法院辦公樓物業(yè)管理方案

第一部分物業(yè)公司簡介……………2公司簡介…………………2公司業(yè)績…………………4公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代表登記6第二部分人大辦公大樓物業(yè)管理項目的管理特點………………9項目簡介…………………11業(yè)戶群體分析……………16物業(yè)管理規(guī)劃定位………16項目管理特點及難點分析………………17解決上述管理難的措施…………………18第三部分擬定質(zhì)量管理目標和采用的管理方式…24管理總體目標……………24人大辦公大樓管理模式設(shè)想及管理方式………………36第四部分管理服務(wù)內(nèi)容……………41前期接管…………………41針對本物業(yè)大樓的管理特色思路………57第五部分管理人員的配備、培訓(xùn)和管理66人員配置（含作業(yè)層人員配置）66管理人員培訓(xùn)……………69管理服務(wù)人員的管理……77第六部分人大辦公大樓管理服務(wù)費用測算………82人大辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費用測算…82物業(yè)管理開辦費用測算…………………90設(shè)備、設(shè)施接管改造費用92物業(yè)管理用房配置方案…………………94西安市人民代表大會

常務(wù)委員會辦公樓

物業(yè)管理方案陜西XXX物業(yè)管理有限公司受西安市人民代表大會常務(wù)委員會辦公廳委托，擬對西安市人民代表大會常務(wù)委員會辦公樓（以下簡稱“人大辦公大樓”）提供全委托物業(yè)管理服務(wù)。針對該辦公樓的特點，制定本方案。第一部分物業(yè)公司簡介1公司簡介陜西XXX物業(yè)管理有限公司成立于2003年11月，企業(yè)具有獨立法人資格，國家物業(yè)管理二級資質(zhì)企業(yè)，全國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。目前管理著西安市政府大樓、河政公務(wù)員住宅小區(qū)、愛建濱江國際社區(qū)高檔住宅及商業(yè)物業(yè)項目200萬平方米。公司成立之初，就極為重視培養(yǎng)人才，建立了一支高素質(zhì)的管理與技術(shù)人才隊伍，擁有工程、機電、園林及經(jīng)濟等各類專業(yè)技術(shù)人員80多人。公司現(xiàn)有員工800多人，其中高層管理人員86人，80%以上的管理人員持有從業(yè)人員崗位證書，高層管理人員86%以上取得建設(shè)部頒發(fā)的企業(yè)經(jīng)理資格證書。企業(yè)秉承依法管理，開拓創(chuàng)新、追求卓越的質(zhì)量方針，堅守“業(yè)戶至上，服務(wù)第一，信義為本”的企業(yè)宗旨，不斷建立完善科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系，公司從接管第一個項目開始就按照ISO9002和ISO14001雙體系質(zhì)量標準進行管理，標志著企業(yè)正式與國際化管理運作模式接軌。公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，目前公司的全委托物業(yè)管理面積達200多萬平方米，其中愛建濱江國際社區(qū)建筑面積達140萬平方米，西安市政府辦公樓建筑面積18萬平方米，河政公務(wù)員小區(qū)建筑面積約35萬平方米。通過公司全體員工的努力，服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、開拓創(chuàng)新、追求卓越已成為我公司的品牌象征，先后獲得省優(yōu)秀示范大廈，市優(yōu)秀示范住宅小區(qū)等稱號。良好的體制、完善的制度、優(yōu)秀的人才給公司創(chuàng)造了社會效益和經(jīng)濟效益。在對市政府大廈四年的物業(yè)管理中，使我公司在管理行政大廈行業(yè)中創(chuàng)出了具有自己特色的物業(yè)管理品牌。公司的社會知名度、美譽度和信譽度都有了極大的提升。社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益并重，使公司走上了一條高速良性、可持續(xù)發(fā)展之路。公司業(yè)績3、公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代碼證第二部分人大辦公大樓物業(yè)管理項目的管理特點項目簡介西安市人大辦公大樓，坐落于道里區(qū)友誼路307號，總建筑面積約3.2萬平方米，由東、西兩棟樓組成。西樓五層（其中地下室一層）室外停車場停車位20余輛；東樓七層（其中地下室兩層、附樓兩層）地下車庫設(shè)有69個車位，2個洗車位，泳池1處。西樓共有辦公室108間，設(shè)備間8處，衛(wèi)生間16處。電梯2部，送餐梯1部。消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機2臺，分體空調(diào)20臺，風(fēng)機房2處，水箱房1個。東樓、附樓共有辦公室71間，餐廳10間，多功能廳1間，會議室2間，設(shè)備間2處，電梯3部，送餐梯3部，采用中央空調(diào)，制冷機房1處，消控中心1處，風(fēng)機房13處，弱電室6處，配電室2處，鍋爐房1處，水箱房1處，游泳池1處，洗浴中心1處（洗衣房、浴室1間），衛(wèi)生間15處。西樓：一層設(shè)有常委會議廳、休息廳，中心會議室2處，辦公室6間，消控中心1處，侯會室1處，陽光餐廳1處，大小餐廳、廚房各一處，消毒間1處，武警宿舍、總值班室、收發(fā)室各1處，醫(yī)務(wù)室4間，衣帽室、食堂、休息室共3處，門廳2個，前廳1個。二層設(shè)有市民旁聽席，休息廊，老干部處，辦公室30間，活動室5間，卡拉OK室、臺球室、休息室各1處，駕駛員休息室1處，備品間4處，水房1處。三層設(shè)有多功能廳1個，天臺花園1處，侯會室1處，主任會議室1處，辦公室31間，接待室1處，檔案室3處，理發(fā)室1處，庫房2處。四層設(shè)有貴賓接待室1處，會議室1處，辦公室41間，庫房2處，乒乓球室1處，臺球室2處。