房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂(lè)整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂(lè)整理1凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案塑造2016廣州CBD之居住楷模經(jīng)典PPT模板歡迎下載凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案塑造2016廣州CBD之居住楷模經(jīng)典P2

應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)？

我們能賣(mài)什么？

怎么賣(mài)？經(jīng)典PPT模板歡迎下載應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)？我們能賣(mài)什么？3第一篇我們能夠賣(mài)什么？第一篇我們能夠賣(mài)什么？4中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨入世帶來(lái)的巨大沖擊以上海為中心的中國(guó)城市中央商務(wù)區(qū)CBD建設(shè)已現(xiàn)雛形以港、深、穗支撐的南中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)帶已經(jīng)形成2001年第四季度咨詢珠江新城寫(xiě)字樓的數(shù)量增長(zhǎng)了3倍

CBD不僅關(guān)乎城市個(gè)體建設(shè)，更是中國(guó)加入WTO的登陸口岸，是中國(guó)參于世界的啟航港。不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨入世帶來(lái)的巨大沖擊不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境5廣州悄悄在改變北京：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐180余家，中關(guān)村、國(guó)貿(mào)的房租均以美金計(jì)價(jià)上海：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐256家，陸家嘴的CLD、徐家匯的賓館、出租公寓均以美金計(jì)價(jià)廣州：目前世界500強(qiáng)有60余家進(jìn)駐；三足鼎立商業(yè)格局形成；中國(guó)第二座花園城市；

WTO的沖擊下廣州人國(guó)際化改造無(wú)可置疑。

廣州悄悄在改變北京：廣州：6凱旋新世界廣場(chǎng)是什么？國(guó)際精英云集、高知本人群匯之地具國(guó)際優(yōu)秀人居標(biāo)準(zhǔn)、洋溢國(guó)際品位的花園社區(qū)以環(huán)境聚合人群，以環(huán)境促進(jìn)交流的財(cái)智發(fā)展型社區(qū)擁有強(qiáng)大國(guó)際資訊平臺(tái)具國(guó)際星級(jí)酒店式商務(wù)旅居服務(wù)的效率型社區(qū)凱旋新世界廣場(chǎng)是什么？國(guó)際精英云集、高知本人群匯之地7凱旋新世界廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值公式都市中心價(jià)值+花園社區(qū)品質(zhì)+

酒店管理服務(wù)+

社區(qū)品牌=核心競(jìng)爭(zhēng)力凱旋新世界廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值公式都市中心價(jià)值+花園社區(qū)品質(zhì)8凱旋新世界廣場(chǎng)價(jià)值疊加公式未來(lái)成熟中心地段+未來(lái)需求+橫向需求比較+發(fā)展趨勢(shì)理論=都市中心價(jià)值景向均好+低密+架空式花園+圍合布局+五層綠化+戶場(chǎng)車(chē)位=花園社區(qū)品質(zhì)品牌商業(yè)+品牌會(huì)所+品牌管家+品牌智能=酒店式管理服務(wù)管理品牌+業(yè)績(jī)實(shí)力+品牌展示+品牌推廣=新世界品牌+項(xiàng)目品牌=社區(qū)品牌凱旋新世界廣場(chǎng)價(jià)值疊加公式未來(lái)成熟中心地段+未來(lái)需求+橫向需9廣州這幾年！99年以來(lái)，濱江豪宅創(chuàng)下高層豪宅天價(jià)，白云板塊名噪一時(shí)，洛溪板塊一炮走紅，天河?xùn)|獨(dú)占鰲頭。2000年以來(lái)，華南板塊壟斷白領(lǐng)房市，員村板塊初起得利，天河中心大樹(shù)舞風(fēng)，珠江新城CBD概念入市。2001年，海珠南沖擊洛溪，東埔、員村高舉白領(lǐng)文化大旗，華南板塊占盡半年風(fēng)騷，匯景新城分庭抗禮，后天河北超級(jí)大盤(pán)接二連三，中海名都、珠江帝景實(shí)至名歸。廣州這幾年！99年以來(lái)，濱江豪宅創(chuàng)下高層豪宅天價(jià)，白云板塊名10凱旋新世界廣場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)板塊構(gòu)造——四分天下，成就珠江品質(zhì)大盤(pán)——三足鼎立，唯我中心同質(zhì)屬性——一枝獨(dú)秀，五星花園凱旋新世界廣場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)板塊構(gòu)造——四分天下，成就珠江11項(xiàng)目屬性

——南中國(guó)核心CBD之CLD楷模

——高知本國(guó)際菁英人居地定位凱旋項(xiàng)目屬性定位凱旋12市場(chǎng)主題定位延展于兩個(gè)方向以酒店服務(wù)、花園品質(zhì)、商務(wù)交流為功能滿足的定位：

——高知本國(guó)際酒店式花園公寓以休閑舒適，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位：

——高知本國(guó)際花園城市場(chǎng)主題定位延展于兩個(gè)方向13第二篇我們要賣(mài)給誰(shuí)？第二篇我們要賣(mài)給誰(shuí)？14找人目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)一、主要分布在天河特別是天河北，其次是東山和各地區(qū)縣市，再次港客和投資客。

找人目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)一、主要分布在天河特別是天河北，其次15目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于頂部和中部白領(lǐng)之間的金領(lǐng)及小私營(yíng)業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景和支付能力看好。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于頂部和中部16目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為其將來(lái)發(fā)展和個(gè)人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求17目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)事新聞、專業(yè)廣告及部分社會(huì)文學(xué)和專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事傳達(dá)推動(dòng)（無(wú)意識(shí)的居多），再次是電子網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)場(chǎng)媒體。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)事18目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)五、欣賞上流社會(huì)的生活方式，會(huì)出沒(méi)于各種上流社會(huì)交際場(chǎng)所，如各類俱樂(lè)部活動(dòng)及社會(huì)團(tuán)體的邀請(qǐng)活動(dòng)等。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)五、欣賞上流社會(huì)的生活方式，會(huì)出沒(méi)于各19目標(biāo)客戶群介定1、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。2、屬私企業(yè)主、金領(lǐng)一族，其中以外企高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主為主，國(guó)企、政府實(shí)力派及高級(jí)白領(lǐng)、成功自由職業(yè)人士次之。目標(biāo)客戶群介定1、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。20目標(biāo)客戶群介定3、以境外市場(chǎng)、珠三角地市和廣州市區(qū)三層區(qū)域分布，其中以境外和廣州市區(qū)市場(chǎng)為主導(dǎo)，珠三角次之。4、以具備高學(xué)歷、高素質(zhì)者為主。5、類群具有相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機(jī)意識(shí)，并積極尋求發(fā)展。目標(biāo)客戶群介定3、以境外市場(chǎng)、珠三角地市和廣州市區(qū)三層21客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)建議以WTO之后中小企業(yè)及職業(yè)金領(lǐng)一族的機(jī)遇與危機(jī)為話題，合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志?？驼搲男问酵苿?dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè).客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)建議以WTO之后中小企業(yè)及職業(yè)金領(lǐng)一族的機(jī)遇與危22第三篇我們?cè)趺促u(mài)？第三篇我們?cè)趺促u(mài)？23問(wèn)題如何解決？戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，戰(zhàn)略決定成功的性質(zhì)，戰(zhàn)術(shù)決定成功的概率。問(wèn)題如何解決？戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，24戰(zhàn)術(shù)層面我們要解決的問(wèn)題一、如何尋找目標(biāo)市場(chǎng)群？什么時(shí)候?qū)ふ?？二、怎樣開(kāi)市？什么時(shí)候開(kāi)市？三、用什么手段做勢(shì)？什么時(shí)候開(kāi)始做勢(shì)？四、選用哪些賣(mài)點(diǎn)組合與活動(dòng)？如何推動(dòng)賣(mài)點(diǎn)生長(zhǎng)？五、選用什么媒體？怎樣組合？戰(zhàn)術(shù)層面我們要解決的問(wèn)題一、如何尋找目標(biāo)市場(chǎng)群？什么時(shí)候?qū)ふ?5六、上市價(jià)格采取何種走勢(shì)?如何進(jìn)行應(yīng)急控制?七、采用何種銷控手段？怎樣進(jìn)行階段配合安排?八、銷售渠道如何安排？怎樣包裝到位？九、商業(yè)、會(huì)所、智能化、物管及產(chǎn)品配合要求?十、營(yíng)銷投入及資金回收流量如何？六、上市價(jià)格采取何種走勢(shì)?如何進(jìn)行應(yīng)急控制?26兩種打法兩種打法27

