàng)目沒有有限高，，可適當(dāng)當(dāng)增加項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑的高度度，降低低項(xiàng)目建建筑覆蓋蓋率，提提升項(xiàng)目目園林景景觀面積積，營造造良好的的居住氛氛圍．本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇方向74本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇方向聯(lián)排＋８８層電梯梯復(fù)式洋洋房＋小小高層＋＋高層75未來市場場供應(yīng)主主力戶型型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城城市原筑筑南山公館館鳳凰谷未來市場場供應(yīng)的的主力戶戶型面積積為130-180平米。空檔面積積區(qū)間空檔面積積區(qū)間市場供應(yīng)應(yīng)主力面面積76市場熱銷銷戶型面面積根據(jù)中原原客戶調(diào)調(diào)查:目前惠州州樓盤熱熱銷的戶戶型面積積以120-140㎡為主，其其次是100-120㎡，占市場場熱銷戶戶型的65%。77政策對未未來影響響預(yù)判政府宏觀觀政策的的不斷調(diào)調(diào)控銀行的首首付的不不斷提高高貸款利率率的不斷斷提升預(yù)測未來來市場承承接力有有限，整整體熱銷銷戶型面面積有變變小的趨趨勢。78項(xiàng)目１號號地塊戶戶型面積積及配比比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計(jì)100%1958100%結(jié)合項(xiàng)目目市場分分析及項(xiàng)項(xiàng)目定位位，建議議項(xiàng)目１１號地塊塊戶型配配比如下下（項(xiàng)目目４號地地塊可待待１號地地塊成熟熟后考慮慮，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)適適用房戶戶型按照照相關(guān)規(guī)規(guī)定）：：79項(xiàng)目形象象定位項(xiàng)目案名名：深業(yè)·城市風(fēng)景景深業(yè)·天籟城項(xiàng)目定位位語：山林·湖泊·西班牙風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)80項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念念啟動策略略項(xiàng)目定位位經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動動策略略819-1019分期規(guī)規(guī)模物業(yè)類類型時(shí)間軸軸2002.102.9-03.72004上半年年第一期期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪豪宅、、多層層花遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋房房、townhouse、house項(xiàng)目先先進(jìn)行行旅游游項(xiàng)目目的打打造，，在項(xiàng)項(xiàng)目綜綜合配配套設(shè)設(shè)施完完善后后，再再進(jìn)行行住宅宅項(xiàng)目目的開開發(fā)，，典型型的旅旅游+地產(chǎn)模模式。。萬M2第二期期多層House天鵝堡堡純水岸岸天鵝堡堡純水岸岸首期配配置：：會所所05.10-06.8天鵝堡堡3500010第三期期第四期期2007.4波托菲菲諾大盤啟啟動策策略研研究82大盤啟啟動模模式一一“以點(diǎn)帶面”模式啟動模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟啟動策策略研研究8370套分批規(guī)規(guī)模主力戶戶型時(shí)間軸軸70套50套70套價(jià)格走走勢（均價(jià)價(jià)，元元）首期配配置：：2.8萬平米米健身身俱樂樂部、、豪華華會所所、雙雙語教教育、、2個小學(xué)學(xué)、4個幼兒兒園、、風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街惠州奧奧林匹匹克花花園6000750080009500項(xiàng)目以以運(yùn)動動主題題，首首期打打造2.8萬平米米健身身俱樂樂部、、豪華華會所所、雙雙語教教育、、2個小學(xué)學(xué)、4個幼兒兒園、、風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街等等休閑閑配套套，以以現(xiàn)場場實(shí)際際體驗(yàn)驗(yàn)帶動動項(xiàng)目目的銷銷售。。