資產(chǎn)評估的基本原理

第二章資產(chǎn)評估的基本原理第1頁，共30頁。本章內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)價(jià)值形成理論第二節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值類型第三節(jié)《國際評估準(zhǔn)則》定義的價(jià)值類型第四節(jié)資產(chǎn)評估的基本前提假設(shè)第五節(jié)資產(chǎn)評估原則第2頁，共30頁。一、賣方市場時期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論第一節(jié)

資產(chǎn)價(jià)值形成理論資本勞動的報(bào)酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量

第3頁，共30頁。二、買方市場時期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀

需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對商品的主觀評價(jià)。效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。第4頁，共30頁。三、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格

需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)

在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場法的理論基礎(chǔ)。第5頁，共30頁。第二節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值類型一、對資產(chǎn)價(jià)值的理解（一）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等第6頁，共30頁。二、資產(chǎn)評估中常見的價(jià)值類型（一）公允市場價(jià)值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價(jià)格。

公開市場價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人第7頁，共30頁。（二）投資價(jià)值（investmentvalue）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價(jià)值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。第8頁，共30頁。（三）賬面價(jià)值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊后的余額，或賬面價(jià)值減去負(fù)債后的余額（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：

1.財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的

2.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。第9頁，共30頁。（四）內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價(jià)值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價(jià)值與市場價(jià)值第10頁，共30頁。（五）重置價(jià)值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。

第11頁，共30頁。價(jià)格變動技術(shù)進(jìn)步有形損耗企業(yè)外部環(huán)境的變動影響重置價(jià)值的因素又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運(yùn)用。第12頁，共30頁。

（六）清算價(jià)值

指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。

強(qiáng)制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：

1.買賣雙方地位不平等

2.沒有充足的時間詢價(jià)清算價(jià)值屬于非市場價(jià)值，因此評估值低于市場價(jià)值第13頁，共30頁。

（七）在用價(jià)值（value-in-use）

指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值。不考慮最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的貨幣數(shù)量。第14頁，共30頁。第三節(jié)《國際評估準(zhǔn)則》定義的價(jià)值類型

一、資產(chǎn)評估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)與意義

為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定價(jià)值類型第15頁，共30頁。

二、資產(chǎn)評估中市場價(jià)值與市場以外的價(jià)值

根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》的觀點(diǎn)：市場價(jià)值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價(jià)值（valuationbasisotherthanmarketvalue）第16頁，共30頁。

資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。市場價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（一）市場價(jià)值的定義

自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公開交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。第17頁，共30頁。（二）市場價(jià)值以外的價(jià)值

也稱非市場價(jià)值，或其他價(jià)值。凡不符合市場價(jià)值定義條件的價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值。

以非市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估業(yè)務(wù)可分為兩類：一類屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動）

一類屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性經(jīng)濟(jì)資源特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨(dú)在公開市場出售第18頁，共30頁。

三、《國際評估準(zhǔn)則》定義的價(jià)值類型及各種價(jià)值

類型的內(nèi)在聯(lián)系1.公開市場價(jià)值=市場價(jià)值2.投資價(jià)值=>非市場價(jià)值投資方投資價(jià)值>公允價(jià)值投資交易中出售方投資價(jià)值<公允價(jià)值交易價(jià)格在雙方投資價(jià)值之間:作價(jià)基礎(chǔ)公允市價(jià)第19頁，共30頁。5.清算價(jià)值6.在用價(jià)值=>非市場價(jià)值7.賬面價(jià)值3.內(nèi)在價(jià)值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：內(nèi)在價(jià)值=>市場價(jià)值不具有在公開市場出售條件的資產(chǎn)：內(nèi)在價(jià)值=>非市場價(jià)值

4.重置價(jià)值為公允市價(jià)設(shè)定了上限與內(nèi)在價(jià)值相一致=>市場價(jià)值與內(nèi)在價(jià)值不一致=>非市場價(jià)值第20頁，共30頁。第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)

資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其中交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評估中的基本前提假設(shè)。

第21頁，共30頁。一、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。第22頁，共30頁。

二、公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定性說明或限定。公開市場假設(shè)就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進(jìn)行交易。適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。

第23頁，共30頁。

三、繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài),包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；

其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。

第24頁，共30頁。

三、繼續(xù)使用假設(shè)采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。第25頁，共30頁。

四、清算假設(shè)

也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場條件的一種假定說明或限定。即對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍非常有限。第26頁，共30頁。第五節(jié)資產(chǎn)評估原則

一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨(dú)立性原則（二）客觀公正性原則（三）科學(xué)性原則第27頁，共30頁。

二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些經(jīng)濟(jì)思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。（一）預(yù)期收益原則資產(chǎn)價(jià)值取決于未來。（二）供求原則供求關(guān)系影響價(jià)值。第28頁，共30頁。（三）替代原則資產(chǎn)的價(jià)值受替代性資產(chǎn)的市場價(jià)值影響。（四）貢獻(xiàn)原則資產(chǎn)價(jià)值取決于其貢獻(xiàn)。（五）評估時點(diǎn)原則評估要有基準(zhǔn)日。第29頁，共30頁。內(nèi)容梗概第二章資產(chǎn)評估的基本原理。二、買方市場時期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀。（一）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量。成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值。指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價(jià)格。對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。（三）賬面價(jià)值（bookvalue）。指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊后的余額，或賬面價(jià)值減去。1.財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的。（五）重置價(jià)值（replacementvalue）。指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強(qiáng)制清算與有序清算。（七）在用