方法一以服務(wù)式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)的獨(dú)特性業(yè)態(tài)為支撐，以商務(wù)智能化和酒店式管理的投資及自居公寓切入市場(chǎng)，逐步向北推進(jìn)。即：

L8區(qū)酒店式國(guó)際公寓——L4區(qū)花園公寓——公園景觀洋房公寓——清尾或開(kāi)發(fā)L13江景豪宅方法一28開(kāi)市手法年初率先登場(chǎng)，吸引視線，搶奪頭籌

市場(chǎng)攻勢(shì)—風(fēng)暴登陸—積勢(shì)噴井—風(fēng)暴延續(xù)—熱點(diǎn)炒作—風(fēng)暴再起

開(kāi)市手法年初率先登場(chǎng)，吸引視線，搶奪頭籌293月中開(kāi)始炒作宣傳，五一前將項(xiàng)目品牌知名度宣傳到位，與天河公園、后天河北、海珠南及海珠濱江板塊抗衡，利用五一進(jìn)行展銷宣傳，提升項(xiàng)目認(rèn)可度，并于六月中首度開(kāi)盤(pán)。3月中開(kāi)始炒作宣傳，五一前將項(xiàng)目品牌知名度宣傳到位，與天河公30形象紅線

CLD國(guó)際酒店公寓投資與生活手冊(cè)形象紅線 CLD國(guó)際酒店公寓投資與生活手冊(cè)31展開(kāi)方式

以橫向?qū)Ρ仁澜缰鞘幸约氨本?、上海的?guó)際公寓發(fā)展來(lái)演繹投資前景；以CBD國(guó)際生活雜志（細(xì)節(jié)）來(lái)演繹國(guó)際酒店式公寓生活展開(kāi)方式以橫向?qū)Ρ仁澜缰鞘幸约氨本?、上海的?guó)際公寓發(fā)展32目標(biāo)客戶群尋找

前期采用合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志,發(fā)行上側(cè)重國(guó)企、事業(yè)單位、公務(wù)員及股票、地產(chǎn)投資人士，后期轉(zhuǎn)向外資企業(yè)，還可考慮到香港賣(mài)WTO投資概念。目標(biāo)客戶群尋找前期采用合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志,發(fā)行上側(cè)重國(guó)33入市時(shí)機(jī)

2002年3月中旬宣傳炒作開(kāi)始入市時(shí)機(jī)2002年3月中旬宣傳炒作開(kāi)始34入市態(tài)勢(shì)原則

以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；以CBD標(biāo)志物業(yè)（住宅）入市；以CBD區(qū)位價(jià)值為依托的景觀條件入市（園景、內(nèi)園景）；以新熱點(diǎn)的物業(yè)類型入市并以引導(dǎo)房市流行和保障細(xì)分群體新鮮度原則入市態(tài)勢(shì)原則以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；35具備足夠的媒介，炒作空間和展示點(diǎn)；客戶群必須相應(yīng)聚集，首度開(kāi)盤(pán)必須一炮走紅；無(wú)論銷售多少必須首先講求銷售率；發(fā)展商的品牌親和力必須有一定的顯現(xiàn)

具備足夠的媒介，炒作空間和展示點(diǎn)；362002年3月—6月第一階段（L4及L8）2002年6月—9月第二階段（L8）2002年10月—12月第三階段（L8）2003年1—5月，5—10月，10—12月分三個(gè)階段—L13區(qū)做勢(shì)時(shí)機(jī)

2002年3月—6月第一階段（L4及L8）做勢(shì)37做勢(shì)方式

以社會(huì)話題作鋪墊，配合樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，同時(shí)開(kāi)展客戶搜尋和公司品牌形象親和力活動(dòng)，進(jìn)行首度開(kāi)盤(pán)前的做勢(shì)；而后轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻羲褜せ顒?dòng)和促銷活動(dòng)為主,配合相對(duì)集中的廣告發(fā)布來(lái)推動(dòng)銷售節(jié)奏，并控制項(xiàng)目品牌培養(yǎng)質(zhì)量做勢(shì)方式以社會(huì)話題作鋪墊，配合樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，同時(shí)開(kāi)展客38媒體選擇與組合

報(bào)紙及刊物：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、投資導(dǎo)報(bào)、經(jīng)營(yíng)報(bào)，啟用財(cái)經(jīng)周刊、商業(yè)周刊、股票證券刊物、市場(chǎng)周刊、時(shí)尚雜志等媒體選擇與組合報(bào)紙及刊物：39電子媒體：建立互動(dòng)網(wǎng)站，配合廣東衛(wèi)視和有線臺(tái)戶外：天河北主要路口路牌、車(chē)身廣告、站牌廣告（中信方圓兩公里范圍內(nèi)）電子媒體：40廣告表現(xiàn)形式

報(bào)紙：力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登中、英文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以1/3以上版面為佳，建議以黑白廣告為主體現(xiàn)品味內(nèi)涵廣告表現(xiàn)形式報(bào)紙：41

雜志及電子媒體：多以現(xiàn)場(chǎng)景觀為制作原素，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形象，硬性廣告推行多采用實(shí)景和人物（不同的）黑白藝術(shù)化處理形成系列，內(nèi)容上保障概念、人物和實(shí)景、銷售措施和活動(dòng)的三段式固定形式，特別是10月份以前不必隨意更改廣告風(fēng)格雜志及電子媒體：42價(jià)格走勢(shì)

入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高20%，設(shè)置較大折扣空間，隨認(rèn)簽時(shí)間和開(kāi)盤(pán)次數(shù)遞減；從折扣上保持價(jià)格上升（2002年）。至2003年則視情況逐步調(diào)升價(jià)格，并嚴(yán)格執(zhí)行折扣，做到平開(kāi)高走，具體價(jià)格依照開(kāi)盤(pán)前1—2個(gè)月的市場(chǎng)及走勢(shì)確定價(jià)格走勢(shì)入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高20%，設(shè)置較大折扣空43價(jià)格控制

配合供貨量進(jìn)行，并委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，對(duì)外宣傳價(jià)一方面依策略計(jì)劃發(fā)布，另一方面依業(yè)績(jī)，調(diào)高則宣傳，調(diào)低則不宣傳。價(jià)格控制配合供貨量進(jìn)行，并委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，44價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃包括三個(gè)內(nèi)容：

a當(dāng)期價(jià)格表及折扣說(shuō)明

b預(yù)期銷售順序

c銷控對(duì)照的下期價(jià)格預(yù)期價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制45銷售手段及階段安排

現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推出上建立調(diào)整指標(biāo)系統(tǒng)，并依照組合總控結(jié)果不斷修正指標(biāo)系統(tǒng)。在認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)上為適應(yīng)2002年的房市政策，采取客戶搜集并即時(shí)多號(hào)（三套左右）選定，集中開(kāi)盤(pán)抽簽選號(hào)簽訂方式。銷售手段及階段安排現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推46在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定當(dāng)次推出的具體價(jià)格和數(shù)量，以提高首期銷售率。階段安排以2—3個(gè)月為一期進(jìn)行選定，開(kāi)盤(pán)時(shí)以活動(dòng)配合為主，基本以周末、節(jié)假日為開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，持續(xù)一周即可。在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定47銷售渠道安排

三級(jí)體系深入接觸客戶：

第一級(jí)：交易功能中心——現(xiàn)場(chǎng)銷售中心，完成活動(dòng)及論壇組織之新世界品牌展示、交易洽談、實(shí)景展示、場(chǎng)景渲染及辦公五大功能；銷售渠道安排三級(jí)體系深入接觸客戶：48第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量大的公眾地點(diǎn)設(shè)立固定展點(diǎn)，建議在火車(chē)東站、天河商城設(shè)立外賣(mài)場(chǎng)；第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量49第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立全面立體的接收咨詢，另一方面，適當(dāng)布設(shè)些裝飾兼展示雙重功能的展架，在中信、金利來(lái)等寫(xiě)字樓大堂，花園酒店、白天鵝、中國(guó)大酒店等大堂設(shè)立流動(dòng)的短期循環(huán)展示窗口第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立全50銷售渠道包裝