第一批批2006.12.02第二批批第三批批第四批批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟啟動策策略研研究84大盤啟啟動模模式二二“以小博大”模式啟動模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤啟啟動策策略研研究858萬分期規(guī)規(guī)模主力戶戶型時(shí)間軸軸第一期期第二期期第三期期第四期期20萬16.5萬9.8萬價(jià)格走勢（均價(jià)，元元）首期配置：：夏威夷風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街街、網(wǎng)球場場、100畝高爾夫球球場、豪華華會所萬M2五星級酒店店（總建面面7萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（（省一級））20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟啟動豪華會會所、100畝高爾夫果果嶺、風(fēng)情情商業(yè)街、、網(wǎng)球場等等配套，注注重產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)的打造造，通過現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)景展展示奠定項(xiàng)項(xiàng)目的熱銷銷。大盤啟動策策略研究86大盤啟動模模式三（同類項(xiàng)目目：半島一一號）星河灣“情景營銷銷”模式：：現(xiàn)場實(shí)景景震撼啟動模式每期開發(fā)均均值：13.5萬m2啟動規(guī)模：：20萬m2項(xiàng)目主題：：運(yùn)動+休閑大盤啟動策策略研究87“以點(diǎn)帶面面”“情景營銷銷”體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的的成熟狀態(tài)態(tài)，適用于于本項(xiàng)目低成本營銷銷手法，成成為目前主主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的的萌芽狀態(tài)態(tài)啟動規(guī)模通通常不大于于10萬m2，1000套項(xiàng)目啟動策策略“以小博大大”現(xiàn)有大盤模模型的適用用性本項(xiàng)目首期期將先啟動動項(xiàng)目會所所、風(fēng)情商商業(yè)街、中中心景觀園園林等配套套，以現(xiàn)場場可體驗(yàn)的的高端形象象，熱銷未未來．88本項(xiàng)目啟動動策略調(diào)整項(xiàng)目的的局部容積積率，將地地塊一分為為二，首期期容積率略略低，以最最優(yōu)資源高高起點(diǎn)啟動動，奠定項(xiàng)項(xiàng)目的整體體檔次；在資源全面面整合基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將公公共配套完完全充分展展示，為體體驗(yàn)做足文文章，產(chǎn)生生震撼效果果;啟動區(qū)入口口處優(yōu)先規(guī)規(guī)劃和展示示非限定性性空間，加加大想象和和體驗(yàn)力度度.別墅類產(chǎn)品品樹立價(jià)格格標(biāo)桿，小小高層類產(chǎn)產(chǎn)品聚集人人氣；以最優(yōu)資源源高起點(diǎn)啟啟動,優(yōu)先規(guī)劃和和展示非限限定性空間間,以體驗(yàn)為目目的全面展展開89項(xiàng)目啟動策策略一期二期建議項(xiàng)目整整體分三期期開發(fā),其中1號地塊分2期,4號地塊1期開發(fā);首先開發(fā)1號地塊臨4中的部分,初步估計(jì)總總建筑面積積約為12萬平米;首期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品檔次應(yīng)應(yīng)相對拔高高,大戶型產(chǎn)品品比例相應(yīng)應(yīng)調(diào)高;90項(xiàng)目啟動策策略建議項(xiàng)目首首期開發(fā)約約12萬平米，其其中住宅面面積約為11萬平米,建議一期戶戶型配比如如下：戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計(jì)100%763100%91項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動策略略92經(jīng)濟(jì)適用房房啟動策略略經(jīng)濟(jì)適用房房1、啟動時(shí)機(jī)機(jī)（在滿足足政府規(guī)劃劃要求的前前提下）經(jīng)濟(jì)適用房房建議在本本項(xiàng)目一期期銷售完畢畢后開始啟啟動。原因：一期期銷售后項(xiàng)項(xiàng)目的整體體風(fēng)格、形形象已經(jīng)確確定。在社會上造造成一定的的影響，讓讓市場加深深對深業(yè)品品牌認(rèn)識。。在此時(shí)啟動動經(jīng)濟(jì)適用用房，會得得到市場更更加高度的的關(guān)注，提提升深業(yè)品品牌的美譽(yù)譽(yù)度。2、整體形象象：必須與一期期項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)格一致，，但是在此此基礎(chǔ)上要要與一期項(xiàng)項(xiàng)目拉開一一定的檔次次。在品質(zhì)方面面要達(dá)到一一定的水平平，贏得消消費(fèi)者的信信賴，提高高深業(yè)品牌牌在市民中中的整體形形象。