投資性房地產(chǎn)核算總流程模式T

投資性房地產(chǎn)1一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

2一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

(1)已出租的土地使用權和已出租的建筑物(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權(3)能夠單獨計量和出售的房地產(chǎn)(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。3二、投資性房地產(chǎn)的賬戶設置為了總括地核算和監(jiān)督企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增減變動及結存情況，企業(yè)應設置“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶核算企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本，以及企業(yè)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值。4三、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量（一）投資性房地產(chǎn)的確認條件1.與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量1.外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。5三、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的確認與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足上述投資性房地產(chǎn)的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。6三、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量（四）投資性房地產(chǎn)確認和初始計量的賬務處理1.采用成本模式投資性房地產(chǎn)確認和初始計量的賬務處理按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允價值模式投資性房地產(chǎn)確認和初始計量的賬務處理按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。7四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量主要有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。8四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）成本模式1．采用成本模式的范圍對于不能滿足公允價值模式前提條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式進行后續(xù)計量。2．會計處理原則在成本模式下，建筑物和土地使用權應當分別按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行處理。9四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量3．具體賬務處理按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務的，應通過“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”科目核算相關的損益。10四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計量量（二）公公允價值值模式1.前提條件件(1)投資性房房地產(chǎn)所所在地有有活躍的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場。(2)企業(yè)能夠夠從房地地產(chǎn)交易易市場上上取得同同類或類類似房地地產(chǎn)的市市場價格格及其他他相關信信息，從從而對投投資性房房地產(chǎn)的的公允價價值作出出合理的的估計。。2.會計處理理原則采用公允允價值模模式計量量的，不不對投資資性房地地產(chǎn)計提提折舊或或進行攤攤銷，應應當以資資產(chǎn)負債債表日投投資性房房地產(chǎn)的的公允價價值為基基礎調整整其賬面面價值，，公允價價值與原原賬面價價值之間間的差額額計入當當期損益益。由于于是按公公允價值值對其期期末賬面面價值進進行調整整，因而而公允價價值計量量模式下下的投資資性房地地產(chǎn)不存存在減值值問題。。11四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計量量3．具體賬賬務處理理資產(chǎn)負債債表日，，投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允允價值高高于其賬賬面余額額的差額額，借記記“投資資性房地地產(chǎn)”（（公允價價值變動動），貸貸記“公公允價值值變動損損益”科科目；公公允價值值低于其其賬面余余額的差差額做相相反的會會計分錄錄。取得的租租金收入入，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務收收入”科科目。投資性房房地產(chǎn)作作為企業(yè)業(yè)主營業(yè)業(yè)務的，，應通過過“主營營業(yè)務收收入”和和“主營營業(yè)務成成本”科科目核算算相關的的損益。。12四、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計量量（三）投投資性房房地產(chǎn)后后續(xù)計量量模式的的變更企業(yè)對投投資性房房地產(chǎn)的的計量模模式一經(jīng)經(jīng)確定，，不得隨隨意變更更。成本模式式轉為公公允價值值模式的的，應當作作為會計計政策變變更，按按照《企業(yè)會計計準則第第28號——會計政策策、會計計估計變變更和差差錯更正正》處理。