地下室設(shè)有水箱房1間，空調(diào)機循環(huán)泵房1間。東樓：一層設(shè)有商務(wù)中心1處，餐廳、廚房各1處，信訪接待室1處，收發(fā)室1處。二層設(shè)有大餐廳，武警宿舍，司機休息室。三層設(shè)有多功能廳，活動室。四層設(shè)有客房（標準間）34間，小會議室1間。五層設(shè)有客房（標準間）33間，會議室1間。西樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備簡介隔柵燈116個、消防栓29個、閘箱13個、應(yīng)急燈7個、手動報警38個、消防電話13個、廣播27個、疏散指示燈30個、安全出口燈14個、煙感58個、插座箱1個、筒燈213個、2U雙管日光燈20個、40W日光燈3個。暖氣91組、水龍頭67個、小便器26個、蹲（坐）便33個。特種設(shè)備設(shè)施活塞式冷水機組2臺產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備廠技術(shù)參數(shù)：制冷量327KW;型號44DR7電機功率224KW；制冷劑R22風(fēng)機功率8.2KW；水壓10.3BAR地點：五層屋面客梯2部產(chǎn)地：三菱電機株式會社技術(shù)參數(shù)：型號2430牽引G20HG-12X6額定速度：60/min載重量：1000kg重量：不含電機500kg生產(chǎn)日期：2001年地點：五層電梯機房其他設(shè)施設(shè)備水箱房電機2臺產(chǎn)地：上海力標電機有限公司技術(shù)參數(shù)：7.5KW2臺轉(zhuǎn)數(shù)：1400r/min型號：JB/T10391-2002生產(chǎn)日期：2005年11月地點：地下室水箱房生活水箱1個，容量10噸變頻柜1臺廠家：海利普功率：7.5KW地點：地下室地熱泵2臺產(chǎn)地：黃埔電機公司技術(shù)參數(shù)：1.5KW2臺轉(zhuǎn)數(shù)：2840r/min型號：Y905-2生產(chǎn)日期：2001年2月地點：地下室空調(diào)循環(huán)泵4臺產(chǎn)地：中龍電機有限公司技術(shù)參數(shù)：18.5KW4臺轉(zhuǎn)數(shù)：2930r/min型號：Y160L-2生產(chǎn)日期：2001年8月地點：地下室會議室空調(diào)降壓啟動柜2臺廠家：哈市通用開關(guān)廠開關(guān)容量：50Ax2/臺生產(chǎn)日期：2001年10月地點：地下室會議用空調(diào)風(fēng)機1臺產(chǎn)地：衡水電機股份有限公司技術(shù)參數(shù)：15KW1臺轉(zhuǎn)數(shù)：1460r/min生產(chǎn)日期：2006年3月地點：地下室啟動柜1臺：廠家:哈市通用電器開關(guān)廠，開關(guān)容量：63A新風(fēng)機組1臺產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備有限公司技術(shù)參數(shù)：5.5KW1臺型號：YDB-80-6R風(fēng)量：13500ms/h尺寸：2600X1655X818(mm)重量：525kg生產(chǎn)日期：2001年8月23日地點：二層風(fēng)機房配電室采用雙回路供電，其中分南馬線及友誼線，設(shè)開關(guān)柜3臺，電容柜1臺，計量柜1臺。型號：GGD地點：一層電汽兩用蒸柜1臺技術(shù)參數(shù)：煮飯時間30min；輸入氣壓0.05mpa；電壓380/2.2；功率11KW地點：一層廚房十、電烤爐1臺技術(shù)參數(shù)：電壓380V功率10.5-14（KW）地點：一層廚房十一、電熱水器1臺技術(shù)參數(shù)：容量320L；電壓380丫；功率5KW；壓力；0.7mpa十二、電熱風(fēng)幕4臺十三、純凈水設(shè)備一套，燃氣熱水爐一臺人大辦公大樓需要改造和完善的事項消防栓無供水水箱及水泵，無噴淋系統(tǒng)。電梯機房的木質(zhì)門已損壞，按消防要求需改防火門，并設(shè)有消防器材及通風(fēng)系統(tǒng)。中央空調(diào)管道系統(tǒng)保溫已破損，需重新做保溫。供水泵房墻面按衛(wèi)生標準需貼瓷磚，水箱需重新做防腐處理，表面需覆蓋一層無毒塑料布，兩臺水泵需做維護保養(yǎng)。樓體外墻面理石部分需清洗，涂料部分需重新粉刷。廚房供水管道需規(guī)范安裝。天臺排雨水系統(tǒng)需做過濾網(wǎng)。彩鋼棚需做防腐處理。樓內(nèi)部分檢修口需要維護。配電室按規(guī)程規(guī)定需鋪膠皮地墊，部分配電箱柜需做維護。旗桿需重新配置升降繩。消控中心感應(yīng)系統(tǒng)沒有控制盤，樓內(nèi)滅火設(shè)施比規(guī)定配置少。樓內(nèi)木質(zhì)地面需打蠟，理石地面需拋光，衛(wèi)生間內(nèi)潔具需做專業(yè)保潔。大廳、會議室內(nèi)吊燈和筒燈需做清潔和維護。玻璃幕墻需做清潔，樓內(nèi)部分玻璃窗已損壞需更換。部分辦公室門需維修。籃球場塑膠地面需做清潔，綠化帶需重新規(guī)劃和保養(yǎng)。車位線及車道線需重新劃定。垃圾存放處需設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運間，樓內(nèi)垃圾桶配置少。三樓天臺花園地面瓷磚需重新維護，柱欄需防腐粉刷。內(nèi)天井環(huán)境衛(wèi)生需改善。樓體內(nèi)外墻面需粉刷業(yè)戶群體分析物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)——不動產(chǎn)，服務(wù)對象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解管理項目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點。根據(jù)我們的實地踏察與研究，該項目建設(shè)投入使用多年，人大辦公大樓是江南沿江區(qū)的一處有標志性的建筑。