1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)地段。大模型為龍頭，小模型隨內(nèi)環(huán)境擺放，包括珠江新城市區(qū)規(guī)劃模型，本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃模型，園林效果模型、每棟的分戶模型；銷售渠道包裝1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)512、電子虛擬演示系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容有廣州城市介紹、珠江新城由來(lái)、廣州2010年發(fā)展規(guī)劃、實(shí)時(shí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及凱旋新世界廣場(chǎng)大事紀(jì)部分；2、電子虛擬演示系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容有廣州城市介紹、523、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；4、充分利用社區(qū)的智能管理服務(wù)；5、宣傳資料、手提袋、樓書(shū)、VCD、臺(tái)歷；6、示范單位1房、4房、3房、2房單身公寓；7、L13區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境必須成形，并盡可能在6

月底完成L4和L8區(qū)環(huán)境景觀

3、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；53賣(mài)點(diǎn)組合與增長(zhǎng)推動(dòng)

時(shí)間：2002年3月—5月

賣(mài)點(diǎn)：

A、珠江新城CBD廣闊前景

B、廣州國(guó)際化大都市品質(zhì)，珠江新城CBD高知本人才集居地特性

C、珠江新城唯一超大型統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)

D、獨(dú)一無(wú)二城市區(qū)域廣場(chǎng)，國(guó)際商業(yè)氛圍

E、法蘭西風(fēng)景、五層立體綠化

F、六星級(jí)服務(wù)，24小時(shí)管家服務(wù)

G、集成智能化管理，安心無(wú)憂

H、國(guó)際商務(wù)會(huì)所，洲際資訊中心

賣(mài)點(diǎn)組合與增長(zhǎng)推動(dòng)時(shí)間：2002年3月—5月54時(shí)間：2002年6月—7月階段首度開(kāi)盤(pán)促銷設(shè)立創(chuàng)富基金，邀請(qǐng)讀者參加開(kāi)盤(pán)儀式；中國(guó)CBD中CLD物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；軟性文章炒作凱旋新世界酒店式花園公寓；推動(dòng)第二季度WTO近況炒作和外資進(jìn)駐動(dòng)向。

賣(mài)點(diǎn)法蘭西風(fēng)景、五層立體綠化六星級(jí)服務(wù)，24小時(shí)管家服務(wù)集成智能化管理，安心無(wú)憂國(guó)際商務(wù)會(huì)所，洲際資訊中心新世界實(shí)力展示，名家典范

時(shí)間：2002年6月—7月階段首度開(kāi)盤(pán)55社區(qū)建設(shè)建議

針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上加大吸引力：一、商業(yè)廣場(chǎng)必須是龍頭、是核心。二、會(huì)所必須在經(jīng)營(yíng)方式、種類上作為商業(yè)廣場(chǎng)的補(bǔ)充。社區(qū)建設(shè)建議針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上56三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合四、社區(qū)幼兒園一方面要借助社區(qū)內(nèi)的智能設(shè)施走智能化教學(xué)路線，同時(shí)要有國(guó)際交流的思想五、在商業(yè)業(yè)態(tài)問(wèn)題上，發(fā)展商應(yīng)有準(zhǔn)備，商業(yè)部分的租金前期可能為培養(yǎng)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)低，甚至很低。三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合57物管建議必須是國(guó)際星級(jí)酒店式的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)必須體現(xiàn)一話通形式，一切聽(tīng)指令，并提供24小時(shí)服務(wù)

物管建議必須是國(guó)際星級(jí)酒店式的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)58會(huì)所建議

依托商業(yè)設(shè)立小型便利店；依據(jù)功能劃分在“國(guó)際人俱樂(lè)部”統(tǒng)一引領(lǐng)下，分設(shè)商務(wù)俱樂(lè)部、健美俱樂(lè)部、財(cái)智俱樂(lè)部、生活服務(wù)部；會(huì)所建議依托商業(yè)設(shè)立小型便利店；59在分布上依照動(dòng)靜分離、成員構(gòu)成分離、內(nèi)外分離的原則：

在現(xiàn)在四個(gè)分會(huì)所的基礎(chǔ)上加上L4區(qū)架空層分成五個(gè)功能區(qū)，L8區(qū)分別為商務(wù)港和智能資訊、桑拿休閑、餐飲娛樂(lè)、健美運(yùn)動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)，生活服務(wù)則在L4區(qū)架空層。

在分布上依照動(dòng)靜分離、成員構(gòu)成分離、內(nèi)外分離的原則：60智能化建議是家居的智能型享受與管理，如家電及時(shí)控制、安全智能、管理消費(fèi)一卡通等；智能化建議是家居的智能型享受與管理，如家電及時(shí)控制、安全智能61二是資訊的智能服務(wù)，如資訊中心（協(xié)議接駁）、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交流，適時(shí)資訊采集，個(gè)人公司業(yè)務(wù)等；二是資訊的智能服務(wù)，如資訊中心（協(xié)議接駁）、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交流，適62三是發(fā)展接口的能動(dòng)管理，可隨時(shí)接駁家庭和個(gè)人的其他智能服務(wù)申請(qǐng)、特別是將來(lái)小區(qū)建設(shè)的功能擴(kuò)充。三是發(fā)展接口的能動(dòng)管理，可隨時(shí)接駁家庭和個(gè)人的其他智能服務(wù)申63方法二方法二64以唯一直通南北的低密、低容、高環(huán)境為基礎(chǔ)的品質(zhì)推廣。以創(chuàng)富會(huì)和創(chuàng)富基金為引爆點(diǎn)，突出財(cái)智社區(qū)形象和6H物業(yè)理。依次由北到南，分四步推廣。即景觀洋房——花園洋房——商住多層、電梯洋房、服務(wù)公寓——清尾或保留出租并開(kāi)發(fā)L13區(qū)。以唯一直通南北的低密、低容、高環(huán)境為基礎(chǔ)的品質(zhì)推廣。以創(chuàng)富會(huì)65營(yíng)銷方向

舒適生活適度交流，商務(wù)學(xué)習(xí)為核心的高知本國(guó)際花園城營(yíng)銷方向舒適生活適度交流，商務(wù)學(xué)習(xí)為核66市場(chǎng)戰(zhàn)略主攻點(diǎn)

高效工作之下生活服務(wù)和環(huán)境造就的自我學(xué)習(xí)與發(fā)展；在生活上、在職業(yè)上、在交流上的群聚需要市場(chǎng)戰(zhàn)略主攻點(diǎn)高效工作之下生活服務(wù)和環(huán)境造就的67形象紅線

創(chuàng)富會(huì)與創(chuàng)富基金所支撐的國(guó)際人生活標(biāo)準(zhǔn)系列形象紅線創(chuàng)富會(huì)與創(chuàng)富基金所支撐的國(guó)際人68展開(kāi)方式

以創(chuàng)富基金或財(cái)智、財(cái)經(jīng)周刊等演繹或以國(guó)際人的故事進(jìn)行相應(yīng)描述而演繹，貫穿出推進(jìn)的節(jié)奏和各期賣(mài)點(diǎn)及活動(dòng)。

展開(kāi)方式以創(chuàng)富基金或財(cái)智、財(cái)經(jīng)周刊等演繹69目標(biāo)客戶群尋找

采用合辦創(chuàng)業(yè)與財(cái)富雜志,發(fā)行偏向于外資企業(yè)，私營(yíng)業(yè)主，特別是天河北高檔寫(xiě)字樓；各期論壇及?？瘍?nèi)容依客戶群偏向而調(diào)整目標(biāo)客戶群尋找采用合辦創(chuàng)業(yè)與財(cái)富雜志,發(fā)行偏向于70入市時(shí)機(jī)

2002年9月—10份入市

入市時(shí)機(jī)2002年9月—10份入市71入市態(tài)勢(shì)原則

以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；以CBD標(biāo)志物業(yè)（住宅）入市；以CBD區(qū)位價(jià)值為依托的景觀（園景、內(nèi)園景）條件入市；以新熱點(diǎn)的物業(yè)類型入市并加以引導(dǎo)房市流行和保障細(xì)分群體新鮮度原則；入市態(tài)勢(shì)原則以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；72保留后續(xù)力量和可調(diào)控空間，形成多次開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏，做到開(kāi)合自如；具備足夠的媒介炒作空間和展示點(diǎn)；客戶群相應(yīng)聚集，首度開(kāi)盤(pán)必須一炮走紅,，無(wú)論銷售多少,首先必須講求銷售率；發(fā)展商的品牌親和力必須有一定的顯現(xiàn)保留后續(xù)力量和可調(diào)控空間，形成多次開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏，做到開(kāi)合自如；73做勢(shì)時(shí)機(jī)2002年8—10月中旬第一階段（L4及L8區(qū)）2002年11—12月底第二階段（L4區(qū)）2003年1—2月中旬第三階段（L4區(qū)）2003年3月—6月，8—11月，11月—2004年2月分三個(gè)階段（L4—L8—清尾）做勢(shì)時(shí)機(jī)2002年8—10月中旬第一階段（L4及L74做勢(shì)方式

