投資性房地產(chǎn)核算總流程模式T

投資性房地產(chǎn)1一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

2一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(3)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3二、投資性房地產(chǎn)的賬戶(hù)設(shè)置為了總括地核算和監(jiān)督企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增減變動(dòng)及結(jié)存情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)。該賬戶(hù)核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本，以及企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。4三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。5三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的確認(rèn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿(mǎn)足上述投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。6三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（四）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理1.采用成本模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。7四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。8四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）成本模式1．采用成本模式的范圍對(duì)于不能滿(mǎn)足公允價(jià)值模式前提條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2．會(huì)計(jì)處理原則在成本模式下，建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。9四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量3．具體賬務(wù)處理按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。10四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計(jì)量量（二）公公允價(jià)值值模式1.前提條件件(1)投資性房房地產(chǎn)所所在地有有活躍的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)。(2)企業(yè)能夠夠從房地地產(chǎn)交易易市場(chǎng)上上取得同同類(lèi)或類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格格及其他他相關(guān)信信息，從從而對(duì)投投資性房房地產(chǎn)的的公允價(jià)價(jià)值作出出合理的的估計(jì)。。2.會(huì)計(jì)處理理原則采用公允允價(jià)值模模式計(jì)量量的，不不對(duì)投資資性房地地產(chǎn)計(jì)提提折舊或或進(jìn)行攤攤銷(xiāo)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以資資產(chǎn)負(fù)債債表日投投資性房房地產(chǎn)的的公允價(jià)價(jià)值為基基礎(chǔ)調(diào)整整其賬面面價(jià)值，，公允價(jià)價(jià)值與原原賬面價(jià)價(jià)值之間間的差額額計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益益。由于于是按公公允價(jià)值值對(duì)其期期末賬面面價(jià)值進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，因而而公允價(jià)價(jià)值計(jì)量量模式下下的投資資性房地地產(chǎn)不存存在減值值問(wèn)題。。11四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計(jì)量量3．具體賬賬務(wù)處理理資產(chǎn)負(fù)債債表日，，投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允允價(jià)值高高于其賬賬面余額額的差額額，借記記“投資資性房地地產(chǎn)”（（公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)），貸貸記“公公允價(jià)值值變動(dòng)損損益”科科目；公公允價(jià)值值低于其其賬面余余額的差差額做相相反的會(huì)會(huì)計(jì)分錄錄。取得的租租金收入入，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。投資性房房地產(chǎn)作作為企業(yè)業(yè)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的，，應(yīng)通過(guò)過(guò)“主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入”和和“主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成成本”科科目核算算相關(guān)的的損益。。12四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計(jì)量量（三）投投資性房房地產(chǎn)后后續(xù)計(jì)量量模式的的變更企業(yè)對(duì)投投資性房房地產(chǎn)的的計(jì)量模模式一經(jīng)經(jīng)確定，，不得隨隨意變更更。成本模式式轉(zhuǎn)為公公允價(jià)值值模式的的，應(yīng)當(dāng)作作為會(huì)計(jì)計(jì)政策變變更，按按照《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則第第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策策、會(huì)計(jì)計(jì)估計(jì)變變更和差差錯(cuò)更正正》處理。已采用公公允價(jià)值值模式計(jì)計(jì)量的投投資性房房地產(chǎn)，，不得從從公允價(jià)價(jià)值模式式轉(zhuǎn)為成成本模式式。13五、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換（一）房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換形形式及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日企業(yè)有確確鑿證據(jù)據(jù)表明房房地產(chǎn)的的用途發(fā)發(fā)生改變變，且滿(mǎn)滿(mǎn)足下列列條件之之一的，應(yīng)當(dāng)將將投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為其他資資產(chǎn)或者者將其他他資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房房地產(chǎn)：：1.投資性房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)始自用用2.作為存貨貨的房地地產(chǎn)改為為出租3.自用土地地使用權(quán)權(quán)停止自自用，用用于賺取取租金或或資本增增值4.自用建筑筑物停止止自用，，改為出出租14五、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換（二）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)會(huì)計(jì)處理理1.成本模式式下，應(yīng)當(dāng)將將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換前前的賬面面價(jià)值作作為轉(zhuǎn)換換后的入入賬價(jià)值值。