其地處黃金地理位置、莊嚴俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨特的設(shè)計等，無不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民”的現(xiàn)代政務(wù)服務(wù)機構(gòu)的氣息。根據(jù)對上述辦公樓的分析，人大辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會地位，擁有較強的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。物業(yè)管理規(guī)劃定位業(yè)戶分析的結(jié)論，是我們設(shè)定管理模式、設(shè)計服務(wù)項目、確定服務(wù)標準及收費標準的客觀依據(jù)。秉承“服務(wù)業(yè)戶，報效業(yè)戶”的核心理念，我們著力在人大辦公大樓營造一個安全、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴的辦公生活和會議環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)保值增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代政務(wù)辦公、會議及工作方式的高度共融。要想成功達到上述目的，我們擬在人大辦公大樓建立以人性化管理和個性化服務(wù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式，并通過對管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)戶的需求期望。同時，我們大膽設(shè)想，基于項目所具有特殊性和特色性，運用嚴格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化；推廣“尊貴互動”的服務(wù)文化；營建“和諧親切”的政務(wù)大樓文化；塑造“親和人文”的環(huán)境文化。項目管理特點及難點分析大樓工程遺留問題人大辦公大樓總建筑面積約3.2萬平方米，（新建投資大樓1.6萬平方米）。舊樓經(jīng)多次改造，物業(yè)現(xiàn)狀形態(tài)復(fù)雜，配套設(shè)備設(shè)施投入使用多年，遺留問題多，管理難度大。物業(yè)管理人員應(yīng)如何協(xié)助人大有關(guān)部門，是物業(yè)管理前期的難點。大樓設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護盲點人大辦公大樓不同于純寫字樓或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配備多間會議設(shè)備系統(tǒng)、供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機等智能系統(tǒng)。對這樣一個設(shè)備數(shù)量較多，智能程度較高的政務(wù)會議辦公樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機，無疑將會對用戶的日常工作造成嚴重的影響及后果，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點，確保設(shè)施設(shè)備的良好運行狀態(tài)，將是人大辦公大樓物業(yè)管理的重點。辦公大樓求“靜”客房、休閑、游泳場、餐飲等易產(chǎn)生差異的投訴人大辦公大樓除辦公室還設(shè)有大小會議室、客房、游泳池等，是集辦公、會議、餐飲等功能于一體的建筑設(shè)施，這勢必會帶來管理上的矛盾：辦公、會議環(huán)境求“靜”不被人打擾，不允許過多的人員出入?？头?、游泳池環(huán)境則人多、車輛多，這兩種現(xiàn)狀的差異，是物業(yè)管理工作中實施科學(xué)管理的切入點。辦公、會議、住宿、開會的人員眾多，車輛駛?cè)搿⑼７艑⒋嬖谶`章、搶占等違章行為根據(jù)人大辦公大樓外院內(nèi)大門前的道路及停車場地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝?、停車、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點？地理位置容易產(chǎn)生噪音環(huán)境上的污染人大辦公大樓分新舊兩樓，所處地理位置是繁華的友誼路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個問題。解決上述管理難點的措施人大辦公大樓既有一般寫字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對項目管理特點及難點的分析，并結(jié)合實地考察和研究，我們提出如下的管理措施，以求針對性地解決上述各項問題。盡早介入管理，在施工改造中減少工程遺留問題A.盡早介入物業(yè)的規(guī)劃改造設(shè)計。我們將派各類專業(yè)技術(shù)人員積極參與大樓的改造規(guī)劃設(shè)計。將通過審閱設(shè)計圖紙，察看施工改造現(xiàn)場，參加工程會議，組織相關(guān)專業(yè)人士意見征詢等形式，站在物業(yè)管理人和物業(yè)使用人的角度，就物業(yè)的規(guī)劃改造提出建設(shè)性的意見，減少設(shè)計建設(shè)的缺陷。B.盡早介入施工監(jiān)理。雖然有專業(yè)的監(jiān)理公司，但是物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用仍然無法取代。設(shè)備調(diào)試合格，并不能說明使用沒有問題（例如：高層建筑的排水管道，放水檢測一般也能排水，但此舉不能完全排除管道內(nèi)沒有異物）。在實際操作中，我們將派出經(jīng)驗豐富的設(shè)備系統(tǒng)工程師對于現(xiàn)場監(jiān)理給予意見建議，一方面盡早熟悉設(shè)備設(shè)施的性能，另一方面可在發(fā)現(xiàn)問題后通過甲方限令施工單位解決，防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。C.盡早介入接管驗收。