93一號地第一一期一號地第二二期經(jīng)濟(jì)適用房房4號地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總體分分三期開發(fā)發(fā).項(xiàng)目整體開開發(fā)周期94項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布布局建筑風(fēng)格建建議園林風(fēng)格建建議其他建議戶型功能判判斷及亮點(diǎn)點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建建議95總體規(guī)劃布布局規(guī)劃約10000平米人工湖湖,提升項(xiàng)目的的景觀資源源優(yōu)勢,奠定項(xiàng)目核核心競爭力力;組團(tuán)圍合式式布局,以景觀為導(dǎo)導(dǎo)向,堅(jiān)持資源優(yōu)優(yōu)先分配給給大面積產(chǎn)產(chǎn)品原則,多層、高層層產(chǎn)品盡量量板樓設(shè)計(jì);以住區(qū)人文文景觀、山體自然景景觀、小區(qū)中心心園林構(gòu)筑筑整個社區(qū)區(qū)的三大景觀軸軸線;島式會所設(shè)設(shè)計(jì),會所面積約約2000平米,將項(xiàng)目會所所、人工湖與中中心泳池形形成一個整整體,形成社區(qū)主主入口的主主要展示面面.泳池與湖面面相連接,打造無邊際際泳池;商業(yè)街休閑閑化,將項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)置在共共聯(lián)路和四四中路邊,營造良好的的休閑氛圍圍;規(guī)劃路景觀觀化,周邊種植高高大大型喬喬木,形成一條林林蔭大道.項(xiàng)目主入口口設(shè)置在共共聯(lián)路上,整個小區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)人車分分流;96總體規(guī)劃示示意項(xiàng)目三房小小高層單位位/商業(yè)項(xiàng)目三房單單位/商業(yè)小區(qū)主入口口人工湖+泳池聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式項(xiàng)目三房小小高層單位位項(xiàng)目三房小小高層單位位項(xiàng)目三房小小高層單位位項(xiàng)目三房小小高層單位位/商業(yè)會所97總體規(guī)劃示示意深圳公園大大地98總體規(guī)劃示示意深圳振業(yè)城99總體規(guī)劃示示意深圳半山溪溪谷100規(guī)劃布局借借鑒101島式會所示示意消費(fèi)者調(diào)查查顯示，高高端消費(fèi)者者對小區(qū)身身份感十分分在意，并并且認(rèn)為氣氣派和開闊闊的入口景景觀是提升升社區(qū)價(jià)值值的重要因因素.102山湖會所示示意圖消費(fèi)者調(diào)查查顯示，高高端消費(fèi)者者認(rèn)為水系系是住所加加分的重要要元素，會會所若建在在湖邊更能能添加其氣氣派，吸引引消費(fèi)者眼眼球。103社區(qū)標(biāo)志性性的建筑群群法洛斯燈塔塔荷蘭風(fēng)車104項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布布局建筑風(fēng)格建建議園林風(fēng)格建建議其他建議戶型功能判判斷及亮點(diǎn)點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建建議105市場典型樓樓盤建筑風(fēng)風(fēng)格研究樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷售情況盧浮公館法式簡約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡約歐式+嶺南良好現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格是市場場主流,大盤大都選選擇歐式建建筑風(fēng)格;從市場反映映來看,客戶并不關(guān)關(guān)注建筑風(fēng)風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑筑風(fēng)格所反反映的獨(dú)特特風(fēng)情,比較喜歡洋洋派的風(fēng)情情;市場上缺乏乏西班牙建建筑、海派派建筑風(fēng)格格、北美建建筑風(fēng)格、、新古典主主義建筑等等;106建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的成成熟熟度度與與可可行行性性建筑筑風(fēng)風(fēng)格格與與名名盤盤的的執(zhí)執(zhí)行行力力對對比比模模型型：：建筑風(fēng)格代表名盤成熟度執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬科城☆☆☆☆☆高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）☆☆☆☆☆高現(xiàn)代簡約風(fēng)格水榭花都☆☆☆☆中現(xiàn)代法式瑞河耶納☆☆☆高北美建筑風(fēng)格珠江東岸☆☆☆☆高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲☆☆☆☆高新古典主義觀瀾高爾夫、星河灣☆☆☆☆高西班班牙牙建建筑筑，，因因萬萬科科城城的的開開發(fā)發(fā)成成功功，，在在全全國國各各地地被被瘋瘋狂狂效效仿仿，，因因萬萬科科的的研研究究深深入入，，是是最最為為成成熟熟的的國國外外風(fēng)風(fēng)情情元元素素。。