以客戶搜尋活動(dòng)、公司品牌活動(dòng)及促銷活動(dòng)為主，配合相對(duì)均衡的系列廣告發(fā)布進(jìn)行，保持控制的相對(duì)靈活性。做勢(shì)方式以客戶搜尋活動(dòng)、公司品牌活動(dòng)及促銷活動(dòng)為主，75在社會(huì)話題和?？l(fā)行的同時(shí)，進(jìn)行相當(dāng)密度的樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，配以相應(yīng)的客戶搜尋和公司品牌形象及親和力活動(dòng)進(jìn)行首度開(kāi)盤(pán)前的做勢(shì)，而后轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻羲褜せ顒?dòng)和促銷活動(dòng)為主，配合相對(duì)集中的廣告發(fā)布來(lái)維系銷售節(jié)奏并控制項(xiàng)目品牌培養(yǎng)質(zhì)量。在社會(huì)話題和?？l(fā)行的同時(shí)，76媒體選擇與組合

報(bào)紙雜志：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)，大量選用財(cái)經(jīng)周刊，經(jīng)理人雜志，時(shí)尚雜志、股票證券等專業(yè)時(shí)尚雜志，股票證券等專業(yè)時(shí)尚刊物，媒體選擇與組合報(bào)紙雜志：77電子媒體：建立銷售路演網(wǎng)站配合廣東衛(wèi)視和廣州有線臺(tái)，同時(shí)在各類上流社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所派發(fā)資料（內(nèi)部展示性派發(fā)）設(shè)立直通上門(mén)服務(wù)。電子媒體：78戶外：以中信廣場(chǎng)為中心，在方圓二公里范圍內(nèi)樹(shù)立大型戶外廣告牌、公汽候車(chē)亭廣告，公汽站牌并選取經(jīng)過(guò)天河北的一路大巴投放流動(dòng)車(chē)身廣告。戶外：79廣告表現(xiàn)形式

報(bào)紙：力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格要統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登中、英文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以1/3以上版面為佳，采用黑白廣告體現(xiàn)品味內(nèi)涵。廣告表現(xiàn)形式報(bào)紙：80雜志及電子媒體：多以現(xiàn)場(chǎng)景觀為制作原素，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形象，硬性廣告推行采用實(shí)景和人物（不同的）黑白藝術(shù)處理形成系列，內(nèi)容上保障概念、人物和實(shí)景、銷售措施及活動(dòng)的三段式固定形式，特別是10月份以前不必隨意更改廣告風(fēng)格。雜志及電子媒體：81價(jià)格走勢(shì)

入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)高25—30%，并執(zhí)行較小的折扣，以配合推進(jìn)時(shí)保持折扣的一致及調(diào)低標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)的可能（依供求關(guān)系確定比例）。價(jià)格走勢(shì)入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)高25—30%，并執(zhí)行較小82價(jià)格控制

配合供貨量進(jìn)行、價(jià)格由項(xiàng)目部委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，對(duì)外宣傳的價(jià)格一方面依策略計(jì)劃發(fā)布，另一方面依業(yè)績(jī)，調(diào)高的宣傳，調(diào)低的則不宣傳。價(jià)格控制配合供貨量進(jìn)行、價(jià)格由項(xiàng)目部委派專門(mén)的價(jià)格管83價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃必須包括三個(gè)內(nèi)容，當(dāng)期價(jià)格表及折扣說(shuō)明，預(yù)計(jì)銷售順序可能情況，銷控對(duì)照的下期價(jià)格預(yù)期，以便于下期執(zhí)行價(jià)格表及折扣說(shuō)明的制定時(shí)比較。價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃必須包括三個(gè)內(nèi)84銷售手段及階段安排

現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推出上建立調(diào)整指標(biāo)系統(tǒng)并依照組合總控制結(jié)果不斷修正指標(biāo)系統(tǒng)。在認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)上為適應(yīng)2002年的房市政策，采取客戶搜集并及時(shí)多號(hào)（三套左右）選定，集中開(kāi)盤(pán)抽簽選號(hào)簽訂方式。銷售手段及階段安排現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推85在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定當(dāng)次推出的具體價(jià)格和數(shù)量，以提高首期銷售率。階段安排以2—3個(gè)月為一期進(jìn)行選定，開(kāi)盤(pán)時(shí)以活動(dòng)配合為主，基本以周末、節(jié)假日為開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，持續(xù)一周即可。在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定86銷售渠道安排

三級(jí)體系深入接觸客戶第一級(jí)：交易功能中心——即現(xiàn)場(chǎng)銷售中心，完成活動(dòng)及論壇組織新世界品牌展示、交易洽談，實(shí)景展示和場(chǎng)景渲染及辦公五大功能；銷售渠道安排三級(jí)體系深入接觸客戶87第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人口量大的地方設(shè)立固定展點(diǎn)，建議在火車(chē)東站，天河商城設(shè)立外賣(mài)場(chǎng)；第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人口量88第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立的全面立體的接收咨詢，另一方面，適當(dāng)布設(shè)裝飾與展示雙重功能的展架，在中信大廈、金利來(lái)等寫(xiě)字樓大堂、花園酒店、白天鵝酒店、中國(guó)大酒店等大堂設(shè)立流動(dòng)的短期循環(huán)展場(chǎng)。第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立的全面立體的接收咨詢，另一方89銷售渠道包裝

1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)地段，大模型為龍頭，小模型隨內(nèi)環(huán)境擺放，包括珠江新城市區(qū)規(guī)劃模型，本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃模型，園林環(huán)境模型、每棟的分戶模型；銷售渠道包裝1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)地段，大模902、電子協(xié)助介紹系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容為廣州城市介紹、珠江新城由來(lái)，廣州2010年發(fā)展規(guī)劃及實(shí)時(shí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，凱旋新世界廣場(chǎng)大事紀(jì)部分；2、電子協(xié)助介紹系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容為廣州城市介紹、913、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；4、充分利用社區(qū)的智能管理服務(wù)；5、宣傳資料、手提袋、樓書(shū)、VCD、臺(tái)歷；6、示范單位一房、四房、三房、二房、單身公寓；7、L4區(qū)的環(huán)境必須做出來(lái)；L4、L8區(qū)環(huán)境六月底也要做出來(lái)。3、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；92賣(mài)點(diǎn)組各與增長(zhǎng)推動(dòng)

時(shí)間：2002年8月—12月內(nèi)容：闡述南中國(guó)核心CBD之CLD概念，創(chuàng)富雜志推出賣(mài)點(diǎn)組各與增長(zhǎng)推動(dòng)時(shí)間：2002年8月—12月93賣(mài)點(diǎn)：A、珠江新城CBD廣闊前景。B、廣州國(guó)際化大都市品質(zhì)，珠江新城CBD高知本人才的集居地。C、珠江新城唯一統(tǒng)一規(guī)劃的大型社區(qū)。D、獨(dú)一無(wú)二城市區(qū)域廣場(chǎng)，國(guó)際商業(yè)氛圍。E、戶戶朝南，順風(fēng)順?biāo)?，F(xiàn)、法蘭西風(fēng)景、五層立體綠化G、超寬間距，400余米的視覺(jué)私密賣(mài)點(diǎn)：94時(shí)間：2002年10月——12月

首度開(kāi)盤(pán)內(nèi)容：借助創(chuàng)富基金的設(shè)立和創(chuàng)富雜志的宣傳基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換；配合舉行廣州冬季高爾夫球賽，珠江藝術(shù)節(jié)，新世界之旅，凱旋音樂(lè)會(huì)等刺激人氣。

時(shí)間：2002年10月——12月首度開(kāi)盤(pán)95賣(mài)點(diǎn)：A、珠江新城CBD廣闊前景B、廣州國(guó)際化大都市品質(zhì)，珠江新城CBD高知本人才集居地C、集成智能管理，安心無(wú)憂D、國(guó)際商務(wù)會(huì)所，洲際資訊中心E、新世界實(shí)力展，名家典范F、法國(guó)頂級(jí)景觀規(guī)劃，品味國(guó)際G、巴馬丹拿名牌設(shè)計(jì)，巧斧功成賣(mài)點(diǎn)：96社區(qū)建設(shè)建議