具體體賬務(wù)處處理如下下：(1)將投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為自自用時(shí)，，應(yīng)按其其在轉(zhuǎn)換換日的賬賬面余額額、累計(jì)計(jì)折舊、、減值準(zhǔn)準(zhǔn)備等，，分別轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“固固定資產(chǎn)產(chǎn)”、““累計(jì)折折舊”、、“固定定資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備”等科科目。(2)將作為存存貨的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房房地產(chǎn)的的，應(yīng)按按其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的的賬面余余額，借借記本科科目，貸貸記“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”等科科目。已已計(jì)提跌跌價(jià)準(zhǔn)備備的，還還應(yīng)同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌跌價(jià)準(zhǔn)備備。15五、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換(3)將自用的的建筑物物等轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)的，，應(yīng)按其其在轉(zhuǎn)換換日的原原價(jià)、累累計(jì)折舊舊、減值值準(zhǔn)備等等，分別別轉(zhuǎn)入““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”、““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)折折舊”、、“投資資性房地地產(chǎn)減值值準(zhǔn)備””科目。。16五、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換2.公允價(jià)值值模式下下(1)投資性房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自用用采用公允允價(jià)值模模式計(jì)量量的投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自用用房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以其其轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的公公允價(jià)值值作為自自用房地地產(chǎn)的賬賬面價(jià)值值，公允允價(jià)值與與原賬面面價(jià)值的的差額計(jì)計(jì)入當(dāng)期期損益。。具體賬務(wù)務(wù)處理：：將投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為自用時(shí)時(shí)，應(yīng)按按其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的的公允價(jià)價(jià)值，借借記“固固定資產(chǎn)產(chǎn)”等科科目，按按其賬面面余額，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，按按其差額額，貸記記或借記記“公允允價(jià)值變變動(dòng)損益益”科目目。17五、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換(2)自用房地地產(chǎn)或存存貨轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)自用房地地產(chǎn)或存存貨轉(zhuǎn)換換為采用用公允價(jià)價(jià)值模式式計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，投投資性房房地產(chǎn)按按照轉(zhuǎn)換換當(dāng)日的的公允價(jià)價(jià)值計(jì)價(jià)價(jià)，轉(zhuǎn)換換當(dāng)日的的公允價(jià)價(jià)值小于于原賬面面價(jià)值的的，其差差額計(jì)入入當(dāng)期損損益；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日日的公允允價(jià)值大大于原賬賬面價(jià)值值的，其其差額作作為資本本公積，，計(jì)入所所有者權(quán)權(quán)益。處處置該項(xiàng)項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，原原計(jì)入所所有者權(quán)權(quán)益的部部分應(yīng)當(dāng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處處置當(dāng)期期損益。。具體賬務(wù)務(wù)處理：：①將作為存存貨的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房房地產(chǎn)的的，應(yīng)按按其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的的公允價(jià)價(jià)值，借借記“投投資性房房地產(chǎn)（（成本））”，按按其賬面面余額，，貸記““開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”等等科目，，按其差差額，貸貸記“資資本公積積——其他資本本公積””科目或或借記““公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益””科目。。已計(jì)提提跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備的，，還應(yīng)同同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備。②將自用的的建筑物物等轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)的，，按其在在轉(zhuǎn)換日日的公允允價(jià)值，，借記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)（成本本）”，，按已計(jì)計(jì)提的累累計(jì)折舊舊等，借借記“累累計(jì)折舊舊”等科科目，按按其賬面面余額，，貸記““固定資資產(chǎn)”等等科目，，按其差差額，貸貸記“資資本公積積——其他資本本公積””科目或或借記““公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益””科目。。已計(jì)提提減值準(zhǔn)準(zhǔn)備的，，還應(yīng)同同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備。18六、投資資性房地地產(chǎn)的處處置（一）成成本模式式處置投資資性房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)按實(shí)實(shí)際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)的的累計(jì)折折舊或累累計(jì)攤銷(xiāo)銷(xiāo)，借記記“投資資性房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊””科目，，按該項(xiàng)項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面面余額，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，按按其差額額，借記記“其他他業(yè)務(wù)成成本”科科目。已已計(jì)提減減值準(zhǔn)備備的，還還應(yīng)同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減減值準(zhǔn)備備。19六、投資資性房地地產(chǎn)的處處置（二）公公允價(jià)值值模式處置投資資性房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)按實(shí)實(shí)際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)的的賬面余余額，借借記“其其他業(yè)務(wù)務(wù)成本””科目，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，貸貸記或借借記“投投資性房房地產(chǎn)””；同時(shí)時(shí)，按該該項(xiàng)投資資性房地地產(chǎn)的公公允價(jià)值值變動(dòng)，，借記或或貸記