海派派建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，因因綠綠城城集集團(tuán)團(tuán)的的開開發(fā)發(fā)成成功功，，被被江江浙浙一一帶帶的的開開發(fā)發(fā)商商人人在在各各地地復(fù)復(fù)制制，，也也取取得得了了較較好好的的市市場場反反響響。。海海派派建建筑筑風(fēng)風(fēng)情情也也因因綠綠城城的的深深入入研研究究，，成成熟熟度度較較高高。。107市場場對對建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的偏偏好好根據(jù)據(jù)中中原原的的市市場場調(diào)調(diào)查查,選擇擇最最多多的的為為現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約風(fēng)風(fēng)格格.客戶戶選選擇擇僅僅僅僅表表明明現(xiàn)現(xiàn)有有建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格偏偏好好,中原原認(rèn)認(rèn)為為:客戶戶需需要要引引導(dǎo)導(dǎo),市場場也也需需要要創(chuàng)創(chuàng)新新.市場場建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格偏偏好好108項(xiàng)目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個性鮮明度西班牙風(fēng)格洋房、別墅、小高層熱情、活力、個性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國際、時(shí)尚不太鮮明從市市場場及及項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體考考慮慮,建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格為為:西班班牙牙建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格109風(fēng)格格印印象象110外觀觀元元素素：：飄飄檐檐111鐵藝藝陽陽臺臺112花臺臺113細(xì)部部浮浮雕雕、、入入口口門門廊廊114小高高層層115小高高層層116項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議其他他公公共共空空間間建建議議戶型型功功能能判判斷斷及及亮亮點(diǎn)點(diǎn)建建議議項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)建建議議117市場場園園林林風(fēng)風(fēng)格格主主題題現(xiàn)現(xiàn)狀狀樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格盧浮公館法式簡約主義法式園林合生帝景灣歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林奧林匹克花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海、普羅旺、巴厘島風(fēng)情園林麗日百合家園現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代水主題園林城市原筑現(xiàn)代風(fēng)格原生山景園林湖畔新城現(xiàn)代歐式+嶺南風(fēng)格歐式風(fēng)情園林市場場園園林林風(fēng)風(fēng)格格多多樣樣,除個個別別樓樓盤盤外外,實(shí)施施的的不不夠夠精精細(xì)細(xì),造價(jià)價(jià)低低廉廉,談不不上上風(fēng)風(fēng)情情和和感感覺覺.118市場場對對園園林林風(fēng)風(fēng)格格的的偏偏好好目前前市場場上上客客戶戶對對于于園園林林風(fēng)風(fēng)格格，，沒沒有有固固定定偏偏好好，客客戶戶對對于于市市場場上上的的風(fēng)風(fēng)情情主主題題都都不不太太了了解解，，而而是是隨隨意意因因主主題題來來選選擇擇，，發(fā)發(fā)展展商商說說是是什什么么主主題題，，就就是是什什么么主主題題，，無無法法識識別別，，也也沒沒有有實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)的的從從園園林林上上感感受受到到太太多多品品質(zhì)質(zhì)感感。。市市場場上上除除了了個個別別大大盤盤，，也也缺缺乏乏較較精精致致的的園園林林社社區(qū)區(qū)。。