接管驗收工作進行越早，管理公司對物業(yè)的竣工情況就越熟悉。對工程遺留問題的解決也就越主動。憑借多年的工程管理經(jīng)驗，我們將積極主動地與甲方部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問題的處理界面，以及處理的流程和時效要求。同時，精心編制接管驗收計劃并組織實施，力求減少交樓時的缺陷，讓業(yè)戶放心使用。因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護盲點堅持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟負擔。A,技術(shù)力量配備，在前期介入接管階段，我們將派各類包括土建、機電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到項目現(xiàn)場，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護的需求。同時，加強維修技術(shù)工人的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標準；B.制度保證。我們將結(jié)合實際情況編制《設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護工作流程》等文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護的制度保證；C.建立和完善各部位，設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對物業(yè)的各部位、設(shè)施設(shè)備進行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分室、分層臺帳，分類匯總臺帳），并將全部資料、信息輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握設(shè)備設(shè)施的使用（運行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學(xué)的參考依據(jù)；D.嚴格按照我們在實踐中總結(jié)出來的九字訣，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護的實施效果；E.定期開展物業(yè)各部位，共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護的工作導(dǎo)向。預(yù)防為主，嚴格管理，減少安全及消防隱患治安防范A.防范策略：強調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，全力將有不良動機的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機；通過保安員的嚴密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢。強調(diào)護衛(wèi)服務(wù)的零干擾，不給業(yè)戶造成心理壓力和“草木皆兵”的感覺。B,防范體系：堅持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時不間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體交叉的安全防范體系。C.素質(zhì)管理：對保安員實施準軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能，使保安員成為“安全管理員、迎賓員、服務(wù)員”的有機統(tǒng)一體。D.對夜間加班人員實行護送服務(wù)。（從大門至車門；對女性實行代叫出租車護送服務(wù)）消防管理A.工作方針：堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理理念，實施全員義務(wù)消防員制。B.防火宣傳：在大樓宣傳欄內(nèi)采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式傳播消防知識，并定期邀請消防隊前來舉辦消防知識講座。在每個科室發(fā)放一冊《消防知識手冊》強化全員防火意識，按消防標準在指定區(qū)域、地點及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。C.培訓(xùn)演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運作。同時，重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和人大機關(guān)部分人員參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力、防患于“未然”。D.建立人大辦公大樓消防快速反應(yīng)分隊。既有監(jiān)督，又有合作，創(chuàng)造雙贏局面對辦公樓區(qū)求“靜”與接待中心情況復(fù)雜的矛盾，我們解決思路是在辦公、會議、客房、休閑等正常使用的前提下，按照相關(guān)規(guī)定控制和約束來下榻人員的不良行為，如噪音、垃圾、違規(guī)服務(wù)等。A.制定客房、游泳場等地的管理辦法，具體包括白天、夜間的營業(yè)時間，區(qū)域通道以及安全、消防、保潔、噪音指數(shù)等管理控制工作，并就上述內(nèi)容達到目標管理；B.安全管理。定期對重點部位進行檢查和督導(dǎo)，確?？头績?nèi)的消防系統(tǒng)、滅火器材完好無損，消防通道暢通無阻。嚴格控制內(nèi)部違章使用電器以及閑雜人員通往辦公區(qū)等違反安全及消防法規(guī)的行為。通過嚴格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污染與甲方協(xié)商溝通。通過對大樓后院的停車位及大樓右側(cè)的場地進行改造后，減少內(nèi)部及來訪車輛停放困難的局面。