針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上加大吸引力：第一、商業(yè)廣場(chǎng)必須是龍頭、是核心。第二、會(huì)所必須在經(jīng)營(yíng)方式，種類上作為商業(yè)廣場(chǎng)的補(bǔ)充。社區(qū)建設(shè)建議針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上97第三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合。第四、社區(qū)內(nèi)的幼兒園一方面要借助社區(qū)內(nèi)的智能設(shè)施走智能化教學(xué)的路子，同時(shí)要有國(guó)際交流的思想第三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合。98第五、關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)問(wèn)題，首先發(fā)展商要有準(zhǔn)備，其次是商業(yè)部分的租金可能前期為了培養(yǎng)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)的低，甚至很低。第五、關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)問(wèn)題，首先發(fā)展商要有準(zhǔn)備，其次是商業(yè)部分的99商業(yè)業(yè)態(tài)建議第一種是適合于居住的生活便利商業(yè)，以服務(wù)高尚住宅區(qū)為重點(diǎn)。商業(yè)業(yè)態(tài)建議第一種是適合于居住的生活便利商業(yè)，以服務(wù)高尚住宅100第二種是走極端專業(yè)化的路子，如建設(shè)西餐街，美食廣場(chǎng)、酒吧街或名牌服裝店等。

第二種是走極端專業(yè)化的路子，如建設(shè)西餐街，美食廣場(chǎng)、酒吧街或101第三種業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是以名店為基礎(chǔ)形象、公布三、四種品牌業(yè)態(tài)，如按東西兩部分成名食城或西餐街和以品牌服裝、化妝品、美容美發(fā)等為主的美麗前線。第三種業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是以名店為基礎(chǔ)形象、公布三、四種品牌業(yè)態(tài)，102物管建議物業(yè)管理主要強(qiáng)調(diào)便利，隨叫隨到服務(wù)和有檔次的管理形象物管建議物業(yè)管理主要強(qiáng)調(diào)便利，隨叫隨到服務(wù)和有檔次的管103

會(huì)所建議

依托商業(yè)設(shè)立小型的日雜服務(wù)和內(nèi)部社區(qū)服務(wù)，依據(jù)功能劃分在“國(guó)際人俱樂(lè)部”的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，分為商務(wù)俱樂(lè)部、健美俱樂(lè)部、財(cái)智俱樂(lè)部、生活服務(wù)部

會(huì)所建議

依托商業(yè)設(shè)立小型104采取合的原則，將現(xiàn)有的四個(gè)分會(huì)所合成兩個(gè)大的會(huì)所，向空間要面積，加上L4區(qū)架空層分成三個(gè)功能區(qū)；L8區(qū)東西兩端一端為商務(wù)資訊和餐飲娛樂(lè)；另一端為健美運(yùn)動(dòng)、桑拿和社區(qū)活動(dòng)，L4區(qū)地上架空層仍為生活服務(wù)部。采取合的原則，將現(xiàn)有的四個(gè)分會(huì)所合成兩個(gè)大的會(huì)所，向空間要面105智能化建議突出居家智能，物管智能、資訊智能如：家居的智能型享受與管理，家電實(shí)時(shí)控制、安防報(bào)警系統(tǒng)。智能化建議突出居家智能，物管智能、資訊智能106房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件107房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件108房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件109房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件110房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件111房地產(chǎn)-廣州凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案課件112經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂(lè)整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂(lè)整理113凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案塑造2016廣州CBD之居住楷模經(jīng)典PPT模板歡迎下載凱旋新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷總案塑造2016廣州CBD之居住楷模經(jīng)典P114

應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)？

我們能賣(mài)什么？

怎么賣(mài)？經(jīng)典PPT模板歡迎下載應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)？我們能賣(mài)什么？115第一篇我們能夠賣(mài)什么？第一篇我們能夠賣(mài)什么？116中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨入世帶來(lái)的巨大沖擊以上海為中心的中國(guó)城市中央商務(wù)區(qū)CBD建設(shè)已現(xiàn)雛形以港、深、穗支撐的南中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)帶已經(jīng)形成2001年第四季度咨詢珠江新城寫(xiě)字樓的數(shù)量增長(zhǎng)了3倍

CBD不僅關(guān)乎城市個(gè)體建設(shè)，更是中國(guó)加入WTO的登陸口岸，是中國(guó)參于世界的啟航港。不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨入世帶來(lái)的巨大沖擊不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境117廣州悄悄在改變北京：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐180余家，中關(guān)村、國(guó)貿(mào)的房租均以美金計(jì)價(jià)上海：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐256家，陸家嘴的CLD、徐家匯的賓館、出租公寓均以美金計(jì)價(jià)廣州：目前世界500強(qiáng)有60余家進(jìn)駐；三足鼎立商業(yè)格局形成；中國(guó)第二座花園城市；

WTO的沖擊下廣州人國(guó)際化改造無(wú)可置疑。

廣州悄悄在改變北京：廣州：118凱旋新世界廣場(chǎng)是什么？國(guó)際精英云集、高知本人群匯之地具國(guó)際優(yōu)秀人居標(biāo)準(zhǔn)、洋溢國(guó)際品位的花園社區(qū)以環(huán)境聚合人群，以環(huán)境促進(jìn)交流的財(cái)智發(fā)展型社區(qū)擁有強(qiáng)大國(guó)際資訊平臺(tái)具國(guó)際星級(jí)酒店式商務(wù)旅居服務(wù)的效率型社區(qū)凱旋新世界廣場(chǎng)是什么？國(guó)際精英云集、高知本人群匯之地119凱旋新世界廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值公式都市中心價(jià)值+花園社區(qū)品質(zhì)+

酒店管理服務(wù)+

社區(qū)品牌=核心競(jìng)爭(zhēng)力凱旋新世界廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值公式都市中心價(jià)值+花園社區(qū)品質(zhì)120凱旋新世界廣場(chǎng)價(jià)值疊加公式未來(lái)成熟中心地段+未來(lái)需求+橫向需求比較+發(fā)展趨勢(shì)理論=都市中心價(jià)值景向均好+低密+架空式花園+圍合布局+五層綠化+戶場(chǎng)車(chē)位=花園社區(qū)品質(zhì)品牌商業(yè)+品牌會(huì)所+品牌管家+品牌智能=酒店式管理服務(wù)管理品牌+業(yè)績(jī)實(shí)力+品牌展示+品牌推廣=新世界品牌+項(xiàng)目品牌=社區(qū)品牌凱旋新世界廣場(chǎng)價(jià)值疊加公式未來(lái)成熟中心地段+未來(lái)需求+橫向需121廣州這幾年！99年以來(lái)，濱江豪宅創(chuàng)下高層豪宅天價(jià)，白云板塊名噪一時(shí)，洛溪板塊一炮走紅，天河?xùn)|獨(dú)占鰲頭。2000年以來(lái)，華南板塊壟斷白領(lǐng)房市，員村板塊初起得利，天河中心大樹(shù)舞風(fēng)，珠江新城CBD概念入市。2001年，海珠南沖擊洛溪，東埔、員村高舉白領(lǐng)文化大旗，華南板塊占盡半年風(fēng)騷，匯景新城分庭抗禮，后天河北超級(jí)大盤(pán)接二連三，中海名都、珠江帝景實(shí)至名歸。廣州這幾年！99年以來(lái)，濱江豪宅創(chuàng)下高層豪宅天價(jià)，白云板塊名122凱旋新世界廣場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)板塊構(gòu)造——四分天下，成就珠江品質(zhì)大盤(pán)——三足鼎立，唯我中心同質(zhì)屬性——一枝獨(dú)秀，五星花園凱旋新世界廣場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)板塊構(gòu)造——四分天下，成就珠江123項(xiàng)目屬性

——南中國(guó)核心CBD之CLD楷模

——高知本國(guó)際菁英人居地定位凱旋項(xiàng)目屬性定位凱旋124市場(chǎng)主題定位延展于兩個(gè)方向以酒店服務(wù)、花園品質(zhì)、商務(wù)交流為功能滿足的定位：

——高知本國(guó)際酒店式花園公寓以休閑舒適，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位：

——高知本國(guó)際花園城市場(chǎng)主題定位延展于兩個(gè)方向125第二篇我們要賣(mài)給誰(shuí)？第二篇我們要賣(mài)給誰(shuí)？126找人目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)一、主要分布在天河特別是天河北，其次是東山和各地區(qū)縣市，再次港客和投資客。