已采用公公允價值值模式計計量的投投資性房房地產(chǎn)，，不得從從公允價價值模式式轉為成成本模式式。13五、投資資性房地地產(chǎn)的轉轉換（一）房房地產(chǎn)的的轉換形形式及轉轉換日企業(yè)有確確鑿證據(jù)據(jù)表明房房地產(chǎn)的的用途發(fā)發(fā)生改變變，且滿滿足下列列條件之之一的，應當將將投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)轉換為為其他資資產(chǎn)或者者將其他他資產(chǎn)轉轉換為投投資性房房地產(chǎn)：：1.投資性房房地產(chǎn)開開始自用用2.作為存貨貨的房地地產(chǎn)改為為出租3.自用土地地使用權權停止自自用，用用于賺取取租金或或資本增增值4.自用建筑筑物停止止自用，，改為出出租14五、投資資性房地地產(chǎn)的轉轉換（二）房房地產(chǎn)轉轉換的會會計處理理1.成本模式式下，應當將將房地產(chǎn)產(chǎn)轉換前前的賬面面價值作作為轉換換后的入入賬價值值。具體體賬務處處理如下下：(1)將投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)轉為自自用時，，應按其其在轉換換日的賬賬面余額額、累計計折舊、、減值準準備等，，分別轉轉入“固固定資產(chǎn)產(chǎn)”、““累計折折舊”、、“固定定資產(chǎn)減減值準備備”等科科目。(2)將作為存存貨的房房地產(chǎn)轉轉換為投投資性房房地產(chǎn)的的，應按按其在轉轉換日的的賬面余余額，借借記本科科目，貸貸記“開開發(fā)產(chǎn)品品”等科科目。已已計提跌跌價準備備的，還還應同時時結轉跌跌價準備備。15五、投資資性房地地產(chǎn)的轉轉換(3)將自用的的建筑物物等轉換換為投資資性房地地產(chǎn)的，，應按其其在轉換換日的原原價、累累計折舊舊、減值值準備等等，分別別轉入““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”、““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)累計折折舊”、、“投資資性房地地產(chǎn)減值值準備””科目。。16五、投資資性房地地產(chǎn)的轉轉換2.公允價值值模式下下(1)投資性房房地產(chǎn)轉轉為自用用采用公允允價值模模式計量量的投資資性房地地產(chǎn)轉換換為自用用房地產(chǎn)產(chǎn)時，應應當以其其轉換當當日的公公允價值值作為自自用房地地產(chǎn)的賬賬面價值值，公允允價值與與原賬面面價值的的差額計計入當期期損益。。具體賬務務處理：：將投資資性房地地產(chǎn)轉為為自用時時，應按按其在轉轉換日的的公允價價值，借借記“固固定資產(chǎn)產(chǎn)”等科科目，按按其賬面面余額，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，按按其差額額，貸記記或借記記“公允允價值變變動損益益”科目目。17五、投資資性房地地產(chǎn)的轉轉換(2)自用房地地產(chǎn)或存存貨轉換換為投資資性房地地產(chǎn)自用房地地產(chǎn)或存存貨轉換換為采用用公允價價值模式式計量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時，投投資性房房地產(chǎn)按按照轉換換當日的的公允價價值計價價，轉換換當日的的公允價價值小于于原賬面面價值的的，其差差額計入入當期損損益；轉轉換當日日的公允允價值大大于原賬賬面價值值的，其其差額作作為資本本公積，，計入所所有者權權益。處處置該項項投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時，原原計入所所有者權權益的部部分應當當轉入處處置當期期損益。。具體賬務務處理：：①將作為存存貨的房房地產(chǎn)轉轉換為投投資性房房地產(chǎn)的的，應按按其在轉轉換日的的公允價價值，借借記“投投資性房房地產(chǎn)（（成本））”，按按其賬面面余額，，貸記““開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”等等科目，，按其差差額，貸貸記“資資本公積積——其他資本本公積””科目或或借記““公允價價值變動動損益””科目。。已計提提跌價準準備的，，還應同同時結轉轉跌價準準備。②將自用的的建筑物物等轉換換為投資資性房地地產(chǎn)的，，按其在在轉換日日的公允允價值，，借記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)（成本本）”，，按已計計提的累累計折舊舊等，借借記“累累計折舊舊”等科科目，按按其賬面面余額，，貸記““固定資資產(chǎn)”等等科目，，按其差差額，貸貸記“資資本公積積——其他資本本公積””科目或或借記““公允價價值變動動損益””科目。。已計提提減值準準備的，，還應同同時結轉轉減值準準備。18六、投資資性房地地產(chǎn)的處處置（一）成成本模式式處置投資資性房地地產(chǎn)時，，應按實實際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務收收入”科科目。按按該項投投資性房房地產(chǎn)的的累計折折舊或累累計攤銷銷，借記記“投資資性房地地產(chǎn)累計計折舊””科目，，按該項項投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面面余額，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，按按其差額額，借記記“其他他業(yè)務成成本”科科目。已已計提減減值準備備的，還還應同時時結轉減減值準備備。19六、投資資性房地地產(chǎn)的處處置（二）公公允價值值模式處置投資資性房地地產(chǎn)時，，應按實實際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務收收入”科科目。按按該項投投資性房房地產(chǎn)的的賬面余余額，借借記“其其他業(yè)務務成本””科目，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)”，貸貸記或借借記“投投資性房房地產(chǎn)””；同時時，按該該項投資資性房地地產(chǎn)的公公允價值值變動，，借記或或貸記