通過嚴格的車場管理措施，解決好內(nèi)部車輛停車車位的問題，同時減免停車違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。對外部的汽車噪音，通過與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車等措施，減免噪音干擾和影響。第三部分擬定質(zhì)量管理目標和采用的管理方式管理總體目標管理總體目標承諾針對辦公樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀人大辦公大樓物業(yè)管理規(guī)劃定位、業(yè)戶群體分析，結(jié)合菱建物業(yè)管理市政府大廈的物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將人大辦公大樓的管理目標確定為：通過全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，在大樓環(huán)境、安全保障、設(shè)備設(shè)施維護、服務(wù)內(nèi)涵，辦公、會議文化氛圍等方面不斷創(chuàng)新，在二年內(nèi)打造哈市物業(yè)管理典范，樹立起名牌物業(yè)行政辦公樓形象。我們將通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，一年內(nèi)使人大辦公大樓達到哈市物業(yè)管理示范大廈，二年達到省級示范大廈。3.1.1.2在人大辦公大樓的物業(yè)管理中，我們秉承“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的理念，堅持“高品質(zhì)服務(wù)、低價位取費”，在充分保證高質(zhì)量服務(wù)的同時，重視科學(xué)規(guī)范化的物業(yè)管理，利用先進的技術(shù)手段和管理手段進行節(jié)能降耗，真正做到為業(yè)戶節(jié)約每一分，讓業(yè)戶滿意多一分。各項管理指標的承諾標準如下房屋及配套設(shè)施完好率國家標準98%承諾指標98%承諾標準房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，無私搭亂建，公用設(shè)施及通道無隨意占用。測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積X100%三98%

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。。.日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。d、維修基金的妥善管理與使用。3.1.2.2房屋零修、急修及時率國家標準99%承諾指標99%承諾標準接到急修通知10分鐘到達現(xiàn)場，零修及時完成，不超過4小時。測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)X100%三99%質(zhì)量保證措施a.建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)戶報修專線電話。b接到保修電話的客戶助理實行首問責任制，對維修訴求實行自始自終的跟蹤服務(wù)。c.維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。d.根據(jù)人大辦公大樓的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。e.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。f.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)項目組及個人的考核依據(jù)。

3.1.2.3維修工程質(zhì)量合格率國家標準100%承諾指標100%承諾標準維修工程符合質(zhì)量標準，無二次返工現(xiàn)象。測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)X100%=100%質(zhì)量保證措施a.加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持中級證崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。b.維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽驗制度。c.加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗確認。d.較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。3.1.2.4綠化完好率內(nèi)控標準98%承諾指標98%承諾標準花草樹木按季節(jié)習(xí)性長勢良好，修理及時，園藝造型巧致新穎。測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積X100%三98%質(zhì)量保證措施a.制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.環(huán)境主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。c.定期開展環(huán)保宣傳，組織開展花卉展示活動，增

強員工愛護綠化的自覺性。3.1.2.5保潔率國家標準99%承諾指標99%承諾標準垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境整潔，地面無垃圾雜物，無異味。測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積*100%三99%質(zhì)量保證措施a.配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便員工使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。b.垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。。.每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。d.提倡“全員保潔，人過地凈”。3.1.2.6道路、車場完好率國家標準100%承諾指標99%承諾標準道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道或改變使用功能，車位線外無隨意停放。測定依據(jù)道路完好面積/道路總面積三99%