找人目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)一、主要分布在天河特別是天河北，其次127目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于頂部和中部白領(lǐng)之間的金領(lǐng)及小私營(yíng)業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景和支付能力看好。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于頂部和中部128目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為其將來(lái)發(fā)展和個(gè)人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求129目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)事新聞、專業(yè)廣告及部分社會(huì)文學(xué)和專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事傳達(dá)推動(dòng)（無(wú)意識(shí)的居多），再次是電子網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)場(chǎng)媒體。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)事130目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)五、欣賞上流社會(huì)的生活方式，會(huì)出沒(méi)于各種上流社會(huì)交際場(chǎng)所，如各類俱樂(lè)部活動(dòng)及社會(huì)團(tuán)體的邀請(qǐng)活動(dòng)等。

目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)五、欣賞上流社會(huì)的生活方式，會(huì)出沒(méi)于各131目標(biāo)客戶群介定1、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。2、屬私企業(yè)主、金領(lǐng)一族，其中以外企高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主為主，國(guó)企、政府實(shí)力派及高級(jí)白領(lǐng)、成功自由職業(yè)人士次之。目標(biāo)客戶群介定1、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。132目標(biāo)客戶群介定3、以境外市場(chǎng)、珠三角地市和廣州市區(qū)三層區(qū)域分布，其中以境外和廣州市區(qū)市場(chǎng)為主導(dǎo)，珠三角次之。4、以具備高學(xué)歷、高素質(zhì)者為主。5、類群具有相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機(jī)意識(shí)，并積極尋求發(fā)展。目標(biāo)客戶群介定3、以境外市場(chǎng)、珠三角地市和廣州市區(qū)三層133客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)建議以WTO之后中小企業(yè)及職業(yè)金領(lǐng)一族的機(jī)遇與危機(jī)為話題，合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志?？驼搲男问酵苿?dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè).客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)建議以WTO之后中小企業(yè)及職業(yè)金領(lǐng)一族的機(jī)遇與危134第三篇我們?cè)趺促u(mài)？第三篇我們?cè)趺促u(mài)？135問(wèn)題如何解決？戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，戰(zhàn)略決定成功的性質(zhì)，戰(zhàn)術(shù)決定成功的概率。問(wèn)題如何解決？戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，136戰(zhàn)術(shù)層面我們要解決的問(wèn)題一、如何尋找目標(biāo)市場(chǎng)群？什么時(shí)候?qū)ふ?？二、怎樣開(kāi)市？什么時(shí)候開(kāi)市？三、用什么手段做勢(shì)？什么時(shí)候開(kāi)始做勢(shì)？四、選用哪些賣(mài)點(diǎn)組合與活動(dòng)？如何推動(dòng)賣(mài)點(diǎn)生長(zhǎng)？五、選用什么媒體？怎樣組合？戰(zhàn)術(shù)層面我們要解決的問(wèn)題一、如何尋找目標(biāo)市場(chǎng)群？什么時(shí)候?qū)ふ?37六、上市價(jià)格采取何種走勢(shì)?如何進(jìn)行應(yīng)急控制?七、采用何種銷控手段？怎樣進(jìn)行階段配合安排?八、銷售渠道如何安排？怎樣包裝到位？九、商業(yè)、會(huì)所、智能化、物管及產(chǎn)品配合要求?十、營(yíng)銷投入及資金回收流量如何？六、上市價(jià)格采取何種走勢(shì)?如何進(jìn)行應(yīng)急控制?138兩種打法兩種打法139

方法一以服務(wù)式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)的獨(dú)特性業(yè)態(tài)為支撐，以商務(wù)智能化和酒店式管理的投資及自居公寓切入市場(chǎng)，逐步向北推進(jìn)。即：

L8區(qū)酒店式國(guó)際公寓——L4區(qū)花園公寓——公園景觀洋房公寓——清尾或開(kāi)發(fā)L13江景豪宅方法一140開(kāi)市手法年初率先登場(chǎng)，吸引視線，搶奪頭籌

市場(chǎng)攻勢(shì)—風(fēng)暴登陸—積勢(shì)噴井—風(fēng)暴延續(xù)—熱點(diǎn)炒作—風(fēng)暴再起

開(kāi)市手法年初率先登場(chǎng)，吸引視線，搶奪頭籌1413月中開(kāi)始炒作宣傳，五一前將項(xiàng)目品牌知名度宣傳到位，與天河公園、后天河北、海珠南及海珠濱江板塊抗衡，利用五一進(jìn)行展銷宣傳，提升項(xiàng)目認(rèn)可度，并于六月中首度開(kāi)盤(pán)。3月中開(kāi)始炒作宣傳，五一前將項(xiàng)目品牌知名度宣傳到位，與天河公142形象紅線

CLD國(guó)際酒店公寓投資與生活手冊(cè)形象紅線 CLD國(guó)際酒店公寓投資與生活手冊(cè)143展開(kāi)方式

以橫向?qū)Ρ仁澜缰鞘幸约氨本?、上海的?guó)際公寓發(fā)展來(lái)演繹投資前景；以CBD國(guó)際生活雜志（細(xì)節(jié)）來(lái)演繹國(guó)際酒店式公寓生活展開(kāi)方式以橫向?qū)Ρ仁澜缰鞘幸约氨本?、上海的?guó)際公寓發(fā)展144目標(biāo)客戶群尋找

前期采用合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志,發(fā)行上側(cè)重國(guó)企、事業(yè)單位、公務(wù)員及股票、地產(chǎn)投資人士，后期轉(zhuǎn)向外資企業(yè)，還可考慮到香港賣(mài)WTO投資概念。目標(biāo)客戶群尋找前期采用合辦“創(chuàng)業(yè)與財(cái)富”雜志,發(fā)行上側(cè)重國(guó)145入市時(shí)機(jī)

2002年3月中旬宣傳炒作開(kāi)始入市時(shí)機(jī)2002年3月中旬宣傳炒作開(kāi)始146入市態(tài)勢(shì)原則

以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；以CBD標(biāo)志物業(yè)（住宅）入市；以CBD區(qū)位價(jià)值為依托的景觀條件入市（園景、內(nèi)園景）；以新熱點(diǎn)的物業(yè)類型入市并以引導(dǎo)房市流行和保障細(xì)分群體新鮮度原則入市態(tài)勢(shì)原則以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；147具備足夠的媒介，炒作空間和展示點(diǎn)；客戶群必須相應(yīng)聚集，首度開(kāi)盤(pán)必須一炮走紅；無(wú)論銷售多少必須首先講求銷售率；發(fā)展商的品牌親和力必須有一定的顯現(xiàn)

具備足夠的媒介，炒作空間和展示點(diǎn)；1482002年3月—6月第一階段（L4及L8）2002年6月—9月第二階段（L8）2002年10月—12月第三階段（L8）2003年1—5月，5—10月，10—12月分三個(gè)階段—L13區(qū)做勢(shì)時(shí)機(jī)

2002年3月—6月第一階段（L4及L8）做勢(shì)149做勢(shì)方式

以社會(huì)話題作鋪墊，配合樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，同時(shí)開(kāi)展客戶搜尋和公司品牌形象親和力活動(dòng)，進(jìn)行首度開(kāi)盤(pán)前的做勢(shì)；而后轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻羲褜せ顒?dòng)和促銷活動(dòng)為主,配合相對(duì)集中的廣告發(fā)布來(lái)推動(dòng)銷售節(jié)奏，并控制項(xiàng)目品牌培養(yǎng)質(zhì)量做勢(shì)方式以社會(huì)話題作鋪墊，配合樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，同時(shí)開(kāi)展客150媒體選擇與組合

報(bào)紙及刊物：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、投資導(dǎo)報(bào)、經(jīng)營(yíng)報(bào)，啟用財(cái)經(jīng)周刊、商業(yè)周刊、股票證券刊物、市場(chǎng)周刊、時(shí)尚雜志等媒體選擇與組合報(bào)紙及刊物：151電子媒體：建立互動(dòng)網(wǎng)站，配合廣東衛(wèi)視和有線臺(tái)戶外：天河北主要路口路牌、車(chē)身廣告、站牌廣告（中信方圓兩公里范圍內(nèi)）電子媒體：152廣告表現(xiàn)形式

報(bào)紙：力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登中、英文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以1/3以上版面為佳，建議以黑白廣告為主體現(xiàn)品味內(nèi)涵廣告表現(xiàn)形式報(bào)紙：153

雜志及電子媒體：多以現(xiàn)場(chǎng)景觀為制作原素，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形象，硬性廣告推行多采用實(shí)景和人物（不同的）黑白藝術(shù)化處理形成系列，內(nèi)容上保障概念、人物和實(shí)景、銷售措施和活動(dòng)的三段式固定形式，特別是10月份以前不必隨意更改廣告風(fēng)格雜志及電子媒體：154價(jià)格走勢(shì)