因此此，，一一方方面面，，客客戶戶肯肯定定具具備備園園林林品品賞賞能能力力，，好好的的園園林林，，差差的的園園林林，，在在有有比比較較的的情情況況下下是是能能夠夠感感覺覺出出品品質(zhì)質(zhì)高高低低的的。。另另一一方方面面，，客客戶戶對對目目前前市市場場的的園園林林沒沒概概念念，，因因?yàn)闉闆]沒有有好好園園林林做做參參照照，，因因此此市市場場需需要要好好園園林林，，同同時(shí)時(shí)客客戶戶對對主主題題風(fēng)風(fēng)格格沒沒有有任任何何限限定定，，園園林林主主題題需需要要市市場場去去引引導(dǎo)導(dǎo)。。作出出好好的的園園林林，，客客戶戶是是一一定定會會認(rèn)認(rèn)識識到到價(jià)價(jià)值值的的。。119惠州州的的水水土土、氣候候條件件惠州州市市地地處處低低緯緯度度，，北北回回歸歸線線橫橫貫貫全全市市，，屬屬亞熱熱帶帶季季風(fēng)風(fēng)性性濕濕潤潤氣氣候候區(qū)區(qū),雨量量充充沛沛，，陽陽光光充充足足，，氣氣候候溫溫和和，，年年平平均均氣氣溫溫22℃℃，年年日日照照量量1600至2100小時(shí)時(shí)左左右右，，(2003年)降水水量量為為1492.8mm，降降水水天天數(shù)數(shù)為為119天，，降降水水主主要要集集中中在在4月份份至至9月份份，，無無霜霜期期長長達(dá)達(dá)350多天天。。充充沛沛的的降降水水，，無無霜霜期期長長，，充充足足的的日日照照量量。。120亞熱熱帶帶園園藝藝植植物物注重重整整體體園園林林的的質(zhì)質(zhì)感感和和植植物物的的檔檔次次。。121亞熱熱帶帶園園藝藝植植物物注重重整整體體園園林林的的質(zhì)質(zhì)感感和和植植物物的的檔檔次次。。122項(xiàng)目目園園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議多組組團(tuán)團(tuán)、、溶溶解解式式園園林林有效效解解決決項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀均均好好性性的的問問題題,契合項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃和和建筑筑風(fēng)格格,也能在在市場場上形形成鮮鮮明的的主題題.項(xiàng)目園園林將將主要要圍繞繞中心心湖和和會所所展開開.123架空層層園林林整體小小區(qū)首首層架架空6米,設(shè)置架架空層層園林林,提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的綠化化率,也可在在架空空層設(shè)設(shè)置小小區(qū)泛泛會所所124架空層層園林林125具體園園林細(xì)細(xì)項(xiàng)水主題題循環(huán)流流動于于層疊疊式噴噴水池池、噴噴泉、、人工工湖、、甚至至人工工瀑布布之間間，令令園區(qū)區(qū)的每每一細(xì)細(xì)部都都充溢溢著水水的盈盈動;126具體園園林細(xì)細(xì)項(xiàng)景觀軸軸除了了打造造重點(diǎn)點(diǎn)的園園林之之外，，能讓讓整個個小區(qū)區(qū)的園園林進(jìn)進(jìn)行有有效的的呼應(yīng)應(yīng)，更更現(xiàn)園園林的的生命命力。。景觀軸軸127具體園園林細(xì)細(xì)項(xiàng)注重公公共交交往的的鄰里里關(guān)系公公共空空間提提示公共空空間128具體園園林細(xì)細(xì)項(xiàng)立體綠綠化-----樹多花花多草草少小溪湖湖水等等水系系營造造129園林小小品與與建筑筑的搭搭配130項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)規(guī)劃布布局建筑風(fēng)風(fēng)格建建議園林風(fēng)風(fēng)格建建議其他建建議戶型功功能判判斷及及亮點(diǎn)點(diǎn)建議議項(xiàng)目商商業(yè)建建議131目前市市場上上已有有的戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型特點(diǎn)盧浮公館小高層凸窗、3+1錯層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽臺水云居小高層、高層凸窗、入戶花園、廊院、中空搭建美林玉桂山小高層凸窗、落地窗、入戶花園、廊院奧林匹克花園觀景洋房、別墅凸窗、入戶花園、露臺、私家花園、陽臺凸窗和和入戶戶花園園是項(xiàng)目目在打打造戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)最常常見的的基本本功能能設(shè)計(jì)計(jì)，這這正驗(yàn)驗(yàn)證了了消費(fèi)費(fèi)群體體對各各式凸凸窗和和入戶戶花園園的青青睞；；其次是是圓弧凸凸窗、、景觀觀陽臺臺、落落地窗窗、露露臺、、私家家花園園以及及空中中花園園等.132特征1.各種功功能房房間的的面積積和比比例調(diào)調(diào)整特征2.追求附附送面面積空空間,外圍空空間的的最大大化利利用特征3.垂直空空間的的最大大化利利用適當(dāng)減減少臥臥