質(zhì)量保證措施a.制定詳細的養(yǎng)護計劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。b.設(shè)置車輛疏導(dǎo)崗位，在上下班高峰時間及時疏導(dǎo)，減少對道路的破壞。c.市政工程進入轄區(qū)時，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。3.1.2.7化糞池、雨水井、污水井完好率內(nèi)控標準100%承諾指標99%承諾標準井蓋完好，無丟失無損壞，無移位，蓋合良好，井內(nèi)無垃圾雜物。測定依據(jù)完好、基本完好化糞池雨水井污水井面積/化糞池雨水井污水井總面積*100%三99%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.化糞池、雨水井、污水井的巡查落實到人，及時清掏。C.日常維護檢查與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.8排水管、明暗溝完好率內(nèi)控標準100%承諾指標99%諾標準排水管道及明暗溝無滴、冒、跑、漏，明管表面干凈整潔。測定^依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管明暗溝總面積*100%^98%

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的排水管、明暗溝維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.排水管、明暗溝的巡查、保養(yǎng)落實到人。c.日常維護檢查與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.9路燈完好率國家標準85%承諾指標99%承諾標準路燈完好無損，夜間照明正常，表面整潔干凈。測定依據(jù)路燈完好數(shù)量/路燈完好總數(shù)量三99%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的養(yǎng)護計劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。b.發(fā)現(xiàn)有損壞的路燈，及時維修，保證小區(qū)正常路燈照明情況。3.1.2.10公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品完好率內(nèi)控標準98%承諾指標98%承諾標準無損壞，整潔干凈。測定依據(jù)完好、基本完好的如上設(shè)施數(shù)量/總設(shè)施數(shù)量X100%三98%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.將以上設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。c.日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。

3.1.2.11辦公樓治安案件年發(fā)生率國家標準1%0承諾指標1%0承諾標準基本無偷、盜、搶案件發(fā)生（用戶內(nèi)部原因除外）測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/使用總戶數(shù)X1000%°<1%。質(zhì)量保證措施a.發(fā)揮智能化安防立體交叉式監(jiān)管體系的作用，提供全方位的大樓監(jiān)控服務(wù)，并有24小時保安服務(wù)，采用巡邏方式作為有效補充，建立完善的安全保障體系。卜樹立“24小時防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支持”體系。c.安全管理員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。d.“全員防范”的安全防范意識。3.1.2.12消防設(shè)備設(shè)施完好率國家標準98%承諾指標100%測定依據(jù)完好、基本完好消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量/總消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量X100%三100%承諾標準系統(tǒng)運作正常，反應(yīng)靈敏，無事故隱患。

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細的消防設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。b.將消防設(shè)備設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。。.日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.13火災(zāi)年發(fā)生率內(nèi)控標準0.5%。承諾指標0.5%。承諾標準基本無因管理原因造成的火災(zāi)事故。測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總使用戶數(shù)X1000%°<0.5%。質(zhì)量保證措施a.實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防演習(xí)。b.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意