入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高20%，設(shè)置較大折扣空間，隨認(rèn)簽時(shí)間和開(kāi)盤(pán)次數(shù)遞減；從折扣上保持價(jià)格上升（2002年）。至2003年則視情況逐步調(diào)升價(jià)格，并嚴(yán)格執(zhí)行折扣，做到平開(kāi)高走，具體價(jià)格依照開(kāi)盤(pán)前1—2個(gè)月的市場(chǎng)及走勢(shì)確定價(jià)格走勢(shì)入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高20%，設(shè)置較大折扣空155價(jià)格控制

配合供貨量進(jìn)行，并委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，對(duì)外宣傳價(jià)一方面依策略計(jì)劃發(fā)布，另一方面依業(yè)績(jī)，調(diào)高則宣傳，調(diào)低則不宣傳。價(jià)格控制配合供貨量進(jìn)行，并委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，156價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃包括三個(gè)內(nèi)容：

a當(dāng)期價(jià)格表及折扣說(shuō)明

b預(yù)期銷售順序

c銷控對(duì)照的下期價(jià)格預(yù)期價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制157銷售手段及階段安排

現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推出上建立調(diào)整指標(biāo)系統(tǒng)，并依照組合總控結(jié)果不斷修正指標(biāo)系統(tǒng)。在認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)上為適應(yīng)2002年的房市政策，采取客戶搜集并即時(shí)多號(hào)（三套左右）選定，集中開(kāi)盤(pán)抽簽選號(hào)簽訂方式。銷售手段及階段安排現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推158在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定當(dāng)次推出的具體價(jià)格和數(shù)量，以提高首期銷售率。階段安排以2—3個(gè)月為一期進(jìn)行選定，開(kāi)盤(pán)時(shí)以活動(dòng)配合為主，基本以周末、節(jié)假日為開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，持續(xù)一周即可。在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)或范圍，后據(jù)選定頻率和范圍決定159銷售渠道安排

三級(jí)體系深入接觸客戶：

第一級(jí)：交易功能中心——現(xiàn)場(chǎng)銷售中心，完成活動(dòng)及論壇組織之新世界品牌展示、交易洽談、實(shí)景展示、場(chǎng)景渲染及辦公五大功能；銷售渠道安排三級(jí)體系深入接觸客戶：160第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量大的公眾地點(diǎn)設(shè)立固定展點(diǎn)，建議在火車(chē)東站、天河商城設(shè)立外賣(mài)場(chǎng)；第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量161第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立全面立體的接收咨詢，另一方面，適當(dāng)布設(shè)些裝飾兼展示雙重功能的展架，在中信、金利來(lái)等寫(xiě)字樓大堂，花園酒店、白天鵝、中國(guó)大酒店等大堂設(shè)立流動(dòng)的短期循環(huán)展示窗口第三級(jí)：重點(diǎn)區(qū)域展示，一方面獨(dú)立全162銷售渠道包裝

1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)地段。大模型為龍頭，小模型隨內(nèi)環(huán)境擺放，包括珠江新城市區(qū)規(guī)劃模型，本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃模型，園林效果模型、每棟的分戶模型；銷售渠道包裝1、模型區(qū)設(shè)在銷售中心功能轉(zhuǎn)換的聯(lián)結(jié)1632、電子虛擬演示系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容有廣州城市介紹、珠江新城由來(lái)、廣州2010年發(fā)展規(guī)劃、實(shí)時(shí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及凱旋新世界廣場(chǎng)大事紀(jì)部分；2、電子虛擬演示系統(tǒng)與模擬小區(qū)網(wǎng)相結(jié)合，內(nèi)容有廣州城市介紹、1643、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；4、充分利用社區(qū)的智能管理服務(wù)；5、宣傳資料、手提袋、樓書(shū)、VCD、臺(tái)歷；6、示范單位1房、4房、3房、2房單身公寓；7、L13區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境必須成形，并盡可能在6

月底完成L4和L8區(qū)環(huán)境景觀

3、細(xì)膩周到的酒店式售賣(mài)服務(wù)提前到位；165賣(mài)點(diǎn)組合與增長(zhǎng)推動(dòng)

時(shí)間：2002年3月—5月

賣(mài)點(diǎn)：

A、珠江新城CBD廣闊前景

B、廣州國(guó)際化大都市品質(zhì)，珠江新城CBD高知本人才集居地特性

C、珠江新城唯一超大型統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)

D、獨(dú)一無(wú)二城市區(qū)域廣場(chǎng)，國(guó)際商業(yè)氛圍

E、法蘭西風(fēng)景、五層立體綠化

F、六星級(jí)服務(wù)，24小時(shí)管家服務(wù)

G、集成智能化管理，安心無(wú)憂

H、國(guó)際商務(wù)會(huì)所，洲際資訊中心

賣(mài)點(diǎn)組合與增長(zhǎng)推動(dòng)時(shí)間：2002年3月—5月166時(shí)間：2002年6月—7月階段首度開(kāi)盤(pán)促銷設(shè)立創(chuàng)富基金，邀請(qǐng)讀者參加開(kāi)盤(pán)儀式；中國(guó)CBD中CLD物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；軟性文章炒作凱旋新世界酒店式花園公寓；推動(dòng)第二季度WTO近況炒作和外資進(jìn)駐動(dòng)向。

賣(mài)點(diǎn)法蘭西風(fēng)景、五層立體綠化六星級(jí)服務(wù)，24小時(shí)管家服務(wù)集成智能化管理，安心無(wú)憂國(guó)際商務(wù)會(huì)所，洲際資訊中心新世界實(shí)力展示，名家典范

時(shí)間：2002年6月—7月階段首度開(kāi)盤(pán)167社區(qū)建設(shè)建議

針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上加大吸引力：一、商業(yè)廣場(chǎng)必須是龍頭、是核心。二、會(huì)所必須在經(jīng)營(yíng)方式、種類上作為商業(yè)廣場(chǎng)的補(bǔ)充。社區(qū)建設(shè)建議針對(duì)豪華公寓的租賃客，在社區(qū)軟件上168三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合四、社區(qū)幼兒園一方面要借助社區(qū)內(nèi)的智能設(shè)施走智能化教學(xué)路線，同時(shí)要有國(guó)際交流的思想五、在商業(yè)業(yè)態(tài)問(wèn)題上，發(fā)展商應(yīng)有準(zhǔn)備，商業(yè)部分的租金前期可能為培養(yǎng)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)低，甚至很低。三、智能化與物管服務(wù)相結(jié)合169物管建議必須是國(guó)際星級(jí)酒店式的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)必須體現(xiàn)一話通形式，一切聽(tīng)指令，并提供24小時(shí)服務(wù)

物管建議必須是國(guó)際星級(jí)酒店式的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)170會(huì)所建議

依托商業(yè)設(shè)立小型便利店；依據(jù)功能劃分在“國(guó)際人俱樂(lè)部”統(tǒng)一引領(lǐng)下，分設(shè)商務(wù)俱樂(lè)部、健美俱樂(lè)部、財(cái)智俱樂(lè)部、生活服務(wù)部；會(huì)所建議依托商業(yè)設(shè)立小型便利店；171在分布上依照動(dòng)靜分離、成員構(gòu)成分離、內(nèi)外分離的原則：

在現(xiàn)在四個(gè)分會(huì)所的基礎(chǔ)上加上L4區(qū)架空層分成五個(gè)功能區(qū)，L8區(qū)分別為商務(wù)港和智能資訊、桑拿休閑、餐飲娛樂(lè)、健美運(yùn)動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)，生活服務(wù)則在L4區(qū)架空層。

在分布上依照動(dòng)靜分離、成員構(gòu)成分離、內(nèi)外分離的原則：172智能化建議是家居的智能型享受與管理，如家電及時(shí)控制、安全智能、管理消費(fèi)一卡通等；智能化建議是家居的智能型享受與管理，如家電及時(shí)控制、安全智能173二是資訊的智能服務(wù)，如資訊中心（協(xié)議接駁）、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交流，適時(shí)資訊采集，個(gè)人公司業(yè)務(wù)等；二是資訊的智能服務(wù)，如資訊中心（協(xié)議接駁）、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交流，適174三是發(fā)展接口的能動(dòng)管理，可隨時(shí)接駁家庭和個(gè)人的其他智能服務(wù)申請(qǐng)、特別是將來(lái)小區(qū)建設(shè)的功能擴(kuò)充。三是發(fā)展接口的能動(dòng)管理，可隨時(shí)接駁家庭和個(gè)人的其他智能服務(wù)申175方法二方法二176以唯一直通南北的低密、低容、高環(huán)境為基礎(chǔ)的品質(zhì)推廣。以創(chuàng)富會(huì)和創(chuàng)富基金為引爆點(diǎn)，突出財(cái)智社區(qū)形象和6H物業(yè)理。依次由北到南，分四步推廣。即景觀洋房——花園洋房——商住多層、電梯洋房、服務(wù)公寓——清尾或保留出租并開(kāi)發(fā)L13區(qū)。以唯一直通南北的低密、低容、高環(huán)境為基礎(chǔ)的品質(zhì)推廣。以創(chuàng)富會(huì)177營(yíng)銷方向

舒適生活適度交流，商務(wù)學(xué)習(xí)為核心的高知本國(guó)際花園城營(yíng)銷方向舒適生活適度交流，商務(wù)學(xué)習(xí)為核178市場(chǎng)戰(zhàn)略主攻點(diǎn)

高效工作之下生活服務(wù)和環(huán)境造就的自我學(xué)習(xí)與發(fā)展；在生活上、在職業(yè)上、在交流上的群聚需要市場(chǎng)戰(zhàn)略主攻點(diǎn)高效工作之下生活服務(wù)和環(huán)境造就的179形象紅線

創(chuàng)富會(huì)與創(chuàng)富基金所支撐的國(guó)際人生活標(biāo)準(zhǔn)系列形象紅線創(chuàng)富會(huì)與創(chuàng)富基金所支撐的國(guó)際人180展開(kāi)方式

以創(chuàng)富基金或財(cái)智、財(cái)經(jīng)周刊等演繹或以國(guó)際人的故事進(jìn)行相應(yīng)描述而演繹，貫穿出推進(jìn)的節(jié)奏和各期賣(mài)點(diǎn)及活動(dòng)。

展開(kāi)方式以創(chuàng)富基金或財(cái)智、財(cái)經(jīng)周刊等演繹181目標(biāo)客戶群尋找

采用合辦創(chuàng)業(yè)與財(cái)富雜志,發(fā)行偏向于外資企業(yè)，私營(yíng)業(yè)主，特別是天河北高檔寫(xiě)字樓；各期論壇及?？瘍?nèi)容依客戶群偏向而調(diào)整目標(biāo)客戶群尋找采用合辦創(chuàng)業(yè)與財(cái)富雜志,發(fā)行偏向于182入市時(shí)機(jī)

2002年9月—10份入市

入市時(shí)機(jī)2002年9月—10份入市183入市態(tài)勢(shì)原則

以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；以CBD標(biāo)志物業(yè)（住宅）入市；以CBD區(qū)位價(jià)值為依托的景觀（園景、內(nèi)園景）條件入市；以新熱點(diǎn)的物業(yè)類型入市并加以引導(dǎo)房市流行和保障細(xì)分群體新鮮度原則；入市態(tài)勢(shì)原則以CBD物業(yè)板塊領(lǐng)頭盤(pán)入市；184保留后續(xù)力量和可調(diào)控空間，形成多次開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏，做到開(kāi)合自如；具備足夠的媒介炒作空間和展示點(diǎn)；客戶群相應(yīng)聚集，首度開(kāi)盤(pán)必須一炮走紅,，無(wú)論銷售多少,首先必須講求銷售率；發(fā)展商的品牌親和力必須有一定的顯現(xiàn)保留后續(xù)力量和可調(diào)控空間，形成多次開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏，做到開(kāi)合自如；185做勢(shì)時(shí)機(jī)2002年8—10月中旬第一階段（L4及L8區(qū)）2002年11—12月底第二階段（L4區(qū)）2003年1—2月中旬第三階段（L4區(qū)）2003年3月—6月，8—11月，11月—2004年2月分三個(gè)階段（L4—L8—清尾）做勢(shì)時(shí)機(jī)2002年8—10月中旬第一階段（L4及L186做勢(shì)方式

以客戶搜尋活動(dòng)、公司品牌活動(dòng)及促銷活動(dòng)為主，配合相對(duì)均衡的系列廣告發(fā)布進(jìn)行，保持控制的相對(duì)靈活性。做勢(shì)方式以客戶搜尋活動(dòng)、公司品牌活動(dòng)及促銷活動(dòng)為主，187在社會(huì)話題和?？l(fā)行的同時(shí)，進(jìn)行相當(dāng)密度的樓盤(pán)價(jià)值概念炒作，配以相應(yīng)的客戶搜尋和公司品牌形象及親和力活動(dòng)進(jìn)行首度開(kāi)盤(pán)前的做勢(shì)，而后轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻羲褜せ顒?dòng)和促銷活動(dòng)為主，配合相對(duì)集中的廣告發(fā)布來(lái)維系銷售節(jié)奏并控制項(xiàng)目品牌培養(yǎng)質(zhì)量。在社會(huì)話題和?？l(fā)行的同時(shí)，188媒體選擇與組合

報(bào)紙雜志：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)，大量選用財(cái)經(jīng)周刊，經(jīng)理人雜志，時(shí)尚雜志、股票證券等專業(yè)時(shí)尚雜志，股票證券等專業(yè)時(shí)尚刊物，媒體選擇與組合報(bào)紙雜志：189電子媒體：建立銷售路演網(wǎng)站配合廣東衛(wèi)視和廣州有線臺(tái)，同時(shí)在各類上流社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所派發(fā)資料（內(nèi)部展示性派發(fā)）設(shè)立直通上門(mén)服務(wù)。電子媒體：190戶外：以中信廣場(chǎng)為中心，在方圓二公里范圍內(nèi)樹(shù)立大型戶外廣告牌、公汽候車(chē)亭廣告，公汽站牌并選取經(jīng)過(guò)天河北的一路大巴投放流動(dòng)車(chē)身廣告。戶外：191廣告表現(xiàn)形式

報(bào)紙：力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格要統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登中、英文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以1/3以上版面為佳，采用黑白廣告體現(xiàn)品味內(nèi)涵。廣告表現(xiàn)形式報(bào)紙：192雜志及電子媒體：多以現(xiàn)場(chǎng)景觀為制作原素，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形象，硬性廣告推行采用實(shí)景和人物（不同的）黑白藝術(shù)處理形成系列，內(nèi)容上保障概念、人物和實(shí)景、銷售措施及活動(dòng)的三段式固定形式，特別是10月份以前不必隨意更改廣告風(fēng)格。雜志及電子媒體：193價(jià)格走勢(shì)

入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)高25—30%，并執(zhí)行較小的折扣，以配合推進(jìn)時(shí)保持折扣的一致及調(diào)低標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)的可能（依供求關(guān)系確定比例）。價(jià)格走勢(shì)入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)高25—30%，并執(zhí)行較小194價(jià)格控制

配合供貨量進(jìn)行、價(jià)格由項(xiàng)目部委派專門(mén)的價(jià)格管理員掌握，對(duì)外宣傳的價(jià)格一方面依策略計(jì)劃發(fā)布，另一方面依業(yè)績(jī)，調(diào)高的宣傳，調(diào)低的則不宣傳。價(jià)格控制配合供貨量進(jìn)行、價(jià)格由項(xiàng)目部委派專門(mén)的價(jià)格管195價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃必須包括三個(gè)內(nèi)容，當(dāng)期價(jià)格表及折扣說(shuō)明，預(yù)計(jì)銷售順序可能情況，銷控對(duì)照的下期價(jià)格預(yù)期，以便于下期執(zhí)行價(jià)格表及折扣說(shuō)明的制定時(shí)比較。價(jià)格計(jì)劃采用滾動(dòng)計(jì)劃方式，每一期制定的價(jià)格計(jì)劃必須包括三個(gè)內(nèi)196銷售手段及階段安排

現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推出上建立調(diào)整指標(biāo)系統(tǒng)并依照組合總控制結(jié)果不斷修正指標(biāo)系統(tǒng)。在認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)上為適應(yīng)2002年的房市政策，采取客戶搜集并及時(shí)多號(hào)（三套左右）選定，集中開(kāi)盤(pán)抽簽選號(hào)簽訂方式。銷售手段及階段安排現(xiàn)場(chǎng)控制采用價(jià)格和批量組合總控，在價(jià)格推197在多號(hào)選定時(shí)給出相對(duì)統(tǒng)一的均價(jià)